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Andreas

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Everything posted by Andreas

  1. Ich kann Dir aus 2 Perspektiven dazu eine Antwort geben 1. als Verkäufer von ETW: Ich bin wirklich sauer, wenn ich mir die Zeit nehme, die Wohnung zu zeigen und dann einen Spaßbieter zu haben. Zwar war ich dabei Contenance, aber ich werde nie wieder Interessenten die ETW zeigen. 2. Als Käufer: ich habe so etwas nur einmal erfolgreich gemacht. Das war aber 2010 (in Berlin bei einem großen WGH) und der Verkäufer wollte das Objekt dringend loswerden und sonst traute sich kein Kaufinteressent nach einer intensiven Käufersuche an das Objekt heran. (70% Leerstand, viele Feuchtigkeitsstellen, Statische Probleme, wirkliche Mieterprobleme von denen ich glücklicherweise nichts wußte etc. etc.). Da habe ich halt ein bewußt extrem niedriges Angebot (-20%) gemacht. Nachher wollte der Verkäufer dann übrigens vom Vertrag zurücktreten, aber das ist eine andere Geschichte. Sonst habe ich ein derartiges Vorgehen nie gewählt, weil ich mir alle Objekte genau ansehe und fast immer wegen zu niedriger (realistischer) Angebote ausgeschieden bin. Max. bin ich vielleicht 10% unter geforderten Preis geblieben. Da ich realistisch geblieben bin, konnte ich allerdings meist mit den Maklern weiter arbeiten (natürlich nicht als präferierter Käufer). Wenn ich Makler wäre würde ich übrigens Spaßbieter, die mir die Zeit stehlen aussortieren. Gerade auch wenn sie extrem niedrig bieten
  2. Ich kann über mich über den Verkauf nicht beklagen (Bei Verkaufserlösen von bisher über 5000 Euro pro qm (dürfte langfristig eher gegen 4000 Euro laufen) und dem Einkauf von MFH aus der Bankensanierung in den Jahren 2008 bis 2010 (damit kennen die älteren berliner Investoren meinen ungefähren Kaufpreis) und Aufteilung vor Beschlußfassung über das Milieuschutzgebiet, wäre es unverschämt unzufrieden zu sein). Da ich nicht nur 5 oder 6 Einheiten verkaufen möchte, dauert das Ganze inkl. Mieterumsetzungen auch nicht nur 3 oder 4 Monate. Ich gehe übrigens auch davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippen wird. Nur wird die Welt bis dahin anders aussehen (möglicher Wegfall Steuerfreiheit für Verkäufe, Preisrückgang aufgrund Rezession und Zubau). Daher verkaufe ich lieber jetzt (teilweise).
  3. Der Berliner Mieterverein hat einen Vorschlag für den Mietendeckel in Berlin gemacht. Er schlägt mit Ausnahme der Neubauwohnungen eine Maximalmiete von 5,99 Euro pro qm Nettokalt vor (etwas höher für alle Neubauwohnungen, auch für die neu zubauenden, bei denen der erste Mieter ausgezogen ist). https://www.tagesspiegel.de/berlin/entwurf-des-mietervereins-so-koennte-berlins-mietendeckel-aussehen/24597522.html Eine Umsetzung des Mietendeckels wird m.E. diese Folgen haben: 1 Alle Investoren in Berlin werden die Ausgaben für Instandhaltung und Neubau auf das absolute Minimum bzw. die bereits vertraglich vereinbarten Maßnahmen begrenzen. Dieses wird zum weitgehenden Verschwinden des privaten Mietwohnungsneubaus und zum Verfall der Wohnimmobilien führen 2. Es wird keine Modernisierungen mehr geben (warum auch, wenn man keine höhere Miete dafür erhält). 3. Es wird zur verstärkten Umwandlung aller MFH in ETW und dem anschließenden Verkauf kommen. 4. Freiwerdende Wohnungen werden entweder verkauft, unter der Hand (oft gegen erhebliche ZAhlungen als Bestechung an die Verwaltung oder an den Eigentümer z.B. gegen Möble zu Mondpreisen) vermietet oder nur möbiliert vermietet. 5. Für normale Wohnungssuchende wird daher die Suche immer schwieriger, es sei denn Sie können eine kaufen. 6. Viele Investoren die in den letzten Jahren vermietete Immobilien in Berlin gekauft haben, werden pleite gehen (genauso wie die städtischen Wohnungsbauunternehmen, es sei denn Bayern ist gewillt weiteren Blödsinn in Berlin zu finanzieren). Ich persönlich (ceterum censeo) verkaufe daher meine Berliner Wohnungen (soweit leerstehend (vermietet allerdings wohl auch so der PReis noch o.k. ist) und aus der 10 Jahresfrist heraus). Meine beiden MFH hatte ich bereits vor einigen Jahren vor Erklärung zum Milieuschutzgebiet aufgeteilt.
