Jump to content
Immopreneur.de | Community

Andreas

Members
  • Content Count

    846
  • Joined

  • Days Won

    96

Andreas last won the day on August 9

Andreas had the most liked content!

Community Reputation

948 Mentor

About Andreas

  • Rank
    Immopreneur

Recent Profile Visitors

4827 profile views
  1. Mich hatte mein Finanzamt einmal darauf explizit hingewiesen, die Nettozuführung zur Instandhaltungsabrechnung herauszurechnen. Seitdem bin ich schlauer und mache wie mir aufgetragen..... Vorher wußte ich es nicht und konnte diesen Fehler leider nicht vermeiden. Generell: entweder man erschlägt das Finanzamt mit Unterlagen (dann kann es nicht behaupten, die Instandhaltungssachen nicht gesehen zu haben) oder man ist sehr sparsam. Nur meine Meinung Irrtum vorbehalten.
  2. Das Scheitern des Mietendeckels wird zu einer deutlichen Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen und damit auch zu einem Rückgang der echten Marktmiete führen, da aktuell nach meiner persönlichen Kenntnis sehr viele Eigentümer freiwerdende Wohnungen nicht vermieten. So gibt es bei Immobilienscout Rückgänge um 50% und mehr bei Wohnungen die unter den Mietendeckel fallen müßten. Fast alle trotzdem angebotenen Wohnungen werden zu Schattenmieten deutlich oberhalb der Mietendeckelmiete angeboten. Daher müßen aufgrund des Mietendeckels viele Berliner ins Umland oder in andere Städte umziehen um eine Wohnung zu bekommen. Ich hatte spaßeshalber versucht eine Wohnung in Berlin zu vermieten (Schattenmiete lag am oberen Rand Mietenspiegel plus 10%). Innerhalb von 30 Minuten erhielt ich ca. 50 Anfragen. Die Leute waren wirklich verzweifelt. Die Mieter haben alle super Bonität gehabt und ihre Unterlagen großteils gleich mitgeschickt (etwas zeitaufwändig für die Bearbeitung). Sozial schwache fallen dabei natürlich aus Vermietersicht gleich weg. Warum warten übrigens viele Vermieter ab? Sie wollen nicht zu Mietendeckelmiete zu vermieten und befürchten Probleme wenn Sie mit Schattenmiete vermieten. Wenn dann der Mietendeckel großteils wider Erwarten verfassungsgemäß sein sollte werden diese Wohnungen verkauft, wenn der Mietendeckel ganz oder weitgehend scheitert wird vermietet. Aktuell kann wohl auch der Senat keinen Vermieter zwingen zu vermieten, da Besichtigungen unter Corona-Bedingungen nur sehr schwer durchführbar sind. Wie geschriebn, ich bin Frau Lompscher persönlich für meine Vermögensmaximierung dankbar....... .Sozialismus funktioniert immer gleich (egal ob Nationalsozialismus da gab es auch einen Mietendeckel oder Sozialismus wie in der DDR/bei Lompscher).
  3. Lompscher hat einen Super-Job für Immobilieneigentümer gemacht (Wenigstens wenn sie aufgepasst haben): 1. Sie hat den Zubau in Berlin so gut es ging verhindert, wodurch die Mieten stark gestiegen sind. 2. Sie hat zusätzlich die Schaffung von Eigentumswohnungen durch die Einführung von MIlieuschutzgebieten und die damit verbundene Verhinderung von Aufteilungen massiv verringert, ist dabei aber so laienhaft vorgegangen, dass alle die Zeitungen lesenden MFH-Eigentümer wie ich ca. 2 Jahre hatten die Aufteilung bis zur offiziellen Verkündung von Milieuschutzgebieten durchzuziehen. 3. Sie hat den Mietendeckel so sehr mit offensichtlich verfassungswidrigen Inhalten überfrachtet, dass es nicht die Frage ist, ob der Mietendeckel von Karlsruhe einkassiert wird, sondern nur, ob alle oder fast alle Bestimmungen aufgehoben werden. Da viele Vermieter aufgrund des Mietendeckels aktuell nicht verkaufen, können die Mieten und Preise für Eigentumswohnungen weiter steigen. Ich konnte so Dank Lompscher, Merkel (Öffnung Grenzen) und Draghi (Niedrigzinspolitik) die Mieten massiv erhöhen und durch die Umwandlung und den teilweisen Verkauf meiner beiden Häuser die Schulden massiv reduzieren und mir ein Vermögen neben Immobilien aufbauen. Hierfür gebührt Lompscher aber auch Merkel und Draghi mein tiefer Dank. Als Staatsbürger gebührt den genannten allerdings meine Verachtung, da sie Deutschland und Berlin massiv geschadet haben. Der Rücktritt von Lompscher ist dabei nur deshalb bedauerlich, da er nicht wegen Unfähigkeit sondern wegen Steuerhinterziehung erfolgt ist.
