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Immopreneur.de | Community

matze sagichnich

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Everything posted by matze sagichnich

  1. Super Idee. Vielleicht sollen wir auch gleich noch Strom, Internet und das Essen bezahlen? Gar kein Problem.
  2. Naja, die aktuellen Zahlen - nach Ankündigung der Schliessung - sind wenig aussagekräftig. Ich selbst bin der Meinung, hier "relativ" viel geschrieben zu haben, in der kurzen Zeit, in der ich dabei war. Aber warum sollte ich jetzt noch was scheiben? Es ist bei allen Foren schon immer so gewesen, dass ein einstelliger Prozentsatz der Leute für 90% des Inhalts verantwortlich war. Und bei einem Nieschen-Thema wie Immobilien kondensiert sich das eben auf 30-50 Leute. Das wundert mich nicht. Ich glaube nicht, dass man so ein Forum profitabel betreiben kann. Ich bin Mitglied in mehreren Foren, die mir sehr wichtig sind, aber die mit Sicherheit nicht profitabel sind. Sie werden vom Betreiber gesponsort, weil er Teil der Gemeinschaft ist und sie ihm die Sache wert ist. Das scheint eben bei den Betreibern hier nicht (mehr) der Fall zu sein. Korrekt wäre es (meiner bescheidenen Meinung nach) in der Situation gewesen, sich um einen Nachfolger zu kümmern, anstatt einfach von jetzt auf gleich zu schreiben, dass das Forum geschlossen wird. Ich weiss natürlich nicht, was da im Vorfeld gelaufen ist. Ich habe allerdings nichts mitbekommen und war also ziemlich vor den Kopf gestoßen. Ich dachte, ich hätte das Forum unterstützt, indem ich die Bücher gekauft und weiterempfohlen habe. Die "Paywall" hier im Forum war es mir ehrlich gesagt nicht wert - das würde ich nur dann einsehen, wenn ich meinen echten Mehrwert bekommen hätte. Das wiederum war aber nicht möglich, weil es zu wenig aktive Mitglieder gab, so zumindest mein Eindruck. Der Zug hier ist leider abgefahren. Zeit, einen neuen zu finden. Die Facebook-Gruppe ist es leider nicht für mich.
  3. Die 5000 zahlt man nicht für den Inhalt, man zahlt für die Connections. Ich verstehe auch nicht, wie man den "Basti" ernsthaft schlecht finden kann. Er lebt von seiner Arbeit. So viel falsch machen kann er also nicht. Muss man ihm erst mal nachmachen. Klar. Theoretisch geht es besser. Aber in der Praxis gibt es wenige, die es auf seinen Level schaffen. Ich selbst habe inzwischen 33 Einheiten. Ich mache viele Fehler. Nichts ist perfekt. Aber es es geht deutlich voran. Ich lerne ständig dazu und es wird immer einfacher. Und das kann man auch beim Basti sehen, denke ich. Ich schaue es mir gern an. Ich finde es motivierend und irgendwie auch beruhigend zugleich. Ich bin nicht der einzige Idiot da draussen. Hit the ground running! Was Kommer und Zitelmann an geht: Die beiden muss man sich anhören, keine Frage. Und man muss auch ernsthaft durchdenken, was die sagen. ABER man muss deren Situation und deren Standpunkt nicht zwingend teilen. Es ist viel zu einfach, deren Argumentation als Ausrede zu nehmen und weiter nichts zu machen, weil es ja sowieso nix werden kann. Ich bin sicher, als Zitelmann angefangen hat mit seinen Immobilien, da gab es noch viel mehr mahnende Stimmen und Pessimisten, die vor solchen Investitionen gewarnt haben. Trotzdem und gerade deswegen war (unter Anderen) der Zitelmann so erfolgreich. Aber auch er weiss nicht, was die Zukunft bringt. Er kann nur retrospektiv analysieren, was seinen Erfolg ausgemacht hat. Und dann feststellen, dass die Voraussetzungen heute anders sind. Streng genommen kann er aber nicht mehr als das. WIR müssen uns HEUTE unseren eigenen Weg suchen und versuchen, das Beste aus unserer Situation und unseren Möglichkeiten zu machen. Wenn es jetzt funktioniert, wird es gemacht. Wen in der Zukunft Probleme auftreten, wird man dann schon irgendwie eine Lösung finden. Obs geklappt hat, können wir dann in 10 Jahren bei Youtube berichten... oder eben nicht. Sicher ist man nur, wenn man gar nichts macht.
