Andreas

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  1. Andreas

    Stammtisch im Osten außerhalb der Boomstädte?

    u.a. Frankfurt/Oder, Gotha, Magdeburg
  2. Andreas

    Zukunft der Immobilie als Investment

    Das ist der entscheidende Punkt: Versuche soviel wie möglich in Deine Ausbildung zu investieren (Auslandsstudium, Master, Promotion). Die eigene Ausbildung oder die der Kinder wirft die größte Rendite ab, wie schon Warren Buffet bemerkte. Ich konnte z.B. mein Starteinkommen durch einen MBA an einer Top-Uni in USA ggü. dem meiner Kommilitonen verdoppeln und hatte damit ganz andere Aufstiegschancen.... Dann steht das Thema Karriere und Familie an. Die werden beide sehr viel Zeit kosten. Nimm Sie dir. Wenn Du Geldanlegen möchtest würde ich mich eher über Aktien und andere Wertpapiere informieren und - wenn Du genug Geld hast - dort investieren. Ein ETF benötigt keine Zeit, beschwert sich nicht, hat keine Mietausfälle, keine Reparaturen etc. und hätte in den letzten 100 Jahren eine deutlich höhere Rendite als Immobilien gebracht. Immobilien sind halt allen politischen Risiken (Enteignung wie in DDR und Berlin heute, Mietenbremse, Mietenstopp) etc. ausgesetzt. Jeder Finanzierungs-Prof wird Dir sagen, dass man aus Portfolio-Gründen als Deutscher Arbeitnehmer nicht alles in Deutschland investieren sollte (Arbeitskraft, Geldanlage). Auch sind wir jetzt m.E. nahe des Tops bei Immobilien. . Vergiss Immobilien. Mache jetzt die wesentlichen Dinge. In Immobilien kannst Du auch mit 40 investieren.
  3. Andreas

    MFH_ Geschenk oder Kaufen

    Ich würde an Deiner Stelle mit einem StB darüber sprechen. M.E. wäre ein Kauf aufgrund der dann erhöhten Abschreibungsbasis deutlich vorteilhafter (Deine Eltern können Dir angesichts der relativ hohen Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträge den Kaufpreis danach ja auch wieder schenken.., Annahme: Eltern sind seit mehr als 10 Jahre Eigentümer etc.). Der Kauf sollte dabei Grunderwerbssteuerfrei sein, es fallen also nur gut 1% Notar- und Gerichtskosten an. Rechnung: Alte Abschreibungsbasis 100.000 Euro p.a., neu 300.000 Euro (Annahme 100.000 Wert Grundstück). Haus nach 1924 erbaut: neue Afa: 6000 Euro p.a. vs. alter Afa von 2000 Euro. Bei 40% angenommener Grenzsteuerbelastung wäre das eine Steuerersparniss von 1600 Euro p.a. vs. einer Schenkung. Vor dem Kauf würde ich noch das Thema Finanzierung klären (es muß m.E. Geld fließen, was auch in Deinem Interesse wahrscheinlich ist, da Du die vollen Kaufzinsen steuerlich absetzen kannst). Keine Steuerberatung
  4. Andreas