  4. Die 67. und die 66. Kammer des LG Berlins sind grundsätzlich immer einer anderen Meinung. Die vermieterfreundliche Kammer ist für Charlottenburg, die Mieterfreundliche leider für Pankow zuständig. Daher würde ich sehr wenig auf die Meinung der 66. Kammer, dass der Mietendeckel verfassungsgemäß sei, geben. Bezüglch der Schattenmietenerhöhung bin ich persönlich vorsichtig, da meine Immobilien in Pankow sind und die dortige Wohnungsaufsicht juristisch Amok läuft und Vermietern, die Mieterhöhungen aussprechen hohe Strafen androht. M.E. komplett verfassungswidrig, da sie sich sogar auf ein BVG Urteil berufen, dass gerade schreibt, dass die Vermieter Schattenmieten etc. vereinbaren dürfen. Naja 2 Juristen mit Agenda, 3 Meinungen, wobei die renommieten Gutachter (selbst für den Senat) den Mietendeckel für ganz oder wenigstens für weitgehend verfassungswidrig halten. Herr Arzt ist zwar ein renommierter Zivilrechtler hat aber von Verfassungsrecht wenig Ahnung..... https://ikb-law.blog/2020/07/29/bezirksamt-pankow-stellt-klageerhebung-unter-zwangsgeld/
  5. Alle deren Immobilien östlich der Oder waren (dort lag 1/4 Deutschlands) haben alles verloren, wenn sie Immobilien hadort tten. Letztendlich verblieb nur die Hälfte aller deutschen Immobilien in Freiheit bis 1989, der Rest war weg (und wurde auch nach 1989 niur teilweise rückübertragen, bei Ackerland z.B. nur im Ausnahmefall, genauso wenn auf dem Land Plattenbauten gebaut wurden....). Daher bin ich sehr skeptisch was eine rein auf Deutschland fokussierte Anlage anbetrifft. Der Klassiker sind sicherlich Anlagen in USA, Kanada und der Schweiz (da kenne ich recht viele Leute mit entsprechenden Anlagen) zusätzlich zu Immobilien und Aktien in Deutschland. Heutzutage sollte man vielleicht auch über Singapur anlegen (geht allerdings sehr schwer).
  6. Ja. Der Immobilienanteil liegt bei ca. 85% meines Gesamtvermögens. Da es sich ausschließlich um deutsche Immobilien handelt würde ich diesen Anteil gerne reduzieren (auch wenn es sich um Wohn- und Gewerbe- und Agrarimmobilien handelt.
  7. Ich habe mittlerweile eine Reihe leerstehender Wohnungen, die ich zu einem Premium-Preis verkaufen könnte. Bei den vermieteten Wohnungen kann ich warten, bis die Mieter ausziehen (wenn sie vor der Aufteilung eingezogen sind) bzw. kann ich mit HInweis auf Eigenbedarfsmöglichkeit ebenfalls teuer verkaufen. Da ich ohnehin einen zu hohen Immobilienanteil habe, macht ein Behalten der Wohnngen angesichts der deutlich gesunkenen Profitabilität keinen Sinn. Ich gehe übrigens nicht von einem deutlichen Rückgang der Preise von unvermieteten ETW aus. Dafür ist der vom Senat angeheizte Wohnungsmangel zu groß und dank weitgehendem Umwandlungsverbot das Angebot zu klein. Langfristig dürften leere ETW in Berlin wohl auch weiter an Wert gewinnen, da das Angebot aufgrund des Umwandlungsverbots zurückgehen wird und die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen konstant hoch bleiben dürfte (und Mietwohnungen wird es zukünftig nicht/kaum mehr auf dem offenen Markt geben)
