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Immopreneur.de | Community

matze sagichnich

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Posts posted by matze sagichnich


  1. Ich denke, umgekehrt wird ein Schuh daraus. Die niedrigen Zinsen der EZB sollten ursprünglich den finanzschwachen Ländern der Eurozone Zeit verschaffen ihre Haushalte auf Vordermann zu bringen, von den alten Verträgen umzuschulden, um sich dann - durch Inflation - entschulden zu können. Aber weil das mit dem Haushalten anscheinend nicht so recht geklappt hat (warum sollten wir uns denn entschulden, wenn die Zinsen do so niedrig sind - wir nehmen einfach _noch_ mehr Kredite...) kann die EZB (wieder u.A.) den Leitzins nicht anheben, weil sie immer noch nicht will, dass diese Staaten pleite gehen. Ich denke nicht, dass die Zentralbanken geplant hatten, die Zinsen so lange so niedrig zu halten. Und weil es jetzt aber eben so ist und sie nicht so recht weiter wissen, machen sie ein riesiges soziales und politisches Experiment, genannt Negativzins. Der Ausgang scheint ungewiss.

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  2. Ich habe sein Buch nicht gelesen. Ich habe nur einige Interviews gesehen. Und dort ist diese Trennschärfe nicht so recht gegeben. Denn ein Eigenheim am Anfang durchaus nicht immer eine schlechte Idee. Das berühmte Haus in der Pampa, um jetzt Hörhahn zu zitieren, ist natürlich weit verbreitet und blöd. Aber man kann das nicht generalisieren. Vielmehr sollte man eben das Ganze Bild zeichnen. Und womöglich zeigen, welche Alternativen es gibt, bzw. wie man seinen ersten Kauf (auch des Eigenheims) sinnvoll umsetzen könnte. Ich denke da zB an eine Immobilie mit mehreren Wohnungen, von denen man dann eine selbst bewohnen kann. 


  3. Gerd Kommer ist meiner Meinung nach einer von denen, die sich ihre nicht-Kaufentscheidung schönrechnen. Bzw. hat er keinen Bock auf Immobilien (was völlig OK und auch verständlich ist). Aber der etwas zu missionarisch anmutende Charakter seiner Begründung, der gefällt mir stellenweise nicht. Für mich klingen seine Interviews immer so ... ich weiss nicht... sie halten einem vom Machen ab. Suchen nach dem Haar in der Suppe, Ausreden von Loosern - das ist immer der Eindruck, den ich bekomme. Leider spricht er nie über sein eigenes Vermögen. Und wenn er selbst nicht reich ist, warum soll ich ihn ernst nehmen? 

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  4. Man kann sich alles schönrechenen, genau wie man sich alles schlechtrechnen kann. Am Ende ist das aber alles reine Spekulation mit einer Prise  Warscheinlichkeitsschätzung. Ich würde mal sagen, dass das wichtigste einfach mal das Jetzt sein muss. Das Objekt muss sich Jetzt lohnen. Alles andere ist latent Überbewertet, Spekulation und verleietet einen zu Fehlentscheidungen in beide Richtungen. Also zum Kauf obwohl es sich nicht lohnt oder aber zum nicht-Kauf obwohl es sich eigentlich lohnt, man sich aber übertriebene Sorgen macht.

    Ich sage natürlich nicht, dass man keine Pläne machen sollte. Oder dass man keine Szenarien mal durchrechnen sollte. Natürlich muss man das. Und da gehört auch die Inflation mit rein. Aber das sind Faktoren, die zumindest ich nur einsetze, um meine generelle Strategie zu bestimmen. Also ob ich überhaupt im Immobiliengeschäft sein will. Der grosse Rahmen sozusagen. Bei der Betrachtung eines einzelnen Objekts spielt das aber keine Rolle mehr. Habe ich mich für das Investieren in Immobilien entschieden, dann rechne ich die Inflation und die Wertentwicklung nicht mehr rein. Ich schaue auf den Cashflow. 

    Das Ganze gilt natürlich erstmal nur für meine Strategie - Buy and Hold (für mind. 10 Jahre). 