  4. Artikel 14, Abs. 1 Satz 1 Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Aufgrund dieses Schutzes sind Enteignungen nur als Ultima Ratio möglich, wobei es dafür leider auch Einschränkungen gibt. Übrigens konnten selbst in der DDR die Leute ihr MFH behalten, wenn sie dort wohnten (eine andere Frage ist natürlich, ob sie Erträge aus der Vermietugn erzielten (eher nein)).
  5. Interessant fand ich das Interview mit Jakob Mähren in der FAZ am Freitag. Er erwartet einen Preisrückgang von 30% bei MFH in Berlin, gleichzeitig einen starken Preisanstieg bei (bezugsfreien) ETW, da es zukünftig kaum noch Mietwohnungen in der freien Vermietung gegen dürfte, da die meisten Vermieter wohl möbiliert oder gegen (hohe) Abstandszahlung vermieten dürften. Ich teile diese Einschätzung (bis auf den starken Preisanstieg für leerstehende ETW, hier finde ich das Preisniveau in Berlin wenigstens innerhalb des S-Bahn-Rings schon recht hoch) voll und ganz. M.E. wird es zu vermehrten Aufteilungen kommen. Die Politik wird zwar versuchen, diese und vor allem Eigenbedarfkündigungen zu verzögern. Aufgrund der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes wird dieses den Prozess aber nur verzögern. Langfristig wird wie Matt es geschrieben hat zu einem deutlichen Anstieg der Eigentumsquote kommen. Damit dürfte dann endlich mehr als die Hälfte der Haushalte in D Eigentümer sein. Hierdurch wird sich dann auch der Median der Vermögensverteilung drastisch erhöhen (liegt aktuell praktisch nirgendwo in Westeuropa niedriger), wodurch die Rufe nach Umverteilung hoffentlich stark geschwächt werden. Als Handlungsempfehlung kann ich nur jedem raten, so schnell wie möglich alle MFH aufzuteilen. Je eher man es macht, desto weniger Mieter haben die 10 Jährige Schutzfrist gegen Eigenbedarftkündigungen und desto sicherer ist man, dass man ggf. ETW verkaufen kann, wenn die Mietpreisregulierung schlimmer wird.
  6. In Berlin wurden die MFH etc. für Faktoren weit über 30 gehandelt. Dt. Wohnen hat meiner Erinnerung nach in den innerstädtischen Bezirken die Häuser mit 33,5 und Phoenix Spree (eine englische Firma) sogar mit über 35 fach jährliche NKM im Jahreabschluß per 31.12.2018bewertet. Der Rückgang der Aktienkurse führt dabei bei Dt. Wohnen lediglich zu einem impliziten Rückgang der Bewertung der MFH um ca. 20%.... Zukünftig wird es m.E. zu einer sehr differenzierten Bewertung von vermieteten und bezugsfreien Wohnungen kommen. Während ich in Berlin bei ungeteilten MFH von NKM Faktoren von je nach Zins- und Mietentwicklung von 15 bis 25 fach ausgehe, dürften bezugsfreie Wohnungen eher beim ca. 40 fachen liegen. Bisher ist es übrigens noch nicht zu Preisrückgängen gekommen, wohl aber zum Platzen etlicher Transaktionen kurz vor dem Notartermin. Interessant auch das heutige Interview mit Jakob Mähren in der FAZ. Er erwartet einen Preisrückgang von gut 30% in Berlin, während er die Preise für (leerstehende) ETW deutlich steigen sieht. Daher empfehle ich allen ihre MFH bereits möglichst schnell zu teilen, so lange es noch geht.Berlin ist m.E. leider ein Vorreiter der Entwicklung im übrigen Deutschland.
