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Immopreneur.de | Community

matze sagichnich

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Everything posted by matze sagichnich

  1. Also unsere (kreditgebende) Bank (Volksbank) möchte auch die Mietverträge in Kopie haben, von unseren Mietshäusern. Ich habe mir da bisher keine Gedanken drüber gemacht. Sie wollen halt sehen, dass der Laden läuft. Aber wozu die DKB das macht, wo sie doch kein Risiko haben und auch noch ein "Vermieterpacket" anbieten - seltsam.
  2. In D-Lage muss eine Wohnung für 35k (Gesamtkosten) mindestens 230 Euro CF bringen. Natürlich pro Monat. Sonst kannst du das Geld lieber auf der Bank lassen. Meiner Einschätzung nach muss sich die Bude eigentlich innerhalb von 10 Jahren selbst bezahlt haben. Sonst rennst du wegen der demografischen Entwicklung in 10 Jahren gegen die Wand. Weil die Wohnung dann leer steht und nix mehr wert ist. (Meine Meinung) Der Grund ist die D-Lage. Diese Wohnungen und Häuser werden als erste den Bevölkerungsrückgang zu spüren bekommen. In den Ballungszentren wird man davon wohl erst viel später etwas merken.
  3. Was ist die Bude denn wert? Es gibt ja Freibeträge bei Verwandten erster Linie. Stellt sich dann aber die Frage, ob das FA bei so einer Aktion nicht Gestaltungsmissbrauch schreit. Weil: Welchen Grund ausser der Steuervermeidung kannst du angeben?
  4. Deswegen muss man da auch, wie oben erwähnt, lieber einen Steuerberater zu Rate ziehen. Die Konstellation sollte aber meiner Meinung nach recht problemlos gehen, denn der Vater hat ja nun sehr begründbar einen Wohnungswechsel geplant, der nicht nur aus Steuerlichen Gründen Sinn macht. Das EFH und seine neue Wohnung genügen grundsätzlich unterschiedlichen Ansprüchen. Und ich denke nicht, dass das FA ihm vorschreiben kann, sich seine neue Wohnung gefälligst selbst zu kaufen und zu finanzieren. Wenn dem nicht so wäre, ich lasse mich da gerne eines Besseren belehren. Anders wäre es, wenn der Vater aus seiner 2-Zimmer-Wohnung in eine vergleichbare andere 2-Zimmer-Wohnung umziehen würde, die der Tochter gehört. Das gäbe sicherlich Probleme.
  5. Was mir eben noch eingefallen ist: Wie wäre es den, wenn ihr für deinen Schwiegervater die Wohnung kauft und sie ihm vermietet? Und er euch im Gegnzug sein Haus? Dann könntet ihr jeweils Reparaturen und Investitionen von der Steuer absetzen. Ihr könnt dann auch die Zinsen für die vermietete Wohnung absetzen, was im selbstbewohnten Fall für beide Seiten nicht möglich wäre. Nur mal so als Idee. Und was die Renovierungen an dem Haus deines Schwiegervaters an geht: Was soll man denn an einem Haus aus 2004 machen können? Die Kohle würde ich mir ehrlichgesagt sparen.
