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Andreas

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Everything posted by Andreas

  1. Da kann ich nur erkennen, dass der Finanzverwaltung die Privilegierung von VVG nicht gefällt. Den Urteilen kann ich dagegen entnehmen, dass eine reine VVG, d.h. ohne Nebenumsätze aus Mieterstrom, fremden Grundstücken, Waschmaschinenvermietung etc. etc. rechtlich auf der sicheren Seite ist. Ich wäre nur vorsichtig, falls der Gesetzgeber die erweiterte Kürzung im Gesetz abschaffen wollte. Diese wurde im Rahmen der Abschaffung der Steuerfreiheit von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen in den 1980er oder 1990ern eingeführt. Derartige Gesetzesvorschläge habe ich allerdings noch nicht mitbekommen (würde gegen Dt. Wohnen etc. auch nicht viel bringen, da die Buchwerte damals sehr hoch hochgeschrieben wurden und die Gesellschaften meist noch über umfangreiche Verlustvorträge verfügen..). Aber klar, da ist ein Risiko. Daher würde ich immer zweigleisig fahren: VVG und Immobilien in Privatbesitz.
  2. Die Analyse kann man auch von einem anderen Standpunkt aus sehen. Im Verkauf führt ein Aufzug zu einem sehr viel höheren Verkaufpreis (insbesondere für höhere Etagen).... Es könnte also sinnvoll sein, einen Aufzug anzubringen, dann 5 Jahre die 8% mitzunehmen und dann nach Ablauf der Zeit für den $ 23 EStG (10 Jahre seit Kauf) und den 5 Jahren für den gewerblichen Grundstückshandel die Wohnungen deutlich teurer zu vermieten (setzt natürlich voraus, dass man das MFH vorher geteilt hat). Das ganze hängt natürlich von dem Markt ab. Vielfach kann man dann in guten Märkten wie Berliner Innenstadt leider aufgrund des Milieuschutzes keinen Aufzug neu einbauen....
  3. Die ganze Übersicht ist m.E. für die Tonne und möglicherweise zielorientiert gemacht um die Attraktivitäte der eigenen Bestände in Orten mit hohem Leerstand zu begründen. Magdeburg soll besser als Rostock und Erfurt sein. In Magdeburg habe ich gerade längere Zeit Leerstand gehabt, in Erfurt und insbesondere Rostock kene ich das nicht. Magdeburg hat hat Immoscout bei fast gleicher Einwohnerzahl 5 mal so viele bei Immoscout angebotene Wohnungen wie Erfurt und fast zehnmal soviel wie Rostock... Ähnliches Thema mit Eisenach und Görlitz vs. Erfurt und Rostock. Jeder der die Boomstädte Rostock und Erfurt kennt und das mit dem Markt in Eisenach (viel Leerstand, bleibt Opel etc.) und Görlitz vergleicht, wird lachen. Ich könnte ähnliche Aussagen zu Potsdam (zu negativ), Leipzig (viel zu positiv dargestellt) und vielen anderen Orten machen.
  4. Ich habe zu dem Thema Wertentwicklung keine endgültige Meinung, da zu viele Faktoren hier im Spiel sind, die sich teilweise widersprechen: Grundsätzlich spricht einiges für einen Preisanstieg, gerade auch bei Altbauwohnungen in der Innenstadt von Berlin: 1. Es kommen aufgrund der flächendeckenden Einführung von Milieuschutzgebieten kaum noch Altbau-ETW auf den Markt, da das Aufteilungsgeschäft durch § 172 BauGB sehr stark gebremst/de facto komplett ausgebremst wird. Die Bundesregierung plant übrigens weitere Einschränkungen von Aufteilungen. 2. Auch werden Eigenbedarfskündigungen immer schwerer, d.h. auch hier kommt zukünftig immer weniger Angebot auf den Markt. Berlin plant übrigens den Genehmigungsvorbehalt durch Bezirksämter. 3. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird in Berlin zukünftig aufgrund von Zuzug, vor allem aber aufgrund des Mietendeckels und der Verschärfung der Mietpreisbremse deutlich steigen. Gleichzeitig bricht der Neubau von Mietwohnungen weitgehend ein. Viele Wohnungsinteressenten die keine Beziehungen haben, werden daher den Kauf von Eigentumswohnungen in Erwägung ziehen müßen. Aufgrund des geringen Angebots von Altbauwohnungen und der zu erwartenden Nachfragesteigerung sollten deshalb die Preise für Altbauwohnungen steigen/stabil sein. Gegen den Kaufpreisanstieg und für einen Rückgang sprechen die folgenen PUnkte: 1. das gegenwärtig hohe Preisniveau (liegt aber immer noch deutlich unterhalb anderer Hauptstädte) 2. mögliche Zinssteigerungen in der Zukunft. 3. neue Vorschriften wie ENeV 4. Konjunktureinbruch: aktuell scheint Deutschland in einer Rezession zu stecken 4000 Euro ist auch für Weißensee übrigens recht günstig. Bei Immoscout kosten bezugsfreie Wohnungen in Pankow und Weißensee im Schnitt 4800 bis 5200 Euro pro qm (wenigstens wenn ein Balkon vorhanden ist).
