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Immopreneur.de | Community

Andreas

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Everything posted by Andreas

  1. Oh das habe ich eben auch erst mitbekommen. Danke für den Hinweis Kalle, schade und Grüße und Dank an Alle. Die Diskussionen waren hier teilweise recht gut. Bei Facebook bin ich nicht und habe auch nicht die Absicht da mitzuschreiben. Meinen Account habe ich schon vor etlichen Jahren gelöscht.
  2. Bauliche Änderungen benötigen immer die Zustimmung aller Eigentümer, es sei denn die Teilungserklärung sieht etwas anderes vor. Einige Beschlüsse wie Einbau Zentralheizung kann man auch ohne Änderung der Teilungserklärung machen (aber jeder Anwesende muß in Versammlung zustimmen, falls es vorher keine Zentralheizung gab). Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum wie die Schaffung von Stellplätzen oder Einbau Fahrstuhl können m.E. auch ohne Änderung der TE gemacht werden, wenn alle in der WEG-Versammlung anwesenden Eigentümer zustimmen, allerdings kann dann jeder neue Eigentümer (Käufer oder Erbe) den Abriß verlangen.... Sicherheit bietet hier nur die geänderte TE. Eine Änderung der TE ist m.E auf jeden Fall notwendig, wenn neues Sondereigentum geschaffen oder eine Nutzungsart (z.B. von Gewerbe in Wohnen) geändert werden soll (Ausnahme: die TE erlaubt diese Änderungen schon). Für die Änderung der TE müßen alle Eigentümer und alle finanzierenen Banken zustimmen (viel Spaß wenn mehr als 3 oder 4 Eigentümer vorhanden sind). Nach WEG Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, egal wieviele MEA er hat. Dieser Passus ist wie in der vorliegenden TE abdingbar. D.h. in diesem Fall liegt die Stimmenmehrheit bei der Mehrheit der vertretenen MEA (bezogen auf Inst Rücklage). d.h. ein Eigentümer kann alle anderen ggf. überstimmen. Das neue WEG-Gesetz soll die sehr restriktiven Zustimmungspflichten bei baulichen Änderungen aufweichen. Allerdings ist noch unklar wann und in welcher Form es endlich kommt. Keine Rechtsberatung etc. Am Besten Notar fragen. Die kennen sich am Besten aus
  3. Nein, dass ist nicht so. Ich habe selbst als Privatperson (ohne GmbHs) über 50 Immobilien (die meisten Häuser sind mittlerweile WEGs). Trotzdem hat mir das Finanzamt in der verbindlichen Auskunft bestätigt, dass ich nicht branchenkundig bin. Branchenkundig wird über die Haupttätigkeit definiert. Ein Lehrer oder Arzt sollte normalerweise nie branchenkundig gemäß gewerblichen Grundstückshandel werden. Siehe auch: BFH vom 14.11.1995 VIII R 16/93 Ziffer 18).
  4. Bei dem Thema gewerblicher Grundstückshandel gibt es viel Verwirrung, kaum einer durchschaut dieses Thema. Auch ist das Prüfschema nur eine grobe Richlinie. Allerdings: das ganze Thema hat sich im Wesentlichen über die Rechtsprechung in den letzten 100 Jahren entwickelt und ist entsprechend schwer auch für Steuerberater nachzuvollziehen (gibt halt kein Gesetz mit Richtlinien, wo man einfach nachschlagen kann). Auch die Fallkonstruktionen sind sehr unterschiedlich. So kann es in Ausnahmefällen wirklich dazukommen, dass auch wie von Hjalmar dargestellt bei einer Vielzahl von An- und Verkäufen bei Branchenkundigen Objekte auch nach 10 Jahren Haltedauer als Zählobjekte zählen können. Dieses ist aber die absolute Ausnahme. Generell sind die typischen Immobilien (Kauf mit EIgenkapital und 10 Jahre Haltedauer, größere Instandhaltungssachen werden nicht in den letzten 5 Jahren vor Verkauf getätigt) insbesondere bei Nichtbranchenkundigen keine Zählobjekte, insbesondere wenn man nicht das Geld gleich wieder in den Kauf neuer, privat gehaltener Immobilien steckt. Zur Sicherheit empfehle ich gemeinsam mit einem im gewerblichen Grundstückshandel erfahrenen StB (und da gibt es nicht so viele) eine verbindliche Auskunft einzuholen. Das ist zwar fast soviel Arbeit wie die Vorbereitung auf einen Gerichtsprozess vor dem Finanzgericht (kostet auch so viel) aber im Zweifelsfall hat man schon bei der Erstellung die eigene Rechtsposition richtig eingeschätzt und dargestellt, so dass der Finanzbeamte einem die gewünschte Aussage machen muß (aber: bitte immer den Sachverhalt vollständig und korrekt darstellen). Andernfalls sollte man das Vorhaben abbrechen. Nur meine Meinung (und Erfahrung), keine Steuerberatung.
