Andreas

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  1. Andreas

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    In Berlin hatten sich der Leerstand bereits Mitte der Nullerjahre stark verringert, die Mieten und Kaufpreise stiegen langsam wieder. Seit 2005 stieg die Bevölkerung erst langsam, dann immer schneller. Eigentlich hätte da jeder der den Markt beobachtete kaufen müßen. Ab 2008 wurde es zunehmend schwieriger MFH aus der Bankenverwertung zu kaufen (ich bin dann 2007 angefangen zu investieren und konnte 2007/8 ein MFH plus diverse ETW im Umland und in 2009/10 je ein MFH in Berlin erwerben (plus ein MFH in HRO und Kleinkram). Leider habe ich dann 2011/12 nur außerhalb Berlins und danach praktisch gar nicht mehr gekauft). Ab 2011 stiegen die Preise dann rapide. Da die Preise so unglaublich niedrig war (ein Freund hat 2003 für 300 €/qm in Friedrichshain gekauft, ich habe 650 bzw. 400 Euro pro qm für meine beiden MFH Nordrand Prenzelberg bezahlt, heute 8,7 Euro bzw. 9,4 Euro pro qm Nettokaltmiete), hatte ich ähnliche "Probleme" wie JB die Preise nachzuvollziehen. Trotzdem wurde ich von Kollegen und Freunden ausgelacht/bemitleidet, wenn ich einmal über meine Freizeitbeschäftigung erzählte.....Wobei auch ich die Entwicklung in Berlin in diesem Umfang und Geschwindigkeit nicht erwartet habe.
  2. Die geringen freien Cash Flows aus Immobilien bei Herrn Raue (in letzter Zeit sogar stark negativ) sollten allen Neueinsteigern eine Warnung sein. Trotz super niedriger Zinsen (m.E. nicht nachhaltig) erwirtschaftet er unter Normalbedingungen (d.h. aktuell) deutlich negative Cash Flows. Viele bei jedem Vermieter anfallende Kosten wie normaler Leerstand von 2% bis 5% aller Wohnungen, nicht zahlende Mieter, Anwalts- und Räumungskosten berücksichtigt er nicht bei seinen Projektvorstellungen (mal abgesehen von seinen zu niedrigen Instandhaltungsansätzen). Da kann man natürlich in der Pampa und in miesen Gegenden (Sonnenberg) von problematischen Städten wie Chemnitz (hat m.E. den höchsten Leerstand aller deutschen Großstädte) tolle Zielrenditen präsentieren. Diese wird er m.E. nie langfristig erwirtschaften. Vielmehr wird er m.E. langfristig aus seinem Gehalt oder sonstigen Einnahmen dazuschießen müßen. Gut finde ich seine relativ gute Transparenz. Das er nicht sauber rechnet (s.o.) mag dabei vielleicht nicht in der Absicht begründet sein, Leute von Immobilieninvestments zu überzeugen um so mehr Traffic zu erreichen. In letzter Zeit stellt er die Entwicklung ja auch kritischer vor. Trotzdem fährt er m.E. ein sehr hohes Risiko, in ein paar Jahren Privatinsolvenz anmelden zu müßen.
  3. Andreas