  5. Es gibt zwei Angriffspunkte die für eine Verfassungswidrigkeit sprechen: 1. Die Eingriffe widersprechen inhaltlich massiv gegen den Schutz des Eigentums, die Vertragsfreiheit etc. Hier zeigt das BVG in seinem Urteil zur Mietpreisbremse das er der Politik einen weiten Entscheidungsspielraum geben möchte. 2. Das Gesetz dürfte das Land Berlin gar nicht erlassen, da die fraglichen Themen als zwingendes Bundesrecht bereits im BGB etc. geregelt sind. Es gibt verschiedene Gutachten z.B. des Bundestages die eine Rechtsgebungskompetenz eines Bundeslandes im Mietrecht verneinen. Hier wird es m.E. darauf ankommen, was unter dem im GG den Ländern zugewiesenen Begriff Wohnungswesen fällt. Nach den Gutachten die ich gelesen habe geht es um Themen wie Sozialwohnungen, Zweckentfremdungsverbot etc., nicht aber um Miethöhe oder Eigenbedarfskündigung. M.E. ist das Hauptrisiko nicht der Berliner Mietendeckel, dieser wird sich in absehbarer Zeit als Illegal erweisen. Das Hauptproblem ist m.E. die nach der nächsten oder übernächsten Bundestagswahl zu erwartende RRG Regierung auf Bundesebene . Spätestens dann dürten Mietwohnungen in den deutschen Ballungsräumen defacto verstaatlicht werden, genauso wie die Nationalsozialisten 1936 das erste Mietstoppgesetz verabschiedeten und nach 1945 die Kommunisten es in der SBZ und DDR weiter machten. Die Folgen (Wohnungsmangel, horrende Schmiergeldzahlungen, Abstände etc und Wohnngsverfall) erinnern die Älteren aus der DDR..
  6. https://www.tagesspiegel.de/berlin/radikale-einschnitte-in-den-wohnungsmarkt-das-steht-im-ersten-entwurf-des-berliner-mietendeckels/24938762.html Der Mietendeckel zeigt deutlich, so schnell die Notwendigkeit MFHs in ETW aufzuteilen und keine neuen Investments in MFH in Boomregionen zu tätigen (was heute in Berlin passiert, kann/wird morgen in Bremen, Hamburg etc. genauso oder ähnlich passieren). Ich persönlich werde in Berlin nicht mehr normal neu vermieten sondern nur noch verkaufen (meine MFH habe ich dort, wie fast überall) bereits vor ein paar Jahren aufgeteilt), soweit und solange dieses steuerlich zulässig ist. Wenn ein Mieter sich auf den Deckel berufen sollte, werde ich entweder mich verklagen lassen bzw. klagen, falls sich der Mieter nicht auf eine Stundung der Zahlungen bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einläßt.
  7. Da kann man nicht oft genug hinweisen. Teilt auf, solange es noch geht. Verkaufen kann man ggf. die Wohnungen auch später.