  6. Eine lange Zinsbindung macht imho in der aktuellen Weltlage wenig Sinn. Dass die Zinsen in den nächsten 5 Jahren massiv steigen halte ich persönlich für recht unwahrscheinlich. Deswegen und wegen der schlechteren Konditionen macht für mich eine lange Zinsbindung keinen Sinn. Aber natürlich. Es ist ein gewisses Risiko. Dann musst du noch wissen, dass man auch bei über 10 Jahren Laufzeit nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht hat, ich meine auch ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Es ist natürlich immer gut im Voraus zu planen, was man in den nächsten Jahren machen und erreichen will. Aber am Ende gilt immer noch "Der Mensch denkt und Gott lenkt". Ich glaube nicht an Gott. Aber ich glaube daran, dass es oftmals anders kommt, als man es sich gedacht hat, drum versuche ich mir möglichst viele Wege offen zu lassen. In diesem Fall also eine eher kurz laufende Finanzierung. Das Risiko des Zinsanstiegs kannst du sehr gut mit deinem Eigenkapital abfangen, du hast ja reichlich. Oder mit höherer Tilgung. Machen würde ich es evtl trotzdem nicht. Also das EK komplett in die Wohnung zu stecken. Einfach um mir da nicht in naher Zukunft die Gelegenheiten zu verbauen und im blöden Fall alles Geld in der Wohnung stecken zu haben, obwohl ich es woanders gerade besser anlegen könnte. Die Wohnung von deinem Schwiegervater zu übernehmen ist eine sehr gute Gelegenheit. Ich würde da an eurer Stelle einen Steuerberater zu Rate ziehen. Durch Ausnutzen der Freibeträge könnt ihr da sicherlich ohne viel Steuern und Makler zu zahlen an eine günstige Wohnung kommen. Es gibt da unendlich viele interessante Gestatungsmöglichkeiten. Also nicht nur den Kauf, sonder auch Schenkung mit Bedingungen zB. Man muss da aber sehr ins Detail gehen, wer da wann wem was schenkt oder überschreibt. Und wenn ihr verheiratet seid, kann deine Frau dir die hälfte der Wohnung auch überschreiben, falls das Sinn macht.
  7. Ich bin bin ja auch bei Stuttgart am jagen. Allerdings südlich. Ab und an schiele ich auch mal in die ludwigsburger Gegend. Die Preise sind imho vergleichbar, auch die Käuferschichten und die Häusertypen. Bei ETWs ist die Konkurrenz wirklich mörderisch. Da habe ich schon seit Jahren kein lohnenswertes Objekt mehr gesehen. Ich habe die besten Objekte (MFH) im Bereich 3-4 Wohnungen, 70er Baujahre, Kaufpreis 600k bis 1m. (Das sind eben die Häuser, die von Familien (ausser türkischen) und "Einzeltätern" eigentlich nicht gesucht werden.) Aber lohnenswerte sind natürlich auch nicht an jeder Ecke zu finden, das sollte klar sein. Geschätzt 1 von 50 Angeboten ist gut. Das ist die Arbeit, die man vor dem Kauf eben investieren muss. Ich habe im letzten halben Jahr bestimmt 50 Häuser besichtigt, aber "nur" 5 davon gekauft. Wie viele Anzeigen ich angeschaut habe, ohne dann zu besichtigen... weiss nicht. Es waren einfach mal alle. Dein Problem wird auch sein, dass dein Suchradius zu sehr eingeschränkt ist. 3km um einen bestimmten Ort drumrum und noch lohnenswert - das ist wie ein 6er im Lotto. Unwahrscheinlich.
