Andreas

Member
  • Gesamte Inhalte

    642
  • Benutzer seit

  • Letzter Besuch

  • Days Won

    53

Andreas last won the day on December 12

Andreas had the most liked content!

Ansehen in der Community

668 Mentor

33 User folgen diesem Benutzer

See all followers

Über Andreas

  • Rang
    Immopreneur

Letzte Besucher des Profils

2.895 Profilaufrufe
  1. Andreas

    Realistisches Leerstandsrisiko in "Nicht Boom" Städten

    Die 2% Mietausfallskosten nehmen die Gutachter aus der 2. Berechnungsverordnung. Diese ist eigentlich nur für Sozialwohnungen u.ä. gedacht. Nach meiner Erfahrung sind die 2% viel zu niedrig, insbesondere wenn man Gerichtskosten etc. einbezieht. Dieses gilt m.E. auch für Magdeburg und Erfurt ( aktuell ausnahmsweise für Berlin und Umland, aber das ist dem echten Wohnungsmangel geschuldet; zu den übrigen Orten kann ich nichts sagen, da ich dort keine Immobilien habe, für Leipzig würde ich allerdings aufgrund des immer noch vorhandenen großen Leerstands ebenfalls deutlich mehr annehmen). Man kann das Mietausfallwagnis auch nicht verallgemeinern. Es hängt m.E.viel stärker von der angestrebten Miete (billig kann jeder o.k. Wohnungen sehr schnell vermieten), Zielgruppe/Wohnungsgröße (bei großen Wohnungen gibt es wenig Fluktuation), der Lage im Ort, der Kosten der Unterkunft in dem Ort (je höher vs. Marktniveau, desto schlechter ist die Qualität vieler Mieter) und dem Zustand des Objekts als von dem Ort ab. So habe ich ein MFH in Frankfurt Oder, wo ich sehr wenig Leerstand habe, da ich relativ günstig vermiete, die Wohnungen relativ groß sind und das Haus und Wohnungen dafür in einem recht guten Zustand sind. In einem kleinen Ort mit großem Industriegebiet und Wohnungsmangel hatte ich noch nie Probleme meine Wohnung in einem kleinen WGH relativ schnell zu vermieten. Bei kleinen 2 Zimmerwohnungen in echten Pampaorten würde ich 5 bis 10% Mietausfall inkl. Räumungskosten rechnen, wenn es nicht ein Topjekt ist und der Leerstand relativ hoch ist. Das Risiko schlechter Mieter ist dort sehr hoch, da die meisten mit einer o.k. Bonität sich ein Haus bauen/kaufen.
  2. Ich bin in sehr unterschiedlichen Märkten unterwegs: Extreme sind Berlin Nordrand Prenzelauer Berg und Frankfurt Oder an einer lauten Straße. Trotzdem führe ich überall Mieterhöhungen durch, auch wenn es sich teilweise nur um 30 oder 40 Euro pro Monat handelt. Mittlerweile erhöhe ich auch bei alleinstehenden Rentnerinnen die Miete (teilweise auch mehrfach), obgleich ich dieses in der Vergangenheit aus sozialen Gründen nicht gemacht hatte. In der Neuvermietung versuche ich soviel wie unter der Mietpreisbremse möglich herauszuholen (d.h. ich packe auf die maximale Miete lt. Mietspielgel plus 10% ein paar Euros drauf, da es Urteile gibt, die bei einer Änderung des Mietpreisniveaus eine Abweichung von der 10% Regel erlauben). Hierfür gibt es eine Reihe von Begründungen: 1. Der Staat begrenzt die Anpassung der Mieten im Bestand und in der Neuvermietung an den echten Marktpreis (m.E. verfassungswidrig) immer mehr. 2. Alle anderen Marktteilnehmer erhöhen auch soweit sie können (ich habe noch nie etwas von einer Grunderwerbssteuerbremse, Handwerkerkostenbremse, Ölpreisbremes etc. gehört). Warum soll das bei Mieten anders sein? Ich kann den Unterschied nicht erkennen (außer das hier meist KLeinvermieter betroffen sind) 3. HInzu kommt, dass man bestraft wird, wenn man zu billig vermietet: a. Wenn man weniger als 60% der Marktmiete nimmt, kann man nur einen kleinen Teil (bei Vermietung zu 40% z.B. nur 40%) der Werbungskosten absetzen, d.h. man zahlt Steuern für ERträge, die man nicht hatte (gilt auch für Fremde!!!!! auch wenn mir persönlich kein derartiger Fall zu Ohren gekommen ist). b. Der Staat bestraft bereits heute bei Modernisierungen diejenigen, die weniger als 7 Euro Miete nehmen. c. Bereits heute kann man bei der Mietpreisbremse mindestens die Miete des Vormieters nehmen. M.E. besteht das große Risiko dass eine derartige Regelung auf alle freiwerdenden Wohnungen ausgedehnt wird. Aus diesen Gründen nehme ich, was ich haben kann. Den Mietern erläutere ich teilweise meine Motivation, auch wenn diese sie wohl in den meisten Fällen nicht nachvollziehen können/wollen. M.E. ist jeder der nicht das Maximum herausholt angesichts der heutigen Politik schlecht beraten.
  3. Bei einer meiner letzten erfolgreichen Klage auf Mieterhöhung (Magdeburg, Urteil erging 2017) mußte die Mieterin 100% der Kosten der Gutachterin zahlen (3293 Euro). Leider hat dann der Staat via Prozesskostenhilfe diese Kosten gezahlt...... Ich gehe davon aus, dass das ein ganz normales Vorgehen ist. Der Vermieter muß lediglich seine anteilige Kosten bei einem Prozesskostenhilfeverfahren selbst zahlen, auch wenn die PKH abgelehnt wird.
  4. Andreas