  8. Wenn noch keine Wohnungen verkauft sind, kann der Eigentümer sehr unklompliziert und recht preiswert die Teilungserklärung ändern, um die Probleme zu lösen (Ausnahme möglicherweise Stellplätze und Brandschutz). Er muß nur beim Notar eine kurze Beurkundung machen (habe ich leider auch schon machen müßen, da ich im ersten Wurf ein paar Fehler gemacht habe) Am Besten besprichst Du diese Probleme mit dem Verkäufer. Es sollte eigentlich ein Interesse haben, durch eine leichte Verkaufbarkeit den Kaufpreis zu maximieren. Wenn er darauf nicht eingeht, hat er entweder genug Interessenten oder aber es ist baurechtlich nicht oder nur sehr schwer möglich, die Teilung durchzuführen (z.B. Stellplätze etc. )
  9. Wie bereits oben geschrieben, muß nur im Ausgangszeitpunkt die Mietpreisbremse eingehalten werden (d.h. max. 10% auf Mietspiegel erlaubt). Danach spielt dieses keine Rolle mehr (ich habe keine Lust mehr mich zu wiederholen und alles zu belegen, was schon x-mal geschrieben wurde). Quelle Berliner Mieterverein: Gemäß § 557 b Abs. 4 BGB sind die §§ 556 d bis 556 g BGB („Mietpreisbremse“, siehe Info Nr. 169) nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. Die Mietpreisbremse spielt somit bei Indexmieterhöhungen keine Rolle. Für die zeitliche Anwendbarkeit der Mietpreisbremse (vor oder nach Erlass der Landesverordnung) kommt es auf den Mietvertragsabschluss an und nicht auf den möglicherweise davon abweichenden Termin der Indexvereinbarung. https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-55-indexmiete-nach-§557b-bgb-checklisten-zu-abschluss-und-mieterhoehung.htm
  10. In Berlin gab es genau die gleichen Zustände vor nicht einmal 10 Jahren. In meinem kleinen Haus standen trotz Top-Zustands und fantastischen Wohnungsschnitt 2 von damals 9 Wohnungen leer, in meinem großen Haus betrug der Leerstand sogar 60% bis 70% (1500 qm Leerstand). Solche Häuser gab es insbesondere Anfang des Jahrtausends massenhaft. Damals ist dann auch ein Großteil der Eigentümer pleite gegangen (insbesondere in Berlin....). Wir haben m.E. nur deshalb eine aktuell bessere Situation in den meisten Städten Deutschlands, da es in den letzten Jahren eine Massenzuwanderung aus Süd- und Osteuropa und von Asylanten gab. Sobald die nächste Rezession kommt, werden ein Großteil der Süd- und Osteuropäer in ihre Heimatländer zurückkehren. Wenn dann gleichzeitig die Bauprojekte fertig werden wird es m.E. in vielen Städten zu einem deutlichen Anstieg des Leerstands und auch zu einem Rückgang der Mieten kommen (nicht sichtbar im Mietspiegel, wohl aber bei Immobilienscout). Da werden dann etliche Investoren Pleite gehen, wenn sie zu den aktuellen Preisen gekauft haben.....
  11. Ceterum Censeo. Staffelmieten sind - wenn die Ausgangsmiete bereits die 10% aufschlag auf die Mietspiegelmiete ausschöpft - bei Mietpreisbremse illegal bzw. laufen ins Leere: https://www.promietrecht.de/Miete/Mietgrenzen/angespannter-Wohnungsmarkt/Mietpreisbremse-gilt-auch-fuer-Mieterhoehungen-des-Staffelmietvertrags-E2487.htm Daher immer Indexmiete vereinbaren.
  12. So würde ich das sehen. Das liegt natürlich deutlich unter den in der Neuvermietung bei Immobilienscout verlangten und auch gezahlten Preisen. Allerdings ist das die rechtlich maximal erlaubte Miete auf Basis des Mietspiegels (Erhebungsdatum 1.7.2017). Es gibt allerdings m.E. auch ober- und evtl. höchstgerichtliche Urteile, dass als Basis die fortgeschriebene Miete anzusetzen ist, d.h. du könntest einen Zuschlag von z.B. 10% nehmen, da die Mieten seit 2017 stark gestiegen sind (d.h. dann wäre ggf. max ca. 11,46 Euro zulässig). Alternativ könntest Du für die Rechtssicherheit auch bis Dezember 2019 warten (dann dürfte neuer Mietspiegel herauskommen). Auf diese Miete würde ich dann immer eine Indexmiete nehmen (Staffelmiete ist macht wenig Sinn, da für Steigerungen das Mietniveu lt. Mietspiegel ausschlaggebend ist und man mit den 10%igen Zuschlag auf den Mietspiegelwert bei Neuvermietung erst abwarten muß, bis der Mietspiegel um z.B. 11% gestiegen ist, bevor man um 1% erhöhen kann, vergessen leider die meisten Hobbyvermieter). Kurzer Hinweis: In Hamburg sind bisher kaum Rügen gegen eine Verletzung der Mietpreisbremse eingegangen (ganz im Gegensatz zu Berlin). Insoweit wäre ggf. ein höherer Ansatz zu überlegen (Strafen gibt es bisher nicht gegen eine Verletzung der Mietpreisbremse). Ich würde auch in diesem Fall allerding immer eine Indexmiete nehmen, da man ansonsten ggf. sehr lange auf eine Mieterhöhung warten muß.