  5. Freue Dich, das scheint eine sehr preiswerte Aktion zu werden. Ich habe in solchen Fällen meist Kosten von 20.000 Euro (statt 2000). Auch kannst Du in die WOhnung bevor die Mietzahlung endet. Der Regelfall war bei mir: H4 ler oder armer Rentner stirbt, es dauert erst ein paar Monate, bis der Mietvertrag gekündigt wird (da Erben das Erbe nicht antreten, meist muß dann - falls gezahlt worden- sogar die Miete für den Zeitraum zwischen Todesdatum und Räumung zurückgezahlt werden) oder H4ler ist Drogensüchtig und muß geräumt werden. Dann ist meist noch der Unrat zu entfernen. Da kommen zu den 20k noch Räumungskosten, Gerichtskosten und Mietausfall (plus Mietrückzahlung) bis zur Übergabe hinzu. Theortisch müßte man dann noch den Unrat aufbewahren...... Also sei glücklich über die sehr geringen Kosten. Mir ist übrigens kein 20 Jahre alter Mietvertrag bekannt, bei dem die Schönheitsrepararturklauseln gültig sind, d.h in solch einem Fall muß man in der Regel sowieso die Kosten aufbringen..... Also schreib das Geld ab, da wird m.E. nichts rumkommen. P.S. ich vermiete aus den o.g. Gründen nicht an H4lern (Ausnahme: Elternbürgschaft), Rentnern mit kleinen Renten, Selbständigen etc. Es lohnt sich einfach nicht. Man hat viel mehr Ärger und wirtschaftlich macht es keinerlei Sinn.
  6. Es kommt hier auf die Teilungserklärung an. Wenn Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen festgelegt wurde, sollten normale Instandhaltungsarbeiten im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung problemlos durchsetzbar sein. Wenn ein Eigentümer nicht über die Mittel verfügt, könnte es allerdings zu einer Zahlungsverzögerung kommen. Dieses sollte allerdings eher die Ausnahme sein. Im Rahmen dieser Instandsetzungarbeiten sollten Fassadenerneuerung (ohne Wärmedämmung) problemlos sein. Allerdings sind die von dir avisierten Arbeiten (Anbau Balkonen, Stellplatzanlage) normalerweise noch nicht in der Teilungserklärung vorgesehen, so dass jeder einzelne Eigentümer normalerweise derartige Arbeiten verhindern kann. Ggf. könnte man hier mit einer finanziellen Incentivierung und einem sehr vorsichtigen und freundlichen Vorgehen erfolgreich sein. Ich persönlich habe mit einer WEG in der mir 85% gehören (14 von 17 Wohnungen) extrem viel Ärger und Arbeit gehabt, als ich versucht habe bauliche Änderungen (Anlage Terrassen) durchzuführen (die anderen Eigentümer sind teilweise typmäßig Querulanten und waren von dem Voreigentümer sauer gefahren worden). Die Abstimmug innerhalb dieser WEG macht mir sehr viel mehr Arbeit als vergleichbare MFHs. Daher wäre ich immer vorsichtig, wieder ETWs zu kaufen, es sei denn es handelt sich um ein echtes SChnäppchen.
  7. Für die Aufsicht über die Notare ist immer das zuständige Landgericht (der Landgerichtspräsident) zuständig. Die Notarkammer dürfte eher nach dem Prinzip "Eine Krähe..." verfahren. https://www.notk-sh.de/fuer-buerger/beschwerde-schlichtung/
  8. M .E. sollte immer ein aktueller Grundbuchauszug (kann auch ein oder zwei Tage alt sein) und zusätzlich (das ist wichtig) ein Blick in die Markentabelle gemacht werden. In der Markentabelle kann man erkennen, ob bereits Anträge zur Bearbeitung vorliegen (meistens dauert die Eintragung ja ein paar Tage). Damit kann man dann kurzfristige Einträge fast ausschließen.
