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Immopreneur.de | Community

Stefan Redlich

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  1. Hallo, ich suche nun schon seit einiger Zeit nach Immobilien (vorher in Berlin [zu teuer], nun in Leipzig) und habe bisher erst die ersten 50 Folgen des grandiosen Podcasts gehört, allerdings viel gelesen und mich umgehört. Ich habe mir nun heute in Leipzig, ca. 10 Gehminuten vom Zentrum, eine ETW angeschaut mit folgenden Kenndaten: - Kaufpreis: 78.900 € - QUadratmeter: 32,5 m² - Nettokaltmiete: 297€ (teils möblierte Wohnung) - Hausgeld: 104 € - Makler mit 5,95% Das ergibt eine Bruttorendite (ohne Renovierung, die man evtl machen könnte) von ca 4%. Mit 5% Kapitaldienst allerdings einen negativen Cash Flow von rund 50€ was ja per se schon einmal nicht gut ist, oder sogar ein No-Go? Nun ist aber die Lage wirklich hervorragend und das Gebäude BJ 1995 mit ca. 70 Parteien macht auch einen guten Eindruck. Allerdings sind bisher weder das Dach saniert wurden noch irgendwelche Arbeiten an der Heizung gemacht wurden oder der Fassade, so dass all diese drei Sachen wohl in den nächsten 5-15 Jahren? einmal anfallen. Momentan besteht zwar kein Bedarf laut den ETV Protokollen und Makler, aber irgendwann wird sich das ja ändern. Die Instandhaltungsrücklage beträgt ca. 4,500€ pro Wohnung und wird monatlich mit 44 cent/m² angespart. Das Gebäude hat Risse an der Fassade, ob diese nur oberflächliche Setz/Spannungsrisse sind oder fundamentaler, weiß ich nicht. In der Wohnung selber gibt es auch solche Risse quer die Wand entlang. Ist das ein großes Risiko? Ich bin etwas ratlos. Pluspunkt ist die tolle Lage (allerdings kein Balkon), negativ ist, dass mir die ETV Protokoll von 2017 nicht vorliegt, ebenso wenig wie der Wirtschaftsplan 2017/2018 (kommt laut Makler noch) sowie natürlich der negative Cash Flow und die Unsicherheit mit den Rissen und den generellem möglichem Sanierungsaufwand in den nächsten 10-15 Jahren. Wie geht man hier jetzt am besten rational ran? Für den Preis würde ich die Wohnung jedenfalls nicht kaufen, allerdings fehlt mir als Laie die Kenntnis was ein realistischer Preis ist und wie man die Mängel entsprechend kaufpreismindernd kommuniziert. Im Grunde bin ich einfach ratlos momentan, da die Lage wie gesagt TOP ist und ich denke, dass man an dem Standort sehr viel rausholen kann in den nächsten Jahren. Wenn man das zum Beispiel richtig toll möblieren würde (5-10k EUR), dann sollte auch eine NKM von 13€ pro m² drin sein. Was denkt ihr erfahrenen Investoren zu solch einer Anfängermeinung hier? Bitte nicht zerfleischen Bin für jeden Rat dankbar VG Stefan
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