Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

Andreas

Members
  • Content Count

    804
  • Joined

  • Days Won

    81

Everything posted by Andreas

  1. Leider geistern hier viele Ansichten herum (gab letzt mal ein Urteil des LG Berlin, was mich viel Aufklärungsarbeit gekostet hat, da es kaum einer richtig gelesen hatte.). 1. Wie Ekki schreibt: bei Verträgen vor 2004 gilt immer die 50% Regel 2. Ab 2004 zählt die Ausrichtung und Lage des Balkons oder der Terrasse. Es kommt hier nur dann auf die mögliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter an, wenn es nicht zu einer Neuberechnugn der Wohnfläche kommt bzw. die mögliche Abweichung kleiner als 10% der Wohnfläche ist bzw. die Balkonberechnung explizit geregelt wurde. Gründe können sein: Mieterhöhung (der Mieter kann normlerweise nicht einen Neuansatz der Fläche vereinbaren). 3. Falls die Punkte unter 2. nicht mehr anwendbar sind (bzw. wenn man korrekt bei der Neuvermietung vorgeht) gilt: 50% sind nur anwendbar, wenn der Balkon eine gute Ausrichtung (z.B. zur Südseite) und/oder eine ruhige Lage hat (d.h. hochwertig ist). 50% können auch gelten, wenn dieses ortsüblich ist (in Berlin hat das LG entschieden, dass nicht die allgemein bei Privatvermietern üblichen 50% bei weniger hochwertigen Balkonen gelten, sondern sich eine derartige Üblichkeit nicht feststellen ließe. Ansonsten können nur 25% angesetzt werden (z.B. Balkon an lauter Straße mit Nordausrichtung) oder fehlende Verkehrsitte. https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/wohnflaechenberechnung-balkon/ https://www.anwalt.de/rechtstipps/lg-berlin-keine-oertliche-verkehrssitte-balkone-mit-ihrer-flaeche-zu-beruecksichtigen_138991.html
  2. Wo hast Du die 7,2 Euro gefunden? Ich werde mich voraussichtlich nicht an ein derartiges "Gesetz" halten, da es klar verfassungswidrig ist. Lt. wissenschaftlichem Dienst des Bundestages und der internen Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen darf ein Bundesland nicht die Miethöhe festlegen, da dieses Bundesrecht (BGB ist). Da wird die Justiz der Stadt Berlin viel zu tun bekommen, bei all den Klagen......Schaun wir mal bis das BVG entscheidet. https://www.tagesspiegel.de/berlin/unveroeffentlichtes-senatspapier-darf-berlin-die-mieten-deckeln/24096236.html https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=2ahUKEwjYs8agtufiAhVC-qQKHdjWDo4QFjAAegQIABAC&url=https%3A%2F%2Fwww.bundestag.de%2Fresource%2Fblob%2F592066%2F409b80b8bd9764f047a54e923b7c0ab3%2Fwd-3-029-19-pdf-data.pdf&usg=AOvVaw2K5ikHsJnkLpKT-2MjUcL1
  3. Es gibt noch kleine Orte im Osten Berlins, wo man noch relativ preiswert Wohnungen kaufen kann. Da wird es dann eher dörflich (z.B. Gründheide, Rüdersdorf etc.). Da kann man teilweise noch deutlich unter 2000 Euro/qm kaufen. Die Mieten sind in der Neuvermietung auch o.k. Allerdings wird der Markt dort auch immer enger und teurer. Acuh ist die Anbindung mit ÖPNV teilweise sehr schlecht (dafür Lage direkt an Autobahnring, also für Autofahrer o.k.). Vorteilhaft ist das teilweise Fehlen jeglichen Mietspiegels, Mietpreisbremse etc. Hier kann man also (noch) die Marktmiete nehmen. Insgesamt würde ich aktuell aber keinem zum Kauf von Immobilien zur Vermietung raten. Die Preise sind eigentlich überall so hoch, dass sie sich nur bei echten Marktmieten (also wie im Neubau ab 12 EUro pro qm) rechnen würden, die läßt die Politik allerdings nicht zu.
