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Immopreneur.de | Community

matze sagichnich

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Posts posted by matze sagichnich


  1. Ich mache durchaus auch mal sehr niedrige Angebote. Natürlich immer mit ausführlicher Begründung. Wenn es offensichtlich ist, dass mich das Haus oder die Wohnung nur interessieren, wenn der Preis viel niedriger ist, dann schreibe ich das schon vor der Besichtigung. Denn warum soll ich meine und des Maklers Zeit verschwenden, wenn wir am Ende wegen dem Preis sowieso nicht zusammenkommen?

    Viele (vor allem kleine/unerfahrene) Makler aber auch Käufer haben das nicht verstanden, habe ich den Eindruck. Man muss doch von vorn herein klar machen, was Sache ist. So wie ich erwarte, dass in der Anzeige drin steht, dass vor dem Fenster halbstündlich ein Güterzug vorbeirattert, so kann der Makler von mir erwarten, dass ich mir die Zahlen vor der Besichtigung durchkalkuliert habe und tatsächlich die Chance besteht, dass ich das Objekt erwerbe...

     

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  2. Ich sehe das aber jetzt rein von der Fairnes her auch so wie der neue Eigentümer. Die Hausgemeinschaft hat ein Problem mit dem Vorbesitzer, also soll sie das Problem auch selbst oder mit dem Vorbesitzer lösen. Der neue Eigentümer muss nicht für die Fehler des Vorbesitzers haften. Warum sollte er? Wenn das Geld nicht aus den Rücklagen genommen werden soll, dass müsste der Neubesitzer fairerweise von der Sonderumlage ausgenommen sein. Das wäre meine Meinung.

    WEGs sind im Allgemeinen oft sehr unfair. Ich muss zB gerade ein paar k-Euro für die Sanierung einer Tiefgarage bezahlen, obwohl ich gar keinen TG-Stellplatz in dem Komplex besitze. Derjenige, der den Stellplatz besitzt, der ursprünglich mal zu meiner Wohnung gehört hat, muss hingegen nichts bezahlen. Denn er hat keine Wohnung in dem Komplex mehr. Und die Kosten werden anteilig über die Quadratmeter der Wohnungen aufgeteilt laut WEG-Beschluss. Ich könnte jetzt den Klageweg gehen, aber das lohnt nicht bei der Summe...


  3. Vielleicht hast du das Wort Untervermieten falsch verstanden? 

    Untervermieten bedeutet, dass du etwas vermietest, das du selbst gemietet (von einer dritten Person) gemietet hast. Dieses Modell sieht man zB in großen Städten, wo Leute eine Wohnung mieten und sie dann zB per AirBNB untervermieten oder eine WG gründen und einzelne Zimmer vermieten. Die Idee ist, dass man mehr Miete bekommt, als man selbst für die Wohnung zahlt. (Das ist eben rent4rent ) IMHO ist das alles gewerblich. Ausser vielleicht, wenn man selbst in der WG wohnt...

    Eine Ferienwohnung zu vermieten ist dann gewerblich, wenn man nichts selbst das Haus besitzt oder mehrere Ferienwohnungen hat. Anders ausgedrückt: Es gibt eine Ausnahme, dass man im eigenen Haus, das man selbst bewohnt (!) eine Einliegerwohnung als Ferienwohnung anbieten darf, ohne ein Gewerbe anmelden zu müssen.

    Ich bin kein Fachmann auf dem Gebiet, ich lasse mich also gern korrigieren, falls ich da was falsches geschrieben habe. Aber ich hatte mich mal eine Weile mit dem Thema beschäftigt und mich dann entschlossen, doch nicht damit anzufangen.


  4. Ich hatte vor ein paar Tagen ein YT Vid von Graham Stephan angeschaut, dass das amerikanische Pendant zu dem Thema aufgreift. "Rent control". Die da drüben scheinen solche Systeme ja schon seit langem am Laufen zu haben. Mit den entsprechenden Erfahrungen. Wenn man dem Graham glauben darf, dann sind die Folgen - genau wie erwartet - schlecht für fast alle Beteiligten.

