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matze sagichnich

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Everything posted by matze sagichnich

  1. Ich führe seit einem Jahr eine eigene kleine Datenbank, in der ich die Mietswohnungen, die in der betreffenden Ortschaft bei den üblichen Internetportalen eingestellt werden, einpflege. Mit Telefonnummer und Adresse, wenn verfügbar. Aber natürlich auch den Quadratmeterpreis. Ich mache das für alle Standorte, in denen ich investiert bin oder wo ich eventuell in Zukunft investieren könnte. Eine vergleichbare Wohnung ist mir aber seither noch nicht untergekommen. Das ist ja das Probem. Wenn ich eine 2-3 Zimmer Wohnung in einer Unistadt habe, dann finde ich 100 Vergleichswohnungen. Aber in C-Lagen und mit aussergewöhnlichen Wohnungen ist das ein echtes Problem. Ich habe die Wohnung jetzt mit Index-Mietvertrag vermietet. Trotzdem wurmt mich die Situation.
  2. Ok, das ist gut für mich und böse für ihn. Fehlnutzung würde ich das allerdings in dem Fall nicht nennen. Das Haus hatte früher schon einen Gewerbebetrieb drin, es steht in einem Mischgebiet und in die Garage würde man 4 Autos reingestellt bekommen. Ein Nebenraum wurde auch überschwemmt, das war definitiv ein Lagerraum.
  3. Moin! Ich habe aktuell das Problem, dass es bei den starken Regenfällen der letzten Tage bei uns hier eine meiner vermieteten Garagen überschwemmt hat. Die Garage habe ich an einen selbstständigen Gartenbauer vermietet, der dort seinen Anhänger und viele seiner Gerätschaften lagert. Jetzt stand dort das Wasser etwa 10-15 cm hoch in der Garage. Die Schäden am Haus sowie das Freispülen des verstopften Abflussrohres übernimmt die Gebäudeversicherung, nehme ich an. Aber wie sieht es mit seinen Geräten aus? Das sind so Sachen wie Schweissgeräte, einige Elektrowerkzeuge und einiges an Material abgesoffen. Ich fürchte natürlich, dass ich das blechen darf. Aber sicher bin ich nicht. Hat da jemand Erfahrungen?
  4. Wo bekommt ihr denn eigentlich so eure "3 Vergleichsmieten" her? Bei uns in der Gegend gibt es leider kaum aktuelle Mietspiegel. (Ich verstehe auch nicht, wie diese Politiker ständig irgendwelche Regelunskonstruktionen auf gefühlt in 50% der Städte und Gemeinden nicht existenten Durchschnittsdaten aufbauen können.) In keinem meiner Standorte gibt es einen aktuellen Mietspiegel. Und ich habe Wohnungen/Häuser in den Landkreisen Tübingen, Balingen, Freudenstadt und Rottweil. Wenn ich zB eine 180qm Wohnung vermiete, mit 2 übergroßen Garagen und einem schönen Garten, so eine Wohnung gibt es in dem Ort nicht nochmal. Da wird es mit Vergleichen schwierig.
  5. Also jetzt abgesehen davon, dass Geld in der Tat aus nichts gemacht wird - worauf soll diese Argumentation hinauslaufen? Man muss sparen und das Geld anlegen. Das ist nie ohne Risiko. Nur so kann man es zu etwas bringen. Und damit man nicht all zu viele Fehler macht, fragt man Leute, die sich besser auskennen als man selbst. Angst vor Fehlern und Problemen zu haben ist zwar richtig, aber man sollte es auch nicht übertreiben und sofort von allem abraten. Man sollte die Leute ermutigen, sich schlau zu machen. Und natürlich auch warnen, wenn man der Meinung ist, dass sie konkret einen Fehler machen. Aber die Balance sollte hier stimmen... Ich finde es super, wenn jemand mit 1350 Euro Einkommen es schafft 30k auf die Seite zu bekommen! Das ist schon was. Und dass der oder diejenige das Geld auch noch sinnvoll investieren wollen ist auch vernünftig. Jetzt muss man eben gut überlegen, was die beste Investition wäre. Ich persönlich würde erstmal auch zu einer kleinen (!) Wohnung raten. Das Ganze sollte aber nicht auf Kante genäht sein,sonst kann es übel enden, wie @Arnd Uftring schon geschrieben hat. Ich muss allerdings auch zugeben, ich habe in meinen ersten Jahren übelst auf Kante genäht. Meine erste ETW und auch mein erstes MFH waren jeweils am Rand dessen, was ich mir zu der Zeit leisten konnte. Heute zahlt sich das sehr aus. Hätte halt auch in die Hose gehen können. Dann steht man 7 Jahre auf dem Abstellgleis.
