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Andreas

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  1. Ich teile die allgemeine Skepsis viele alter Hasen beim Thema Hausverwaltungen. Es gibt keine wirklich guten. Trotzdem habe ich bei fast allen Objekten Hausverwaltungen, obgleich ich mich full time um meine Immobilien kümmere (da meine Objekte in Ostdeutschland liegen zahle ich in der Regel übrigens nur die 15 Euro). Warum: ich habe keine Lust und Zeit mich um allen Kleinkram zu kümmern wie NKA, Übergaben, Neuvermietung, Kleinreparaturen, Schriftverkehr etc. Da ich nicht vor Ort wohne kann ich dadurch auch kurzfristig jemand zum Objekt schicken (auch erlaubt mir das Urlaub etc.). Trotzdem führe ich die HVs sehr eng und kontrolliere fast alle wesentlichen Schritte: keine Neuvermietung passiert ohne mein o.k. , jede größere Reparatur beauftrage ich selbst und mache dort auch in der Regel die Bauabnahme etc., jedes Kündigungsschreiben wird von mir kontrolliert (und ggf. in die rechtliche Prüfung gegeben). Ich kann nur jedem mit etwas Zeit der nicht alle Objekte in der Nähe des Wohnorts hat, solch ein Modell empfehlen (selbst in Berlin wo ich mit Umland ca. 60% meiner Mieterträge und 3/4 des Wertes habe habe ich eine HV beauftragt obwohl ich fast wöchentlich vor Ort bin).
  2. Der Punkt von Matt bzgl. der Ausnahmen bei mehreren Gasetagenheizungen ist sehr wichtig (geht leider leicht unter): Man darf bei mehreren Gasetagenheizungen an einem Schornstein immer noch die alten Heizwertthermen offiziell einbauen und betreiben. Das habe ich z.B. auch letztes Jahr bei einer Wohnung so gemacht. Das ist viel billiger als der Umbau des Schornsteins plus neue Brennwerttherme.
  3. Komisch, Alex Fischer scheint seine Immobilien aber auch ganz normal im Privatvermögen zu halten. Irgendwie scheint die Sache doch nicht so einfach zu sein (als Privatperson muß man seine Erträge leider voll in D versteuern). Vielleicht sollte er besser seinem Steuerberater zu hören....... https://www.immobilienscout24.de/expose/imprint/6e39787517246ecf833dfcbd9c806f91 https://www.immobilienscout24.de/expose/108866018#/
  4. Es kann in Bezug auf den Gewerblichen Grundstückshandel Probleme geben, wenn andere Faktoren hinzukommen. Sind diese (i.d.R. hohe Modernisierungs- und Instandhaltungsausgaben in letzten 5 Jahren, Tätigkeit im Immobilienbereich) gegeben, könnte es Probleme geben. Bei Dir könnte das der Fall sein, da Du als Makler tätig bist plus sanierst (da könnte ggf. sogar eine 10 Jahresfrist vorliegen). Bei normalen Investoren ohne Branchennähe (d.h. keine Steuerberater, Architkten, Makler, Bauunternehmer) sehe ich das normalerweise eher nicht. Das hat aber nichts mit der 10 Jahresfrist lt. § 23 EStG zu tun.
  5. Ich habe MFH-Verwalterverträge mit 4 Hausverwaltungen und einen WEG-Verwaltervertrag mit einer anderen HV (mir gehören dort 85% der MEA), alle Häuser sind in verschiedenen Großstädten Ostdeutschlands plus eine Unistadt. Bei keiner Verwaltung zahle ich für Handwerkerbeauftragung. Meistens wird ja ohnehin nur der Haushandwerker beauftragt. Allerdings mache ich die Handwerkerauswahl und Bauaufsicht bei größeren Bauvorhaben (Fassade, Wohnungssanierung etc.) weitgehend alleine. Bei der WEG-Verwaltung kommt so etwas schon häufiger vor. Allersdings kenne ich dort Zahlungen eher für größere Bauprojekte (ab einigen tausend Euro). Kleinaufträge sollten auf jeden Fall von der Verwaltung ohne seperate Berechnung durchgeführt werden (ich habe praktisch alle ETW ohne Sondereigentumsverwaltung, im Sondereigentum lasse ich mir meist Handwerkerkontakte von der Verwaltung geben und beauftrage die Handwerker direkt, auch um diese kennenzulernen).
  6. Hjalmar, ich weiß nicht wie du auf diese Aussage kommst. Aufteilung hat nach meiner Kenntnis (keine Steuerberatung, allerdings habe ich mich intensiv mit § 23 EStG und den steuerlichen Voraussetzungen für gewerblichen Grundstückshandel beschäftigt) keine Auswirkungen auf die 10 Jahresfrist des § 23 EStG und führt (soweit nicht unwesentlich Modernisierung/Instandhaltung getrieben wird etc.) auch nicht zu einem Neustart der möglichen Fristen beim gewerblichen Grundstückshandel. Trotz verschiedener Teilungen in den letzten 5 Jahren hat dieses bei mir keine Auswirkungen bei mir lt. Finanzamtsauskunft auf Steuerfreiheit lt. § 23 EStG und gewerblichen Grundstückshandel, d.h. ich kann steuerfrei verkaufen. Ich habe nur noch geteilte MFHs und meine noch ungeteilten WGHs sind bis auf eines zu über 70% gewerblich (d.h. da macht die Teilung keinen Sinn).