    Kauf einer ETW - Gewerbe in Wohnung umwandeln

    Von einer notariell beglaubigten Nutzungsbescheinigung einer Hausverwaltung habe ich noch nie etwas gehört (und ich habe doch etwas Erfahrung). Was steht denn darin? Wer hat diese erstellt und unterschrieben? Aufgrund meiner leider sehr umfänglichen Erfahrung mit WEGs ist m.E. (bitte hierzu Anwalt befragen) immer die Teilungserklärung inkl. Ergänzungen lt. Grundbuch maßgeblich, auch die Zustimmung aller aktuellen Eigentümer in einer WEG-Versammlung ist m.E. nicht bindend für einen z.B. durch Kauf neu hinzutretenden Eigentümer. D. h. ohne Änderung der Teilungserklärung kann jederzeit ein Eigentümer kommen und die Hausverwaltung auffordern, die ungenehmigte Nutzung (da nicht in TE geändert) zu unterbinden. Eine Änderung der Teilungserklärung kann nur durch die notarielle beglaubigte Zustimmung aller Eigentümer erfolgen, d.h. wenn ein einziger Eigentümer nicht beim Notar erscheint, wird eine Änderung der TE nicht erfolgen...... Baurechtlich ist übrigens eine Änderung der Nutzungsart auch nicht ohne, da die Anforderungen insgesondere an den Brandschutz immer mehr steigen. Da hierbei je nach Gebäudeklasse manchmal/fast immer Auflagen gestellt werden, die einen zustimmungspflichtigen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erfordern (z.B. RWA), benötigst Du hier die Zustimmung aller bei der entsprechenden WEG-Versammlung anwesenden Eigentümer. Aus diesem Grund kann ich von dem Erwerb einer lt. TE nicht zur Wohnnutzung genehmigten Gewerbeeinheit nur abraten, wenn weiter eine Wohnnutzung beabsichtigt ist.
  5. Allerdings kann man in den wirklich heftigen Fällen eine Bekanntgabe der eigenen Adresse nicht verhindern. Ich besitze ein Haus, wo kurz vor Abschluß des Kaufvertrages Hells Angles einen Gastronomiebetrieb hatten (wußte ich damals nicht) und einer der beiden neuen (Unter-) Mieter war im Libanon gebürtig... Das Mietverhältnis verlief dann allerdings einige Jahre recht harmonisch. Als nach einigen Jahren die Räumungsklage anstand, mußte in der Klageschrift leider meine Privatadresse angegeben werden, auch wenn das Gebäude von einer Hausverwaltung betreut wurde. Ich war sehr happy, als ich nach dem Urteil die Einheit ohne größere Probleme zurückerhielt. Zwischenzeitlich hatte ich meiner Frau allerdings recht wenig erzählt.........
  6. Ich beobachte in Ostdeutschland seit ca. 2010 allgemein mindestens eine Verdoppelung der Preise, ohne das sich die Häuser geändert hätten. Beispiel: Berlin: früher 600 Euro pro qm, aktuell gut 3000 Euro Erfurt: früher ca. 500 bis 600 Euro pro qm, aktuell 1200 bis 1500 Euro Magdeburg Sudenburg: früher ca. 300 Euro pro qm, aktuell ca. 1000 bis 1200 Euro Interessant ist neben den extrem gestiegenen Preise eine Verknappung der zum Verkauf stehenden Häuser. Z.B. hat Immoscout in Magdeburg aktuell fast keine sanierten MFH in normaler Lage. Ähnlich ist die Lage in vielen anderen Städten. Angesichts der vielfach anzutreffenden Mondpreise kaufe ich seit ein paar Jahren nicht mehr.
  7. Andreas

    Suche Steuerberater Raum Lörrach

    Ich befrage bei meinen steuerlichen Problemen meist einen Bekannten, der StB ist und selbst kleinere Beteiligungen im Wert von mehreren Mios an sehr großen Gewerbeimmobilien hat und diese auch steuerlich betreut (ich glaube nicht, dass die Kanzlei nennenswertes übriges Geschäft macht). Dieser StB verweist mich (und die anderen Gesellschafter der Gewerbeimmos (ich bin nicht beteiligt)) bei Spezialthemen (Einbringung in GmbH & Co KG, steuerliche Auswirkungen Testament) an Spezialisten, da er zugibt sich, mit den entsprechenden Details nicht in der notwendigen Tiefe auszukennen. Ich fühle mich durch ihn sehr viel besser betreut, als bei irgendwelchen angeblichen Alleskönnern....
  8. Andreas