    2. Mieter verschollen

    Eine ähnliche Situation hatte ich Anfang des Jahres. Ein Paar hatte eine Wohnung angemietet und sich unmittelbar danach getrennt, die Frau ist trotzdem eingezogen. Da sie nicht zahlte/zahlen konnte vereinbarte ich mit dem ex Freund, dass er die Miete nicht mehr zahlt (hatte er anfänglich trotzdem gemacht). Ich habe dann schnellstmöglich am Anfang des zweiten Monats fristlos gekündigt. Glücklicherweise ist dann die Frau ohne Prozess ausgezogen. Analog würde ich Dir und Deiner Mieterin ein ähnliches Vorgehen empfehlen (sie sollte aber vorher eine Wohnung haben), d.h. sie zahlt zwei Monate nicht die Miete und Du kündigst dann fristlos. Unmittelbar nach der fristlosen Kündigung kann Sie Dir die Wohnung dann zurückgeben. Ggf. könntest Du auch schon vorher die Wohnung zur Vermietung anbieten. Dieses Vorgehen ist m.E. absolut sauber (trotzdem RA fragen) und bei einem vernünftigen Verhältnis gut durchführbar. Wenn Du sicher gehen willst, kannst Du ja vorher für Deinen Mieter eine Anschriftenabfrage über das Einwohnermeldeamt durchführen (machen auch Creditreform und Bürgel für wenig Geld (je nach Aufwand) und ihm eine Mahnung mit Kündigungsandrohung senden (ist aber m.E. nicht notwendig). Er wird sich dann ggf. rühren (auch wenn ich nicht daran glaube).
  5. Andreas

    Zweikontenmodell

    Ich habe in den letzten Jahren das Zwei-Konten-Modell eingesetzt. Dazu habe ich verschiedene Nachbeleihungen durchgeführt und ein neues Konto für die Kreditauszahlung eingerichtet. Die Auszahlung war, wie üblich, im ersten halben Jahr kostenfrei möglich, danach fielen Bereitstellungszinsen an (die im Laufe der Jahre mehreren Darlehen war ganz normal zwischen 1,05% und 1,75% verzinslich). In der Folge habe ich dann alle von mir selbst zu tätigenden (d.h. nicht von den Hausverwaltungen durchgeführten) Auszahlungen (vor allem Kapitaldienst und Handwerkerrechnungen) über dieses Konto abgewickelt. Alle Einnahmen liefen unverändert auf meinem Privatkonto oder den Hauskonten auf. Trotz des durch erhöhte Normaltilgungen und Sondertilungen und Kreditrückzahlung stark erhöhten Kapitaldienst und größeren Instandhaltungsprojekten, konnte ich so im Laufe von 2,5 Jahren einen für mich ganz netten Betrag freisetzen und meine Zinsaufwendungen massiv senken. Ich gehe davon aus, dass das Steuerlich auch o.k. ist. Allerdings hat sich das Finanzamt bei meinen letzten Steuererklärungen immer die Nachprüfung vorbehalten. Mein Steuerberater hatte das Konzept mittels Telefonauskunft ganz grob freigegeben. Aber wie immer: bitte selbst StB fragen. Alternativ müßte natürlich auch ein Lombardkredit funktionieren (ist nur etwas teurer). Einen Dispo würde ich für solche Spiele aber nicht einsetzen.
  6. Andreas

