Andreas

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  1. Andreas

    Enteignung/Verstaatlichung von Immobilien

    Ich bezweifele, dass es in Berlin wirklich zu einer Enteignung von Dt. Wohnen etc. kommt. Allerdings ist das aktuell schon geltende Recht und die Behandlung von Bauwilligen in Berlin schon extrem abschreckend. Kurze Beispiele: 1. Mittlerweile sind - bis auf Teile Wilmersdorf und von Plattenbaugebieten - fast alle Gebiete innerhalb des S-Bahnrings und teilweise weit darüber hinaus Milieuschutzgebiete, d.h. eine Umwandlung in ETW wird defacto verhindert, ein freier Verkauf von MFH wird verhindert (d.h. der Senat zwingt die Käufer zu Abwendungsvereinbarungen oder übt Vorkaufsrecht aus), Modernisierungen sind defacto nicht möglich (Wärmedämmung vernünftigerweise nicht, aber auch viele andere Sachen wie jede Grundrißänderung, wodurch ich z.B. ein Bestandsgebäude nicht um Wohnraum (von 100 auf 150qm) erweitern darf....) etc. 2. Der Senat manipuliert in altbewährter Weise den Mietspiegel, nutzt alle Kappungsgrenzen und Mietstopregeln um den allgemeinen Mietpreisanstieg zu verhindern. Es wird geprüft einen allgemeinen Mietstopp in Berlin zu verordnen (d.h. auch die 2 Euro Miete bleibt bei Mieterwechsel erhalten, was zu Korruption udn Scheingeschäften führen würde)...... 3. Der Senat kauft absolute Schrottwohnungen zu Mondpreisen (gestern gerade 1800 unsanierte Plalttenbauten) 4. Gleichzeitig versucht Senatorin Lompscher mit den Koryphäen der Bezirksverwaltungen wie Bezirksstadtrat Schmidt, jeglichen Neubau von Wohnungen zu verhindern (Tempelhof, Elisabethaue etc.. etc.). So werden keine/kaum neuen Bebauungspläne erstellt (Senator Geisel hatte im letzten Jahr 13 Gebiete ausgewiesen, Fr. Lompscher nicht eines im 1. Jahr). Begründet wird dieses damit, dass man den Zuzug nach Berlin stoppen will (kämen wohl MIeter die nicht Rot-Rot-Grün wählen würden). 5. Persönlich finde ich die Entwicklung kurzfristig sehr angenehm, da ich meine Häuser in heutigen Milieuschutzgebieten rechtzeitig aufgeteilt habe und ich die ETWs jetzt zu Mondpreisen verkaufen kann (werde wohl meine Schulden damit abbauen bzw. diversifizieren). Den eigentlich geplanten Ausbau eines größeren Dachbodens (350qm) werde ich bei diesem Senat aber wohl auf den St. Nimmerleinstag verschieben. Die Instandhaltung werde ich zukünftig ebenfalls deutich stärker dosieren. Die Mieter tun mir allerdings leid, denn kaum ein Vermieter wird seine ETW noch vermieten, sondern lieber an Eigennutzer verkaufen und auch die Aufteilung in ETW ist m.E. immer noch (wenn auch schwieriger) möglich. Andererseits unterstützen die meisten Berliner diese unsinnige Politik.
  2. Andreas

    Sonderumlage 10.000 Euro. Alternativ Grundschuldeintrag?

    Um die Teilungserklärung zu ändern, muß jeder einzelne Eigentümer zum Notar gehen und die Änderung genehmigen. Gegen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum kann jeder einzelne Eigentümer vorgehen, bevor der Eingriff verjährt ist. M.E. ist durch die Verlegung von Rohrleitungen und Stromleitungen durch Decken und Wände bereits ein Eingriff durchgeführt worden (bin keine Jurist). Deshalb könnte m.E. jeder Eigentümer hier eine Änderung erzwingen. Eine Ausnahme könnte m.E. nur gelten, wenn die Teilungerklärung den Ausbau zur Wohnung vorsieht (aber: Verjährung beachten).
  3. Andreas

    Sonderumlage 10.000 Euro. Alternativ Grundschuldeintrag?

