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Andreas

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Everything posted by Andreas

  1. Ich habe bereits 2 Wohnungen in Berlin verkauft, weitere sind im Verkauf bzw. in Vorbereitung. Ich rechne über den gesamten Prozess mit Verkaufspreisen von im Schnitt dem 35 fachen (bisher liege ich deutlich darüber). Hiermit reduziere ich Schulden und diversifiziere in andere Assetklassen (akutell habe ich auf Basis Marktwerte über110% meiner Assets in deutschen Immobilien inkl. EFH und Ackerland, 15- 20% Schulden und 5 bis 6% liquide Anlagen wie Aktien, ohne Berücksichtigung Altersversorgung, Autos etc.). Dabei möchte ich durch Abbau des Anteils deutscher Wohnimmobilien vor allem in Berlin die Verschuldung weiter abbauen (selbst meine eigentlich super niedrige Verschuldung finde ich zu hoch) und geographisch (ggf. auch durch Direktinvestments) und in Assetklassen (mehr Cash/Anleihen, Aktien, Gold) diversifizieren. Dabei haben alle diese Assetklassen deutlich weniger Scherereien und im Falle von Aktien über lange Zeiträume auch deutlich bessere Renditen als Immobilien. Bei Immobilienpreisen von mehr als dem 25 fachen (zu schweigen von 35+) ist ein Verzicht auf den Verkauf m.E. langfristig grob wertvernichtend. Mein Ziel ist neben der zukünftigen besseren Rendite wie bei OF_MZ ganz klar Werterhalt - die heutigen Immobilienpreise sind nicht nachhaltig, der Gesetzgeber wird weiter die Regulierung verschärfen, womit es immer unattraktiver wird, Immobilien zu besitzen. Immobilieneigentümer sind in Neidgesellschaften wie in Deutschland das einfachste Ziel für populistische Regierungen aller Coleur (ob rechts oder links oder wie gegenwärtig im Bund grün (auch wenn sie sich SPD oder CDU nennen)).
  2. Das Thema ist unglaublich komplex und wird nur von den wenigsten StBs (und Finanzbeamten) voll durchdrungen. Hier ist eine gründliche Vorbereitung mit zeitlichem Vorlauf und evtl. auch eine verbindliche Auskunft sinnvoll. Die meisten Sachen erschließen sich dabei nur in den BFH-Urteilen. Zum Einlesen empfehle ich (etwas trocken, aber danach hat man das Thema besser als die meisten StBs drauf): https://www.amazon.de/Gewerblicher-Grundstückshandel-Veräußerungsgeschäfte-Grundstücken-Immobilien/dp/3482521158/ref=dp_ob_title_bk Bei Zweifelsfällen empfiehlt sich im ersten Schritt ein Studium der in dem Buch reichhaltig zitierten Urteile. Grundsätzlich sollte man in den letzten 5 Jahren vor dem Verkauf keine Modernisierungen und nicht zuviele andere Instandhaltungsmaßnahmen an den Immobilien machen.
  3. BK Merkel möchte, dass Deutschland bis 2050 klimaneutral wird. Dieses kann m.E. nur durch erhebliche Energieeinsparungen im Immobilienbestand erreicht werden. Dieses heißt nicht nur überall Wärmedämmung, sondern wahrscheinlich auch verpflichtende Energiegewinnung durch alle Gebäude (z.B. Wärmepumpe, Solarpanels etc. etc.). Die Kosten können natürlich nicht von den armen Mietern, sondern werden natürlich von den "reichen" Immobilieneigentümern getragen werden. Dieses bedeutet eine quasi-Zwangsenteignung und einen rapiden Wertverlust, sobald entsprechende Gesetze verabschiedet werden. Erneut warne ich vor dem Kauf von Immobilien auf dem aktuellen Preisniveau. https://www.tagesspiegel.de/politik/ueberraschung-bei-petersberger-klimadialog-merkel-strebt-co2-neutralitaet-deutschlands-bis-2050-an/24339790.html
  4. Der neue Mietspiegel für Berlin soll angeblich nur eine jährliche Mietpreissteigerung um 2,5% auf 6,72 Euro ausweisen. Mir ist unbekannt, wo man in Berlin für unter 7 Euro in den letzten Jahren eine Wohnung mieten konnte. Daher ist dieser Mietspiegel m.E. ein Beispiel für die Manipulation der Mieten für Mieterhöhungen und Neuvermietung (Mietpreisbremse) . Er sollte eine Warnung für alle Investoren darstellen. Die Politik greift und wird weiter stark eingreifen, um die Mieten niedrig zu halten. https://www.tagesspiegel.de/berlin/nur-noch-2-5-prozent-jaehrlich-mietenanstieg-in-berlin-gebremst/24330468.html#kommentare
  5. Ich glaube nicht, dass das Finanzamt Dir gegenüber eine Aussage im Gespräch machen wird. Eine verbindliche Auskunft ist ein recht komplizierter Vorgang, für den das Finanzamt auch bis zu 6 Monate Zeit hat und außerdem hohe Gebühren nehgmen kann. Allerdings ist Dein Sachverhalt doch recht eindeutig (es sei denn Du hattest wirklich irgendwo F+F als Ziel dokumentiert......
