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  1. mvg

    Notarkosten nach Anschaffung und Finanzierung unterscheiden

    Bei einem großen Projekt würde ich 5, 8 und 9 als Nebenkosten der Finanzierung ansetzen. Angesichts der Beträge , um die es hier geht, lohnt aber weder nachdenken , noch der Gang zum Steuerberater. Nimm 5 und fertig ist die Laube
  2. mvg

    MFH Einschätzung erbeten :-) 410.000 € für 10 WE

    Für die Nettorendite: Von der NKM geht mind. IHR ab, je nach Gebäudezustand , nehmen wir mal 15 %, gegebenenfalls Verwaltung und Mietausfallwagnis. Und auf den Kaufpreis kommen noch die Erwerbsnebenkosten inklusive Makler, nehmen wir mal 12 %. Damit ist die Nettorendite definitiv unter 6 % und je nachdem was an Sanierung und Instandhaltung dazu kommt entsprechend deutlich weniger. Das wäre dann auch neu zu rechnen mit Mieterhöhung. Kommt also auf den Zustand des Gebäudes an. Holzbalkengeschossdecken sind dann nicht schlimm wenn keine Feuchtigkeit dran war ,sind dann eine Katastrophe , wenn Feuchtigkeit dran kommt oder war. Schallisolierung ist auch meist nicht toll.
  3. mvg

    Steuersparidee

    Du setzt Kosten an auf der einen Seite UND geringere Einnahmen - die ja zu versteuern wären - auf der anderen Seite. Doppelt angesetzt ,Vorsatz und damit Steuerhinterziehung, wie oben schon gesagt wurde. Und Du hast bei einer Prüfung direkt Mitwisser. Also eher keine gute Idee.
  4. mvg

    Zweikontenmodell

    Ich stelle mir das auch gerade praktisch vor. Ein normales Konto, als Debitor-Konto genutzt, geht mit 80K oder 100K oder 200K ins Minus … soweit komme ich doch gar nicht, bevor die Bank die Notbremse zieht. Sprich, die Bank müsste ins Boot. Zudem muss ich eine lastenfreie oder sehr gering belastete, vermietete Immobilie einsetzen, um darauf später dass Debitoren-Konto zu beleihen. Ansonsten kleben mir 6,9% oder was auch immer an Dispozinsen dauerhaft am Bein. Die kann ich zwar von der Steuer absetzen, aber auch das, wovon ich absetze, muss ich erstmal reinholen. Wenn ich diese Immobilie dann auch noch später verkaufe, habe ich ein Problem.
  5. Nächstes Jahr Einnahmen, höherer Steuersatz. Würde es nicht mehr Sinn machen, das im nächsten Jahr abzusetzen?
  6. Hier mal ein paar Zahlen aus dem "Immobilienmanager" Sep 2018, die mich persönlich überrascht haben. (Wegen Copyright nur abgeschrieben, die Liste ist länger.) Stadt Wohnungsneubau pro 1000 Einwohner Tendenz WE-Neubau Dortmund 1,7 fallend Mülheim 1,0 fallend Essen 1,1 fallend Duisburg 0,7 fallend Berlin 3,9 steigend Düsseldorf 4,3 steigend Köln 3,4 fallend Obwohl ich gefühlt nur noch an Baustellen vorbei fahre, ist fast überall, trotz riesiger Nachfrage, der Neubau fallend.
  7. Ohne zu wissen , was du sanierst: aber wenn du keine zwei linken Hände hast , könntest du vielleicht einige Gewerke in Eigenleistung erbringen. In dem Fall würden nur Materialkosten einfließen. Abgesehen vom Thema Steuerhinterziehung : wenn das in einer WEG ist und Gewerke sind bei denen Schäden auf andere Eigentümer einwirken können, zB Sanitär, Kernbohrungen etc , würde ich noch nicht mal nachdenken über Leistungen ohne Gewährleistung, und dann auch nur mit Firmen die eine Betriebshaftpflicht nachweisen können. Malerarbeiten oder Böden verlegen ist natürlich was anderes.
  8. mvg

