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Andreas

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  1. Wir hatten in der Vergangenheit immer wieder heftige längere Baissse-Phasen (Crash ist recht eng definiert) mit sehr hohen Preisrückgängen. In Deutschland ist den älteren vielleicht noch die Krise 2001-2003 gegenwärtig. Damals platzte die Technologieblase und die Banken und Versicherungen waren gezwungen, die Verluste aus der Kreditvergabe von (Ost- aber nicht nur dort) Immobilien zu realisieren. Der DAX verbuchte einen Kursrückgang von ca. 75%, bei (Ost-) Immobilien waren die Verluste im vermieteten Zustand in funktionierenden Regionen ähnlich (ca. 60% bis 80%), in der Pampa, Städten wie Chemnitz, Leipzig und bei Gewerbeimmobilien gab es teilweise auch Preisrückgänge von über 90%. Dieser Preisrückgang entwickelte sich langsam und brauchte bis zum Tiefpunkt etliche Jahre (DAX ca. 3 Jahre Top to Bottom, Immobilien eher 5 Jahre). Auch zukünftig wird es solche Entwicklungen geben. Ich persönlich weiß nicht, in welcher Form und wann es einen (realen) Preisrückgang geben wird. Ich könnte mir allerdings gut vorstellen, dass es in den nächsten Jahren zu einem Rückgang der Aktienkurse um über 50% kommen wird. Bei Immobilien halte ich z.B. aufgrund einer verstärkten Regulieren (Stichwort Mietpreisbremse, Mietendeckel) oder steigenden Zinsen/Kreditknappheit aufgrund des Wegfalls vieler Banken ähnliche Preisrückgänge für gut möglich (insbesondere in Berlin). M.E. gibt es in Deutschland bei fast allen Parteien, die Tendenz den Mieterschutz massiv zu verstärken. Vor diesem Hintergrund ist m.E. eine Vermögensdiversifikation zwingend.
  2. Das deckt sich mit meinen Erfahrungen (s.o). Allerdings gibt es anscheinend für eher einfache vermietete Wohnungen und (sehr?) niedrige qm-Preise nach wie vor Käufer. Am 6.12. wurden bei Plettner & Brecht 4 von 5 ETW teilweise deutlich oberhalb des (m.E. teilweise sehr niedrigen) Ausrufpreises verkauft. Die verkauften Wohnungen waren alle in eher einfachen Lagen und mit anscheinend sehr einfacher Ausstattung (Wiederaufbau). Die NKM-Multiplikatoren waren mit über 30 dabei eigentlich noch recht gut. Die einzige ETW in einer besseren Gegend (Westend) wurde übrigens nicht verkauft (wäre 3600 Euro pro qm und 33fach gewesen). Anscheinend sind die Interessenten für Liebhaberobjekte, die ggf. sich vorstellen könnten dort zu wohnen nicht mehr bereits (komplett) überteuert zu kaufen.
  3. @Friedrich Hi.Vielen Dank für die Blumen. Ich bin komplett unfokussiert (viel zu viele Standorte über Ostdeutschland verteilt, dann noch Gewerbeobjekte und das bei relativ wenigen Einheiten), ob ich erfolgreicher als Du bin, kann ich nicht beurteilen, sicherlich aber nicht um den von dir benannten Faktor. Probleme mit Mietersuche kenne ich noch aus etlichen Objekten (eher auf der Gewerbeseite, in der Pampa sogar recht aktuell, teilweise habe ich aber auch länger Probleme gehabt in Magdeburg Wohnungsmieter zu finden). Da meine 1996/97 gekaufte Wohnung im Vorort von Berlin lange an den ursprünglichen Mieter vermietet war und ich weitere Immobilien erst ab 2007 billig aus der Bankensanierung gekauft habe, habe ich die absoluten Tiefpunkte nicht miterlebt und nie wirkliche Probleme kennengelernt. Deine Erfahrung habe ich leider/glücklicherweise nicht. Ansonsten hast Du recht. Bisher habe ich nur bezugsfreie ETW in Berlin zu Preisen von durchschnittlich um die 5000 Euro pro qm verkauft (wie von Dir geschrieben schön gemacht im Rahmen des steuerlich möglichen (Stichwort Gewerblicher Grundstückhandel, BFH, 10.08.1983- I R 120/80). Die vermieteten Wohnungen werde ich aufgrund des Mietendeckels aktuell nicht los, diese sollen aber auch sehr viel kosten. Ob sich das als Investment lohnt, möchte ich nicht beurteilen. Ich rate hier schon seit längerem von fast jedem Immobilienkauf ab. Es ist aktuell eine schlechte Zeit Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu kaufen. Manchmal sollte man einfach abwarten.
