ronny1012

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  1. ronny1012

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Für die Aufteilung des Kaufpreises setzt die Finanzverwaltung die gemeinen Werte von Grund und Boden bzw. Gebäude zum gesamten gemeinen Wert ins Verhältnis und multipliziert diese mit dem gezahlten Kaufpreis. Der gemeine Wert spiegelt sich demnach grds. im zu zahlenden Kaufpreis (=Wert unter fremden Dritten) wider. Wie oben schon gesagt ist die Finanzverwaltung grds. an die Aufteilung des gemeinen Werts lt. Kaufvertrag gebunden. Davon abgewichen wird nur, wenn begründete Zweifel am Aufteilungsmassstab bestehen. In dem Fall ermittelt das Finanzamt die gemeinen Werte selbst (zb. durch selbst in Auftrag gegebenes Gutachten) . Ich gehe grds. wie folgt vor: 1. Bestimmung gemeiner Wert nach §§ 176ff BewG 1.1. Bestimmung Grundstücksart nach §§ 181 BewG 1.2. Ermittlung gemeine Werte für Grubo und Gebäude nach dem jeweils maßgeblichen Bewertungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren) 1.3. Aufteilung von Kaufpreis und Nebenkosten nach dem ermittelten Aufteilungsmaßstab 2. Aufteilung nach der 80/20 Methode 3. Aufteilung nach dem Maßstab des BMF tools - > Ansatz des günstigsten Aufteilungsmaßstabs von 1.3., 2. oder 3. iRd Steuererklärung. Zu beachten ist, dass dem BMF Tool eine Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren zugrunde liegt, was je nach Konstellation zu verzerrten Ergebnissen führen kann. Zudem ist das Ergebnis des Tools nicht bindend für den Sachbearbeiter der Steuererklärung. Gebunden ist die Verwaltung zudem auch nicht an eine Aufteilung nach der 80/20 Methode. Die Aufteilung nach der Restwertmethode (Abzug des Bodenwerts vom Kaufpreis=Gebäudewert) ist ebenfalls nicht (mehr) zulässig.
  2. ronny1012

    Stellplatz nicht im Grundbuch eingetragen

    Hallo Tobias, vielen Dank für deine Nachricht. Die Präferenz auf MFH habe ich im Forum schon festgestellt... Leider fehlt mir hierbei die Erfahrung und wohl auch ein unterstützendes Netzwerk auf das bei Bedarf zB. bei Renovierungen etc. zurückgegriffen werden könnte. Aber zurück zum Thema. Ja, mit dem Notar hatte ich vorgestern gesprochen, nachdem mir der Grundbuchauszug zugeschickt wurde. Nach seiner Einschätzung, müssten wohl alle Eigentümer (und wenn ggf. bei anderen Wohnungen in der Gemeinschaft finanziert wird auch deren finanzierende Banken) einer Aufteilung und Eintragung zustimmen. Wobei ich davon ausgehe, dass sich eigentlich betreffend einer Aufteilung bereits (vor Jahren) geeinigt wurde. Aber wer kann schon garantieren, dass, wenn das in der Gemeinschaft jetzt zur Sprache kommt, nicht doch noch Streitigkeiten entstehen werden und einer querschießt... Wie gesagt die Kaufpreisverhandlungen mit dem Verkäufer waren grundsätzlich abgeschlossen. Eigentlich hätte ich kurzfristig einen Notartermin vereinbart, da ich die Finanzierungszusage am Dienstag in der Post haben werde. Das Dumme ist nur, dass mir der Grundbuchauszug erst so spät vorgelegt wurde, weshalb nun die Klärung dieser Sache etwas eilt. Mit dem Makler hatte ich gestern telefoniert. Der fiel aus allen Wolken und will "das am Montag klären"... (und auch mit dem Verwalter sprechen). Wie auch immer er das "klären" anstellen will. Selbst wenn sich alle Eigentümer einig sind wird es sicher Wochen wenn nicht Monate dauern, bis das im Grundbuch eingetragen wird. Ich bin mir jetzt nicht sicher, wie ich damit am Besten umgehen kann und dies ggf. im Kaufvertrag festhalte. Schließlich würde mir ja im ungünstigsten Fall ein Teil der Miete wegfallen, wenn der Stellplatz nicht zur Wohnung gehört. Ich hab schon überlegt, den Kaufpreis zu splitten (ein Teil auf die Wohnung und ein Teil auf den Stellplatz, Aufteilung nach dem Verhältnis der Miete) und den Teil des Kaufpreises für den Stellplatz erst dann fällig zu stellen, wenn eine Eintragung erfolgt ist. Andererseits löst das noch nicht die Frage, dass im Mietvertrag der Stellplatz mit vermietet wird. Könnte man im Kaufvertrag vereinbaren, dass etwaige Mietrückforderungen bis Übergang N+L auch nach Kauf vom Verkäufer zu tragen wären? Was haltet ihr davon? Hallo mvg, ja, damit meine ich den seinerzeitigen Bauträger. Wie gesagt, der Notar hatte für den Moment nur den o.g. Hinweis über die Zustimmung aller Parteien parat. Das zitierte Urteil schaue ich mir gleich mal an. Vielen Dank für den Link. Wie regelst du deinen Fall im Kaufvertrag? Bg Ronny
  3. ronny1012

