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Andreas

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Posts posted by Andreas


  1. Am 30.8.2019 um 21:02 schrieb Furzi:

    Richtig, andere Hauptstädte sind immer auch die unangefochtenen Wirtschafts-, Kultur- und Wissenschaftszentren ihres Landes - das fehlt Berlin. In Frankreich ist alles auf Paris ausgerichtet, in England alles auf London... da wird Berlin nie hinkommen, weil Deutschland föderalistisch ist und alles viel dezentraler gestaltet als in anderen Ländern.

    Sicher, Berlin wird für Deutschland nie die Bedeutung wie London oder Paris für UK oder F haben. Allerdings war Berlin bis zur Teilung wirtschaftlich wesentlich bedeutender. Bis zur Deutschen Einigung (1871) war Deutschland sehr föderal organisiert. Berlin war eine Stadt wie jede andere. Nach der Einigung wuchs Berlin kräftig und konnte sehr viele Firmen anlocken.  Alle Großbanken (Dt. Bank, Cobank, Dresdnerbank, wurden neugegründet, früher war das Bankwesen eher in Frankfurt, wie heute), die größte Versicherung (Allianz, in München gegründet), die beiden führenden Elektrokonzerne (AEG und Siemens, beide in BErlin entstanden) und zahlreiche weitere Großunternehmen (Borsig, Shell etc. etc.) und praktich alle großen (Zeitungs-) Verlage hatten ihre Zentrale in Berlin. Aufgrund der Teilung sind die große  Zentralen alle nach Westdeutschland verlegt worden.

    Perspektivisch wird diese Entwicklung nicht komplett rückgängig gemacht werden. Allerdings ist absehbar, dass die wirtschaftliche Bedeutung Berlins stark wachsen wird. Berlin ist die Digitalhauptstadt in D, in Europa war in den letzten Jahren nur London bei VC erfolgreicher. Immer mehr Firmen in den Bereichen Medien (Musik, Verlage) verlagern  immer mehr Aktivitäten nach Berlin. Auch ausländische Firmen und viele Dienstleister siedeln ihre (deutschen) Zentralen nach Berlin. Da die Bedeutung  dieser Bereiche immer mehr zunimmt dürfte Berlins wirtschaftliche Bedeutung in den nächsten Jahren weiter stark wachsen (gebremst wird sie nur von der unfähigsten Landesregierung und Verwaltung in Deutschland). Hinzu kommen dann Lottogewinne wie möglicherweise Tesla. Insoweit ist längerfristig eine auch wirtschaftlich führende Rollle Berlins wie vor dem 2. Weltkrieg durchaus denkbar.

    Kulturell (diverse Opernhäuser, Theater, umfangreichste deutsche Museumslandschaft, eines (das?) der weltbesten Orchester) ist Berlin in Deutschland ohnehin unangefochten.

    Wenn man dann die relativ geringe Bevölkerungszahlt des Großraums Berlins mit nur 4 bis max. 4,5 Mio. Einwohnern nimmt (nur wenig mehr als in Hamburg mit gut 3 Mio. und München mit knapp 3 Mio.) kann man das wirtschaftliche Aufholpotential Berlins ermessen.

    Full Dislosure: Ich verkaufe aktuell einen (kleinen) Teil meiner Berliner Immobilien.

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  2. Prüfe als erstes die Teilungserklärung. Dieser solltest Du die Lage des Stellplatzes entnehmen können. Allerdings kommt es nicht selten vor, dass Stellplätze lt. Teilungerklärung und auch Grundbuch existieren, aber nicht angelegt wurden. Hier bestehen, falls nicht explizit in der Teilungserklärung ausgeschlossen, möglicherweise Herstellungsansprüche gegen die WEG, d.h. du könntest in diesem Fall von der WEG verlangen auf Kosten der WEG dir diesen Stellplatz anzulegen. Allerdings würde ich den Fall kurzfristig nach Kauf prüfen lassen. Solche Prozesse können recht teuer werden

    https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/erstmalige-plangerechte-herstellung-des-gemeinschaftlichen-eigentums-und-die-frage-von-treu-und-glauben-3103025


  3. Am 6.11.2019 um 11:53 schrieb Andreas:

    5. Die freiwerdenden Mittel werde ich in anderen Assetklassen insbesondere im Ausland anlegen.

    Der Punkt war nicht so sehr ausländische Werte zu kaufen und dann im Inland zu halten, sondern einige Vermögenswerte ins Ausland zu verlagern und dort breit über alle wesentlichen Assetklassen und Regionen zu investieren. Da sind leider die Gebühren deutlich höher als bei Deutschen Direktbanken. Wobei ich sehr interessiert bin an nicht Euro-Direktbanken mit akzeptabler Reputation und Einlagensicherung etc. Vielleicht hat hier jemand Erfahrungen.

