matze sagichnich

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  1. matze sagichnich

    Berlin MFH

    Du musst dir halt darüber im Klaren sein, dass du eine Wette eingehst. Wenn die Preise weiter steigen, gewinnst du. Wenn sie aber stagnieren oder fallen, verlierst du. Viele sind aktuell der Meinung, dass dem Immobilienmarkt eine Korrektur bevorsteht. Wenn nicht schlimmer. Dass eine Blase platzt. Kann man sich drüber streiten. Aber wenn du mit 3 bis 400k Schulden drin hängst... Ein Hinweis, dass wir eher am oberen Ende der Preisentwicklung sein könnten, sind die Zinsen. Der Wert von Immobilien wird vom Zinsniveau stark mitbestimmt. Die Wertsteigerungen des letzten Jahrzehnts sind imho hauptsächlich dem Zinsverfall zuzuschreiben. Aber die Zinsen können kaum weiter fallen. Und wenn sie am Ende des Festschreibungszeitraums deiner Finanzierung auf sagen wir mal vorsichtig 4% gestiegen sein sollten, was machst du dann?
  2. matze sagichnich

    Der Lebensstil eines Investors , wie sollte er sein ?

    Als ob die Immobilienkredite nur vom Einkommen abhängen. Irgendwann gehen sie halt zur Portfoliobewertung über. Und wenn da alles im Grünen ist... Bin ich eigentlich der Einzige, der Herrn Raues Blog noch nie gelesen hat?
  3. matze sagichnich

    Zweifamilienhaus - Investitionsrisiko?

    Dein Bruder kann doch einfach auch ausziehen, wenn du ausziehen solltest. Dann vermietet ihr einfach beide Wohnungen oder verkauft das gesamte Objekt. Das Risiko liegt hier im Einkaufspreis. Wenn ihr jetzt zu viel dafür bezahlt, bekommt ihr es eben in ein paar Jahren möglicherweise (!) nur mit Verlust verkauft. Kauft ihr aber günstig, dann kann es durchaus sein, dass ich nach ein paar Jahren mit Gewinn aus der Sache raus kommt. Welcher Fall eintritt ist eben schwer vorauszusehen. Die einen sehen eine Chance, die anderen ein Risiko. Ich bin in den letzten 15 Jahren mit allen verkauften Wohnungen mit fettem Gewinn raus gegangen. Ob in ein paar Jahren der Wind drehen wird? Wer weiss.
  4. matze sagichnich

    Immocation - was ist Eure Meinung dazu?

    Also ich mag die Jungs eigentlich ganz gern. Sie sind halt grün hinter den Ohren. Aber sie arbeiten an sich. Ich habe nicht den Eindruck, dass sie die Dinge falsch darstellen. Die Risiken, die sie kennen, benennen sie auch. Gerade die Sache mit der finanziellen Freiheit nach ein paar Jahren, gerade das haben sie eben nicht suggeriert. Sie stellen ihre Strategie als "Rentenmodell" vor, was eben bedeutet, dass sie sehr langfristig anlegen wollen. Sie spekulieren nicht auf Wertzuwachs, nur auf die Tilgung nach 30 Jahren. Ich finde, dass ihr Modell schon einigermassen passt. Oder zumindest keine übertriebenen Erwartungen weckt. "Learn as we go" ist ein weit verbreitetes Modell bei vielen Youtubern. Ich finde das auch gut.
  5. matze sagichnich

    Wann Eigentümer ?

