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Andreas

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Posts posted by Andreas


  1. Der größte Nachteil ist m.E. dass die Eltern in der Regel ein Widerrufsrecht haben, da sie meist die Wohnung nicht vor Mietvertragsabschluß besichtigt haben. Man muß also den ganzen Papierkram mit Widerrufsbelehrung machen (nervt etwas). Andernfalls können die Mieter nach knapp 12 Monaten ausziehen und du must alle Mietzahlungen zurückerstatten........

    Daneben mögen viele Eltern nicht so unmittelbar für ihre Kinder haften. Ansonsten habe ich bisher gute Erfahrungen mit der Vermietung an Eltern gemacht, auch wenn das bisher die absolute Ausnahme war (allerdings hatte ich aufgrund der Mietendeckeldiskussion zwischenzeitlich überlegt, die Vermietung an Eltern massiv auszudehnen. Allerdings wurde die einkommensabhängige Mietsenkungsmöglichkeit im letzten Entwurf verworfen und durch eine allgemeine Absenkungsmöglichkeit verschlimmbessert).

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  2. vor 2 Stunden schrieb Furzi:

    gibt glaube ich Rechtsprechung, dass farbige Wände bei Auszug nicht weiß gestrichen werden müssen, wenn es quasi "normale" verkehrsfähige Farben sind (also nicht alles in schwarz oder sowas)

    Das ist so nicht richtig.  Zulässig sind neben weiß nur neutrale Farben (hell-beige etwa). Alles was etwas farbiger ist (rot, blau, grün, braun etc. etc.) ist nicht zulässig. Defacto bedeutet dies, dass die Räume weiß gestrichen zurückgegeben werden müßen,  da die anderen neutralen Töne alle sehr ähnlich wie weiß sind und normalerweise die Leute entweder die Wohnung weiß angestrichen belassen (und während der Mietzeit nicht streichen) oder bunt mit der Verpflichtung zur fachgerechten Wiederherstellung eines neutralen Anstrichs anstreichen. Bei Rückgabe streichen die Mieter dann lieber weiß statt aufwendig einen anderen neutralen Anstrich zu machen.

    Das Schöne an der Sache ist, dass der Mieter dazu sogar verpflichtet ist, wenn er wegen einer ungültigen Schönheitsreparaturklausel eigentlich nichts machen bräuchte:

    https://www.sueddeutsche.de/geld/urteil-des-bundesgerichtshofes-mieter-muessen-bunte-waende-bei-auszug-hell-streichen-1.1811797

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  3. Ich sehe die Sache deutlich entspannter (obgleich ich meinen einzigen Wohnungsleerstand noch im Januar vermieten werde und eine weitere Wohnung per Ende März zurück erhalte).

    Fast alle ernstzunehmenden Juristen sehen den Mietendeckel als verfassungswidrig an. Verschiedene Juristen (inkl. Anwalt Haus und Grund) empfehlen aufgrund der Erfahrungen mit der in vielen Bundesländern (leider bisher nicht Berlin) für illegal erklärten Mietpreisbremse die Vereinbarung der maximal ohne Mietendeckel möglichen Miete und Verwendung einer Klausel, falls Mietendeckel doch gültig ist.

    Daher biete ich meine Wohnungen (eine habe ich vor einem Monat vermietet) zu dem Oberwert lt. Mietpreisspiegel in Verbindung mit der Mietenbremse (d.h. plus 10%) an (Abzüglich ggf. Abschlag, falls die Ausstattung nicht optimal ist). Gleichzeitig verweise ich in der schriftlichen Kommunikation mit dem Mieter auf die erlaubte Miethöhe lt. Mietendeckel und sehe entsprechende Klauseln für die Miethöhe bei einem wider Erwarten gültigen Mietendeckel im Mietvertrag vor. 

    Falls der Mietendeckel wider Erwarten legal sein sollte, werde ich alle Wohnungen in Berlin verkaufen (ich habe beide Häuser vor ein paar Jahren aufgeteilt, so daß die meisten Mieter keinen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen haben).

    Wenn der Mietendeckel gekippt werden sollte, wird es für viele Jahre (m.E. mindestens 8 Jahre) keinen Mietenspiegel geben. D.h. man kann in der Vermietung weitgehend nehmen was möglich ist (Mietenbremse gilt weiterhin) und Mieterhöhungen 15 % alle 3 Jahre sollten möglich sein. 

    Sozialismus schadet immer den zu angeblich zu schützenden am Meisten... (siehe auch die ganz andere Entwicklung in Hamburg).

    Anbei ein Vorschlag für ein derartiges Vorgehen

    https://ikb-law.blog/2019/11/05/mietendeckelklausel-bei-neuvertrag/

    Keine Rechtsberatung.