    Da ist doch sicher eine bauliche Änderung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt worden beim Ausbau der DG-Einheiten, anders dürfte das Bauordnungsamt dem Ausbau doch nicht zugestimmt haben (z.B. Einbau RWA, Ertüchtigung Treppenhaus, Durchbruch von Wänden und Decken (Gemeinschaftseigentum). Ich kann mir kaum vorstellen, dass ein derartiger Ausbau ohne Zustimmung der WEG-Versammlung geht (dabei reicht die Mehrheit nicht, jeder einzelne kann das blockieren). Sehr merkwürdig. Ich würde nie so eine Sache machen, viel zu riskant. Durch die Anpassung der Hausgelder kann man das sicher nicht heilen, es sei den die Teilungserklärung erlaubt den Ausbau zur Wohnung.... Laufen da schon Klagen/Einsprüche der anderen Eigentümer vor?
  4. Andreas

    Überbelegung der Wohnung eines Miteigentümers

    M.E. handelt es sich bei der Vermietung von Monteurzimmern um eine gewerbliche Tätigkeit, die in einer normalen Wohnung weder WEG-rechtlich noch baurechtlich zulässig ist. Eine Anzeige bei der Bauaufsicht inkl. Schilderung der Nutzung plus Anzeige beim Ordnungsamt wirken manchmal Wunder. Auch das Finanzamt freut sich über die Möglichkeit Gewerbesteuer zu kassieren. Ich würde mich wundern, wenn dann die Nutzung länger anhalten sollte. Was mich aber erstaunt, ist, dass die WEG Verwaltung nichts macht...
  5. Maximal würde ich einen Blick ins Altlastenverzeichnis werfen. Wenn es etwas größeres sein sollte, ist es meist dort verzeichnet (habe ich bisher noch nicht gemacht, trotz sehr vieler Käufe). Falls der Verkäufer von Altlasten etc. Kenntnis hat, müßte er es Dir auch sagen, da er sich andernfalls Schadensersatzpflichtig macht und eine Anzeige wg. Betrug droht (hatte deshalb der Verkäufer einer zu Wohnungen umgenutzten ehemaligen Textilfabrik mir gegenüber auch gemacht).
  6. Andreas

    Es wird zuviel gebaut !

    Das Problem ist nicht so sehr, wie hoch die Mieten für die anderen Anbieter sein müßen, damit diese zurecht kommen. Die entscheidungsrelevanten Kosten (vermiete ich oder lass ich leerstehen) dürften langfristig bei 3 maximal 4 Euro liegen, wenn die Wohnung erst mal existiert (Hjalmar kommt ja mit 5 bis 6 Euro super klar, ich habe in einem sehr gut laufenden Haus in Frankfurt Oder sogar nur gut 4 Euro im Schnitt (alle Wohnungen mit 10 qm großen Balkonen, doppelten Schallschutzfenstern, da laute Straße,Zentrale Lage, sehr gepflegtes Haus). Da ich alle recht großen Wohnungen vermietet habe und nur 300 € pro qm gezahlt habe, ist mein Haus mit gut 4 Euro pro qm recht profitabel. Da die Zeit von Planungsstart bis Bauende bei MFH mittlerweile locker 3 bis 4 Jahre beträgt (im öffentlichen Bereich noch länger, da die Entscheidungen viel länger dauern), würde noch etliche Jahre in ein Überangebot gebaut. Es gabe nach 2000 viele Städte in Ostdeutschland, mit hohem Leerstand (u.a. Berlin, Leipzig, Dresden, Rostock etc.). Das kann wieder kommen. Ich sage nicht, dass die Mieten auf 3 oder 4 Euro fallen werden. Allerdings wäre ich extrem vorsichtig, die gegenwärtigen Mieten in den Großstädten fortzuschreiben. Deutschland hat halt nicht so ein rigides Planungsrecht wie das UK....
  7. Andreas

