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matze sagichnich

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  1. Das verabschiedete Gesetz sieht doch vor, dass wenn ein Kreditnehmer seine Bankraten nicht bezahlen kann, er sie auch stunden kann, genau wie der Mieter, der seine Miete nicht zahlen kann. Desweiteren steht drin, dass, wenn sich im Anschluss die Kreditgeber und Kreditnehmer nicht auf eine Regelung zur Rückzahlung einigen können, der Kreditvertrag einfach um 3 Monate verlängert wird. Wenn also der Mieter 3 Monate nicht zahlt und anschliessend es auch nicht schafft, die drei Monatsmieten abzustottern und infolgedessen der Vermieter 3 Monate lang seine Bankrate aussetzt, dann läuft im Anschluss der Kredeitvertrag weiter, als hätte es die 3 ausgesetzten Monate nicht gegeben. So ist zumindest die Intension des Gesetzgebers, meiner Meinung nach. Leider wird im Gesetz nichts zum Thema Schufa, Boniät usw. gesagt. Weil wenn man sich mit deiner Bank nicht einigen kann und die Bonität darunter leidet, bekomme ich dann zwar nicht unmittelbar Probleme. Aber am Tag der Refinanzierung dann doch wieder.
  2. Bei mir hat sich bisher noch niemand gemeldet. Aber ich denke, dass die allermeisten da auch nicht proaktiv sind und sich einfach melden. Die allermeisten hoffen bis zu letzt und dann, wenn es zu spät ist, melden sie sich trotzdem nicht. Kopf in den Sand ist immer noch das Standardverhalten. Ich selbst überlege, ob ich proaktiv zu meinen Bankern gehen soll. Um einfach schon mal im Voraus zu besprechen, was wir machen, sollte es zum Worstcase kommen. Ich habe den (momentanen) Vorteil, dass ich keine richtigen Gewerbeeinheiten habe. Nur einen selbstständigen Gartenbauer, der zu seiner Wohnung noch Lager und Garage auf gewerblicher Basis dazugemietet hat. Und wenn der nicht zahlt, dann habe VIEL Arbeit für ihn, die er stattdessen machen kann...
  3. Ab 8 Jahre Mietdauer ist die Kündigungsfrist 9 Monate. Es sei denn, im Mietvertrag steht eine längere Frist oder die Wohnung wurde per Zwangsversteigerung erworben.
  4. Also unsere (kreditgebende) Bank (Volksbank) möchte auch die Mietverträge in Kopie haben, von unseren Mietshäusern. Ich habe mir da bisher keine Gedanken drüber gemacht. Sie wollen halt sehen, dass der Laden läuft. Aber wozu die DKB das macht, wo sie doch kein Risiko haben und auch noch ein "Vermieterpacket" anbieten - seltsam.
  5. In D-Lage muss eine Wohnung für 35k (Gesamtkosten) mindestens 230 Euro CF bringen. Natürlich pro Monat. Sonst kannst du das Geld lieber auf der Bank lassen. Meiner Einschätzung nach muss sich die Bude eigentlich innerhalb von 10 Jahren selbst bezahlt haben. Sonst rennst du wegen der demografischen Entwicklung in 10 Jahren gegen die Wand. Weil die Wohnung dann leer steht und nix mehr wert ist. (Meine Meinung) Der Grund ist die D-Lage. Diese Wohnungen und Häuser werden als erste den Bevölkerungsrückgang zu spüren bekommen. In den Ballungszentren wird man davon wohl erst viel später etwas merken.
  6. Was ist die Bude denn wert? Es gibt ja Freibeträge bei Verwandten erster Linie. Stellt sich dann aber die Frage, ob das FA bei so einer Aktion nicht Gestaltungsmissbrauch schreit. Weil: Welchen Grund ausser der Steuervermeidung kannst du angeben?
  7. Deswegen muss man da auch, wie oben erwähnt, lieber einen Steuerberater zu Rate ziehen. Die Konstellation sollte aber meiner Meinung nach recht problemlos gehen, denn der Vater hat ja nun sehr begründbar einen Wohnungswechsel geplant, der nicht nur aus Steuerlichen Gründen Sinn macht. Das EFH und seine neue Wohnung genügen grundsätzlich unterschiedlichen Ansprüchen. Und ich denke nicht, dass das FA ihm vorschreiben kann, sich seine neue Wohnung gefälligst selbst zu kaufen und zu finanzieren. Wenn dem nicht so wäre, ich lasse mich da gerne eines Besseren belehren. Anders wäre es, wenn der Vater aus seiner 2-Zimmer-Wohnung in eine vergleichbare andere 2-Zimmer-Wohnung umziehen würde, die der Tochter gehört. Das gäbe sicherlich Probleme.
