Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

mvg

Members
  • Content Count

    252
  • Joined

  • Last visited

  • Days Won

    9

mvg last won the day on November 29

mvg had the most liked content!

Community Reputation

74 Helfer

1 Follower

About mvg

  • Rank
    Profi-Investor

Recent Profile Visitors

The recent visitors block is disabled and is not being shown to other users.

  1. Das stimmt, aber dann bleibt die Thesaurierungspflicht und Rücklagenbildung bestehen auch über 25.000 €. Rücklagen sind zwar immer gut , aber ich möchte selber darüber entscheiden. Auch an dem Zusatz ‚haftungsbeschränkt ‚ darf man sich bei Finanzierungsversuchen bei der Bank weiter erfreuen. Bei der Neugründung einer Immobilien-VVG wüsste ich nicht , warum man zu einer UG greifen sollte.
  2. Mehrere Gründe sprechen mE aber gegen die UG im Kontext von Immobilienvermögen: Da die UG aus den Gewinnen ohnehin in eine GmbH umgewandelt werden muss, wird das mit samt der Umwandlungsprozedur am Ende dann teurer, als direkt eine GmbH zu gründen. Aufgrund der Kapitalerfordernisse bei Immobiliengeschäften sollte es an den 12.500 € mindeststammkapital für die GmbH auch nicht scheitern beziehungsweise die müssen sowieso da sein. Und insofern man finanzieren möchte, hilft eine UG bei der Bank eher nicht, beziehungsweise eine UG wird dort einfach nicht ernst genommen. Doppelte Buchhaltung, Körperschaftsteuererklärung, Umsatzsteuererklärung und Gewerbesteuererklärung sind die größten Kostenpositionen, und das kann man zwar selber machen , muss aber dafür schon einiges an Know-how haben. Ich würde sagen, dass das 95 % der Leute nicht haben , beziehungsweise die Ergebnisse keiner Prüfung durch das Finanzamt standhalten würden, und die Variante damit meist leider entfällt.
  3. Zum Thema Gewerbe (liegt nicht vor ) und Mehrwertsteuer (Stellplatzvermietung fällt nicht unter das Privileg der Mehrwertsteuerfreiheit , wenn nicht im Zusammenhang mit Wohnung vermietet wird, was aber durch die Kleinunternehmerregelung vermieden werden kann) wurde ja schon alles gesagt. Wichtig ist aber noch die 3-Objektgrenze. Die Akt. Rechtsprechung Hat die Tendenz, auch Stellplätze, , insofern eigenes Grundbuch vorhanden ist , als Zählobjekt zu werten. Wenn du die also vor Ablauf von 10 Jahren wieder verkaufen willst , besteht das Risiko gewerblicher Infizierung .
  4. Ich würde sagen , auch ohne Mietpreisdeckel hätte sich die Vermietung nie rentiert. Wenn man zum Beispiel mit Faktor 13 rechnen würde, müsste man fast 26 € je qm Kaltmiete bekommen. Bleibt später nur der Verkauf an andere Eigennutzer, die eine Konsumimmobilie suchen. Ob das ohne erhebliche Verluste möglich ist , ist zumindest fraglich.
  5. Dann noch mal als ausführlichere Version: In dem von dir verlinkten Urteil geht es um einen (gewissen) Gestaltungsspielraum bei der Aufteilung Grund und Boden und Gebäudewert , der von der Berechnungshilfe des Finanzamtes geringfügig abweichen kann. In dem Urteil finden sich aber keinerlei Hinweise zur Frage des TE. Daher die Frage ob du den falschen Link gesetzt hast. Wie oben gesagt, die Werte aus dem Notarvertrag können nicht 1:1 übernommen werden, weil darin die Erwerbsnebenkosten fehlen , die auch zu den Anschaffungskosten zählen. Das wäre unter anderem nachteilig , weil damit die Abschreibungsgrundlage natürlich geringer wird. Und dabei sollte auch die IHR richtig berücksichtigt werden; vorher abziehen , da die nicht zu den Anschaffungskosten zählt. Die angesetzten Summen werden vom Finanzamt einem Plausibilitätscheck unterzogen. Eine allzu vorteilhafte Aufteilung im Notarvertrag würde auch nicht durchgehen.