    MFH_ Geschenk oder Kaufen

    Bitte StB befragen. Nach meiner Kenntnis muß Geld fließen, d.h. Du müßtest einen entsprechenden Kredit aufnehmen. Den könntest Du dann auch relativ kurzfristig nach Kaufpreiszahlung tilgen (wenn Dir Deine Eltern den Kaufpreis schenken würden in einem separaten Vertrag).
  7. Andreas

    Apotheke - Immobilienverkauf

    Ich habe selbst ein MFH in Frankfurt Oder. Die Gegend direkt an der polnischen Grenze ist gerade auch außerhalb extrem strukturschwach. Viele Banken finanzieren dort nicht (wenigstens meine Erfahrung vor ein paar Jahren). Hinzu kommt, dass Gewerbeimmobilien bei Banken (erst recht in der Form eines Teileigentums) recht unbeliebt sind. Da (fast?) jeder Käufer das Risiko einer Schließung der Apotheke bei dem Renteneintritt Deines Vaters einkalkulieren wird, dürfte ein Verkauf nicht leicht werden. Am ehesten hilft ein langfristiger Vertrag (besser 10 Jahr fest plus 2 mal 5 Jahre Optionen für den Mieter). Jeder Kaufinteressent wird auch fragen, warum Dein Vater verkaufen wird. Wenn dann als Grund die beabsichtigte Geschäftsaufgabe kommt, dürfte fast jeder abspringen. Leicht fällt der Verkauf auf jeden Fall, wenn sich ein Nachfolger für deinen Vater gefunden hat. In diesem Fall sollte ein Verkauf m.E. gut möglich sein (o.k. Finanzierung bleibt trotzdem ein Problem). Ich habe übrigens jahrelang ein hochwertig ausgestattetes Ladengeschäft in einer strukturstarken Kleinstadt (5000 Einwohner) mit großem Industriegebiet in Thüringen nicht vermieten können......
  8. Ich bezweifel, dass der Neubau wirklich in so vielen Städten fallen wird. Wenn man Handwerker anruft, haben stönen diese alle über zuviel Arbeit. Allerdings dürfte kurzfristig kein größerer Zuwachs im Neubau möglich sein, da die Kapazitäten weitgehend ausgelastet sind und neue Handwerker aus dem Ausland oder der Ausbildung nicht in größerem Umfang zu erwarten sind. Das Niveau des Zubaus ist im Pott wirklich gering, da so gerade mal 0,1 bis 0,4% des Bestands jedes Jahr dazu kommt. Das ist weitgehend ausreichend für eine stabile Bevölkerung (die Wohnungen werden langfristig immer kleiner wg. Singularisierung) und den Abriß, deckt aber nicht mögliches Wachstum aus Zuwanderung (wie in letzten Jahren durch Flüchtlinge und Osteuropa) und die daraus folgenden Mietpreissteigungen. In Berlin reicht der Zubau annähnernd aus, wenn das Bevölkerungswachstum auf dem Niveaus diesen Jahres bleibt. Zwar sind die Genehmigungszahlen deutlich höher, allerdings sehe ich nicht, wo die zum Bau notwendigen Fachkräfte so schnell herkommen sollen. Auch macht der Senat alles um den Neubau zu verringern.
  9. 2017 30.000 Euro für eine 70 qm Dachgeschoßwohnung in Magdeburg in einer mittleren Lage (Sudenburg). In Magdeburg findet man für unter 1000 Euro pro qm eine Vielzahlt von Wohnungen. Halle ist ähnlich teuer, Chemnitz billiger. Abgesehen davon würde ich Bremen nicht als klassische Landeshauptstadt sehen, da die Wirtschafts- und Sozialstruktur am ehesten mit Ruhrgebietsstädten wie Essen oder Dortmund vergleichbar ist (Letzendlich ist Bremen ja nur Landeshauptstadt für Bremerhaven...). Dort gibt es teilweise noch Immobilien für unter 1000 Euro /qm.
  10. Wie stellst Du sicher, dass du für diese bauliche Änderung die Zustimmung aller Eigentümer erhälst? Es reicht ein einziger EIgentümer der (zB. weil er dort wohnt oder weil seine Mieter schon marktgerechte Mieten zahlen oder weil er grundsätzlich sowas berechtigterweise für quatsch hält) dagegen stimmt. Vergiss jede Argumentation mit einer Modernisierung wo Du in das Gemeinschaftseigentum eingreifen mußt. Hast Du denn schon geprüft, ob die Souterrainwohnung zulässig ist? Es gibt viele Souterrainwohnungen die baurechtlich nicht genehmigt sind und auch nicht genehmigungsfähig sind. Selbst wenn das Bauordnungsamt die Abgeschlossenheitsgenehmigung erteilt hat, heißt das noch lange nicht, dass die Baugenehmigung vorliegt. Häufig sind solche Wohnungen nicht genehmigungsfähig (zu wenig Belichtung, zu tief unter der Erde etc.). Im schlimmsten Fall darf die Wohnung nicht vermietet werden und trotzdem muß Hausgeld gezahlt werden. Da freut sich jeder, wenn er so eine Wohnung verschenken kann......... Ich würde ganz klar auf den Kauf dieser Wohnung verzichten.
  11. Andreas