  7. Die gleichen Diskussionen bzgl. Mietendeckel gibt es auch in Frankfurt und München (auch dort von der SPD gefordert). Deutschland hat sich schon ziemlich angeglichen. Ich empfehle jedem einmal in eine Berliner Hochschule zu schnuppern oder mit Berlinern unter 40 zu sprechen. Da spielt die Rolle wer aus dem Ost- oder Westteil kommt keine/kaum eine Rolle mehr. Allerdings waren in Westberlin schon vor der Wende ziemlich viele Sozialisten unterwegs (gerne aus BW ausgewandert). Insgesamt ist Deutschland unter Merkel trotz/wegen der guten Wirtschaftsentwicklung (China und den tüchtigen Unternehmen sei Dank) stark nach links gerückt (Nationalsozialismus ist letzendlich auch links, als es abzielt die Freiheit in Wirtschaft und Gesellschaft zu begrenzen, der erste Mietendeckel wurde 1937 von den Nazis verabschiedet). In Zeichen wachsender Umverteilung kommen dann auch so spinnerte, kontraproduktive Ideen wie Mietpreisbremse und Mietendeckel auf. Insgesamt bleibe ich bei meinem Ceterum Censeo: kein Investment in Immobilien bei den heutigen Preisen, vielmehr sollte man auf Basis der heutigen Preise verkaufen, solange man es noch (steuerfrei) kann. Dann am Besten diversifizieren (inkl. Anlage im nicht EU-Ausland).
  8. Ich teile die allgemeine Skepsis viele alter Hasen beim Thema Hausverwaltungen. Es gibt keine wirklich guten. Trotzdem habe ich bei fast allen Objekten Hausverwaltungen, obgleich ich mich full time um meine Immobilien kümmere (da meine Objekte in Ostdeutschland liegen zahle ich in der Regel übrigens nur die 15 Euro). Warum: ich habe keine Lust und Zeit mich um allen Kleinkram zu kümmern wie NKA, Übergaben, Neuvermietung, Kleinreparaturen, Schriftverkehr etc. Da ich nicht vor Ort wohne kann ich dadurch auch kurzfristig jemand zum Objekt schicken (auch erlaubt mir das Urlaub etc.). Trotzdem führe ich die HVs sehr eng und kontrolliere fast alle wesentlichen Schritte: keine Neuvermietung passiert ohne mein o.k. , jede größere Reparatur beauftrage ich selbst und mache dort auch in der Regel die Bauabnahme etc., jedes Kündigungsschreiben wird von mir kontrolliert (und ggf. in die rechtliche Prüfung gegeben). Ich kann nur jedem mit etwas Zeit der nicht alle Objekte in der Nähe des Wohnorts hat, solch ein Modell empfehlen (selbst in Berlin wo ich mit Umland ca. 60% meiner Mieterträge und 3/4 des Wertes habe habe ich eine HV beauftragt obwohl ich fast wöchentlich vor Ort bin).
  9. Der Punkt von Matt bzgl. der Ausnahmen bei mehreren Gasetagenheizungen ist sehr wichtig (geht leider leicht unter): Man darf bei mehreren Gasetagenheizungen an einem Schornstein immer noch die alten Heizwertthermen offiziell einbauen und betreiben. Das habe ich z.B. auch letztes Jahr bei einer Wohnung so gemacht. Das ist viel billiger als der Umbau des Schornsteins plus neue Brennwerttherme.