  13. In Hamburg gilt der qualifizierte Mietspiegel, der alle 2 Jahre offiziell von der Stadtentwicklungsbehörde vorgestellt wird. Er wird gemeinsam mit den Mieter und Vermieterverbänden erstellt und liegt deutich niedriger als die Marktmiete. Aufgrund der Mietpreisbremse ist maximal ein Zuschlag von 10% auf diese Werte zulässig. Alle anderen "Mietspiegel" sind ohne rechtliche Gültigkeit. Alles weitere findest Du unter diesen Link https://www.hamburg.de/mietenspiegel/ P.S. ich würde die aktuell hohen Preise in Hamburg nutzen und die Wohnung leer verkaufen. So teuer wie heute werden die Preise m.E. langfristig nicht bleiben, da in Hamburg sehr viel gebaut wird. (Geht natürlich nur, wenn die steuerlichen Voraussetzungen stimmen)
  14. Ich hatte mir aus diesem Grund als Westdeutscher MFHs in verschiedenen ostdeutschen Städten gekauft (zunächst Berlin, später verschiedene andere Großstädte). Zwar mag der Cash Flow geringfügig geringer sein aufgrund der Zusatzkosten aus Reisen, Fremdverwaltung etc. Dafür ist das Risiko deutlich reduziert (was konnte 2007/8 mit einer gutgelegenen und hochwertig sanierten Immobilie zu weniger als 10 fach in Berlin schief gehen?). Mangelnde Rechtssicherheit gibt es mittlerweile leider auch in Deutschland. So würde ich abraten in Berlin zu kaufen. Soziale Erhaltungsgebiete, Mietendeckel und Berliner Schlendrian machen ein Engagement dort sehr risikant. Aufgrund der hohen Kaufpreise geht jeder Kapitalanleger das Risiko einer drohenden Nachbesicherung ein..... Falls RRG im Bund an die Regierung kommt, dürfte die Rechtsunsicherung für Immobilieneigentümer bundesweit ein Problem werden. Was Rechtsstaatlichkeit in Deutschland wert ist, konnten die Kernkraftbetreiber vor einigen Jahren erleben (mit der Folge von 80% bis 90% igen Kursrückgängen....).
  15. Meinen Bestand habe ich prospektiv (nach Optimierung) für das 8fache gekauft. Mittlerweile liegen Kaufpreis und Nebenkosten plus anfängliche Instandhaltung bei unter 7 dem fachem der NKM. Ähnlich Nemo kaufe ich seit Ende 2012 nicht mehr, da ich sonst meine Kennzahlen verschlechtern würde. Stattdessen optimiere ich den Bestand und trenne mich auch von Objekten. Ich habe immer sehr auf Wirtschaftlichkeit geachtet und auf Wachstum verzichtet, da ich die Risiken lieber minimieren wollte. Gerade heute würde ich auch jedem anderen dieses empfehlen. Die Risiken haben sich aufgrund der hohen Kaufpreise und Mieten (das vergessen die meisten) deutlich erhöht. Hierzu tragen vor allem die Regulierungsrisiken bei. Falls der Mietendeckel in Berlin wirklich kommt, werden dort sehr viele Kleinanleger Pleite gehen (die großen haben meist sehr günstig gekauft und haben fast alle LTV von unter 40%). Wenn es zu einer Rot-rot-grünen Bundesregierung kommt, dürfte eine ähnliche Regelung bundesweit kommen (plus etliche weitere Belastungen z.B. Grundsteuer, Energieeinsparung etc.). In einem solchen Szenario (teuer) zu kaufen und dann auch noch hoch zu finanzieren halte ich für extrem riskant.
