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Andreas

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Everything posted by Andreas

  1. Ich habe seit vielen Jahren einen Lombardkreditvertrag bei der Comdirekt. Da sind durchaus auch höhere Beträge (einige 100 T€) möglich.
  2. Es handelt sich bei diesem wichtigen Urteil wirklich um eine komplett neue Auslegung der bisherigen Rechtsprechung bzgl. Beendigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsverzug. Der BGH wird diese Sache wohl bald entscheiden. In Berlin sollte jeder dieses Urteil beachten und die Folgen mit seinem Rechtsanwalt besprechen. Im Zweifelsfall (Mieter kann irgendwie die Miete noch nachzahlen) empfiehlt sich der Verzicht auf die fristlose Kündigung..... Bitte unbedingt mit Rechtsanwalt besprechen.
  3. Die Gesetzte und die Rechtssprechung des BGH schließen in vielen zivilrechtlichen Bereichen mehr oder weniger nahtlos an die Zeit vor 1945 (und 1918) an. Wenn eine Sache vom Reichsgerichtshof bereits geklärt wurde erfolgte insbesondere in den Frühtagen des BGH gerne darauf ein Verweis (in anderen Worten das Thema Überfahrrecht wurde juristisch bereits vor 100 Jahren eigentlich geklärt. Da gibt es wenig neues zu entdecken.....
  4. Aus eigener Erfahrung (Eigentümer des dienenden Grundstücks) wäre ich sehr sehr vorsichtig. Solche Überfahrtrechte können sehr leicht zu Streitigkeiten führen. Generell gilt immer noch die Rechtssprechung des Reichsgerichtshofs und des BGH, wonach die Bebauung zum Zeitpunkt der Eintragung des Überfahrtrechts relevant ist. D.h. man kann auf einem ursprünglich mit einem EFH bebauten Grundstück keine MFH bauen und dafür die Überfahrrechte etc. verlangen........ Du solltest klären, ob diese Bebauung und die in der Baulast erlaubte Bebauung noch eingehalten sind. Danach lohnt sich die Einschaltung eines Rechtsanwalts. Wenn es sich nicht um ein Schnäppchen handeln sollte, würde ich die Sache lassen.
  5. 3500 EUro ist auch für einen Berliner Altbau ein hoher Preis, dürfte aber auch daran liegen, dass die Wohnung bezugsfrei wird. Soviel zahlt man bei dem Zustand des Hauses nur innerhalb des S-Bahnrings. Vor ein paar Jahren kosteten solche MFH 600 Euro pro qm...... Hände Weg (Dito für Köpenick bei dem Preis). Sell on good news Kaufen wenn die Kanonen donnern.
  6. Man muß nicht unbedingt ein Einkommen als Angestellter oder Selbstständiger sein, um Kredite zu erhalten. Diese geht natürlich auch, wenn man entsprechende Vermögenserträge nachweisen kann. Allerdings dürften die Erträge von Immobilien in Höhe von 500.000 Euro hierzu nicht ausreichen. Daher: Erst halbwegs gut bezahlten Job finden. Dann cash flow reiche Immobilien kauen, so daß schnell aus den Immoilien z.B. 2000 Euro im Monat übrig bleiben. Dann kann man auch Privatier werden. (2000 Euro wurden mir vor knapp 10 Jahren genannt, wenn ich mich recht erinnere).
  7. Klar. Allerdings werden Klageschriften (kann ich aus eigener Erfahrung bestätigen) vom Postboten in Vertretung des Gerichtsvollziehers amtlich zugestellt. Die Zeugenausage des Postboten reicht hier (nicht bei den normalen Terminmitteilungen etc., aber das geht ja parallel auch an den Anwalt). Der Beklagte erhält auf jeden Fall die Klage.
  8. Lies Dir bitte § 270 ZPO durch. Danach muß die Klageschrift etc. zugestellt werden (d.h. Versand per Gerichtsvollzieher). Lediglich bei normalen Schriftstücken ist keine Zustellung notwendig, es reicht ein normaler Versand per Post. Aus eigener Erfahrung kann ich das Vorgehen auch bestätigen. https://dejure.org/gesetze/ZPO/270.html
  9. Klageschriften werden durch den Gerichtsvollzieher zugestellt. Die eigentliche Zustellung vor Ort erfolgt allerdings häufig über den Postboten (wie auch in dem Link erwähnt).