  8. Evtl. gibt es noch die Möglichkeit, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, mit 2-4 Wohnungen. Relativ gesehen sind hier die Preise etwas moderater und die Konkurrenz ist kleiner. Eine der Wohnungen selbst nutzen, den Rest vermieten. Bei geschicktem Einkauf könnt ihr fast umsonst wohnen und das gesparte Geld zur Seite legen. Wenn ihr dann tatsächlich in ein paar Jahren Kinder bekommt, könnt ihr immer noch umziehen und was separates suchen. Gerade jetzt und ohne Kinder ist die Zeit, wo ihr am flexibelsten seid. Das müsst ihr imho. nutzen. In ein paar Jahren ist das Haus dann auch schon etwas getilgt und - so es die Wirtschaftslage her gibt - etwas im Wert gestiegen. Dann könnt ihr das Ding nachbeleihen, was bei der Finanzierung des Eigenheims hilft. Ebenso habt ihr durch die Mieteinnahmen ein höheres Einkommen, das hilft sehr mit der Bonität. Die dann freiwerdende Wohnung wird dann auch wieder vermietet und das neue, grössere Eigenheim kann leichter finanziert werden. Auch könnt ihr bei dem Modell einiges an Steuern sparen, was bei einem rein selbst bewohnten Objekt kaum geht. Wovon ich rein aus finanzieller Sicht abraten würde ist das zu machen was alle versuchen: Irgendwo abseits ein Grundstück zu "ergattern" und die grösstmögliche Bude neu draufzustellen, die irgendwie noch finanzierbar ist. Mit der Begründung, dass bestimmt bald zwei Kinder kommen und alle Bekannten von dem tollen neuen Haus beeindruckt sein sollen. Sowas ist nach ein paar Jahren finanzieller Überlastung ein Scheidungsgrund. Oder anders ausgedrückt ruinös. Macht bitte diesen Fehler nicht. Und was man auch immer deutlich betonen muss: Erst informieren, dann kaufen. Lest euch mindestens ein halbes Jahr intensiv in das Thema Immobilien ein. Wie man mit Immobilien erfolgreich Geld verdienen kann, was die Risiken und Fallstricke sind. Das ist super wichtig. Auch wenn ihr mit dem Haus eigentlich kein Geld verdienen wollt. Bevor man ein Haus kauft, muss man das besser alles wissen und verstanden haben. Sonst zahlt man drauf ohne Ende. Gerade hier im Stuttgarter Raum.
  9. Es hängt halt trotzdem fast immer. ZB am "fachgerecht". Wenn Mieter etwas "fachgerecht" streichen, dann braucht man leider oft hinterher mehr Zeit und Geld ( für neue Fussleisten, das reinigen oder tauschen der Steckdosen und Schalterabdeckingen, neue Rolladengurte...) als ein professioneller Anstrich gekostet hätte. Gerade letzte Woche haben ich und mein Sohn drei Stunden damit verbracht, teilweise übermalte Randfliesen abzukratzen. Und alles nur, weil die Mieter so nett waren, vor Auszug den Flur zu streichen. Leider haben sie mehrere Zimmer gestrichen. Und auch die mahagonifarbenen Holzfensterrahmen haben sie nicht abgeklebt. Ist eigentlich Sachbeschädigung...
  10. Mach das mündlich aus, und wenn es am Ende nicht klappt, nimmst du einen Eimer Farbe und machst es in 60 Minuten einfach schnell selbst weiss. Wenn du das selbst nicht hin bekommst, musst du eben einen Maler dafür bezahlen. Wo ist das Problem? Fachgerecht renovierte Wohnungen bekommt man meiner Erfahrung nach nie vom Mieter zurück. Eine kleine Renovierung bei Auszug muss der Cashflow der Wohnungen locker ausgleichen können. Sonst zahlst du im Schnitt immer drauf, auch, wenn du eigentlich vertraglich im Recht bist und auf dem Papier alles korrekt formuliert hast. Aber in der Praxis ist es sehr viel einfacher und schonender für die Nerven, solche Verluste in die Miete einzukalkulieren und davon aus zu gehen, dass man nach Übergabe die Malerarbeiten selbst an der Backe hat. In deinem Fall wäre ja die Küchenwand, wenn der neue Mieter dann in 4 Jahren wieder auszieht, 8 Jahre alt und somit fällig zum neu Streichen. Der neue Mieter müsste das aber eh nicht, weil er die Wohnung ja nicht neu renoviert übernommen hat. Du hast es also theoretisch eh an der Backe. Wenn du jetzt zB im Übergabeprotokoll rein schreibst, dass der neue Mieter die rote Küchenwand nach Auszug weiss zu streichen hat, dann ist das vielleicht nicht wirksam, aber vielleicht macht er es trotzdem, einfach, weil er sich an sein Versprechen gebunden fühlt. Und wenn nicht - naja. Siehe oben.
  11. Gründe halt ne Genossenschaft, dann kannst du die Reise als Mietgliederförderung...
  12. "fair dem Finanzamt gegenüber" Nix absetzbar. Denn das Finanzamt ist dir gegenüber immer so fair, vom für dich schlechtestmöglichen Fall auszugehen. In dem Fall: Das ist eine reine Urlaubsreise und deine Gründe sind vorgeschoben. Wenn du das anders siehst, bitte beweise es auf gerichtsfeste Weise.
