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Andreas

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  1. Es gibt von den Mietern monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Bei Vollvermietung sollte - falls die Vorauszahlungen stimmen - nicht zu einer Eigenkapitalbindung kommen. Im Allgemeinen werden kleinere Summen für Nebenkosten gebunden, da häufig die Vorauszahlungen noch nicht alle Kostensteigerungen enthalten. Insoweit ist ein Blick in den alten Nebenkostenabrechnungen hilfreich (kann man Nachzahlungen und aktuelle Vorauszahlungen entnehmen).
  2. Am Besten machst Du eine langfristige Steuerstrategie. Das nachfolgende soll keine Steuerberatung sondern nur meine Meinung sein. Spricht mit einem StB. Je nach der Objektsituation (Zustand, Sanierungsgebiet oder Denkmalschutz) und Deinen persönlichen Zielen (Händler, Bestandshalter mit langfristigem oder schnellem Wachstum) würde ich sehr unterschiedlich vorgehen. Falls das Objekt im Sanierungsgebiet/Denkmalschutz liegt/handelt würde ich alles gleich zu Anfang machen, damit Du eine gute Miete bekommst. Falls Du schnell wachsen möchtest (wenige EK und Ziel einer schnellen Nachbeleihung) und das Objekt in sehr schlechtem Zustand ist, könnte eine Komplettsanierung interessant sein, weil Du sonst ohnehin leicht über die 3 Objekt-Regel stolperst. Ich persönlich hatte bei meinen Immobilien immer erst nur das nötigsten (15%) gemacht und den Rest (d.h. auch Modernisierungen) über einen längeren Zeitraum gestreckt (Ausnahme: 2 Häuser mit Sanierungsgebiet/Denkmalschutz). Dabei war ich in der Lage einen Teil der Modernisierung in den ersten 3 Jahren zu machen und den Rest dann nach über 5 Jahren. Alles Gute, aber Steuern und Immobilien ist wirklich ein sehr weites Feld mit vielen Fallstricken.
  3. Deine Ansichten teile ich fast vollumfänglich. Ich befürchte als ein mögliches Szenario ebenfalls einen (realen) Crash der Immobilienpreise. Dieser mag in den A-Städten heftiger als anderswo sein. Allerdings würde ich das Risiko nicht auf 30 bis 50% begrenzen und mit dem Nachkauf erst mal warten. Der Crash bei Ostimmobilien führte selbst in Berlin zu Preisrückgängen von 60% bis 80% (z.B. von 3000 Euro/qm auf 800 Euro bei Neubau). In Orten wie Magdeburg, Leipzig, Halle, Chemnitz etc. waren die Rückgänge teilweise noch schlimmer, wobei die Liquidität gänzlich verschwand (d.h. man konnte eine Zeitlang dort praktisch nicht verkaufen, habe ich leider nicht mehr nutzen können). Von der Pampa möchte ich hier nicht sprechen. Dort kamen/kommen die Preiserholungen erst jetzt (im letzten Jahr wurden mir in einer Kleinstadt in MP ca. 10km von der Ostseeküste entfernt ein WGH-Neubau-Ensemble (ca. 50% mit Umnutzung beseitigbarer Leerstand) mit 5000qm für 2,5 Mio. Euro angeboten, der prominente Besitzer dürfte in den Neunzigern m.E. 10 bis 15 Mio. Euro bezahlt haben. Never catch a falling knife
  4. Ich befürchte ebenfalls den weltweiten Reset nahezu aller Währungen, da die Notenbanken an Ihre Grenzen stoßen. Fraglich ist wie sich dieser Reset gestaltet (evtl. kommt zunächst eine Deflation bevor die Hyperinflation zuschlägt). Ein Herauswachsen aus den Schulden halte ich mittlerweile für ausgeschlossen. Spannend wird es nach dem Reset. Es wird m.E. wie nach 1923 oder 1948 zu massiven Vermögensabgaben kommen, um die armen Finanzvermögenshalter (die "Armen" haben ja meist nur Finanzvermögen) teilweise zu entschädigen. Interessant ist in diesem Zusammenhang die Folge der Hyperinflation 1923: es kam zu massiven Abgaben während gleichzeitig die Mieten eingefroren wurden. In der Folge verfielen die Preise für MFH, so daß viele Eigentümer ihre Häuser verloren. Diese Häuser bildeten einen Grundstock für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften (mit dem damals von staatlicher Stelle vorangetriebenem Wohnungsbau, da Private nicht mehr bauen konnten). Ein ähnliches Szenario könnnte ich mir angesichts der zunehmenden sozialistischen Stimmung im Westen (Pikettty läßt grüßen, obgleich die Analyse trotz guter Datenaufbereitung schwach ist) diesmal auch vorstellen, wobei selbstgenutze Häuser wohl verschont bleiben. Es wird m.E. härter als 1948. Vor diesem Hintergrund möchte ich mein Vermögen breit diversifizieren: Immobilien, Aktien, Liquidität wie z.B. Bundesanleihen und pyhsisches Gold jeweils am Besten in Europa, Nordamerika und Asien.
