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Immopreneur.de | Community

Monopoly

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Everything posted by Monopoly

  1. Sinnvollerweise an die WEG-Verwaltung desselben Hauses, die ohnehin schon mit den Hausabrechnungen bzw. dem WEG-Immobilienmanagement betraut ist. Das erspart Reibungsverluste bzw. Zusatzaufwand durch notwendige Interaktion zwischen WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung.
  2. Gerade da muß man aufpassen, weil da auch viel Pfusch gebaut wurde, so daß nach 20-25 Jahren schon wieder ne umfassende Sanierung fällig ist.
  3. Sieht ganz schön abgerockt aus. Schon die Fenster völlig unprofessionell eingemauert, als wenn das Hobbyhandwerker gemacht haben. Auf jeden Fall sollte man für Maßnahmen genug Kohle auf der hohen Kante haben. Finger weg!
  4. Und wie willst Du dann das Objekt finanzieren??? Wenn ich mich recht entsinne hattest Du letztens Probleme das Geld für eine von Dir erworbene ETW aufzutreiben.
  5. Hallo, da viele von Euch sicherlich auch oft Kleinreparaturen und Ausbesserungen an ihren Butzen vornehmen, werfe ich mal folgende Frage in die Runde: Da ich gerade an der Steuererklärung sitze, überlege ich, ob es Sinn macht Anschaffungskosten für Werkzeug (vor mir liegt z.B. gerade die Rechnung für einen Bosch-Bohrhammer) als Werbungskosten aus V&V abzusetzen, oder ob das FA mit privater Mitnutzungsmöglichkeit um die Ecke kommt und dankend ablehnt. Habt Ihr diesbezüglich Erfahrungen mit Euren Sachbearbeitern sammeln können?
  6. Die Kosten können durch Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden. Übrigens ein weiterer Fall, wo Wohnkosten durch den Scheißstaat bzw. die fuck EU künstlich verteuert werden. Asoziale Planwirtschaft at its best!
  7. Für 900 EUR hast Du verkauft? Hättste sicher auch 1000-1100 kriegen können.
  8. Hmh… dann wäre Deine Hausaufgabe mal zu berechnen, welchen Effekt ein Anstieg des Diskontierungszinssatzes von 1,5% auf 3,5% auf den Ertragswert Deiner vermieteten Immobilie bei unveränderter Miete hat.
  9. Nu mal Butter bei de Fische... Mit welchem Geschäft wird denn am Ende des Tages im Konzern das Geld verdient, um die Zinszahlungen der Konzernmutter leisten zu können? Mit den Handel Deiner "Äpfeln", "Birnen" oder etwa doch mit dem Immobiliengeschäft???
  10. Da reden wir aber dann aber nur über eine kleinere Gruppe von Marktteilnehmern, die sich überwiegend auf ein spezielles Marktsegment konzentriert: 1 A-Immobilien in Bestlagen. Da werden wie gesagt Liebhaberpreise bezahlt, da Rendite in dem Falle nebensächlich ist. Das sind aber eben nicht die von Dir zitierten "großen Player" am Immobilienmarkt. Das Gros des Marktes machen Immobilienunternehmen und institutionelle Anleger wie Versicherungen und Fondsgesellschaften aus, für die Rendite natürlich primär eine Rolle spielt. Und die sehen die deutsche Metropolen schon jetzt als überteuert an... https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilienmarkt-investoren-erwarten-auslaufen-des-booms/23869712.html In dem Fall reden wir aber über Geldwäscher der organisierten Kriminalität - also eine ganz spezielle Marktteilnehmerspezie, oder?! 😎 Offenbar hast Du dann nicht alle meiner Postings aufmerksam gelesen: Prognosen sind bekanntlich immer unsicher, wenn sie die Zukunft betreffen. Dennoch erlaube ich mir auf Basis vorhandener Informationen und Entwicklungen Zukunftsszenarien zu konstruieren - und zwar solche die eher mit hohen Eintrittswahrscheinlichkeiten zu bewerten sind und solche die eher gering wahrscheinlich sind. Wie gesagt gibt es aktuell keine Partei, die prekäre Wohnverhältnisse als wünschenswert betrachtet und Wahlen wären damit schon mal gar nicht zu gewinnen. Das Recht auf angemessenen Wohnraum wurde im Nachkriegsdeutschland schon immer hoch bewertet und es gibt nur wenige Länder, in denen der Mieterschutz so stark in Rechtssystem und Volkswillen fundamentiert ist, wie in Deutschland. Auf dieser Basis ist die Wahrscheinlichkeit, daß sich daran in den nächsten 10 oder sogar nur 5 Jahren was ändern wird, extrem gering. Ist jedenfalls meine Sicht der Dinge auf deren Basis ich meine Investmententscheidungen treffe. Wie immer bei Entscheidungen unter Unsicherheit gilt natürlich am Ende des Tages: "Ob ihr Recht habt oder nicht, sagt Euch bald das Licht!" Diese Aussage läßt sich einfach auf Basis der Tatsache treffen, daß der Budgetanteil von Otto Normalverbraucher für Wohnen auf einen bestimmten Anteil begrenzt sein muß, da für den Lebensunterhalt auch noch andere feste Ausgaben erforderlich sind. Die entsprechende Budgetaufteilung läßt sich ganz einfach auf Basis der statistischen Warenkörbe, die auf repräsentativen Umfragen beruhen, nachweisen. Vereinfachend kommt so die in der Immobilienwirtschaft gängige Faustformel zustande, daß die Nettokaltmiete 1/3 des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte.