  10. Komisch, Alex Fischer scheint seine Immobilien aber auch ganz normal im Privatvermögen zu halten. Irgendwie scheint die Sache doch nicht so einfach zu sein (als Privatperson muß man seine Erträge leider voll in D versteuern). Vielleicht sollte er besser seinem Steuerberater zu hören....... https://www.immobilienscout24.de/expose/imprint/6e39787517246ecf833dfcbd9c806f91 https://www.immobilienscout24.de/expose/108866018#/
  11. Es kann in Bezug auf den Gewerblichen Grundstückshandel Probleme geben, wenn andere Faktoren hinzukommen. Sind diese (i.d.R. hohe Modernisierungs- und Instandhaltungsausgaben in letzten 5 Jahren, Tätigkeit im Immobilienbereich) gegeben, könnte es Probleme geben. Bei Dir könnte das der Fall sein, da Du als Makler tätig bist plus sanierst (da könnte ggf. sogar eine 10 Jahresfrist vorliegen). Bei normalen Investoren ohne Branchennähe (d.h. keine Steuerberater, Architkten, Makler, Bauunternehmer) sehe ich das normalerweise eher nicht. Das hat aber nichts mit der 10 Jahresfrist lt. § 23 EStG zu tun.
  12. Ich habe MFH-Verwalterverträge mit 4 Hausverwaltungen und einen WEG-Verwaltervertrag mit einer anderen HV (mir gehören dort 85% der MEA), alle Häuser sind in verschiedenen Großstädten Ostdeutschlands plus eine Unistadt. Bei keiner Verwaltung zahle ich für Handwerkerbeauftragung. Meistens wird ja ohnehin nur der Haushandwerker beauftragt. Allerdings mache ich die Handwerkerauswahl und Bauaufsicht bei größeren Bauvorhaben (Fassade, Wohnungssanierung etc.) weitgehend alleine. Bei der WEG-Verwaltung kommt so etwas schon häufiger vor. Allersdings kenne ich dort Zahlungen eher für größere Bauprojekte (ab einigen tausend Euro). Kleinaufträge sollten auf jeden Fall von der Verwaltung ohne seperate Berechnung durchgeführt werden (ich habe praktisch alle ETW ohne Sondereigentumsverwaltung, im Sondereigentum lasse ich mir meist Handwerkerkontakte von der Verwaltung geben und beauftrage die Handwerker direkt, auch um diese kennenzulernen).
  13. Hjalmar, ich weiß nicht wie du auf diese Aussage kommst. Aufteilung hat nach meiner Kenntnis (keine Steuerberatung, allerdings habe ich mich intensiv mit § 23 EStG und den steuerlichen Voraussetzungen für gewerblichen Grundstückshandel beschäftigt) keine Auswirkungen auf die 10 Jahresfrist des § 23 EStG und führt (soweit nicht unwesentlich Modernisierung/Instandhaltung getrieben wird etc.) auch nicht zu einem Neustart der möglichen Fristen beim gewerblichen Grundstückshandel. Trotz verschiedener Teilungen in den letzten 5 Jahren hat dieses bei mir keine Auswirkungen bei mir lt. Finanzamtsauskunft auf Steuerfreiheit lt. § 23 EStG und gewerblichen Grundstückshandel, d.h. ich kann steuerfrei verkaufen. Ich habe nur noch geteilte MFHs und meine noch ungeteilten WGHs sind bis auf eines zu über 70% gewerblich (d.h. da macht die Teilung keinen Sinn).