  9. Das Gesetz ist eindeutig siehe meine Posts. Der einzige Kündigungsgrund bei Verbraucherdarlehen ist das Ausbleiben von Zahlungen. Ein Wertrückgang der Sicherheiten ist kein Kündigungsgrund (steht so auch im Gesetz). Lediglich bei nicht-Verbraucherdarlehen (d.h. jede GmbH-Finanzierung, jeder Grundstückhändler etc.) ist ein Wertrückgang ein Grund für eine fristlose Kündigung. Siehe bitte auch die Analyse von Stadtler Rechtsanwälte, die dieses Thema (Verbraucherdarlehen vs. nicht-Verbraucherdarlehen) abgegrenzt haben. Mehr kann und werde ich zu diesem Thema nicht machen. Wer mir nicht glaubt, kann gerne einen Anwalt fragen (bitte aber auch auf Verbrauchdarlehen hinweisen).
  10. Die Sache ist nun mal absolut klar, wenn man das Gesetz und auch die Aussagen von Anwälten zu dem Thema liest (kostet nur wenige Minuten). Ich verstehe Dich, @Stefan-RheinMain nicht, warum das so schwer sein soll. Zu den Teilzahlungsdarlehen lt. $ 498 BGB gehören explizit auch Immobiliendarlehen. Die Bank kann den Darlehensvertrag mit fester Laufzeit nur außerordentlich kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen. Ein ordentliches Kündigungsrecht hat die Bank bei solchen Krediten nicht. Die Kündigungsvoraussetzungen der Bank sind davon abhängig, ob es sich bei dem Darlehen um ein Verbraucher- oder ein Unternehmerdarlehen handelt. Die Rechtsgrundlage des Kündigungsrechts der Bank findet sich in §§ 490, 498 BGB und in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken und Sparkassen. https://www.stader-law.de/index.php/kreditkuendigung-durch-die-bank.html Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 498 Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen (1) Der Darlehensgeber kann den Verbraucherdarlehensvertrag bei einem Darlehen, das in Teilzahlungen zu tilgen ist, wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn 1. der Darlehensnehmer a) mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug ist, b) bei einer Vertragslaufzeit bis zu drei Jahren mit mindestens 10 Prozent oder bei einer Vertragslaufzeit von mehr als drei Jahren mit mindestens 5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug ist und 2. der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags mit der Erklärung gesetzt hat, dass er bei Nichtzahlung innerhalb der Frist die gesamte Restschuld verlange. Der Darlehensgeber soll dem Darlehensnehmer spätestens mit der Fristsetzung ein Gespräch über die Möglichkeiten einer einverständlichen Regelung anbieten. (2) Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer abweichend von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sei https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__498.html
  11. Das geht klar aus dem Gesetz hervor und aus dem von Dir selbst verlinkten Artikel (bitte lese (und verstehe) die Sachen, bevor Du sie hochlädst, dann klären sich die Sachen ohne viele Kommentare): Ich zitiere aus dem von Dir verlinkten Artikel: Besondere Verbraucherschutzvorschriften Bei Verbraucherdarlehensverträgen wird das Kündigungsrecht der Bank in Fällen von Zahlungsverzug inhaltlich beschränkt. Nach § 498 Abs. 1 BGB ist die Kündigung eines Allgemein-Verbraucherdarlehens nur dann zulässig, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug gerät und die Bank dem Kunden erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags gesetzt und auch darauf hingewiesen hat, dass im Falle eines Ausbleibens der Zahlung das gesamte Darlehen fällig wird. Hat der Kreditvertrag eine Laufzeit von bis zu drei Jahren, ist die Kündigung zudem nur dann zulässig, wenn der Kunde mit mindestens 10 % des Nettodarlehens in Verzug ist. Bei einer Laufzeit von mehr als drei Jahren müssen mindestens 5 % des Nettodarlehens in Verzug sein. Bei Immobilien-Verbraucherdarlehen gelten die gleichen Vorschriften mit der Maßgabe, dass ein Verzug von 2,5 % des Nettodarlehens für eine Kündigung ausreichend ist. Siehe auch § 498 BGB (1) Der Darlehensgeber kann den Verbraucherdarlehensvertrag bei einem Darlehen, das in Teilzahlungen zu tilgen ist, wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn 1.der Darlehensnehmer a) mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug ist, (2) Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer abweichend von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sein. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__498.html
  12. M.E. ist das ganze ziemlich klar (wenigstens für mich als Juristischen Laien mit viel Erfahrung) : Verbraucher genießen Schutz vor einer Kreditkündigung wegen Vermögensverschlechterung, solange sie die Raten bezahlen. Hierzu dürften m.E. fast alle hier Aktiven sein (Ausnahme möglicherweise Makler, Hausverwalter, Immobilienhändler). Die Bank kann den Kredit also im Wesentlichen nur kündigen, wenn der Kunde die Raten nicht zahlt. Hintergrund: ursprünglich gab es diese Trennung zwischen Verbrauchern und gewerblichen Kreditnehmern nicht. Dies hatte zur Folge, dass ab 2000 vor allem im Osten zahlreiche Privatanleger von der Bank fällig gestellt und in die Privatinsolvenz geschickt wurden. Eine unrühmliche Rolle spielten hierbei insbesondere einige Private Equity Firmen wie Lone Star, welche billig Kreditpakete gekauft hatten. Um eine Wiederholung einer derartigen Situation zu verhindern, hat man den Schutz von Privatanlegern über das Verbrauchschutzrecht für Immobilienkredite eingeführt.