  11. Hallo erst mal und herzlich willkommen! Die EZB ist bereits Ende 2018 aus dem Bondkaufprogramm ausgestiegen. Ende 2019 steigt Draghi aus der EZB aus und könnte damit eine Ära der Liraisierung des Euro beenden. Auf diversen Pressekonferenzen, hat die EZB bereits durchblicken lassen, daß voraussichtlich 2020 die Zeit auch reif sein wird für erste Zinsschritte. Ich erwarte oder wie der Kollege sagt "spekuliere" 2020 dann lieber auf fallende Immobilienpreise als auf steigende. Aber jedem das Seine... Die FED ist mit Zinserhöhungen längst durch und die EZB schon lange unter Zugzwang, während der Euro schon seit 10 Jahren ggü. dem USD einen ausgeprägten Schwächetrend zeigt. Aber hallo... ein Anstieg des Zinsniveaus um über 2%-Punkte würde die Refinanzierungskosten mehr als verdoppeln, mit entsprechend verheerenden Auswirkungen auf Ertragswert bzw. Preise von Immobilien.
  12. Eigenkapital kriegt man nicht geliehen, sondern man hat es (oder auch nicht).
  13. Sorry... aber aus welchem Grund emittiert denn Vonovia Bonds am Kapitalmarkt? Um von dem Geld "Äpfel, Birnen" oder etwa Immobilien zu kaufen???
  14. Meine Überlegung: Wenn das Angebot an Wohnungen durch Neubau steigt bzw. an die gestiegene Nachfrage anpaßt, sinken aufgrund des marktmäßigen Zusammenspiels von Angebot und Nachfrage die Mieten und Immobilienpreise. Wenn die Zinsen wieder steigen, sinken die Immobilienpreise aufgrund des marktmäßigen Zusammenspiels von Zins und Kapitalrendite ebenfalls.
  15. Die "großen und finanzstarken (internationalen) Player" sind Immobilienunternehmen, die genauso wie ich ihre Kapitalkosten, bestehend aus Fremdkapitalzins (selbstverständlich agieren auch Immobilienunternehmen kreditgehebelt, um die EK-Rendite zu steigern!) und Eigenkapitalkosten (= geforderte Kapitalrendite der Eigentümer) erwirtschaften müssen. Wenn die Geld "aus der Portokasse" (kurzfristig) parken wollen, werden die das in liquiden Wertpapieren und Bankeinlagen tun. Immobilien sind ja nun der ungeeignetste Geldparkplatz, sondern eine längerfristige, relativ illiquide Kapitalanlage. Das muß ich auch nicht, um bei Kreditzinsen von 1,5-2,5 % eine Überschußrendite zu erwirtschaften und wesentlich bessere Kreditkonditionen erhalten die auch nicht. Ein 2028er Vonovia-Bond rentiert aktuell z.B. bei 2,0 %. Letztens hatte ich dagegen ein Konditionenangebot von 1,4 % für 10 Jahre bei 90% Beleihungsauflauf auf dem Tisch. Ein Immobilienmanager, der mit dieser Einstellung das ihm anvertraute Immobilienportfolio managt, wird seinen Job wohl nicht lange behalten. Sagte ich bereits, daß sich am Markt auch Spekulanten tummeln, die darauf hoffen ihre Butzen irgendwann zu noch höheren Mondpreisen verkaufen zu können. So entstehen typische Spekulationsblasen, die früher oder später platzen (müssen). Und die gibt es sowohl an den Aktienmärkten oder Rohstoffmärkten als auch an den Immobilienmärkten mit aller Regelmäßigkeit. Der Vergleich hinkt gewaltig, da hierzulande derart prekäre Wohnverhältnisse politisch unerwünscht sind und es gibt hier auch keine einzige Partei, die solche Verhältnisse für wünschenswert bzw. tolerierbar hält. Genau aus diesem Grund wurden auch Mietspiegelbindung, Mietpreisbremsen und andere Regulierungsmaßnahmen eingeführt, so daß das Mietsteigerungspotential entsprechend begrenzt ist. Selbst Hartz IVler haben hierzulande einen rechtlichen Anspruch auf angemessenen Wohnraum von15-50 qm pro Person, finanziert vom Steuerzahler! Alles "reine Spekulation ohne Substanz"???