    MFH aus Jahr 1900 mit schlimmer Fassade & top CF

    Erstmal zur Kostenschätzung: Wasserinstallation für 30K? Bei 7 Einheiten/7 Bädern/Küchen alles rausholen und neu machen für 30K ist sportlich. Balkonsanierung (was ist zu machen?) für 5K hört sich auch nach Schnäppchen an. Aber zu den Zahlen: oben hast Du von 23.000 NKM geschrieben. Was wäre in der Lage denn bei einem sanierten Haus möglich? Und wie würdest Du die Miete erhöhen wollen bei lfd. Mietverträgen? Davon hängt alles ab. Wenn Du die Bude für 100K bekommst, und (mit Makler gerechnet) ca. 112K zahlst, und 90K direkt investierst, bis Du mit 200K und unveränderten Mieten immer noch sehr gut bedient. Die Mieter scheinen ja mit dem akt. Zustand gut leben zu können. Wenn Du die Miete nicht signifikant steigern kannst, sieht das bei 312K Endsumme natürlich schelcht aus. Mit Mietsteigerung sieht es wieder besser aus. Das wäre zuu prüfen. Lage entscheidet also, und ob Du ein saniertes Haus deutlich besser vermietet bekommst. Verkaufsoption: den gesteigerten Wert bezahlst Du ja. Du gibst 312K aus, um ein Haus im Wert von 350K zu haben (wenn Deine Schätzung des Wertes stimmt). Jetzt kommst es auf die Lage ab, ob noch eine Wertsteigerung zu erwarten ist. Vermutlich nicht, bei Verkauf musst Du den Mehrwert entweder versteuern (Privat gehalten, Differenz + getätigte Afa, Verkauf vor 10 Jahren) oder Du musst mind. 10 Jahre warten - dann ist die Hochpreisphase wohl vorbei, außerdem das Haus 10 Jahre älter. An dem Standort ist Weiterverkauf wohl keine Option - war sie beim dem Voreigentümer ja auch nicht 🙂 Meine Meinung: Ohne Potenzial bei Mietsteigerung: 100K + das Nötigste, hohe IHR einrechnen. Das Nötigste ist alles, was Gefahr für Leib und Leben der Mieter ist, also Statik/Fassade, Bleirohre. Undichtigkeiten im Dach o.ä. natürlich auch. Mit Mietpotenzial: sehen was gehen könnte, Strategie machen (11% Umlage, Mietspiegel etc.,) und dann neu rechnen. Weiterverkauf: bringt nichts In jedem Fall: viel Arbeit für die nächsten Jahre. Kannst Du die machen/willst Du die machen? Noch ganz wichtig: wie sieht die finazierende Bank die Bude? Wenn die die schlecht rechnet, bekommst Du schlechte Konditionen bei Zins und Tilgung, und der CF und die Rendite ist wieder flöten.
  9. mvg

    Mieter möchte einen Hund .....

    Ich fand Rookis Vorschlag besser. Zustand dokumentiert und vereinbaren das Schäden zu bezahlen sind. Wenn du 20 € nimmst und der Köter einrn Riesenschaden anrichtet , stellt sich der Mieter auf den Standpunkt , Das mit den 20 € ja alles abgeglichen ist. Umgekehrt, ein gut erzogener Hund muss auch nicht zusätzlich bezahlen. Faire Regelung für alle.
  10. mvg

    MFH aus Jahr 1900 mit schlimmer Fassade & top CF

    Die Haustechnik sieht besser aus, als ich befürchtet hätte. Bei den Fenstern wundert mich, dass die Scheiben noch im Rahmen halten. Der Rest sieht extrem runter aus, was aber erstmal nichts heißen muss. Miete typisch Job-Center, Zustand typisch Job-Center. Wenn diese Mieternachfrage nachhaltig ist, kann das weiterhin gut laufen. Für die Bankkonditionen spielt aber die Restnutzungsdauer eine große Rolle. Nach den Bildern würde mich das wundern, wenn die Bank da noch einen hohen Wert sieht. Ich kenne Deinen geplanten Finanzierungsanteil nicht, würde mich aber wundern, wenn Du mit 2% Tilgung hinkommst. Tilgung ist zwar nichts schlimmes, aber der CF wird geringer, und auch das, was Dir für IHR übrig bleibt. Kann mir gut vorstellen, dass da am Ende bei CF eine Null steht. Hast Du schon mit der Bank gesprochen?
  11. mvg

    MFH aus Jahr 1900 mit schlimmer Fassade & top CF

    Meine Formulierung Holzböden war wahrscheinlich missverständlich , ich meinte Geschossdecken. Die sind mit Sicherheit Holzbalkenkonstruktion .
  12. mvg

    MFH aus Jahr 1900 mit schlimmer Fassade & top CF

    Die Zahlen sind ja erst mal nicht schlecht! Aber bei dem BJ , wie ist der Zustand innen? Noch Bleileitungen für Wasser? Die müsstest du sofort machen. Elektro: schon dreiadrig? Leitungen Heizung: von wann? Vermutlich noch Holzböden? Zustand? Oberste Gschossdeckr/Dach gedämmt? Abwasserleitungen innen und außen? Vorteil bei dem Baujahr sind 2,5 % Abschreibung. Wie sind die Nebenkosten im Verhältnis zu Grundmiete ? passt das?
  13. mvg

    Grunderwerbssteuer Nichtanerkennung Abzug IHR

    Mein letzter Bescheid ist 7 Tage alt, FA Essen-NordOst, darin wurde auf IHR keine Grderwerbsteuer berechnet. Scheint kein einheitliches Vorgehen zu geben.
  14. mvg

    Gewerblicher Fix&Flip in GmbH - Umsatzsteuer

    §4Nr.9aUStG lesen, §15Abs2Nr1UStG lesen. Bei deinem aktuellen Wissensstand kann das aber nur schiefgehen! Bevor das nicht behoben ist, Finger weg!
  15. mvg

    verschiefertes Fachwerk als MFH

    Danke Dir für Dein Feedback! Gibt es irgendwo eine Liste für Fachwerk-Sachverständige? Scheinen eher rar zu sein. Da das Haus vollvermietet ist, wird das bzgl. Anschlußpunkt öffnen vermutlich schwierig zu verhandeln. Hängt davon ab, wieviel Konkurrenz da ist, kann ich noch nicht absehen. Ich werde berichten, wenn es Neuigkeiten gibt.