  4. Ich habe ein kleines MFH gekauft, welches viele Investoren vorher verworfen hatten, da alle (Bauordnungsamt, Feuerwehr, Verkauf betreibende Bank) davon ausgingen, dass der Zweite Rettungsweg nicht möglich sei (DG war 15 Jahre vorher schwarz ausgebaut worden) ohne eine Brücke zu bauen (Kosten 80.000 Euro), damit ein Feuerwehrfahrzeug auf das Grundstück kommen konnte. Ich habe mir das Haus (7 Einheiten) trotzdem angesehen und mit den Anforderungen der Bauordnung verglichen. Es stellt sich heraus, dass auf der Rückseite die Feuerwehr mit ihren Leitern ohne weiteres zu den DG-FEnstern kommen konnte (ich glaube der DG-Boden war weniger als 6 oder 7 m höher als der Erdboden hinten vs. 8 m vorne, die anderen hatten anscheinend nur vorne gemessen). Ich habe dann zwei Ortstermine vor Kauf gemacht: 1. Mit Mitarbeiterin Bauordnungsamt. 2. mit der gleichen Dame und Chef der lokalen Feuerwehr. Nachdem ich das o.k. hatte (der Feuerwehrhauptmann war übrigens unglücklich, dass er seine neue Brücke nicht bekam), habe ich das Haus gekauft. Was ich sagen möchte ist einfach: Prüfe die Vorschriften, vielleicht findest Du ein ausreichend großes Fenster (kann ja auch straßenseitig sein) oder irgendeine andere Lösung, welche die Vorschriften der jeweiligen Bauordnung erfüllt. M.E. ist es komisch, dass die Feuerwehr mit einem Fahrzeug unbedingt an das Haus heranfahren muß (kenne ich aus Bauordnungen nicht, obgleich ich eine ganze Reihe geprüft habe). M.E. geht es nur um die Rettung der Bewohner. Wenn dieses mit Leitern möglich ist, dann reicht das m.E. (keine Rechtsberatung etc.) . Ansonsten solltest Du m.E. den Notausgang mit einem Ständerbalkon kombinieren, dann hat das ganze doch einen gewissen Nutzen.
  5. Zum Verkauf in Berlin rate ich ohnehin jeden. Die Preise sind einfach sensationell gut und die Regulierung (Milieuschutz, Mietspiegel, Mietpreisbremse und jetzt auch der meiner meiner Meinung nach verfassungswidrige geplante Mietenstopp) wird immer härter. Als mahnendes Beispiel sehe ich immer den Verfall der Altstadt von Lissabon und die DDR vor Augen. Hinzu kommt, dass eine mögliche Grün-Rot-Rote Regierung (sehr wahrscheinlich m.E. nach der wohl in kürze anstehenden Bundestagswahl) den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren abschaffen dürfte (fordert die SPD schon seit gefühlten Ewigkeiten). Spätestens wenn sich eine derartige Maßnahme abzeichnet, werden die Preise deutlich einbrechen.... Ich verkaufe deshalb in Berlin alle aus der 10 Jahresfrist herausgefallenen Immobilien (12 Wohneinheiten, 2 bereits verkauft). Leider kann ich das Gros meiner dortigen Bestände und noch nicht verkaufen.....(gilt leider auch für Bestände außerhalb Großraum Berlin).
  6. Das Fehlen eines Mietspiegels finde ich super, da diese nicht das Marktgeschehen abbilden, sondern m.E. gezielt manipuliert werden, um den Mietanstieg zu bremsen. Du kannst übrigens den Mietspiegel von vergleichbaren Nachbargemeinden anwenden (sollte aber in der Nähe sich befinden und ähnliche Größe etc. aufweisen). Sonst gibt 2 Möglichkeiten: 1. Vergleichswohnungen: diese bekomme ich normalerweise von meinen Hausverwaltungen (ggf. fragen die auch mal einen Kollegen) oder von meiner Vermietungsmaklerin. In 90% der Fälle bekomme ich so Vergleichswohnungen in ausreichender Qualität bzw. falls die Qualität nicht so toll ist (d.h. nicht voll vergleichbar) versuche ich es trotzdem und der Mieter akzeptiert die Erhöhung). 2. Falls es keine Vergleichswohnungen in gerichtsfester Qualität gibt und der Mieter auch nicht meinen ersten Versuch akzeptiert, beauftrage ich normalerweise einen Gutachter (einfach googlen und anrufen). Dieses Privatgutachten stellt die formale Voraussetzung für eine Mieterhöhung dar und kostet meist 1000 bis 1500 Euro (lohnt sich gerade bei großen Wohnungen). Vor Gericht wird in so einem Fall ein weiterer Gutachter beauftragt (kostet dann leicht über 3000 Euro)..... Ich finde diese beiden Möglichkeiten viel schöner als den Mietspiegel. Da sind die Mieten normalerweise viel niedriger....