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    Grundsätzlich teil(te)e ich Deine Auffassung. Ich war früher sehr sozial eingestellt und habe z.B. keine Mieterhöhungen bei Rentern etc. durchgeführt. Leider bestraft der Staat ein solches Verhalten immer mehr: 1. Falls die Miete zu niedrig ist (weniger als ca. 2/3 Marktmiete), können die Kosten der Wohnung bei der Steuer nur teilweise abgesetzt werden (keine Steuerberatung). 2. Der Staat schränkt immer mehr die Möglichkeit zur Mieterhöhung und die Miete bei Neuvermietung ein (merke ich sehr deutlich in Berlin). 3. Falls ich auf Mieterhöhungen etc. verzichte bzw. nur geringfügig erhöhe, senke ich den Mietspiegel ceteris paribus. Vor diesem Hintergrund erhöhe ich die MIeten mitttlerweise in der Regel so stark möglich und nehme bei der Neuvermietung die rechtlich lt. MIetpreisbremse und Markt maximal mögliche Miete (wer weiß ob man sonst jemals wieder erhöhen kann). Der Staat nimmt selbst ja auch das maximal mögliche (Grunderwerbssteuer etc.) und die Handwerker lachen auch nur über "Handwerkerpreisbremse". Mein hart erscheinendes Vorgehen ist eine klare Reaktion auf die eigentümer- und neubaufeindliche Einstellung der Berliner Politik. Wer mit Ämtern in Berlin zu tun hat, kann mich verstehen. Ich sage nur Milieuschutz und Mietspiegel. Die Politik insbesondere wird hoffentlich erkennen, dass ein ständiges "gegen die Vermieter Vorgehen" zu einer entsprechenden Reaktion führt (Maximale Erhöhungen (bis auf echte Sozialfälle) und Verkauf durch private Eigentümer (ich habe meine Berliner Häuser vor Einführung des Milieuschutzes glücklicherweise bereits aufgeteilt). Konzerne sind ja so sozial..... Modernisierungen habe ich bisher (bis auf einen renitenten Mieter) immer einvernehmlich mit den Mietern durchgeführt, da die Mieter froh waren einen Balkon oder eine moderne Heizung zu erhalten. Kleinere Modernisierungen wie neuer Heizkessel mit besseren Heizwerten oder kleinere Wärmedämmmaßnahmen habe ich bisher selbst getragen ohne dafür die Miete zu erhöhen. Durch solche Aktionen schaft sonst Unruhe und Unfrieden im Haus.
  12. Andreas