  16. 1000 Euro und mehr sind realistisch bei Komplettsanierungen. Da kostet die Dacheindeckung inkl. Dachklempnerarbeiten schon mal 100.000 Euro, plus ggf. Kosten für Dachstuhlausbesserungen. Dann Fassade mit leicht 100.000 Euro, wenn starke Putzschäden oder aufsteigende Feuchdtigkeit vorhanden sind (ggf. ist Wärmdämmung sinnvoll/vorgeschrieben). Heizung, Elekroanschluß, Gas- und Wasseschanschluß, Kellersanierung können auch ins Geld gehen. Für eine detaillierte Kostenschätzung empfehle ich gerne Schmitz/Krings Baukosten Altbau (gibt alle paar Jahre eine Neuauflage, aktuell 2018er Auflage). All das rechnet sich in Hochpreisregionen oder vielleicht bei Denkmalschutzobjekten oder im Sanierungsgebiet. Ich bezweifele, aber das sich hier im Forum jemand so etwas antut. Das ist richtig viel Arbeit und rechnet sich nur selten (mir wäre es einfach zu viel Stress, selbst wenn ich in Berlin ein Haus billig kaufen könnte). Die meisten hier machen maximal die üblichen Wohnungssanierungen oder vielleicht einzelne Aspekte wie Dachneueindeckung, neuer Heizkessel, Kellertrockenlegung etc. _Nie aber das Gesamtpaket.
  17. Ich sehe keinen Widerspruch in Euren Aussagen. Mir geht es wie @HamburgInvest, @Arminius.Ich habe ebenfalls gut 90 % der Einheiten outgescourced. Durch eine sehr enge Führung der Verwalter habe ich die Mieteinnahmen stark steigern können und die Instandhaltung deutlich reduzieren können. Meinen Free CF habe ich durch das enge Führen ggü. der Entwicklung mit "normalen" Verwalterführen sicherlich verdoppelt. Ohne Verwalter könnte ich das aufgrund der Anzahl der Einheiten und vor allem aufgrund der räumlichen Entfernung nie machen (mal abgesehen von so DIngen wie Urlaub etc.). Trotz des Fehlens von wesentlichen Ankäufen seit Ende 2012 bringt mir das Geschäft trotz allem Ärger mit Behörden und Mietern etc. etc. immer noch viel Spaß (jeden Monatsanfang und jedes Mal wenn ich an die ExKollegen denke). @Jb007 s Punkte kann ich daher voll nachvollziehen. Alexander Raue sollte Immobilien und Porschevermietung etc lieber sein lassen. Im IT Bereich könnte er sicherlich einfacher Geld verdienen (und wenn er von Costa Rica aus eine SAP-Beratung aufzieht und die billigen Arbeitskosten der dortigen Leute für Outsourcingangebote für europäische Firmen nutzt etc. etc.).
  18. Eine Vermietung a la AirBnB ist zwar ein Gewerbe aber ganz klar kein Laden. Warum sollte so etwas denn durch die TE abgedeckt sein? Es handelt sich doch klar um eine andere Nutzung als eine Ladennutzung. Durch AirBnB kommen doch ganz andere Belästigungen (u.a. Lärm nach üblichen Ladenschlußzeiten) auf die WEG zu. Hinzu kommen die m.E. zu erwartenen öffentlichen Baugenehmigungsauflagen (auch baurechtlich ist eine Kurzzeitvermietung etwas ganz anderes als eine Ladennutzung....). Hierzu müsste ggf. ins Gemeinschaftseigentum eingegriffen werden. Auch hierfür wäre aufjeden Fall eine Zustimmung aller Eigentümer notwendig.....
  19. O.k. in der Situation macht ein Gespräch mit dem Makler Sinn. Man gibt dann kein Gebot ab, sondern teilt mit, dass man den Kaufpreis für deutlich überhöht ansieht und den normalen Wert eher beim 10 bis 12 fachen sehen würde und fragt den Makler, ob er sich vorstellen könnte, dass man sich in diese Richtung bewegen könnte. Wenn der Makler den Markt kennt, wird er über so ein Vorgehen eher dankbar sein, denn Leute die Mondpreise bieten bekommen spätestens bei der Finanzierung Probleme (häufig wird der Verkäufer den Mondpreis vorgegeben haben und der Makler warte auf Angebote, da er auch zum Abschluß kommen möchte). Realistisches Vorfühlen dürfte in dem Fall eher positiv gesehen werden. Allerdings hängt hier viel von der Art der Kommunikation ab. Ich finde für eine normale Lage innerhalb Geras 11 oder 12 immer noch zu hoch, aber ich mag den Immobilienmarkt dort auch nicht (die Stadt hat m.E. keine Zukunft, da komplett überaltert, kaum Industrie, keine Landesregierung oder Uni etc.).
