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Immopreneur.de | Community

Ennyone

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Everything posted by Ennyone

  1. sehe das genauso. Das stöbern, suchen, diskutieren, selektieren und wiederfinden von Posts die man lesen möchte usw ist aus meiner Sicht im Forum vieeel besser und angenehmer. Einzig die Reichweite und die Aktivität (nicht gleichbedeutend mit Qualität) ist in FB natürllich um Welten größer. Ich bin zwar auch im FB Kanal und scrolle ab und zu durch, aber für meine Belange ist das Forum einfach besser geeignet.
  2. Prinzipiell ist es natürlich so, dass die Gemeinschaft die Kosten anteilig der Miteigentumsanteile trägt. Aber was spricht dagegen, das innerhalb meines Besitzes zu verschieben? Da dürfte innerhalb der WEG niemand etwas dagegen haben. geplante Investitionen lassen sich verzögern, das ist klar. Ungeplante können leichter den Rahmen sprengen.
  3. Hallo zusammen, angenommen man besitzt mehrere Wohnungen in einer WEG und ist mit den Instandhaltungs-Kosten durch die anfänglichen Renovierungskosten einer dieser Wohnungen nahe an der 15 % Grenze. Das Problem bei der Renovierungsplanung ist ja immer, dass man Puffer lassen sollte, da man nicht weiß was in der Gemeinschaft an Kosten in den 3 Jahren nach Kauf einer Wohnung aufkommt (Heizung, Dach, Wasserschaden, ...). Angenommen der Puffer war zu klein geplant und es werden von Gemeinschaft kosten anfallen/geplant , die die 15 % Grenze reißen würden. Wäre es da nicht möglich diese Instandhaltungskosten von der neuen Wohnung auf die bereits länger in Besitz befindliche Wohnung zu verschieben? So dass die "alte" Wohnung die doppelten Kosten trägt und die "neue" keine bzw. weniger? Gerne auch per Beschluss auf der WEG-Versammlung. Die Miteigentümer tangiert es nicht und wenn kein ganz mieses Verhältnis besteht dürften diese damit ja kein Problem haben. Oder ist das Gestaltungsmissbrauch und das Finanzamt wird streiken? Danke für Eure Erfahrungen/Input! Ps. Falls jemand fragt, - nein, noch bin ich nicht in dieser unschönen Situation 😉
  4. Es zu versuchen schadet ja nicht. Im Zweifel ist deine Rückfallebene eben der im BFM-Tool berechnete Wert. Aus meiner Sicht ist wichtig, dass du deine Kalkulation und evtl. Renovierungen (15% Grenze!) auf diesem worst-case Wert planst. Zu deiner Frage: Im KV wirst du eher eine geldliche Aufteilung reinschreiben lassen und keine prozentuale, oder? Die Werte kannst du ja auf 1000er runden und so wählen, dass sich der gewünschte Wert in etwa ergibt. Eine ganz glatte Zahl wird sich dann leicht vermeiden lassen. Vermutlich spielt es aber keine Rolle ob die Zahl glatt ist oder nicht... Unabhängig von der Wirkung solltest du dir gute Argumente suchen, warum es Sinn macht nach oben abzuweichen. Die wirst du denke ich brauchen.
  5. kann schon sein, dass es zu Preis-Rückgängen kommt. Kann aber auch sein, dass es nicht so kommt. Der Artikel ist ein Glaskugel-Artikel wie er im Buche steht. Vielleicht hat die Studie, die zitiert wird mehr Substanz, aber der Artikel klingt für mich klingt das wie der typische Börsenprognosenartikel. Es werden einseitige Argumente angeführt die für fallende Preise sprechen. Die andere Seite wird nicht bzw. kaum betrachtet (weiterhin extrem niedrige Zinsen, EZB-Geldflut, Zuwanderung, weniger Neubauten da weniger freie Arbeitskräfte aus dem Osten, frei gewordenes Geld aus anderen Anlageklassen, die massiven abfedernd wirkenden Unterstützungen des Staats - um das zu nennen was mir grade spontan einfiel). Ich kann natürlich auch nicht einschätzen, welche Seite nachher mehr Gewicht hat. Aber solche Prognosen sind aus meiner Sicht immer gefährlich. Dass man jetzt als "konservativer" Immo-Investor nochmal vorsichtiger sein sollte als davor liegt auf der Hand. Sollten die Preise bei gleich niedrigen Zinsen und quasi gleichen Mieten wirklich um 10-25 % fallen wäre das natürlich ein Eldorado für freien Cash und einen kühlen Kopf...