  6. § 23 Abs 1 Satz 3: Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden; Danach solltest Du, wenn Du die Wohnung nur zu eigenen Zwecken genutzt hast, sofort verkaufen können. Da Du den Ort beruflich wechseln mußt, spricht einiges für die Zustimmung des FA zu einem schnellen Verkauf. Allerdings würde ich wie immer einen erfahrenen StB befragen bzw. eine verbindliche Auskunft beim FA einholen. https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/private-veraeusserungsgeschaefte-334-zeitlicher-umfang-der-nutzung-zu-eigenen-wohnzwecken_idesk_PI11525_HI9228708.html
  7. @Mars Wie JB 007 schreibt, finde ich deinen Text voller Annahmen und ohne viele Fakten/Quellen. Deine Annahme, dass A Städte sich immer besser entwickeln stimmt nicht. In 1980er gingen z.B. die Immobilienpreise in Hamburg deutlich herunter, Ende der 1990er und Anfang der 2000er waren sie in Berlin deutlich rückläufig. Auch innerhalb der guten Lagen in Berlin bzw. Umgebung waren die Mieten und vor allem die Kaufpreise deutlich rückläufig (widerspricht auch Deiner These). Teilweise konnte ich in Berlin erst vor 2 Jahren in der Neuvermietung das Niveau Mitte der 1990er wieder erreichen (gleiches gilt für mein Neubau MFH direkt am See innerhalb des Berliner Autobahnrings). Auch gab es z.B. in 2010 in Innenstadtnahen Gebieten erheblichen Leerstand........ Du vergißt übrigens, dass in B und C Städten Menschen leben, die auch nach Verlust ihres Jobs eine Wohnung benötigen. Daher wird der Leerstand dort nicht stärker sondern möglicherweise deutlich weniger steigen als in A-Städten, die in den letzten Jahren erheblichen Zuzug von Osteuropäern hatten (dürften nach Verlust ihrer deutschen Stelle wieder in ihre teilweise boomenden Heimatländer zurückkehren (versuche mal in Polen einen Handwerker zufinden, die sind alle in UK und D). Die Preisentwicklung in Berlin im Neubau (Beispiel sehr gute Lage am Stadtrand, ohne Stellplatz) verlief wie folgt: Verkauf von Bauträger 1997 für 3000 Euro pro qm (wenn ich es richtig erinnere, hatte Voreigentümer bezahlt), Rückgang bis ca. 2007 auf ca. 1000 Euro, Anstieg auf 3600 Euro pro qm in 2018 (real wohl nur ca. 2000 Euro pro qm in 1997 Geldwert). Da ich 2007-2010 meine Berliner Immobilien gekauft habe, bin ich zufrieden (im Altbau waren die Preissteigerungen in zentralen Lagen glücklicherweise etwas besser als im obigen Beispiel einer von mir letztes Jahr verkauften Wohnung). Allerdings stieg auch der Wert meiner MFH und ETW außerhalb Berlins um deutlich über 100%...
