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Andreas

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  1. Bei jedem auch nicht genehmigungspflichtigen Maßnahme ist der Brandschutz zu beachten. Daher immer Brandschutzmanschetten oder mit Betonvergiessen etc. Und an die Fachunternehmererklärung denken.... Bestandschutz gibt es dabei wie Leverage schreibt bei Brandschutz nicht. Meist tauchen allerdings erst Probleme auf, wenn das Bauordnungsamt eine Brandschau macht. Dann ist meist eine sehr teure Brandschutzsanierung fällig. Glücklicherweise sind die mir bekannten Bauordnungsämter dermaßen überlastet, dass sie kaum noch Brandschauen machen. Bei einem WGH wußte das Bauordnungsamt lt. Bauakte über 15 Jahre von Brandschutzmängeln und einer nicht genehmigten Nutzung. Passiert ist in der Zeit seitens des Amts nichts..... Ich habe auch versucht einen Gewerbemieter mit einer Anzeige beim Bauordnungsamt wg. ungenehmigter und nicht genehmigungsfähiger Zweckentfremdung (Gaststätte in Ladenlokal) loszuwerden. Seit einem Jahr warte ich trotz zahlreicher Nachfragen auf die Nutzungsuntersagung, nichts passiert (Sachbearbeiter hat wohl Mitleid mit Gewerbemieter....).
  2. Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Immobilien sind immer mit Arbeit verbunden (falls man sich nicht um sie kümmert, kann man dem Wertverlust zusehen und der Leerstand kommt schneller als man sehen kann). Sicheren Cash Flow gibt es nicht (es gibt auch Beamte die plötzlich ihre Miete nicht zahlen (können), auch bei einem Neubau kann man enorme Instandhaltungsausgaben haben, wenn der Bauträger pleite ist und Reparaturen kommen. Das Alter der Wohnung hängt von der persönlichen Präferenz ab. Ich persönlich bevorzuge kernsanierte Altbauten. Falls die Sanierung gut gemacht ist, hat man viele Jahre nur relativ geringe Ausgaben für Instandhaltung. Davon abgehen muß man sich selbst um Neubauimmobilien kümmern (z.B. um die SChönheitsreparaturen, wenn der Mieter nach 1 Jahr auszieht und nicht renoviert). Von Bauten aus der Zeit 1940 bis 1985 würde ich allerdings absehen..... Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!!
  3. Gerne. Deine Aussagen stimmen so nicht: Nach Ablaufen der Gewährleistungszeit (z.B. 5 Jahre) gehen meist die Reparaturen richtig los (im Zweifelsfall übersieht die dem Bauträger geneigte Hausverwaltung auch gerne Fehler bei der Endabnahme vor Ablauf der Gewährleistungsfrist). Dabei habe ich die Erfahrung gemacht, dass ich bei Neubauimmobilien viel höhere Instandhaltungsaufwendungen als bei Altbauten habe, da diese in Boomzeiten (ich habe einige Ostimmobilien Baujahr Ende der 1990er) meist in schlechter Qualität gebaut werden. Hauptprobleme sind Balkonabdichtungen, Tiefgaragen, Wärmedämmung etc. Die Reparaturen steigen nach den 5 Jahren sehr schnell an, um dann nach 10 oder 15 Jahren auf Normalniveau zu verharren (teilweise gehen sie auch zurück, wenn z.B. die Balkone alle saniert sind). Bei Altbausanierungen ist dagegen die Ruhephase meist länger, da Tiefgaragen, Wärmedämmung meist nicht gemacht werden und Balkonreparaturen nicht so teuer sind. Da 10 Jahre alte Immobilien meistens sehr viel billiger sind (schätze in Berlin ca. 30% in anderen Städten wie Erfurt ist der Abschlag noch höher) hat man hier, falls es keine sehr harte Mietpreisbremse gibt meist deutlich höhere Renditen. Aus den Protokollen kann man übrigens meist ganz gut die Probleme ersehen. Im Zweifelsfall kalkulieren 5000 Euro Instandhaltungsrückstand pro Wohnung ein (entspricht Neubaukosten von 1 qm in Berlin...). Meistens handelt es sich nicht um so große Summen. Dem steht dann auch die bereits gebildete Instandhaltungsrücklage gegenüber.... Bei Neubau ist es halt wie bei Autos: Der Kaufvertrag für eine Neubauwohnung kostet ca. 20% Wert (plus Maklercourtage, Grunderwerbssteuer etc)......
