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  1. Hallo Küstenkind, du darfst 15 % netto einreichen. Um in deinem Beispiel zu bleiben also 19.040 € an Rechnungen inkl. MwSt.
  2. weiß jemand ob die EBK in die 15 % Grenze zählt? Sofort abziehbar ist sie ja sowieso nicht, da über 10 Jahre abzuschreiben.
  3. Nein, die 15 % Grenze gilt für nachträglichen Herstellungskosten. Wie sich das vom Erhaltungsaufwand abgrenzt ist in den beiden von mvg geposteten Links sehr gut erklärt.
  4. das ist ja sehr spannend - danke für die Links. Ich hatte das Thema immer "negativer" im Kopf. Den Links zu Folge kann man - bezogen auf eine ETW - sich ja fast austoben wie man will, wenn man es geschickt anstellt. Und kommt dennoch nicht über die 15 %. Im zweiten Link von mvg steht: Eine solche substanzerhaltende Erneuerung (und damit sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand) liegt beispielsweise vor, wenn eine 1980 errichtete Immobilie (damals mittlerer Standard) nach Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2014 wieder den ursprünglichen mittleren Standard aufweist, welchen sie durch technischen Fortschritt und die Änderung der Lebensgewohnheiten verloren hatte. Darunter fällt dann auch u.a. eine komplette Bad-Renovierung, solange man nichts umgestaltet oder neu anordnet. Ebenfalls neuer Bodenbelag, solange gleichwertig wie davor. Tapete/Malern sowieso. Seht ihr das auch so bzw. bestätigt das eure Erfahrung?
  5. klar kannst du es für 59,6 m² vermieten. Wenn der Mieter aber später "richtig" nachmisst und tatsächlich eine deutlich kleinere Wohnfläche (10 % ist die Grenze in Gerichtsurteilen, soweit ich das richtig weiß) herauskommt kann er dir die Miete mindern. Da hilft dir dann obige Berechnung auch nichts mehr. Außer, dass du den Schaden vielleicht weiter belasten kannst. Aber einen trumpf hast du zum Glück auf der Hand: Solange du die Wohnfläche im Kaufvertrag aufgenommen ist, hast du gute Karten bei Abweichung im Nachhinein eine Kaufpreisminderung vom Verkäufer zu verlangen. Hier gilt nicht mal das Kriterium, dass die Wfl mehr als 10 % geringer als angegeben ist. Das ist zumindest, das, was meine Google-Recherche zu dem Thema vor einigen Monaten ergab. Drücke dir die Daumen, dass alles gut geht 😉
  6. Meine Laien-Gedanken wären: Du könntest du das auf Basis des Wirtschaftsplans machen und ich könnte mir auch denken, dass das FA es akzeptiert. Aber einen Gefallen tust du dir dabei wahrscheinlich nicht. Im Plan sind oftmals Reparaturen / Kosten die du absetzen kannst gar nicht enthalten, wenn sie z. B. ungeplant unter dem Jahr aufgetaucht sind. Diese Kosten würden dir dann flöten gehen, denn im Jahr drauf könntest du sie nicht mehr angeben. Falls du es mit dem Sachbearbeiter oder Steuerberater klärst würde ich mich um eine Rückmeldung hier im Thread freuen!
  7. ... das schöne ist, dass bis zum messen üblicherweise ja schon einiges an Preisverhandlung gelaufen ist. Und dann hat man wenn Unstimmigkeiten herauskommen plötzlich wieder so einen super guten Verhandlungspunkt und kann eine weitere Runde Preisverhandlung drehen. Da kann man fast froh sein, wenn etwas herauskommt.
  8. wenn im Kaufvertrag 59,6 steht hast du sehr gute Karten. Bei zu großer Abweichung könntest du meines WIssens nach im Nachhinein einen linear berechneten Nachlass einklagen. Natürlich weißt du von dem Problem nun schon im Voraus und natürlich ist es nicht dein Ziel klagen zu müssen. Aber mit dem Wissen über die Rechtsprechung (recherchier das bitte nochmal) hast du doch eine sehr gute Argumentation dem Verkäufer gegenüber den Preis entsprechend niedriger anzusetzen. Und am Ende hast du eine ca. 40 qm große Wohnung die offensichtlich größer wirkt. Und das, wenn ihr linear runter rechnet vermutlich zu einem sehr guten Preis. Ist doch alles gut 😉 Und wenn der Verkäufer nicht entsprechend nachlässt? Na dann musst du eben vom Kauf zurücktreten. Eine Berechtigung hast du jetzt ja. Da sollten sich auch die bereits entstandenen Maklerkosten abwälzen lassen. Wie auch immer du dich entscheidest - ich würde dir raten mit einem Anwalt darüber zu sprechen, auch wenn nicht mehr viel Zeit ist. Deine "Verhandlung" mit dem Makler kannst du viel besser angehen, wenn du entsprechend gesicherten Rat bekommen hast.