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  4. Zerohedge ist kein Crashprophet, sondern eine rechtsradikale, moskaufreundliche (von dort gesponserte?) Newseite mit vielen auch guten Finanzberichten. Diese sind teilweise sehr reißerisch, um die Clickzahlen zu maximieren. Viele Finanzberichte bringen Analystenberichte an die man sonst als Normalsterblicher nicht herankommt. Man sollte bei den übrigen Berichten aber die mutmaßliche Rußlandnähe und rechtsradikale Ausrichtung im Hinterkopf behalten.

    Ansonsten gibt es in USA und Deutschland Crash Propheten wie Sand am Meer. Ich persönlich sehe auch ein erhebliches Risiko, dass es zu einem Crash bzw. einer sehr heftigen Wirtschaftskrise kommt. Die Marktwirtschaft ist halt geprägt von Preisschwankungen. Durch die vielen Staatseingriffe (insbesondere via Notenbank) wird das Ganze auch nicht stabiler.


  5. Wir hatten in der Vergangenheit immer wieder heftige längere Baissse-Phasen (Crash ist recht eng definiert) mit sehr hohen Preisrückgängen. In Deutschland ist den älteren vielleicht noch die Krise 2001-2003 gegenwärtig.

    Damals platzte die Technologieblase und die Banken und Versicherungen waren gezwungen, die Verluste aus der Kreditvergabe von (Ost- aber nicht nur dort) Immobilien zu realisieren. Der DAX verbuchte einen Kursrückgang von ca. 75%, bei (Ost-) Immobilien waren die Verluste im vermieteten Zustand in funktionierenden Regionen ähnlich (ca. 60% bis 80%), in der Pampa, Städten wie Chemnitz, Leipzig und bei Gewerbeimmobilien gab es teilweise auch Preisrückgänge von über 90%. Dieser Preisrückgang entwickelte sich langsam und brauchte bis zum Tiefpunkt etliche Jahre (DAX ca. 3 Jahre Top to Bottom, Immobilien eher 5 Jahre).

    Auch zukünftig wird es solche Entwicklungen geben. Ich persönlich weiß nicht, in welcher Form und wann es einen (realen) Preisrückgang geben wird. Ich könnte mir allerdings gut vorstellen, dass es in den nächsten Jahren zu einem Rückgang der Aktienkurse um über 50% kommen wird. Bei Immobilien halte ich z.B. aufgrund einer verstärkten Regulieren (Stichwort Mietpreisbremse, Mietendeckel) oder steigenden Zinsen/Kreditknappheit aufgrund des Wegfalls vieler Banken ähnliche Preisrückgänge für gut möglich (insbesondere in Berlin). M.E. gibt es in Deutschland bei fast allen Parteien, die Tendenz den Mieterschutz massiv zu verstärken.

    Vor diesem Hintergrund ist m.E. eine Vermögensdiversifikation zwingend.

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  6. Am 6.12.2019 um 09:30 schrieb Ralf Richter:

    Von Maklern wird mir berichtet, daß vermietete Wohnungen in Berlin momentan mehr oder weniger unverkäuflich sind. Wer aus dem Markt aussteigen will, muß die Einheit also vorher leer ziehen.

    aus https://ikb-law.blog/2019/12/05/berlin-bereitet-sich-auf-den-winter-vor/

    Das deckt sich mit meinen Erfahrungen (s.o).

    Allerdings gibt es anscheinend für eher einfache vermietete Wohnungen und (sehr?) niedrige  qm-Preise nach wie vor Käufer. Am 6.12. wurden  bei Plettner & Brecht 4 von 5 ETW teilweise deutlich oberhalb des (m.E. teilweise sehr niedrigen) Ausrufpreises verkauft. Die verkauften Wohnungen waren alle in eher einfachen Lagen und mit anscheinend sehr einfacher Ausstattung (Wiederaufbau). Die NKM-Multiplikatoren waren mit über 30 dabei eigentlich noch recht gut. Die einzige ETW in einer besseren Gegend (Westend) wurde übrigens nicht verkauft (wäre 3600 Euro pro qm und 33fach gewesen).  Anscheinend sind die Interessenten für Liebhaberobjekte, die ggf. sich vorstellen könnten dort zu wohnen nicht mehr bereits (komplett) überteuert zu kaufen.