  7. Bis 2018 habe ich mit veralteten Mietspiegeln (Magdeburg und Frankfurt Oder) auch noch Mieterhöhungen erfolgreich begründet. Allerdings hat mein Magdeburger Anwalt für einen anderen Eigentümer vor dem LG Magdeburg einen entsprechenden Prozess verloren. Daher Vorsicht mit auf diese Begründung gestützten Klagen (gerade auch in Magdeburg) . Die Sache läuft wohl noch vor dem OLG oder BGH https://rsw.beck.de/aktuell/meldung/lg-magdeburg-auf-20-jahre-alten-mietspiegel-gestuetztes-mieterhoehungsverlangen-unwirksam
  8. Es sind übrigens damals sehr, sehr viele Esel pleite gegangen, auch wenn sie damals billig gekauft haben. Ich habe selbst in Berlin 2009 ein MFH zu gut 600 Euro pro qm von einem Schweizer gekauft. Er hatte das Haus 2006 preiswert für 850 Euro aus der Insolvenz gekauft (deutlich unter Substanzwert). Das Haus war damals ganz klar kein Selbstläufer. Mein Vorgänger hatte diverse Zwangsräumungen (die Leute zahlten bei dem damaligen enormen Leerstand viel schlechter als heute). Irgendwann (ca. 2008) verlor er alle seine Berliner Immobilien an die Bank/Zwangsverwaltung. Übrigens bekam man damals (nach 2008) im Gegensatz zu heute nur mit mindestens 20 % EK plus Nebenkosten vernünftige Kreditangebote. Esel konnten also meist auch nicht 8 oder 9 MFH kaufen (da brauchte man locker mehr als 1 Mio Euro EK). Heute freue ich mich über Verkaufspreise von teilweise deutlich über 4000 Euro qm. Wie da ein Käufer trotz der bekannten Probleme wirtschaftlich klar kommen will ist mir schleierhaft, aber auch nicht mein Problem...... Über die bei Immobilien vorkommenden Probleme (teilweise warte ich schon 5 Jahre auf die endgültige Baugenehmigung, Schwamm, Drogensüchtige Mieter,Pfusch am Bau, Illegale Kettenuntervermietung bei nicht zahlenden Gewerbemietern) könnte ich Bücher schreiben (alles erlebt, wobei mir letzteres bei einem anderen Haus einen sehr guten Kaufpreis ermöglicht hat). Ich glaube 95% der Leute hier im Board können sich gar nicht vorstellen, welche Probleme man mit Immobilien haben kann..... Aber die meisten hier wollen sich ja wie ich hauptberuflich um ihre Immobilien kümmern (ich habe übrigens im Regelfall Hausverwaltungen vor Ort).
  9. Ich teile Hjalmars Feststellung, dass man die Immobilien in heißgelaufenen Märkten verkaufen sollte. Der Artikel ist ein erneuter Hinweis auf die für Vermieter wesentlich ungemütlicher werdende Gesetzgebung und Rechtssprechung (es gibt BGH Urteile insbesondere zu Schönheitsreparaturen, die jegliche Vermietung wirtschaftlich extrem erschweren; allerdings haben die Mietervereine noch nicht soweit ihr Augenmerk gerichtet). Egal welche Partei an der Regierung ist, es wird ungemütlich (Miethöhe, Auflagen Energieeinsparung, Umlegung Modernisierung, Bauvorschriften etc. etc.). Auch von daher, wer kann, sollte m.E. seine Schulden durch Objektverkäufe soweit drücken, dass ein durch die zu erwartende Regulierung und mögliches Überangebot aus Neubau ausgelöster Preisrutsch nicht zu Problemen führt. Darüber hinaus empfielt es sich m.E. auch Geld außerhalb deutscher Wohnimmobilien zu investieren. In der Sache halte ich übrigens die rückwirkende Strafbarkeit für bereits abgeschlossene Verträge für eher unwahrscheinlich. M.E. wird diese Regelung eher nach Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Verträge betreffen.