    Hier der Link, falls es jemanden interessiert: https://www.youtube.com/watch?v=snTgTQndvi0

     

    Da kann man doch echt nur mit dem Kopf schütteln.


  5. Du musst die Wohnung ausmessen. Was sollst du denn sonst machen? Geh mit dem Mieter zusammen durch seine Wohnung, ihr macht die Berechnung zusammen und dann müsste doch eine Einigung möglich sein?

    Wenn nicht, lässt du die Wohnung ausmessen und wenn die Zahl rauskommt, die im Mietvertrag steht, gibst du dir Rechnung an den Mieter weiter.

    • Like 1

  6. Die Bank hat keinen Nachteil dadurch, dass du vorzeitig tilgst und die Vorfälligkeit entschädigst. Ein zuverlässiger Partner zeichnet sich dadurch aus, dass er kluge Entscheidungen trifft und sich an Abmachungen hält. Beides tust du ja, meine ich. Die Bedingungen des vorzeitigen Tilgens sind nicht umsonst Teil des Kreditvertrags. Du machst dir in diesem Fall also umsonst Sorgen, würde ich sagen.

    • Like 2

  7. Wenn man ein MFH kauft, hat man manchmal solche Fälle. Ich habe das Haus entsprechend billiger bekommen. Und die Mieten dann auf aktuellen Stand zu bringen, ist Teil der Objektentwicklung. Ich muss sagen, ich tue mich immer noch schwer damit, Mieterhöhungen durchzusetzen. Aber wenn man vernünfig mit den Leuten redet, klappt das meistens.


  8. Ich sags mal so: Wenn man vom Vorbesitzer einen Mieter übernommen hat, der eine Warmmiete bezahlt die nicht mal seine Nebenkosten deckt, was soll man da noch geben?

    In meinem Fall war das ein Aufhebungsvertrag und der Umbau seines Stellplatzes zu einem Carport... 

    In so fern stimmt es schon. Geben und nehmen.


  9. Das läuft unter "kann man ja mal versuchen". Er muss nicht. Die meisten Mieter reagieren aus "Wir möchten Ihnen einen neuen Mietvertrag anbieten, weil im alten ungültige Passagen enthalten sind... blabla und wir möchten späteren Problemen aus dem Weg gehen..." mit Verständnis.

    • Confused 1

  10. Wenn du eine Immobilie verkaufst und deswegen den Kredit ablösen willst, wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Fertig. Ist jetzt kein sehr seltener Vorgang.

    Ist im prinzip ja auch ein Schadensersatz, du musst aber nicht die kompletten Zinsen bis Vertragsende blechen, weil durch das vorzeitige Tilgen für die Bank auch jegliches Risiko entfällt. Du zahlst sozusagen die Zinsen der Restlaufzeit, die du zahlen würdest, wenn du der Bank 100% des Kredites als Bar-Sicherheit hinterlegen würdest. So habe ich das zumindest im Kopf. Die eigentliche Berechnung ist nicht komplett Idiotensicher, deswegen kann das nur die Bank selbst.

    • Thanks 1

  11. vor 8 Stunden schrieb Jägermeister Werner Bierme:

    Ähnlich große vergleichbare Wohnungen wird es aber wohl geben. Anzeigen durchstöber und den Vermieter anschreiben/anrufen. Daten abgleichen und wenn es passt hat man eine Vergleichswohnung. Habe das auch schon ein paarmal praktiziert. Nur Anzeigen vergleichen reicht nicht aus. Die dementsprechende Miete muss auch tatsächlich gezahlt werden.

    Vergleichswohnungen aus eigenen Bestand dürfen auch verwendet werden.