  7. @Friedrich Hi.Vielen Dank für die Blumen. Ich bin komplett unfokussiert (viel zu viele Standorte über Ostdeutschland verteilt, dann noch Gewerbeobjekte und das bei relativ wenigen Einheiten), ob ich erfolgreicher als Du bin, kann ich nicht beurteilen, sicherlich aber nicht um den von dir benannten Faktor. Probleme mit Mietersuche kenne ich noch aus etlichen Objekten (eher auf der Gewerbeseite, in der Pampa sogar recht aktuell, teilweise habe ich aber auch länger Probleme gehabt in Magdeburg Wohnungsmieter zu finden). Da meine 1996/97 gekaufte Wohnung im Vorort von Berlin lange an den ursprünglichen Mieter vermietet war und ich weitere Immobilien erst ab 2007 billig aus der Bankensanierung gekauft habe,  habe ich die absoluten Tiefpunkte nicht miterlebt und nie wirkliche Probleme kennengelernt. Deine Erfahrung habe ich leider/glücklicherweise nicht.

    Ansonsten hast Du recht. Bisher habe ich nur bezugsfreie ETW in Berlin zu Preisen von durchschnittlich um die 5000 Euro pro qm verkauft (wie von Dir geschrieben schön gemacht im Rahmen des steuerlich möglichen (Stichwort Gewerblicher Grundstückhandel, BFH, 10.08.1983- I R 120/80). Die vermieteten Wohnungen werde ich aufgrund des Mietendeckels aktuell nicht los, diese sollen aber auch sehr viel kosten. Ob sich das als Investment lohnt, möchte ich nicht beurteilen. Ich rate hier schon seit längerem von fast jedem Immobilienkauf ab. Es ist aktuell eine schlechte Zeit Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu kaufen. Manchmal sollte man einfach abwarten.

     

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  8. vor 1 Stunde schrieb Mizzi:

    Ein Schulfreund von mir und dessen Eltern haben mehrere Mietshäuser (Aufgänge auch in Hinterhäusern) in Berlin, seit Generationen, da geerbt.

    Er sagte sogar mir, man sollte nicht mit Wohnungen spekulieren und die Eltern mussten manchmal anklopfen und um Miete bitten, da Räumungsklage +Umzugs- und Aufbewahrungskosten zu teuer.

    Sven Fischer aus der Kopenhagener und die Berichte davon haben das Fass zum Überlaufen gebracht, die Mietpreisbremse hat eben nicht gewirkt.Jetzt gibt es den Deckel.

    Man kann ja durchaus in Häuser investieren und langfristig anlegen, nur sollte man es nicht zu sehr ausreizen und immer mieterfreundliche Preise anbieten(Ikea-Möbel reinstellen und tolle Innenausstattung, reicht oftmals nicht mehr aus)

    Ich habe in Berlin in mittleren Lagen 2 Häuser (wobei ich die Wohnungen eines kleineren Hauses aktuell veräußere) und sehe die Sache etwas anderes.

    Vermieten ist für mich ein Geschäft wie jedes andere. Wenn der Markt und die Gesetze es zu lassen nehme ich das maximal Mögliche und Erlaubte (das sind bei mir 11 bis 12 Euro in der Neuvermietung). Auch vor den legal erlaubten Mieterhöhungen schrecke ich nicht zurück. Im Gegenzug habe ich die früher teilweise stark heruntergekommenen Häuser wieder instandgesetzt und renoviere bei jedem Mieterwechsel aufwendig. Bei Beschwerden schicke ich unverzüglich den Handwerker. Tricks wie Modernisierungen gegen Mieterwunsch oder möbilierte Vermietung habe ich bisher noch nicht gemacht um die Mieteinnahmen zu steigern.  Hierdurch habe ich trotz Deiner Meinung nach sicherlich nicht mieterfreundlicher Preise mit allen Mietern ein professionelles bis gutes Verhältnis und ordentliche Mieter und Häuser. 

    Bei Aldi oder beim Staat selbst wird auch nicht auf Gewinn-/Steueroptimierung verzichtet, warum soll ich als Vermieter der von den Mieteinnahmen lebt das anders machen? Die Mieter sehen es ja genauso. Wenn möglich suchen sie sich im Zeiten eines Wohnungsüberangebots auch billigere Wohnungen oder fordern Mietreduktionen (ich habe teilweise noch Mieter die um 2000 über 50% Nachlaß gefordert und erreicht haben). Schikanen wie im Falle der Kopenhagener Straße finde ich  auch verwerflich.

    Der Mietendeckel wird übrigens wie alle anderen bisherigen Maßnahmen des Berliner Senats den Wohnungsmangel weiter verschärfen, die Kaufpreise längerfristig steigern (vielen Dank für die Ausweisung sovieler Milieuschutzgebiete und das weitgehende Verhindern von Neubauprojekten, hierdurch erlöse ich super Preise im Verkauf) und nach dem zuerwartenden Kippen durch das Bundesverfassungsgericht einzigartige Mietsteigerungen in der Neuvermietung und bei Mieterhöhungen ermöglichen (bis 2030 dürfte es keinen Mietspiegel geben, da der Senat dieses Instrument bewußt aus der Hand gegeben hat).