  13. Die Maklerprovision hängt letztlich an der Nachfrage zum jeweiligen Objekt. Ich hatte schon den Fall, dass der Makler auf eine Provision von mir verzichtet (!) hätte, hätte ich das Objekt gekauft. Anders herum habe ich auch schon eine Wohnung verkauft, bei der der Makler für mich umsonst gearbeitet hat. War aber auch ein Sonderfall. Am Ende sind beim Hauskauf also die Maklerkosten tatsächlich verhandelbar. Nur wenn es eben genug andere Interessenten gibt - und an denen mangelt es um Stuttgart rum anscheinend überhaupt nicht - kann sich der Makler (und der Verkäufer) herausnehmen, was er will. 4,76% in unserer Gegend sieht man leider häufig.
  14. Ich verstehe nicht, wie die Banken mit Negativzinsen Geld verdienen sollen. Die werden sich doch einfach aus dem "normalen" Kreditgeschäft zurückziehen und nur noch Konsumentenkredite mit erhöhtem Risiko vergeben, weil man da noch Zinsen bekommen kann. Ich habe gehört, dass die Südwest-Bank Stuttgart nach Eigentümerwechsel genau das gerade tut. Da bekommen langjährige Kunden aus der Landwirtschaft keine neuen Kredite mehr, nachdem die alten ausgelaufen sind. Kurswechsel sozusagen. Wieso sollte eine Bank einen Kredit vergeben, bei dem sie nur draufzahlt? Ich habe schon verstanden, dass die Bank durch die Tilgung auch Geld bekommt und dann wiederum mehr Geld verleihen kann. Aber das ist kein Verdienst. Das ist nur eine Art Umsatzvergrößerung. Wenn die Bank keine oder zu wenig Zinsen bekommt und trotzdem weiter Kredite vergibt, dann wird aus dem Geschäftsmodell ein klassisches Schneeballsystem.
  15. Azubis nehmen auch gern WG-Zimmer. Oder eben einfach einkommensschwache/sparsame Singles. Ich habe gerade eine WG in Horb a.N. aufgemacht. Es gibt dort eine Hochschule mit dualen Studiengängen, sodass ich jetzt alle 6 Zimmer mit Studenten belegen konnte. Ich hatte aber auch Anfragen von Azubis und Singles. Sogar ein Pärchen mit Migrationshintergrund hat für zwei ODER ein Zimmer angefragt, weil sie einfach nichts finden. Ich glaube, dass man fast überall einen Bedarf für WGs hat. Ich hätte die WG locker auch ohne Studenten voll bekommen. Nur sinkt vermutlich die Einkommensklasse mit zunehmender Entfernung von Ballungszentren. Man muss dann sehr aufpassen, dass man sich kein "Gesocks" ins Haus holt. Es gibt auch einen Unterschied zwischen Studenten und allen anderen, was die Ansprüche an geht. ZB brauchen Studenten nicht zwingend Stellpätze oder eine Waschmaschine. Die brauchen eigentlich nur Wlan, ein Bett, ein Klo und eine Mikrowelle. In dieser Reihenfolge. Fies ausgedrückt. Ich bin gespannt wie sich der Verwaltungsaufwand und die Nebenkosten entwickeln werden. Der Unterschied in der Miete ist halt sehr beachtlich. Normale Vermietung wäre bei der Wohnung ca. 1000 Euro zu 1700 Euro (jeweils Warmmiete) bei mir. Bei 110k Invest. Meine Frau macht gerade einen Investment-Kurs einer russischen "Beraterin" mit und hat dort einige Kontakte geknüpft. Viele der Investoren aus dieser Gruppe haben zum Teil einige Wohnungen und Häuser in Deutschland und sie vermieten ausschliesslich einzelne Zimmer. Der Markt ist also scheinbar sehr groß. Natürlich weiss ich nicht, ob diese Investoren ihre Wohnungen entsprechend aussuchen, vor dem Kauf. Ich muss das mal fragen.
