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Immopreneur.de | Community

matze sagichnich

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Posts posted by matze sagichnich


  1. Ich bin ein extremer Selbermacher. Und als ein solcher versuche ich gerade rauszufinden, wie das mit dem deligieren effizient funktoinieren kann. Kann es?

    Denn ich versuche jetzt quasi, all die Sachen,, die ich selber machen könnte, durch jemand anderes machen zu lassen, Aber dann werde ich von der Ineffizienz und den Kosten wieder zum selbermachen genötigt...

    Ich meine, es gibt Dinge, die mit zunehmendem Bestand nicht viel mehr werden. ZB Steuerkram, Schreibarbeiten, alles, was sich hier immer wiederholt, kann man gut durch Vorlagen und planbare Abläufe gut abarbeiten. Was aber bei mir zunimmt, sind so Hausmeister und Handwerker-"jobs". Hat man zwei/drei Wohnungen, dann kann man die paar Einsätze locker abends nebenbei erledigen. Aber mit zunehmendem Bestand läuft das irgendwann aus dem Ruder, denke ich. Spätestens dann kann man oder sollte man sogar auslagern. Sonst ist man wieder beim "Angestellenjob", blos, dass man sich selbst angestellt hat...


  2. Winterdienst ist kein Thema, zum Glück. Wir sind ja im Schwaben, da gehört das zur Kehrwoche. Die Winter sind sehr arm an Schnee, nen Gehweg gibts nicht, somit ist das auch sehr übersichtlich.

    Den Rasen hat bisher der Besitzer selbst gemäht und weil dieser nicht mehr ist, kann ich es nicht so weiterlaufen lassen. Ich mache mir auch keinen "riesen" Kopf. Ich will es eben nahe am optimum gestalten und nicht unnötig Geld rausbluten lassen. Manchmal haben andere Leute soo viel bessere Ideeen als ich, da lohnt sich das Fragen.


  3. Moin!

    Wir sind ja gerade dabei ein MfH zu kaufen, es steht auf einer recht großen Wiese. Das Grundstück hat 1700qm und ist schön flach und einfach.

    Jetzt bin ich gerade am überlegen, wie ich das Rasenmähen gestalten soll. Eigentlich habe ich einen Gärtner an der Hand, aber das Haus steht etwa 40km von seinem Standort entfernt - das lohnt sich für ihn kaum, glaube ich. In der Anfangsphase mache ich das einfach selbst, aber in the long run muss ich das automatisieren.

    Wenn ich einen Gärtner am Ort beauftrage, was wären wohl die Kosten pro Jahr, mit denen ich rechen müsste? Die Kosten könnte ich dann eigentlich auf die Nebenkosten umlegen, richitg?

    Ich habe privat einen Husquarna Robotermäher. Mit dem habe ich eigentlich sehr gute Erfahrungen, das Ding kostet halt 2000 Euro. Kann ich den Betrieb so eines Gerätes auch auf die NK umlegen?

    Dann könnte ich natürlich als weitere Möglichkeit noch "inoffiziell" einen der Mieter fragen. Was wäre da wohl eine faire Entlohnung? Ich würde das in dem Fall über den Mietvertrag regeln, dass er sozusagen den Garten gegen Pflege mitmietet mit einer entsprechend geringeren Miete oder so ähnlich.

    Ideen und Erfahrungen sind sehr willkommen.

    Grüße!

    Matthias


  4. Du musst dir halt darüber im Klaren sein, dass du eine Wette eingehst. Wenn die Preise weiter steigen, gewinnst du. Wenn sie aber stagnieren oder fallen, verlierst du. 

    Viele sind aktuell der Meinung, dass dem Immobilienmarkt eine Korrektur bevorsteht. Wenn nicht schlimmer. Dass eine Blase platzt. Kann man sich drüber streiten. Aber wenn du mit 3 bis 400k Schulden drin hängst...

    Ein Hinweis, dass wir eher am oberen Ende der Preisentwicklung sein könnten, sind die Zinsen. Der Wert von Immobilien wird vom Zinsniveau stark mitbestimmt. Die Wertsteigerungen des letzten Jahrzehnts sind imho hauptsächlich dem Zinsverfall zuzuschreiben. Aber die Zinsen können kaum weiter fallen. Und wenn sie am Ende des Festschreibungszeitraums deiner Finanzierung auf sagen wir mal vorsichtig 4% gestiegen sein sollten, was machst du dann?