  14. Das dürften eher 8 Jahre sein, da der Mietspiegel erst mit 8 Monaten Zeitverzug veröffentlicht wird. M.E. liegt hier die eigentliche Begründung für das Vorgehen des Senats. Er weiß m.E. das das Gesetz wahrscheinlich verfassungswidrig ist, allerdings weiß er auch, dass das BVG wohl erst in 2 Jahren entscheiden wird. Bis dahin sinken die Mieten eher und bilden die Grundlage für die kommenden Mietspiegel. Daher: ich vermiete in Berlin nicht mehr regulär. Ich verkaufe alle Einheiten die ich verkaufen kann (muß teilweise noch etwas warten). Bei denen bei denen ich warten muß versuche ich Mieter aus Wohnungen die ich verkaufen will unterzubringen. Schlimmstenfalls vermiete ich möbiliert mit Zeitmietvertrag oder lasse sie vorübergehend bis zum Verkauf leerstehen. Ich empfehle allen MFH-Eigentümern ob in Berlin oder Bundesgebiet so schnell wie möglich die Häuser aufzuteilen. Irgendwann wird das nur noch mit sehr großem Zeitverzug möglich sein (siehe Berlin, aber vielleicht nicht ganz so extrem in München). Soll dieser Senat doch sehen, wo die Mietwohnungen bleiben (ich könnte noch 3 DG-Wohnungen ausbauen, forget it). Sozialismus hat noch nie funktioniert.
  15. Das war es. Selbst wenn diese Maßnahmen, wie von mir erwartet, als verfassungswidrig vom BVG verboten werden, wird durch Zeitablauf und die Mechanik des MIetspiegels auf absehbare Zeit die Vermietung in Berlin unattraktiv. Ich werde dort nicht mehr neu vermieten, sondern verkaufe jede freiwerdende Wohnung (bzw. bitte Mieter aus einem steuerlich bereits außerhalb der 10 Jahresfrist befindlichem Haus dort hinzuziehen). Schlimmstenfalls (aber eher unwahrscheinlich) vermiete ich möbiliert. Soll der Senat doch sehen,wo er die Mietwohnungen herbekommt, ich habe in Berlin alles (und auch sonst fast überall) vor einigen Jahren aufgeteilt. https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsnot-in-der-hauptstadt-berliner-senat-beschliesst-mietendeckel-eckpunkte/24468400.html
  16. Leider geistern hier viele Ansichten herum (gab letzt mal ein Urteil des LG Berlin, was mich viel Aufklärungsarbeit gekostet hat, da es kaum einer richtig gelesen hatte.). 1. Wie Ekki schreibt: bei Verträgen vor 2004 gilt immer die 50% Regel 2. Ab 2004 zählt die Ausrichtung und Lage des Balkons oder der Terrasse. Es kommt hier nur dann auf die mögliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter an, wenn es nicht zu einer Neuberechnugn der Wohnfläche kommt bzw. die mögliche Abweichung kleiner als 10% der Wohnfläche ist bzw. die Balkonberechnung explizit geregelt wurde. Gründe können sein: Mieterhöhung (der Mieter kann normlerweise nicht einen Neuansatz der Fläche vereinbaren). 3. Falls die Punkte unter 2. nicht mehr anwendbar sind (bzw. wenn man korrekt bei der Neuvermietung vorgeht) gilt: 50% sind nur anwendbar, wenn der Balkon eine gute Ausrichtung (z.B. zur Südseite) und/oder eine ruhige Lage hat (d.h. hochwertig ist). 50% können auch gelten, wenn dieses ortsüblich ist (in Berlin hat das LG entschieden, dass nicht die allgemein bei Privatvermietern üblichen 50% bei weniger hochwertigen Balkonen gelten, sondern sich eine derartige Üblichkeit nicht feststellen ließe. Ansonsten können nur 25% angesetzt werden (z.B. Balkon an lauter Straße mit Nordausrichtung) oder fehlende Verkehrsitte. https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/wohnflaechenberechnung-balkon/ https://www.anwalt.de/rechtstipps/lg-berlin-keine-oertliche-verkehrssitte-balkone-mit-ihrer-flaeche-zu-beruecksichtigen_138991.html