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  4. vor einer Stunde schrieb KFleischer:

    Ich glaube, dass Äußerungen dieser Art nur dazu dienen sich selbst und anderen einen wohligen Schauer über den Rücken zu treiben. Wenn nichts passiert hat man nichts verloren und wenns passiert kann man sagen "Hab ich doch gesagt".

    Ich denke nicht, dass in den nächsten 10Jahren wirksame Regelungen (d.h. welche die vor Gericht bestand haben) getroffen werden, die Immobilien als Investment uninteressant machen. (Für mich ist alles >Faktor 12 eh kein gutes Investment)

    Falls ihr ernsthaft glaubt, dass obiges so eintritt, dann müsst ihr auch Butter bei die Fische geben und konkret Schritte unternehmen (Aufteilen, abverkaufen, Rücklagen bilden etc). Die meisten reden aber nur machen aber nix.

    Butter bi die Fische (platt):

    1. Ich habe alle MFH bis auf ein kleines aufgeteilt, in einem weiteren Fall werde ich die Aufteilung kurzfristig abschließen. 2 WGH teile ich aufgrund des hohen ANteils von Gewerbe (größer 70%) ebenfalls nicht auf.

    2. In Berlin verkaufe ich alle Immobilien, bei denen ich das steuerlich machen kann (aktuell 12 Wohnungen (inkl. bereits verkaufter EInheiten), nach Abschluß sollten meine Liquide Mittel höher sein als meine Gesamtverschuldung).

    3. Ich werde mein Immobilienportofolio so steuerlich möglich in den nächsten Jahren deutlich verringern. Da wir von den Immobilienerträgen leben, kann und werde ich einen Großteil allerdings behalten.

    4. Die Instandhaltung habe ich dieses Jahr bereits deutlich reduziert und werde sie insbesondere in Berlin weiter reduzieren (o.k. bereits laufende Sachen bringe ich zu Ende).

    5. Die freiwerdenden Mittel werde ich in anderen Assetklassen insbesondere im Ausland anlegen.

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  5. vor 3 Stunden schrieb Ralf Richter:

    ich glaube auch, das die meisten Investoren das politische Risiko unterschätzen.

    nach der nächsten Bundestagswahl, die schon bei Bruch der Koalition im Frühjahr stattfinden kann, wird es einen Koalitionsvertrag geben, der weitere Einschnitte für Vermieter beschließt.

    deshalb kaufe ich auch nur Wohnungen bis 1300 Euro/QM, denn die dann benötigten 6- 7 Euro Miete bekomme ich auch bei starker Regulierung.

    wer über etwa 2500 Euro/qm kauft, braucht auf jeden Fall eine Miete von über 10 Euro und ist damit vollkommen darauf angewiesen, dass sich nichts ändert, was extrem risikoreich wäre

    mein Tipp für das Mietrecht in 5-7 Jahren

    Erhöhung im laufenden Mietvertrag nur in Höhe der Inflation, Modernisierungsumlage bei 1-2 Euro

    Neuvermietung max in Höhe Mietspiegel

    Mietspiegelberechnung aus den Veränderungen der letzten 8-10 Jahre

    bei möblierten Wohnungen muss der Möblierungszuschlag einzeln ausgewiesen werden und  bestimmt sich nach einer festgelegten Tabelle für einzelne Möbelstücke

    Grundsteuer teilweise oder ganz nicht umlagefähig

    Die Auffassung teile ich voll und ganz. Als Folge werden die meisten Vermieter versuchen, die Wohnungen an Eigennutzer zu veräußern. Dieses wird zu einem sehr starken Rückgang des Angebots von Mietwohnungen führen. Die Politik wird deshalb versuchen, die Umwandlung von Mdehrfamilienhäusern in WEGs zu verhindern/zu verlangsamen.

    Die sog. Große Koalition hat deshalb vereinbart, die Umwandlung von MFH stark einzuschränken. https://www.spiegel.de/politik/deutschland/mieten-grosse-koalition-beschliesst-neue-mietpreisbremse-a-1282522.html

    Daher sollte man die MFH (bis auf WGH mit hohem Gewerbeanteil) grundsätzlich in ETW aufteilen, solange es noch geht. Die Kosten sind relativ niedrig (insbesondere wenn Pläne vorhanden sind), der potentielle Nutzen ist aber sehr hoch (siehe die Situation in Berlin gegenwärtig, ich freue mich jeden Tag, dass ich meine beiden Häuser dort aufgeteilt habe).