    Ich führe seit einem Jahr eine eigene kleine Datenbank, in der ich die Mietswohnungen, die in der betreffenden Ortschaft bei den üblichen Internetportalen eingestellt werden, einpflege. Mit Telefonnummer und Adresse, wenn verfügbar. Aber natürlich auch den Quadratmeterpreis. Ich mache das für alle Standorte, in denen ich investiert bin oder wo ich eventuell in Zukunft investieren könnte. Eine vergleichbare Wohnung ist mir aber seither noch nicht untergekommen. Das ist ja das Probem. Wenn ich eine 2-3 Zimmer Wohnung in einer Unistadt habe, dann finde ich 100 Vergleichswohnungen. Aber in C-Lagen und mit aussergewöhnlichen Wohnungen ist das ein echtes Problem. Ich habe die Wohnung jetzt mit Index-Mietvertrag vermietet. Trotzdem wurmt mich die Situation.


  12. Moin!

    Ich habe aktuell das Problem, dass es bei den starken Regenfällen der letzten Tage bei uns hier eine meiner vermieteten Garagen überschwemmt hat. Die Garage habe ich an einen selbstständigen Gartenbauer vermietet, der dort seinen Anhänger und viele seiner Gerätschaften lagert. Jetzt stand dort das Wasser etwa 10-15 cm hoch in der Garage. 

     

    Die Schäden am Haus sowie das Freispülen des verstopften Abflussrohres übernimmt die Gebäudeversicherung, nehme ich an. Aber wie sieht es mit seinen Geräten aus? Das sind so Sachen wie Schweissgeräte, einige Elektrowerkzeuge und einiges an Material abgesoffen. Ich fürchte natürlich, dass ich das blechen darf. Aber sicher bin ich nicht. Hat da jemand Erfahrungen?

     


  13. Wo bekommt ihr denn eigentlich so eure "3 Vergleichsmieten" her? Bei uns in der Gegend gibt es leider kaum aktuelle Mietspiegel. (Ich verstehe auch nicht, wie diese Politiker ständig irgendwelche Regelunskonstruktionen auf gefühlt in 50% der Städte und Gemeinden nicht existenten Durchschnittsdaten aufbauen können.) In keinem meiner Standorte gibt es einen aktuellen Mietspiegel. Und ich habe Wohnungen/Häuser in den Landkreisen Tübingen, Balingen, Freudenstadt und Rottweil.

    Wenn ich zB eine 180qm Wohnung vermiete, mit 2 übergroßen Garagen und einem schönen Garten, so eine Wohnung gibt es in dem Ort nicht nochmal. Da wird es mit Vergleichen schwierig.


  14. Also jetzt abgesehen davon, dass Geld in der Tat aus nichts gemacht wird - worauf soll diese Argumentation hinauslaufen? Man muss sparen und das Geld anlegen. Das ist nie ohne Risiko. Nur so kann man es zu etwas bringen. Und damit man nicht all zu viele Fehler macht, fragt man Leute, die sich besser auskennen als man selbst. Angst vor Fehlern und Problemen zu haben ist zwar richtig, aber man sollte es auch nicht übertreiben und sofort von allem abraten. Man sollte die Leute ermutigen, sich schlau zu machen. Und natürlich auch warnen, wenn man der Meinung ist, dass sie konkret einen Fehler machen. Aber die Balance sollte hier stimmen...

    Ich finde es super, wenn jemand mit 1350 Euro Einkommen es schafft 30k auf die Seite zu bekommen! Das ist schon was. Und dass der oder diejenige das Geld auch noch sinnvoll investieren wollen ist auch vernünftig. Jetzt muss man eben gut überlegen, was die beste Investition wäre. Ich persönlich würde erstmal auch zu einer kleinen (!) Wohnung raten. Das Ganze sollte aber nicht auf Kante genäht sein,sonst kann es übel enden, wie @Arnd Uftring schon geschrieben hat.

    Ich muss allerdings auch zugeben, ich habe in meinen ersten Jahren übelst auf Kante genäht. Meine erste ETW und auch mein erstes MFH waren jeweils am Rand dessen, was ich mir zu der Zeit leisten konnte. Heute zahlt sich das sehr aus. Hätte halt auch in die Hose gehen können. Dann steht man 7 Jahre auf dem Abstellgleis.