  6. Also beim Verkauf würde ich dem Makler auf keinen Fall 7% Zahlen! 3,57 ist imho das absolute Maximum. Wenn du die Bude vermietest, kannst du die Zinsen von der Steuer absetzen, bevor du den "Gewinn" versteuern musst. Welche Tilgungsrate hast du in deinem Kreditvertrag? Über 2%? Falls ja, kannst du das nachverhandeln und auf 2% runtersetzen. Wenn du mit all dem nicht aus dem negativen Cashflow raus kommst, dann würde ich selbst in den sauren Apfel beißen und verkaufen. Der Fehler war der zu hohe Einkaufspreis, den bekommt man in einer Lebenszeit kaum ausgeglichen. Ist leider heutzutage ein typischer Fehler, mit dem sich Eigennutzer selbst die finanzielle Zukunft verbauen. Leider. Aber wir können doch mal die Rechnung aufmachen. Ich habe deine Zahlen nicht, darum nehme ich mal meine Schätzwerte, du kannst sie ja gern korrigieren. Du schriebst, du hast etwa 50% EK in der Wohnung stecken. Das heisst, du hast 160k an Kredit aufgenommen, Restschuld 150k? Wenn ich Zins und Tilgung bei 2 und 2% annehme, und die Kaltmiete auf 650 Euro (sicherheitshalber weniger als du gesagt hast) komme ich auf folgende grobe Rechnung: 4% von 150k sind 6000€ per annum an die Bank, die hälfte ist von der Steuer absetzbar. Mieteinnamen 7800€ per annum. Macht ein mageres Cahsflow-plus von 1800 pro Jahr. Steuern grob (je nach persönlichem Steuersatz) 1500 Euro, macht einen Chashflow von null bis leicht neagtiv, wenn man eine Monatsmiete als Mietausfallwagnis von einem Monat abzieht. UND du müsstest dir eine neue Wohnung suchen und diese dann auch bezahlen... Auf der Habenseite ist ein leichter Vermögensaufbau durch die Tilgung und die Inflationswirkung. Eine Wertsteigerung ist auf absehbare Zeit (5 Jahre) nicht in Sicht. Wenn du die Wohnung jetzt verkaufst, müsstest du ja 130k Eigenkapital haben. Jemand, der sich auskennt kann mit so einer Summe ein sehr nettes Mehrfamilienhaus für 500k mit ein paar schönen Wohnungen anfinanzieren und daraus etwa 1000-1500 Euro Cashflow (vor Steuern) im Monat ziehen. (Plus die Tilgung und eventuelle Wertzuwächse, weil es kein Neubau mehr ist.) Man kann das sogar so hinbekommen, dass man zB ein 3 oder 4 Familienhaus kauft und eine der Wohnungen selbst nutzt. So kann man praktisch umsonst wohnen. Das Problem ist nur, dass man sich erst mal das Wissen aneignen muss, wie man solche Vermietobjekte kauft und auch verwaltet. Ist zwar kein Hexenwerk, aber man muss sich halt reinknieen. Wenn du diesen Weg einschlagen willst, dann ist imho der Verkauf der Wohnung die beste Lösung in deiner Situation.