  16. Also die Frage ansich ist ja schon interessant. Wenn die Immobilie eine typische Eigennutzerimmobilie ist, dann verkauft sie sich leer stehend natürlich besser. Ist es aber eine Immobilie für Anlger kann es besser sein, wenn sie (gut) vermietet ist. Wohnen aber underrent Assis drin, wäre leer wieder besser. Hier eine Statistik zu machen, ist imho eine nerdige Spielerei, die einem aber konkret nicht hilft.
  17. Hab ich doch geschrieben. ....wenn man keine zwingenden Gründe für den Umzug angeben kann...
  18. Na, das Problem, warum Fischer mit diesem Vorgehen nicht "reicher als die Aldi-Brüder" 😂 hätte werden können, ist die 3-Objekt-Grenze. Irgendwann unterstellt das FA eben Gewerblichkeit, auch wenn man selbst in dem Objekt von Anfang an gewohnt hat und man keine zwingenden Gründe angeben kann für die Wohnungswechsel. Aber es ist eine gute Anfängerstrategie um Erfahrung und Anfangskapital zu sammeln. Ein Freund von mir hat das wärend dem Studium genau so gemacht. So konnte er sich gleich mit 28 ein richtig geiles EFH bauen...
  19. Ist das nicht wie jede andere WEG auch? Wo soll der Unterschied sein?
  20. Strenggenommen sind die Fenster IMMER im Eigentum der WEG, auch wenn in der Teilungserklärung was anderes steht. Denn alle Teile des Hauses, die für "den Bestand" des Hauses erforderlich sind, müssen der WEG unterliegen. Damit eben nicht ein Eigentümer die Dachfenster ausbaut und anschliessend das ganze Haus absäuft. Die Eigentümergemeinschaft kann aber beschließen, dass die Fenster von Sondereigentümer bezahlt werden müssen oder "dürfen". Die Entscheidung über das Aussehen und die Beschaffenheit der Fenster ist aber wieder zwingend ein WEG-Beschluß. Zum Fenstereinbau gehört meines Erachtens auch der korrekte Anschluss an die Fassade. Somit wäre das in meinen Augen derjenige in der Pflicht, der den Austausch der Fenster zahlt. Wenn das in dem WEG-Beschluß so formuliert wurde. Auftraggeber für den Austausch der Fenster müsste aber (strenggenommen) sowieso die WEG sein. Aus oben genannten Gründen. (§ 5 Abs. 2 WEGesetz)
  21. Wenn der Vater selbstständiger Handwerker wäre, könnte er eine Rechnung schreiben... Hättest du die Wohnung in Vermietungsabsicht gekauft und mit der Selbstnutzung einer Weile gewartet und vermietet, dann hättest du alles absetzen können. Ich weiss allerdings nicht, wie lange man vermieten müsste. Ein Vorteil der Selbstnutzung ist aber, dass du die Wohnung jederzeit steuerfrei verkaufen kannst. Anders ausgedrückt: sollte der Wert deiner Wohnung durch die Renovierung und die Wertentwicklung gestiegen sein, kannst du verkaufen und den Gewinn komplett einstecken. Du könntest dich jetzt also nach einer weiteren schönen Wohnung umschauen, die auch renovieren und dann umziehen.
  22. Hier ist es gut und "mieterfreundlich" zusammengefasst: https://deutschesmietrecht.de/mietvertrag/modernisierung/370-die-handwerker-kommen-was-sind-meine-rechte-und-pflichten-als-mieter.html
  23. Wenn es um Reparaturen geht, aber auch eine turnusmässige Besichtigung sind (nach Anmeldung) immer vom Mieter zu erlauben, meines Wissens.
  24. Der Mieter hat damit nichts zu tun und er muss dir auch zu dem Zweck Zutritt gewähren.
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