    Mit Unterschrift beim Notar, würde ich behaupten. Oder bei Zuschlag, falls es eine ZV ist.
  6. Interessant in so einem Inflationsfall wäre ja, wie "die da oben" mit den nicht staatlichen Schulden umgehen. Denn eines ist sicher. Alle Immobilienschulden werden sich bestimmt nicht einfach so in Hyperinflationsluft auflösen... Zwangshypotheken werden an der Stelle ja immer genannt... Wenn sich die Immobilienwerte in "gewohnt normalem Rahmen" in den nächsten 5 bis 10 Jahren verdoppeln sollten, dann bin ich eben aus dem Hamsterrad. Ich würde vermutlich mein sehr Iimmobilienlastiges Portfolio etwas breiter streuen, sprich ein paar Objekte verkaufen und in Aktien oder Anteile anlegen. Und dann einfach mehr Ulaub machen. Aufhören zu arbeiten, das würde ich nicht. Vielleicht würde ich was Anderes arbeiten. Ein paar Ideen umsetzen, zu denen mir jetzt der Mut und das finanzielle Polster fehlen... Ich halte das Szenario zwar für unwahrscheinlich. Blöderweise war das vor 10 Jahren auch schon so. Zum Glück hab ich damals trotzdem gekauft...
  7. matze sagichnich

    Investitionsstandorte im Süden

    Also aus Sicht der Verkäufer hat sich die Lage gut entwickelt "Gute" Investitionsstandorte gibt es überall, hängt halt davon ab, was du erreichen willst. Deine Strategie quasi. Ich gehe in C-Lagen, weil mir die A- und B-Lagen zu teuer sind. Meine Strategie ist sozusagen "fix and hold" mit Betonung auf dem Cashflow und vorsichtiger Spekulation auf einen Verkauf in 10 Jahren.
  8. matze sagichnich

    Folgendes Problem

    Ich würde da nicht lange rummachen und zu einem Anwalt gehen. Fertig.
  9. Alles, was du bezahle musst, damit die Immobilie läuft, sind Bewirtschaftungskosten. Die kann man manchmal schon vorher wissen, manche lassen sich nur schätzen und mache sind unerwartet. Wenn du zB ein Haus in den USA kaufst und deswegen ein paar mal im Jahr dort hin reisen musst, werden einige tausend Euro Für die Anreise anfallen, was dann für dich auch zu den Bewirtschaftungskosten zählen würde. Ist ein extremes Beispiel. Aber auch wenn die Immobilie nur 20km weit weg ist, verursacht zB deine Anreise Kosten, die man eigentlich zu den Bewirtschatungskosten dazurechen müsste, wenn man es exakt haben will. Kosten die du auf den Mieter umlegen kannst musst du natürlich nicht vom Cashflow abziehen. Allerdings musst du sie bei der Mietausfallwagnis in Erwägung ziehen. Denn wenn du keinen Mieter hast, musst du sie ja selbst bezahlen...
  10. Hallo Sven, ich finde deine Herangehensweise super. Du hängst dich rein und willst was lernen. Das ist ein guter Anfang. Ich möchte aber deine Euphorie ein wenig dämpfen, bezüglich deiner Ziele. Du schriebst ja, dass du vor hast, 3-5 Wohnungen zu kaufen und dich damit "fianziell unabhängig" zu machen - um diese Modewörter hier mal zu verwenden. Ich fürchte, das wird mit so wenigen Wohnungen nicht ganz reichen. Zumindest nicht "zwangsläufig". Vor allem nicht, wenn du versuchst, mit "null Risiko"-Immobilen zu fahren, was ich meine, aus deiner Strategie herauszulesen. Denn gerade die "jungen" Häuser und Wohnungen unter 20 Jahre sind super gefragt und somit recht teuer im Einkauf. Die will jeder kaufen. Somit hast du es dann besonders schwer, eine ausreichend hohe Rendite zu bekommen. Du solltest dich meiner Meinung nach nicht auf ein bestimmtest Baujahr versteifen. Vielmehr solltest du möglichst viele Optionen ansehen und lernen, was man womit machen kann und worauf man achten muss. Denn je "seltsamer" die Umstände einer Wohnung sind, desto besser kannst du verhandeln, desto weniger Konkurrenz hast du, desto höher ist deine Rendite. Als Beispiel aus meiner Immobiliengeschichte: -Wohnung in einem 150-Parteien-Block bestehend aus 2 Hochhäusern Baujahr 1964. Beim Kauf war die Fassade und das Dach neu und es gab sehr hohe Rücklagen. Ich habe die Wohnung 14 Jahre gehabt und keine (!) unerwarteten Reparaturkosten. Ganz am Anfang habe ich auf meine Kosten neue Fenster eingebaut, sowie eine Küche und einen neuen Boden. Hat alles zusammen 3000 Euro gekostet und war im Kredit eingeplant als Modernisierung. Und die Fenster würde ich heute nicht mehr machen, denn das lohnt nicht. -Wohnung in einem 12 Parteienkomplex. Baujahr 1998. Letztes Jahr Schimmelsanierung in Eigenarbeit 3000 Euro. Die Tiefgarage muss "plötzlich" saniert werden, natürlich kann die Eigentümergemeinschaft nicht mit dem Fassadenstreichen warten, bis die Rücklagen wieder aufgebaut sind -> 2000 Euro Sonderumlage. Hat also mal geschwind den eigenen Cashflow von 2 Jahren gefressen. Die Wohnung ist zwar in der Zeit um 20k im Wert gestiegen. Aber damit sollte man besser nicht rechnen. Das Baujahr schützt imho nicht vor unerwarteten Kosten, will ich damit ausdrücken. Ein gut gepflegtes altes Haus kann viel solider sein, als als "frisches" Haus mit moderner, wärmegedämmter Fassade, die man alle 5 Jahre reparieren muss. Man muss das alles sehr differenziert betrachten.
  11. matze sagichnich