  7. Da ist schon was dran, dass unter einem bestimmten Einkommen 100%-Kredite schwierig zu bekommen sind. Aber es gibt durchaus Beispiele, wo Leute mit guter Vorbereitung und einem wirklich guten Objekt selbst mit Schulden einen Kredit bekommen haben. Unmöglich würde ich also nicht sagen. Warum müssen es denn 100% sein? Damit tun sich die Banken auch bei uns schwerer.
  8. Der, der es gezahlt hat, der darf es auch absetzen. Würde ich jetzt einfach mal behaupten. Wenn der Verkäufer 11 Monate das Hausgeld bezahlt hat, dann kann er das ansetzen. Der Käufer natürlich nicht. Ich würde die Rücklage ähnlich sehen, wie eine Küche, die bei Verkauf der Wohnung schon eingebaut war. Die kann natürlich nur der Verkäufer absetzen.
  9. Du kannst mit dem Verkäufer vereinbaren, dass du die Wohnung bis zur Zahlung von ihm mietest. Dann ist das für beide sauber und ein win/win. Für den Fall, dass sich die Zahlung verzögert, zB. Da wäre der jetzige Besitzer und auch der neue Mieter auf der sicheren Seite.
  10. Ich bin ein extremer Selbermacher. Und als ein solcher versuche ich gerade rauszufinden, wie das mit dem deligieren effizient funktoinieren kann. Kann es? Denn ich versuche jetzt quasi, all die Sachen,, die ich selber machen könnte, durch jemand anderes machen zu lassen, Aber dann werde ich von der Ineffizienz und den Kosten wieder zum selbermachen genötigt... Ich meine, es gibt Dinge, die mit zunehmendem Bestand nicht viel mehr werden. ZB Steuerkram, Schreibarbeiten, alles, was sich hier immer wiederholt, kann man gut durch Vorlagen und planbare Abläufe gut abarbeiten. Was aber bei mir zunimmt, sind so Hausmeister und Handwerker-"jobs". Hat man zwei/drei Wohnungen, dann kann man die paar Einsätze locker abends nebenbei erledigen. Aber mit zunehmendem Bestand läuft das irgendwann aus dem Ruder, denke ich. Spätestens dann kann man oder sollte man sogar auslagern. Sonst ist man wieder beim "Angestellenjob", blos, dass man sich selbst angestellt hat...
  11. Winterdienst ist kein Thema, zum Glück. Wir sind ja im Schwaben, da gehört das zur Kehrwoche. Die Winter sind sehr arm an Schnee, nen Gehweg gibts nicht, somit ist das auch sehr übersichtlich. Den Rasen hat bisher der Besitzer selbst gemäht und weil dieser nicht mehr ist, kann ich es nicht so weiterlaufen lassen. Ich mache mir auch keinen "riesen" Kopf. Ich will es eben nahe am optimum gestalten und nicht unnötig Geld rausbluten lassen. Manchmal haben andere Leute soo viel bessere Ideeen als ich, da lohnt sich das Fragen.