  9. Wie kommst Du darauf, dass die Vermietung von Stellplätzen oder Garagen zu einer Gewerbesteuerpflicht führt?

    M.E. liegen ganz normale Erträge aus Vermietung und Verpachtung vor, solange Du die Stellplätze längerfristig vermietest. Dabei ist es m.E. egal ob Du diese an deine eigenen Wohnungsmieter vermietest oder an andere Personen. Wichtig ist nur, dass die Mietverhältnisse nicht nur kurze Zeit dauern (z.B. Parkhaus mit stundenweiser Vermietung).

    Ich vermietet auch diverse Stellplätze an Fremdmieter und hatte noch nie ein Problem mit dem Finanzamt. Wichtig ist allerdings die Umsatzsteuerpflicht. Aber auch hier solltest Du von der Kleinunternehmerregelung profitieren wie du schreibst.

    Allerdings würde ich sicherheitshalber einen Steuerberater konsultieren (sollte aber Erfahrung mit Immobilien haben, nicht wie manche You-Tube Steuerberater ohne jede Ahnung).

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  10. Notare müßen Rechnungen für Kopien etc. verlangen. Dieses ist in der Kostenordnung so vorgeschrieben. Da es Prüfungen seitens der Notarkammer gibt, können die Notare bei kostenlosen Gefallen Ärger bekommen. Daher können die Notare auch Geschäftswerte z.B. bei Testament etc. nicht künstlich niedrig ansetzen.

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  11. Am 30.8.2019 um 21:02 schrieb Furzi:

    Richtig, andere Hauptstädte sind immer auch die unangefochtenen Wirtschafts-, Kultur- und Wissenschaftszentren ihres Landes - das fehlt Berlin. In Frankreich ist alles auf Paris ausgerichtet, in England alles auf London... da wird Berlin nie hinkommen, weil Deutschland föderalistisch ist und alles viel dezentraler gestaltet als in anderen Ländern.

    Sicher, Berlin wird für Deutschland nie die Bedeutung wie London oder Paris für UK oder F haben. Allerdings war Berlin bis zur Teilung wirtschaftlich wesentlich bedeutender. Bis zur Deutschen Einigung (1871) war Deutschland sehr föderal organisiert. Berlin war eine Stadt wie jede andere. Nach der Einigung wuchs Berlin kräftig und konnte sehr viele Firmen anlocken.  Alle Großbanken (Dt. Bank, Cobank, Dresdnerbank, wurden neugegründet, früher war das Bankwesen eher in Frankfurt, wie heute), die größte Versicherung (Allianz, in München gegründet), die beiden führenden Elektrokonzerne (AEG und Siemens, beide in BErlin entstanden) und zahlreiche weitere Großunternehmen (Borsig, Shell etc. etc.) und praktich alle großen (Zeitungs-) Verlage hatten ihre Zentrale in Berlin. Aufgrund der Teilung sind die große  Zentralen alle nach Westdeutschland verlegt worden.

    Perspektivisch wird diese Entwicklung nicht komplett rückgängig gemacht werden. Allerdings ist absehbar, dass die wirtschaftliche Bedeutung Berlins stark wachsen wird. Berlin ist die Digitalhauptstadt in D, in Europa war in den letzten Jahren nur London bei VC erfolgreicher. Immer mehr Firmen in den Bereichen Medien (Musik, Verlage) verlagern  immer mehr Aktivitäten nach Berlin. Auch ausländische Firmen und viele Dienstleister siedeln ihre (deutschen) Zentralen nach Berlin. Da die Bedeutung  dieser Bereiche immer mehr zunimmt dürfte Berlins wirtschaftliche Bedeutung in den nächsten Jahren weiter stark wachsen (gebremst wird sie nur von der unfähigsten Landesregierung und Verwaltung in Deutschland). Hinzu kommen dann Lottogewinne wie möglicherweise Tesla. Insoweit ist längerfristig eine auch wirtschaftlich führende Rollle Berlins wie vor dem 2. Weltkrieg durchaus denkbar.

    Kulturell (diverse Opernhäuser, Theater, umfangreichste deutsche Museumslandschaft, eines (das?) der weltbesten Orchester) ist Berlin in Deutschland ohnehin unangefochten.

    Wenn man dann die relativ geringe Bevölkerungszahlt des Großraums Berlins mit nur 4 bis max. 4,5 Mio. Einwohnern nimmt (nur wenig mehr als in Hamburg mit gut 3 Mio. und München mit knapp 3 Mio.) kann man das wirtschaftliche Aufholpotential Berlins ermessen.