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  6. Ich machen wenn überhaupt nur Staffelmieten in den ersten Jahren und danach Indexmiete. Bei Mietpreisbremse macht Staffelmiete keinen Sinn, dort mache ich generell Indexierung. Um die Mieter zu beruhigen und mir Verwaltungsaufwand zu ersparen verzichte ich mietvertraglich sogar auf Erhöhungen in den ersten Jahren.....


  7. vor 57 Minuten schrieb Jb007:

    Das Steuerprivileg der VVG wird auf kurz oder lang sowieso gestrichen
    hier einige Urteile vom BFH, warum das nicht geht.

    https://www.haufe.de/immobilien/investment/gewerbesteuer-fremdumsaetze-kosten-die-steuerbefreiung_256_494236.html

    Da kann ich nur erkennen, dass der Finanzverwaltung die Privilegierung von VVG nicht gefällt. Den Urteilen kann ich dagegen entnehmen, dass eine reine VVG, d.h. ohne Nebenumsätze aus Mieterstrom, fremden Grundstücken, Waschmaschinenvermietung etc. etc. rechtlich auf der sicheren Seite ist.

    Ich wäre nur vorsichtig, falls der Gesetzgeber die erweiterte Kürzung im Gesetz abschaffen wollte. Diese wurde im Rahmen der Abschaffung der Steuerfreiheit von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen in den 1980er oder 1990ern eingeführt.  Derartige Gesetzesvorschläge habe ich allerdings noch nicht mitbekommen (würde gegen Dt. Wohnen etc. auch nicht viel bringen, da die Buchwerte damals sehr hoch hochgeschrieben wurden und die Gesellschaften meist noch über umfangreiche Verlustvorträge verfügen..). Aber klar, da ist ein Risiko. Daher würde ich immer zweigleisig fahren: VVG und Immobilien in Privatbesitz.

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  8. vor 6 Minuten schrieb Jb007:

    Dann lass es einfach, die Strategie funktioniert nicht... hier sprechen erfahrene Investoren, die mehrere Jahre konstant Vermietererfahrungen haben. Ich weiß nicht, wie die Rechnung für die ganzen Käufer jemals aufgehen soll. Allein die Reparaturen / Mieterwechsel / Modernisierungen etc , die kann man nicht mit den bisschen Überschuss abdecken...

    Aber es ist offensichtlich egal, was ich rede... während erfahrene Leute wie ich auf Noobs wie Dich einreden "Finger weg" fangen die Noobs an zu reden "trotzdem Faktor 20 in Altendorf kaufen" ..

    Macht einfach euer Ding, aber ich kann nur sagen, eure Papierkalkulationen sind für n Arsch, genau wie jede Excel oder jede andere Kalkulation. Die haben mit der Realität nichts aber auch rein gar nichts zu tun. 

    JB hat absolut recht.  Die Leute vergessen alle, dass vor 15 bis 20 Jahren viele tausend "Investoren" mit Immobilien pleite gegangen sind (genauso wie weniger stark Mitte der 1970er und Anfang der 1980er). Damals konnte man mit 70% bis 80% Abschlag vom ursprünglichen Kaufpreis tolle Immobilien in Berlin und vielen anderen Städten kaufen (in der Pampa waren die Abschläge noch höher...).

    Heute kann man die gleichen Immobilien zum teilweise 5 bis 10 fachen verkaufen (ich verkaufe aktuell ein Zehntel meiner Einheiten und gehe davon aus, damit die gesamten beim Kauf gemachtne Schulden zurückzahlen zu können, hoffentlich bleiben die Preise noch etwas auf dem gegenwärtigen Niveau.....).

    Immobilienpreiscrashs kommen halt wie an der Börse alle paar Jahre. Da kann man dann in ein paar Jahren günstig aus der ZV kaufen.....

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  9. Die Analyse kann man auch von einem anderen Standpunkt aus sehen. Im Verkauf führt ein Aufzug zu einem sehr viel höheren Verkaufpreis (insbesondere für höhere Etagen)....

    Es könnte also sinnvoll sein, einen Aufzug anzubringen, dann 5 Jahre die 8% mitzunehmen und dann nach Ablauf der Zeit für den $ 23 EStG (10 Jahre seit Kauf) und den 5 Jahren für den gewerblichen Grundstückshandel die Wohnungen deutlich teurer zu vermieten (setzt natürlich voraus, dass man das MFH vorher geteilt hat). Das ganze hängt natürlich von dem Markt ab. Vielfach kann man dann in guten Märkten wie Berliner Innenstadt leider aufgrund des Milieuschutzes keinen Aufzug neu einbauen....


  10. vor 10 Stunden schrieb JB:

    Interessant... Potsdam hätte danach das gleiche Risiko wie Magdeburg. Bei aller Liebe ist das sicherlich zu hinterfragen

    Ich verkaufe übrigens demnächst einige Wohnungen in Magdeburg

    Die ganze Übersicht ist m.E. für die Tonne und möglicherweise zielorientiert gemacht um die Attraktivitäte der eigenen Bestände in Orten mit hohem Leerstand  zu begründen.