  13. Lt. Haus und Grund wird im Gesetz ausdrücklich von Miete gesprochen. Hierzu gehören auch die Nebenkosten (daher auch in den meisten Mietverträrgen: "Gesamtmiete" welche NKM und Betriebskosten beinhaltet). Daher muß die gesamte Miete gestundet werden. Bisher habe ich Stand heute noch von keinem Wohnungsmieter ein Schreiben oder eine andere Nachricht erhalten, dass er die Miete nicht mehr zahlen kann. Lt. Haus und Grund kann ganz normal fristlos und ordentlich gekündigt werden, wenn die Mieter die Miete ohne vorherige Ankündigung nicht zahlt (woher soll der Vermieter das auch wissen) und ggf. auch die Räumungsklage veranlaßt werden. Die Beweislast liegt beim Mieter.
  14. Stand heute 29.3. 19 Uhr): 2 Gastronomen und ein Büromieter wollen Stundung (2 davon wollten eigentlich, da eigene Finanzlage wahrscheinlich gut, eine Mietminderung, habe ich aber abgelehnt). Das verbleibende Restaurant (Pizzalieferdienst) wird sich ziemlich sicher nicht melden (Mieter sehr finanzstark, Geschäft läuft noch), zwei Getränkeshops (leben von Spielautomaten) kann ich nicht beurteilen, bei Büromietern erwarte ich keine Probleme (bis evtl. auf einen Handwerker). Wohnungsmieter haben sich bisher noch nicht gemeldet (wird m.E. später kommen, da sich diese erst mit Mieterverein etc. beraten müßen und aktuell andere Probleme klären (Kurzarbeit etc.). Gewerbeneuvermietung ist zusammengebrochen, bei 2 Wohnungen läuft Vermietung schleppend, 2 weitere sind gekündigt. Glücklicherweise ist meine Liquidität aktuell gut Es bleibt spannend.
  15. Vor 10 Tagen hatte sich ein Gastronom bei mir gemeldet und mitgeteilt, dass die Umsätze in den beiden ersten Märzwochen deutlich schlechter geweisen seien. Er bat dann um eine teilweise Mietstundung, die ich ihm auch mündlich gewährte (er hatte sich auch schon Anfang des Monats gemeldet). Andere Gewerbemieter haben sich bei mir noch nicht gemeldet.
  16. Der größte Nachteil ist m.E. dass die Eltern in der Regel ein Widerrufsrecht haben, da sie meist die Wohnung nicht vor Mietvertragsabschluß besichtigt haben. Man muß also den ganzen Papierkram mit Widerrufsbelehrung machen (nervt etwas). Andernfalls können die Mieter nach knapp 12 Monaten ausziehen und du must alle Mietzahlungen zurückerstatten........ Daneben mögen viele Eltern nicht so unmittelbar für ihre Kinder haften. Ansonsten habe ich bisher gute Erfahrungen mit der Vermietung an Eltern gemacht, auch wenn das bisher die absolute Ausnahme war (allerdings hatte ich aufgrund der Mietendeckeldiskussion zwischenzeitlich überlegt, die Vermietung an Eltern massiv auszudehnen. Allerdings wurde die einkommensabhängige Mietsenkungsmöglichkeit im letzten Entwurf verworfen und durch eine allgemeine Absenkungsmöglichkeit verschlimmbessert).