  16. Wie schon gesagt, sind das dann Liebhaberpreise für selbstgenutzte ETW oder auch Spekulationspreise, die in Hoffnung auf weitere Preissteigerungen gezahlt werden. Eine wirtschaftliche Vermietung ist bei solchen Mondpreisen wohl kaum möglich.
  17. Die Preisbewertung wird vorgegeben durch die erzielbare Miete und das aktuelle Refinanzierungszinsniveau (= Ertragswert). Was darüber liegt, sind Liebhaberpreise, die nur gut betuchte Eigennutzer zahlen. Bei den Mieten dürfte in den Ballungsgebieten mit bis zu 50% des Nettoeinkommens die Schmerzgrenze erreicht sein. Das Zinsniveau liegt am kurzen Ende im Negativbereich. Von hier kann es in den nächsten Jahren nur aufwärts gehen. Inzwischen mehren sich auch die Stimmen, die fordern dem staatlich zu verantwortenden Anstieg der Baukosten (Stichworte: ENEV, Baulandverwertung) endlich Einhalt zu gebieten. Wo sind da also die Preistreiber für Immobilien?
  18. Das ganze von der Politik zu verantwortende Grundsteuerkonzept ist Schwachsinn. Warum zieht man als Bemessungsgrundlage nicht einfach die Wohnfläche und Grundstücksfläche heran? Damit wäre: - eine gleichmäßige Belastung der Steuerbürger gem. Gleichheitsgrundsatz gewährleistet - keine unverhältnismäßig hohe Verteuerung der Wohnkosten in den Ballungsgebieten gegeben - der bürokratische Aufwand zur Erfassung der Bemessungsgrundlage minimal
  19. Dann wird die halt auf die Kaltmieten drauf geschlagen. Natürlich super Idee, die Grundsteuern auch noch in den Ballungsgebieten massiv zu erhöhen. Als ob Wohnen nicht schon teuer genug wäre.
  20. Hier der Wortlaut des zugehörigen § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: "Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). 2Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen." Die Frist beginnt also mit dem Tag, an dem das wirtschaftliche Eigentum mit Nutzen und Lasten übergegangen (=Zeitpunkt der Anschaffung) ist. Da beginnt im übrigen auch die AfA.
  21. Wir reden hier über einen Strafprozeß und kein Zivilverfahren. Da gibt es keine außergerichtliche "Einigung", sondern höchstens Verfahrenseinstellung wegen Geringfügigkeit mit oder ohne Auflagen.
  22. Hallo zusammen, Für die Eigentümerversammlung wurde ein Wirtschaftsplan zur Beschlußfassung vorgelegt, der mal eben locker flockig eine Verdoppelung der jährlichen Instandhaltungsrücklage auf 10,80 EUR / qm bei einem 2003 sanierten Altbau vorsah. Da ich leider an der Teilnahme verhindert war, stellt ich der HV eine weisungsgebundene Vollmacht aus, die als Gegenantrag beinhaltete die IHR unverändert zu lassen, da für eine Erhöhung kein Erfordernis bestehe. 6 Wochen nach der EV wurde mir jetzt das Protokoll zugestellt. Darin ist mein Gegenantrag gar nicht aufgeführt und die Erhöhung der IHR wurde mehrheitlich beschlossen, was mir jetzt meine Rendite ordentlich verhagelt. Wie würdet ihr vorgehen? Wäre der Beschluß sogar nichtig, da mein Gegenantrag nicht zur Beschlußfassung vorgelegt wurde? Dadurch, daß ich erst 6 Wochen später das Protokoll erhalten habe, ist ja jetzt auch die Anfechtungsfrist von einem Monat abgelaufen.
  23. Wäre auch Quatsch, zumal hierfür eh ein Notar benötigt wird, der hierzu auch beraten kann und muß, wenn es darum geht den individuellen Willen der Beteiligten vertraglich umzusetzen.
  24. Wenn der andere Eigentümer auch nur 30% der Stimmrechte zugesprochen kommt, ist er ziemlich machtlos und muß sich jedem Beschluß beugen, der auch sein Geld kostet und bei Geld hört bekanntlich die Freundschaft auf. Ich selbst hätte jedenfalls damit ein Problem und würde die 30% MEA nur kaufen wollen, wenn diesen in der Teilungserklärung auch 50% der Stimmrechte bzw. jedem Eigentümer 1 Stimmrecht zugesprochen werden, so daß Beschlüsse nicht allein durch Dich als Mehrheitseigentümer gefaßt werden können.
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