    Magdeburg soll besser als Rostock und Erfurt sein. In Magdeburg habe ich gerade längere Zeit Leerstand gehabt, in Erfurt und insbesondere Rostock kene ich das nicht. Magdeburg hat hat Immoscout bei fast gleicher Einwohnerzahl 5 mal so viele bei Immoscout angebotene Wohnungen wie Erfurt und fast zehnmal soviel wie Rostock...

    Ähnliches Thema mit Eisenach und Görlitz vs. Erfurt und Rostock. Jeder der die Boomstädte Rostock und Erfurt kennt und das mit dem Markt in Eisenach (viel Leerstand, bleibt Opel etc.) und Görlitz vergleicht, wird lachen.

    Ich könnte ähnliche Aussagen zu Potsdam (zu negativ), Leipzig (viel zu positiv dargestellt) und vielen anderen Orten machen.

     

     


  11. Ich habe zu dem Thema Wertentwicklung keine endgültige Meinung, da zu viele Faktoren hier im Spiel sind, die sich teilweise widersprechen:

    Grundsätzlich spricht einiges für einen Preisanstieg, gerade auch bei Altbauwohnungen in der Innenstadt von Berlin:

    1. Es kommen aufgrund der flächendeckenden Einführung von Milieuschutzgebieten kaum noch Altbau-ETW auf den Markt, da das Aufteilungsgeschäft durch § 172 BauGB sehr stark gebremst/de facto komplett ausgebremst wird. Die Bundesregierung plant übrigens weitere Einschränkungen von Aufteilungen.

    2. Auch werden Eigenbedarfskündigungen immer schwerer, d.h. auch hier kommt zukünftig immer weniger Angebot auf den Markt. Berlin plant übrigens den Genehmigungsvorbehalt durch Bezirksämter.

    3. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird in Berlin zukünftig aufgrund von Zuzug, vor allem aber aufgrund des Mietendeckels und der Verschärfung der Mietpreisbremse deutlich steigen. Gleichzeitig bricht der Neubau von Mietwohnungen weitgehend ein. Viele Wohnungsinteressenten die keine Beziehungen haben, werden daher den Kauf von Eigentumswohnungen in Erwägung ziehen müßen.

    Aufgrund des geringen Angebots von Altbauwohnungen und der zu erwartenden Nachfragesteigerung sollten deshalb die Preise für Altbauwohnungen steigen/stabil sein.

    Gegen den Kaufpreisanstieg und für einen Rückgang sprechen die folgenen PUnkte:

    1. das gegenwärtig hohe Preisniveau (liegt aber immer noch deutlich unterhalb anderer Hauptstädte)

    2. mögliche Zinssteigerungen in der Zukunft. 

    3. neue Vorschriften wie ENeV

    4. Konjunktureinbruch: aktuell scheint Deutschland in einer Rezession zu stecken

    4000 Euro ist auch für Weißensee übrigens recht günstig. Bei Immoscout kosten bezugsfreie Wohnungen in Pankow und Weißensee im Schnitt 4800 bis 5200 Euro pro qm (wenigstens wenn ein Balkon vorhanden ist).

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  12. vor einer Stunde schrieb wollodbo:

    Was ich in diesem Zusammenhang sehr spannend finde, ist die Entscheidung und Begründung des Verfassungsgerichts zur verfassungsrechtlichen Prüfung der Mietpreisbremse. Auch wenn der Mietendeckel nochmals weiter in das Eigentum eingreift, glaube ich, dass die Begründung des Verfassungsgerichts auch für seine Rechtmäßigkeit sprechen wird. Sehr spannende Zeiten, in denen wir leben. 

    https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/bvg19-056.html

     

     

    Es gibt zwei Angriffspunkte die für eine Verfassungswidrigkeit sprechen:

    1. Die Eingriffe widersprechen inhaltlich massiv gegen den Schutz des Eigentums, die Vertragsfreiheit etc. Hier zeigt das BVG in seinem Urteil zur Mietpreisbremse das er der Politik einen weiten Entscheidungsspielraum geben möchte.

    2. Das Gesetz dürfte das Land Berlin gar nicht erlassen, da die fraglichen Themen als zwingendes Bundesrecht bereits im BGB etc. geregelt sind. Es gibt verschiedene Gutachten z.B. des Bundestages die eine Rechtsgebungskompetenz eines Bundeslandes im Mietrecht verneinen. Hier wird es m.E. darauf ankommen, was unter dem im GG den Ländern zugewiesenen Begriff Wohnungswesen fällt. Nach den Gutachten die ich gelesen habe geht es um Themen wie Sozialwohnungen, Zweckentfremdungsverbot etc., nicht aber um Miethöhe oder Eigenbedarfskündigung.