  6. Hallo Küstenkind, du darfst 15 % netto einreichen. Um in deinem Beispiel zu bleiben also 19.040 € an Rechnungen inkl. MwSt.
  7. weiß jemand ob die EBK in die 15 % Grenze zählt? Sofort abziehbar ist sie ja sowieso nicht, da über 10 Jahre abzuschreiben.
  8. Nein, die 15 % Grenze gilt für nachträglichen Herstellungskosten. Wie sich das vom Erhaltungsaufwand abgrenzt ist in den beiden von mvg geposteten Links sehr gut erklärt.
  9. das ist ja sehr spannend - danke für die Links. Ich hatte das Thema immer "negativer" im Kopf. Den Links zu Folge kann man - bezogen auf eine ETW - sich ja fast austoben wie man will, wenn man es geschickt anstellt. Und kommt dennoch nicht über die 15 %. Im zweiten Link von mvg steht: Eine solche substanzerhaltende Erneuerung (und damit sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand) liegt beispielsweise vor, wenn eine 1980 errichtete Immobilie (damals mittlerer Standard) nach Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2014 wieder den ursprünglichen mittleren Standard aufweist, welchen sie durch technischen Fortschritt und die Änderung der Lebensgewohnheiten verloren hatte. Darunter fällt dann auch u.a. eine komplette Bad-Renovierung, solange man nichts umgestaltet oder neu anordnet. Ebenfalls neuer Bodenbelag, solange gleichwertig wie davor. Tapete/Malern sowieso. Seht ihr das auch so bzw. bestätigt das eure Erfahrung?
  10. klar kannst du es für 59,6 m² vermieten. Wenn der Mieter aber später "richtig" nachmisst und tatsächlich eine deutlich kleinere Wohnfläche (10 % ist die Grenze in Gerichtsurteilen, soweit ich das richtig weiß) herauskommt kann er dir die Miete mindern. Da hilft dir dann obige Berechnung auch nichts mehr. Außer, dass du den Schaden vielleicht weiter belasten kannst. Aber einen trumpf hast du zum Glück auf der Hand: Solange du die Wohnfläche im Kaufvertrag aufgenommen ist, hast du gute Karten bei Abweichung im Nachhinein eine Kaufpreisminderung vom Verkäufer zu verlangen. Hier gilt nicht mal das Kriterium, dass die Wfl mehr als 10 % geringer als angegeben ist. Das ist zumindest, das, was meine Google-Recherche zu dem Thema vor einigen Monaten ergab. Drücke dir die Daumen, dass alles gut geht 😉
  11. Meine Laien-Gedanken wären: Du könntest du das auf Basis des Wirtschaftsplans machen und ich könnte mir auch denken, dass das FA es akzeptiert. Aber einen Gefallen tust du dir dabei wahrscheinlich nicht. Im Plan sind oftmals Reparaturen / Kosten die du absetzen kannst gar nicht enthalten, wenn sie z. B. ungeplant unter dem Jahr aufgetaucht sind. Diese Kosten würden dir dann flöten gehen, denn im Jahr drauf könntest du sie nicht mehr angeben. Falls du es mit dem Sachbearbeiter oder Steuerberater klärst würde ich mich um eine Rückmeldung hier im Thread freuen!
  12. ... das schöne ist, dass bis zum messen üblicherweise ja schon einiges an Preisverhandlung gelaufen ist. Und dann hat man wenn Unstimmigkeiten herauskommen plötzlich wieder so einen super guten Verhandlungspunkt und kann eine weitere Runde Preisverhandlung drehen. Da kann man fast froh sein, wenn etwas herauskommt.
  13. wenn im Kaufvertrag 59,6 steht hast du sehr gute Karten. Bei zu großer Abweichung könntest du meines WIssens nach im Nachhinein einen linear berechneten Nachlass einklagen. Natürlich weißt du von dem Problem nun schon im Voraus und natürlich ist es nicht dein Ziel klagen zu müssen. Aber mit dem Wissen über die Rechtsprechung (recherchier das bitte nochmal) hast du doch eine sehr gute Argumentation dem Verkäufer gegenüber den Preis entsprechend niedriger anzusetzen. Und am Ende hast du eine ca. 40 qm große Wohnung die offensichtlich größer wirkt. Und das, wenn ihr linear runter rechnet vermutlich zu einem sehr guten Preis. Ist doch alles gut 😉 Und wenn der Verkäufer nicht entsprechend nachlässt? Na dann musst du eben vom Kauf zurücktreten. Eine Berechtigung hast du jetzt ja. Da sollten sich auch die bereits entstandenen Maklerkosten abwälzen lassen. Wie auch immer du dich entscheidest - ich würde dir raten mit einem Anwalt darüber zu sprechen, auch wenn nicht mehr viel Zeit ist. Deine "Verhandlung" mit dem Makler kannst du viel besser angehen, wenn du entsprechend gesicherten Rat bekommen hast.