  4. Eigentlich bekommt der Notar einen riesen Haufen Geld um genau so etwas zu verhindern.
  5. Einem Vermieter (auch oft hochtrabend Investor genannt 😁) ist die Grundstücksfläche bei der groben Wertermittlung egal. Er rechnet nur mit dem Verhältnis Kaufpreis zu erzielbarer Miete. (Wenn ein grosses Grundstück die Miete erhöht, ok. Aber ansonsten ist das nur ein Kostenfaktor. Weil man jemanden bezahlen muss, die Fläche zu pflegen. ) Das ist aber natürlich nur eine Faustformel. Sie drückt im Prinzip aus, wie viele Jahre man bräuchte, um mit der nackten Miete den Kaufpreis wieder drin zu haben. Also Kaufpreis durch Jahreskaltmiete. Das ergibt den Faktor. Je kleiner, je besser. Wenn man nun davon aus geht, dass zB ein Faktor 15 die Grenze für ein lohnenswertes Objekt in der Gegend wäre, kann man die Jahresmiete mal den Faktor 15 nehmen und bekommt den maximalen Kaufpreis. Alles drunter ist dann gut oder günstig, alles drüber eher zu teuer. Das ist der Gedankengang.
  6. Kosten für eine Heizung sind extrem unterschiedlich. Alles zwischen 5 und 30k ist möglich. Für eine normale EFH-Heizung für 200qm würde ich bei Gas mit 10 - 15k rechnen, wenn wirklich nur die Heizung neu muss und nicht etwa noch Heizkörper oder Rohre.
  7. Naja, wenn dir nachgewiesen werden kann, dass du nur so getan hast, als würdest du drin wohnen um beim Verkauf Steuern zu sparen. Wäre ein Beispiel. Oder das Finanzamt wird dir versuchen, dir ein Gewerbe zu unterstellen. Wenn du zB 3 Wohungen nacheinander kaufst, drin wohnst, solange du renovierst um dann steuerfrei zu verkaufen, werden sie dir eine Gewinnabsicht unterstellen. Da rutschst du dann ins Gewerbliche und muss dann irgendwie nachweisen, warum das nicht so war, sonst musst du zahlen.
  8. Tatsächlich. Ich hatte unrecht. Wieder was gelernt. Danke für die Richtigstellung.
  9. Dies ist imho leider (so allgemein gesagt) falsch. Er schrieb, dass er seit einem Jahr in der Wohnung wohnt. Die Grenze ist im Idealfall aber ein Jahr und 2 Tage. Im schlimmsten Fall fast drei.
  10. Im Prinzip musst du Spekulationssteuer an den Staat bezahlen und einen Zinsausfall an die Bank. Was du an die Bank zahlen musst, kannst du bei denen erfragen. Das nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung. Sie müssen dir Auskunft geben. Zu zahlst im Prinzip die Zinsen, die du gezahlt hättest, denn du den Vertrag bis zum Ende der Laufzeit bedient hättest. Allerdings werden die Jahreszinsen niedriger angesetzt, weil durch das Zurückzahlen des Kredits ja jegliches Risiko entfällt. Für die Spekulationssteuer gibt es eine Ausnahme. Wenn du die Wohnung 3 Jahre bewohnt hast, dann entfällt sie. Die drei Jahre müssen aber nicht vollständig "abgesessen" werden. Wenn du zB im Dezember des ersten Jahres den Notartermin hattest , dann das Folgejahr drin wohnst und im Januar dann wieder verkaufst, dann sind das 3 Jahre und die Steuer entfällt (Hier bitte sicherheitshalber nochmal den Steuerberater fragen, ob das so korrekt ist) Man muss ganz genau hin schauen, wenn es knapp wird. Evtl. lohnt es sich, den Verkauf etwas zu verschieben. Die Steuer beträgt 40% auf den Gewinn. Natürlich kann man alle Kosten, die bei der Renovierung und beim Kauf und Verkauf angefallen sind, vom Gewinn abziehen. Falls man die Rechnungen noch hat... Hier ist es ganz gut zusammengefasst: https://ratgeber.immowelt.de/a/spekulationssteuer-dann-wird-der-immobilienverkauf-teuer.html Dann fallen noch ein paar "Peanuts" beim Notar an. Der Makler, so du einen nimmst, bereichert sich auch noch - das ist Verhandlungssache, was der nimmt. Zwischen 0 und 7 % habe ich schon alles gesehen.