  8. Ich sehe die Angelegenheit etwas anders (bis auf die Einschätzung dass die Kaufpreise gerade auch in Pampaorten zu hoch sind): Ich halte einen für einen Kleinvermieter doch recht netten Bestand (> 100 Einheiten, einiges an Gewerbe) meist in den jeweiligen Altbauvierteln von Berlin, Umgebung und ostdeutschen Großstädten über 200.000 Einwohnern, für den ich bei Kauf im SChnitt das 8 Fache der nach Optimierung erwarteten NKM bezahlt hatte (Kauf erfolgte fast ausschließlich 2007-2012, mittlerweile liege ich im Schnitt etwas über dem 6fachen, inkl. Nebenkosten und Umbaukosten etwas unter dem 7 fachem). Bis auf ein kleines WGH in sehr guter Geschäftslage in Rostock und einem kleineren (6 Einheiten) Neubau-MFH direkt an einem See im Berliner Umland sind die Lagen alle Mittel bis Einfach. Meine Mieterschaft ist im Wohnbereich fokussiert auf Angestellte (keine Selbstständige bis auf Einzelfälle, keine Harzer bis auf Altfälle und Alleinerziehende mit Elternbürgschaft) und Studenten mit Elternbürgschaft. Ich hatte bisher bei Wohnungsmietern noch keinen einzigen Mietausfall bei den Vermietungen die ich selbst durchgeführt habe und habe nur selten Leerstand. Eine Vermietung an bestimmte Akademikergruppen (Anwälte, Lehrer, Sozialberufe etc.) vermeide ich. Ich kann nicht erkennen, warum eine derartige Struktur riskanter sein soll als die Vermietung in "besseren" Wohngegenden. In der Krise erfolgen genauso Kündigungen von Managern wie von Angestellten. Vielfach bauen die Firmen aktuell vor allem diese höher bezahlten Führungspositionen verstärkt ab. Auch liegen die Leistungen der Sozialkassen meist sehr viel niedriger als die Mieten in besseren Vierteln. Eine Wirtschaftlichkeit von Kaufpreisen über 20 kann ich nirgendwo erkennen (daher verkaufe ich aktuell auch eifrig...) Vielmehr wird durch den Kauf zu einem hohen Multiple bei gleicher EK Quote (d.h. deutlich höheren EK-Einsatz absolut) ein sehr viel höherer Kapitaldienst und ein dadurch sehr viel höheres Risiko in Kauf genommen.
  9. In Berlin hatten sich der Leerstand bereits Mitte der Nullerjahre stark verringert, die Mieten und Kaufpreise stiegen langsam wieder. Seit 2005 stieg die Bevölkerung erst langsam, dann immer schneller. Eigentlich hätte da jeder der den Markt beobachtete kaufen müßen. Ab 2008 wurde es zunehmend schwieriger MFH aus der Bankenverwertung zu kaufen (ich bin dann 2007 angefangen zu investieren und konnte 2007/8 ein MFH plus diverse ETW im Umland und in 2009/10 je ein MFH in Berlin erwerben (plus ein MFH in HRO und Kleinkram). Leider habe ich dann 2011/12 nur außerhalb Berlins und danach praktisch gar nicht mehr gekauft). Ab 2011 stiegen die Preise dann rapide. Da die Preise so unglaublich niedrig war (ein Freund hat 2003 für 300 €/qm in Friedrichshain gekauft, ich habe 650 bzw. 400 Euro pro qm für meine beiden MFH Nordrand Prenzelberg bezahlt, heute 8,7 Euro bzw. 9,4 Euro pro qm Nettokaltmiete), hatte ich ähnliche "Probleme" wie JB die Preise nachzuvollziehen. Trotzdem wurde ich von Kollegen und Freunden ausgelacht/bemitleidet, wenn ich einmal über meine Freizeitbeschäftigung erzählte.....Wobei auch ich die Entwicklung in Berlin in diesem Umfang und Geschwindigkeit nicht erwartet habe.
  10. Andreas

    Berlin MFH

    Sicherlich gibt es in Randbezirken wie Spandau oder Marzahn noch MFH unter 30. Ich würde aber eher ins Umland gehen, wo es mit etwas Glück auch mal 20 fach oder weiter weg darunter geben kann, wenn ich denn unbedingt Investitionsdruck hätte. Allerdings rechnen sich diese Immobilien m.E. nicht als Investment, wenn überhaupt nur als Geldanlage mit sehr niedriger Rendite und hohem Risiko. Ich habe unter dem Gelächter und besorgten Nachfragen einiger Freunde und Kollegen vor ca. 10 Jahren einige MFH und ETWs in Berlin und Umland gekauft. Seit Anfang letzten Jahres verkaufe ich nach Auslaufen der 10 Jahresfrist einige direkt in Berlin gelegene Immobilien (unter ähnlich skeptischen Blicken, wie man jetzt verkaufen kann, wo doch die Preise so stark steigen und man keine Zinsen bekommt). Ich erwarte dass in 10 Jahren die reale Wertentwicklung nicht nur in Berlin ein negatives Vorzeichen haben wird. Daher würde ich weder in Randbezirken, noch im Umland und schon gar nicht im Zentrum von Berlin kaufen. Dieses gilt auch für den Rest von Deutschland (so ich es beurteilen kann, ich habe nur in Ostdeutschland und SH/Hamburg Immobilien.