  17. Das ist so nicht richtig. Zulässig sind neben weiß nur neutrale Farben (hell-beige etwa). Alles was etwas farbiger ist (rot, blau, grün, braun etc. etc.) ist nicht zulässig. Defacto bedeutet dies, dass die Räume weiß gestrichen zurückgegeben werden müßen, da die anderen neutralen Töne alle sehr ähnlich wie weiß sind und normalerweise die Leute entweder die Wohnung weiß angestrichen belassen (und während der Mietzeit nicht streichen) oder bunt mit der Verpflichtung zur fachgerechten Wiederherstellung eines neutralen Anstrichs anstreichen. Bei Rückgabe streichen die Mieter dann lieber weiß statt aufwendig einen anderen neutralen Anstrich zu machen. Das Schöne an der Sache ist, dass der Mieter dazu sogar verpflichtet ist, wenn er wegen einer ungültigen Schönheitsreparaturklausel eigentlich nichts machen bräuchte: https://www.sueddeutsche.de/geld/urteil-des-bundesgerichtshofes-mieter-muessen-bunte-waende-bei-auszug-hell-streichen-1.1811797
  18. Ich sehe die Sache deutlich entspannter (obgleich ich meinen einzigen Wohnungsleerstand noch im Januar vermieten werde und eine weitere Wohnung per Ende März zurück erhalte). Fast alle ernstzunehmenden Juristen sehen den Mietendeckel als verfassungswidrig an. Verschiedene Juristen (inkl. Anwalt Haus und Grund) empfehlen aufgrund der Erfahrungen mit der in vielen Bundesländern (leider bisher nicht Berlin) für illegal erklärten Mietpreisbremse die Vereinbarung der maximal ohne Mietendeckel möglichen Miete und Verwendung einer Klausel, falls Mietendeckel doch gültig ist. Daher biete ich meine Wohnungen (eine habe ich vor einem Monat vermietet) zu dem Oberwert lt. Mietpreisspiegel in Verbindung mit der Mietenbremse (d.h. plus 10%) an (Abzüglich ggf. Abschlag, falls die Ausstattung nicht optimal ist). Gleichzeitig verweise ich in der schriftlichen Kommunikation mit dem Mieter auf die erlaubte Miethöhe lt. Mietendeckel und sehe entsprechende Klauseln für die Miethöhe bei einem wider Erwarten gültigen Mietendeckel im Mietvertrag vor. Falls der Mietendeckel wider Erwarten legal sein sollte, werde ich alle Wohnungen in Berlin verkaufen (ich habe beide Häuser vor ein paar Jahren aufgeteilt, so daß die meisten Mieter keinen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen haben). Wenn der Mietendeckel gekippt werden sollte, wird es für viele Jahre (m.E. mindestens 8 Jahre) keinen Mietenspiegel geben. D.h. man kann in der Vermietung weitgehend nehmen was möglich ist (Mietenbremse gilt weiterhin) und Mieterhöhungen 15 % alle 3 Jahre sollten möglich sein. Sozialismus schadet immer den zu angeblich zu schützenden am Meisten... (siehe auch die ganz andere Entwicklung in Hamburg). Anbei ein Vorschlag für ein derartiges Vorgehen https://ikb-law.blog/2019/11/05/mietendeckelklausel-bei-neuvertrag/ Keine Rechtsberatung.
  19. Zerohedge ist kein Crashprophet, sondern eine rechtsradikale, moskaufreundliche (von dort gesponserte?) Newseite mit vielen auch guten Finanzberichten. Diese sind teilweise sehr reißerisch, um die Clickzahlen zu maximieren. Viele Finanzberichte bringen Analystenberichte an die man sonst als Normalsterblicher nicht herankommt. Man sollte bei den übrigen Berichten aber die mutmaßliche Rußlandnähe und rechtsradikale Ausrichtung im Hinterkopf behalten. Ansonsten gibt es in USA und Deutschland Crash Propheten wie Sand am Meer. Ich persönlich sehe auch ein erhebliches Risiko, dass es zu einem Crash bzw. einer sehr heftigen Wirtschaftskrise kommt. Die Marktwirtschaft ist halt geprägt von Preisschwankungen. Durch die vielen Staatseingriffe (insbesondere via Notenbank) wird das Ganze auch nicht stabiler.