  8. Was mir eben noch eingefallen ist: Wie wäre es den, wenn ihr für deinen Schwiegervater die Wohnung kauft und sie ihm vermietet? Und er euch im Gegnzug sein Haus? Dann könntet ihr jeweils Reparaturen und Investitionen von der Steuer absetzen. Ihr könnt dann auch die Zinsen für die vermietete Wohnung absetzen, was im selbstbewohnten Fall für beide Seiten nicht möglich wäre. Nur mal so als Idee. Und was die Renovierungen an dem Haus deines Schwiegervaters an geht: Was soll man denn an einem Haus aus 2004 machen können? Die Kohle würde ich mir ehrlichgesagt sparen.
  9. Eine lange Zinsbindung macht imho in der aktuellen Weltlage wenig Sinn. Dass die Zinsen in den nächsten 5 Jahren massiv steigen halte ich persönlich für recht unwahrscheinlich. Deswegen und wegen der schlechteren Konditionen macht für mich eine lange Zinsbindung keinen Sinn. Aber natürlich. Es ist ein gewisses Risiko. Dann musst du noch wissen, dass man auch bei über 10 Jahren Laufzeit nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht hat, ich meine auch ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Es ist natürlich immer gut im Voraus zu planen, was man in den nächsten Jahren machen und erreichen will. Aber am Ende gilt immer noch "Der Mensch denkt und Gott lenkt". Ich glaube nicht an Gott. Aber ich glaube daran, dass es oftmals anders kommt, als man es sich gedacht hat, drum versuche ich mir möglichst viele Wege offen zu lassen. In diesem Fall also eine eher kurz laufende Finanzierung. Das Risiko des Zinsanstiegs kannst du sehr gut mit deinem Eigenkapital abfangen, du hast ja reichlich. Oder mit höherer Tilgung. Machen würde ich es evtl trotzdem nicht. Also das EK komplett in die Wohnung zu stecken. Einfach um mir da nicht in naher Zukunft die Gelegenheiten zu verbauen und im blöden Fall alles Geld in der Wohnung stecken zu haben, obwohl ich es woanders gerade besser anlegen könnte. Die Wohnung von deinem Schwiegervater zu übernehmen ist eine sehr gute Gelegenheit. Ich würde da an eurer Stelle einen Steuerberater zu Rate ziehen. Durch Ausnutzen der Freibeträge könnt ihr da sicherlich ohne viel Steuern und Makler zu zahlen an eine günstige Wohnung kommen. Es gibt da unendlich viele interessante Gestatungsmöglichkeiten. Also nicht nur den Kauf, sonder auch Schenkung mit Bedingungen zB. Man muss da aber sehr ins Detail gehen, wer da wann wem was schenkt oder überschreibt. Und wenn ihr verheiratet seid, kann deine Frau dir die hälfte der Wohnung auch überschreiben, falls das Sinn macht.
  10. Ich bin bin ja auch bei Stuttgart am jagen. Allerdings südlich. Ab und an schiele ich auch mal in die ludwigsburger Gegend. Die Preise sind imho vergleichbar, auch die Käuferschichten und die Häusertypen. Bei ETWs ist die Konkurrenz wirklich mörderisch. Da habe ich schon seit Jahren kein lohnenswertes Objekt mehr gesehen. Ich habe die besten Objekte (MFH) im Bereich 3-4 Wohnungen, 70er Baujahre, Kaufpreis 600k bis 1m. (Das sind eben die Häuser, die von Familien (ausser türkischen) und "Einzeltätern" eigentlich nicht gesucht werden.) Aber lohnenswerte sind natürlich auch nicht an jeder Ecke zu finden, das sollte klar sein. Geschätzt 1 von 50 Angeboten ist gut. Das ist die Arbeit, die man vor dem Kauf eben investieren muss. Ich habe im letzten halben Jahr bestimmt 50 Häuser besichtigt, aber "nur" 5 davon gekauft. Wie viele Anzeigen ich angeschaut habe, ohne dann zu besichtigen... weiss nicht. Es waren einfach mal alle. Dein Problem wird auch sein, dass dein Suchradius zu sehr eingeschränkt ist. 3km um einen bestimmten Ort drumrum und noch lohnenswert - das ist wie ein 6er im Lotto. Unwahrscheinlich.