  11. Ich würde so eine Wohnung nicht kaufen, selbst zu Faktor 20 (und mir gehören Zentrumsnah in Berlin einige dutzend Wohnungen). Warum nicht: 1. Aktuell sind die Mieten in Berlin für Neubauwohnungen gerade auch in Mitte nicht nachhaltig. Da werden teilweise 20 Euro pro qm und mehr verlangt. Die Neubaukosten ohne Grundstück liegen vielleicht bei 12 Euro pro qm. Wenn der Zustrom nach Deutschland gestoppt ist und sich umkehrt (wird m.E. in der nächsten Rezession sein, da dann die Osteuropäer in ihre Heimatländer zurückkehren) und der Neubau auch in Berlin zum tragen kommt, werden die Mieten wieder deutlich sinken und der Leerstand deutlich steigen. In Berlin sind übrigens in den letzten Jahren deutlich mehr Deutsche wegzogen als zugezogen....Alles schon dagewesen. Nicht nur in Berlin um 2000 sondern auch z.B. in Hamburg in den 1980ern etc. 2. Die Instandhaltungskosten für Neubauten sind sicherlich ein paar Jahre recht niedrig. Dann klettern sie tendenziell stärker als bei Altbauten. Ich sage nur Tiefgarage...... 3. Die ganze Rechnung fliegt einem dann spätestens nach Auslaufen der Zinsbindung um die Ohren. Man konnte übrigens noch in 2010/11 in Berlin zentrumsnah kernsanierte MFH für 600 Euro pro qm bzw. 9fach NKM (Bei 5 Euro /qm Miete) kaufen (Wedding wohl auch noch länger)..........
  12. Pragmatischer Hinweis: wenn es sich nicht um eine sehr kleine WEG handelt: vergiß den Verkauf, Du wirst die anderen EIgentümer nicht alle zum Notar bewegen könn en (und ja, jeder einzelne Eigentümer muß beim Notar zustimmen....) Es fällt bei der Fremdvermietung Umsatzsteuer an. Allerdings könntest Du möglicherweise durch die Kleinunternehmerregelung dieses Problem umgehen (habe ich keine Erfahrung damit, ich muß leider die Umsatzsteuer abführen, da meine umsatzsteuerpflichtigen Mieterträge zu hoch sind....). Warum eine Vermietung eines Parkplatzes zu einer Einstufung als gewerblich führen sollte erschließt sich mir nicht und halte ich - ich bin kein StB - für unsinnig (gibt m.E. klare Richtlinien etc.).
  13. Das wundert mich etwas es existiert eigentlich eine recht einschlägige Rechtssprechung zu dem Thema (Standardsprung). Wie hat denn das Finanzamt die wesentliche Verbesserung begründet? Mir wollte das Finanzamt seinerzeit einen Vollverschleiß unterstellen, ist aber beim ersten von mir selbst verfassten Schreiben zurückgezuckt. Wesentliche Verbesserung ist eigentlich ganz klar geregelt. Anbei zum Einstieg: https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/erhaltungsaufwand-3-kriterien-fuer-nachtraegliche-herstellungskosten-bei-gebaeuden_idesk_PI11525_HI6445953.html etwas detaillierter: https://www.iww.de/gstb/archiv/herstellungskosten-unterschiedliche-steuerliche-behandlung-von-instandsetzungsaufwendungen-f30855 Mich wundert dabei Dein Steuerberater (ich bin keiner, habe mich aber etwas damit beschäftigen müßen bei meinen Häusern).