  4. Ich habe in Berlin in mittleren Lagen 2 Häuser (wobei ich die Wohnungen eines kleineren Hauses aktuell veräußere) und sehe die Sache etwas anderes. Vermieten ist für mich ein Geschäft wie jedes andere. Wenn der Markt und die Gesetze es zu lassen nehme ich das maximal Mögliche und Erlaubte (das sind bei mir 11 bis 12 Euro in der Neuvermietung). Auch vor den legal erlaubten Mieterhöhungen schrecke ich nicht zurück. Im Gegenzug habe ich die früher teilweise stark heruntergekommenen Häuser wieder instandgesetzt und renoviere bei jedem Mieterwechsel aufwendig. Bei Beschwerden schicke ich unverzüglich den Handwerker. Tricks wie Modernisierungen gegen Mieterwunsch oder möbilierte Vermietung habe ich bisher noch nicht gemacht um die Mieteinnahmen zu steigern. Hierdurch habe ich trotz Deiner Meinung nach sicherlich nicht mieterfreundlicher Preise mit allen Mietern ein professionelles bis gutes Verhältnis und ordentliche Mieter und Häuser. Bei Aldi oder beim Staat selbst wird auch nicht auf Gewinn-/Steueroptimierung verzichtet, warum soll ich als Vermieter der von den Mieteinnahmen lebt das anders machen? Die Mieter sehen es ja genauso. Wenn möglich suchen sie sich im Zeiten eines Wohnungsüberangebots auch billigere Wohnungen oder fordern Mietreduktionen (ich habe teilweise noch Mieter die um 2000 über 50% Nachlaß gefordert und erreicht haben). Schikanen wie im Falle der Kopenhagener Straße finde ich auch verwerflich. Der Mietendeckel wird übrigens wie alle anderen bisherigen Maßnahmen des Berliner Senats den Wohnungsmangel weiter verschärfen, die Kaufpreise längerfristig steigern (vielen Dank für die Ausweisung sovieler Milieuschutzgebiete und das weitgehende Verhindern von Neubauprojekten, hierdurch erlöse ich super Preise im Verkauf) und nach dem zuerwartenden Kippen durch das Bundesverfassungsgericht einzigartige Mietsteigerungen in der Neuvermietung und bei Mieterhöhungen ermöglichen (bis 2030 dürfte es keinen Mietspiegel geben, da der Senat dieses Instrument bewußt aus der Hand gegeben hat).
  5. Wie kommst Du darauf, dass die Vermietung von Stellplätzen oder Garagen zu einer Gewerbesteuerpflicht führt? M.E. liegen ganz normale Erträge aus Vermietung und Verpachtung vor, solange Du die Stellplätze längerfristig vermietest. Dabei ist es m.E. egal ob Du diese an deine eigenen Wohnungsmieter vermietest oder an andere Personen. Wichtig ist nur, dass die Mietverhältnisse nicht nur kurze Zeit dauern (z.B. Parkhaus mit stundenweiser Vermietung). Ich vermietet auch diverse Stellplätze an Fremdmieter und hatte noch nie ein Problem mit dem Finanzamt. Wichtig ist allerdings die Umsatzsteuerpflicht. Aber auch hier solltest Du von der Kleinunternehmerregelung profitieren wie du schreibst. Allerdings würde ich sicherheitshalber einen Steuerberater konsultieren (sollte aber Erfahrung mit Immobilien haben, nicht wie manche You-Tube Steuerberater ohne jede Ahnung).
  6. Notare müßen Rechnungen für Kopien etc. verlangen. Dieses ist in der Kostenordnung so vorgeschrieben. Da es Prüfungen seitens der Notarkammer gibt, können die Notare bei kostenlosen Gefallen Ärger bekommen. Daher können die Notare auch Geschäftswerte z.B. bei Testament etc. nicht künstlich niedrig ansetzen.