  17. Wo hast Du die 7,2 Euro gefunden? Ich werde mich voraussichtlich nicht an ein derartiges "Gesetz" halten, da es klar verfassungswidrig ist. Lt. wissenschaftlichem Dienst des Bundestages und der internen Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen darf ein Bundesland nicht die Miethöhe festlegen, da dieses Bundesrecht (BGB ist). Da wird die Justiz der Stadt Berlin viel zu tun bekommen, bei all den Klagen......Schaun wir mal bis das BVG entscheidet. https://www.tagesspiegel.de/berlin/unveroeffentlichtes-senatspapier-darf-berlin-die-mieten-deckeln/24096236.html https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=2ahUKEwjYs8agtufiAhVC-qQKHdjWDo4QFjAAegQIABAC&url=https%3A%2F%2Fwww.bundestag.de%2Fresource%2Fblob%2F592066%2F409b80b8bd9764f047a54e923b7c0ab3%2Fwd-3-029-19-pdf-data.pdf&usg=AOvVaw2K5ikHsJnkLpKT-2MjUcL1
  18. Es gibt noch kleine Orte im Osten Berlins, wo man noch relativ preiswert Wohnungen kaufen kann. Da wird es dann eher dörflich (z.B. Gründheide, Rüdersdorf etc.). Da kann man teilweise noch deutlich unter 2000 Euro/qm kaufen. Die Mieten sind in der Neuvermietung auch o.k. Allerdings wird der Markt dort auch immer enger und teurer. Acuh ist die Anbindung mit ÖPNV teilweise sehr schlecht (dafür Lage direkt an Autobahnring, also für Autofahrer o.k.). Vorteilhaft ist das teilweise Fehlen jeglichen Mietspiegels, Mietpreisbremse etc. Hier kann man also (noch) die Marktmiete nehmen. Insgesamt würde ich aktuell aber keinem zum Kauf von Immobilien zur Vermietung raten. Die Preise sind eigentlich überall so hoch, dass sie sich nur bei echten Marktmieten (also wie im Neubau ab 12 EUro pro qm) rechnen würden, die läßt die Politik allerdings nicht zu.
  19. Ich habe ein kleines MFH gekauft, welches viele Investoren vorher verworfen hatten, da alle (Bauordnungsamt, Feuerwehr, Verkauf betreibende Bank) davon ausgingen, dass der Zweite Rettungsweg nicht möglich sei (DG war 15 Jahre vorher schwarz ausgebaut worden) ohne eine Brücke zu bauen (Kosten 80.000 Euro), damit ein Feuerwehrfahrzeug auf das Grundstück kommen konnte. Ich habe mir das Haus (7 Einheiten) trotzdem angesehen und mit den Anforderungen der Bauordnung verglichen. Es stellt sich heraus, dass auf der Rückseite die Feuerwehr mit ihren Leitern ohne weiteres zu den DG-FEnstern kommen konnte (ich glaube der DG-Boden war weniger als 6 oder 7 m höher als der Erdboden hinten vs. 8 m vorne, die anderen hatten anscheinend nur vorne gemessen). Ich habe dann zwei Ortstermine vor Kauf gemacht: 1. Mit Mitarbeiterin Bauordnungsamt. 2. mit der gleichen Dame und Chef der lokalen Feuerwehr. Nachdem ich das o.k. hatte (der Feuerwehrhauptmann war übrigens unglücklich, dass er seine neue Brücke nicht bekam), habe ich das Haus gekauft. Was ich sagen möchte ist einfach: Prüfe die Vorschriften, vielleicht findest Du ein ausreichend großes Fenster (kann ja auch straßenseitig sein) oder irgendeine andere Lösung, welche die Vorschriften der jeweiligen Bauordnung erfüllt. M.E. ist es komisch, dass die Feuerwehr mit einem Fahrzeug unbedingt an das Haus heranfahren muß (kenne ich aus Bauordnungen nicht, obgleich ich eine ganze Reihe geprüft habe). M.E. geht es nur um die Rettung der Bewohner. Wenn dieses mit Leitern möglich ist, dann reicht das m.E. (keine Rechtsberatung etc.) . Ansonsten solltest Du m.E. den Notausgang mit einem Ständerbalkon kombinieren, dann hat das ganze doch einen gewissen Nutzen.