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    Siehe mein Posting: Energiesparmaßnahmen sind ausdrücklich ausgenommen. Mieter haben diese zu dulden. § 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist (1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen. Der Einbau von Isolierglasfenstern stellt nur den allgemein üblichen Standard her (§559, Abs. 4, Nr. 1) § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn 1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder 2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. https://www.mietrecht.org/modernisierung/modernisierung-haertefallgruende/ Ich hatte übrigens meinen Prozess vorm AG Erfurt in dieser Angelegenheit ohne Probleme gewonnen, der sich selbst vertretende Mieter mußte die Modernisierung dulden......
  13. Andreas

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    Energetische Modernisierungen müßen Mieter ohne Rücksicht auf ihre wirtschaftliche Lage akzeptieren (der vorherige Post ist falsch: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555d.html, siehe Absatz 2 und § 559 Absatz 4 und 5 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html ). Hierfür ist allerdings ein sauberes Beachten der Rechtslage inkl. korrekter Mieterhöhung notwendig. Dann können alle Modernisierungsbedingten Koste ggf. nach Abzug des auf Instandhaltung entfallenden Anteils umgelegt werden. Falls der MIeter nicht zustimmt, kann dieser verklagt werden. Ich habe so eine AKtion vor zwei Jahren einmal erfolgreich durchgeführt (der Mieter wollte seine uralten DDR-Gasöfen unbedingt behalten, ich konnte diese aber wg. Explosionsrisiko für das Haus nicht länger dulden). Die Klage ging ohne Probleme bei Gericht durch. Im Internet solltest Du alle dafür notwendigen Infos finden. Da Du Dich aber so leicht von einem Anwalt verunsichern lässt, würde ich Mitglied bei Haus und Grund werden oder gleich einen Anwalt beauftragen. Bzgl. der normalen Mieterhöhung würde ich mir wie von Monopoly vorgeschlagen genau die Kriterien des Mietspiegels ansehen. Die vom Anwalt vorgebrachten Punkte der Wohnlage werden durch eine in Berlin Hausnummerngenaue Einstufung der Häuser bereits berücksichtigt. Ich nutze in Berlin immer den folgenden Link bei Mieterhöhungen und Neuvermietung: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/
  14. Andreas

    Aufteilen einer Wohnung

    Ich kann Nemo´s Ausführungen nur unterstützen: Gerade bei nachträglichen Änderungen muß es Pläne geben. Wenn nicht, ist dieses ein deutlicher Hinweis, dass diese baulichen Änderungen ohne erforderliche Baugenehmigung durchgeführt wurden. Zu dem Thema zeitlicher und finanzieller Aufwand von Nachgenehmigungen fehlender Baugenehmigungen könnte ich einige Semester Vorträge halten.......Es gibt nichts ätzenderes. Eine Teilung einer Einheit bedarf immer einer Baugenehmigung. Diese dürfte nur bei Beibringung eines Brandschutzkonzepts inkl. Prüfung (kosten für sich mit Architekten schon locker 5000 bis 10.000 Euro) erteilt werden. Hinzu kommen die Auflagen des Brandschutzkonzepts (würde hierfür auch 5000 Euro rechnen für Sachen wie RWA, Oberschließer etc.). Dieses natürlich nur, wenn die Sache genehmigt werden kann (häufiges Ausschlußkriterium der 2. Fluchtweg...). Also ich kann mir nicht vorstellen, dass unter diesen Gesichtspunkten, die Teilung nur einer Wohnung sich rechnet. Wäre ggf. anders, falls alle Wohnungen geteilt werden.
  15. Andreas

    Grunderwerbssteuer Nichtanerkennung Abzug IHR

    Das scheint ein einheitliches Vorgehen der Finanzverwaltung zu sein. Ich würde aber trotzdem mit Hinweis auf laufendes BFH-Verfahren Einspruch einlegen. https://www.nwb-experten-blog.de/grunderwerbsteuer-auf-instandhaltungsruecklage/