  14. Kenne diese Anforderung auch. Bei mir hat dann eine selbst erstellte schriftliche Zusicherung gereicht . Ich hatte die Wohnung so oder so bereits selbst vermessen und habe zur Sicherheit zusätzlich eine recht konservative Angabe gemacht. Alternativ kann man eine Berechnung für kleines Geld auch sehr kurzfristig beauftragen, z. B. bei https://www.immobilienbesucher.de/
  15. Ich würde meinen wenn keine Einnahmen aus nicht selbstständiger Arbeit da sind, werden die Mieten eben erst nach dem Grundfreibetrag steuerpflichtig. Ansonsten zum Gesamtbild: Verheiratet habt ihr eine gemeinsame Veranlagung. Die Grenzen die als Alleinstehender gelten werden verdoppelt. Ihre Mieteinnahmen würde höher besteuert. Deine Mieteinnahmen und ein Teil deiner Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit würden geringer besteuert werden. Unterm Strich - so meine Einschätzung - würdet ihr auf jeden Fall einen ganzen Batzen weniger Steuern zahlen. Auch ihre Kinderfreibeträge würden dann auf "dein" (danach "euer") Einkommen anrechenbar sein. Geht doch mit den beiden Fragen zu einem Steuerberater. Die paar investierten Euro werden sich lohnen. Je nachdem was euer MfH abwirft würde ich wetten dass die theoretischen Ersparnisse nach Steueroptimierung im 5-stelligen Bereich liegen.
  16. Anregung: Deine Wohnung hast du 2017 gekauft und bis 2019 bewohnt und sogar renoviert. Die Preissteigerung und die Renovierung sollte den Wert gehoben haben. Du hast du in 3 (2017, 2018 und 2019) Jahren drin selbst gewohnt, sodass ein steuerfreier Verkauf möglich sein könnte (prüf das ggf. mit deinem Steuerberater). Du schreibst du hast eine hohe Tilgung vereinbart, sodass auch schon ein guter Teil des Darlehens zurückgezahlt ist. Ein Verkauf kostet zwar Vorfälligkeitsentschädigung, würde sicher aber auch EK frei machen. Ansonsten: Ich finde es gut, dass du überlegt an die Sache ran gehst. Ein solches System hilft dir sicher Kontrolle über deine Expansion zu behalten. Aber ein solches System nimmt dir auch sehr viel Flexibilität. Für mich wäre es zu starr.
  17. mich würde interessieren, wie du die Vermieter überzeugen willst an dich zu vermieten. Für mich als Vermieter klingt dein Konzept nicht sehr attraktiv, da ich eigentlich nur Nachteile habe. Anders herum ausgedrückt: Wo sind die Vorteile für den Vermieter an dich zu vermieten, im Vergleich zur normalen Vermietung?
  18. sehe das wie Kalle. Das Thema ist so persönlich und individuell, dass man nur wenig Ratschläge geben kann. Undich kann verstehen und nachvollziehen, dass die Entscheidung nicht wirklich einfach ist und rationell auch nur schwer zu treffen ist. Ein paar Gedanken zu deinen Alternativen: Alternative 1: Das Risiko der steigenden Preise besteht. Steigende Preise werden sich allerdings aus meiner Sicht nicht (lange) von fallenden Zinsen entkoppeln., sodass eben auch die Finanzierung günstig bleibt, wenn die Preise hoch sind. Alternative 2: Für 500.000 € kann man auch ein kleines EFH oder DHH finden (komme auch aus deiner Region). Da muss man sicher vom einen oder anderen Wunsch abstand nehmen oder eben viel in Eigenleistung machen. Die Gefahr besteht eben, dass man sich übernimmt und das Haus nie richtig fertig renoviert ist. Alternative 3: Faktor 25-30 würde hier im Forum kaum jemand als Invest tätigen, wenn nicht große versteckte Potentiale in der Immo stecken, die man im Verlauf des Invests heben kann. Frage: Würde ein solches Invest euch eher näher oder weiter vom Ziel ein EFH zu kaufen bringen?