  11. Auch wenn es schon zu spät ist, möchte ich noch den Begriff "Doppelhaushälfte" klarstellen, weil ich meine, dass das hier nicht korrekt beschrieben wurde. Eine Doppelhaushälfte ist ein vollständiges Haus auf eigenem Grundstück, welches sich mit dem Haus auf dem Nachbargrundstück eine Wand teilt. Es müssen zwei getrennte Grundstücke sein, laut Grundbuch. Sonst ist es eine Eigentümergemeinschaft und es muss eine Teilungserklärung geben, die rechtlich bindend ist. Hier kann man sich ganz schön in die Nesseln setzen... Denn wenn es ein Grundstück ist, das man sich mit dem Nachbarn teilt, dann kann der einem sehr wohl rein reden. So wie es gesetzlich eben festgeschrieben ist, sind dann Fassade, Fenster und Eingangstür Gemeinschaftseigentum, man muss eine Eigentümerversammlung abhalten usw. Auch wenn der jetziger Nachbar das nicht so sieht und locker nimmt. Bei Eigentümerwechsel (oder wenn man aus irgendwelchen Gründen aneinander gerät) kann es hier zu massiven Problemen kommen. Ich hatte selbst mal so eine Konstellation. Das kann zu komplizierten Situationen führen.
  12. Man muss sich erst mal über seine Ziele und Prioritäten klar werden. Setzt du die Priorität auf finanzielle Belange, dann musst du vermutlich besser erst mal selbst mieten und Wohnungen zur Vermietung kaufen. Ist deine Priorität auf Familie und Bequemlichkeit, dann ist das eigene Häuschen mit Garten die richtige Lösung. Bei ersterem ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass man finanziell weiterkommt. Beim zweiten ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass man sich nach ein paar Jahren trennt, weil man finanziell nicht weiterkommt 😚 Wir selbst haben uns erst eine ETW zur Vermietung gekauft, dann, als die Kinder kamen eine Wohnung mit Gartenanteil. Dann ein Zweifamilienhaus mit riesen Garten, eine Wohnung haben wir vermietet. Jetzt, mit über 40 sind wir so weit, dass wir in ein nur von uns bewohntes Haus ziehen können. Und er Garten ist jetzt viel kleiner Das hat aber alles so gut funktioniert, weil der Markt uns Rückenwind gegeben hat. Ob das heute immer noch so möglich wäre, wer weiss? Aber eines ist sicher. Wenn man nichts macht, wird es garantiert nichts.
  13. Wenn die Bank zu dem Entschluss gelangt, dass sie ihr Risiko reduzieren muss, gibt es zwei Wege. Mehr Sicherheiten einfordern oder riskante Kunden loswerden. Da ist es für die Bank schätzungsweise egal, ob das zu einem (Zwangs-) Verkauf führt, wenn der Kreditnehmer keine Sicherheiten nachschießen kann. Das neue Gesetz hilft da nicht, bzw. nur kurzfristig. Denn das Risiko, das ein Kunde für die Bank darstellt ändert sich dadurch nicht. Es verzögert nur die Folgen. Es hängt eben alles davon ab, ob die Banken in den nächsten Monaten anfangen, alles neu zu bewerten und was das Ergebnis dessen sein wird. Und natürlich kommt es auch noch darauf an, wie die individuelle Bank mit dem individuellen Kunden um geht. Wenn man jetzt zB mehrere Millionen bei einer kleinen Volksbank geliehen hat und zahlungsmässig alles gut läuft, dann kann ich mir nicht vorstellen, dass sie einen absägen. Aber klar. Ist alles nur eine Vermutung. Das einzige, was man machen kann ist, im Gespräch zu bleiben und zu versuchen konkret auftretende Probleme frühzeitig zu erkennen und Lösungen dafür zu finden.