  9. Kenne diese Anforderung auch. Bei mir hat dann eine selbst erstellte schriftliche Zusicherung gereicht . Ich hatte die Wohnung so oder so bereits selbst vermessen und habe zur Sicherheit zusätzlich eine recht konservative Angabe gemacht. Alternativ kann man eine Berechnung für kleines Geld auch sehr kurzfristig beauftragen, z. B. bei https://www.immobilienbesucher.de/
  10. Ich würde meinen wenn keine Einnahmen aus nicht selbstständiger Arbeit da sind, werden die Mieten eben erst nach dem Grundfreibetrag steuerpflichtig. Ansonsten zum Gesamtbild: Verheiratet habt ihr eine gemeinsame Veranlagung. Die Grenzen die als Alleinstehender gelten werden verdoppelt. Ihre Mieteinnahmen würde höher besteuert. Deine Mieteinnahmen und ein Teil deiner Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit würden geringer besteuert werden. Unterm Strich - so meine Einschätzung - würdet ihr auf jeden Fall einen ganzen Batzen weniger Steuern zahlen. Auch ihre Kinderfreibeträge würden dann auf "dein" (danach "euer") Einkommen anrechenbar sein. Geht doch mit den beiden Fragen zu einem Steuerberater. Die paar investierten Euro werden sich lohnen. Je nachdem was euer MfH abwirft würde ich wetten dass die theoretischen Ersparnisse nach Steueroptimierung im 5-stelligen Bereich liegen.
  11. Anregung: Deine Wohnung hast du 2017 gekauft und bis 2019 bewohnt und sogar renoviert. Die Preissteigerung und die Renovierung sollte den Wert gehoben haben. Du hast du in 3 (2017, 2018 und 2019) Jahren drin selbst gewohnt, sodass ein steuerfreier Verkauf möglich sein könnte (prüf das ggf. mit deinem Steuerberater). Du schreibst du hast eine hohe Tilgung vereinbart, sodass auch schon ein guter Teil des Darlehens zurückgezahlt ist. Ein Verkauf kostet zwar Vorfälligkeitsentschädigung, würde sicher aber auch EK frei machen. Ansonsten: Ich finde es gut, dass du überlegt an die Sache ran gehst. Ein solches System hilft dir sicher Kontrolle über deine Expansion zu behalten. Aber ein solches System nimmt dir auch sehr viel Flexibilität. Für mich wäre es zu starr.
  12. mich würde interessieren, wie du die Vermieter überzeugen willst an dich zu vermieten. Für mich als Vermieter klingt dein Konzept nicht sehr attraktiv, da ich eigentlich nur Nachteile habe. Anders herum ausgedrückt: Wo sind die Vorteile für den Vermieter an dich zu vermieten, im Vergleich zur normalen Vermietung?
  13. sehe das wie Kalle. Das Thema ist so persönlich und individuell, dass man nur wenig Ratschläge geben kann. Undich kann verstehen und nachvollziehen, dass die Entscheidung nicht wirklich einfach ist und rationell auch nur schwer zu treffen ist. Ein paar Gedanken zu deinen Alternativen: Alternative 1: Das Risiko der steigenden Preise besteht. Steigende Preise werden sich allerdings aus meiner Sicht nicht (lange) von fallenden Zinsen entkoppeln., sodass eben auch die Finanzierung günstig bleibt, wenn die Preise hoch sind. Alternative 2: Für 500.000 € kann man auch ein kleines EFH oder DHH finden (komme auch aus deiner Region). Da muss man sicher vom einen oder anderen Wunsch abstand nehmen oder eben viel in Eigenleistung machen. Die Gefahr besteht eben, dass man sich übernimmt und das Haus nie richtig fertig renoviert ist. Alternative 3: Faktor 25-30 würde hier im Forum kaum jemand als Invest tätigen, wenn nicht große versteckte Potentiale in der Immo stecken, die man im Verlauf des Invests heben kann. Frage: Würde ein solches Invest euch eher näher oder weiter vom Ziel ein EFH zu kaufen bringen?
  14. Macht ihr das so, dass ihr bei reduziertem Gegenangebot dem Makler die volle Provision auf den Angebotspreis bezogen versprecht? Kommt das eurer Meinung nach eher negativ oder positiv an? Edit: @Eduard H. mir ging es ehrlich gesagt ähnlich. Habe durch das Angebot voller Provisionen eher Zuschläge verloren als bekommen... wobei ich natürlich nicht wirklich weiß, ob es einen Einfluss hatte.
  15. Hallo Velocat, der neue Eigentümer kauft die Rücklagen der WEG anteilig mit. In diese Rücklagen sind die Sonderumlagen geflossen. Wenn dieses Geld dann zeitnah für eine Reparatur verwendet wird, bezahlt der neue Eigentümer diese folglich anteilig mit und er kann seinen Anteil steuerlich geltend machen. Achtung, eine solche Reparatur zählt zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten . 15 % des Gebäudewerts sollten in den ersten 3 Jahren nicht überschritten werden, da man sonst nicht mehr direkt absetzen kann, sondern über 40/50 Jahre absetzen muss.
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