  12. Moin! Wir sind ja gerade dabei ein MfH zu kaufen, es steht auf einer recht großen Wiese. Das Grundstück hat 1700qm und ist schön flach und einfach. Jetzt bin ich gerade am überlegen, wie ich das Rasenmähen gestalten soll. Eigentlich habe ich einen Gärtner an der Hand, aber das Haus steht etwa 40km von seinem Standort entfernt - das lohnt sich für ihn kaum, glaube ich. In der Anfangsphase mache ich das einfach selbst, aber in the long run muss ich das automatisieren. Wenn ich einen Gärtner am Ort beauftrage, was wären wohl die Kosten pro Jahr, mit denen ich rechen müsste? Die Kosten könnte ich dann eigentlich auf die Nebenkosten umlegen, richitg? Ich habe privat einen Husquarna Robotermäher. Mit dem habe ich eigentlich sehr gute Erfahrungen, das Ding kostet halt 2000 Euro. Kann ich den Betrieb so eines Gerätes auch auf die NK umlegen? Dann könnte ich natürlich als weitere Möglichkeit noch "inoffiziell" einen der Mieter fragen. Was wäre da wohl eine faire Entlohnung? Ich würde das in dem Fall über den Mietvertrag regeln, dass er sozusagen den Garten gegen Pflege mitmietet mit einer entsprechend geringeren Miete oder so ähnlich. Ideen und Erfahrungen sind sehr willkommen. Grüße! Matthias
  13. Du musst dir halt darüber im Klaren sein, dass du eine Wette eingehst. Wenn die Preise weiter steigen, gewinnst du. Wenn sie aber stagnieren oder fallen, verlierst du. Viele sind aktuell der Meinung, dass dem Immobilienmarkt eine Korrektur bevorsteht. Wenn nicht schlimmer. Dass eine Blase platzt. Kann man sich drüber streiten. Aber wenn du mit 3 bis 400k Schulden drin hängst... Ein Hinweis, dass wir eher am oberen Ende der Preisentwicklung sein könnten, sind die Zinsen. Der Wert von Immobilien wird vom Zinsniveau stark mitbestimmt. Die Wertsteigerungen des letzten Jahrzehnts sind imho hauptsächlich dem Zinsverfall zuzuschreiben. Aber die Zinsen können kaum weiter fallen. Und wenn sie am Ende des Festschreibungszeitraums deiner Finanzierung auf sagen wir mal vorsichtig 4% gestiegen sein sollten, was machst du dann?
  14. Dein Bruder kann doch einfach auch ausziehen, wenn du ausziehen solltest. Dann vermietet ihr einfach beide Wohnungen oder verkauft das gesamte Objekt. Das Risiko liegt hier im Einkaufspreis. Wenn ihr jetzt zu viel dafür bezahlt, bekommt ihr es eben in ein paar Jahren möglicherweise (!) nur mit Verlust verkauft. Kauft ihr aber günstig, dann kann es durchaus sein, dass ich nach ein paar Jahren mit Gewinn aus der Sache raus kommt. Welcher Fall eintritt ist eben schwer vorauszusehen. Die einen sehen eine Chance, die anderen ein Risiko. Ich bin in den letzten 15 Jahren mit allen verkauften Wohnungen mit fettem Gewinn raus gegangen. Ob in ein paar Jahren der Wind drehen wird? Wer weiss.
  15. Also ich mag die Jungs eigentlich ganz gern. Sie sind halt grün hinter den Ohren. Aber sie arbeiten an sich. Ich habe nicht den Eindruck, dass sie die Dinge falsch darstellen. Die Risiken, die sie kennen, benennen sie auch. Gerade die Sache mit der finanziellen Freiheit nach ein paar Jahren, gerade das haben sie eben nicht suggeriert. Sie stellen ihre Strategie als "Rentenmodell" vor, was eben bedeutet, dass sie sehr langfristig anlegen wollen. Sie spekulieren nicht auf Wertzuwachs, nur auf die Tilgung nach 30 Jahren. Ich finde, dass ihr Modell schon einigermassen passt. Oder zumindest keine übertriebenen Erwartungen weckt. "Learn as we go" ist ein weit verbreitetes Modell bei vielen Youtubern. Ich finde das auch gut.