  8. Zu Deinen Punkten: 1. Ich verwende meine eigenen Formulierungen bzw. zusammengestellt (hatte ich letzte Jahr im Herbst gemacht). HuG ist sicherlich aber eine gute Grundlage. Allerdings vermiete ich seit Anfang des Jahres (Verabschiedung Gesetzes) nicht mehr neu, da ich Keinem zumuten möchte, die Besichtigungen für meine Wohnungungen während Covid19 zu machen (mir kommt dabei natürlich entgegen, dass ich so die Zeit bis zum BVG Urteil überbrücken kann. Falls der Deckel bleibt, verkaufe ich alles (meine beiden Häuser sind beide aufgeteilt). Falls der Bezirk meint, ich solle jetzt vermieten, verkaufe ich bereits vorher (ab September bin ich überall aus den 10 Jahren heraus). Einem Makler mute ich für die Provision auch diese Tätigkeit zu... 2. Ja so ist es. 3. Nein, das ist nicht zulässig. Das Gesetz verbietet die Annahme von Mietzahlungen oberhalb des Mietendeckels. 4. MIetvertrag (also Mietenspiegel plus 10%). Die Mietoberwerte plus 10% liegen höher als viele glauben. Ich habe meine Wohnungen alle zum Oberwert hin optimiert. Dann (inkl. 10% Zuschlag) sind die Mieten eigentlich o.k. Hinzu kommt ein Aufschlag für die Zeit seit Datenaufnahme für den Mietspiegel (September 2018). M.E. sind viele Wohnungen auch erst vor kurzem gründlich saniert worden. Darüberhinaus gibt es natürlich auch Verstöße gegen die Mietenbremse. Das mag auch einen großen Anteil haben. Aufgrund der o.a. Punkte halte ich die jeweiligen Vermieter aber einfach für dumm. Unabhängig davon würde ich, da ab Mai 2021 kein qualifizierter Mietenspiegel mehr bestehen wird, zunächst konservativ herangehen und dann ab nächsten Jahr eine deftige Staffelmietverteinbarung machen.
  9. Ich würde eine Mieterhöhung lt. BGB verlangen, aber die Annahme der erhöhten Miete mit Hinweis auf den Mietendeckel verweigern. Durch die Mieterhöhung behältst Du alle Rechte inkl. Nachzahlung nach Ende des Mietendeckels. Das ist dann eine Schattenmietenerhöhung analog der Schattenmiete bei Neuvermietung. Gibt hierzu jede Menge Literatur. Ich würde, wenn ich hierzu gezwungen würde, Neuvermietungen nur mit Schattenmiete machen. Das Vorgehen ist identisch.
  10. Oh das habe ich eben auch erst mitbekommen. Danke für den Hinweis Kalle, schade und Grüße und Dank an Alle. Die Diskussionen waren hier teilweise recht gut. Bei Facebook bin ich nicht und habe auch nicht die Absicht da mitzuschreiben. Meinen Account habe ich schon vor etlichen Jahren gelöscht.
  11. Bauliche Änderungen benötigen immer die Zustimmung aller Eigentümer, es sei denn die Teilungserklärung sieht etwas anderes vor. Einige Beschlüsse wie Einbau Zentralheizung kann man auch ohne Änderung der Teilungserklärung machen (aber jeder Anwesende muß in Versammlung zustimmen, falls es vorher keine Zentralheizung gab). Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum wie die Schaffung von Stellplätzen oder Einbau Fahrstuhl können m.E. auch ohne Änderung der TE gemacht werden, wenn alle in der WEG-Versammlung anwesenden Eigentümer zustimmen, allerdings kann dann jeder neue Eigentümer (Käufer oder Erbe) den Abriß verlangen.... Sicherheit bietet hier nur die geänderte TE. Eine Änderung der TE ist m.E auf jeden Fall notwendig, wenn neues Sondereigentum geschaffen oder eine Nutzungsart (z.B. von Gewerbe in Wohnen) geändert werden soll (Ausnahme: die TE erlaubt diese Änderungen schon). Für die Änderung der TE müßen alle Eigentümer und alle finanzierenen Banken zustimmen (viel Spaß wenn mehr als 3 oder 4 Eigentümer vorhanden sind). Nach WEG Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, egal wieviele MEA er hat. Dieser Passus ist wie in der vorliegenden TE abdingbar. D.h. in diesem Fall liegt die Stimmenmehrheit bei der Mehrheit der vertretenen MEA (bezogen auf Inst Rücklage). d.h. ein Eigentümer kann alle anderen ggf. überstimmen. Das neue WEG-Gesetz soll die sehr restriktiven Zustimmungspflichten bei baulichen Änderungen aufweichen. Allerdings ist noch unklar wann und in welcher Form es endlich kommt. Keine Rechtsberatung etc. Am Besten Notar fragen. Die kennen sich am Besten aus