  10. Es könnte durchaus interessant sein, einen solchen Tausch vorzunehmen, da sich hierdurch die Abschreibungsbasis erhöht: Annahme: Du hast 500.000 gezahlt. Abschreibungsbasis 400.000, 40 Jahre Afa, da Altbau vor 1924, d.h. 10.000 Euro Afa p.a., Neukauf: Abschreibungsbasis 1.000.000, 40 Jahre Afa, d.h. 25.000 Euro Afa p.a., d.h. 15.000 Euro p.a. mehr Afa, d.h. ca. 7000 Euro Steuerersparnis. Voraussetzung ist natürlich, dass man die Nebenkosten wieder durch einen günstigen Neukauf hereinholt.
  11. Ich habe bereits 2 Wohnungen in Berlin verkauft, weitere sind im Verkauf bzw. in Vorbereitung. Ich rechne über den gesamten Prozess mit Verkaufspreisen von im Schnitt dem 35 fachen (bisher liege ich deutlich darüber). Hiermit reduziere ich Schulden und diversifiziere in andere Assetklassen (akutell habe ich auf Basis Marktwerte über110% meiner Assets in deutschen Immobilien inkl. EFH und Ackerland, 15- 20% Schulden und 5 bis 6% liquide Anlagen wie Aktien, ohne Berücksichtigung Altersversorgung, Autos etc.). Dabei möchte ich durch Abbau des Anteils deutscher Wohnimmobilien vor allem in Berlin die Verschuldung weiter abbauen (selbst meine eigentlich super niedrige Verschuldung finde ich zu hoch) und geographisch (ggf. auch durch Direktinvestments) und in Assetklassen (mehr Cash/Anleihen, Aktien, Gold) diversifizieren. Dabei haben alle diese Assetklassen deutlich weniger Scherereien und im Falle von Aktien über lange Zeiträume auch deutlich bessere Renditen als Immobilien. Bei Immobilienpreisen von mehr als dem 25 fachen (zu schweigen von 35+) ist ein Verzicht auf den Verkauf m.E. langfristig grob wertvernichtend. Mein Ziel ist neben der zukünftigen besseren Rendite wie bei OF_MZ ganz klar Werterhalt - die heutigen Immobilienpreise sind nicht nachhaltig, der Gesetzgeber wird weiter die Regulierung verschärfen, womit es immer unattraktiver wird, Immobilien zu besitzen. Immobilieneigentümer sind in Neidgesellschaften wie in Deutschland das einfachste Ziel für populistische Regierungen aller Coleur (ob rechts oder links oder wie gegenwärtig im Bund grün (auch wenn sie sich SPD oder CDU nennen)).
  12. Das Thema ist unglaublich komplex und wird nur von den wenigsten StBs (und Finanzbeamten) voll durchdrungen. Hier ist eine gründliche Vorbereitung mit zeitlichem Vorlauf und evtl. auch eine verbindliche Auskunft sinnvoll. Die meisten Sachen erschließen sich dabei nur in den BFH-Urteilen. Zum Einlesen empfehle ich (etwas trocken, aber danach hat man das Thema besser als die meisten StBs drauf): https://www.amazon.de/Gewerblicher-Grundstückshandel-Veräußerungsgeschäfte-Grundstücken-Immobilien/dp/3482521158/ref=dp_ob_title_bk Bei Zweifelsfällen empfiehlt sich im ersten Schritt ein Studium der in dem Buch reichhaltig zitierten Urteile. Grundsätzlich sollte man in den letzten 5 Jahren vor dem Verkauf keine Modernisierungen und nicht zuviele andere Instandhaltungsmaßnahmen an den Immobilien machen.