    M.E. ist das Hauptrisiko nicht der Berliner Mietendeckel, dieser wird sich in absehbarer Zeit als Illegal erweisen. Das Hauptproblem ist m.E. die nach der nächsten oder übernächsten Bundestagswahl zu erwartende RRG Regierung auf Bundesebene . Spätestens dann dürten Mietwohnungen in den deutschen Ballungsräumen defacto verstaatlicht werden, genauso wie die Nationalsozialisten 1936 das erste Mietstoppgesetz verabschiedeten und nach 1945 die Kommunisten es in der SBZ und DDR weiter machten.  Die Folgen (Wohnungsmangel, horrende Schmiergeldzahlungen, Abstände etc und Wohnngsverfall) erinnern die Älteren aus der DDR..

     

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  13. https://www.tagesspiegel.de/berlin/radikale-einschnitte-in-den-wohnungsmarkt-das-steht-im-ersten-entwurf-des-berliner-mietendeckels/24938762.html

     

    Der Mietendeckel zeigt deutlich, so schnell die Notwendigkeit MFHs in ETW aufzuteilen und keine neuen Investments in MFH in Boomregionen zu tätigen (was heute in Berlin passiert, kann/wird morgen in Bremen, Hamburg etc. genauso oder ähnlich passieren).

    Ich persönlich werde in Berlin nicht mehr normal neu vermieten sondern nur noch verkaufen (meine MFH habe ich dort, wie fast überall) bereits vor ein paar Jahren aufgeteilt), soweit und solange dieses steuerlich zulässig ist. Wenn ein Mieter sich auf den Deckel berufen sollte, werde ich entweder mich verklagen lassen bzw. klagen, falls sich der Mieter nicht auf eine Stundung der Zahlungen bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einläßt.


  14. Wenn noch keine Wohnungen verkauft sind, kann der Eigentümer sehr unklompliziert und recht preiswert die Teilungserklärung ändern, um die Probleme zu lösen (Ausnahme möglicherweise Stellplätze und Brandschutz). Er muß nur beim Notar eine kurze Beurkundung machen (habe ich leider auch schon machen müßen, da ich im ersten Wurf ein paar Fehler gemacht habe) Am Besten besprichst Du diese Probleme mit dem Verkäufer. Es sollte eigentlich ein Interesse haben, durch eine leichte Verkaufbarkeit den Kaufpreis zu maximieren. Wenn er darauf nicht eingeht, hat er entweder genug Interessenten oder aber es ist baurechtlich nicht oder nur sehr schwer möglich, die Teilung durchzuführen (z.B. Stellplätze etc. )


  15. vor 11 Stunden schrieb KFleischer:

    Und warum ist das bei einer Indexmiete anders? Du kannst mit der auch nicht >10% über dem Mietspiegel liegen.

    Bei der Staffelmiete gilt dann automatisch das maximal mögliche. Ebenso bei der Indexmiete. Allerdings kann die Indexmiete auch fallen. Die Staffel nicht.

    Wie bereits oben geschrieben, muß nur im Ausgangszeitpunkt die Mietpreisbremse eingehalten werden (d.h. max. 10% auf Mietspiegel erlaubt). Danach spielt dieses keine Rolle mehr (ich habe keine Lust mehr mich zu wiederholen und alles zu belegen, was schon x-mal geschrieben wurde). Quelle Berliner Mieterverein:

    Gemäß § 557 b Abs. 4 BGB sind die §§ 556 d bis 556 g BGB („Mietpreisbremse“, siehe Info Nr. 169) nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. Die Mietpreisbremse spielt somit bei Indexmieterhöhungen keine Rolle. Für die zeitliche Anwendbarkeit der Mietpreisbremse (vor oder nach Erlass der Landesverordnung) kommt es auf den Mietvertragsabschluss an und nicht auf den möglicherweise davon abweichenden Termin der Indexvereinbarung.

    https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-55-indexmiete-nach-§557b-bgb-checklisten-zu-abschluss-und-mieterhoehung.htm

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  16. Am 1.8.2019 um 09:48 schrieb KFleischer:

    Naja... In den besten Lagen setze ich 5,5€ an und ich bin schon echt am Maximum bei einem Faktor von 12.

    Was man als außenstehender leicht unterschätzt ist das Leerstandsrisiko. Selbst in den Top Lagen in Chemnitz hast du mal ein paar Monate Leerstand zwischen der Neuvermietung.