  16. Mit Unterschrift beim Notar, würde ich behaupten. Oder bei Zuschlag, falls es eine ZV ist.
  17. Interessant in so einem Inflationsfall wäre ja, wie "die da oben" mit den nicht staatlichen Schulden umgehen. Denn eines ist sicher. Alle Immobilienschulden werden sich bestimmt nicht einfach so in Hyperinflationsluft auflösen... Zwangshypotheken werden an der Stelle ja immer genannt... Wenn sich die Immobilienwerte in "gewohnt normalem Rahmen" in den nächsten 5 bis 10 Jahren verdoppeln sollten, dann bin ich eben aus dem Hamsterrad. Ich würde vermutlich mein sehr Iimmobilienlastiges Portfolio etwas breiter streuen, sprich ein paar Objekte verkaufen und in Aktien oder Anteile anlegen. Und dann einfach mehr Ulaub machen. Aufhören zu arbeiten, das würde ich nicht. Vielleicht würde ich was Anderes arbeiten. Ein paar Ideen umsetzen, zu denen mir jetzt der Mut und das finanzielle Polster fehlen... Ich halte das Szenario zwar für unwahrscheinlich. Blöderweise war das vor 10 Jahren auch schon so. Zum Glück hab ich damals trotzdem gekauft...
  18. Also aus Sicht der Verkäufer hat sich die Lage gut entwickelt "Gute" Investitionsstandorte gibt es überall, hängt halt davon ab, was du erreichen willst. Deine Strategie quasi. Ich gehe in C-Lagen, weil mir die A- und B-Lagen zu teuer sind. Meine Strategie ist sozusagen "fix and hold" mit Betonung auf dem Cashflow und vorsichtiger Spekulation auf einen Verkauf in 10 Jahren.
  19. Ich würde da nicht lange rummachen und zu einem Anwalt gehen. Fertig.
  20. Alles, was du bezahle musst, damit die Immobilie läuft, sind Bewirtschaftungskosten. Die kann man manchmal schon vorher wissen, manche lassen sich nur schätzen und mache sind unerwartet. Wenn du zB ein Haus in den USA kaufst und deswegen ein paar mal im Jahr dort hin reisen musst, werden einige tausend Euro Für die Anreise anfallen, was dann für dich auch zu den Bewirtschaftungskosten zählen würde. Ist ein extremes Beispiel. Aber auch wenn die Immobilie nur 20km weit weg ist, verursacht zB deine Anreise Kosten, die man eigentlich zu den Bewirtschatungskosten dazurechen müsste, wenn man es exakt haben will. Kosten die du auf den Mieter umlegen kannst musst du natürlich nicht vom Cashflow abziehen. Allerdings musst du sie bei der Mietausfallwagnis in Erwägung ziehen. Denn wenn du keinen Mieter hast, musst du sie ja selbst bezahlen...
  21. Hallo Sven, ich finde deine Herangehensweise super. Du hängst dich rein und willst was lernen. Das ist ein guter Anfang. Ich möchte aber deine Euphorie ein wenig dämpfen, bezüglich deiner Ziele. Du schriebst ja, dass du vor hast, 3-5 Wohnungen zu kaufen und dich damit "fianziell unabhängig" zu machen - um diese Modewörter hier mal zu verwenden. Ich fürchte, das wird mit so wenigen Wohnungen nicht ganz reichen. Zumindest nicht "zwangsläufig". Vor allem nicht, wenn du versuchst, mit "null Risiko"-Immobilen zu fahren, was ich meine, aus deiner Strategie herauszulesen. Denn gerade die "jungen" Häuser und Wohnungen unter 20 Jahre sind super gefragt und somit recht teuer im Einkauf. Die will jeder kaufen. Somit hast du es dann besonders schwer, eine ausreichend hohe Rendite zu bekommen. Du solltest dich meiner Meinung nach nicht auf ein bestimmtest Baujahr versteifen. Vielmehr solltest du möglichst viele Optionen ansehen und lernen, was man womit machen kann und worauf man achten muss. Denn je "seltsamer" die Umstände einer Wohnung sind, desto besser kannst du verhandeln, desto weniger Konkurrenz hast du, desto höher ist