  20. Wir hatten in der Vergangenheit immer wieder heftige längere Baissse-Phasen (Crash ist recht eng definiert) mit sehr hohen Preisrückgängen. In Deutschland ist den älteren vielleicht noch die Krise 2001-2003 gegenwärtig. Damals platzte die Technologieblase und die Banken und Versicherungen waren gezwungen, die Verluste aus der Kreditvergabe von (Ost- aber nicht nur dort) Immobilien zu realisieren. Der DAX verbuchte einen Kursrückgang von ca. 75%, bei (Ost-) Immobilien waren die Verluste im vermieteten Zustand in funktionierenden Regionen ähnlich (ca. 60% bis 80%), in der Pampa, Städten wie Chemnitz, Leipzig und bei Gewerbeimmobilien gab es teilweise auch Preisrückgänge von über 90%. Dieser Preisrückgang entwickelte sich langsam und brauchte bis zum Tiefpunkt etliche Jahre (DAX ca. 3 Jahre Top to Bottom, Immobilien eher 5 Jahre). Auch zukünftig wird es solche Entwicklungen geben. Ich persönlich weiß nicht, in welcher Form und wann es einen (realen) Preisrückgang geben wird. Ich könnte mir allerdings gut vorstellen, dass es in den nächsten Jahren zu einem Rückgang der Aktienkurse um über 50% kommen wird. Bei Immobilien halte ich z.B. aufgrund einer verstärkten Regulieren (Stichwort Mietpreisbremse, Mietendeckel) oder steigenden Zinsen/Kreditknappheit aufgrund des Wegfalls vieler Banken ähnliche Preisrückgänge für gut möglich (insbesondere in Berlin). M.E. gibt es in Deutschland bei fast allen Parteien, die Tendenz den Mieterschutz massiv zu verstärken. Vor diesem Hintergrund ist m.E. eine Vermögensdiversifikation zwingend.
  21. Das deckt sich mit meinen Erfahrungen (s.o). Allerdings gibt es anscheinend für eher einfache vermietete Wohnungen und (sehr?) niedrige qm-Preise nach wie vor Käufer. Am 6.12. wurden bei Plettner & Brecht 4 von 5 ETW teilweise deutlich oberhalb des (m.E. teilweise sehr niedrigen) Ausrufpreises verkauft. Die verkauften Wohnungen waren alle in eher einfachen Lagen und mit anscheinend sehr einfacher Ausstattung (Wiederaufbau). Die NKM-Multiplikatoren waren mit über 30 dabei eigentlich noch recht gut. Die einzige ETW in einer besseren Gegend (Westend) wurde übrigens nicht verkauft (wäre 3600 Euro pro qm und 33fach gewesen). Anscheinend sind die Interessenten für Liebhaberobjekte, die ggf. sich vorstellen könnten dort zu wohnen nicht mehr bereits (komplett) überteuert zu kaufen.
  22. @Friedrich Hi.Vielen Dank für die Blumen. Ich bin komplett unfokussiert (viel zu viele Standorte über Ostdeutschland verteilt, dann noch Gewerbeobjekte und das bei relativ wenigen Einheiten), ob ich erfolgreicher als Du bin, kann ich nicht beurteilen, sicherlich aber nicht um den von dir benannten Faktor. Probleme mit Mietersuche kenne ich noch aus etlichen Objekten (eher auf der Gewerbeseite, in der Pampa sogar recht aktuell, teilweise habe ich aber auch länger Probleme gehabt in Magdeburg Wohnungsmieter zu finden). Da meine 1996/97 gekaufte Wohnung im Vorort von Berlin lange an den ursprünglichen Mieter vermietet war und ich weitere Immobilien erst ab 2007 billig aus der Bankensanierung gekauft habe, habe ich die absoluten Tiefpunkte nicht miterlebt und nie wirkliche Probleme kennengelernt. Deine Erfahrung habe ich leider/glücklicherweise nicht. Ansonsten hast Du recht. Bisher habe ich nur bezugsfreie ETW in Berlin zu Preisen von durchschnittlich um die 5000 Euro pro qm verkauft (wie von Dir geschrieben schön gemacht im Rahmen des steuerlich möglichen (Stichwort Gewerblicher Grundstückhandel, BFH, 10.08.1983- I R 120/80). Die vermieteten Wohnungen werde ich aufgrund des Mietendeckels aktuell nicht los, diese sollen aber auch sehr viel kosten. Ob sich das als Investment lohnt, möchte ich nicht beurteilen. Ich rate hier schon seit längerem von fast jedem Immobilienkauf ab. Es ist aktuell eine schlechte Zeit Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu kaufen. Manchmal sollte man einfach abwarten.