  11. Evtl. gibt es noch die Möglichkeit, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, mit 2-4 Wohnungen. Relativ gesehen sind hier die Preise etwas moderater und die Konkurrenz ist kleiner. Eine der Wohnungen selbst nutzen, den Rest vermieten. Bei geschicktem Einkauf könnt ihr fast umsonst wohnen und das gesparte Geld zur Seite legen. Wenn ihr dann tatsächlich in ein paar Jahren Kinder bekommt, könnt ihr immer noch umziehen und was separates suchen. Gerade jetzt und ohne Kinder ist die Zeit, wo ihr am flexibelsten seid. Das müsst ihr imho. nutzen. In ein paar Jahren ist das Haus dann auch schon etwas getilgt und - so es die Wirtschaftslage her gibt - etwas im Wert gestiegen. Dann könnt ihr das Ding nachbeleihen, was bei der Finanzierung des Eigenheims hilft. Ebenso habt ihr durch die Mieteinnahmen ein höheres Einkommen, das hilft sehr mit der Bonität. Die dann freiwerdende Wohnung wird dann auch wieder vermietet und das neue, grössere Eigenheim kann leichter finanziert werden. Auch könnt ihr bei dem Modell einiges an Steuern sparen, was bei einem rein selbst bewohnten Objekt kaum geht. Wovon ich rein aus finanzieller Sicht abraten würde ist das zu machen was alle versuchen: Irgendwo abseits ein Grundstück zu "ergattern" und die grösstmögliche Bude neu draufzustellen, die irgendwie noch finanzierbar ist. Mit der Begründung, dass bestimmt bald zwei Kinder kommen und alle Bekannten von dem tollen neuen Haus beeindruckt sein sollen. Sowas ist nach ein paar Jahren finanzieller Überlastung ein Scheidungsgrund. Oder anders ausgedrückt ruinös. Macht bitte diesen Fehler nicht. Und was man auch immer deutlich betonen muss: Erst informieren, dann kaufen. Lest euch mindestens ein halbes Jahr intensiv in das Thema Immobilien ein. Wie man mit Immobilien erfolgreich Geld verdienen kann, was die Risiken und Fallstricke sind. Das ist super wichtig. Auch wenn ihr mit dem Haus eigentlich kein Geld verdienen wollt. Bevor man ein Haus kauft, muss man das besser alles wissen und verstanden haben. Sonst zahlt man drauf ohne Ende. Gerade hier im Stuttgarter Raum.
  12. Es hängt halt trotzdem fast immer. ZB am "fachgerecht". Wenn Mieter etwas "fachgerecht" streichen, dann braucht man leider oft hinterher mehr Zeit und Geld ( für neue Fussleisten, das reinigen oder tauschen der Steckdosen und Schalterabdeckingen, neue Rolladengurte...) als ein professioneller Anstrich gekostet hätte. Gerade letzte Woche haben ich und mein Sohn drei Stunden damit verbracht, teilweise übermalte Randfliesen abzukratzen. Und alles nur, weil die Mieter so nett waren, vor Auszug den Flur zu streichen. Leider haben sie mehrere Zimmer gestrichen. Und auch die mahagonifarbenen Holzfensterrahmen haben sie nicht abgeklebt. Ist eigentlich Sachbeschädigung...
  13. Mach das mündlich aus, und wenn es am Ende nicht klappt, nimmst du einen Eimer Farbe und machst es in 60 Minuten einfach schnell selbst weiss. Wenn du das selbst nicht hin bekommst, musst du eben einen Maler dafür bezahlen. Wo ist das Problem? Fachgerecht renovierte Wohnungen bekommt man meiner Erfahrung nach nie vom Mieter zurück. Eine kleine Renovierung bei Auszug muss der Cashflow der Wohnungen locker ausgleichen können. Sonst zahlst du im Schnitt immer drauf, auch, wenn du eigentlich vertraglich im Recht bist und auf dem Papier alles korrekt formuliert hast. Aber in der Praxis ist es sehr viel einfacher und schonender für die Nerven, solche Verluste in die Miete einzukalkulieren und davon aus zu gehen, dass man nach Übergabe die Malerarbeiten selbst an der Backe hat. In deinem Fall wäre ja die Küchenwand, wenn der neue Mieter dann in 4 Jahren wieder auszieht, 8 Jahre alt und somit fällig zum neu Streichen. Der neue Mieter müsste das aber eh nicht, weil er die Wohnung ja nicht neu renoviert übernommen hat. Du hast es also theoretisch eh an der Backe. Wenn du jetzt zB im Übergabeprotokoll rein schreibst, dass der neue Mieter die rote Küchenwand nach Auszug weiss zu streichen hat, dann ist das vielleicht nicht wirksam, aber vielleicht macht er es trotzdem, einfach, weil er sich an sein Versprechen gebunden fühlt. Und wenn nicht - naja. Siehe oben.
  14. Gründe halt ne Genossenschaft, dann kannst du die Reise als Mietgliederförderung...
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