  5. Leipzig wäre mir nach wie vor zu riskant, da der Leerstand immer noch recht hoch ist und die Preise dafür zu hoch sind.Die Entwicklung hängt halt sehr stark an ein paar Großinvestitionen (wie geht es mir BMW; Porsche, DHL weiter...). Wo in Pankow bist Du aktiv? Ich habe zwei Häuser im Weißensee (Grenze PB). Um Gerüchten entgegen zu wirken (ich wurde zweimal angeschrieben): Ich bin nicht A. Sell und kenne diesen nicht (das Buch habe ich vor ca. 1 Jahr gekauft und schätze es inhaltlich, wobei es etliche Unsauberkeiten gibt, der Stil na ja). Mir hat vor etlichen Jahren das Buch von Rolf Elgeti sehr geholfen (ist zwar schon ca. 10 Jahre alt, aber die Logik bzgl. Standortwahlkriterien ist immer noch aktuell.
  6. Ich stimme Dir in vielen Punkten zu (Gesundheit und Familie ist sicherlich wichtiger als Vermögen). Das passive Einkommen war immer mein Ziel. Heute liegt dieses wesentlich höher ist als mein letztes Arbeitseinkommen. Allerdings habe ich im Schnitt nur Faktor 7 auf Basis der heutigen Mieten inkl. Kaufnebenkosten und Sanierung bezahlt, so daß ich über 10% Gesamtkapitalrendite habe. Insoweit war es die perfekte Anlage (genauso wie in den Jahren vorher Aktien, da diese damals stark unterbewertet waren (Ausnahme: Ende der 1990er/Anfang 2000, in denen ich allerdings fast neutral positioniert war). Allerdings ist die Lage heute eine andere. Ich gehe zwar auch von einem Anstieg in den nächsten zwei oder drei Jahren aus (Annahme: EZB hält Zinsen niedrig). Allerdings sollte der Anlagehorizont bei Immobilien in D aufgrund der Steuern deutlich über 10 Jahre sein. Die Masse strömt heute in Immobilien. Der Crash wird daher heftig sein.
  7. Ich warte noch darauf, daß meine erste ETW, gekauft in 1996 kurz nach dem Studium im östlichen Umland von Berlin mit Blick auf einen kleinen schiffbaren Fluß, den Kaufpreis von gut 2000 Euro pro qm wieder erreicht (aktueller Wert ca. 1500 Euro pro qm). M.E. wird dieses real (wahrscheinlich auch nominal) nie mehr der Fall sein. Richtiger Zeitpunkt zum Einstieg: 2002 bis 2010. In Berlin konnte man in diesem Zeitraum verläßlich sanierte MFH (ich rede von praktisch alles neu: Fassade, Dach, Fenster, Bäder, Heizung meist auch Stränge, Elektrik etc.) für ca. 600 Euro pro qm kaufen (naja nach 2008 wurde des schwerer, aber ging im Wedding und ähnlichen Gegenden noch bis 2010, max 2011). Heute kann man entsprechende MFH praktisch nicht mehr für unter 2000 Euro pro qm kaufen. Seit Ende 2012 habe ich mein letztes MFH gekauft, die Preise wurden mir selbst in Städten wie Magdeburg zu hoch. Ähnlich ist die Situation in HH (ich erinnere mich daran, das Mitte der 90er teilweise MFH bereits zum Faktor 10 im Freiverkauf zu kaufen waren)- Richtiger Zeitpunkt zum Exit???? Ich würde in Berlin gerne die eine oder andere meiner Immobilien verkaufen, wenn dieses bereits heute steuerlich möglich wäre, auch wenn ich für die nächsten 2 Jahre noch einen weiteren Preisanstieg erwarte/erhoffe. Hintergrund ist, daß ich praktisch mein gesamtes Vermögen in Immobilien angelegt habe. Zur Zeit haben wir ein einmaliges Zusammentreffen positiver Faktoren für Immobilien: 1. Historisch einmalig niedrige Zinsen 2. Rekord Zuwanderung 3. Abbau der teilweise aus den 1990ern vorhandenen Leerstände in