matze sagichnich

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  1. matze sagichnich

    Mieterin mindert Miete wegen Feuchtigkeitsschaden

    Echt jetzt? Das war mir nicht bewusst...
  2. matze sagichnich

    Mieterin mindert Miete wegen Feuchtigkeitsschaden

    Mietminderungen bei anhaltenden Mängeln in der Wohnung sind aber in der Regel berechtigt, wenn sie verhältnismässig sind. Da gab es irgendwo eine eine Tabelle. Sonderumlage kommt erst ins Spiel, wenn die Versicherung den Schaden nicht bezahlen will und die Rücklagen nicht reichen. Beides muss man natürlich vor dem Kauf abklären.
  3. matze sagichnich

    Mieterin mindert Miete wegen Feuchtigkeitsschaden

    Ich würde die aktuelle Mieterin vorab fragen, ob sie bereit wäre (evtl. gegen eine kleine finanzielle Entschädigung) auszuziehen. Dann kannst du gleich die Wohnung sanieren und direkt mit der Miete auf den üblichen Preis gehen. Natürlich muss der Verkäufer aber Abstriche beim Verkaufspreis machen. Du musst ja nicht seine Fehler kaufen. Vielmehr reduzieren seine Fehler (auch das nicht erhöhen der Miete) den Wert der Wohnung. In der Regel ist alles, was ausserhalb der Wohnung liegt eine WEG-Angelegenheit. Du kannst und darfst das eigentlich nicht selbst machen. Gerade wenn ein Schaden am Dach oder an der Fassade besteht. Die Frage ist hier, ob die WEG von dem Schaden schon weiss und sich nur nicht darum schert. Sollte das der Fall sein, würde ich die Wohnung auf keinen Fall kaufen. Denn dann wird das Objekt vermutlich in den nächsten Jahren eh den Bach runter gehen. Ausnahmen bestätigen die Regel. PS: Es kann sein, dass die Haus-Versicherung für den Schaden aufkommt. Das müsste man auch im Vorfeld prüfen. Evtl. bei der Hausverwaltung anfragen, falls es eine solche gibt. Und auch hier: Das muss man dem Verkäufer nicht auf die Nase binden. Lieber wg. Feuchtigkeitsschäden den Preis drücken versuchen.
  4. matze sagichnich

    Erster Mieter - gleich ins Klo gegriffen

    Ich hatte in meiner "Karriere" auch einige Fehlgriffe, was Mieter anbelangt. Man macht eben Erfahrungen und lernt daraus. Unser allererster Mieter war auch ein "kleines Desaster". Ich muss dazusagen, wir waren damals sehr grün hinter den Ohren, gerade fertig mit Studieren und dann gleich eine Geldanlage-Wohnung gekauft. Mit Mieter schon drin. Der Typ war echt steil. Studierte Islamistik und Jura, Weisser Kaftan und Vollbart, von Beruf "Sohn von einem Antwalt". Hat sich um NICHTS gekümmert, die Miete war viel zu günstig, aber Papa beschwerte sich ständig, was an der Wohnung alles schlecht sei. Zum Glück war der Auszug absehbar. Natürlich wurden die letzten beiden Mieten einfach mal mit der Kaution "verrechnet" und nicht überwiesen. Tja, so sind sie, die Anwälte... Natürlich nicht alle, aber dieser schon. Zur Wohnungsübergabe kam dann auch nur der Papa und der wollte dann das Übergabeprotokoll nicht unterschreiben.... Wir haben die Wohnung nach seinem Auszug einmal komplett durchrenoviert, also war es eh egal. Aber die Einstellung von diesen Menschen - widerlich.Wir waren Froh den los zu sein. Echt. Die folgenden Mieter waren dann, weil wir sie selbst ausgesucht haben, zumindest menschlich OK. Aber wir hatten damals noch eine stark ausgeprägte soziale Ader, so will ich das mal formulieren. "Kaufe dir nicht die Probleme anderer" - Das war eine Lektion, die wir erst noch lernen mussten. Ein Pakistani, Dr. PHd an der Uni. Sehr gebildet und zuvorkommend. Er wusste aber nicht, dass man die Fenster im Winter lieber nicht die ganze Zeit auf Kipp lässt -> 2000 Euro NK-Nachzahlung - die er dann aber (nach Auszug wohlgemerkt!) in Raten abgezahlt hat. Und seine Frau wusste nicht, dass man bei "uns" zwischen Brotfladen und Ceranfeld eigentlich eine Pfanne legt. Weil sonst das ganze Fett am Ceranfeld anbackt. 😂 Super nette Menschen, aber halt einiges an Aufwand. Oder die 4-köpfige Familie, die unbedingt in die 48qm-Zweizimmerwohnung ziehen wollte. Bei der der Mann angeblich Handwerklich sehr begabt war, sodass er alles selber reparieren kann und wir somit nichts machen müssen ... ausser nach dem Auszug alle seine "Reparaturen" wieder in Ordnung zu bringen... Oder die alleinerziehende Mutter mit 3 Kindern (studiert, in Trennung lebend, machte eine Ausbildung zur Altenpflegerin, Amt zahlt), die mit der Erziehung letzterer komplett überfordert war. Deren Sohn hat dann aus Frust die Wände mit dem Hammer bearbeitet und die Kinder in der Nachbarschaft terrorisiert. Einmal die Woche kam die Psychiologin und spielte Spiele, da kann man echt nur mit dem Kopf schütteln. Die Nachbarn kamen dann zu uns und wir mussten ihr kündigen. Sie hat das natürlich alles uns zur Last gelegt, empfand das alles al schrecklich unfair. Das war damals für mich auch sehr emotional belastend. Nach 10 Jahren Erfahrungen mit diversen Mietern haben wir aber jetzt (toi, toi, toi!) den Bogen einigermassen raus. Mein Fazit: Studenten oder Studentenpärchen ist das beste, was einem passieren kann. Miete vom Amt ist sicher, aber die Leute haben oft Probleme, die ich lieber nicht haben will. Und wenn man mal gute Mieter gefunden hat, dann pflegt man die besser. Das ist es echt wert! Und was auch gut funktioniert ist "Mundpropaganda. Wenn ein Nachbar, den man einigermassen gut kennt, einem einen Mieter bringt, dann funktioniert das. Unterm Strich aber hatte ich mehrheitlich gute Erfahrungen mit Mietern. Die schlechten Erlebnisse speichert man eben nur länger. Nicht, dass jetzt hier ein falscher Eindruck entsteht.
  5. matze sagichnich