  5. Dein Bruder kann doch einfach auch ausziehen, wenn du ausziehen solltest. Dann vermietet ihr einfach beide Wohnungen oder verkauft das gesamte Objekt. 

    Das Risiko liegt hier im Einkaufspreis. Wenn ihr jetzt zu viel dafür bezahlt, bekommt ihr es eben in ein paar Jahren möglicherweise (!) nur mit Verlust verkauft. Kauft ihr aber günstig, dann kann es durchaus sein, dass ich nach ein paar Jahren  mit Gewinn aus der Sache raus kommt. Welcher Fall eintritt ist eben schwer vorauszusehen. Die einen sehen eine Chance, die anderen ein Risiko. ;)

    Ich bin in den letzten 15 Jahren mit allen verkauften Wohnungen mit fettem Gewinn raus gegangen. Ob in ein paar Jahren der Wind drehen wird? Wer weiss.


  6. Das ist eine Frage des Risikos, ob man EK verwendet, oder nicht. Wenn man möglichst viele Objekte kaufen will, muss man sein EK so weit als möglich schonen. Denn man möchte einen möglichst hohen Fremdkapitalhebel. Stichwort: Geld verdienen mit dem Geld anderer Leute.

    Dem gegenüber steht aber das Risiko. Zur Zeit empfinde ich zB das Zinsrisiko als das bedrohlichste, neben dem Politischen. Wenn du viel EK verwendest, dann sinkt das Risiko, dass du nach auslaufen deiner Zinsbindung in die Situation gerätst, dass die neue Finanzierung zu dann höheren Zinsen nicht mehr durch die Mieteinnamen getragen wird. Wenn dann auch noch die Werte dee Immobilen rückläufig waren, dann bist du schnell pleite. Und leider ist es ja so, dass der Wert einer Immobilie und die aktuelle Zinslage recht direkt zusammenhängen. Sprich: Steigt der Zins stark an, dann fallen in manchen Gegenden die Werte der Immobilien nahezu gleichzeitig. Die Mieten hängen da natürlich auch dran...

    Jetzt kannst du dir ausrechen, welchen Zinsanstieg du bis zum Ende der Laufzeit deiner finanzierung verkraften könntest, wenn du 0, 10 oder 20% EK im Haus stecken hast. Und ob du mit 2 oder mehr prozent tilgst. Und dann versuchst du abzuschätzen, ob die Zinsen bis da hin so weit steigen könnten oder eben nicht.

    Meine persönliche Einschätzung ist, dass die Zinsen zumindest in den nächsten 3 Jahren nicht wesentlich steigen werden, danach vielleicht langsam. Oder es kracht so richtig, aber dann haben wir ganz andere Probleme. Ich fühle mich mit 2 bis 2,5% Tilgung und null EK (aber mit Grund-Sicherheiten) aktuell ganz wohl. Ich schliesse meine Finanzierungen auch nur auf 5 Jahre. Bis es dann kracht, habe ich hoffentlich meine Schäfchen in verschiedenen trockenen Teilen dieser Welt verteilt.


  7. Also ich mag die Jungs eigentlich ganz gern. Sie sind halt grün hinter den Ohren. Aber sie arbeiten an sich.

    Ich habe nicht den Eindruck, dass sie die Dinge falsch darstellen. Die Risiken, die sie kennen, benennen sie auch. Gerade die Sache mit der finanziellen Freiheit nach ein paar Jahren, gerade das haben sie eben nicht suggeriert. Sie stellen ihre Strategie als "Rentenmodell" vor, was eben bedeutet, dass sie sehr langfristig anlegen wollen. Sie spekulieren nicht auf Wertzuwachs, nur auf die Tilgung nach 30 Jahren. Ich finde, dass ihr Modell schon einigermassen passt. Oder zumindest keine übertriebenen Erwartungen weckt.

    "Learn as we go" ist ein weit verbreitetes Modell bei vielen Youtubern. Ich finde das auch gut. 

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  8. Interessant in so einem Inflationsfall wäre ja, wie "die da oben" mit den nicht staatlichen Schulden umgehen. Denn eines ist sicher. Alle Immobilienschulden werden sich bestimmt nicht einfach so in Hyperinflationsluft auflösen...

    Zwangshypotheken werden an der Stelle ja immer genannt...