den großen deutschen Städten. Mögliche negative Faktoren für Immobilien 1. Starker Zubau (endete bisher in jedem Land der Welt mit dem Zusammenbruch des Marktes. Ausnahme: China bisher) 2. Energieeinsparprogramme der Regierung (im Bundesumweltministerium phantasieren sie über Nullenergiehäuser im Bestand, da die CO2-Einsparungen in der Industrie nicht ausreichen). Die Kosten hierfür dürften auf Mieter nur zu einem kleinen Teil umlegbar sein 3. Demographie: Wir werden in D, falls es nicht zu weiterer, massiver Zuwanderung wie im letzten Jahr kommt, einen deutlichen Rückgang der Bevölkerung haben. Hieraus dürfte ein erheblicher Leerstand inkl. Preisrückgang resultieren (der Effekt geringerer Haushaltsgröße dürfte in ein paar Jahren sich stark reduzieren). Vor diesem Hintergrund würde ich persönlich nie mehr praktisch alles auf Immobilien setzen, wenn ich heute vor der Entscheidung stehen würde. Als Beimischung ist es sicherlich auch bei den gegenwärtig hohen Preisen o.k, aber bei den meisten Deutschen ist mit dem Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung bereits eines ausreichende Exposure vorhanden.
  8. Es gibt sehr viele tausend früher wohlhabende Deutsche, die mit Immobilien ihr gesamtes Vermögen verloren haben. Immobilien auf dem flachen Land sind (ausserhalb BW und BY) fast überall nur noch kleine Bruchteile der Baukosten wert (Beispiele: Südl. Niedersachsen, Nordhessen, MP, ). Ähnlich sieht es in Teilen Duisburgs, Gelsenkirchen etc. aus. Nach dem Wiedervereinigungsboom sind große teile des westdeutschen Bürgertums mit Ostimmobilien große Teile des Vermögens los geworden (der bekannteste Fall ist der dadurch ausgelöste Selbstmord des ehemaligen Daimler-Benz Finanzvorstands Liener). Vorsicht: Nach jedem Boom kommt der Bust!!
  9. Ich fahre normalerweise auch einen zunächst freundlichen Kurs. Bei renitenten (Gewerbe-) Mietern sende ich allerdings auch gern mal einen Mahnbescheid. Da die Mieter die Kosten bezahlen müßen, zahlen sie erfahrungsgemäß dann besser (geht allerdings nur, wenn die Wohnung o.k. ist).
  10. Käselow kurz gegoogled. Also ein Makler. Lt. Homepage hatte er in 2014 über 100 Einheiten. In dem Alter 29/30 schon eine tolle Leistung.
  11. Vor ein paar Jahren konnte man ohne Probleme selbst in Berlin zu weniger als 600 Euro pro qm tadellose Altbauten kaufen (Nachwehen des Ostimmobilienbooms). Ich habe meist für 300 bis 500 Euro pro qm in guten größeren ostdeutschen Städten gekauft. Mit 3 bis 4 Mio. Volumen konnte man ggf. 100 Einheiten kaufen. Entsprechend niedrig war das Eigenkapital bei vielen. Es gibt übrigens (nach 2008 weniger, heute wieder viel mehr) genug Banken, die Immobilien nachfinanzieren. Kauft man da unter Marktpreis mit einem variablen Kredit und finanziert später nach hat man ggf eine 300% oder 350% Finanzierung (wobei da schon ein paar Jahre Immobilienboom dazwischen lagen....). Es gibt übrigens insbesondere in Berlin viele Anleger die mit wenig Eigenkapital in den letzten Jahren etliche hundert Einheiten gekauft haben, meist ohne großes Aufsehen, hier einge etwas lautere Vertreter: http://www.eb-group.net/immobilien/unternehmen/unternehmensentwicklung.html http://www.maehren-gruppe.de/unternehmen Herr Käselow ist so außergewöhnlich nicht.....