  13. BK Merkel möchte, dass Deutschland bis 2050 klimaneutral wird. Dieses kann m.E. nur durch erhebliche Energieeinsparungen im Immobilienbestand erreicht werden. Dieses heißt nicht nur überall Wärmedämmung, sondern wahrscheinlich auch verpflichtende Energiegewinnung durch alle Gebäude (z.B. Wärmepumpe, Solarpanels etc. etc.). Die Kosten können natürlich nicht von den armen Mietern, sondern werden natürlich von den "reichen" Immobilieneigentümern getragen werden. Dieses bedeutet eine quasi-Zwangsenteignung und einen rapiden Wertverlust, sobald entsprechende Gesetze verabschiedet werden. Erneut warne ich vor dem Kauf von Immobilien auf dem aktuellen Preisniveau. https://www.tagesspiegel.de/politik/ueberraschung-bei-petersberger-klimadialog-merkel-strebt-co2-neutralitaet-deutschlands-bis-2050-an/24339790.html
  14. Der neue Mietspiegel für Berlin soll angeblich nur eine jährliche Mietpreissteigerung um 2,5% auf 6,72 Euro ausweisen. Mir ist unbekannt, wo man in Berlin für unter 7 Euro in den letzten Jahren eine Wohnung mieten konnte. Daher ist dieser Mietspiegel m.E. ein Beispiel für die Manipulation der Mieten für Mieterhöhungen und Neuvermietung (Mietpreisbremse) . Er sollte eine Warnung für alle Investoren darstellen. Die Politik greift und wird weiter stark eingreifen, um die Mieten niedrig zu halten. https://www.tagesspiegel.de/berlin/nur-noch-2-5-prozent-jaehrlich-mietenanstieg-in-berlin-gebremst/24330468.html#kommentare
  15. Ich glaube nicht, dass das Finanzamt Dir gegenüber eine Aussage im Gespräch machen wird. Eine verbindliche Auskunft ist ein recht komplizierter Vorgang, für den das Finanzamt auch bis zu 6 Monate Zeit hat und außerdem hohe Gebühren nehgmen kann. Allerdings ist Dein Sachverhalt doch recht eindeutig (es sei denn Du hattest wirklich irgendwo F+F als Ziel dokumentiert......
  16. § 23 Abs 1 Satz 3: Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden; Danach solltest Du, wenn Du die Wohnung nur zu eigenen Zwecken genutzt hast, sofort verkaufen können. Da Du den Ort beruflich wechseln mußt, spricht einiges für die Zustimmung des FA zu einem schnellen Verkauf. Allerdings würde ich wie immer einen erfahrenen StB befragen bzw. eine verbindliche Auskunft beim FA einholen. https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/private-veraeusserungsgeschaefte-334-zeitlicher-umfang-der-nutzung-zu-eigenen-wohnzwecken_idesk_PI11525_HI9228708.html
  17. @Mars Wie JB 007 schreibt, finde ich deinen Text voller Annahmen und ohne viele Fakten/Quellen. Deine Annahme, dass A Städte sich immer besser entwickeln stimmt nicht. In 1980er gingen z.B. die Immobilienpreise in Hamburg deutlich herunter, Ende der 1990er und Anfang der 2000er waren sie in Berlin deutlich rückläufig. Auch innerhalb der guten Lagen in Berlin bzw. Umgebung waren die Mieten und vor allem die Kaufpreise deutlich rückläufig (widerspricht auch Deiner These). Teilweise konnte ich in Berlin erst vor 2 Jahren in der Neuvermietung das Niveau Mitte der 1990er wieder erreichen (gleiches gilt für mein Neubau MFH direkt am See innerhalb des Berliner Autobahnrings). Auch gab es z.B. in 2010 in Innenstadtnahen Gebieten erheblichen Leerstand........ Du vergißt übrigens, dass in B und C Städten Menschen leben, die auch nach Verlust ihres Jobs eine Wohnung benötigen. Daher wird der Leerstand dort nicht stärker sondern möglicherweise deutlich weniger steigen als in A-Städten, die in den letzten Jahren erheblichen Zuzug von Osteuropäern hatten (dürften nach Verlust ihrer deutschen Stelle wieder in ihre teilweise boomenden Heimatländer zurückkehren (versuche mal in Polen einen Handwerker zufinden, die sind alle in UK und D). Die Preisentwicklung in Berlin im Neubau (Beispiel sehr gute Lage am Stadtrand, ohne Stellplatz) verlief wie folgt: Verkauf von Bauträger 1997 für 3000 Euro pro qm (wenn ich es richtig erinnere, hatte Voreigentümer bezahlt), Rückgang bis ca. 2007 auf ca. 1000 Euro, Anstieg auf 3600 Euro pro qm in 2018 (real wohl nur ca. 2000 Euro pro qm in 1997 Geldwert). Da ich 2007-2010 meine Berliner Immobilien gekauft habe, bin ich zufrieden (im Altbau waren die Preissteigerungen in zentralen Lagen glücklicherweise etwas besser als im obigen Beispiel einer von mir letztes Jahr verkauften Wohnung). Allerdings stieg auch der Wert meiner MFH und ETW außerhalb Berlins um deutlich über 100%...
