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Stoiber85

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  1. Hallo, Das erste Jahr als MFH Eigentümer nähert sich dem Ende und ich denke bereits über neue Projekte nach. Da ich bisher noch keine Steuererklärung für mein bestehendes Objekt gemacht habe, hätte ich dazu mal eine etwas allgemeine Frage: Wieviel Prozent der Mieteinnahmen sind nach Abzug aller absetzbarer Kosten noch steuerpflichtig? Was ist da so eine ungefähre Größenordnung euer Erfahrung nach? Die Liste der absetzbaren Kosten ist ja recht lang (zum Glück[emoji3]) Vielen Dank.
  2. Hallo zusammen, Was denkt ihr über Städte wie Trier wo viele Pendler wohnen die nach Luxemburg fahren? Luxemburg hat ja in den letzten Jahren eine enorme Preisentwicklung durchlaufen weshalb viele Leute auf die umliegenden Orte in Frankreich, Belgien und Deutschland ausweichen. Gibt es für das klassische MFH Model mit Faktor 10-20x noch Möglichkeit in Trier zu kaufen? Gibt es dort noch Angebote oder sind die Zeiten bereits vorbei? Wie seht ihr allgemein die Nachhaltigkeit des Standorts Luxemburg oder ist nach der nächsten Finanzkrise Schluss? Vielen Dank.
  3. Also die Finanzierung sollte natürlich stehen und nicht nur 5 Jahre fix sein sondern so dass man für die Restlaufzeit einen Zinsanstieg noch gut verkraften kann. Aber es geht ja um Renditeobjekte und solange die Miete nicht signifikant nachgibt sehe ich vorsichtig gesagt nicht mal ein Problem falls die Kaufpreise stagnieren oder leicht sinken. Bei dem sehr geringen Leerstand in Berlin sehe ich aber kaum Anlass für sinkende mieten...
  4. Hallo Andreas, Danke fuer deine Einschaetzung. Mich ueberrascht etwas deine negative Sicht auf die Preisentwicklung. Berlin ist ja im Vergleich zu anderen Haupstaedten noch recht guenstig und hat durch die Preiserhoehung der letzten 5 Jahre zwar schon zugelegt aber befindet sich im Vergleich immer noch im Mittelfeld. Ich denke nicht dass sich dieser Trend so schnell umkehren wird, da ja weiterhin die Menschen in die grossen Staedte ziehen. Das Mietpreisniveau ist zwar noch recht moderat aber ich denke dass das nur eine Frage der Zeit ist, da die Leute noch in Ihren alten Wohnungen bleiben um die alten Mietvertraege zu nutzen. Sobald diese neuvermietet werden, wird ja auch die Rendite nachziehen. Ich denke eine Verlangsamung des Kaufpreiswachstum wird stattfinden aber keine Umkehrung.
  5. Stoiber85