     

    Wenn sich die Immobilienwerte in "gewohnt normalem Rahmen" in den nächsten 5 bis 10 Jahren verdoppeln sollten, dann bin ich eben aus dem Hamsterrad. Ich würde vermutlich mein sehr Iimmobilienlastiges Portfolio etwas breiter streuen, sprich ein paar Objekte verkaufen und in Aktien oder Anteile anlegen. Und dann einfach mehr Ulaub machen. Aufhören zu arbeiten, das würde ich nicht. Vielleicht würde ich was Anderes arbeiten. Ein paar Ideen umsetzen, zu denen mir jetzt der Mut und das finanzielle Polster fehlen...

     

    Ich halte das Szenario zwar für unwahrscheinlich. Blöderweise war das vor 10 Jahren auch schon so. Zum Glück hab ich damals trotzdem gekauft...


  9. Also aus Sicht der Verkäufer hat sich die Lage gut entwickelt ;)

    "Gute" Investitionsstandorte gibt es überall, hängt halt davon ab, was du erreichen willst. Deine Strategie quasi.

    Ich gehe in C-Lagen, weil mir die A- und B-Lagen zu teuer sind. Meine Strategie ist sozusagen "fix and hold" mit Betonung auf dem Cashflow und vorsichtiger Spekulation auf einen Verkauf in 10 Jahren.


  10. Alles, was du bezahle musst, damit die Immobilie läuft, sind Bewirtschaftungskosten. Die kann man manchmal schon vorher wissen, manche lassen sich nur schätzen und mache sind unerwartet. Wenn du zB ein Haus in den USA kaufst und deswegen ein paar mal im Jahr dort hin reisen musst, werden einige tausend Euro Für die Anreise anfallen, was dann für dich auch zu den Bewirtschaftungskosten zählen würde. Ist ein extremes Beispiel. Aber auch wenn die Immobilie nur 20km weit weg ist, verursacht zB deine Anreise Kosten, die man eigentlich zu den Bewirtschatungskosten dazurechen müsste, wenn man es exakt haben will.

    Kosten die du auf den Mieter umlegen kannst musst du natürlich nicht vom Cashflow abziehen. Allerdings musst du sie bei der Mietausfallwagnis in Erwägung ziehen. Denn wenn du keinen Mieter hast, musst du sie ja selbst bezahlen...


  11. Hallo Sven, ich finde deine Herangehensweise super. Du hängst dich rein und willst was lernen. Das ist ein guter Anfang.

    Ich möchte aber deine Euphorie ein wenig dämpfen, bezüglich deiner Ziele. Du schriebst ja, dass du vor hast, 3-5 Wohnungen zu kaufen und dich damit "fianziell unabhängig" zu machen - um diese Modewörter hier mal zu verwenden. Ich fürchte, das wird mit so wenigen Wohnungen nicht ganz reichen. Zumindest nicht "zwangsläufig". Vor allem nicht, wenn du versuchst, mit "null Risiko"-Immobilen zu fahren, was ich meine, aus deiner Strategie herauszulesen. Denn gerade die "jungen" Häuser und Wohnungen unter 20 Jahre sind super gefragt und somit recht teuer im Einkauf. Die will jeder kaufen. Somit hast du es dann besonders schwer, eine ausreichend hohe Rendite zu bekommen.

    Du solltest dich meiner Meinung nach nicht auf ein bestimmtest Baujahr versteifen. Vielmehr solltest du möglichst viele Optionen ansehen und lernen, was man womit machen kann und worauf man achten muss. Denn je "seltsamer" die Umstände einer Wohnung sind, desto besser kannst du verhandeln, desto weniger Konkurrenz hast du, desto höher ist deine Rendite. 

    Als Beispiel aus meiner Immobiliengeschichte:

    -Wohnung in einem 150-Parteien-Block bestehend aus 2 Hochhäusern Baujahr 1964. Beim Kauf war die Fassade und das Dach neu und es gab sehr hohe Rücklagen. Ich habe die Wohnung 14 Jahre gehabt und keine (!) unerwarteten Reparaturkosten. Ganz am Anfang habe ich auf meine Kosten neue Fenster eingebaut, sowie eine Küche und einen neuen Boden. Hat alles zusammen 3000 Euro gekostet und war im Kredit eingeplant als Modernisierung. Und die Fenster würde ich heute nicht mehr machen, denn das lohnt nicht.