  20. Ich kann Dir aus 2 Perspektiven dazu eine Antwort geben 1. als Verkäufer von ETW: Ich bin wirklich sauer, wenn ich mir die Zeit nehme, die Wohnung zu zeigen und dann einen Spaßbieter zu haben. Zwar war ich dabei Contenance, aber ich werde nie wieder Interessenten die ETW zeigen. 2. Als Käufer: ich habe so etwas nur einmal erfolgreich gemacht. Das war aber 2010 (in Berlin bei einem großen WGH) und der Verkäufer wollte das Objekt dringend loswerden und sonst traute sich kein Kaufinteressent nach einer intensiven Käufersuche an das Objekt heran. (70% Leerstand, viele Feuchtigkeitsstellen, Statische Probleme, wirkliche Mieterprobleme von denen ich glücklicherweise nichts wußte etc. etc.). Da habe ich halt ein bewußt extrem niedriges Angebot (-20%) gemacht. Nachher wollte der Verkäufer dann übrigens vom Vertrag zurücktreten, aber das ist eine andere Geschichte. Sonst habe ich ein derartiges Vorgehen nie gewählt, weil ich mir alle Objekte genau ansehe und fast immer wegen zu niedriger (realistischer) Angebote ausgeschieden bin. Max. bin ich vielleicht 10% unter geforderten Preis geblieben. Da ich realistisch geblieben bin, konnte ich allerdings meist mit den Maklern weiter arbeiten (natürlich nicht als präferierter Käufer). Wenn ich Makler wäre würde ich übrigens Spaßbieter, die mir die Zeit stehlen aussortieren. Gerade auch wenn sie extrem niedrig bieten
  21. Ich kann über mich über den Verkauf nicht beklagen (Bei Verkaufserlösen von bisher über 5000 Euro pro qm (dürfte langfristig eher gegen 4000 Euro laufen) und dem Einkauf von MFH aus der Bankensanierung in den Jahren 2008 bis 2010 (damit kennen die älteren berliner Investoren meinen ungefähren Kaufpreis) und Aufteilung vor Beschlußfassung über das Milieuschutzgebiet, wäre es unverschämt unzufrieden zu sein). Da ich nicht nur 5 oder 6 Einheiten verkaufen möchte, dauert das Ganze inkl. Mieterumsetzungen auch nicht nur 3 oder 4 Monate. Ich gehe übrigens auch davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippen wird. Nur wird die Welt bis dahin anders aussehen (möglicher Wegfall Steuerfreiheit für Verkäufe, Preisrückgang aufgrund Rezession und Zubau). Daher verkaufe ich lieber jetzt (teilweise).
  22. Der Berliner Mieterverein hat einen Vorschlag für den Mietendeckel in Berlin gemacht. Er schlägt mit Ausnahme der Neubauwohnungen eine Maximalmiete von 5,99 Euro pro qm Nettokalt vor (etwas höher für alle Neubauwohnungen, auch für die neu zubauenden, bei denen der erste Mieter ausgezogen ist). https://www.tagesspiegel.de/berlin/entwurf-des-mietervereins-so-koennte-berlins-mietendeckel-aussehen/24597522.html Eine Umsetzung des Mietendeckels wird m.E. diese Folgen haben: 1 Alle Investoren in Berlin werden die Ausgaben für Instandhaltung und Neubau auf das absolute Minimum bzw. die bereits vertraglich vereinbarten Maßnahmen begrenzen. Dieses wird zum weitgehenden Verschwinden des privaten Mietwohnungsneubaus und zum Verfall der Wohnimmobilien führen 2. Es wird keine Modernisierungen mehr geben (warum auch, wenn man keine höhere Miete dafür erhält). 3. Es wird zur verstärkten Umwandlung aller MFH in ETW und dem anschließenden Verkauf kommen. 4. Freiwerdende Wohnungen werden entweder verkauft, unter der Hand (oft gegen erhebliche ZAhlungen als Bestechung an die Verwaltung oder an den Eigentümer z.B. gegen Möble zu Mondpreisen) vermietet oder nur möbiliert vermietet. 5. Für normale Wohnungssuchende wird daher die Suche immer schwieriger, es sei denn Sie können eine kaufen. 6. Viele Investoren die in den letzten Jahren vermietete Immobilien in Berlin gekauft haben, werden pleite gehen (genauso wie die städtischen Wohnungsbauunternehmen, es sei denn Bayern ist gewillt weiteren Blödsinn in Berlin zu finanzieren). Ich persönlich (ceterum censeo) verkaufe daher meine Berliner Wohnungen (soweit leerstehend (vermietet allerdings wohl auch so der PReis noch o.k. ist) und aus der 10 Jahresfrist heraus). Meine beiden MFH hatte ich bereits vor einigen Jahren vor Erklärung zum Milieuschutzgebiet aufgeteilt.