  12. Hallo Dre, die meisten Investoren und Banken bevorzugen Wohn- vor Gewerbeimmmobilien. So gibt es viele Institutionen die reine Gewebeimmobilien bzw. mehr als 20% Anteil nicht finanzieren. Hintergrund ist das mit Gewerbeimmmobilien verbundene deutlich höhere Risiko: 1. Büro: hier sind die Anforderungen der Mieter in den letzten Jahren stark angestiegen. Teilweise ist eine Revitalisierung so teuer, daß viele Eigentümer darauf verzichten und lieber umnutzen/abreißen. Nach meiner Kenntnis einer großen Umnutzung (reines Bürogebäude, Weststandard aus den 80ern, Mieter waren Behörden) sind hier etliche Jahresmieten erforderlich (kann bei vorhandenen Schulden schwierig werden zu finanzieren). 2. Retail: hier sind die Flächen in den letzten Jahren stark angestiegen. Die großen LEH-Retailer mieten nicht mehr unter 1000 qm. Der Wert hier liegt i.d.R. im Mietvertrag (Ausnahme: Innerstädische Ladenflächen). 3. Logistik: stark wechselnde Anforderungen. Dagegen sind die Anforderungen im Wohnungsbereich nur geringen Änderungen unterworfen (o.k. alle 10 bis 20 Jahre sollte man das Bad erneuern, auch die Elektrik muß nachgerüstet werden) und die Nachfrage ist relativ gut prognostizierbar. Ich persönlich habe lediglich ein Hauptgewerbeobjekt (80% gemessen an der Nettokaltmiete, Rest Wohnungen) in einer Toplage (Restaurant plus Arzt direkt am Haupteingang der Hauptsehenswürdigkeit einer Stadt mit 200.000 Einwohnern), ansonsten dominiert klar der Wohnanteil. Den meisten Ärger hatte ich aber in den letzten Jahren mit den Gewerbemietern....... Vor diesem Hintergrund kann ich Jedem nur raten zunächst Wohnobjekte zu kaufen. Gewerbeobjekte sind wirklich für Fortgeschrittene, die den Markt gut beurteilen können, Erfahrung haben und Ärger vertragen........
  13. Andreas

    Spekulationsfrist

    Vorsicht. Das Thema Gewerblicher Grundstückshandel ist mit Tretminen bestückt: In einzelnen Ausnahmefällen besteht die Steuerbarkeit noch bei weit über 10 Jahren Haltedauer: Von dieser Zehnjahresfrist gibt es allerdings eine Ausnahme: Werden kontinuierlich Grundstücke gekauft und verkauft, führt die Tatsache einer zehnjährigen Besitzdauer allein nicht dazu, dass die Veräußerung der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnen ist (BFH X R 108/90 ). Auf jeden Fall muss bei einem zeitlichen Abstand von 20 Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung die Einbeziehung eines Objekts in den gewerblichen Grundstückshandel verneint werden (BFH, Urteil v. 11. 12. 1996 - X R 241/93 [AAAAB-38736] ). Keine Steuerberatung. Bitte Steuerberater konsultieren.
  14. Andreas

    Spekulationsfrist

    Zu eins es kommt darauf an (ggf. gewerblicher Grundstückshandel in seltenen Ausnahmefällen, wie Erweiterung in letzten 5 Jahren bei mehr als 3 Verkaufsobjekten, keine Steuerberatung. Bitte Steuerberater konsultieren. Fallstricke existieren bei all diesen Themen, bitte guten Steuerberater konsultieren. Dieses Thema beherrschen nur wenige StBs außerhalb der großen und mittelgroßen WPGs. Nach meinem Kenntnisstand prüft das Finanzamt die Bewertungen insbesondere bei verbundenen Personen recht gründlich (d.h. Mondpreise sind eher schwierig möglich). Ansonsten fallen mir auch keine anderen Optionen ein. Ich denke die Hauptvor- und Nachteile passen auch. Wahrscheinlich machen nur Option 1 oder 3 Sinn. Die Option 2 macht glaube ich kaum einer, da die Vorteile ggü. Option 3 nicht/kaum vorhanden sind (meist wird eine GmbH & Co. KG gemacht). Problematisch ist natürlich die Steuebelastung beim späteren erneuten Verkauf.
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