    nachträgliche Herstellungskosten

    Wie begründet denn das Finanzamt die Entscheidung? Generell gilt m.E. (Keine Steuerberatung, bitte guten StB befragen): Wenn Du innerhalb von 5 Jahren in mindestens 3 der zentralen Gewerke Fenster, Bad, Heizung oder Elektrik einen Faktorsprung hast, mußt Du diese Ausgaben inkl. der bautechnisch damit verbundenen Arbeiten (meist Malerarbeiten, Fußböden etc.) als Herstellkosten aktivieren. Eine blosse Renovierung ist dabei keine wesentliche Verbesserung (d.h. wenn Du nur die Fliesen und OBjekte ausgetauscht hast, dürfte kein Faktorsprung im Bad entstehen, solange der Standard vergleichbar geblieben ist etc.). Ich persönlich hatte mal ein ähnliches Problem mit einem MFH. Dieses hatte ich extrem günstig gekauft und innerhalb der ersten 5 oder 6 Jahre 35% des Kaufpreises für Instandhaltung ausgeben (davon nur ca. 12% in ersten 3 Jahren). Das Finanzamt wollte die Einstufung als Herstellkosten mit einem angeblichen Standardsprung begründen. Ich habe daraufhin geantwortet (es lag noch kein Bescheid vor), dass ich in keinem Fall in einer Einheit in mehr als 2 Bereichen eine wesentliche Verbesserung durchgeführt habe und der relativ hohe Aufand nur an dem sehr, sehr niedrigen KAufpreis (400 Euro pro qm) lag. Das Finanzamt hat die Erklärung akzeptiert. Ich habe die ganze Angelegenheit zwar mit einem StB diskutiert, aber letztendlich die Kommunikation mit dem FA selbst durchgeführt www.kommunale-verwaltung.sachsen.de/.../bmf-erlass_vom_18_07_2003.pdf
  9. Ich erinnnere mich noch sehr gut an die astronomichen EFH-Preise um 1981 in Hamburg. Danach ging es dort bis Ende der 1980er stark abwärts. Man konnte Anfang der 1990er in WInterhude wenige 100m von Leinpfad, Rondeel etc. entfernt für ca. 1000 Euro pro qm MFHs kaufen (wenn auch kaum saniert). Meist wurden damals MFH für das 10fache gehandelt. Hamburg hat wie kaum eine andere Stadt von der Öffnung des Ostblocks und der GLobalisierung profitiert. Aber auch in Hamburg werden wir bei ansteigenden Zinsen und zunehmenden Handelsspannungen Preisrückgänge sehen. Ich persönlich habe nach 2007 in ostdeutschen Großstädten mit Schwerpunkt in BErlin und Umland mit S-Bahnanbindung/innerhalb Autobahnrings (über 60% der NKM) investiert. Dort boomt es überall. Wohnungen gehen fast überall wie geschnitten Brot. Die Mieten haben sich bei meinen innerstädtischen MFH in Berlin mehr als verdoppelt. Deshalb/Trotzdem gehe ich perspektivisch von Preisrückgängen aus und verkaufe in Berlin peu a peu, um meine Schulden zu reduzieren und um zu diversifieren. In Hamburg würde ich aktuell ebenfalls verkaufen.
  10. Es werden hier m.E. zwei Dinge miteinander verwoben, die nicht immer etwas miteinander zu tun haben: Die langfristigen (Bau-)Kosten für neue Wohnungen und die Mieten. Dieser Zusammenhang (langfristige Grenzkosten vs. Preis) besteht nur im langfristigen Gleichgewicht, welches aus unterschiedlichen Gründen fast nie lange besteht. Kurz- und Mittelfristig kommt es meist zu einem Überschießen in die eine oder andere Richtung, da dann die kurzfristigen Grenzkosten vs. kurzfristige Marginale Nachfrage gelten . So wurden nach 1990 in OStdeutland für Baukosten von 2000 EUro Neubauwohnungen gebaut, die zu einer Mietforderung von anfänglich ca. 10 Euro führten (Angeboten wurden die WOhnungen teilweise zu 3000 EUro). Da es allerdings zu einem einzigaftigen Bauboom inkl. Sanierung von Bestandsbauten kam und gleichzeitig viele Einwohner in den Westen zogen, sanken die MIeten oft Richtung 5 Euro und teilweise deutlich tiefer. Nach der Zuwanderung von mehreren Mio. Menschen aus Osteuropa nach 2008 und als Asylanten etc. nach 2014 kam es zu massiven Nachfragesteigerungen, die die marginale Nachfraggekurve stark verschob und damit deutlich höhere Preise/Mieten erlaubte (auch wenn der Gesetzgeber stark dagegen gearbeitet hat). Teilweise waren/sind Mieten möglich die deutlich oberhalb der langfristigen Grenzkosten liegen. M.E. wird es bei einem Fortdauern des Baubooms und/oder einer Umkehrung der Nettozuwanderung der Markt kippen und werden die Mieten deutlich sinken. Davon werden dann - wie in OStdeutschland in den 2000ern - sowohl Neubau- als auch Altbaumieten betroffen sein. Dabei würde ich Mieten deutlich unterhalb der langfristigen Grenzkosten erwarten. Das Immobliengeschäft ist halt traditionell von langen aber dafür umso heftigeren Preiszyklen gekannzeichnet (Boom Anfang der 1970, Krise Anfang/Mitte der 1980er, Boom Anfang der 1990er in Ost und West, Krise Anfang der 2000er Jahre, Boom ab 2010, Krise ab????).
  11. Andreas