    Und ja, damals, als ich mich entschieden habe, mein Glück mit Immobilien zu suchen, da war die Inflation, die mir mit den Schulden hilft, ein wichtiger Teil, meine Nerven zu beruhigen...

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  5. Das stimmt. Absolut.

    Ich sehe nur des öfteren Eltern in meiner Umgebung ihre Kinder massregeln, dass sie dieses oder jenes nicht dürfen, sich so oder anders verhalten sollen (PC-Spielen, Fernsehen, Alkohol, Süssigkeiten, sparen....) während sie selbst sich nicht an ihre eigenen Regeln halten. Und dann heisst es "Aber ich habe ihm doch tausend mal gesagt er soll...." - So funktioniert das aber leider nicht. Da muss ich immer an den Spruch "Do as a s say, not as I do" denken. Der ist zwar lustig aber nicht hilfreich. Zumindest in der frühen Phase der Prägung.

    Neulich hatte ich zB ein Gespräch mit meinem mittleren (10J) der hatte mich gefragt, warum seine Kumpels immer neue Klamotten haben und alle drei Wochen was neues. Er hingegen bekommt oft gebrauchte Sachen. Und auch nicht so oft was neues. Da habe ich ihm dann erklärt, er solle mal überlegen, wie viele Häuser denn die Eltern seiner Kumpels so haben (hat er erst mal lange überlegen müssen). Und ob diese Kumpels sorgsam  mit ihren Sachen umgehen. Ich habe ihm erklärt, dass er sich weniger Sorgen um seine Zukunft machen muss, wenn er ein sparsames Leben zu leben lernt. Und dass unser sparsames Leben (an der Stelle sparsam), wenn man es genauer betrachtet, besser ist, als das seiner Kumpels, die (oder deren Eltern) oftmals nur eine Fassade aufbauen. Wir haben echt lange geredet und am Ende, denke ich, er hat es verstanden. 

    Mit seinem großen Bruder hatte ich das selbe Gespräch auch etwa in dem Alter. Seither  habe ich keine Beschwerden mehr von ihm gehört über gebrauchte Sachen. Stattdessen beobachte ich ihn mit Freude, wie er jetzt mit 13 anfängt, erste unternehmerische Versuche zu machen. Mit dem Hosting von eigenen Minecraft-Servern. 


  6. Ich glaube, dass einem die Kinder eh das meiste "nachmachen", was sie bei den Eltern und ihrer Umgebung sehen. Das, was viele unter "Erziehung" verstehen wird imho überbewertet. Man muss vorleben, was man von den Kindern erwartet. Der Rest ist in der Persönlichkeit des Kindes angelegt. Das ist zumindest mal meine Meinung im Moment. (Ich habe 3 Kinder...)

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  7. Keiner Nebengedanke: Wenn du nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen willst, aber deine Finanzierung aber noch 5 weitere Jahre läuft, dann zahlst du "unnötig" Vorfälligkeitsentschädigung. Das sollte man eventuell auch bedenken bei der Entscheidung 10 oder 15 Jahre.

    Ein weiterer Grund ist auch die Sache mit der Nachbeleihung/Neubewertung. Wenn man schnell wachsen will und man seine Objekte entwickelt - was man ja dringend tun sollte - dann ist ein ablaufender Finanzierungsvertrag eine super Gelegenheit. Funktioniert natürlich nur, wenn die Immobilien auch tatsächlich im Wert gestiegen sind. Sind sie gefallen, dann ist man gekniffen.

    In der aktuellen Situation mache ich persönlich für meine Vermietobjekte sogar nur die 5 Jahre fest, einfach, weil ich wirklich nicht mit eklatant steigenden Zinsen rechne und ich eben schnell wachsen will. Ist riskanter als 15 Jahre fest, aber eben auch viel flexibler und man hat bessere Chancen, wenn es klappt.


  8. Qualifizierter Mietspiegel reicht. Ist er nicht qualifiziert, würde ich es trotzdem versuchen, mit dem Hinweis auf die Stadtverwaltung, die den Mietspiegel erhoben hat. Wenn es dann doch nicht klappt, kannst du immer noch Vergleichswohnungen suchen gehen.