  23. Artikel 14, Abs. 1 Satz 1 Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Aufgrund dieses Schutzes sind Enteignungen nur als Ultima Ratio möglich, wobei es dafür leider auch Einschränkungen gibt. Übrigens konnten selbst in der DDR die Leute ihr MFH behalten, wenn sie dort wohnten (eine andere Frage ist natürlich, ob sie Erträge aus der Vermietugn erzielten (eher nein)).
  24. Interessant fand ich das Interview mit Jakob Mähren in der FAZ am Freitag. Er erwartet einen Preisrückgang von 30% bei MFH in Berlin, gleichzeitig einen starken Preisanstieg bei (bezugsfreien) ETW, da es zukünftig kaum noch Mietwohnungen in der freien Vermietung gegen dürfte, da die meisten Vermieter wohl möbiliert oder gegen (hohe) Abstandszahlung vermieten dürften. Ich teile diese Einschätzung (bis auf den starken Preisanstieg für leerstehende ETW, hier finde ich das Preisniveau in Berlin wenigstens innerhalb des S-Bahn-Rings schon recht hoch) voll und ganz. M.E. wird es zu vermehrten Aufteilungen kommen. Die Politik wird zwar versuchen, diese und vor allem Eigenbedarfkündigungen zu verzögern. Aufgrund der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes wird dieses den Prozess aber nur verzögern. Langfristig wird wie Matt es geschrieben hat zu einem deutlichen Anstieg der Eigentumsquote kommen. Damit dürfte dann endlich mehr als die Hälfte der Haushalte in D Eigentümer sein. Hierdurch wird sich dann auch der Median der Vermögensverteilung drastisch erhöhen (liegt aktuell praktisch nirgendwo in Westeuropa niedriger), wodurch die Rufe nach Umverteilung hoffentlich stark geschwächt werden. Als Handlungsempfehlung kann ich nur jedem raten, so schnell wie möglich alle MFH aufzuteilen. Je eher man es macht, desto weniger Mieter haben die 10 Jährige Schutzfrist gegen Eigenbedarftkündigungen und desto sicherer ist man, dass man ggf. ETW verkaufen kann, wenn die Mietpreisregulierung schlimmer wird.
  25. In Berlin wurden die MFH etc. für Faktoren weit über 30 gehandelt. Dt. Wohnen hat meiner Erinnerung nach in den innerstädtischen Bezirken die Häuser mit 33,5 und Phoenix Spree (eine englische Firma) sogar mit über 35 fach jährliche NKM im Jahreabschluß per 31.12.2018bewertet. Der Rückgang der Aktienkurse führt dabei bei Dt. Wohnen lediglich zu einem impliziten Rückgang der Bewertung der MFH um ca. 20%.... Zukünftig wird es m.E. zu einer sehr differenzierten Bewertung von vermieteten und bezugsfreien Wohnungen kommen. Während ich in Berlin bei ungeteilten MFH von NKM Faktoren von je nach Zins- und Mietentwicklung von 15 bis 25 fach ausgehe, dürften bezugsfreie Wohnungen eher beim ca. 40 fachen liegen. Bisher ist es übrigens noch nicht zu Preisrückgängen gekommen, wohl aber zum Platzen etlicher Transaktionen kurz vor dem Notartermin. Interessant auch das heutige Interview mit Jakob Mähren in der FAZ. Er erwartet einen Preisrückgang von gut 30% in Berlin, während er die Preise für (leerstehende) ETW deutlich steigen sieht. Daher empfehle ich allen ihre MFH bereits möglichst schnell zu teilen, so lange es noch geht.Berlin ist m.E. leider ein Vorreiter der Entwicklung im übrigen Deutschland.
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