  20. Zum Verkauf in Berlin rate ich ohnehin jeden. Die Preise sind einfach sensationell gut und die Regulierung (Milieuschutz, Mietspiegel, Mietpreisbremse und jetzt auch der meiner meiner Meinung nach verfassungswidrige geplante Mietenstopp) wird immer härter. Als mahnendes Beispiel sehe ich immer den Verfall der Altstadt von Lissabon und die DDR vor Augen. Hinzu kommt, dass eine mögliche Grün-Rot-Rote Regierung (sehr wahrscheinlich m.E. nach der wohl in kürze anstehenden Bundestagswahl) den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren abschaffen dürfte (fordert die SPD schon seit gefühlten Ewigkeiten). Spätestens wenn sich eine derartige Maßnahme abzeichnet, werden die Preise deutlich einbrechen.... Ich verkaufe deshalb in Berlin alle aus der 10 Jahresfrist herausgefallenen Immobilien (12 Wohneinheiten, 2 bereits verkauft). Leider kann ich das Gros meiner dortigen Bestände und noch nicht verkaufen.....(gilt leider auch für Bestände außerhalb Großraum Berlin).
  21. Das Fehlen eines Mietspiegels finde ich super, da diese nicht das Marktgeschehen abbilden, sondern m.E. gezielt manipuliert werden, um den Mietanstieg zu bremsen. Du kannst übrigens den Mietspiegel von vergleichbaren Nachbargemeinden anwenden (sollte aber in der Nähe sich befinden und ähnliche Größe etc. aufweisen). Sonst gibt 2 Möglichkeiten: 1. Vergleichswohnungen: diese bekomme ich normalerweise von meinen Hausverwaltungen (ggf. fragen die auch mal einen Kollegen) oder von meiner Vermietungsmaklerin. In 90% der Fälle bekomme ich so Vergleichswohnungen in ausreichender Qualität bzw. falls die Qualität nicht so toll ist (d.h. nicht voll vergleichbar) versuche ich es trotzdem und der Mieter akzeptiert die Erhöhung). 2. Falls es keine Vergleichswohnungen in gerichtsfester Qualität gibt und der Mieter auch nicht meinen ersten Versuch akzeptiert, beauftrage ich normalerweise einen Gutachter (einfach googlen und anrufen). Dieses Privatgutachten stellt die formale Voraussetzung für eine Mieterhöhung dar und kostet meist 1000 bis 1500 Euro (lohnt sich gerade bei großen Wohnungen). Vor Gericht wird in so einem Fall ein weiterer Gutachter beauftragt (kostet dann leicht über 3000 Euro)..... Ich finde diese beiden Möglichkeiten viel schöner als den Mietspiegel. Da sind die Mieten normalerweise viel niedriger....