  4. Zu Deinen Thesen, die m.E. alle richtig sind (ich lebe übrigens seit 8 Jahren ausschließlich von den laufenden Erträgen meiner Immobilien, abgesehen von anfänglichen Wertpapiererträgen): 1. Immobilien, sind in der regel mit sehr viel Arbeit verbunden (für mich ein Full-time Job). "Passives Einkommen" gibt es vielleicht mit einem ETF (Aktien) aber sicherlich nicht mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien (auch Verwaltungen muß man eng kontrollieren und führen). 2. Neubauimmobilien machen nur Sinn, wenn man diese selbst baut (und auch dann gehen sehr viele Baufirmen/Projektentwickler pleite) und verkauft oder als Family Office behält. Das war eigentlich immer so. Für den normalen Käufer machen Immobilien im Erstbezug keinen Sinn, wenn man vermieten will (bei Hotels gibt es sogar die halb ernst gemeinte Branchenregelt, dass sich diese erst nach der dritten Zwangsversteigerung lohnen). 3. Heute sind fast alle Immobilien zu teuer, um damit risikoadjustiert eine positive Rendite zu erzielen. Hintergrund ist der durch die niedrigen Zinsen auslöste Anlagedruck. So kaufen Institutionelle mittlerweile z.B. in Berlin zu mehr als 30fach Wohnimmobilien in großen Paketen. Da dieses für Verkäufer attraktiver als der Detailverkauf ist, steigen auch die Preise für Gebraucht ETWs. 4. Typischerweise dauert ein Immobilienboom ein paar Jahre und endet eigentlich immer mit einem Preis-Crash. In der Folge gehen viele Projektentwickler, aber auch Käufer von Immobilien pleite. So dauerte in Ostdeutschland der Preisrückgang von 1997 bis 2004, teilweise (Leipzig) bis 2008. Es gab einen Preisrückgang von 60 bis 90% (der DAX ging übrigens zwischen 2000 und 2003 um 75% zurück). 5. Nach einem Crash kann man meist günstig kaufen (wenn man nicht zu früh kauft und dann auch Pleite geht). Wenn einen Alle entgeistert ansehen und fragen, warum man kauft, ist der beste Zeitpunkt (habe ich selbst so erlebt). 6. Übrigens sind in vielen Gegenden (sogar Teile und Umland von Berlin, Erfurt, Leipzig etc.) die Preise für die Mitte der Neunziger Jahre erbauten Immobilien noch nicht auf dem Niveau der damals gezahlten Preise............ 7. Also: aktuell Hände weg, es sei denn es handelt sich um ein echtes Schnäppchen. Frohe Weihnachten.
  5. Dach (ist meist nach 40 Jahren fällig), Keller, Feuchtigkeitsschäden, Zustand und Alter Elektro- und Wasserleitungen (insbesondere Stränge), Bäder das übliche halt. Bei 1950er Bauten kommen häufig Feuchtigkeits/Schimmelschäden vor, da die Wände zu dünn sind (sieht man auch am hohen Energieverbrauch). Ich mag keine Nachkriegsbauten, aber es kommt natürlich auf den Kaufpreis und die Lage an. Teppichböden sind bei der Vermietung übrigens sehr schwierig. Ich würde hier für die Neuvermietung unbedingt Laminat o.ä. kalkulieren. Wohnräume im Spitzboden/Dachgeschoß sind häufig nicht genehmigt (sieht auf Foto so aus, als ob 2. Rettungsweg fehlt, Velux-Fenster sind hierfür zu klein auch fehlen Evakuierungsplattformen). Evtl sind bald Anliegerbeiträge fällig, wenn Stromversorgung unterirdisch verlegt wird. Es gibt so viele Sachen auf die man gerade bei so alten Häusern achten sollte (von außen scheint eine Pinselsanierung gemacht zu sein...)
  6. Am schlimmsten sind: Lehrer, Anwälte, Theologen und allgemein im öffentlichen Dienst Tätige, da sie mit ihrer Arbeit nicht ausgelastet sind und das Gefühl haben, zu kurz zu kommen. Mit einfachen Arbeitern und Angestellten habe ich meist gute Erfahrungen gemacht. Lehrer nie wieder!!!!!!