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  9. Die Steuern im Blick zu haben, ist gerade bei MFH-Käufen sehr wichtig. Denn bei den heute üblichen Faktoren (Kaufpreis zu Miete) muss man sich einen Investitionsplan machen, um im "laufenden Betrieb" nicht zu viele Steuern zu zahlen bzw. steuergünstige Aufwertungen und Erhaltungsmaßnahmen zum richtigen Zeitpunkt durchzuführen. Am besten läuft so ein Investitionsplan über mehrere Jahre, damit man ausreichend Zeit hat, ausführende Handwerker zu finden, die zu den geplanten Zeiten auch tatsächlich kommen können! Und natürlich braucht man den Plan auch, um nicht selbst den Überblick zu verlieren.

    Der Charm von MFHs liegt ja meiner Meinung nach gerade ( zwar nicht ausschließlich, aber doch auch sehr) in der Vielfalt der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten.

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  10. Ich wohne bei Tübingen. Ich versuche den Radius meiner Objekte unter 45 Minuten Anfahrt zu halten. Entsprechend habe ich Objekte bis Albstadt, Herrenberg, Horb. Ich habe einen Ausreisser in Alpirsbach, der 1:15h weit weg ist, aber der befindet sich in der Gegend wo ich aufgewachsen bin und ich habe dort noch Familie, sodass ich sowieso ab und an dort vorbeikomme. Wenn man ein arbeitsintensives Objekt ankauft muss man sich aber bewusst sein, dass 45 Minuten eine lange Strecke sind. Ich finde das schon recht grenzwertig. Ein weiterer Grund für mich, keine zu weit entfernten Objekte zu kaufen ist einfach die Tatsache, dass ich die Gegend, den Menschenschlag und die Preise nicht kenne. Und ich bin nicht sicher, ob ich mich auf die Einschätzung anderer verlassen möchte. Gerade die Makler, die die Buden verkaufen sind nach meiner Erfahrung nach nicht verlässlich genug. Nicht alle, aber viele. Und das merke ich eben nur, wenn ich mich selbst auskenne. Ein Haus oder eine Wohnung unbesichtigt zu kaufen, das würde ich nie nie machen. Da bin ich einfach zu vorsichtig. Das selbe gilt für die Vermietung. Wenn ich mir anschaue, welche Mietklientel zum Teil in Häusern wohnt, die ich besichtigt habe und von denen ich weiss, dass sie von Maklern fremdverwaltet wurden, weil der Besitzer irgendwo in Hamburg wohnt - da sieht man deutlich, dass da eben recht sorglos mit dem Eigentum anderer "gespielt" wird. 

    Und ich muss auch ganz deutlich sagen, dass ich zu dem 45Minuten-Radius nur übergegangen bin, weil man in und um Tübingen eigentlich keine guten Objekte mehr findet, zumindest ist mir schon lange keines mehr untergekommen. Und weil ich eben nicht die Hände in die Taschen stecken und warten wollte, habe ich meinen Suchradius erweitert und mich in "neue Gefielde" eingearbeitet. Albstadt zB hatte ich vor drei Jahren noch gar nicht auf dem Schirm. Dann habe ich Freunde und Bekannte befragt, war oft dort und habe mich einfach umgesehen, bin spazieren gegangen, habe zig Häuser besichtigt bevor ich dann jetzt zugeschlagen und zwei Häuser gekauft habe. 


  11. vor 2 Stunden schrieb enterpreneur:

    Lieber nicht kaufen und intensiv suchen und verhandeln, bis ich in 3-4 Jahren dasselbe Objekt zum 10-fachen kaufen kann. Und dann nochmal in vll. 2-3 Jahren wieder eines zum 10 -fachen.
    Das zumindest ist doch kein unrealistisches Szenario.