    Überführung GbR in VV GmbH

    Bei langfristiger Steuerplanung kann die Umwandlung eine GbR in eine GmbH ohne Grunderwerbssteuer erfolgen: 1. Schritt: Umwandlung GbR in eine GmbH & Co KG. Hierbei fällt bei gleicher Beteiligungsquote und ohne Beteiligung der GmbH am Kapital keine Grunderwerbssteuer an (§ 5 Abs. 1 oder 2 GrEStG). Diese fällt allerdings an, falls sich innerhalb von 5 Jahren die Anteilsverhältnisse ändern. Bereits in diesem Schritt kann eine Hochschreibung des Grundvermögens inkl. höherer Afa erfolgen. Nachteilig ist allerdings der Wegfall der Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs nach 10 Jahren wie bei der GbR. Auch mögen nicht alle Kreditgeber eine GmbH & Co. KG finanzieren. 2. Schritt (nach mehr als 5 Jahren): Formwechsel von GmbH & Co KG in GmbH. Hier sind ebenfalls wie bei 1. sehr viele Fallstricke zu beachten. Führt ein Anwachsen der Anteile bei der GmbH durch Ausscheiden der Kommanditisten zur Grunderwerbsteuerpflicht!!. Insgesamt erreicht man durch den 2. Schritt bei Vorliegen der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung die niedrigere Steuerbelastung einer echten Kapitalgesellschaft. https://www.iww.de/gstb/archiv/rechtsform-wahl-die-umwandlung-einer-gmbh-co-kg-in-eine-gmbh-durch-formwechsel-f44789 Keine Steuerberatung. Bitte bei solchen Sachen immer einen in komplexen steuerlichen Gestaltungen im Immobilienbereich erfahrenen StB und Notar konsultieren. Wir sprechen hier wirklich von einem echten Spezialistenthema. Die meisten StB haben hier nur sehr wenig/keine Ahnung/Erfahrung. Fehler können sehr teuer werden......
  12. Andreas

    WEG Dachfenstereinbau Vorgehen

    Warum sollten die übrigen Eigentümer einer Änderung zustimmen? Es handelt sich um einen erheblichen Aufwand zum Notar zu gehen und dann ggf. auch die eigene Position zu verschlechtern. Ich sehe bei solchen Erfahrungen eher schwarz und würde alleine aus diesem Grund von dem Kauf Abstand nehmen. Bist Du Dir übrigens sicher, dass der Dachgeschoßbausbau überhaupt baurechtlich genehmigt ist? M.E. wäre wenigstens heutzutage eine derartige Wohnung nie genehmigungsfähig, da ein Wohnraum nicht belichtet ist.....Es gibt bei DG--Wohnungen übrigens sehr viele Schwarzbauten, daher hier immer die Bauakte checken, ob es sich um eine in dieser Form genehmigte Wohnung handelt...... EIne Nachgenehmigung inkl. Änderung der Teilungserklärung dürfte innerhalb einer normalen WEG übrigens eine fast unlösbare Aufgabe sein.......... M.E. ist daher auch die "Wohnung" auch so günstig.........(nur Vermutung)....
  13. Andreas

    Eure Meinung zu Florian Roski?

    Ganz allgemein ohne auf diesen speziellen Fall direkt zu antworten, sollte sich jeder folgendes fragen: Warum verwendet, jemand der angeblich doch sooo erfolgreich ist, die dafür doch umfangreiche notwendige Zeit um Bücher zu schreiben, Seminare zu halten und dabei hohe Gebühren nimmt? M.E. sind die weitaus Meisten, die dieses Geschäftsmodell verfolgen (oder wie ich ab und zu sich mal hier äußern) eher kleine Fische mit max. einigen Dutzend oder vielleicht mal 100 oder 200 Einheiten. Die richtig erfolgreichen größeren Marktteilnehmer mit tausenden von Einheiten (z.B. Herr Doblinger und Familie Sahle mit jeweils über 20.000 Einheiten) haben weder die Zeit noch das Interesse für solche Aktivitäten. Sie setzen ihre Zeit lieber bei der Optimierung ihrer Immobilien ein: da bringt es halt deutlich mehr als ein paar teure Seminare zu verkaufen. Das geht selbst mir bei meinen paar Einheiten so. Lieber steigere jährlich ich die Mieteinnahmen um 30.000 oder 40.000 Euro p.a. (entsprechend einer Wertsteigerung von deutlich über 500.000 Euro), als jährlich im Boom vielleicht 50 Seminarplätze a 2380 Euro (d.h. 100.000 nach Abzug MWSt und ca. 40.000 Euro nach Abzug Kosten und Einkommenssteuer) zu verdienen.
  14. Andreas

    "Die Preiskorrektur wird kommen"

    Ja, vor allem wenn man den vermieteten, wenigstens energetisch unsanierten (d.h. vermutlich schimmelanfälligen) Standort an einer lauten Bundesstraße berücksichtigt.
  15. Andreas

    "Die Preiskorrektur wird kommen"

    In einem Vorort von Hamburg wurde letzte Woche eine nicht wärmegedämmte Wohnanlage aus den 60ern an einer lauten Bundesstraße bei 7000qm Wohnfläche für 20 Mio. an eine Zahnärzteversorgung verkauft. http://www.thomas-daily.de/de/news/item/id/64955/t/Magna-kauft-fuer-Zahnaerztekammer-Wohnungen-in-Ahrensburg/lang/de Knapp 3000 Euro pro qm ist da wirklich absurd............ Es zeigt aber nur wie stark der Anlagenotstand die institutionellen Anleger zwingt Mondpreise zu zahlen. Hoffentlich hält das noch etwas an.....