    Gutachter rechnen regelmäßig mit einem Leerstandsrisiko von 2%. Je nach Wohnungstyp (z.B. 1R und 2R Wohnungen) kannst du jedoch mit einem Mieterwechsel alle 1-2Jahre rechnen. Da bist du Ruck Zuck bei 10% Leerstand!

    Und wenn du ne Scheiß-Lage oder schlechten Zustand hast, dann steht deine Wohnung auch in den Toplagen mal 3-4Moante leer und dann will der Makler noch 2KM. Wer hier mit einer Berliner/Münchner/Köllner/Stuttgarter/Freiburger.... Brille drauf guckt, der wird sich nach 2-3 Jahre über "sein Pech" wundern.......

    In Berlin gab es genau die gleichen Zustände vor nicht einmal 10 Jahren. In meinem kleinen Haus standen trotz Top-Zustands und fantastischen Wohnungsschnitt 2 von damals 9 Wohnungen leer, in meinem großen Haus betrug der Leerstand sogar 60% bis 70% (1500 qm Leerstand). Solche Häuser gab es insbesondere Anfang des Jahrtausends massenhaft. Damals ist dann auch ein Großteil der Eigentümer pleite gegangen (insbesondere in Berlin....).

    Wir haben m.E. nur deshalb eine aktuell bessere Situation in den meisten Städten Deutschlands, da es in den letzten Jahren eine Massenzuwanderung aus Süd- und Osteuropa und von Asylanten gab. Sobald die nächste Rezession kommt, werden ein Großteil der Süd- und Osteuropäer in ihre Heimatländer zurückkehren. Wenn dann gleichzeitig die Bauprojekte fertig werden wird es m.E. in vielen Städten zu einem deutlichen Anstieg des Leerstands und auch zu einem Rückgang der Mieten kommen (nicht sichtbar im Mietspiegel, wohl aber bei Immobilienscout). Da werden dann etliche Investoren Pleite gehen, wenn sie zu den aktuellen Preisen gekauft haben.....


  17. vor 47 Minuten schrieb FoFo:

    Ich hab in allen neuen Mietverträgen eine Erhöhung von 3% p.a. vereinbart. Im Gegenzug allerdings alle weiteren Erhöhungen einschließlich Modernisierungsumlage ausgeschlossen.
    Das funktioniert meiner Meinung nach aber nur da bereits alles saniert ist und ich bei der Neuvermietung schon ca. 20% über dem Mietspiegel liege.

    Ceterum Censeo. Staffelmieten sind - wenn die Ausgangsmiete bereits die 10% aufschlag auf die Mietspiegelmiete ausschöpft - bei Mietpreisbremse illegal bzw. laufen ins Leere:

    https://www.promietrecht.de/Miete/Mietgrenzen/angespannter-Wohnungsmarkt/Mietpreisbremse-gilt-auch-fuer-Mieterhoehungen-des-Staffelmietvertrags-E2487.htm

    Daher immer Indexmiete vereinbaren.


  18. vor 11 Stunden schrieb smutje:

    Danke dir. D.h. die Kaltmiete pro qm darf maximal bei 9,47 x 1,1 = 10,42EUR liegen? 

    Mittelwert: 8.12

    Spanne Min.: 6.8

    Spanne Max.: 9.47

    Datensätze: > 30

    So würde ich das sehen. Das liegt natürlich deutlich unter den in der Neuvermietung bei Immobilienscout verlangten und auch gezahlten Preisen. Allerdings ist das die rechtlich maximal erlaubte Miete auf Basis des Mietspiegels (Erhebungsdatum 1.7.2017). Es gibt allerdings m.E. auch ober- und evtl. höchstgerichtliche Urteile, dass als Basis die fortgeschriebene Miete anzusetzen ist, d.h. du könntest einen Zuschlag von z.B. 10% nehmen, da die Mieten seit 2017 stark gestiegen sind (d.h. dann wäre ggf. max ca. 11,46 Euro zulässig). Alternativ könntest Du für die Rechtssicherheit auch bis Dezember 2019 warten (dann dürfte neuer Mietspiegel herauskommen). Auf diese Miete würde ich dann immer eine Indexmiete nehmen (Staffelmiete ist macht wenig Sinn, da für Steigerungen das Mietniveu lt. Mietspiegel ausschlaggebend ist und man mit den 10%igen Zuschlag auf den Mietspiegelwert bei Neuvermietung erst abwarten muß, bis der Mietspiegel um z.B. 11% gestiegen ist, bevor man um 1% erhöhen kann, vergessen leider die meisten Hobbyvermieter).

    Kurzer Hinweis: In Hamburg sind bisher kaum Rügen gegen eine Verletzung der Mietpreisbremse eingegangen (ganz im Gegensatz zu Berlin). Insoweit wäre ggf. ein höherer Ansatz zu überlegen (Strafen gibt es bisher nicht gegen eine Verletzung der Mietpreisbremse). Ich würde auch in diesem Fall allerding immer eine Indexmiete nehmen, da man ansonsten ggf. sehr lange auf eine Mieterhöhung warten muß.