    Berlin MFH

    Sicherlich gibt es in Randbezirken wie Spandau oder Marzahn noch MFH unter 30. Ich würde aber eher ins Umland gehen, wo es mit etwas Glück auch mal 20 fach oder weiter weg darunter geben kann, wenn ich denn unbedingt Investitionsdruck hätte. Allerdings rechnen sich diese Immobilien m.E. nicht als Investment, wenn überhaupt nur als Geldanlage mit sehr niedriger Rendite und hohem Risiko. Ich habe unter dem Gelächter und besorgten Nachfragen einiger Freunde und Kollegen vor ca. 10 Jahren einige MFH und ETWs in Berlin und Umland gekauft. Seit Anfang letzten Jahres verkaufe ich nach Auslaufen der 10 Jahresfrist einige direkt in Berlin gelegene Immobilien (unter ähnlich skeptischen Blicken, wie man jetzt verkaufen kann, wo doch die Preise so stark steigen und man keine Zinsen bekommt). Ich erwarte dass in 10 Jahren die reale Wertentwicklung nicht nur in Berlin ein negatives Vorzeichen haben wird. Daher würde ich weder in Randbezirken, noch im Umland und schon gar nicht im Zentrum von Berlin kaufen. Dieses gilt auch für den Rest von Deutschland (so ich es beurteilen kann, ich habe nur in Ostdeutschland und SH/Hamburg Immobilien.
  4. Ich würde so eine Wohnung nicht kaufen, selbst zu Faktor 20 (und mir gehören Zentrumsnah in Berlin einige dutzend Wohnungen). Warum nicht: 1. Aktuell sind die Mieten in Berlin für Neubauwohnungen gerade auch in Mitte nicht nachhaltig. Da werden teilweise 20 Euro pro qm und mehr verlangt. Die Neubaukosten ohne Grundstück liegen vielleicht bei 12 Euro pro qm. Wenn der Zustrom nach Deutschland gestoppt ist und sich umkehrt (wird m.E. in der nächsten Rezession sein, da dann die Osteuropäer in ihre Heimatländer zurückkehren) und der Neubau auch in Berlin zum tragen kommt, werden die Mieten wieder deutlich sinken und der Leerstand deutlich steigen. In Berlin sind übrigens in den letzten Jahren deutlich mehr Deutsche wegzogen als zugezogen....Alles schon dagewesen. Nicht nur in Berlin um 2000 sondern auch z.B. in Hamburg in den 1980ern etc. 2. Die Instandhaltungskosten für Neubauten sind sicherlich ein paar Jahre recht niedrig. Dann klettern sie tendenziell stärker als bei Altbauten. Ich sage nur Tiefgarage...... 3. Die ganze Rechnung fliegt einem dann spätestens nach Auslaufen der Zinsbindung um die Ohren. Man konnte übrigens noch in 2010/11 in Berlin zentrumsnah kernsanierte MFH für 600 Euro pro qm bzw. 9fach NKM (Bei 5 Euro /qm Miete) kaufen (Wedding wohl auch noch länger)..........
  5. Andreas

    Nutzungsrecht KFZ-Stellplätze nach WEG §15

    Pragmatischer Hinweis: wenn es sich nicht um eine sehr kleine WEG handelt: vergiß den Verkauf, Du wirst die anderen EIgentümer nicht alle zum Notar bewegen könn en (und ja, jeder einzelne Eigentümer muß beim Notar zustimmen....) Es fällt bei der Fremdvermietung Umsatzsteuer an. Allerdings könntest Du möglicherweise durch die Kleinunternehmerregelung dieses Problem umgehen (habe ich keine Erfahrung damit, ich muß leider die Umsatzsteuer abführen, da meine umsatzsteuerpflichtigen Mieterträge zu hoch sind....). Warum eine Vermietung eines Parkplatzes zu einer Einstufung als gewerblich führen sollte erschließt sich mir nicht und halte ich - ich bin kein StB - für unsinnig (gibt m.E. klare Richtlinien etc.).
  6. Andreas

    nachträgliche Herstellungskosten

    Das wundert mich etwas es existiert eigentlich eine recht einschlägige Rechtssprechung zu dem Thema (Standardsprung). Wie hat denn das Finanzamt die wesentliche Verbesserung begründet? Mir wollte das Finanzamt seinerzeit einen Vollverschleiß unterstellen, ist aber beim ersten von mir selbst verfassten Schreiben zurückgezuckt. Wesentliche Verbesserung ist eigentlich ganz klar geregelt. Anbei zum Einstieg: https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/erhaltungsaufwand-3-kriterien-fuer-nachtraegliche-herstellungskosten-bei-gebaeuden_idesk_PI11525_HI6445953.html etwas detaillierter: https://www.iww.de/gstb/archiv/herstellungskosten-unterschiedliche-steuerliche-behandlung-von-instandsetzungsaufwendungen-f30855 Mich wundert dabei Dein Steuerberater (ich bin keiner, habe mich aber etwas damit beschäftigen müßen bei meinen Häusern).
  7. Andreas