    Möbliert vermieten Berlin - Einschätzung

    Hallo Philipp, ich habe zwar in Berlin und Umgebung ca. 60 Einheiten (gros Nordrand Prenzlberg, Steglitz kenne ich nur rudimentär, vemute aber das aufgrund der FU dort eine gewisse Nachfrage sein könnte), vermiete aber nicht möbiliert, da mir das zu viel Arbeit wäre (ich wohne auch nicht vor Ort). Man darf bei Möbilierung ohnehin nicht deutlich über Mietspiegel liegen, da nur die kalkulatorischen Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen (analog Modernisierung). Jede andere Aussage ist falsch. Die Rechtssprechung hierzu ist eindeutig. Das LG Berlin geht von einer Lebensdauer (Afa von 10 Jahren) und 2% Zuschlag aus. D.h. wenn Du bei Ikea für 5000 Euro Möbel kaufst, darfst Du maximal 55 Euro als Möbelzuschlag über Mietspiegelmiete (bei Mietpreisbremse nehmen) Rechnung: 5000 *(10+2%)=600 Euro p.a. plus 10% (Wg. MIetpreisbremse in Berlin): 660 Euro /12 Monate: 55 Euro. https://www.mieterbund.de/index.php?id=627 Ansonsten ist - wie Du wissen dürftest - aktuell in Berlin praktisch alles zu sehr hohen Preisen vermietbar, einfach mit IS 24 Anzeigen o.ä. ausprobieren.
  8. Andreas

    http://meine-renditeimmobilie.de/

    Ich war vor 12 Jahren in einer ähnlichen Position und wollte unbedingt in Berlin Immobilien kaufen (Wohn- und Arbeitsort war damals 600 km entfernt), da ich mitbekommen hatte, dass dort ETW und MFH für 500 bis 800 Euro pro qm in gutem Zustand und Lage zu kaufen waren. In den nächsten paar Jahren war ich sicherlich jeden Monat mindestens ein Wochenende in Berlin und habe mir sorgfältig einzelne Objekte (ETW, MFH) angesehen (großteils nur Gemeinschaftseigentum) und parallel mich zu dem Thema aufgeschlaut (damals meist durch Studium von Verkehrswertgutachten, IS 24, Besichtigungen mit Maklern, Termine bei Zwangsversteigerungen, hierfür ging dann auch etwas Urlaub drauf etc.). Nach 1 Jahr habe ich meine erste ETW gekauft (o.k. 1996 hatte ich schon eine aus steuerlichen Gründen erworben). Ein paar Monate später kamen dann mein ersten MFH und noch etliche Wohnungen. Nach 2 Jahren hatte ich 2 MFH und etliche ETW (insgesamt 23 Einheiten). Im Folgejahr kamen dann 40 Einheiten (2 WGH und 2 ETW), damals teilweise schon als Privatier, in den nächsten Jahren kaufte ich weiter, stoppte aber rückblickend viel zu früh. Alles aus der Ferne organisiert (als Privatier hatte ich natürlich hierzu auch mehr Zeit). Das geht alles (vereinbart sich allerdings schlecht mit Family etc.). An Deiner Stelle würde ich mich ohnehin eher fragen, ob es sinnvoll ist, jetzt noch Immobilien zu kaufen (sich damit zu beschäftigen ist etwas anderes). M.E. sind die Preise deutschlandweit (ich denke ich kann das überblicken) aktuell (fast) überall überhöht. Wenn man nicht besondere Beziehungen zu Maklern etc. hat kann man m.E. nicht ohne massive Wertvernichtung kaufen. Ich erinnere noch die Jahre um 2000 als tausende von Deutschen Pleite gingen, da ihre wenige Jahre vorher überteuert gekauften Immobilien massiv an Wert verloren hatten (gab es übrigens in 1980ern auch zahlreich, damals waren Neue Heimat und Kaussen die bekanntesten Fälle). Damals konnten antizyklische Anleger für wenige hundert Euro pro qm Immobilien einsammeln (siehe auch Interview mit H. Mähren: https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungskrise-in-berlin-es-gibt-eine-falsche-panikmache-gegen-investoren/23811786.html Diese Immobilien hatten (soweit Neubau) im Vertrieb in den 1990ern locker 2000 bis 3000 Euro den qm gekostet (ich habe verschiedentlich nur 20% bis 30% des ursprünglichen Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt). Heute kann man in Berlin locker für 3000 bis 5000 Euro pro qm verkaufen (nutzt nur nichts denen, die damals Pleite gingen). Ich persönlich verkaufe aktuell deshalb auch einen Teil meiner 2007 bis 2009 gekauften Berliner Immobilien .....
  9. Andreas