  7. Ich vermiete viel und gerne an WGs in verschiedenen MFHs. Insgesamt habe ich seit über 5 Jahren 6 WGs mit vier (4x) bzw. 3 (2x) Bewohnern und etliche zweier WGs (10?). Zahlungsausfälle hatte ich noch bei keiner WGs. Bisher hatte ich nur einmal mit einer WG mit drei sehr jungen Herren etwas Ärger, da sich die einige andere Bewohner beschwerten. Ansonsten ist die Verwaltung recht angenehm und das Ausfallrisiko dank Elternbürgschaften quasi null. Vorteilig ggü. Pärchen und Familien ist die deutlich entspanntere Position ggü. kleineren Mängeln bei Mietsache, Nebenkostenabrehnungen, Mieterhöhungen etc. Einen höheren Verschleiß konnte ich bisher nicht feststellen. Angenehm ist auch, dass sich die Wohnungen quasi von selbst weitervermieten (die WGs bringen mit fast jeder Kündigung einen neuen Mieter mit). Allerdings vermeide ich wenigstens in Berlin die Vermietung als WG-Wohnungen (inkl. beliebige Mieterwechsel). Dies erlaubt mir, die Wohnungen ggf. die Wohnungen komplett neu zuvermieten, falls einer der bisherigen Mieter ausscheiden möchte (interessent insbesondere bei stark steigenden Marktmieten oder falls Mieter in Vergangenheit nervig waren).
  8. Ja. Das gezeigte Ergebnis vor Steuern ist falsch (nicht deine Schuld, Spreadsheet ist für die Tonne): NKM: 1931 Euro pro Monat - Zinsen 235- Bewirtschaftungskosten: 449 - Afa: 418= 829 Euro zu versteuern pro Monat Pro Jahr: 9948 Euro zu versteuern Darauf (42% persönlicher Steuersatz - 15% Steuersatz in GmbH): 27%*9948 Euro: 2686 Euro plus 5,5% Soli: 2833 Euro Steuervorteil pro Jahr abzüglich Verwaltungskosten (vielleicht 2000 Euro vor Steuern, d.h. 1684 Euro Gesamtvorteil GmbH nach Steuern laufend: ca. 1000 Euro. Aber: Bei Ausschüttung sind auf Gewinne in GmbH 25% Kapitalertragssteuer plus 5,5% Soli erforderlich. Spätestens dann dreht sich die Sache ins negative Aber: Veräußerungen sind in der GmbH immer steuerpflichtig (kein Privileg für 10 Jahre Haltedauer) Aber: Ich persönlich mache in meinen beiden GmbHs per Saldo keine steuerlichen Gewinne, da die ersten (mittlerweile 5) Jahren die Instandhaltungskosten zu hoch liegen...... Aber: der Verwaltungsaufwand der GmbH macht neben Kosten auch jede Menge zusätzlicher Arbeit Aber: die GmbH ist für Dinge wie Cash Manangement etc. nur wenig flexibel. Daher mein dringender Rat: bis auf Ausnahmesituationen (und eine mögliche Änderung des Steuerrechts, d.h. Wegfall Steuerfreiheit bei Veräußerungen nach 10 Jahren) Finger weg von VVGs (es sei denn Investment ist im Bereich von einigen Mio. Euro und /oder man möchte nur handeln...).
  9. Ich nutze den Lombardkredit nur für Zwischenfinanzierungen. Allerdings könnte der Kredit Bluedream ermöglichen, die Wohnung zu kaufen und nach z.B. 1 Jahr im Rahmen einer Neubewertung z.B. mit 50.000 Euro zu beleihen. Langfristig dürften über die dadurch besseren Konditionen die anfänglichen Mehrkosten ausgeglichen werden. Eine GmbH lohnt sich nicht für solche Kleininvestitionen, da die Verwaltungsausgaben zu hoch sind (hatten wir schon x-Mal).
  10. Die Bank hat mich noch nicht gefragt, wofür ich das Geld benötige......Hat bei mir immer wie ein sehr großer Dispo funktioniert.
  11. Ich habe seit vielen Jahren einen Lombardkreditvertrag bei der Comdirekt. Da sind durchaus auch höhere Beträge (einige 100 T€) möglich.
  12. Es handelt sich bei diesem wichtigen Urteil wirklich um eine komplett neue Auslegung der bisherigen Rechtsprechung bzgl. Beendigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsverzug. Der BGH wird diese Sache wohl bald entscheiden. In Berlin sollte jeder dieses Urteil beachten und die Folgen mit seinem Rechtsanwalt besprechen. Im Zweifelsfall (Mieter kann irgendwie die Miete noch nachzahlen) empfiehlt sich der Verzicht auf die fristlose Kündigung..... Bitte unbedingt mit Rechtsanwalt besprechen.