    Full Dislosure: Ich verkaufe aktuell einen (kleinen) Teil meiner Berliner Immobilien.

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  12. Prüfe als erstes die Teilungserklärung. Dieser solltest Du die Lage des Stellplatzes entnehmen können. Allerdings kommt es nicht selten vor, dass Stellplätze lt. Teilungerklärung und auch Grundbuch existieren, aber nicht angelegt wurden. Hier bestehen, falls nicht explizit in der Teilungserklärung ausgeschlossen, möglicherweise Herstellungsansprüche gegen die WEG, d.h. du könntest in diesem Fall von der WEG verlangen auf Kosten der WEG dir diesen Stellplatz anzulegen. Allerdings würde ich den Fall kurzfristig nach Kauf prüfen lassen. Solche Prozesse können recht teuer werden

    https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/erstmalige-plangerechte-herstellung-des-gemeinschaftlichen-eigentums-und-die-frage-von-treu-und-glauben-3103025


  13. Am 6.11.2019 um 11:53 schrieb Andreas:

    5. Die freiwerdenden Mittel werde ich in anderen Assetklassen insbesondere im Ausland anlegen.

    Der Punkt war nicht so sehr ausländische Werte zu kaufen und dann im Inland zu halten, sondern einige Vermögenswerte ins Ausland zu verlagern und dort breit über alle wesentlichen Assetklassen und Regionen zu investieren. Da sind leider die Gebühren deutlich höher als bei Deutschen Direktbanken. Wobei ich sehr interessiert bin an nicht Euro-Direktbanken mit akzeptabler Reputation und Einlagensicherung etc. Vielleicht hat hier jemand Erfahrungen.

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  14. vor einer Stunde schrieb KFleischer:

    Ich glaube, dass Äußerungen dieser Art nur dazu dienen sich selbst und anderen einen wohligen Schauer über den Rücken zu treiben. Wenn nichts passiert hat man nichts verloren und wenns passiert kann man sagen "Hab ich doch gesagt".

    Ich denke nicht, dass in den nächsten 10Jahren wirksame Regelungen (d.h. welche die vor Gericht bestand haben) getroffen werden, die Immobilien als Investment uninteressant machen. (Für mich ist alles >Faktor 12 eh kein gutes Investment)

    Falls ihr ernsthaft glaubt, dass obiges so eintritt, dann müsst ihr auch Butter bei die Fische geben und konkret Schritte unternehmen (Aufteilen, abverkaufen, Rücklagen bilden etc). Die meisten reden aber nur machen aber nix.

    Butter bi die Fische (platt):

    1. Ich habe alle MFH bis auf ein kleines aufgeteilt, in einem weiteren Fall werde ich die Aufteilung kurzfristig abschließen. 2 WGH teile ich aufgrund des hohen ANteils von Gewerbe (größer 70%) ebenfalls nicht auf.

    2. In Berlin verkaufe ich alle Immobilien, bei denen ich das steuerlich machen kann (aktuell 12 Wohnungen (inkl. bereits verkaufter EInheiten), nach Abschluß sollten meine Liquide Mittel höher sein als meine Gesamtverschuldung).

    3. Ich werde mein Immobilienportofolio so steuerlich möglich in den nächsten Jahren deutlich verringern. Da wir von den Immobilienerträgen leben, kann und werde ich einen Großteil allerdings behalten.

    4. Die Instandhaltung habe ich dieses Jahr bereits deutlich reduziert und werde sie insbesondere in Berlin weiter reduzieren (o.k. bereits laufende Sachen bringe ich zu Ende).

    5. Die freiwerdenden Mittel werde ich in anderen Assetklassen insbesondere im Ausland anlegen.

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  15. vor 3 Stunden schrieb Ralf Richter:

    ich glaube auch, das die meisten Investoren das politische Risiko unterschätzen.

    nach der nächsten Bundestagswahl, die schon bei Bruch der Koalition im Frühjahr stattfinden kann, wird es einen Koalitionsvertrag geben, der weitere Einschnitte für Vermieter beschließt.

    deshalb kaufe ich auch nur Wohnungen bis 1300 Euro/QM, denn die dann benötigten 6- 7 Euro Miete bekomme ich auch bei starker Regulierung.

    wer über etwa 2500 Euro/qm kauft, braucht auf jeden Fall eine Miete von über 10 Euro und ist damit vollkommen darauf angewiesen, dass sich nichts ändert, was extrem risikoreich wäre

    mein Tipp für das Mietrecht in 5-7 Jahren

    Erhöhung im laufenden Mietvertrag nur in Höhe der Inflation, Modernisierungsumlage bei 1-2 Euro