  14. Das verabschiedete Gesetz sieht doch vor, dass wenn ein Kreditnehmer seine Bankraten nicht bezahlen kann, er sie auch stunden kann, genau wie der Mieter, der seine Miete nicht zahlen kann. Desweiteren steht drin, dass, wenn sich im Anschluss die Kreditgeber und Kreditnehmer nicht auf eine Regelung zur Rückzahlung einigen können, der Kreditvertrag einfach um 3 Monate verlängert wird. Wenn also der Mieter 3 Monate nicht zahlt und anschliessend es auch nicht schafft, die drei Monatsmieten abzustottern und infolgedessen der Vermieter 3 Monate lang seine Bankrate aussetzt, dann läuft im Anschluss der Kredeitvertrag weiter, als hätte es die 3 ausgesetzten Monate nicht gegeben. So ist zumindest die Intension des Gesetzgebers, meiner Meinung nach. Leider wird im Gesetz nichts zum Thema Schufa, Boniät usw. gesagt. Weil wenn man sich mit deiner Bank nicht einigen kann und die Bonität darunter leidet, bekomme ich dann zwar nicht unmittelbar Probleme. Aber am Tag der Refinanzierung dann doch wieder.
  15. Bei mir hat sich bisher noch niemand gemeldet. Aber ich denke, dass die allermeisten da auch nicht proaktiv sind und sich einfach melden. Die allermeisten hoffen bis zu letzt und dann, wenn es zu spät ist, melden sie sich trotzdem nicht. Kopf in den Sand ist immer noch das Standardverhalten. Ich selbst überlege, ob ich proaktiv zu meinen Bankern gehen soll. Um einfach schon mal im Voraus zu besprechen, was wir machen, sollte es zum Worstcase kommen. Ich habe den (momentanen) Vorteil, dass ich keine richtigen Gewerbeeinheiten habe. Nur einen selbstständigen Gartenbauer, der zu seiner Wohnung noch Lager und Garage auf gewerblicher Basis dazugemietet hat. Und wenn der nicht zahlt, dann habe VIEL Arbeit für ihn, die er stattdessen machen kann...
  16. Ab 8 Jahre Mietdauer ist die Kündigungsfrist 9 Monate. Es sei denn, im Mietvertrag steht eine längere Frist oder die Wohnung wurde per Zwangsversteigerung erworben.
  17. Also unsere (kreditgebende) Bank (Volksbank) möchte auch die Mietverträge in Kopie haben, von unseren Mietshäusern. Ich habe mir da bisher keine Gedanken drüber gemacht. Sie wollen halt sehen, dass der Laden läuft. Aber wozu die DKB das macht, wo sie doch kein Risiko haben und auch noch ein "Vermieterpacket" anbieten - seltsam.
  18. In D-Lage muss eine Wohnung für 35k (Gesamtkosten) mindestens 230 Euro CF bringen. Natürlich pro Monat. Sonst kannst du das Geld lieber auf der Bank lassen. Meiner Einschätzung nach muss sich die Bude eigentlich innerhalb von 10 Jahren selbst bezahlt haben. Sonst rennst du wegen der demografischen Entwicklung in 10 Jahren gegen die Wand. Weil die Wohnung dann leer steht und nix mehr wert ist. (Meine Meinung) Der Grund ist die D-Lage. Diese Wohnungen und Häuser werden als erste den Bevölkerungsrückgang zu spüren bekommen. In den Ballungszentren wird man davon wohl erst viel später etwas merken.