  7. Sicher, Berlin wird für Deutschland nie die Bedeutung wie London oder Paris für UK oder F haben. Allerdings war Berlin bis zur Teilung wirtschaftlich wesentlich bedeutender. Bis zur Deutschen Einigung (1871) war Deutschland sehr föderal organisiert. Berlin war eine Stadt wie jede andere. Nach der Einigung wuchs Berlin kräftig und konnte sehr viele Firmen anlocken. Alle Großbanken (Dt. Bank, Cobank, Dresdnerbank, wurden neugegründet, früher war das Bankwesen eher in Frankfurt, wie heute), die größte Versicherung (Allianz, in München gegründet), die beiden führenden Elektrokonzerne (AEG und Siemens, beide in BErlin entstanden) und zahlreiche weitere Großunternehmen (Borsig, Shell etc. etc.) und praktich alle großen (Zeitungs-) Verlage hatten ihre Zentrale in Berlin. Aufgrund der Teilung sind die große Zentralen alle nach Westdeutschland verlegt worden. Perspektivisch wird diese Entwicklung nicht komplett rückgängig gemacht werden. Allerdings ist absehbar, dass die wirtschaftliche Bedeutung Berlins stark wachsen wird. Berlin ist die Digitalhauptstadt in D, in Europa war in den letzten Jahren nur London bei VC erfolgreicher. Immer mehr Firmen in den Bereichen Medien (Musik, Verlage) verlagern immer mehr Aktivitäten nach Berlin. Auch ausländische Firmen und viele Dienstleister siedeln ihre (deutschen) Zentralen nach Berlin. Da die Bedeutung dieser Bereiche immer mehr zunimmt dürfte Berlins wirtschaftliche Bedeutung in den nächsten Jahren weiter stark wachsen (gebremst wird sie nur von der unfähigsten Landesregierung und Verwaltung in Deutschland). Hinzu kommen dann Lottogewinne wie möglicherweise Tesla. Insoweit ist längerfristig eine auch wirtschaftlich führende Rollle Berlins wie vor dem 2. Weltkrieg durchaus denkbar. Kulturell (diverse Opernhäuser, Theater, umfangreichste deutsche Museumslandschaft, eines (das?) der weltbesten Orchester) ist Berlin in Deutschland ohnehin unangefochten. Wenn man dann die relativ geringe Bevölkerungszahlt des Großraums Berlins mit nur 4 bis max. 4,5 Mio. Einwohnern nimmt (nur wenig mehr als in Hamburg mit gut 3 Mio. und München mit knapp 3 Mio.) kann man das wirtschaftliche Aufholpotential Berlins ermessen. Full Dislosure: Ich verkaufe aktuell einen (kleinen) Teil meiner Berliner Immobilien.
  8. Prüfe als erstes die Teilungserklärung. Dieser solltest Du die Lage des Stellplatzes entnehmen können. Allerdings kommt es nicht selten vor, dass Stellplätze lt. Teilungerklärung und auch Grundbuch existieren, aber nicht angelegt wurden. Hier bestehen, falls nicht explizit in der Teilungserklärung ausgeschlossen, möglicherweise Herstellungsansprüche gegen die WEG, d.h. du könntest in diesem Fall von der WEG verlangen auf Kosten der WEG dir diesen Stellplatz anzulegen. Allerdings würde ich den Fall kurzfristig nach Kauf prüfen lassen. Solche Prozesse können recht teuer werden https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/erstmalige-plangerechte-herstellung-des-gemeinschaftlichen-eigentums-und-die-frage-von-treu-und-glauben-3103025
  9. Der Punkt war nicht so sehr ausländische Werte zu kaufen und dann im Inland zu halten, sondern einige Vermögenswerte ins Ausland zu verlagern und dort breit über alle wesentlichen Assetklassen und Regionen zu investieren. Da sind leider die Gebühren deutlich höher als bei Deutschen Direktbanken. Wobei ich sehr interessiert bin an nicht Euro-Direktbanken mit akzeptabler Reputation und Einlagensicherung etc. Vielleicht hat hier jemand Erfahrungen.
  10. Butter bi die Fische (platt): 1. Ich habe alle MFH bis auf ein kleines aufgeteilt, in einem weiteren Fall werde ich die Aufteilung kurzfristig abschließen. 2 WGH teile ich aufgrund des hohen ANteils von Gewerbe (größer 70%) ebenfalls nicht auf. 2. In Berlin verkaufe ich alle Immobilien, bei denen ich das steuerlich machen kann (aktuell 12 Wohnungen (inkl. bereits verkaufter EInheiten), nach Abschluß sollten meine Liquide Mittel höher sein als meine Gesamtverschuldung). 3. Ich werde mein Immobilienportofolio so steuerlich möglich in den nächsten Jahren deutlich verringern. Da wir von den Immobilienerträgen leben, kann und werde ich einen Großteil allerdings behalten. 4. Die Instandhaltung habe ich dieses Jahr bereits deutlich reduziert und werde sie insbesondere in Berlin weiter reduzieren (o.k. bereits laufende Sachen bringe ich zu Ende). 5. Die freiwerdenden Mittel werde ich in anderen Assetklassen insbesondere im Ausland anlegen.