  18. Ich sehe die Angelegenheit etwas anders (bis auf die Einschätzung dass die Kaufpreise gerade auch in Pampaorten zu hoch sind): Ich halte einen für einen Kleinvermieter doch recht netten Bestand (> 100 Einheiten, einiges an Gewerbe) meist in den jeweiligen Altbauvierteln von Berlin, Umgebung und ostdeutschen Großstädten über 200.000 Einwohnern, für den ich bei Kauf im SChnitt das 8 Fache der nach Optimierung erwarteten NKM bezahlt hatte (Kauf erfolgte fast ausschließlich 2007-2012, mittlerweile liege ich im Schnitt etwas über dem 6fachen, inkl. Nebenkosten und Umbaukosten etwas unter dem 7 fachem). Bis auf ein kleines WGH in sehr guter Geschäftslage in Rostock und einem kleineren (6 Einheiten) Neubau-MFH direkt an einem See im Berliner Umland sind die Lagen alle Mittel bis Einfach. Meine Mieterschaft ist im Wohnbereich fokussiert auf Angestellte (keine Selbstständige bis auf Einzelfälle, keine Harzer bis auf Altfälle und Alleinerziehende mit Elternbürgschaft) und Studenten mit Elternbürgschaft. Ich hatte bisher bei Wohnungsmietern noch keinen einzigen Mietausfall bei den Vermietungen die ich selbst durchgeführt habe und habe nur selten Leerstand. Eine Vermietung an bestimmte Akademikergruppen (Anwälte, Lehrer, Sozialberufe etc.) vermeide ich. Ich kann nicht erkennen, warum eine derartige Struktur riskanter sein soll als die Vermietung in "besseren" Wohngegenden. In der Krise erfolgen genauso Kündigungen von Managern wie von Angestellten. Vielfach bauen die Firmen aktuell vor allem diese höher bezahlten Führungspositionen verstärkt ab. Auch liegen die Leistungen der Sozialkassen meist sehr viel niedriger als die Mieten in besseren Vierteln. Eine Wirtschaftlichkeit von Kaufpreisen über 20 kann ich nirgendwo erkennen (daher verkaufe ich aktuell auch eifrig...) Vielmehr wird durch den Kauf zu einem hohen Multiple bei gleicher EK Quote (d.h. deutlich höheren EK-Einsatz absolut) ein sehr viel höherer Kapitaldienst und ein dadurch sehr viel höheres Risiko in Kauf genommen.
  19. In Berlin hatten sich der Leerstand bereits Mitte der Nullerjahre stark verringert, die Mieten und Kaufpreise stiegen langsam wieder. Seit 2005 stieg die Bevölkerung erst langsam, dann immer schneller. Eigentlich hätte da jeder der den Markt beobachtete kaufen müßen. Ab 2008 wurde es zunehmend schwieriger MFH aus der Bankenverwertung zu kaufen (ich bin dann 2007 angefangen zu investieren und konnte 2007/8 ein MFH plus diverse ETW im Umland und in 2009/10 je ein MFH in Berlin erwerben (plus ein MFH in HRO und Kleinkram). Leider habe ich dann 2011/12 nur außerhalb Berlins und danach praktisch gar nicht mehr gekauft). Ab 2011 stiegen die Preise dann rapide. Da die Preise so unglaublich niedrig war (ein Freund hat 2003 für 300 €/qm in Friedrichshain gekauft, ich habe 650 bzw. 400 Euro pro qm für meine beiden MFH Nordrand Prenzelberg bezahlt, heute 8,7 Euro bzw. 9,4 Euro pro qm Nettokaltmiete), hatte ich ähnliche "Probleme" wie JB die Preise nachzuvollziehen. Trotzdem wurde ich von Kollegen und Freunden ausgelacht/bemitleidet, wenn ich einmal über meine Freizeitbeschäftigung erzählte.....Wobei auch ich die Entwicklung in Berlin in diesem Umfang und Geschwindigkeit nicht erwartet habe.