  19. In Hamburg gilt der qualifizierte Mietspiegel, der alle 2 Jahre offiziell von der Stadtentwicklungsbehörde vorgestellt wird. Er wird gemeinsam mit den Mieter und Vermieterverbänden erstellt und liegt deutich niedriger als die Marktmiete. Aufgrund der Mietpreisbremse ist maximal ein Zuschlag von 10% auf diese Werte zulässig. Alle anderen "Mietspiegel" sind ohne rechtliche Gültigkeit.

    Alles weitere findest Du unter diesen Link

    https://www.hamburg.de/mietenspiegel/

    P.S. ich würde die aktuell hohen Preise in Hamburg nutzen und die Wohnung leer verkaufen. So teuer wie heute werden  die Preise m.E. langfristig nicht bleiben, da in Hamburg sehr viel gebaut wird. (Geht natürlich nur, wenn die steuerlichen Voraussetzungen stimmen)


  20. vor 1 Stunde schrieb KFleischer:

    Das hier ist genau die Mentalität die ich bei Buy&Hold nicht begreifen kann. An "meinem Standort" gibt es nur extrem teure Objekte, deshalb muss ich mich damit abfinden. NEIN.

    Wenn zu Hause alles Faktor 20 ist, dann kaufe ich halt wo anders zu Faktor 13, liege daneben und komme im Schlimmsten Fall auch bei Faktor 19 Raus. Finanziell ist das aber trotzdem besser als WISSENTLICH Faktor 20 zu kaufen.

    Das einzige was mich davon abhält an billigen Standorten zu investieren ist mangelnde Rechtssicherheit und Steuerproblematiken. Das ist aber bei Investments innerhalb Deutschlands kein Problem. Also kann ich mir die günstigeste Ecke suchen.

    Ich hatte mir aus diesem Grund als Westdeutscher MFHs in verschiedenen ostdeutschen Städten gekauft (zunächst Berlin, später verschiedene andere Großstädte). Zwar mag der Cash Flow geringfügig geringer sein aufgrund der Zusatzkosten aus Reisen, Fremdverwaltung etc. Dafür ist das Risiko deutlich reduziert (was konnte 2007/8 mit einer gutgelegenen und hochwertig sanierten Immobilie zu weniger als 10 fach in Berlin schief gehen?).

    Mangelnde Rechtssicherheit gibt es mittlerweile leider auch in Deutschland. So würde ich abraten in Berlin zu kaufen. Soziale Erhaltungsgebiete, Mietendeckel und Berliner Schlendrian machen ein Engagement dort sehr risikant. Aufgrund der hohen Kaufpreise geht jeder Kapitalanleger das Risiko einer drohenden Nachbesicherung ein.....

    Falls RRG im Bund an die Regierung kommt, dürfte die Rechtsunsicherung für Immobilieneigentümer bundesweit ein Problem werden. Was Rechtsstaatlichkeit in Deutschland wert ist, konnten die Kernkraftbetreiber vor einigen Jahren erleben (mit der Folge von 80% bis 90% igen Kursrückgängen....).

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  21. Meinen Bestand habe ich prospektiv (nach Optimierung) für das 8fache gekauft. Mittlerweile liegen Kaufpreis und Nebenkosten plus anfängliche Instandhaltung bei unter 7 dem fachem der NKM. Ähnlich Nemo kaufe ich seit Ende 2012 nicht mehr, da ich sonst  meine Kennzahlen verschlechtern würde. Stattdessen optimiere ich den Bestand und trenne mich auch von Objekten.

    Ich habe immer sehr auf Wirtschaftlichkeit geachtet und auf Wachstum verzichtet, da ich die Risiken lieber minimieren wollte. Gerade heute würde ich auch jedem anderen dieses empfehlen. Die Risiken haben sich aufgrund der hohen Kaufpreise und Mieten (das vergessen die meisten) deutlich erhöht. Hierzu tragen vor allem die Regulierungsrisiken bei.

    Falls der Mietendeckel in Berlin wirklich kommt, werden dort sehr viele Kleinanleger Pleite gehen (die großen haben meist sehr günstig gekauft und haben fast alle LTV von unter 40%). Wenn es zu einer Rot-rot-grünen Bundesregierung kommt, dürfte eine ähnliche Regelung bundesweit kommen (plus etliche weitere Belastungen z.B. Grundsteuer, Energieeinsparung etc.).

    In einem solchen Szenario (teuer) zu kaufen und dann auch noch hoch zu finanzieren halte ich für extrem riskant.