    Besichtigung ETW

    Zu den Fragen: 1. Holzbelag ist auf Balkonen statisch zulässig. Ich habe vor 2 Jahren Balkone aus Holz genehmigen lassen, da war alles inkl. tragende Teile wie Ständerbalken bis auf das Geländer (das war aus Gründen des Verwitterungsschutzes aus Metall) aus Holz. Holz hat eine hohe statische Belastung, ist preiswerter als Stahl und sieht m.E. viel schöner aus. 2. Der Genehmigungsvorbehalt der HV ist Standard in den meisten Teilungserklärungen. Gibt wenige TE ohnen diesen Vorbehalt. Dieser dient Problemeigentümer außen zu halten (habe aber noch von keinem realen Fall gehört). Bei einer TE habe ich den Vorbehalt auf Wunsch der HV entfernt, da er zuviel Arbeit macht. 3. Der Wert der Grundschuld ist wie vorher geschrieben absolut irrelevant.Ich habe teilweise mit 75% Abschlag von dem Wert der Grundschuld gekauft. Wichtig ist nur die Freistellung davon im Kaufvertrag, sollte normalerweise aber unproblematisch sein. 4. Spechlöcher hatte ich bei einem MFH auch mehrere. Einfach zumachen und gut ist. Die Löcher sind meist zu klein, um eine Wärmebrücke entstehen zu lassen. Der Specht kann das darunter meist liegende Mauerwerk ohnehin nicht durchdringen. Der Kaufpreis scheint daher o.k. zu sein, es sei denn es ist Chemnitz, Gera oder Schwerin. Die übrigen Ost-Großstädte sind eigentlich alle o.k.
  8. DG-Ausbau ist recht beliebt, wird aber immer schwieriger und teurer, da die Auflagen in den letzten Jahrzehnten exponentiell zugenommen haben. Architekt ist immer notwendig für Planung. Hinzu kommen diverse Fachplaner und Prüfingenieur für Brandschutz, Statik, Energieeinsparung etc. da die Bauämter die Prüfung immer mehr delegieren. Der Prozess kann inkl. Bauamt ganz schöne lange dauern und die Vorarbeiten werden deshalb ganz schön teuer. Vom Vorgehen her würde ich zunächst mit einem guten und erfahrenen Zimmermann und dem Architekten (idealiter auch dem Statiker) den Dachboden ansehen und versuchen einen kostenoptimalen Umbau hinzubekommen (eine der größten Kostenpositionen sind die durch überzogene Architektenplanungen notwendigen Verstärkungen und Änderungen im Dachstuhl etc., hier kann ein erfahrener Zimmermann auf die größten Probleme hinweisen). Auch kann der Zimmermann meist einschätzen, ob die Balken zwischen DG und der Etage darunter ausreichend dimensioniert sind (ansonsten kurz Statiker mitnehmen). Als Architekten würde ich im Regelfall (wie bei allen anderen Bauvorhaben) immer einen Architekten nehmen, der auch Fachplaner für Brandschutz ist, da hiermit eine wichtige Schnittstelle entfällt. Ich habe feststellen müßen, dass die normalen Architekten sonst das Thema Brandschutz nicht können und viele Fehler machen. Bei einem Projekt in Oranienburg würde ich frühzeitig mit dem Kampfmittelräumdienst abklären, ob auf dem Grundstück noch Bomben aus dem Zweiten Weltkrieg liegen. O-Burg hat mit die meisten nicht geräumten Bomben in D. Gibt noch etliche andere Dinge (Vermietung in O-Burg war wenigstens früher recht schwierig bzw. schlechte Klientel, evtl. kann man Dachgeschoßausbau mit Fassadenrenovierung kopplen, aber Steuer beachten etc. etc.), aber die meisten Sachen sind bereits im Forum diskutm iert worden. Ich habe in Berlin noch 350 qm Dachboden. Aber da mir das zuviel Ärger und Arbeit mit Bauämtern etc. ist, sehe ich davon auf absehbare Zeit ab.... Trotzdem viel Spaß
  9. Andreas

    Mieterhöhung nicht akzeptiert...