  11. Die Auffassung teile ich voll und ganz. Als Folge werden die meisten Vermieter versuchen, die Wohnungen an Eigennutzer zu veräußern. Dieses wird zu einem sehr starken Rückgang des Angebots von Mietwohnungen führen. Die Politik wird deshalb versuchen, die Umwandlung von Mdehrfamilienhäusern in WEGs zu verhindern/zu verlangsamen. Die sog. Große Koalition hat deshalb vereinbart, die Umwandlung von MFH stark einzuschränken. https://www.spiegel.de/politik/deutschland/mieten-grosse-koalition-beschliesst-neue-mietpreisbremse-a-1282522.html Daher sollte man die MFH (bis auf WGH mit hohem Gewerbeanteil) grundsätzlich in ETW aufteilen, solange es noch geht. Die Kosten sind relativ niedrig (insbesondere wenn Pläne vorhanden sind), der potentielle Nutzen ist aber sehr hoch (siehe die Situation in Berlin gegenwärtig, ich freue mich jeden Tag, dass ich meine beiden Häuser dort aufgeteilt habe).
  12. Ich machen wenn überhaupt nur Staffelmieten in den ersten Jahren und danach Indexmiete. Bei Mietpreisbremse macht Staffelmiete keinen Sinn, dort mache ich generell Indexierung. Um die Mieter zu beruhigen und mir Verwaltungsaufwand zu ersparen verzichte ich mietvertraglich sogar auf Erhöhungen in den ersten Jahren.....
  13. Da kann ich nur erkennen, dass der Finanzverwaltung die Privilegierung von VVG nicht gefällt. Den Urteilen kann ich dagegen entnehmen, dass eine reine VVG, d.h. ohne Nebenumsätze aus Mieterstrom, fremden Grundstücken, Waschmaschinenvermietung etc. etc. rechtlich auf der sicheren Seite ist. Ich wäre nur vorsichtig, falls der Gesetzgeber die erweiterte Kürzung im Gesetz abschaffen wollte. Diese wurde im Rahmen der Abschaffung der Steuerfreiheit von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen in den 1980er oder 1990ern eingeführt. Derartige Gesetzesvorschläge habe ich allerdings noch nicht mitbekommen (würde gegen Dt. Wohnen etc. auch nicht viel bringen, da die Buchwerte damals sehr hoch hochgeschrieben wurden und die Gesellschaften meist noch über umfangreiche Verlustvorträge verfügen..). Aber klar, da ist ein Risiko. Daher würde ich immer zweigleisig fahren: VVG und Immobilien in Privatbesitz.
  14. Die Analyse kann man auch von einem anderen Standpunkt aus sehen. Im Verkauf führt ein Aufzug zu einem sehr viel höheren Verkaufpreis (insbesondere für höhere Etagen).... Es könnte also sinnvoll sein, einen Aufzug anzubringen, dann 5 Jahre die 8% mitzunehmen und dann nach Ablauf der Zeit für den $ 23 EStG (10 Jahre seit Kauf) und den 5 Jahren für den gewerblichen Grundstückshandel die Wohnungen deutlich teurer zu vermieten (setzt natürlich voraus, dass man das MFH vorher geteilt hat). Das ganze hängt natürlich von dem Markt ab. Vielfach kann man dann in guten Märkten wie Berliner Innenstadt leider aufgrund des Milieuschutzes keinen Aufzug neu einbauen....
  15. Die ganze Übersicht ist m.E. für die Tonne und möglicherweise zielorientiert gemacht um die Attraktivitäte der eigenen Bestände in Orten mit hohem Leerstand zu begründen. Magdeburg soll besser als Rostock und Erfurt sein. In Magdeburg habe ich gerade längere Zeit Leerstand gehabt, in Erfurt und insbesondere Rostock kene ich das nicht. Magdeburg hat hat Immoscout bei fast gleicher Einwohnerzahl 5 mal so viele bei Immoscout angebotene Wohnungen wie Erfurt und fast zehnmal soviel wie Rostock... Ähnliches Thema mit Eisenach und Görlitz vs. Erfurt und Rostock. Jeder der die Boomstädte Rostock und Erfurt kennt und das mit dem Markt in Eisenach (viel Leerstand, bleibt Opel etc.) und Görlitz vergleicht, wird lachen. Ich könnte ähnliche Aussagen zu Potsdam (zu negativ), Leipzig (viel zu positiv dargestellt) und vielen anderen Orten machen.
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