  19. Was ist die Bude denn wert? Es gibt ja Freibeträge bei Verwandten erster Linie. Stellt sich dann aber die Frage, ob das FA bei so einer Aktion nicht Gestaltungsmissbrauch schreit. Weil: Welchen Grund ausser der Steuervermeidung kannst du angeben?
  20. Deswegen muss man da auch, wie oben erwähnt, lieber einen Steuerberater zu Rate ziehen. Die Konstellation sollte aber meiner Meinung nach recht problemlos gehen, denn der Vater hat ja nun sehr begründbar einen Wohnungswechsel geplant, der nicht nur aus Steuerlichen Gründen Sinn macht. Das EFH und seine neue Wohnung genügen grundsätzlich unterschiedlichen Ansprüchen. Und ich denke nicht, dass das FA ihm vorschreiben kann, sich seine neue Wohnung gefälligst selbst zu kaufen und zu finanzieren. Wenn dem nicht so wäre, ich lasse mich da gerne eines Besseren belehren. Anders wäre es, wenn der Vater aus seiner 2-Zimmer-Wohnung in eine vergleichbare andere 2-Zimmer-Wohnung umziehen würde, die der Tochter gehört. Das gäbe sicherlich Probleme.
  21. Was mir eben noch eingefallen ist: Wie wäre es den, wenn ihr für deinen Schwiegervater die Wohnung kauft und sie ihm vermietet? Und er euch im Gegnzug sein Haus? Dann könntet ihr jeweils Reparaturen und Investitionen von der Steuer absetzen. Ihr könnt dann auch die Zinsen für die vermietete Wohnung absetzen, was im selbstbewohnten Fall für beide Seiten nicht möglich wäre. Nur mal so als Idee. Und was die Renovierungen an dem Haus deines Schwiegervaters an geht: Was soll man denn an einem Haus aus 2004 machen können? Die Kohle würde ich mir ehrlichgesagt sparen.
  22. Eine lange Zinsbindung macht imho in der aktuellen Weltlage wenig Sinn. Dass die Zinsen in den nächsten 5 Jahren massiv steigen halte ich persönlich für recht unwahrscheinlich. Deswegen und wegen der schlechteren Konditionen macht für mich eine lange Zinsbindung keinen Sinn. Aber natürlich. Es ist ein gewisses Risiko. Dann musst du noch wissen, dass man auch bei über 10 Jahren Laufzeit nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht hat, ich meine auch ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Es ist natürlich immer gut im Voraus zu planen, was man in den nächsten Jahren machen und erreichen will. Aber am Ende gilt immer noch "Der Mensch denkt und Gott lenkt". Ich glaube nicht an Gott. Aber ich glaube daran, dass es oftmals anders kommt, als man es sich gedacht hat, drum versuche ich mir möglichst viele Wege offen zu lassen. In diesem Fall also eine eher kurz laufende Finanzierung. Das Risiko des Zinsanstiegs kannst du sehr gut mit deinem Eigenkapital abfangen, du hast ja reichlich. Oder mit höherer Tilgung. Machen würde ich es evtl trotzdem nicht. Also das EK komplett in die Wohnung zu stecken. Einfach um mir da nicht in naher Zukunft die Gelegenheiten zu verbauen und im blöden Fall alles Geld in der Wohnung stecken zu haben, obwohl ich es woanders gerade besser anlegen könnte. Die Wohnung von deinem Schwiegervater zu übernehmen ist eine sehr gute Gelegenheit. Ich würde da an eurer Stelle einen Steuerberater zu Rate ziehen. Durch Ausnutzen der Freibeträge könnt ihr da sicherlich ohne viel Steuern und Makler zu zahlen an eine günstige Wohnung kommen. Es gibt da unendlich viele interessante Gestatungsmöglichkeiten. Also nicht nur den Kauf, sonder auch Schenkung mit Bedingungen zB. Man muss da aber sehr ins Detail gehen, wer da wann wem was schenkt oder überschreibt. Und wenn ihr verheiratet seid, kann deine Frau dir die hälfte der Wohnung auch überschreiben, falls das Sinn macht.