    Bei staatlichen Auflagen darf man trotz Indexmiete die Modernisierungskosten umlegen: Ist eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchführen musste, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b II 2 BGB). Beispiel: Austausch alter Heizkessel war bis 31.12.2008 verpflichtend. Modernisierte der Vermieter im laufenden Mietverhältnis bis Ende 2008 die Heizungsanlage, hatte er die Maßnahme nicht zu vertreten und durfte die Miete erhöhen. Wurde die Heizungsanlage hingegen nach einer Neuvermietung erst 2009 ersetzt, wurde die Wohnung im nicht vertragsgemäßen Zustand vermietet, so dass der Vermieter die Modernisierung zu vertreten hätte. https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-559-bgb/#1-Staffelmiete-Indexmiete Ich mache deshalb grundsätzlich nur Indexmietverträge (in Berlin früher meist mit 5 Jahren Staffel a 3% vorweg). Man spart sich den Ärger mit Mieterhöhungen, insbesondere wenn es keinen Mietspiegel gibt oder wenn man bei der Neuvermietung schon alle Spielräume ausgeschöpft hat.
  10. Andreas

    Worauf bei Altbau-Wohnungen achten?

    Generell sind Häuser der Jahre 1955 bis 1975 meist mit eher dünnen Wänden und ohne vernünftige Wärmedämmung. Daher findet man oft Schimmelprobleme und hohe Heizkosten (verglichen mit neueren Bauten oder Altbauten vor 1914). Auch die Haustechnik ist häufig veraltet. Die Wohnungen haben meist geringe Deckenhöhen. Ab Ende der 1960er wurden dann auch häufig Asbest und Glaswolle etc. verbaut (kann man großteils nicht ohne zerstörungsfreie Untersuchung feststellen, Asbest wurde m.E. bis in die 1980er in Fußbodenbelägen verbaut...) Ich persönlich würde ein Haus aus diesen Baujahren nicht kaufen, es sei denn es ist sehr billig.
  11. Andreas

    Enteignung/Verstaatlichung von Immobilien

    Ich bezweifele, dass es in Berlin wirklich zu einer Enteignung von Dt. Wohnen etc. kommt. Allerdings ist das aktuell schon geltende Recht und die Behandlung von Bauwilligen in Berlin schon extrem abschreckend. Kurze Beispiele: 1. Mittlerweile sind - bis auf Teile Wilmersdorf und von Plattenbaugebieten - fast alle Gebiete innerhalb des S-Bahnrings und teilweise weit darüber hinaus Milieuschutzgebiete, d.h. eine Umwandlung in ETW wird defacto verhindert, ein freier Verkauf von MFH wird verhindert (d.h. der Senat zwingt die Käufer zu Abwendungsvereinbarungen oder übt Vorkaufsrecht aus), Modernisierungen sind defacto nicht möglich (Wärmedämmung vernünftigerweise nicht, aber auch viele andere Sachen wie jede Grundrißänderung, wodurch ich z.B. ein Bestandsgebäude nicht um Wohnraum (von 100 auf 150qm) erweitern darf....) etc. 2. Der Senat manipuliert in altbewährter Weise den Mietspiegel, nutzt alle Kappungsgrenzen und Mietstopregeln um den allgemeinen Mietpreisanstieg zu verhindern. Es wird geprüft einen allgemeinen Mietstopp in Berlin zu verordnen (d.h. auch die 2 Euro Miete bleibt bei Mieterwechsel erhalten, was zu Korruption udn Scheingeschäften führen würde)...... 3. Der Senat kauft absolute Schrottwohnungen zu Mondpreisen (gestern gerade 1800 unsanierte Plalttenbauten) 4. Gleichzeitig versucht Senatorin Lompscher mit den Koryphäen der Bezirksverwaltungen wie Bezirksstadtrat Schmidt, jeglichen Neubau von Wohnungen zu verhindern (Tempelhof, Elisabethaue etc.. etc.). So werden keine/kaum neuen Bebauungspläne erstellt (Senator Geisel hatte im letzten Jahr 13 Gebiete ausgewiesen, Fr. Lompscher nicht eines im 1. Jahr). Begründet wird dieses damit, dass man den Zuzug nach Berlin stoppen will (kämen wohl MIeter die nicht Rot-Rot-Grün wählen würden). 5. Persönlich finde ich die Entwicklung kurzfristig sehr angenehm, da ich meine Häuser in heutigen Milieuschutzgebieten rechtzeitig aufgeteilt habe und ich die ETWs jetzt zu Mondpreisen verkaufen kann (werde wohl meine Schulden damit abbauen bzw. diversifizieren). Den eigentlich geplanten Ausbau eines größeren Dachbodens (350qm) werde ich bei diesem Senat aber wohl auf den St. Nimmerleinstag verschieben. Die Instandhaltung werde ich zukünftig ebenfalls deutich stärker dosieren. Die Mieter tun mir allerdings leid, denn kaum ein Vermieter wird seine ETW noch vermieten, sondern lieber an Eigennutzer verkaufen und auch die Aufteilung in ETW ist m.E. immer noch (wenn auch schwieriger) möglich. Andererseits unterstützen die meisten Berliner diese unsinnige Politik.
  12. Andreas