  10. Wo ist das Problem: Der Briefträger sollte wissen wie er Schreiben des Gerichtsvollziehers zustellt: Hierzu Urteil: https://www.haufe.de/recht/weitere-rechtsgebiete/prozessrecht/mitteilung-ueber-ersatzzustellung-bei-fehlendem-briefkasten_206_207642.html
  11. Es ist immer die Frage was Du erreichen willst und wo die Häuser stehen. Klar, Du wirst die Häuser schlechter finanzieren und verkaufen können. Insoweit ist ein deutlicher Abschlag angebracht. Andererseits Du hast ein paar Vorteile, so kannst Du den gesamten Kaufpreis steuerlich abschreiben. Meist hast Du eine deutlich höhere Rendite (es gibt halt weniger Bieter für solche Objekte). Mir gehört allerdings auch kein Erbpachtgrundstück (bisher ist mir noch kein interessantes Haus angeboten worden). Allerdings kann ein Erbpachtvertrag desaströs werden, wenn die Gegend sich rapide verschlechert und Mieten fallen und/oder erheblicher Leerstand zu verzeichnen ist. Da gibt es z.B. im Erzgebirge oder Görlitz ein paar Beispiele. Wenn die Gegend Wirtschaftsstark ist, du die Häuser mit deutlichem Abschlags ggü. normalen MFHs bekommt, würde mich dagegen solch ein Kauf nicht abschrecken. Am Ende der Laufzeit bekommen deine Erben ggf. einen Restkaufpreis auf Basis des dann aktuellen Gebäudewerts.
  12. Das Problem mit Betondecken ist, dass diese wenig flexibel bei geänderten Anforderungen sind. Hinzu kommt, dass die statischen Normen in den letzten Jahren deutlich verschärft wurden, so daß viele Bauten heute nicht mehr genehmigungsfähig wären. Wenn dann eine Grundrißänderung kommt, kann es schwierig werden. Bei einem DG-Ausbau kann (und muß ) man meist Holzbalken relativ leicht verstärken. Ich frage mich, wie das bei einer Betondecke ohne massive Statische Änderungen (mit vielen teuren und häßlichen Trägern) möglich sein soll.
  13. Ich würde nicht immer an den aktuellen Hausgeldabrechnungen kleben. Der Kauf einer Wohnung ist eine sehr langfristige Investition (wg. Steuer mindestens 10 Jahre). Deher sollte die aktuelle Instandhaltungsrücklagenzuweisung nur eine sehr geringe Rolle spielen (es sei denn es sind umfangreiche Aufwendungen im Gemeinschaftseigentum zu befürchten).
  14. Schwamm kommt ja nicht jeden Tag vor. Ich habe Schwammbefall erst bei einem Haus gehabt, wobei dieser auch mindestens 20 Jahre alt war. Normalerweise würde ich immer prüfen, ob irgendwo Feuchtestellen sind. Erst dann macht eine nähere Überprüfung Sinn (wahrscheinlich eher mit Handwerker wie Zimmermann etc.). Aktiven Schwamm kann man übrigens häufig auch ohne Öffnung identifizieren, da irgendwo der Fruchtkörper zu sehen ist (wenn er nicht in der Schüttung ist, was manchmal wohl auch vorkommt). Eine Öffnung wird der Eigentümer normalerweise nicht genehmigen. Ganz ausschließen kann man Schwamm oder auch andere Holzschädlinge nicht, da derartige Schäden häufig durch tropfende Abwasserleitungen oder im Bereich der Außenwand feuchtwerdenden Balken verursacht werden. Die Wahrscheinlichkeit das es sich wirklich um Schwamm handelt ist dabei eher gering (meistens ganz normale Holzfäule etc.). Im Dachboden gibt es übrigens auch häufig Befall mit Insekten. Daher sollte man sich die Pfetten auch genau auf Ausfluglöcher und Holzmehl ansehen.