  23. Ich bin bin ja auch bei Stuttgart am jagen. Allerdings südlich. Ab und an schiele ich auch mal in die ludwigsburger Gegend. Die Preise sind imho vergleichbar, auch die Käuferschichten und die Häusertypen. Bei ETWs ist die Konkurrenz wirklich mörderisch. Da habe ich schon seit Jahren kein lohnenswertes Objekt mehr gesehen. Ich habe die besten Objekte (MFH) im Bereich 3-4 Wohnungen, 70er Baujahre, Kaufpreis 600k bis 1m. (Das sind eben die Häuser, die von Familien (ausser türkischen) und "Einzeltätern" eigentlich nicht gesucht werden.) Aber lohnenswerte sind natürlich auch nicht an jeder Ecke zu finden, das sollte klar sein. Geschätzt 1 von 50 Angeboten ist gut. Das ist die Arbeit, die man vor dem Kauf eben investieren muss. Ich habe im letzten halben Jahr bestimmt 50 Häuser besichtigt, aber "nur" 5 davon gekauft. Wie viele Anzeigen ich angeschaut habe, ohne dann zu besichtigen... weiss nicht. Es waren einfach mal alle. Dein Problem wird auch sein, dass dein Suchradius zu sehr eingeschränkt ist. 3km um einen bestimmten Ort drumrum und noch lohnenswert - das ist wie ein 6er im Lotto. Unwahrscheinlich.
  24. Evtl. gibt es noch die Möglichkeit, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, mit 2-4 Wohnungen. Relativ gesehen sind hier die Preise etwas moderater und die Konkurrenz ist kleiner. Eine der Wohnungen selbst nutzen, den Rest vermieten. Bei geschicktem Einkauf könnt ihr fast umsonst wohnen und das gesparte Geld zur Seite legen. Wenn ihr dann tatsächlich in ein paar Jahren Kinder bekommt, könnt ihr immer noch umziehen und was separates suchen. Gerade jetzt und ohne Kinder ist die Zeit, wo ihr am flexibelsten seid. Das müsst ihr imho. nutzen. In ein paar Jahren ist das Haus dann auch schon etwas getilgt und - so es die Wirtschaftslage her gibt - etwas im Wert gestiegen. Dann könnt ihr das Ding nachbeleihen, was bei der Finanzierung des Eigenheims hilft. Ebenso habt ihr durch die Mieteinnahmen ein höheres Einkommen, das hilft sehr mit der Bonität. Die dann freiwerdende Wohnung wird dann auch wieder vermietet und das neue, grössere Eigenheim kann leichter finanziert werden. Auch könnt ihr bei dem Modell einiges an Steuern sparen, was bei einem rein selbst bewohnten Objekt kaum geht. Wovon ich rein aus finanzieller Sicht abraten würde ist das zu machen was alle versuchen: Irgendwo abseits ein Grundstück zu "ergattern" und die grösstmögliche Bude neu draufzustellen, die irgendwie noch finanzierbar ist. Mit der Begründung, dass bestimmt bald zwei Kinder kommen und alle Bekannten von dem tollen neuen Haus beeindruckt sein sollen. Sowas ist nach ein paar Jahren finanzieller Überlastung ein Scheidungsgrund. Oder anders ausgedrückt ruinös. Macht bitte diesen Fehler nicht. Und was man auch immer deutlich betonen muss: Erst informieren, dann kaufen. Lest euch mindestens ein halbes Jahr intensiv in das Thema Immobilien ein. Wie man mit Immobilien erfolgreich Geld verdienen kann, was die Risiken und Fallstricke sind. Das ist super wichtig. Auch wenn ihr mit dem Haus eigentlich kein Geld verdienen wollt. Bevor man ein Haus kauft, muss man das besser alles wissen und verstanden haben. Sonst zahlt man drauf ohne Ende. Gerade hier im Stuttgarter Raum.
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