    Neuvermietung max in Höhe Mietspiegel

    Mietspiegelberechnung aus den Veränderungen der letzten 8-10 Jahre

    bei möblierten Wohnungen muss der Möblierungszuschlag einzeln ausgewiesen werden und  bestimmt sich nach einer festgelegten Tabelle für einzelne Möbelstücke

    Grundsteuer teilweise oder ganz nicht umlagefähig

    Die Auffassung teile ich voll und ganz. Als Folge werden die meisten Vermieter versuchen, die Wohnungen an Eigennutzer zu veräußern. Dieses wird zu einem sehr starken Rückgang des Angebots von Mietwohnungen führen. Die Politik wird deshalb versuchen, die Umwandlung von Mdehrfamilienhäusern in WEGs zu verhindern/zu verlangsamen.

    Die sog. Große Koalition hat deshalb vereinbart, die Umwandlung von MFH stark einzuschränken. https://www.spiegel.de/politik/deutschland/mieten-grosse-koalition-beschliesst-neue-mietpreisbremse-a-1282522.html

    Daher sollte man die MFH (bis auf WGH mit hohem Gewerbeanteil) grundsätzlich in ETW aufteilen, solange es noch geht. Die Kosten sind relativ niedrig (insbesondere wenn Pläne vorhanden sind), der potentielle Nutzen ist aber sehr hoch (siehe die Situation in Berlin gegenwärtig, ich freue mich jeden Tag, dass ich meine beiden Häuser dort aufgeteilt habe).

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  16. Ich machen wenn überhaupt nur Staffelmieten in den ersten Jahren und danach Indexmiete. Bei Mietpreisbremse macht Staffelmiete keinen Sinn, dort mache ich generell Indexierung. Um die Mieter zu beruhigen und mir Verwaltungsaufwand zu ersparen verzichte ich mietvertraglich sogar auf Erhöhungen in den ersten Jahren.....


  17. vor 57 Minuten schrieb Jb007:

    Das Steuerprivileg der VVG wird auf kurz oder lang sowieso gestrichen
    hier einige Urteile vom BFH, warum das nicht geht.

    https://www.haufe.de/immobilien/investment/gewerbesteuer-fremdumsaetze-kosten-die-steuerbefreiung_256_494236.html

    Da kann ich nur erkennen, dass der Finanzverwaltung die Privilegierung von VVG nicht gefällt. Den Urteilen kann ich dagegen entnehmen, dass eine reine VVG, d.h. ohne Nebenumsätze aus Mieterstrom, fremden Grundstücken, Waschmaschinenvermietung etc. etc. rechtlich auf der sicheren Seite ist.

    Ich wäre nur vorsichtig, falls der Gesetzgeber die erweiterte Kürzung im Gesetz abschaffen wollte. Diese wurde im Rahmen der Abschaffung der Steuerfreiheit von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen in den 1980er oder 1990ern eingeführt.  Derartige Gesetzesvorschläge habe ich allerdings noch nicht mitbekommen (würde gegen Dt. Wohnen etc. auch nicht viel bringen, da die Buchwerte damals sehr hoch hochgeschrieben wurden und die Gesellschaften meist noch über umfangreiche Verlustvorträge verfügen..). Aber klar, da ist ein Risiko. Daher würde ich immer zweigleisig fahren: VVG und Immobilien in Privatbesitz.

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  18. vor 6 Minuten schrieb Jb007:

    Dann lass es einfach, die Strategie funktioniert nicht... hier sprechen erfahrene Investoren, die mehrere Jahre konstant Vermietererfahrungen haben. Ich weiß nicht, wie die Rechnung für die ganzen Käufer jemals aufgehen soll. Allein die Reparaturen / Mieterwechsel / Modernisierungen etc , die kann man nicht mit den bisschen Überschuss abdecken...

    Aber es ist offensichtlich egal, was ich rede... während erfahrene Leute wie ich auf Noobs wie Dich einreden "Finger weg" fangen die Noobs an zu reden "trotzdem Faktor 20 in Altendorf kaufen" ..

    Macht einfach euer Ding, aber ich kann nur sagen, eure Papierkalkulationen sind für n Arsch, genau wie jede Excel oder jede andere Kalkulation. Die haben mit der Realität nichts aber auch rein gar nichts zu tun. 

    JB hat absolut recht.  Die Leute vergessen alle, dass vor 15 bis 20 Jahren viele tausend "Investoren" mit Immobilien pleite gegangen sind (genauso wie weniger stark Mitte der 1970er und Anfang der 1980er). Damals konnte man mit 70% bis 80% Abschlag vom ursprünglichen Kaufpreis tolle Immobilien in Berlin und vielen anderen Städten kaufen (in der Pampa waren die Abschläge noch höher...).