    Das ist doch gerade des Pudels Kern, den heute alle diskutieren. Ich persönlich bin schon der Meinung, dass das ein unrealistisches Szenario ist. Aber ich bin mir auch dessen bewusst, dass ich durchaus falsch liegen kann. Meine Immobilien kannten bisher immer nur eine Richtung, was die Wertentwicklung an geht. Und schon immer hatte ich Zweifel, wie lange das wohl noch weiter geht. Und immer hat mein Umfeld gesagt, dass es so nicht mehr lange weiter gehen kann. Aber bisher war diese zweifelnde Ansicht in Nachhinein immer falsch. Nun stehe ich also da mit meiner "Lebenserfahrung" und denke: Vielleicht ist meine Sicht getrübt und meine Vorsicht durch die so lange anhaltende Glückssträhne ausgehöhlt. Und meine Entscheidung ist dann eben: Nachrechnen. Wenn unterm pessimistisch gezogenen Strich ein für meine Begriffe ausreichendes Rendite/Risiko Verhältnis da steht, dann kaufe ich. Zweifel an der Weltlage hin oder her. Das Risikomanagement muss mitgeführt werden. Jeder kann sich ausrechnen, welche Restschulden nach Ablauf der Finanzierungsfestschreibung noch da stehen und wie hoch der Zinsanstieg dann ohne Insolvenz quasi als worstcase noch verkraftet werden kann. Auch wenn im Moment imho wenig für einen Zinsanstieg spricht, einiges aber dagegen... Und in 10 Jahren sieht die Welt sowieso ganz anders aus. Bis dahin wurden aber beträchtliche Summen getilgt und der eine oder andere Euro ist in die Rücklagen geflossen. Sollte die Glückssträhne, was Zinsen und Wertsteigerung an geht, aber noch eine Weile weiter laufen, habe ich bis dahin meine Schäfchen im Trockenen. Endet sie, bin ich zwar vielleicht kein Millionär geworden, stehe aber immer noch besser da als die Meisten.

    Ich sehe das alles als Chance, andere sehen mehr die andere Seite, nämlich das Risiko. Hängt natürlich auch davon ab, wie weit man schon ist. Hat man ein für sein Gefühl ausreichendes Einkommen, warum sollte man dann mehr Risiko eingehen? Ich für meinen Teil habe heute lieber den Spatz in der Hand als eine Taube im Himmel.


  12. Diese Konstellation ist doch sehr unwahrscheinlich. Du vergleichst im Prinzip jemanden der heute ein Haus zum 25fachen kauft mit jemandem, der das identische Nachbarhaus in 4 Jahren zum 15fachen kauft. Überleg doch nur mal, was da an Implikationen drin steckt... Was muss in diesen 4 Jahren passiert sein, dass die Preise derart gefallen sind? 


  13. Wie immer wird die Wahrheit irgendwo in der Mitte liegen. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile. Masse hat den Nachteil des höheren Verwaltungssaufwands. Ich denke, das ist der Haupt-Nachteil.

    Wenn wir aber das Risiko betrachten, dann lässt sich das schon nicht mehr so einfach sagen, denn da kommt es darauf an, weshalb die Renditen bei den "vielen" Objekten niedriger sind. Wenn das wegen sorglosem Einkauf zustande gekommen ist, man also schlicht zu viel/mehr gezahlt hat für die gleiche Art Häuser verglichen zum "sorgfältigen Strategen". Dann fährt man zumindest was die Wertentwicklung an geht ein etwas höheres Risiko. Kommt die höhere Rendite der "wenigen" Objekte aber vom Lageunterschied, dann ist es genau anders herum. Gleichzeitig ist das Einkommensausfallrisiko bei vielen Objekten geringer, weil breiter gestreut.  

    Ich bin tendenziell geneigt zu sagen, dass eine "Masse"-Strategie am Ende besser laufen wird als wenn man wenig kauft. Nicht, weil es rein rechnerisch so wäre, sondern weil es eigentlich ein Luftschloss ist, zu denken, man könne immer so sorgfältig aussuchen, dass man quasi nur die Perlen findet. In der Realität wird so eine Person vermutlich nicht ins Machen kommen. Stattdessen immer zögern und überlegen. Während der Andere schon mitten drin ist, Erfahrung sammelt, schon Geld verdient und so einen Vorsprung herausarbeitet. Natürlich kann man nicht einfach wahllos drauf los kaufen. Aber am Ende wird er mit seiner Erfahrung tatsächlich die Perlen finden, über die der "Besonnene" immer noch nachdenkt.