    Berlin MFH

    Abgesehen von der Enteignungsdiskussion in Berlin, gibt es dort noch Potenzial für Investitionen in MFH mit einem vernünftigen Kaufpreisfaktor? Soweit ich die Angebote verfolge, sind die Kaufpreise jenseits von Faktor 35x. Damit ist es eigentlich kaum möglich es so zu strukturieren, dass man mit den Mieten zumindest die laufenden Kosten von Kreditrate und Nebenkosten decken kann. Es sei denn mit erheblichem EK aber dass ist schwierig - vor allem da ja noch oftmals unerhörte 7% Maklergebühr dazukommen... Oder gibt es noch Viertel bzw. Randgebiete von Berlin wo es ggf. noch möglich ist?
  6. Vielen Dank für eure Hinweise soweit. Der Kaufpreisfaktor ohne Hinzunahme von Kaufnebenkosten oder Instandhaltungsrücklagen oder ähnliches, also reiner Kaufpreis/ aktuelle Jahresnettokaltmieten, beträgt letztendlich 12.4x. Ehrlich gesagt bin ich bisher noch nicht auf wirklich bessere Angebote gestoßen. Unter der Annahme einer Vollfinanzierung (exkl. Kaufnebenkosten) und dass keine Modernisierungsarbeiten in den kommenden 5 Jahren entstehen (Gutachten ausstehend) könnte sich die Immobilie damit sehr gut selber tragen und stellt meiner Meinung nach doch eine gute Anlagemöglichkeit dar. Es liegt eben auch nicht in den bekannten Problemvierteln in Duisburg und ist derzeit voll vermietet. Für eventuelle Arbeiten ist mein Mitkäufer vor Ort. Kleinere Investments (e.g. ETW) sehe ich unter den Gesichtspunkten Mietausfall, Kontrolle über Sanierungen am Haus etc. als deutlich weniger interessant an. Würde mich freuen, eure Meinungen unter diesen (neuen) Punkten zu hören.
  7. Hallo zusammen, Das Haus liegt in Duisburg Altstadt und es wäre auch jemand vor Ort (mit bekanntem Handwerkernetzwerk), um die Arbeiten zu überwachen. Kaufpreis liegt auch deutlich unter 500k mit einem Faktor von ca. 15x. Durch eure Kommentare bin ich zuversichtlicher, dass sich die Modernisierungsarbeiten auf Jahr 4 oder später verschieben lassen. Dies werde ich mir aber nochmals durch einen Gutachter bestätigen lassen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Wenn ich es richtig verstehe, sind die 15% ja auch nur auf den Gebäudewert anzuwenden - welcher dann ja ebenfalls erst einmal festgelegt werden muss... Vielen Dank.
  8. Hallo Matt, was genau meinst du mit der 10/3 Regel? Spekulationsfrist? Die Tonziegel sind (erstaunlicherweise) noch gut in Ordnung und auch der Dachstuhl (Holzbalken machen guten Eindruck und sind nicht morsch oder ähnliches) an sich. Der Spitzboden wird nicht genutzt und ist auch etwas zu klein für einen Ausbau. Besten Dank.
  9. Hallo, die Decke ist laut Inserat Stahlbeton. Als ich auf dem Dachboden war ist weder das Dach an sich noch der Boden (also die oberste Geschossdecke) gedämmt (aber in der Tat die Frage was hier als gedämmt zählt...). Da ich daraus aber leider nicht schliessen kann ob der Mindestwärmeschutz nach der entsprechenden DIN eingehalten ist, werde ich wohl sowieso nicht um die Prüfung durch einen Bausachverständigen herumkommen. Ein Energieausweis liegt leider auch nicht vor. Da das Haus aus dem Jahr 1954 ist und seitdem das Dach nicht erneuert worden ist, sollte man aber kurzfristig (innerhalb der nächsten 5 Jahre) mit einer Sanierung rechnen oder? Wie schätzt ihr es ein, so eine Sanierung aus der Ferne über einen Generalunternehmer abzuwickeln? Wie realistisch ist es tatsächlich im Budget und Zeitplan abzuschliessen und haftet für so etwas nicht der Generalunternehmer? Besten Dank schon einmal für eure Antworten.
  10. Hallo Matt, vielen Dank für die schnelle Antwort. Laut §10 der EnEV ist nach meinem Verständnis die Dämmung seit 31/12/2015 verpflichtend. Einzige Ausnahme sehe ich hier für Fälle bei denen die "Wirtschaftlichkeit" der Massnahme nicht gegeben ist (weiss aber nicht wie man das nachweisen soll). Da der aktuelle Eigentümer diesen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, werde ich die Arbeiten machen müssen. Auf welchen deiner Beiträge hast du verwiesen?
  11. Liebe Immopreneur-Gemeinde, ich würde sehr gerne eure Meinungen und Ratschläge zu folgendem Sachverhalt einholen: Ich befinde im Kaufprozess für ein Mehrfamilienhaus (5+ Wohnungen) mit sehr guter Lage im Ruhrgebiet. Nach erster Prüfung hat sich jedoch ergeben, dass grundlegende Sanierungen notwendig sind. Dies betrifft insbesondere das Dach (ca. 60 Jahre alt und ungedämmt) und die Heizungsanlage (ca. 20 Jahre alt). Um die neuen EnEV Auflagen zu erfüllen, muss hier grundlegend erneuert werden. Soweit ich die neuesten Regelungen verstehe, ist dies bei einem Eigentumswechsel notwendig. Leider wohne ich nicht vor Ort und frage mich ob es realistisch/ machbar ist, dies über einen Total-/Generalunternehmer laufen zu lassen ohne vor Ort sein zu müssen? Was sind eure Erfahrungen und nach welchen Kriterien sollte man hier am besten entscheiden? Besten Dank.
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