    Realistisches Leerstandsrisiko in "Nicht Boom" Städten

    Die 2% Mietausfallskosten nehmen die Gutachter aus der 2. Berechnungsverordnung. Diese ist eigentlich nur für Sozialwohnungen u.ä. gedacht. Nach meiner Erfahrung sind die 2% viel zu niedrig, insbesondere wenn man Gerichtskosten etc. einbezieht. Dieses gilt m.E. auch für Magdeburg und Erfurt ( aktuell ausnahmsweise für Berlin und Umland, aber das ist dem echten Wohnungsmangel geschuldet; zu den übrigen Orten kann ich nichts sagen, da ich dort keine Immobilien habe, für Leipzig würde ich allerdings aufgrund des immer noch vorhandenen großen Leerstands ebenfalls deutlich mehr annehmen). Man kann das Mietausfallwagnis auch nicht verallgemeinern. Es hängt m.E.viel stärker von der angestrebten Miete (billig kann jeder o.k. Wohnungen sehr schnell vermieten), Zielgruppe/Wohnungsgröße (bei großen Wohnungen gibt es wenig Fluktuation), der Lage im Ort, der Kosten der Unterkunft in dem Ort (je höher vs. Marktniveau, desto schlechter ist die Qualität vieler Mieter) und dem Zustand des Objekts als von dem Ort ab. So habe ich ein MFH in Frankfurt Oder, wo ich sehr wenig Leerstand habe, da ich relativ günstig vermiete, die Wohnungen relativ groß sind und das Haus und Wohnungen dafür in einem recht guten Zustand sind. In einem kleinen Ort mit großem Industriegebiet und Wohnungsmangel hatte ich noch nie Probleme meine Wohnung in einem kleinen WGH relativ schnell zu vermieten. Bei kleinen 2 Zimmerwohnungen in echten Pampaorten würde ich 5 bis 10% Mietausfall inkl. Räumungskosten rechnen, wenn es nicht ein Topjekt ist und der Leerstand relativ hoch ist. Das Risiko schlechter Mieter ist dort sehr hoch, da die meisten mit einer o.k. Bonität sich ein Haus bauen/kaufen.
  10. Ich bin in sehr unterschiedlichen Märkten unterwegs: Extreme sind Berlin Nordrand Prenzelauer Berg und Frankfurt Oder an einer lauten Straße. Trotzdem führe ich überall Mieterhöhungen durch, auch wenn es sich teilweise nur um 30 oder 40 Euro pro Monat handelt. Mittlerweile erhöhe ich auch bei alleinstehenden Rentnerinnen die Miete (teilweise auch mehrfach), obgleich ich dieses in der Vergangenheit aus sozialen Gründen nicht gemacht hatte. In der Neuvermietung versuche ich soviel wie unter der Mietpreisbremse möglich herauszuholen (d.h. ich packe auf die maximale Miete lt. Mietspielgel plus 10% ein paar Euros drauf, da es Urteile gibt, die bei einer Änderung des Mietpreisniveaus eine Abweichung von der 10% Regel erlauben). Hierfür gibt es eine Reihe von Begründungen: 1. Der Staat begrenzt die Anpassung der Mieten im Bestand und in der Neuvermietung an den echten Marktpreis (m.E. verfassungswidrig) immer mehr. 2. Alle anderen Marktteilnehmer erhöhen auch soweit sie können (ich habe noch nie etwas von einer Grunderwerbssteuerbremse, Handwerkerkostenbremse, Ölpreisbremes etc. gehört). Warum soll das bei Mieten anders sein? Ich kann den Unterschied nicht erkennen (außer das hier meist KLeinvermieter betroffen sind) 3. HInzu kommt, dass man bestraft wird, wenn man zu billig vermietet: a. Wenn man weniger als 60% der Marktmiete nimmt, kann man nur einen kleinen Teil (bei Vermietung zu 40% z.B. nur 40%) der Werbungskosten absetzen, d.h. man zahlt Steuern für ERträge, die man nicht hatte (gilt auch für Fremde!!!!! auch wenn mir persönlich kein derartiger Fall zu Ohren gekommen ist). b. Der Staat bestraft bereits heute bei Modernisierungen diejenigen, die weniger als 7 Euro Miete nehmen. c. Bereits heute kann man bei der Mietpreisbremse mindestens die Miete des Vormieters nehmen. M.E. besteht das große Risiko dass eine derartige Regelung auf alle freiwerdenden Wohnungen ausgedehnt wird. Aus diesen Gründen nehme ich, was ich haben kann. Den Mietern erläutere ich teilweise meine Motivation, auch wenn diese sie wohl in den meisten Fällen nicht nachvollziehen können/wollen. M.E. ist jeder der nicht das Maximum herausholt angesichts der heutigen Politik schlecht beraten.
  11. Bei einer meiner letzten erfolgreichen Klage auf Mieterhöhung (Magdeburg, Urteil erging 2017) mußte die Mieterin 100% der Kosten der Gutachterin zahlen (3293 Euro). Leider hat dann der Staat via Prozesskostenhilfe diese Kosten gezahlt...... Ich gehe davon aus, dass das ein ganz normales Vorgehen ist. Der Vermieter muß lediglich seine anteilige Kosten bei einem Prozesskostenhilfeverfahren selbst zahlen, auch wenn die PKH abgelehnt wird.
  12. Andreas