  15. Das liegt meiner Meinung nach irgendwo dazwischen. Damals wurden erstmals Sozialwohnungen etc. in größerem Umfang gebaut. Diese haben häufig eine schlechtere Bauquailität (dünnere Wände, weniger großzügige Treppenhäuser und Wohnungsgrundschnitte). Hintergrund war die Verarmung des Bürgertums nach dem Versailler Vertrag. Die Bauten vor 1914 waren halt wirklich durchoptimiert, da sich in den großen Städten ein reicher Erfahrungsfundus bei Bauherren, Architekten, Handwerkern und Bauämtern gebildet hatte. Die Holzbalkendecken sind gleichzeitig unverwüstlich (bis auf gelegentlich erforderlichen Balkenwechsel) und sehr flexibel. Die Wände sind dick, Grundriße durchdacht (o.k. bis auf Bäder und Küchen zur Hofseite), Treppenhäuser und Innenhöfe meist großzügig und die Inneneinrichtigung (Stuck, Dielenböden und Holzkastenfenster) treffen den heutigen Geschmack.
  16. Mietausfall hängt von vielen Faktoren ab, die man nicht so pauschal beantworten kann 1. Echter Leerstand, d.h. Zeit bis zur Wiedervermietung (hängt stark von Lage und Ausstattung der Wohnung ab, bei Gewerbe teilweise sehr hoch) 2. Modernsierungsbedingter Leerstand: Zeit um eine Wohnung nach längerer Vermietung wieder herzurichten (z.B. Umbau Badezimmer, Aktualisierung Elektrik etc.) 3. Mietausfall wg. nicht Zahlens plus Räumungsklagen (hängt stark von Mieterauswahl ab, ein 50 jähriger höherer Beamter wird wohl nur sehr selten seine Miete nicht zahlen können. Gastronomie hat dagegen ein sehr hohes Leerstandsrisiko). Für Sozialwohnungen wird kalkulatorisch ein Leerstand von 2% berücksichtigt. Bundesweit stehen ca. 5% der Wohnungen leer. Insoweit würde ich mindestens 5% ansetzen (ohne Modernisierungsbedingten Leerstand, aber dann hat man ja auch höhere Mieteinnahmen.
  17. Du mußt zwei Sachen unterscheiden: 1. Spekulationssteuer (§23 ESTG): hier gilt die 10 Jahresfrist. Du mußt ggf. nur Einkommenssteuer zahlen http://bmf-esth.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-26/inhalt.html 2. Gewerblicher Grundstückshandel: hier gilt meist 5 Jahresfrist mit 3 Objektregel. Ggf. bekommst Du auch bei deinen anderen Objekten Probleme und kannst Afa etc. nicht absetzen und nicht steuerfrei verkaufen und mußt Gewerbe- und EInkommenssteuer zahlen . zu Deiner Frage: nach meinem Verständnis (bitte StB fragen) wäre -wenn überhaupt (was ich bezweifel) - nur der betreffende Anteil nach $23 ESTG steuerpflichtig. Das restliche Haus wäre m.E. nicht betroffen. Problematischer wird ggf. der gewerbliche Grundstückshandel, da ggf. das ganze Gebäude infinziert würde und du nicht steuerfrei verkaufen kannst. Hier gilt dann das alles oder nichts Prinzip. Bitte in solchen Dingen erfahrenen StB fragen.
  18. Ich teile Eduard´s Meinung und investiere entweder in Bauten vor 1920 oder Bauten ab 1995. In Berlin habe ich S-Bahnring nah zwei Altbau -MFH/WGH und im Umland/Stadtrand einen Neubau und 8 Neubau-ETW Nach dem Krieg hat man sehr viel gepfuscht und billigste Materialien verarbeitet. Hinzu kommen sehr viel dünnere Wände als in den Bauten vor den Kriegen und damit viel eher Schimmel etc. Hieraus resultiert die Notwendigkeit Wärmedämmung zu machen mit all den damit verbundenen Problemen. Hinzu kommen die vergleichsweise niedrigen Decken und uncharmanten Grundriße und Gebäudehüllen. Auch ist die Mieterschaft häufig nicht so gut wie in den bereits sanierten Altbauten oder Neubauten. Wenn man solche Immobilien billig kaufen kann, o.k., aber normalerweise mag ich diese Häuser nicht, es sei denn die Lage ist wirklich gut (dann findet man manchmal auch gute Bauquailität mit Parkett und offenen Kaminen etc. (ist aber eher selten).