  6. Der Notar ist ein Notar und kein Steuerberater. [emoji3] Im Kaufvertrag stehen auch nicht die Erwerbsnebenkosten. Die zählen aber mit zu den Anschaffungskosten, die dann später aufgeteilt werden in Grund und Boden und Gebäude. Die IHR zählen aber eben nicht zu den Anschaffungskosten. Kaufpreis plus bestimmte Erwerbsnebenkosten minus IHR sind die Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten werden dann aufgeteilt in den nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden und den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil. Das Finanzamt prüft aber sowieso auf Plausibilität , völlig Pumpe was im Vertrag steht.
  7. IHR zählt nicht zu Anschaffungskosten, darauf wird auch nicht abgeschrieben. Also vorher vom KP abziehen, dann Aufeilung.
  8. Gerne. Die EBK gefährdet aber den Status als vvG mE nicht. Das hat eher Wirkung auf Umsatzsteuer und Abschreibung. Eigentlich sollte aber auch da wieder die Kleinunternehmerregelung helfen?!
  9. Kurze Recherche bei Google ,Stichwort Gewerbesteuerkürzung und Einbauküche. Da sind auch die Grundbegriffe zu finden , die dir noch fehlen. Zum Beispiel folgender Link, Seite 9: https://www.domus-ag.net/fileadmin/user_upload/Dokumente/AG/DOMUS_plus/DOMUSplus_6.2017.pdf
  10. In der Einheit wird aber vermutlich ein Gewerbe betrieben? Oder ist das normaler Wohnraum mit einer Einbauküche?
  11. Da geht es steuerlich ja um die Abgrenzung zwischen Betriebsvorrichtung und Gebäude. Was willst du denn an wen vermieten? Wo in einer Privatwohnung eine Betriebsvorrichtung herkommen soll ist mir noch nicht ganz klar. Davon ab wäre es der erste Fall in der Geschichte , in dem die Entscheidung für oder gegen eine VVG von einer Einbauküche abhängt [emoji54]
  12. Noch ergänzend: Stromzähler laufen ja meist auf die Mieter, also sind nur die relevant, die auf dem Alteigentümer lief. Für die Nebenkosten 2019 brauchst du natürlich auch die Zählerstände vom 31.12.2018 und auch die Wärmezähler der Heizung falls vorhanden. Ummeldung Versicherung , also Gebäudeversicherung , Eigentümer Haftpflicht , ist erst mit Grundbuchänderung möglich. gleiches gilt für die Grundsteuer , und meist wird die Grundsteuer und müllgebühren etc in einer Rechnung von den Gemeinden angerechnet. Je nachdem wie deine neuen Mieter gestrickt sind solltest du die Kaution gegebenenfalls direkt auf Treuhandkonten überweisen lassen, nicht auf dein Konto, was rechtlich angreifbar wäre. Lass dir auf jeden Fall die alten Nebenkostenabrechnungen geben, um zu wissen , wie falsch oder richtig der alte Eigentümer abgerechnet hat.
  13. Ach so : und FA meint, Brandschutzmaßnahmen führen zu einer wesentlichen Verbesserung, und die Kosten sind nicht abzugsfähig, sondern müssen aktiviert und abgeschrieben werden.
  14. Habe das Gefühl, seit dem Hochhausbrand letztens ist das Thema Brandschutz völlig außer Kontrolle geraten. Aber die Bauaufsicht und die Brandschützer versuchen immer das gesamte Objekt zu betrachten , die isolierte Betrachtung einer einzelnen Einheit funktioniert meistens nicht mehr. Erlebe gerade das gleiche: Nutzungsänderung einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss , und die Diskussionen zum Brandschutz sind mittlerweile im Dachgeschoss angekommen. aber wie auch immer : hier gibt es ja noch keine Aufforderung oder Frist von der Bauaufsicht, wenn ich es richtig verstehe, sondern erst mal nur eine Anmerkung des Brandschützers? Vielleicht den Brandschützer mal nach einer kurzfristigen Ersatzmaßnahme fragen. zusätzliche Brandmelder in der betroffenen Wohnung, oder andere schöne Dinge, bis das Thema geklärt und eine dauerhafte Maßnahme gefunden ist.
×
×
  • Create New...