  15. Also beim Verkauf würde ich dem Makler auf keinen Fall 7% Zahlen! 3,57 ist imho das absolute Maximum. 

    Wenn du die Bude vermietest, kannst du die Zinsen von der Steuer absetzen, bevor du den "Gewinn" versteuern musst.

    Welche Tilgungsrate hast du in deinem Kreditvertrag? Über 2%? Falls ja, kannst du das nachverhandeln und auf 2% runtersetzen. Wenn du mit all dem nicht aus dem negativen Cashflow raus kommst, dann würde ich selbst in den sauren Apfel beißen und verkaufen. Der Fehler war der zu hohe Einkaufspreis, den bekommt man in einer Lebenszeit kaum ausgeglichen. Ist leider heutzutage ein typischer Fehler, mit dem sich Eigennutzer selbst die finanzielle Zukunft verbauen. Leider.

    Aber wir können doch mal die Rechnung aufmachen. Ich habe deine Zahlen nicht, darum nehme ich mal meine Schätzwerte, du kannst sie ja gern korrigieren.

    Du schriebst, du hast etwa 50% EK in der Wohnung stecken. Das heisst, du hast 160k an Kredit aufgenommen, Restschuld 150k?

    Wenn ich Zins  und Tilgung bei 2 und 2% annehme, und die Kaltmiete auf 650 Euro (sicherheitshalber weniger als du gesagt hast) komme ich auf folgende grobe Rechnung:

    4% von 150k sind 6000€ per annum an die Bank, die hälfte ist von der Steuer absetzbar.

    Mieteinnamen 7800€ per annum. Macht ein mageres Cahsflow-plus von 1800 pro Jahr. Steuern grob (je nach persönlichem Steuersatz) 1500 Euro, macht einen Chashflow von null bis leicht neagtiv, wenn man eine Monatsmiete als Mietausfallwagnis von einem Monat abzieht. UND du müsstest dir eine neue Wohnung suchen und diese dann auch bezahlen...

    Auf der Habenseite ist ein leichter Vermögensaufbau durch die Tilgung und die Inflationswirkung. Eine Wertsteigerung ist auf absehbare Zeit (5 Jahre) nicht in Sicht.

     

    Wenn du die Wohnung jetzt verkaufst, müsstest du ja 130k Eigenkapital haben. Jemand, der sich auskennt kann mit so einer Summe ein sehr nettes Mehrfamilienhaus für 500k mit ein paar schönen Wohnungen anfinanzieren und daraus etwa 1000-1500 Euro Cashflow (vor Steuern) im Monat ziehen. (Plus die Tilgung und eventuelle Wertzuwächse, weil es kein Neubau mehr ist.) Man kann das sogar so hinbekommen, dass man zB ein 3 oder 4 Familienhaus kauft und eine der Wohnungen selbst nutzt. So kann man praktisch umsonst wohnen.

    Das Problem ist nur, dass man sich erst mal das Wissen aneignen muss, wie man solche Vermietobjekte kauft und auch verwaltet. Ist zwar kein Hexenwerk, aber man muss sich halt reinknieen. Wenn du diesen Weg einschlagen willst, dann ist imho der Verkauf der Wohnung die beste Lösung in deiner Situation. 

    • Like 1

  16. Da ist schon was dran, dass unter einem bestimmten Einkommen 100%-Kredite schwierig zu bekommen sind. Aber es gibt durchaus Beispiele, wo Leute mit guter Vorbereitung und einem wirklich guten Objekt selbst mit Schulden einen Kredit bekommen haben. Unmöglich würde ich also nicht sagen. 

    Warum müssen es denn 100% sein? Damit tun sich die Banken auch bei uns schwerer.


  17. Der, der es gezahlt hat, der darf es auch absetzen. Würde ich jetzt einfach mal behaupten. Wenn der Verkäufer 11 Monate das Hausgeld bezahlt hat, dann kann er das ansetzen. Der Käufer natürlich nicht.

    Ich würde die Rücklage ähnlich sehen, wie eine Küche, die bei Verkauf der Wohnung schon eingebaut war. Die kann natürlich nur der Verkäufer absetzen. 

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