  14. Zu den Fragen: 1. Holzbelag ist auf Balkonen statisch zulässig. Ich habe vor 2 Jahren Balkone aus Holz genehmigen lassen, da war alles inkl. tragende Teile wie Ständerbalken bis auf das Geländer (das war aus Gründen des Verwitterungsschutzes aus Metall) aus Holz. Holz hat eine hohe statische Belastung, ist preiswerter als Stahl und sieht m.E. viel schöner aus. 2. Der Genehmigungsvorbehalt der HV ist Standard in den meisten Teilungserklärungen. Gibt wenige TE ohnen diesen Vorbehalt. Dieser dient Problemeigentümer außen zu halten (habe aber noch von keinem realen Fall gehört). Bei einer TE habe ich den Vorbehalt auf Wunsch der HV entfernt, da er zuviel Arbeit macht. 3. Der Wert der Grundschuld ist wie vorher geschrieben absolut irrelevant.Ich habe teilweise mit 75% Abschlag von dem Wert der Grundschuld gekauft. Wichtig ist nur die Freistellung davon im Kaufvertrag, sollte normalerweise aber unproblematisch sein. 4. Spechlöcher hatte ich bei einem MFH auch mehrere. Einfach zumachen und gut ist. Die Löcher sind meist zu klein, um eine Wärmebrücke entstehen zu lassen. Der Specht kann das darunter meist liegende Mauerwerk ohnehin nicht durchdringen. Der Kaufpreis scheint daher o.k. zu sein, es sei denn es ist Chemnitz, Gera oder Schwerin. Die übrigen Ost-Großstädte sind eigentlich alle o.k.
  15. DG-Ausbau ist recht beliebt, wird aber immer schwieriger und teurer, da die Auflagen in den letzten Jahrzehnten exponentiell zugenommen haben. Architekt ist immer notwendig für Planung. Hinzu kommen diverse Fachplaner und Prüfingenieur für Brandschutz, Statik, Energieeinsparung etc. da die Bauämter die Prüfung immer mehr delegieren. Der Prozess kann inkl. Bauamt ganz schöne lange dauern und die Vorarbeiten werden deshalb ganz schön teuer. Vom Vorgehen her würde ich zunächst mit einem guten und erfahrenen Zimmermann und dem Architekten (idealiter auch dem Statiker) den Dachboden ansehen und versuchen einen kostenoptimalen Umbau hinzubekommen (eine der größten Kostenpositionen sind die durch überzogene Architektenplanungen notwendigen Verstärkungen und Änderungen im Dachstuhl etc., hier kann ein erfahrener Zimmermann auf die größten Probleme hinweisen). Auch kann der Zimmermann meist einschätzen, ob die Balken zwischen DG und der Etage darunter ausreichend dimensioniert sind (ansonsten kurz Statiker mitnehmen). Als Architekten würde ich im Regelfall (wie bei allen anderen Bauvorhaben) immer einen Architekten nehmen, der auch Fachplaner für Brandschutz ist, da hiermit eine wichtige Schnittstelle entfällt. Ich habe feststellen müßen, dass die normalen Architekten sonst das Thema Brandschutz nicht können und viele Fehler machen. Bei einem Projekt in Oranienburg würde ich frühzeitig mit dem Kampfmittelräumdienst abklären, ob auf dem Grundstück noch Bomben aus dem Zweiten Weltkrieg liegen. O-Burg hat mit die meisten nicht geräumten Bomben in D. Gibt noch etliche andere Dinge (Vermietung in O-Burg war wenigstens früher recht schwierig bzw. schlechte Klientel, evtl. kann man Dachgeschoßausbau mit Fassadenrenovierung kopplen, aber Steuer beachten etc. etc.), aber die meisten Sachen sind bereits im Forum diskutm iert worden. Ich habe in Berlin noch 350 qm Dachboden. Aber da mir das zuviel Ärger und Arbeit mit Bauämtern etc. ist, sehe ich davon auf absehbare Zeit ab.... Trotzdem viel Spaß
  16. Bei staatlichen Auflagen darf man trotz Indexmiete die Modernisierungskosten umlegen: Ist eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchführen musste, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b II 2 BGB). Beispiel: Austausch alter Heizkessel war bis 31.12.2008 verpflichtend. Modernisierte der Vermieter im laufenden Mietverhältnis bis Ende 2008 die Heizungsanlage, hatte er die Maßnahme nicht zu vertreten und durfte die Miete erhöhen. Wurde die Heizungsanlage hingegen nach einer Neuvermietung erst 2009 ersetzt, wurde die Wohnung im nicht vertragsgemäßen Zustand vermietet, so dass der Vermieter die Modernisierung zu vertreten hätte. https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-559-bgb/#1-Staffelmiete-Indexmiete Ich mache deshalb grundsätzlich nur Indexmietverträge (in Berlin früher meist mit 5 Jahren Staffel a 3% vorweg). Man spart sich den Ärger mit Mieterhöhungen, insbesondere wenn es keinen Mietspiegel gibt oder wenn man bei der Neuvermietung schon alle Spielräume ausgeschöpft hat.