    2. Mieter verschollen

    Eine ähnliche Situation hatte ich Anfang des Jahres. Ein Paar hatte eine Wohnung angemietet und sich unmittelbar danach getrennt, die Frau ist trotzdem eingezogen. Da sie nicht zahlte/zahlen konnte vereinbarte ich mit dem ex Freund, dass er die Miete nicht mehr zahlt (hatte er anfänglich trotzdem gemacht). Ich habe dann schnellstmöglich am Anfang des zweiten Monats fristlos gekündigt. Glücklicherweise ist dann die Frau ohne Prozess ausgezogen. Analog würde ich Dir und Deiner Mieterin ein ähnliches Vorgehen empfehlen (sie sollte aber vorher eine Wohnung haben), d.h. sie zahlt zwei Monate nicht die Miete und Du kündigst dann fristlos. Unmittelbar nach der fristlosen Kündigung kann Sie Dir die Wohnung dann zurückgeben. Ggf. könntest Du auch schon vorher die Wohnung zur Vermietung anbieten. Dieses Vorgehen ist m.E. absolut sauber (trotzdem RA fragen) und bei einem vernünftigen Verhältnis gut durchführbar. Wenn Du sicher gehen willst, kannst Du ja vorher für Deinen Mieter eine Anschriftenabfrage über das Einwohnermeldeamt durchführen (machen auch Creditreform und Bürgel für wenig Geld (je nach Aufwand) und ihm eine Mahnung mit Kündigungsandrohung senden (ist aber m.E. nicht notwendig). Er wird sich dann ggf. rühren (auch wenn ich nicht daran glaube).
  13. Andreas