    Heute kann man die gleichen Immobilien zum teilweise 5 bis 10 fachen verkaufen (ich verkaufe aktuell ein Zehntel meiner Einheiten und gehe davon aus, damit die gesamten beim Kauf gemachtne Schulden zurückzahlen zu können, hoffentlich bleiben die Preise noch etwas auf dem gegenwärtigen Niveau.....).

    Immobilienpreiscrashs kommen halt wie an der Börse alle paar Jahre. Da kann man dann in ein paar Jahren günstig aus der ZV kaufen.....

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  19. Die Analyse kann man auch von einem anderen Standpunkt aus sehen. Im Verkauf führt ein Aufzug zu einem sehr viel höheren Verkaufpreis (insbesondere für höhere Etagen)....

    Es könnte also sinnvoll sein, einen Aufzug anzubringen, dann 5 Jahre die 8% mitzunehmen und dann nach Ablauf der Zeit für den $ 23 EStG (10 Jahre seit Kauf) und den 5 Jahren für den gewerblichen Grundstückshandel die Wohnungen deutlich teurer zu vermieten (setzt natürlich voraus, dass man das MFH vorher geteilt hat). Das ganze hängt natürlich von dem Markt ab. Vielfach kann man dann in guten Märkten wie Berliner Innenstadt leider aufgrund des Milieuschutzes keinen Aufzug neu einbauen....


  20. vor 10 Stunden schrieb JB:

    Interessant... Potsdam hätte danach das gleiche Risiko wie Magdeburg. Bei aller Liebe ist das sicherlich zu hinterfragen

    Ich verkaufe übrigens demnächst einige Wohnungen in Magdeburg

    Die ganze Übersicht ist m.E. für die Tonne und möglicherweise zielorientiert gemacht um die Attraktivitäte der eigenen Bestände in Orten mit hohem Leerstand  zu begründen.

    Magdeburg soll besser als Rostock und Erfurt sein. In Magdeburg habe ich gerade längere Zeit Leerstand gehabt, in Erfurt und insbesondere Rostock kene ich das nicht. Magdeburg hat hat Immoscout bei fast gleicher Einwohnerzahl 5 mal so viele bei Immoscout angebotene Wohnungen wie Erfurt und fast zehnmal soviel wie Rostock...

    Ähnliches Thema mit Eisenach und Görlitz vs. Erfurt und Rostock. Jeder der die Boomstädte Rostock und Erfurt kennt und das mit dem Markt in Eisenach (viel Leerstand, bleibt Opel etc.) und Görlitz vergleicht, wird lachen.

    Ich könnte ähnliche Aussagen zu Potsdam (zu negativ), Leipzig (viel zu positiv dargestellt) und vielen anderen Orten machen.

     

     


  21. Ich habe zu dem Thema Wertentwicklung keine endgültige Meinung, da zu viele Faktoren hier im Spiel sind, die sich teilweise widersprechen:

    Grundsätzlich spricht einiges für einen Preisanstieg, gerade auch bei Altbauwohnungen in der Innenstadt von Berlin:

    1. Es kommen aufgrund der flächendeckenden Einführung von Milieuschutzgebieten kaum noch Altbau-ETW auf den Markt, da das Aufteilungsgeschäft durch § 172 BauGB sehr stark gebremst/de facto komplett ausgebremst wird. Die Bundesregierung plant übrigens weitere Einschränkungen von Aufteilungen.

    2. Auch werden Eigenbedarfskündigungen immer schwerer, d.h. auch hier kommt zukünftig immer weniger Angebot auf den Markt. Berlin plant übrigens den Genehmigungsvorbehalt durch Bezirksämter.

    3. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird in Berlin zukünftig aufgrund von Zuzug, vor allem aber aufgrund des Mietendeckels und der Verschärfung der Mietpreisbremse deutlich steigen. Gleichzeitig bricht der Neubau von Mietwohnungen weitgehend ein. Viele Wohnungsinteressenten die keine Beziehungen haben, werden daher den Kauf von Eigentumswohnungen in Erwägung ziehen müßen.

    Aufgrund des geringen Angebots von Altbauwohnungen und der zu erwartenden Nachfragesteigerung sollten deshalb die Preise für Altbauwohnungen steigen/stabil sein.

    Gegen den Kaufpreisanstieg und für einen Rückgang sprechen die folgenen PUnkte:

    1. das gegenwärtig hohe Preisniveau (liegt aber immer noch deutlich unterhalb anderer Hauptstädte)

    2. mögliche Zinssteigerungen in der Zukunft. 