  17. Generell sind Häuser der Jahre 1955 bis 1975 meist mit eher dünnen Wänden und ohne vernünftige Wärmedämmung. Daher findet man oft Schimmelprobleme und hohe Heizkosten (verglichen mit neueren Bauten oder Altbauten vor 1914). Auch die Haustechnik ist häufig veraltet. Die Wohnungen haben meist geringe Deckenhöhen. Ab Ende der 1960er wurden dann auch häufig Asbest und Glaswolle etc. verbaut (kann man großteils nicht ohne zerstörungsfreie Untersuchung feststellen, Asbest wurde m.E. bis in die 1980er in Fußbodenbelägen verbaut...) Ich persönlich würde ein Haus aus diesen Baujahren nicht kaufen, es sei denn es ist sehr billig.
  18. Ich bezweifele, dass es in Berlin wirklich zu einer Enteignung von Dt. Wohnen etc. kommt. Allerdings ist das aktuell schon geltende Recht und die Behandlung von Bauwilligen in Berlin schon extrem abschreckend. Kurze Beispiele: 1. Mittlerweile sind - bis auf Teile Wilmersdorf und von Plattenbaugebieten - fast alle Gebiete innerhalb des S-Bahnrings und teilweise weit darüber hinaus Milieuschutzgebiete, d.h. eine Umwandlung in ETW wird defacto verhindert, ein freier Verkauf von MFH wird verhindert (d.h. der Senat zwingt die Käufer zu Abwendungsvereinbarungen oder übt Vorkaufsrecht aus), Modernisierungen sind defacto nicht möglich (Wärmedämmung vernünftigerweise nicht, aber auch viele andere Sachen wie jede Grundrißänderung, wodurch ich z.B. ein Bestandsgebäude nicht um Wohnraum (von 100 auf 150qm) erweitern darf....) etc. 2. Der Senat manipuliert in altbewährter Weise den Mietspiegel, nutzt alle Kappungsgrenzen und Mietstopregeln um den allgemeinen Mietpreisanstieg zu verhindern. Es wird geprüft einen allgemeinen Mietstopp in Berlin zu verordnen (d.h. auch die 2 Euro Miete bleibt bei Mieterwechsel erhalten, was zu Korruption udn Scheingeschäften führen würde)...... 3. Der Senat kauft absolute Schrottwohnungen zu Mondpreisen (gestern gerade 1800 unsanierte Plalttenbauten) 4. Gleichzeitig versucht Senatorin Lompscher mit den Koryphäen der Bezirksverwaltungen wie Bezirksstadtrat Schmidt, jeglichen Neubau von Wohnungen zu verhindern (Tempelhof, Elisabethaue etc.. etc.). So werden keine/kaum neuen Bebauungspläne erstellt (Senator Geisel hatte im letzten Jahr 13 Gebiete ausgewiesen, Fr. Lompscher nicht eines im 1. Jahr). Begründet wird dieses damit, dass man den Zuzug nach Berlin stoppen will (kämen wohl MIeter die nicht Rot-Rot-Grün wählen würden). 5. Persönlich finde ich die Entwicklung kurzfristig sehr angenehm, da ich meine Häuser in heutigen Milieuschutzgebieten rechtzeitig aufgeteilt habe und ich die ETWs jetzt zu Mondpreisen verkaufen kann (werde wohl meine Schulden damit abbauen bzw. diversifizieren). Den eigentlich geplanten Ausbau eines größeren Dachbodens (350qm) werde ich bei diesem Senat aber wohl auf den St. Nimmerleinstag verschieben. Die Instandhaltung werde ich zukünftig ebenfalls deutich stärker dosieren. Die Mieter tun mir allerdings leid, denn kaum ein Vermieter wird seine ETW noch vermieten, sondern lieber an Eigennutzer verkaufen und auch die Aufteilung in ETW ist m.E. immer noch (wenn auch schwieriger) möglich. Andererseits unterstützen die meisten Berliner diese unsinnige Politik.