  23. Ich habe in Berlin in mittleren Lagen 2 Häuser (wobei ich die Wohnungen eines kleineren Hauses aktuell veräußere) und sehe die Sache etwas anderes. Vermieten ist für mich ein Geschäft wie jedes andere. Wenn der Markt und die Gesetze es zu lassen nehme ich das maximal Mögliche und Erlaubte (das sind bei mir 11 bis 12 Euro in der Neuvermietung). Auch vor den legal erlaubten Mieterhöhungen schrecke ich nicht zurück. Im Gegenzug habe ich die früher teilweise stark heruntergekommenen Häuser wieder instandgesetzt und renoviere bei jedem Mieterwechsel aufwendig. Bei Beschwerden schicke ich unverzüglich den Handwerker. Tricks wie Modernisierungen gegen Mieterwunsch oder möbilierte Vermietung habe ich bisher noch nicht gemacht um die Mieteinnahmen zu steigern. Hierdurch habe ich trotz Deiner Meinung nach sicherlich nicht mieterfreundlicher Preise mit allen Mietern ein professionelles bis gutes Verhältnis und ordentliche Mieter und Häuser. Bei Aldi oder beim Staat selbst wird auch nicht auf Gewinn-/Steueroptimierung verzichtet, warum soll ich als Vermieter der von den Mieteinnahmen lebt das anders machen? Die Mieter sehen es ja genauso. Wenn möglich suchen sie sich im Zeiten eines Wohnungsüberangebots auch billigere Wohnungen oder fordern Mietreduktionen (ich habe teilweise noch Mieter die um 2000 über 50% Nachlaß gefordert und erreicht haben). Schikanen wie im Falle der Kopenhagener Straße finde ich auch verwerflich. Der Mietendeckel wird übrigens wie alle anderen bisherigen Maßnahmen des Berliner Senats den Wohnungsmangel weiter verschärfen, die Kaufpreise längerfristig steigern (vielen Dank für die Ausweisung sovieler Milieuschutzgebiete und das weitgehende Verhindern von Neubauprojekten, hierdurch erlöse ich super Preise im Verkauf) und nach dem zuerwartenden Kippen durch das Bundesverfassungsgericht einzigartige Mietsteigerungen in der Neuvermietung und bei Mieterhöhungen ermöglichen (bis 2030 dürfte es keinen Mietspiegel geben, da der Senat dieses Instrument bewußt aus der Hand gegeben hat).
  24. Wie kommst Du darauf, dass die Vermietung von Stellplätzen oder Garagen zu einer Gewerbesteuerpflicht führt? M.E. liegen ganz normale Erträge aus Vermietung und Verpachtung vor, solange Du die Stellplätze längerfristig vermietest. Dabei ist es m.E. egal ob Du diese an deine eigenen Wohnungsmieter vermietest oder an andere Personen. Wichtig ist nur, dass die Mietverhältnisse nicht nur kurze Zeit dauern (z.B. Parkhaus mit stundenweiser Vermietung). Ich vermietet auch diverse Stellplätze an Fremdmieter und hatte noch nie ein Problem mit dem Finanzamt. Wichtig ist allerdings die Umsatzsteuerpflicht. Aber auch hier solltest Du von der Kleinunternehmerregelung profitieren wie du schreibst. Allerdings würde ich sicherheitshalber einen Steuerberater konsultieren (sollte aber Erfahrung mit Immobilien haben, nicht wie manche You-Tube Steuerberater ohne jede Ahnung).
  25. Notare müßen Rechnungen für Kopien etc. verlangen. Dieses ist in der Kostenordnung so vorgeschrieben. Da es Prüfungen seitens der Notarkammer gibt, können die Notare bei kostenlosen Gefallen Ärger bekommen. Daher können die Notare auch Geschäftswerte z.B. bei Testament etc. nicht künstlich niedrig ansetzen.
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