  13. Die Gesetzte und die Rechtssprechung des BGH schließen in vielen zivilrechtlichen Bereichen mehr oder weniger nahtlos an die Zeit vor 1945 (und 1918) an. Wenn eine Sache vom Reichsgerichtshof bereits geklärt wurde erfolgte insbesondere in den Frühtagen des BGH gerne darauf ein Verweis (in anderen Worten das Thema Überfahrrecht wurde juristisch bereits vor 100 Jahren eigentlich geklärt. Da gibt es wenig neues zu entdecken.....
  14. Aus eigener Erfahrung (Eigentümer des dienenden Grundstücks) wäre ich sehr sehr vorsichtig. Solche Überfahrtrechte können sehr leicht zu Streitigkeiten führen. Generell gilt immer noch die Rechtssprechung des Reichsgerichtshofs und des BGH, wonach die Bebauung zum Zeitpunkt der Eintragung des Überfahrtrechts relevant ist. D.h. man kann auf einem ursprünglich mit einem EFH bebauten Grundstück keine MFH bauen und dafür die Überfahrrechte etc. verlangen........ Du solltest klären, ob diese Bebauung und die in der Baulast erlaubte Bebauung noch eingehalten sind. Danach lohnt sich die Einschaltung eines Rechtsanwalts. Wenn es sich nicht um ein Schnäppchen handeln sollte, würde ich die Sache lassen.
  15. 3500 EUro ist auch für einen Berliner Altbau ein hoher Preis, dürfte aber auch daran liegen, dass die Wohnung bezugsfrei wird. Soviel zahlt man bei dem Zustand des Hauses nur innerhalb des S-Bahnrings. Vor ein paar Jahren kosteten solche MFH 600 Euro pro qm...... Hände Weg (Dito für Köpenick bei dem Preis). Sell on good news Kaufen wenn die Kanonen donnern.
  16. Man muß nicht unbedingt ein Einkommen als Angestellter oder Selbstständiger sein, um Kredite zu erhalten. Diese geht natürlich auch, wenn man entsprechende Vermögenserträge nachweisen kann. Allerdings dürften die Erträge von Immobilien in Höhe von 500.000 Euro hierzu nicht ausreichen. Daher: Erst halbwegs gut bezahlten Job finden. Dann cash flow reiche Immobilien kauen, so daß schnell aus den Immoilien z.B. 2000 Euro im Monat übrig bleiben. Dann kann man auch Privatier werden. (2000 Euro wurden mir vor knapp 10 Jahren genannt, wenn ich mich recht erinnere).
  17. Klar. Allerdings werden Klageschriften (kann ich aus eigener Erfahrung bestätigen) vom Postboten in Vertretung des Gerichtsvollziehers amtlich zugestellt. Die Zeugenausage des Postboten reicht hier (nicht bei den normalen Terminmitteilungen etc., aber das geht ja parallel auch an den Anwalt). Der Beklagte erhält auf jeden Fall die Klage.
  18. Lies Dir bitte § 270 ZPO durch. Danach muß die Klageschrift etc. zugestellt werden (d.h. Versand per Gerichtsvollzieher). Lediglich bei normalen Schriftstücken ist keine Zustellung notwendig, es reicht ein normaler Versand per Post. Aus eigener Erfahrung kann ich das Vorgehen auch bestätigen. https://dejure.org/gesetze/ZPO/270.html
  19. Klageschriften werden durch den Gerichtsvollzieher zugestellt. Die eigentliche Zustellung vor Ort erfolgt allerdings häufig über den Postboten (wie auch in dem Link erwähnt).