    Stellplatz nicht im Grundbuch eingetragen

    Jemand einen Tipp wie man mit der Situation umgeht / umgehen könnte?
  4. ronny1012

    Stellplatz nicht im Grundbuch eingetragen

    Hallo Zusammen, als "Neuling" bin ich hier bisher lediglich ein passiver Mitleser. Der Erfahrungsaustausch im Forum ist hochinteressant. Vielen Dank hierfür. Ich stehe aktuell vor dem Erwerb meiner zweiten Eigentumswohnung. Die Verhandlungen mit der Verkäuferseite sind eigentlich abgeschlossen und über den Kaufpreis sind wir uns einig geworden. Die zu erwerbende Wohnung ist vermietet (incl. einem Stellplatz) und soll dies auch nach Erwerb bleiben. Bisher wurde von der Verkäuferseite kommuniziert, dass zur Wohnung ein Stellplatz gehört. Aus der Teilungserklärung geht folgende Regelung hervor: Nun ist es so, dass die Eigentümer wohl seinerzeit eine Zuteilung der Stellplätze vorgenommen haben und diese (soweit ich das beurteilen kann) auch "gelebt" wurde. Nach meinem Verständnis hätte diese Zuordnung aber seinerzeit im Grundbuch zur Eintragung beantragt werden müssen. Nach der mir heute vorgelegten Kopie des Grundbuchauszugs ist dies (zumindest bei "meiner" zu erwerbenden Wohnung) aber nicht der Fall, dh. im Grundbuch ist kein Nutzungsrecht für den Stellplatz eingetragen. Tatsächlich wird dem Mieter der Wohnung aber ein Stellplatz mitvermietet. Daher stellen sich mir folgende Fragen: Wie kann die Situation "geheilt" werden? Müssten alle Eigentümer der WEG dieser nunmehr nachzuholenden Eintragung zustimmen? Als Käufer der Wohnung übernehme ich ja auch den aktuellen Mietvertrag. Insoweit würde ich ja etwas vermieten (Stellplatz), was mir gar nicht gehört (sondern der Gemeinschaft). Besteht die Gefahr, dass der Mieter ein Rückforderungsrecht der anteiligen Stellplatzmiete hat? Müsste ich den Mietvertrag nach Erwerb anpassen und die Miete um das Stellplatzentgelt kürzen (oder bei Neuvermietung)? Wenn weniger Ertrag zu erwarten ist, müsste ich den Kaufpreis nochmal neu verhandeln. Oder was wäre Eure Empfehlung um damit umzugehen (Ausschlusskriterium zum Erwerb?)? Vielen Dank schonmal für Eure Tipps. Beste Grüße Ronny