    -Wohnung in einem 12 Parteienkomplex. Baujahr 1998. Letztes Jahr Schimmelsanierung in Eigenarbeit 3000 Euro. Die Tiefgarage muss "plötzlich" saniert werden, natürlich kann die Eigentümergemeinschaft nicht mit dem Fassadenstreichen warten, bis die Rücklagen wieder aufgebaut sind -> 2000 Euro Sonderumlage. Hat also mal geschwind den eigenen Cashflow von  2 Jahren gefressen. Die Wohnung ist zwar in der Zeit um 20k im Wert gestiegen. Aber damit sollte man besser nicht rechnen.

    Das Baujahr schützt imho nicht vor unerwarteten Kosten, will ich damit ausdrücken. Ein gut gepflegtes altes Haus kann viel solider sein, als als "frisches" Haus mit moderner, wärmegedämmter Fassade, die man alle 5 Jahre reparieren muss. Man muss das alles sehr differenziert betrachten.

     

    • Like 4

  12. Aber ein Indexmietvertrag hat kein Ablaufdatum. Mir persönlich fällt es leichter, die Miete zu erhöhen, weil die Inflation so und so hoch war als eine Erhöhung nach einer Modernisierung oder aufgrund irgendwelcher Vergleichswohnungen. Denn die wollen die Mieter im Zweifel nicht bezahlen. Mietspiegel sind hier in unserer Gegend unüblich.

    Ich habe gerade einem neuen Mieter einen Indexmietvertrag gegeben. Er will wohl (hoffentlich) länger in der Wohnung bleiben.Die Miete pro qm ist schon recht hoch, ich denke, da wäre zB eine Erhöhung nach der geplanten Heizungsmodernisierung im Sommer eigentlich unfair. In dem Sinne fand ich das eine gute Idee, mit dem Index.


  13. Die IHR hängt von deiner Risikobereitschaft, deinen schon vorhandenen Rücklagen, sowie vom Alter und Zustand des Objektes ab.

    Die Mietausfallwagnis hängt von der Lage, der Grösse der Wohneinheiten und vom Zustand verglichen mit den anderen Wohnungen in der Gegend ab, aber auch von der zu erwartenden Mietklientel. Nichts davon kennen wir, also lässt sich schwer eine Schätzung abgeben...

    Ansonsten würde ich an deiner Stelle einfach mal nach dem Begriff googeln. Und wenn du dann noch konkrete Fragen hast, kannst du hier sicherlich gute Antworten bekommen.

     


  14. Also ich habe nicht viel Erfahrung mit Handwerkern, denn ich mache das meisste selbst, bisher. Aber der eine, den ich kenne (und nehme, wenn mir die Kraft oder die Zeit fehlt), der hätte kein Problem damit. 

    Bleibt also nur noch das "Problem" dass er das Zeug immer billiger her bekommt, als ich :gruebel:

    Und ich würde dem jetzt auch kein "BilligBaumarkt-Zeugs" andrehen wollen. Sonst spart man 10 Euro am Material und zahlt 500 Euro bei der Handwerkerrechnung drauf, weil das ach so billige Material leider sehr schlecht zu verarbeiten war, oder mehr Nacharbeit braucht usw...

    Es kommt aber sicherlich auf die Situation drauf an. Manchmal kann es bestimmt sinnvoll sein, dem Handwerker das Material zu stellen...


  15. @Friedrich Hi.Wir alle sind der Staat. An allem, was in unserem Staat schief geht, sind zum Teil auch wir selbst schuld. Genau wie andersherum wir am Wohlergehen unseres Staates mitarbeiten. Ob wir es wollen oder nicht. Wenn uns etwas nich gefällt, steht es uns jederzeit frei, das Ganze politisch zu versuchen zu ändern. Es gibt nur (leider?) zu wenige, die das tun wollen. Mich nicht ausgenommen.


  16. Typisches Phänomen, habe ich eigentlich in allen Foren bemerkt, in denen ich bisher angemeldet war. Der "harte Kern" trägt das ganze Forum. Idealerweise diffundieren immer neue Leute in diesen Kern, während ganz alte nach ein paar Jahren das Interesse verlieren, weil sie zB das Gedfühl haben, dass sie jetzt schon alles 100 mal durchgekaut haben.  Das ist kein Problem, wenn es genug neue Leute gibt, die das Wissen weitergeben können. Ist das nicht der Fall, stirbt das Forum langsam ab. Das ist aber nichts, was man als einzelner Schreiber groß beeinflussen könnte.  Man muss einfach positiv bleiben, immer freundlich schreiben, damit die "Forenkultur" auf einem guten Niveau bleibt und fertig.

     

    Weitermachen!

     

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