  19. Macht ihr das so, dass ihr bei reduziertem Gegenangebot dem Makler die volle Provision auf den Angebotspreis bezogen versprecht? Kommt das eurer Meinung nach eher negativ oder positiv an? Edit: @Eduard H. mir ging es ehrlich gesagt ähnlich. Habe durch das Angebot voller Provisionen eher Zuschläge verloren als bekommen... wobei ich natürlich nicht wirklich weiß, ob es einen Einfluss hatte.
  20. Hallo Velocat, der neue Eigentümer kauft die Rücklagen der WEG anteilig mit. In diese Rücklagen sind die Sonderumlagen geflossen. Wenn dieses Geld dann zeitnah für eine Reparatur verwendet wird, bezahlt der neue Eigentümer diese folglich anteilig mit und er kann seinen Anteil steuerlich geltend machen. Achtung, eine solche Reparatur zählt zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten . 15 % des Gebäudewerts sollten in den ersten 3 Jahren nicht überschritten werden, da man sonst nicht mehr direkt absetzen kann, sondern über 40/50 Jahre absetzen muss.
  21. Ich finde das Thema Hochdividendenwerte sehr spannend. Mit nurbaresistwahres gibts auch eine deutschsprachige Seite, die aus meiner Sicht sehr viele gute Infos liefert. Über Branchen und Länder diversifizieren geht mit den dort präsentierten Titeln /Instrumenten sehr gut.
  22. Du meinst über Kunden die Negativzinsen auf Ihre Einlagen zu zahlen haben? Das wird eher die Seltenheit sein, machen ja auch noch nicht viele Banken. Bei der EZB bekommen die Banken derzeit Geld für 0,00 % Zinsen. Richtig ist aber, dass die Bank auf Einlagen bei der EZB -0,5 % Zinsen bekommt. Und da ist es für die Bank eben besser das Geld für -0,1 % an einen Kunden rauszugeben. Verlust bleibt es trotzdem. Habe das Thema bei einer Bank neulich angesprochen. Rückmeldung war, dass die Bank in Liquidität schwimmt. Da wird nichts bei der EZB aufgenommen sondern es sind 100 % Einlagen von anderen Kunden, die als Kredit weiter vergeben werden. In so einem Szenario, wenn die Bank die Liquidität nicht los wird und bei der EZB parken müsste, kann ein Negativzins auf einer Immofinanzierung ein gutes Geschäft für die Bank sein...
  23. Hallo RL3, willkommen im Forum! Du schreibst es ist ein C/D Standort. Was heißt das für dich genau? Für mich sind das Städte mit leichten bzw. starken Rückgang an Bevölkerung in naher und mittlerer Zukunft. Hast du recherchiert, was der durchschnittliche Brutto-Faktor bzw. die durchschnittliche brutto-Rendite für Mietwohnungen in der Stadt/dem Stadtteil ist? In einem C/D Standort dürften doch locker auch Angebote zu finden sein, die mehr Rendite erwirtschaften als das Beispiel das du anführst. Weiterhin trifft dich eine Renovierung bei niedrigen Kaltmieten auch verhältnismäßig stark. Beim Cashflow von 12 €/Monat wirst du unweigerlich zuschießen müssen. Sowohl im Gemeinschafts- als auch im Sondereigentum. Mit den oben genannten Rücklagen wirst du über kurz oder lang Sonderumlagen zahlen müssen. Meiner Erfahrung nach gibt es kaum eine WEG die ohne auskommt. Es kommt also wie immer drauf an was du möchtest. Dein freies Einkommen wirst du wahrscheinlich nicht erhöhen.
  24. Ennyone

    Kauf vs Schenkung

    wie es mit den Zinsen ausgeht weiß ich leider noch nicht. Erfahre ich erst mit der Steuererklärung 2019, also in einem knappen Jahr. Aussage des Steuerberaters und Recherche ergaben allerdings, dass meine Eltern es als Kapitalertrag versteuern können. Mal schauen.
  25. Ennyone

    Kauf vs Schenkung

    Meine Situation war etwas anders, aber vielleicht findest du noch den einen oder anderen Aspekt. Sehe ich es wie Münchner Kindl. Es hängt von den Plänen an die GmbH zu verkaufen ab. Solltest du mit dem Haus die ersten 3 Jahre ohne große Renovierungen überbrücken können, könnte auch Variante 1 Sinn machen (wenn du es schaffst deine Steuerlast beim Halten im Privatvermögen gegen Null oder sehr niedrig zu gestalten, hat ein halten in der GmbH keinen Vorteil mehr)
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