    Sonderumlage 10.000 Euro. Alternativ Grundschuldeintrag?

    Um die Teilungserklärung zu ändern, muß jeder einzelne Eigentümer zum Notar gehen und die Änderung genehmigen. Gegen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum kann jeder einzelne Eigentümer vorgehen, bevor der Eingriff verjährt ist. M.E. ist durch die Verlegung von Rohrleitungen und Stromleitungen durch Decken und Wände bereits ein Eingriff durchgeführt worden (bin keine Jurist). Deshalb könnte m.E. jeder Eigentümer hier eine Änderung erzwingen. Eine Ausnahme könnte m.E. nur gelten, wenn die Teilungerklärung den Ausbau zur Wohnung vorsieht (aber: Verjährung beachten).
  13. Andreas

    Sonderumlage 10.000 Euro. Alternativ Grundschuldeintrag?

    Da ist doch sicher eine bauliche Änderung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt worden beim Ausbau der DG-Einheiten, anders dürfte das Bauordnungsamt dem Ausbau doch nicht zugestimmt haben (z.B. Einbau RWA, Ertüchtigung Treppenhaus, Durchbruch von Wänden und Decken (Gemeinschaftseigentum). Ich kann mir kaum vorstellen, dass ein derartiger Ausbau ohne Zustimmung der WEG-Versammlung geht (dabei reicht die Mehrheit nicht, jeder einzelne kann das blockieren). Sehr merkwürdig. Ich würde nie so eine Sache machen, viel zu riskant. Durch die Anpassung der Hausgelder kann man das sicher nicht heilen, es sei den die Teilungserklärung erlaubt den Ausbau zur Wohnung.... Laufen da schon Klagen/Einsprüche der anderen Eigentümer vor?
  14. Andreas

    Überbelegung der Wohnung eines Miteigentümers

    M.E. handelt es sich bei der Vermietung von Monteurzimmern um eine gewerbliche Tätigkeit, die in einer normalen Wohnung weder WEG-rechtlich noch baurechtlich zulässig ist. Eine Anzeige bei der Bauaufsicht inkl. Schilderung der Nutzung plus Anzeige beim Ordnungsamt wirken manchmal Wunder. Auch das Finanzamt freut sich über die Möglichkeit Gewerbesteuer zu kassieren. Ich würde mich wundern, wenn dann die Nutzung länger anhalten sollte. Was mich aber erstaunt, ist, dass die WEG Verwaltung nichts macht...
  15. Maximal würde ich einen Blick ins Altlastenverzeichnis werfen. Wenn es etwas größeres sein sollte, ist es meist dort verzeichnet (habe ich bisher noch nicht gemacht, trotz sehr vieler Käufe). Falls der Verkäufer von Altlasten etc. Kenntnis hat, müßte er es Dir auch sagen, da er sich andernfalls Schadensersatzpflichtig macht und eine Anzeige wg. Betrug droht (hatte deshalb der Verkäufer einer zu Wohnungen umgenutzten ehemaligen Textilfabrik mir gegenüber auch gemacht).