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  22. 1000 Euro und mehr sind realistisch bei Komplettsanierungen. Da kostet die Dacheindeckung inkl. Dachklempnerarbeiten schon mal 100.000 Euro, plus ggf. Kosten für Dachstuhlausbesserungen. Dann Fassade mit leicht 100.000 Euro, wenn starke Putzschäden oder aufsteigende Feuchdtigkeit vorhanden sind (ggf. ist Wärmdämmung sinnvoll/vorgeschrieben). Heizung, Elekroanschluß, Gas- und Wasseschanschluß, Kellersanierung können auch ins Geld gehen. Für eine detaillierte Kostenschätzung empfehle ich gerne Schmitz/Krings Baukosten Altbau (gibt alle paar Jahre eine Neuauflage, aktuell 2018er Auflage).

    All das rechnet sich in Hochpreisregionen oder vielleicht bei Denkmalschutzobjekten oder im Sanierungsgebiet. Ich bezweifele, aber das sich hier im Forum jemand so etwas antut. Das ist richtig viel Arbeit und rechnet sich nur selten (mir wäre es einfach zu viel Stress, selbst wenn ich in Berlin ein Haus billig kaufen könnte).

    Die meisten hier machen maximal die üblichen Wohnungssanierungen oder vielleicht einzelne Aspekte wie Dachneueindeckung, neuer Heizkessel, Kellertrockenlegung etc. _Nie aber das Gesamtpaket.


  23. vor 4 Stunden schrieb HamburgInvest:

    Nein, wir optimieren unsere Bestände durchgehend zusammen mit den Verwalter! Mieterhöhen , NK-Senkungen etc !

    Bei mehr als 100 Einheiten macht es kein Spaß immer Ansprechpartner zu sein - wir arbeiten mit 3 Verwaltern gleichzeitig zusammen und es klappt wunderbar, natürlich muss immer ein Auge auf die Verwalter haben

    Ich sehe keinen Widerspruch in Euren Aussagen. Mir geht es wie @HamburgInvest, @Arminius.Ich habe ebenfalls gut 90 % der Einheiten outgescourced. Durch eine sehr enge Führung der Verwalter habe ich die Mieteinnahmen stark steigern können und die Instandhaltung deutlich reduzieren können. Meinen Free CF habe ich durch das enge Führen ggü. der Entwicklung mit "normalen" Verwalterführen sicherlich verdoppelt. Ohne Verwalter könnte ich das aufgrund der Anzahl der Einheiten und vor allem aufgrund der räumlichen Entfernung nie machen (mal abgesehen von so DIngen wie Urlaub etc.).

    Trotz des Fehlens von wesentlichen Ankäufen seit Ende 2012 bringt mir das Geschäft trotz allem Ärger mit Behörden und Mietern etc. etc. immer noch viel Spaß (jeden Monatsanfang und jedes Mal wenn ich an die ExKollegen denke). @Jb007 s Punkte kann ich daher voll nachvollziehen.  Alexander Raue sollte Immobilien und Porschevermietung etc lieber sein lassen. Im IT Bereich könnte er sicherlich einfacher Geld verdienen (und wenn er von Costa Rica aus eine SAP-Beratung aufzieht und die billigen Arbeitskosten der dortigen Leute für Outsourcingangebote für europäische Firmen nutzt etc. etc.).

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  24. vor einer Stunde schrieb KFleischer:

    Andere Lösung: Du machst gewerbliche Kurzzeitvermietung draus (AirBnB). Damit bleibt es ein Gewerbe und du musst die TE nicht anpassen.

    Das ist dann aber gewerbliche Vermietung. Also am besten ne GmbH/UG gründen und dein Ladenlokal an diese Vermieten. Die GmbH bewirtschaftet dann das ganze.

    Falls hier die erfahrenen Kollegen einen Fehler wittern, würden mich Argumente interessieren, da ich das gern auch so machen würde.

    Eine Vermietung a la AirBnB ist zwar ein Gewerbe aber ganz klar kein Laden. Warum sollte so etwas denn durch die TE abgedeckt sein?

    Es handelt sich doch klar um eine andere Nutzung als eine Ladennutzung.  Durch AirBnB kommen doch ganz andere Belästigungen (u.a. Lärm nach üblichen Ladenschlußzeiten) auf die WEG zu. Hinzu kommen die m.E. zu erwartenen öffentlichen Baugenehmigungsauflagen (auch baurechtlich ist eine Kurzzeitvermietung etwas ganz anderes als eine Ladennutzung....). Hierzu müsste ggf. ins Gemeinschaftseigentum eingegriffen werden. Auch hierfür wäre aufjeden Fall eine Zustimmung aller Eigentümer notwendig.....

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