  12. Nein, dass ist nicht so. Ich habe selbst als Privatperson (ohne GmbHs) über 50 Immobilien (die meisten Häuser sind mittlerweile WEGs). Trotzdem hat mir das Finanzamt in der verbindlichen Auskunft bestätigt, dass ich nicht branchenkundig bin. Branchenkundig wird über die Haupttätigkeit definiert. Ein Lehrer oder Arzt sollte normalerweise nie branchenkundig gemäß gewerblichen Grundstückshandel werden. Siehe auch: BFH vom 14.11.1995 VIII R 16/93 Ziffer 18).
  13. Bei dem Thema gewerblicher Grundstückshandel gibt es viel Verwirrung, kaum einer durchschaut dieses Thema. Auch ist das Prüfschema nur eine grobe Richlinie. Allerdings: das ganze Thema hat sich im Wesentlichen über die Rechtsprechung in den letzten 100 Jahren entwickelt und ist entsprechend schwer auch für Steuerberater nachzuvollziehen (gibt halt kein Gesetz mit Richtlinien, wo man einfach nachschlagen kann). Auch die Fallkonstruktionen sind sehr unterschiedlich. So kann es in Ausnahmefällen wirklich dazukommen, dass auch wie von Hjalmar dargestellt bei einer Vielzahl von An- und Verkäufen bei Branchenkundigen Objekte auch nach 10 Jahren Haltedauer als Zählobjekte zählen können. Dieses ist aber die absolute Ausnahme. Generell sind die typischen Immobilien (Kauf mit EIgenkapital und 10 Jahre Haltedauer, größere Instandhaltungssachen werden nicht in den letzten 5 Jahren vor Verkauf getätigt) insbesondere bei Nichtbranchenkundigen keine Zählobjekte, insbesondere wenn man nicht das Geld gleich wieder in den Kauf neuer, privat gehaltener Immobilien steckt. Zur Sicherheit empfehle ich gemeinsam mit einem im gewerblichen Grundstückshandel erfahrenen StB (und da gibt es nicht so viele) eine verbindliche Auskunft einzuholen. Das ist zwar fast soviel Arbeit wie die Vorbereitung auf einen Gerichtsprozess vor dem Finanzgericht (kostet auch so viel) aber im Zweifelsfall hat man schon bei der Erstellung die eigene Rechtsposition richtig eingeschätzt und dargestellt, so dass der Finanzbeamte einem die gewünschte Aussage machen muß (aber: bitte immer den Sachverhalt vollständig und korrekt darstellen). Andernfalls sollte man das Vorhaben abbrechen. Nur meine Meinung (und Erfahrung), keine Steuerberatung.
  14. Freue Dich, das scheint eine sehr preiswerte Aktion zu werden. Ich habe in solchen Fällen meist Kosten von 20.000 Euro (statt 2000). Auch kannst Du in die WOhnung bevor die Mietzahlung endet. Der Regelfall war bei mir: H4 ler oder armer Rentner stirbt, es dauert erst ein paar Monate, bis der Mietvertrag gekündigt wird (da Erben das Erbe nicht antreten, meist muß dann - falls gezahlt worden- sogar die Miete für den Zeitraum zwischen Todesdatum und Räumung zurückgezahlt werden) oder H4ler ist Drogensüchtig und muß geräumt werden. Dann ist meist noch der Unrat zu entfernen. Da kommen zu den 20k noch Räumungskosten, Gerichtskosten und Mietausfall (plus Mietrückzahlung) bis zur Übergabe hinzu. Theortisch müßte man dann noch den Unrat aufbewahren...... Also sei glücklich über die sehr geringen Kosten. Mir ist übrigens kein 20 Jahre alter Mietvertrag bekannt, bei dem die Schönheitsrepararturklauseln gültig sind, d.h in solch einem Fall muß man in der Regel sowieso die Kosten aufbringen..... Also schreib das Geld ab, da wird m.E. nichts rumkommen. P.S. ich vermiete aus den o.g. Gründen nicht an H4lern (Ausnahme: Elternbürgschaft), Rentnern mit kleinen Renten, Selbständigen etc. Es lohnt sich einfach nicht. Man hat viel mehr Ärger und wirtschaftlich macht es keinerlei Sinn.
×
×
  • Create New...