  22. Bis 2018 habe ich mit veralteten Mietspiegeln (Magdeburg und Frankfurt Oder) auch noch Mieterhöhungen erfolgreich begründet. Allerdings hat mein Magdeburger Anwalt für einen anderen Eigentümer vor dem LG Magdeburg einen entsprechenden Prozess verloren. Daher Vorsicht mit auf diese Begründung gestützten Klagen (gerade auch in Magdeburg) . Die Sache läuft wohl noch vor dem OLG oder BGH https://rsw.beck.de/aktuell/meldung/lg-magdeburg-auf-20-jahre-alten-mietspiegel-gestuetztes-mieterhoehungsverlangen-unwirksam
  23. Es sind übrigens damals sehr, sehr viele Esel pleite gegangen, auch wenn sie damals billig gekauft haben. Ich habe selbst in Berlin 2009 ein MFH zu gut 600 Euro pro qm von einem Schweizer gekauft. Er hatte das Haus 2006 preiswert für 850 Euro aus der Insolvenz gekauft (deutlich unter Substanzwert). Das Haus war damals ganz klar kein Selbstläufer. Mein Vorgänger hatte diverse Zwangsräumungen (die Leute zahlten bei dem damaligen enormen Leerstand viel schlechter als heute). Irgendwann (ca. 2008) verlor er alle seine Berliner Immobilien an die Bank/Zwangsverwaltung. Übrigens bekam man damals (nach 2008) im Gegensatz zu heute nur mit mindestens 20 % EK plus Nebenkosten vernünftige Kreditangebote. Esel konnten also meist auch nicht 8 oder 9 MFH kaufen (da brauchte man locker mehr als 1 Mio Euro EK). Heute freue ich mich über Verkaufspreise von teilweise deutlich über 4000 Euro qm. Wie da ein Käufer trotz der bekannten Probleme wirtschaftlich klar kommen will ist mir schleierhaft, aber auch nicht mein Problem...... Über die bei Immobilien vorkommenden Probleme (teilweise warte ich schon 5 Jahre auf die endgültige Baugenehmigung, Schwamm, Drogensüchtige Mieter,Pfusch am Bau, Illegale Kettenuntervermietung bei nicht zahlenden Gewerbemietern) könnte ich Bücher schreiben (alles erlebt, wobei mir letzteres bei einem anderen Haus einen sehr guten Kaufpreis ermöglicht hat). Ich glaube 95% der Leute hier im Board können sich gar nicht vorstellen, welche Probleme man mit Immobilien haben kann..... Aber die meisten hier wollen sich ja wie ich hauptberuflich um ihre Immobilien kümmern (ich habe übrigens im Regelfall Hausverwaltungen vor Ort).
  24. Ich teile Hjalmars Feststellung, dass man die Immobilien in heißgelaufenen Märkten verkaufen sollte. Der Artikel ist ein erneuter Hinweis auf die für Vermieter wesentlich ungemütlicher werdende Gesetzgebung und Rechtssprechung (es gibt BGH Urteile insbesondere zu Schönheitsreparaturen, die jegliche Vermietung wirtschaftlich extrem erschweren; allerdings haben die Mietervereine noch nicht soweit ihr Augenmerk gerichtet). Egal welche Partei an der Regierung ist, es wird ungemütlich (Miethöhe, Auflagen Energieeinsparung, Umlegung Modernisierung, Bauvorschriften etc. etc.). Auch von daher, wer kann, sollte m.E. seine Schulden durch Objektverkäufe soweit drücken, dass ein durch die zu erwartende Regulierung und mögliches Überangebot aus Neubau ausgelöster Preisrutsch nicht zu Problemen führt. Darüber hinaus empfielt es sich m.E. auch Geld außerhalb deutscher Wohnimmobilien zu investieren. In der Sache halte ich übrigens die rückwirkende Strafbarkeit für bereits abgeschlossene Verträge für eher unwahrscheinlich. M.E. wird diese Regelung eher nach Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Verträge betreffen.
  25. Es könnte durchaus interessant sein, einen solchen Tausch vorzunehmen, da sich hierdurch die Abschreibungsbasis erhöht: Annahme: Du hast 500.000 gezahlt. Abschreibungsbasis 400.000, 40 Jahre Afa, da Altbau vor 1924, d.h. 10.000 Euro Afa p.a., Neukauf: Abschreibungsbasis 1.000.000, 40 Jahre Afa, d.h. 25.000 Euro Afa p.a., d.h. 15.000 Euro p.a. mehr Afa, d.h. ca. 7000 Euro Steuerersparnis. Voraussetzung ist natürlich, dass man die Nebenkosten wieder durch einen günstigen Neukauf hereinholt.
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