    Mieterhöhung nicht akzeptiert...

    Aber ein Indexmietvertrag hat kein Ablaufdatum. Mir persönlich fällt es leichter, die Miete zu erhöhen, weil die Inflation so und so hoch war als eine Erhöhung nach einer Modernisierung oder aufgrund irgendwelcher Vergleichswohnungen. Denn die wollen die Mieter im Zweifel nicht bezahlen. Mietspiegel sind hier in unserer Gegend unüblich. Ich habe gerade einem neuen Mieter einen Indexmietvertrag gegeben. Er will wohl (hoffentlich) länger in der Wohnung bleiben.Die Miete pro qm ist schon recht hoch, ich denke, da wäre zB eine Erhöhung nach der geplanten Heizungsmodernisierung im Sommer eigentlich unfair. In dem Sinne fand ich das eine gute Idee, mit dem Index.
  12. matze sagichnich

    MFH Betriebskosten

    Die IHR hängt von deiner Risikobereitschaft, deinen schon vorhandenen Rücklagen, sowie vom Alter und Zustand des Objektes ab. Die Mietausfallwagnis hängt von der Lage, der Grösse der Wohneinheiten und vom Zustand verglichen mit den anderen Wohnungen in der Gegend ab, aber auch von der zu erwartenden Mietklientel. Nichts davon kennen wir, also lässt sich schwer eine Schätzung abgeben... Ansonsten würde ich an deiner Stelle einfach mal nach dem Begriff googeln. Und wenn du dann noch konkrete Fragen hast, kannst du hier sicherlich gute Antworten bekommen.
  13. Ich denke eher, dass den Beiden ein wenig die Erfahrung fehlt. Und wie gesagt. Es gibt bestimmt Situationen und auch Handwerker, bei denen das Ganze Sinn machen kann.
  14. Also ich habe nicht viel Erfahrung mit Handwerkern, denn ich mache das meisste selbst, bisher. Aber der eine, den ich kenne (und nehme, wenn mir die Kraft oder die Zeit fehlt), der hätte kein Problem damit. Bleibt also nur noch das "Problem" dass er das Zeug immer billiger her bekommt, als ich Und ich würde dem jetzt auch kein "BilligBaumarkt-Zeugs" andrehen wollen. Sonst spart man 10 Euro am Material und zahlt 500 Euro bei der Handwerkerrechnung drauf, weil das ach so billige Material leider sehr schlecht zu verarbeiten war, oder mehr Nacharbeit braucht usw... Es kommt aber sicherlich auf die Situation drauf an. Manchmal kann es bestimmt sinnvoll sein, dem Handwerker das Material zu stellen...
  15. matze sagichnich

    Kosten für Werkzeug

    Mache ich auch seit Jahren so. Werkzeug und Verbrauchsmaterial wird alles angegeben. Wird ja auch zu 95% für die Wohnungen verwendet...