  20. Andreas

    Berlin MFH

    Sicherlich gibt es in Randbezirken wie Spandau oder Marzahn noch MFH unter 30. Ich würde aber eher ins Umland gehen, wo es mit etwas Glück auch mal 20 fach oder weiter weg darunter geben kann, wenn ich denn unbedingt Investitionsdruck hätte. Allerdings rechnen sich diese Immobilien m.E. nicht als Investment, wenn überhaupt nur als Geldanlage mit sehr niedriger Rendite und hohem Risiko. Ich habe unter dem Gelächter und besorgten Nachfragen einiger Freunde und Kollegen vor ca. 10 Jahren einige MFH und ETWs in Berlin und Umland gekauft. Seit Anfang letzten Jahres verkaufe ich nach Auslaufen der 10 Jahresfrist einige direkt in Berlin gelegene Immobilien (unter ähnlich skeptischen Blicken, wie man jetzt verkaufen kann, wo doch die Preise so stark steigen und man keine Zinsen bekommt). Ich erwarte dass in 10 Jahren die reale Wertentwicklung nicht nur in Berlin ein negatives Vorzeichen haben wird. Daher würde ich weder in Randbezirken, noch im Umland und schon gar nicht im Zentrum von Berlin kaufen. Dieses gilt auch für den Rest von Deutschland (so ich es beurteilen kann, ich habe nur in Ostdeutschland und SH/Hamburg Immobilien.
  21. Ich würde so eine Wohnung nicht kaufen, selbst zu Faktor 20 (und mir gehören Zentrumsnah in Berlin einige dutzend Wohnungen). Warum nicht: 1. Aktuell sind die Mieten in Berlin für Neubauwohnungen gerade auch in Mitte nicht nachhaltig. Da werden teilweise 20 Euro pro qm und mehr verlangt. Die Neubaukosten ohne Grundstück liegen vielleicht bei 12 Euro pro qm. Wenn der Zustrom nach Deutschland gestoppt ist und sich umkehrt (wird m.E. in der nächsten Rezession sein, da dann die Osteuropäer in ihre Heimatländer zurückkehren) und der Neubau auch in Berlin zum tragen kommt, werden die Mieten wieder deutlich sinken und der Leerstand deutlich steigen. In Berlin sind übrigens in den letzten Jahren deutlich mehr Deutsche wegzogen als zugezogen....Alles schon dagewesen. Nicht nur in Berlin um 2000 sondern auch z.B. in Hamburg in den 1980ern etc. 2. Die Instandhaltungskosten für Neubauten sind sicherlich ein paar Jahre recht niedrig. Dann klettern sie tendenziell stärker als bei Altbauten. Ich sage nur Tiefgarage...... 3. Die ganze Rechnung fliegt einem dann spätestens nach Auslaufen der Zinsbindung um die Ohren. Man konnte übrigens noch in 2010/11 in Berlin zentrumsnah kernsanierte MFH für 600 Euro pro qm bzw. 9fach NKM (Bei 5 Euro /qm Miete) kaufen (Wedding wohl auch noch länger)..........
  22. Pragmatischer Hinweis: wenn es sich nicht um eine sehr kleine WEG handelt: vergiß den Verkauf, Du wirst die anderen EIgentümer nicht alle zum Notar bewegen könn en (und ja, jeder einzelne Eigentümer muß beim Notar zustimmen....) Es fällt bei der Fremdvermietung Umsatzsteuer an. Allerdings könntest Du möglicherweise durch die Kleinunternehmerregelung dieses Problem umgehen (habe ich keine Erfahrung damit, ich muß leider die Umsatzsteuer abführen, da meine umsatzsteuerpflichtigen Mieterträge zu hoch sind....). Warum eine Vermietung eines Parkplatzes zu einer Einstufung als gewerblich führen sollte erschließt sich mir nicht und halte ich - ich bin kein StB - für unsinnig (gibt m.E. klare Richtlinien etc.).
  23. Das wundert mich etwas es existiert eigentlich eine recht einschlägige Rechtssprechung zu dem Thema (Standardsprung). Wie hat denn das Finanzamt die wesentliche Verbesserung begründet? Mir wollte das Finanzamt seinerzeit einen Vollverschleiß unterstellen, ist aber beim ersten von mir selbst verfassten Schreiben zurückgezuckt. Wesentliche Verbesserung ist eigentlich ganz klar geregelt. Anbei zum Einstieg: https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/erhaltungsaufwand-3-kriterien-fuer-nachtraegliche-herstellungskosten-bei-gebaeuden_idesk_PI11525_HI6445953.html etwas detaillierter: https://www.iww.de/gstb/archiv/herstellungskosten-unterschiedliche-steuerliche-behandlung-von-instandsetzungsaufwendungen-f30855 Mich wundert dabei Dein Steuerberater (ich bin keiner, habe mich aber etwas damit beschäftigen müßen bei meinen Häusern).