  19. Die Instandhaltungsrücklage ist nicht sofort abzugsfähig. Der Mechanismus ist so wie von Dir beschrieben. Ja. Es ist in der Regel beides gemeint, wobei manche WEGs sehr hohe Ausgaben haben (insbesondere sehr große und im Osten Neubauten der Jahre 1990 bis 2000). Ich schließe mich Jonathan an. Auch ich würde keine Mietsteigerungen ansetzen und bei 10 bis 15 Euro pro qm Instandsetzung bleiben (bei über 20 Euro sieht die Welt allerdings anders aus). Die Kostenschätzung von 5000 Euro stimmt. Wann Du das Bad machen mußt, ist m.E. abhängig vom Markt, Mieterwechseln und Qualität der Arbeiten. Alle 15 oder 20 Jahre würde ich einplanen, wobei ich auch schon nach 7 Jahren Bäder erneuert hat (allerdings getrieben vom Mietspiegel).
  20. Es fehlen viele Angaben: Wie stark wurde das Gebäude modernisiert (insbesondere in letzten 5 Jahren)? Was hast Du an sonstigen Verkäufen in den letzten 5 Jahren getätigt? Was machst Du beruflich (in Baubranche tätig, dann sind die Fristen länger..)? Falls Du nicht in Baubranche, als Steuerberater etc. tätig bist, die Umnutzung vor mehr als 5 Jahren war und keine größeren Modernisierungen durchgeführt hast, du in den letzten 5 Jahren keine anderen problematischen Immobilien verkauft hast, wäre ich relativ entspannt. Check am besten beiliegendes Prüfschema und BMF Schreiben. https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/ Aber: in solchen Fällen immer in gewerblichen Grundstückshandel erfahrenen StB befragen....
  21. Ich finde, bei Schwamm wird von Interesse geleiteter Seite (Gutachter in Verbindung mit Bekämpfungsfirmen) sehr viel Panik gemacht. Problematisch ist nur Schwamm, der sich bereits weit ausgebreitet hat und der daher nur sehr teuer bekämpft werden kann. Falls der Schwamm nur lokal ist bzw. der Voreigentümer den Schwamm trockengelegt hat und sich dieser nur auf einen Raum begrenzt, ist die Sache relativ einfach zu beheben. Ich hatte bei einem meiner Häuser einen alten Schwammbefall (mindestens 20 Jahre trocken). Ich habe mir einen defensiven Gutachter gesucht, der lediglich den Austausch der Balken inkl. Behandlung der neuen Balken mit Brom angeordnet hat. Das ganze hat mich 1500 Euro für den Gutachter und 1500 für den Zimmermann gekostet (das Bad darüber mußte ohnehin wg. eines Wasserschadens den die Versicherung bezahlte neu gemacht werden). EIn anderer Gutachter hätte ggf. das Abklopfen aller Wände mit Injektionsbehandlung etc. verlangt, was locker 20.000 bis 30.000 Euro gekostet hätte (plus möglicherweise Kickbacks an Gutachter von Firma). Generell sind Häuser mit behandeltem Schwammbefall ca. 5% billiger (Kommerzieller Minderwert). Wichtig ist, dass man unbedingt einen neuen Wasseraustritt verhindert. Da Schwammsporen in der Natur überall vorkommen, sollte man aber den Ball flachhalten. Generell wird hier zu viel Panik gemacht. Schwamm ist schlimm, aber keine Katastrophe. Er kann überall vorkommen, wenn man den Wasseraustritt in Holz zulässt und nicht trocknet (bzw. von selbst schnell trocknet wie bei Sandschüttung). Nur meine Meinung. Bitte unbedingt mit erfahrenen Sachverständige klären (und keine SChwammsanierung von einer mit ihm verbundenen Firma aufschwatzen lassen).