    Zweikontenmodell

    Ich habe in den letzten Jahren das Zwei-Konten-Modell eingesetzt. Dazu habe ich verschiedene Nachbeleihungen durchgeführt und ein neues Konto für die Kreditauszahlung eingerichtet. Die Auszahlung war, wie üblich, im ersten halben Jahr kostenfrei möglich, danach fielen Bereitstellungszinsen an (die im Laufe der Jahre mehreren Darlehen war ganz normal zwischen 1,05% und 1,75% verzinslich). In der Folge habe ich dann alle von mir selbst zu tätigenden (d.h. nicht von den Hausverwaltungen durchgeführten) Auszahlungen (vor allem Kapitaldienst und Handwerkerrechnungen) über dieses Konto abgewickelt. Alle Einnahmen liefen unverändert auf meinem Privatkonto oder den Hauskonten auf. Trotz des durch erhöhte Normaltilgungen und Sondertilungen und Kreditrückzahlung stark erhöhten Kapitaldienst und größeren Instandhaltungsprojekten, konnte ich so im Laufe von 2,5 Jahren einen für mich ganz netten Betrag freisetzen und meine Zinsaufwendungen massiv senken. Ich gehe davon aus, dass das Steuerlich auch o.k. ist. Allerdings hat sich das Finanzamt bei meinen letzten Steuererklärungen immer die Nachprüfung vorbehalten. Mein Steuerberater hatte das Konzept mittels Telefonauskunft ganz grob freigegeben. Aber wie immer: bitte selbst StB fragen. Alternativ müßte natürlich auch ein Lombardkredit funktionieren (ist nur etwas teurer). Einen Dispo würde ich für solche Spiele aber nicht einsetzen.
  14. Andreas

    MFH_ Geschenk oder Kaufen

    Bitte StB befragen. Nach meiner Kenntnis muß Geld fließen, d.h. Du müßtest einen entsprechenden Kredit aufnehmen. Den könntest Du dann auch relativ kurzfristig nach Kaufpreiszahlung tilgen (wenn Dir Deine Eltern den Kaufpreis schenken würden in einem separaten Vertrag).
  15. Andreas

    Apotheke - Immobilienverkauf

    Ich habe selbst ein MFH in Frankfurt Oder. Die Gegend direkt an der polnischen Grenze ist gerade auch außerhalb extrem strukturschwach. Viele Banken finanzieren dort nicht (wenigstens meine Erfahrung vor ein paar Jahren). Hinzu kommt, dass Gewerbeimmobilien bei Banken (erst recht in der Form eines Teileigentums) recht unbeliebt sind. Da (fast?) jeder Käufer das Risiko einer Schließung der Apotheke bei dem Renteneintritt Deines Vaters einkalkulieren wird, dürfte ein Verkauf nicht leicht werden. Am ehesten hilft ein langfristiger Vertrag (besser 10 Jahr fest plus 2 mal 5 Jahre Optionen für den Mieter). Jeder Kaufinteressent wird auch fragen, warum Dein Vater verkaufen wird. Wenn dann als Grund die beabsichtigte Geschäftsaufgabe kommt, dürfte fast jeder abspringen. Leicht fällt der Verkauf auf jeden Fall, wenn sich ein Nachfolger für deinen Vater gefunden hat. In diesem Fall sollte ein Verkauf m.E. gut möglich sein (o.k. Finanzierung bleibt trotzdem ein Problem). Ich habe übrigens jahrelang ein hochwertig ausgestattetes Ladengeschäft in einer strukturstarken Kleinstadt (5000 Einwohner) mit großem Industriegebiet in Thüringen nicht vermieten können......