  24. Zu den Fragen: 1. Holzbelag ist auf Balkonen statisch zulässig. Ich habe vor 2 Jahren Balkone aus Holz genehmigen lassen, da war alles inkl. tragende Teile wie Ständerbalken bis auf das Geländer (das war aus Gründen des Verwitterungsschutzes aus Metall) aus Holz. Holz hat eine hohe statische Belastung, ist preiswerter als Stahl und sieht m.E. viel schöner aus. 2. Der Genehmigungsvorbehalt der HV ist Standard in den meisten Teilungserklärungen. Gibt wenige TE ohnen diesen Vorbehalt. Dieser dient Problemeigentümer außen zu halten (habe aber noch von keinem realen Fall gehört). Bei einer TE habe ich den Vorbehalt auf Wunsch der HV entfernt, da er zuviel Arbeit macht. 3. Der Wert der Grundschuld ist wie vorher geschrieben absolut irrelevant.Ich habe teilweise mit 75% Abschlag von dem Wert der Grundschuld gekauft. Wichtig ist nur die Freistellung davon im Kaufvertrag, sollte normalerweise aber unproblematisch sein. 4. Spechlöcher hatte ich bei einem MFH auch mehrere. Einfach zumachen und gut ist. Die Löcher sind meist zu klein, um eine Wärmebrücke entstehen zu lassen. Der Specht kann das darunter meist liegende Mauerwerk ohnehin nicht durchdringen. Der Kaufpreis scheint daher o.k. zu sein, es sei denn es ist Chemnitz, Gera oder Schwerin. Die übrigen Ost-Großstädte sind eigentlich alle o.k.
  25. DG-Ausbau ist recht beliebt, wird aber immer schwieriger und teurer, da die Auflagen in den letzten Jahrzehnten exponentiell zugenommen haben. Architekt ist immer notwendig für Planung. Hinzu kommen diverse Fachplaner und Prüfingenieur für Brandschutz, Statik, Energieeinsparung etc. da die Bauämter die Prüfung immer mehr delegieren. Der Prozess kann inkl. Bauamt ganz schöne lange dauern und die Vorarbeiten werden deshalb ganz schön teuer. Vom Vorgehen her würde ich zunächst mit einem guten und erfahrenen Zimmermann und dem Architekten (idealiter auch dem Statiker) den Dachboden ansehen und versuchen einen kostenoptimalen Umbau hinzubekommen (eine der größten Kostenpositionen sind die durch überzogene Architektenplanungen notwendigen Verstärkungen und Änderungen im Dachstuhl etc., hier kann ein erfahrener Zimmermann auf die größten Probleme hinweisen). Auch kann der Zimmermann meist einschätzen, ob die Balken zwischen DG und der Etage darunter ausreichend dimensioniert sind (ansonsten kurz Statiker mitnehmen). Als Architekten würde ich im Regelfall (wie bei allen anderen Bauvorhaben) immer einen Architekten nehmen, der auch Fachplaner für Brandschutz ist, da hiermit eine wichtige Schnittstelle entfällt. Ich habe feststellen müßen, dass die normalen Architekten sonst das Thema Brandschutz nicht können und viele Fehler machen. Bei einem Projekt in Oranienburg würde ich frühzeitig mit dem Kampfmittelräumdienst abklären, ob auf dem Grundstück noch Bomben aus dem Zweiten Weltkrieg liegen. O-Burg hat mit die meisten nicht geräumten Bomben in D. Gibt noch etliche andere Dinge (Vermietung in O-Burg war wenigstens früher recht schwierig bzw. schlechte Klientel, evtl. kann man Dachgeschoßausbau mit Fassadenrenovierung kopplen, aber Steuer beachten etc. etc.), aber die meisten Sachen sind bereits im Forum diskutm iert worden. Ich habe in Berlin noch 350 qm Dachboden. Aber da mir das zuviel Ärger und Arbeit mit Bauämtern etc. ist, sehe ich davon auf absehbare Zeit ab.... Trotzdem viel Spaß
×
×
  • Create New...