    3. neue Vorschriften wie ENeV

    4. Konjunktureinbruch: aktuell scheint Deutschland in einer Rezession zu stecken

    4000 Euro ist auch für Weißensee übrigens recht günstig. Bei Immoscout kosten bezugsfreie Wohnungen in Pankow und Weißensee im Schnitt 4800 bis 5200 Euro pro qm (wenigstens wenn ein Balkon vorhanden ist).

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  22. vor einer Stunde schrieb wollodbo:

    Was ich in diesem Zusammenhang sehr spannend finde, ist die Entscheidung und Begründung des Verfassungsgerichts zur verfassungsrechtlichen Prüfung der Mietpreisbremse. Auch wenn der Mietendeckel nochmals weiter in das Eigentum eingreift, glaube ich, dass die Begründung des Verfassungsgerichts auch für seine Rechtmäßigkeit sprechen wird. Sehr spannende Zeiten, in denen wir leben. 

    https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/bvg19-056.html

     

     

    Es gibt zwei Angriffspunkte die für eine Verfassungswidrigkeit sprechen:

    1. Die Eingriffe widersprechen inhaltlich massiv gegen den Schutz des Eigentums, die Vertragsfreiheit etc. Hier zeigt das BVG in seinem Urteil zur Mietpreisbremse das er der Politik einen weiten Entscheidungsspielraum geben möchte.

    2. Das Gesetz dürfte das Land Berlin gar nicht erlassen, da die fraglichen Themen als zwingendes Bundesrecht bereits im BGB etc. geregelt sind. Es gibt verschiedene Gutachten z.B. des Bundestages die eine Rechtsgebungskompetenz eines Bundeslandes im Mietrecht verneinen. Hier wird es m.E. darauf ankommen, was unter dem im GG den Ländern zugewiesenen Begriff Wohnungswesen fällt. Nach den Gutachten die ich gelesen habe geht es um Themen wie Sozialwohnungen, Zweckentfremdungsverbot etc., nicht aber um Miethöhe oder Eigenbedarfskündigung.

    M.E. ist das Hauptrisiko nicht der Berliner Mietendeckel, dieser wird sich in absehbarer Zeit als Illegal erweisen. Das Hauptproblem ist m.E. die nach der nächsten oder übernächsten Bundestagswahl zu erwartende RRG Regierung auf Bundesebene . Spätestens dann dürten Mietwohnungen in den deutschen Ballungsräumen defacto verstaatlicht werden, genauso wie die Nationalsozialisten 1936 das erste Mietstoppgesetz verabschiedeten und nach 1945 die Kommunisten es in der SBZ und DDR weiter machten.  Die Folgen (Wohnungsmangel, horrende Schmiergeldzahlungen, Abstände etc und Wohnngsverfall) erinnern die Älteren aus der DDR..

     

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  23. https://www.tagesspiegel.de/berlin/radikale-einschnitte-in-den-wohnungsmarkt-das-steht-im-ersten-entwurf-des-berliner-mietendeckels/24938762.html

     

    Der Mietendeckel zeigt deutlich, so schnell die Notwendigkeit MFHs in ETW aufzuteilen und keine neuen Investments in MFH in Boomregionen zu tätigen (was heute in Berlin passiert, kann/wird morgen in Bremen, Hamburg etc. genauso oder ähnlich passieren).

    Ich persönlich werde in Berlin nicht mehr normal neu vermieten sondern nur noch verkaufen (meine MFH habe ich dort, wie fast überall) bereits vor ein paar Jahren aufgeteilt), soweit und solange dieses steuerlich zulässig ist. Wenn ein Mieter sich auf den Deckel berufen sollte, werde ich entweder mich verklagen lassen bzw. klagen, falls sich der Mieter nicht auf eine Stundung der Zahlungen bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einläßt.


  24. Wenn noch keine Wohnungen verkauft sind, kann der Eigentümer sehr unklompliziert und recht preiswert die Teilungserklärung ändern, um die Probleme zu lösen (Ausnahme möglicherweise Stellplätze und Brandschutz). Er muß nur beim Notar eine kurze Beurkundung machen (habe ich leider auch schon machen müßen, da ich im ersten Wurf ein paar Fehler gemacht habe) Am Besten besprichst Du diese Probleme mit dem Verkäufer. Es sollte eigentlich ein Interesse haben, durch eine leichte Verkaufbarkeit den Kaufpreis zu maximieren. Wenn er darauf nicht eingeht, hat er entweder genug Interessenten oder aber es ist baurechtlich nicht oder nur sehr schwer möglich, die Teilung durchzuführen (z.B. Stellplätze etc. )

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