  19. Um die Teilungserklärung zu ändern, muß jeder einzelne Eigentümer zum Notar gehen und die Änderung genehmigen. Gegen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum kann jeder einzelne Eigentümer vorgehen, bevor der Eingriff verjährt ist. M.E. ist durch die Verlegung von Rohrleitungen und Stromleitungen durch Decken und Wände bereits ein Eingriff durchgeführt worden (bin keine Jurist). Deshalb könnte m.E. jeder Eigentümer hier eine Änderung erzwingen. Eine Ausnahme könnte m.E. nur gelten, wenn die Teilungerklärung den Ausbau zur Wohnung vorsieht (aber: Verjährung beachten).
  20. Da ist doch sicher eine bauliche Änderung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt worden beim Ausbau der DG-Einheiten, anders dürfte das Bauordnungsamt dem Ausbau doch nicht zugestimmt haben (z.B. Einbau RWA, Ertüchtigung Treppenhaus, Durchbruch von Wänden und Decken (Gemeinschaftseigentum). Ich kann mir kaum vorstellen, dass ein derartiger Ausbau ohne Zustimmung der WEG-Versammlung geht (dabei reicht die Mehrheit nicht, jeder einzelne kann das blockieren). Sehr merkwürdig. Ich würde nie so eine Sache machen, viel zu riskant. Durch die Anpassung der Hausgelder kann man das sicher nicht heilen, es sei den die Teilungserklärung erlaubt den Ausbau zur Wohnung.... Laufen da schon Klagen/Einsprüche der anderen Eigentümer vor?
  21. M.E. handelt es sich bei der Vermietung von Monteurzimmern um eine gewerbliche Tätigkeit, die in einer normalen Wohnung weder WEG-rechtlich noch baurechtlich zulässig ist. Eine Anzeige bei der Bauaufsicht inkl. Schilderung der Nutzung plus Anzeige beim Ordnungsamt wirken manchmal Wunder. Auch das Finanzamt freut sich über die Möglichkeit Gewerbesteuer zu kassieren. Ich würde mich wundern, wenn dann die Nutzung länger anhalten sollte. Was mich aber erstaunt, ist, dass die WEG Verwaltung nichts macht...
  22. Maximal würde ich einen Blick ins Altlastenverzeichnis werfen. Wenn es etwas größeres sein sollte, ist es meist dort verzeichnet (habe ich bisher noch nicht gemacht, trotz sehr vieler Käufe). Falls der Verkäufer von Altlasten etc. Kenntnis hat, müßte er es Dir auch sagen, da er sich andernfalls Schadensersatzpflichtig macht und eine Anzeige wg. Betrug droht (hatte deshalb der Verkäufer einer zu Wohnungen umgenutzten ehemaligen Textilfabrik mir gegenüber auch gemacht).
  23. Das Problem ist nicht so sehr, wie hoch die Mieten für die anderen Anbieter sein müßen, damit diese zurecht kommen. Die entscheidungsrelevanten Kosten (vermiete ich oder lass ich leerstehen) dürften langfristig bei 3 maximal 4 Euro liegen, wenn die Wohnung erst mal existiert (Hjalmar kommt ja mit 5 bis 6 Euro super klar, ich habe in einem sehr gut laufenden Haus in Frankfurt Oder sogar nur gut 4 Euro im Schnitt (alle Wohnungen mit 10 qm großen Balkonen, doppelten Schallschutzfenstern, da laute Straße,Zentrale Lage, sehr gepflegtes Haus). Da ich alle recht großen Wohnungen vermietet habe und nur 300 € pro qm gezahlt habe, ist mein Haus mit gut 4 Euro pro qm recht profitabel. Da die Zeit von Planungsstart bis Bauende bei MFH mittlerweile locker 3 bis 4 Jahre beträgt (im öffentlichen Bereich noch länger, da die Entscheidungen viel länger dauern), würde noch etliche Jahre in ein Überangebot gebaut. Es gabe nach 2000 viele Städte in Ostdeutschland, mit hohem Leerstand (u.a. Berlin, Leipzig, Dresden, Rostock etc.). Das kann wieder kommen. Ich sage nicht, dass die Mieten auf 3 oder 4 Euro fallen werden. Allerdings wäre ich extrem vorsichtig, die gegenwärtigen Mieten in den Großstädten fortzuschreiben. Deutschland hat halt nicht so ein rigides Planungsrecht wie das UK....