  20. Wo ist das Problem: Der Briefträger sollte wissen wie er Schreiben des Gerichtsvollziehers zustellt: Hierzu Urteil: https://www.haufe.de/recht/weitere-rechtsgebiete/prozessrecht/mitteilung-ueber-ersatzzustellung-bei-fehlendem-briefkasten_206_207642.html
  21. Es ist immer die Frage was Du erreichen willst und wo die Häuser stehen. Klar, Du wirst die Häuser schlechter finanzieren und verkaufen können. Insoweit ist ein deutlicher Abschlag angebracht. Andererseits Du hast ein paar Vorteile, so kannst Du den gesamten Kaufpreis steuerlich abschreiben. Meist hast Du eine deutlich höhere Rendite (es gibt halt weniger Bieter für solche Objekte). Mir gehört allerdings auch kein Erbpachtgrundstück (bisher ist mir noch kein interessantes Haus angeboten worden). Allerdings kann ein Erbpachtvertrag desaströs werden, wenn die Gegend sich rapide verschlechert und Mieten fallen und/oder erheblicher Leerstand zu verzeichnen ist. Da gibt es z.B. im Erzgebirge oder Görlitz ein paar Beispiele. Wenn die Gegend Wirtschaftsstark ist, du die Häuser mit deutlichem Abschlags ggü. normalen MFHs bekommt, würde mich dagegen solch ein Kauf nicht abschrecken. Am Ende der Laufzeit bekommen deine Erben ggf. einen Restkaufpreis auf Basis des dann aktuellen Gebäudewerts.
  22. Das Problem mit Betondecken ist, dass diese wenig flexibel bei geänderten Anforderungen sind. Hinzu kommt, dass die statischen Normen in den letzten Jahren deutlich verschärft wurden, so daß viele Bauten heute nicht mehr genehmigungsfähig wären. Wenn dann eine Grundrißänderung kommt, kann es schwierig werden. Bei einem DG-Ausbau kann (und muß ) man meist Holzbalken relativ leicht verstärken. Ich frage mich, wie das bei einer Betondecke ohne massive Statische Änderungen (mit vielen teuren und häßlichen Trägern) möglich sein soll.
  23. Ich würde nicht immer an den aktuellen Hausgeldabrechnungen kleben. Der Kauf einer Wohnung ist eine sehr langfristige Investition (wg. Steuer mindestens 10 Jahre). Deher sollte die aktuelle Instandhaltungsrücklagenzuweisung nur eine sehr geringe Rolle spielen (es sei denn es sind umfangreiche Aufwendungen im Gemeinschaftseigentum zu befürchten).
  24. Schwamm kommt ja nicht jeden Tag vor. Ich habe Schwammbefall erst bei einem Haus gehabt, wobei dieser auch mindestens 20 Jahre alt war. Normalerweise würde ich immer prüfen, ob irgendwo Feuchtestellen sind. Erst dann macht eine nähere Überprüfung Sinn (wahrscheinlich eher mit Handwerker wie Zimmermann etc.). Aktiven Schwamm kann man übrigens häufig auch ohne Öffnung identifizieren, da irgendwo der Fruchtkörper zu sehen ist (wenn er nicht in der Schüttung ist, was manchmal wohl auch vorkommt). Eine Öffnung wird der Eigentümer normalerweise nicht genehmigen. Ganz ausschließen kann man Schwamm oder auch andere Holzschädlinge nicht, da derartige Schäden häufig durch tropfende Abwasserleitungen oder im Bereich der Außenwand feuchtwerdenden Balken verursacht werden. Die Wahrscheinlichkeit das es sich wirklich um Schwamm handelt ist dabei eher gering (meistens ganz normale Holzfäule etc.). Im Dachboden gibt es übrigens auch häufig Befall mit Insekten. Daher sollte man sich die Pfetten auch genau auf Ausfluglöcher und Holzmehl ansehen.
  25. Das liegt meiner Meinung nach irgendwo dazwischen. Damals wurden erstmals Sozialwohnungen etc. in größerem Umfang gebaut. Diese haben häufig eine schlechtere Bauquailität (dünnere Wände, weniger großzügige Treppenhäuser und Wohnungsgrundschnitte). Hintergrund war die Verarmung des Bürgertums nach dem Versailler Vertrag. Die Bauten vor 1914 waren halt wirklich durchoptimiert, da sich in den großen Städten ein reicher Erfahrungsfundus bei Bauherren, Architekten, Handwerkern und Bauämtern gebildet hatte. Die Holzbalkendecken sind gleichzeitig unverwüstlich (bis auf gelegentlich erforderlichen Balkenwechsel) und sehr flexibel. Die Wände sind dick, Grundriße durchdacht (o.k. bis auf Bäder und Küchen zur Hofseite), Treppenhäuser und Innenhöfe meist großzügig und die Inneneinrichtigung (Stuck, Dielenböden und Holzkastenfenster) treffen den heutigen Geschmack.
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