  22. Ich finde gut, dass du mit relativ konservativen Annahmen kalkulierst. Hier im Forum sind zu viele Gesundbeter unterwegs. Regional sind viele Kosten aber auch Mieten unterschiedlich. So liegen die Verwaltungskosten in Ostdeutschland bei 15 bis 20 Euro pro Monat, während in München oder Hamburg wohl 10 Euro mer anzusetzten sind). Instandhaltungskosten unterscheiden sich ähnlich stark. Zu Deinen Punkten: Du machst eine langfristige Betrachtung. Insoweit würde ich alle Kosten (inkl. Instandhaltungsrücklage, auch wenn diese in manchen Jahren auch gespart wird, dafür wird in anderen Jahren mehr aufgelöst) als steuerlich abzugsfähig ansehen. 22 Euro Instandhaltung pro Monat all in finde ich extrem hoch. Ich würde in einer WEG eher mit 10 bis 15 Euro rechnen (ich bin nur in Ostdeutschland unterwegs). Hängt natürlich von Region und Zustand ab. Wenn Du viel instandhaltung einplanst, solltest Du auch Mietsteigerungen berücksichtigen. Mit einer Gesamtkapitalrendite von 7% hast du meine volle Sympathie (ich strebe sogar noch etwas mehr an). Allerdings dürfte dieser Wert für die meisten Regionen in Deutschland aktuell nicht erreichbar sein (es sei denn man hat sehr viel Glück, sonst hätte ich alles Interesse an Käufen aufgegeben...).
  23. Ich habe eine Ladeneinheit in Berlin-Weißensee in eine Wohnung umgenutzt und die Ladenfenster belassen. Bisher hatte ich keine Probleme, die Wohnung zu vermieten. Das Problem ist die Zustimmung der anderen Eigentümer in eine Wohnung. Es reicht ein Eigentümer, um die Sache zu verhindern. Bitte prüfe die Teilungserklärung, ob die Nutzung der Einheit auf einen Kindergarten beschränkt ist. Ggf. kannst Du die Einheit auch nicht als anderes Gewerbe nutzen, wenn es einem der anderen Eigentümer nicht gefällt.
  24. Also 4000 Euro pro qm ist ein super Preis für eine Gewerbeeinheit. Ich würde auf jeden Fall verkaufen (selbst für nur 3000 Euro verkaufen). Die Vermietung von Gewerbeeinheiten ist in Seitenstr. von Berlin sehr schwierig (ich habe deshalb vor ein paar Jahren in Weißensee 2 Einheiten in WOhnungen umgewandelt). Die Umnutzung in Wohnungen ist nicht ohne (in einer WEG wahrscheinlich kaum/nicht möglich). Daher verkaufe, solange Du noch die gegenwärtigen Mondpreise bekommen kannst und die Einheit langfristig vermietet ist. Zur Info: ich habe noch 4 Gewerbemieter in meinem anderen Berliner Haus (allerdings an Hauptstraße mit hoher Visibiliät, daher gute Gewerbelage). Aber auch dort ist die Vermietung an seriöse Gewerbemieter nicht ohne.....
  25. Ich hatte leider innerhalb eines Jahres zwei solcher Mieter. Die Kündigungen (eine wegen ZAhlungsverzung, eine verhaltensbedingt) und die Räumungsklagen waren eigentlich ganz normal. Beide Mieter erhielten Hartz 4. Ich habe den fraglichen Mieter einmal abgemahnt und dann fristlos gekündigt. Bis zum Gerichtstermin (wurde von seiner Mutter ein paar mal hinausgezögert) habe ich insgesamt 5 fristlose Kündigungen von den anderen Mietern einwerfen lassen (du brauchst ja einen Zeugen für die Zustellung, alternativ geht Gerichtsvollzieher). Du brauchst allerdings wasserdichte Abmahungsgründe und Kündigungsgründe: Hundehaltung geht nur, wenn Hund zu groß, Lärm geht nur nach 22 Uhr und mit Zeugen etc. Als Hartzer hat er übrigens keinen besonderen Schutz. Etwas anderes könnte sein, wenn er Betreuung benötigt und das Gericht einen Betreuer einsetzt (kann locker noch ein halbes Jahr nach Prozess dauern). Erst der Betreuer würde dann die Wohnung übergeben....... Am Besten besprichst Du dich mit einem Anwalt, die sache wird ja eh vor Gericht landen. Bei mir dauerte die verhaltensabhängige Kündigung ca. 1 Jahr bis zur Räumung, wäre allerdings ohne Verzögerungstaktiv nach ca. 8 Monaten durchgewesen. Alternativ kannst Du dem Mieter auch z.B. 500 Euro anbieten, wenn er bei die auszieht......
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