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  14. Wozu soll eine Frist gut sein? Willst du Druck erzeugen? Wenn es keinen wirklichen Grund für eine Frist gibt, dann würde ich auch keine setzen. Das ist dann imho irgendwie kindisch und funktioniert dann auch nicht, würde ich meinen.

    Ich habe im Moment das "Problem", dass ich ein Haus gern hätte, es hängt nur am Preis und ich habe einen gewissen zeitlichen "Druck", weil ich mehrere Objekte im Packet finanzieren will. Es werden zwei Objekte sein, eines ist bereits reserviert, ein zweites können wir bekommen, wenn wir zustimmen, es ist aber zum dritten Objekt sozusagen "zweite Wahl". Das dritte Objekt hätte ich gern, aber wir sind uns beim Preis noch nicht einig geworden. Da habe ich eben eine Frist gesetzt, weil die Verkäufer leider nicht sehr entschlussfreudig sind, wir aber das Packet in den nächsten zwei Wochen fest machen wollen. Genau so habe ich das dann also kommuniziert. Eine Woche Zeit zum Überlegen, sonst bin ich raus und nehme das andere Haus. Fertig.

    Wenn man aber keine Alternativen hat und selbst keinen Zeitdruck, wozu soll die Frist gut sein?


  15.  Ja, gerade habe ich ein MFH im Schwarzwald gekauft. 300k war es ausgeschrieben, 210 habe ich geboten und wir haben uns dann "in der Mitte" bei 220k getroffen. Da sind aber einige Faktoren zusammengekommen und ich hatte in dem Fall das niedrige Angebot auch nicht im Voraus schon abgegeben. 

    Bei dem anderen MFH, das wir dieses Jahr gekauft haben, haben wir auch 20k weniger geboten, als Ausgeschrieben, mit dem Versprechen einer komplikationslosen und schnellen Abwicklung. Aber bei ca. 800k Volumen ist das kein "unverschämt niedriges" Angebot. Nur etwas ungewöhnlich, mit sowas durchzukommen, weil hier in der Gegend gute Objekte des öfteren dazu führen, dass mehr gezahlt wird als in der Anzeige stand.

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  16. vor 14 Stunden schrieb Real:

    Kann ich das denn schriftlich lösen, oder ist das im Zweifelsfall ungültig?

    Ich bin nicht sicher. Ich denke aber, dass solche Vereinbarungen im Mietvertrag grundsätzlich erlaubt sind, wenn die den Mieter nicht benachteiligen. Aber man müsste das eben umständlich aufschlüsseln, was der Mieter genau machen muss und was du im Gegenzug dazu bereit bist ihm an Miete zu erlassen.

    Ich habe einen Mieter, er ist selbstständiger Gartenbauer, macht aber seit Jahren auch allerlei Renovierungen und ist ein recht patenter Kerl. Er nimmt mir viel Arbeit ab und ich habe Vertrauen zu ihm. (Ich hatte einiger seiner Projekte gesehen, bevor ich Vertauen gefasst habe.) Entsprechend haben wir ein paar "Vereinbarungen" mündlich getroffen, von denen wir beide profitieren. ZB habe ich ihm eine kleine Einliegerwohnung in dem Haus sehr sehr günstig vermietet und ihm erlaubt, diese unterzuvermieten. Im Gegenzug hat er sie renoviert und betreut den recht großen Garten. Die Sache ist aber rein auf Vertrauensbasis und funktioniert nur so. 

    Auf der anderen Seite hatte ich auch schon Mieter, die wollten alles selbst machen, haben aber alles verpfuscht. Natürlich, ohne mir bescheid zu geben. Sehr problematisch, wenn die der Meinung sind, dir einen Gefallen getan zu haben und du aber der Meinung bist, dass es lieber ordentlich hätte gemacht werden sollen... 

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