deine Rendite. Als Beispiel aus meiner Immobiliengeschichte: -Wohnung in einem 150-Parteien-Block bestehend aus 2 Hochhäusern Baujahr 1964. Beim Kauf war die Fassade und das Dach neu und es gab sehr hohe Rücklagen. Ich habe die Wohnung 14 Jahre gehabt und keine (!) unerwarteten Reparaturkosten. Ganz am Anfang habe ich auf meine Kosten neue Fenster eingebaut, sowie eine Küche und einen neuen Boden. Hat alles zusammen 3000 Euro gekostet und war im Kredit eingeplant als Modernisierung. Und die Fenster würde ich heute nicht mehr machen, denn das lohnt nicht. -Wohnung in einem 12 Parteienkomplex. Baujahr 1998. Letztes Jahr Schimmelsanierung in Eigenarbeit 3000 Euro. Die Tiefgarage muss "plötzlich" saniert werden, natürlich kann die Eigentümergemeinschaft nicht mit dem Fassadenstreichen warten, bis die Rücklagen wieder aufgebaut sind -> 2000 Euro Sonderumlage. Hat also mal geschwind den eigenen Cashflow von 2 Jahren gefressen. Die Wohnung ist zwar in der Zeit um 20k im Wert gestiegen. Aber damit sollte man besser nicht rechnen. Das Baujahr schützt imho nicht vor unerwarteten Kosten, will ich damit ausdrücken. Ein gut gepflegtes altes Haus kann viel solider sein, als als "frisches" Haus mit moderner, wärmegedämmter Fassade, die man alle 5 Jahre reparieren muss. Man muss das alles sehr differenziert betrachten.
  22. Aber ein Indexmietvertrag hat kein Ablaufdatum. Mir persönlich fällt es leichter, die Miete zu erhöhen, weil die Inflation so und so hoch war als eine Erhöhung nach einer Modernisierung oder aufgrund irgendwelcher Vergleichswohnungen. Denn die wollen die Mieter im Zweifel nicht bezahlen. Mietspiegel sind hier in unserer Gegend unüblich. Ich habe gerade einem neuen Mieter einen Indexmietvertrag gegeben. Er will wohl (hoffentlich) länger in der Wohnung bleiben.Die Miete pro qm ist schon recht hoch, ich denke, da wäre zB eine Erhöhung nach der geplanten Heizungsmodernisierung im Sommer eigentlich unfair. In dem Sinne fand ich das eine gute Idee, mit dem Index.
  23. Die IHR hängt von deiner Risikobereitschaft, deinen schon vorhandenen Rücklagen, sowie vom Alter und Zustand des Objektes ab. Die Mietausfallwagnis hängt von der Lage, der Grösse der Wohneinheiten und vom Zustand verglichen mit den anderen Wohnungen in der Gegend ab, aber auch von der zu erwartenden Mietklientel. Nichts davon kennen wir, also lässt sich schwer eine Schätzung abgeben... Ansonsten würde ich an deiner Stelle einfach mal nach dem Begriff googeln. Und wenn du dann noch konkrete Fragen hast, kannst du hier sicherlich gute Antworten bekommen.
  24. Ich denke eher, dass den Beiden ein wenig die Erfahrung fehlt. Und wie gesagt. Es gibt bestimmt Situationen und auch Handwerker, bei denen das Ganze Sinn machen kann.
  25. Also ich habe nicht viel Erfahrung mit Handwerkern, denn ich mache das meisste selbst, bisher. Aber der eine, den ich kenne (und nehme, wenn mir die Kraft oder die Zeit fehlt), der hätte kein Problem damit. Bleibt also nur noch das "Problem" dass er das Zeug immer billiger her bekommt, als ich Und ich würde dem jetzt auch kein "BilligBaumarkt-Zeugs" andrehen wollen. Sonst spart man 10 Euro am Material und zahlt 500 Euro bei der Handwerkerrechnung drauf, weil das ach so billige Material leider sehr schlecht zu verarbeiten war, oder mehr Nacharbeit braucht usw... Es kommt aber sicherlich auf die Situation drauf an. Manchmal kann es bestimmt sinnvoll sein, dem Handwerker das Material zu stellen...
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