  24. Hallo Philipp, ich habe zwar in Berlin und Umgebung ca. 60 Einheiten (gros Nordrand Prenzlberg, Steglitz kenne ich nur rudimentär, vemute aber das aufgrund der FU dort eine gewisse Nachfrage sein könnte), vermiete aber nicht möbiliert, da mir das zu viel Arbeit wäre (ich wohne auch nicht vor Ort). Man darf bei Möbilierung ohnehin nicht deutlich über Mietspiegel liegen, da nur die kalkulatorischen Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen (analog Modernisierung). Jede andere Aussage ist falsch. Die Rechtssprechung hierzu ist eindeutig. Das LG Berlin geht von einer Lebensdauer (Afa von 10 Jahren) und 2% Zuschlag aus. D.h. wenn Du bei Ikea für 5000 Euro Möbel kaufst, darfst Du maximal 55 Euro als Möbelzuschlag über Mietspiegelmiete (bei Mietpreisbremse nehmen) Rechnung: 5000 *(10+2%)=600 Euro p.a. plus 10% (Wg. MIetpreisbremse in Berlin): 660 Euro /12 Monate: 55 Euro. https://www.mieterbund.de/index.php?id=627 Ansonsten ist - wie Du wissen dürftest - aktuell in Berlin praktisch alles zu sehr hohen Preisen vermietbar, einfach mit IS 24 Anzeigen o.ä. ausprobieren.
  25. Ich war vor 12 Jahren in einer ähnlichen Position und wollte unbedingt in Berlin Immobilien kaufen (Wohn- und Arbeitsort war damals 600 km entfernt), da ich mitbekommen hatte, dass dort ETW und MFH für 500 bis 800 Euro pro qm in gutem Zustand und Lage zu kaufen waren. In den nächsten paar Jahren war ich sicherlich jeden Monat mindestens ein Wochenende in Berlin und habe mir sorgfältig einzelne Objekte (ETW, MFH) angesehen (großteils nur Gemeinschaftseigentum) und parallel mich zu dem Thema aufgeschlaut (damals meist durch Studium von Verkehrswertgutachten, IS 24, Besichtigungen mit Maklern, Termine bei Zwangsversteigerungen, hierfür ging dann auch etwas Urlaub drauf etc.). Nach 1 Jahr habe ich meine erste ETW gekauft (o.k. 1996 hatte ich schon eine aus steuerlichen Gründen erworben). Ein paar Monate später kamen dann mein ersten MFH und noch etliche Wohnungen. Nach 2 Jahren hatte ich 2 MFH und etliche ETW (insgesamt 23 Einheiten). Im Folgejahr kamen dann 40 Einheiten (2 WGH und 2 ETW), damals teilweise schon als Privatier, in den nächsten Jahren kaufte ich weiter, stoppte aber rückblickend viel zu früh. Alles aus der Ferne organisiert (als Privatier hatte ich natürlich hierzu auch mehr Zeit). Das geht alles (vereinbart sich allerdings schlecht mit Family etc.). An Deiner Stelle würde ich mich ohnehin eher fragen, ob es sinnvoll ist, jetzt noch Immobilien zu kaufen (sich damit zu beschäftigen ist etwas anderes). M.E. sind die Preise deutschlandweit (ich denke ich kann das überblicken) aktuell (fast) überall überhöht. Wenn man nicht besondere Beziehungen zu Maklern etc. hat kann man m.E. nicht ohne massive Wertvernichtung kaufen. Ich erinnere noch die Jahre um 2000 als tausende von Deutschen Pleite gingen, da ihre wenige Jahre vorher überteuert gekauften Immobilien massiv an Wert verloren hatten (gab es übrigens in 1980ern auch zahlreich, damals waren Neue Heimat und Kaussen die bekanntesten Fälle). Damals konnten antizyklische Anleger für wenige hundert Euro pro qm Immobilien einsammeln (siehe auch Interview mit H. Mähren: https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungskrise-in-berlin-es-gibt-eine-falsche-panikmache-gegen-investoren/23811786.html Diese Immobilien hatten (soweit Neubau) im Vertrieb in den 1990ern locker 2000 bis 3000 Euro den qm gekostet (ich habe verschiedentlich nur 20% bis 30% des ursprünglichen Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt). Heute kann man in Berlin locker für 3000 bis 5000 Euro pro qm verkaufen (nutzt nur nichts denen, die damals Pleite gingen). Ich persönlich verkaufe aktuell deshalb auch einen Teil meiner 2007 bis 2009 gekauften Berliner Immobilien .....
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