    Bieterverfahren ohne Mindestgebot

    Hi, Ich habe dieses Jahr eine sehr gut laufende Wohnung in sehr guter Lage verkauft und hatte auch diese Bedenken/Entscheidungsschwierigkeiten. Vielliecht helfen dir meine Gedanken dazu: Der Reingewinn aus dem Verkauf ist ja quasi als gebundenes Eigenkapital zu sehen. Die Einnahmen aus der Wohnung ergeben eine gewisse Eigenkapitalrendite. Die Frage ist also: Was verspreche ich mir an EKRendite nachdem ich das frei gewordene Geld wieder investiert habe. Ist der Cahsflow oder die Rendite danach (erwarteter weise) höher, dann würde das für einen Verkauf sprechen. An meinem Beispiel: Wohnung bringt 200 Euro im Monat mühelosen Cashflow, ursprünglicher EK-Einsatz war 12000Euro gewesen. Eine super Cashcow eigentlich. Und eine total sichere Bank. Deswegen habe ich mit der Entscheidung so lange Schwierigkeiten gehabt. Aber der Reingewinn (und somit das "eigentliche Eigenkapital, mit dem man hier rechnen muss) nach Verkauf war etwas über 130k Euro. Dh. die EKRendite, die man rechnen muss ist 200 Euro/Monat Cashflow (plus Tilgung) auf 130.000 Euro. So betrachtet sieht die Wohnung also gar nicht mehr so gut aus... Das nach Verkauf übrige Geld in ein MFH und eine weitere Wohnung (in nicht ganz so perfekter Lage) gesteckt ergibt einen Cashflow von anfänglich mindestens 600 Euro/Monat. War in unserem Fall ein deutliches Verkaufssignal. Aber: Man kauft sich natürlich einige Arbeitsstunden ein. Für den Verkauf, für die Objektsuche, für das zum Laufen bringen der neuen Immobilie. Aber die meissten hier (mich eingeschlossen) finden gerade das ja irgendwie ... geil? (PS: Ich betrachte Cashflow als die Summe, die nach Abzug aller Kosten, Rücklagen usw. von der Mietzahlung übrig bleibt. Also insbesondere ohne Tilgung! Denn die bekomme ich zwar, aber das Geld steht mir bis zum Verkauf nicht zur Verfügung. Und ich setze in meiner Strategie auf "lieber Liquidität jetzt als Vermögen später". )
  6. matze sagichnich

    Faktor

    Ich habe dazu bisher auch keine allgemeingültige Aussage gefunden. Der Faktor ist ja auch eigentlich nicht dazu gedacht, sich mit anderen zu vergleichen, sondern vielmehr dir selbst ein Tool in die Hand zugeben, mit dem du schnell ein Objekt in go oder nogo einsortieren zu können. Ich persönlich nehme immer die zweite Variante von dir, also KP+NK+zwingende Sanierungen, weil das Ganze sonst einfach zu wenig Aussagekraft für mich hat. Nehme dann aber auch den Kehrwert, die @Rooki€ geschrieben hat. Die Zahl, die dabei raus kommt, ist irgendwie eingängiger... Wenn dann ein Objekt aussichtsreich erscheint, versuche ich direkt im Anschluss die Eigenkapitalrendite abzuschätzen.