  7. Das dürften eher 8 Jahre sein, da der Mietspiegel erst mit 8 Monaten Zeitverzug veröffentlicht wird. M.E. liegt hier die eigentliche Begründung für das Vorgehen des Senats. Er weiß m.E. das das Gesetz wahrscheinlich verfassungswidrig ist, allerdings weiß er auch, dass das BVG wohl erst in 2 Jahren entscheiden wird. Bis dahin sinken die Mieten eher und bilden die Grundlage für die kommenden Mietspiegel. Daher: ich vermiete in Berlin nicht mehr regulär. Ich verkaufe alle Einheiten die ich verkaufen kann (muß teilweise noch etwas warten). Bei denen bei denen ich warten muß versuche ich Mieter aus Wohnungen die ich verkaufen will unterzubringen. Schlimmstenfalls vermiete ich möbiliert mit Zeitmietvertrag oder lasse sie vorübergehend bis zum Verkauf leerstehen. Ich empfehle allen MFH-Eigentümern ob in Berlin oder Bundesgebiet so schnell wie möglich die Häuser aufzuteilen. Irgendwann wird das nur noch mit sehr großem Zeitverzug möglich sein (siehe Berlin, aber vielleicht nicht ganz so extrem in München). Soll dieser Senat doch sehen, wo die Mietwohnungen bleiben (ich könnte noch 3 DG-Wohnungen ausbauen, forget it). Sozialismus hat noch nie funktioniert.
  8. Das war es. Selbst wenn diese Maßnahmen, wie von mir erwartet, als verfassungswidrig vom BVG verboten werden, wird durch Zeitablauf und die Mechanik des MIetspiegels auf absehbare Zeit die Vermietung in Berlin unattraktiv. Ich werde dort nicht mehr neu vermieten, sondern verkaufe jede freiwerdende Wohnung (bzw. bitte Mieter aus einem steuerlich bereits außerhalb der 10 Jahresfrist befindlichem Haus dort hinzuziehen). Schlimmstenfalls (aber eher unwahrscheinlich) vermiete ich möbiliert. Soll der Senat doch sehen,wo er die Mietwohnungen herbekommt, ich habe in Berlin alles (und auch sonst fast überall) vor einigen Jahren aufgeteilt. https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsnot-in-der-hauptstadt-berliner-senat-beschliesst-mietendeckel-eckpunkte/24468400.html
  9. Leider geistern hier viele Ansichten herum (gab letzt mal ein Urteil des LG Berlin, was mich viel Aufklärungsarbeit gekostet hat, da es kaum einer richtig gelesen hatte.). 1. Wie Ekki schreibt: bei Verträgen vor 2004 gilt immer die 50% Regel 2. Ab 2004 zählt die Ausrichtung und Lage des Balkons oder der Terrasse. Es kommt hier nur dann auf die mögliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter an, wenn es nicht zu einer Neuberechnugn der Wohnfläche kommt bzw. die mögliche Abweichung kleiner als 10% der Wohnfläche ist bzw. die Balkonberechnung explizit geregelt wurde. Gründe können sein: Mieterhöhung (der Mieter kann normlerweise nicht einen Neuansatz der Fläche vereinbaren). 3. Falls die Punkte unter 2. nicht mehr anwendbar sind (bzw. wenn man korrekt bei der Neuvermietung vorgeht) gilt: 50% sind nur anwendbar, wenn der Balkon eine gute Ausrichtung (z.B. zur Südseite) und/oder eine ruhige Lage hat (d.h. hochwertig ist). 50% können auch gelten, wenn dieses ortsüblich ist (in Berlin hat das LG entschieden, dass nicht die allgemein bei Privatvermietern üblichen 50% bei weniger hochwertigen Balkonen gelten, sondern sich eine derartige Üblichkeit nicht feststellen ließe. Ansonsten können nur 25% angesetzt werden (z.B. Balkon an lauter Straße mit Nordausrichtung) oder fehlende Verkehrsitte. https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/wohnflaechenberechnung-balkon/ https://www.anwalt.de/rechtstipps/lg-berlin-keine-oertliche-verkehrssitte-balkone-mit-ihrer-flaeche-zu-beruecksichtigen_138991.html
  10. Wo hast Du die 7,2 Euro gefunden? Ich werde mich voraussichtlich nicht an ein derartiges "Gesetz" halten, da es klar verfassungswidrig ist. Lt. wissenschaftlichem Dienst des Bundestages und der internen Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen darf ein Bundesland nicht die Miethöhe festlegen, da dieses Bundesrecht (BGB ist). Da wird die Justiz der Stadt Berlin viel zu tun bekommen, bei all den Klagen......Schaun wir mal bis das BVG entscheidet. https://www.tagesspiegel.de/berlin/unveroeffentlichtes-senatspapier-darf-berlin-die-mieten-deckeln/24096236.html https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=2ahUKEwjYs8agtufiAhVC-qQKHdjWDo4QFjAAegQIABAC&url=https%3A%2F%2Fwww.bundestag.de%2Fresource%2Fblob%2F592066%2F409b80b8bd9764f047a54e923b7c0ab3%2Fwd-3-029-19-pdf-data.pdf&usg=AOvVaw2K5ikHsJnkLpKT-2MjUcL1
  11. Es gibt noch kleine Orte im Osten Berlins, wo man noch relativ preiswert Wohnungen kaufen kann. Da wird es dann eher dörflich (z.B. Gründheide, Rüdersdorf etc.). Da kann man teilweise noch deutlich unter 2000 Euro/qm kaufen. Die Mieten sind in der Neuvermietung auch o.k. Allerdings wird der Markt dort auch immer enger und teurer. Acuh ist die Anbindung mit ÖPNV teilweise sehr schlecht (dafür Lage direkt an Autobahnring, also für Autofahrer o.k.). Vorteilhaft ist das teilweise Fehlen jeglichen Mietspiegels, Mietpreisbremse etc. Hier kann man also (noch) die Marktmiete nehmen. Insgesamt würde ich aktuell aber keinem zum Kauf von Immobilien zur Vermietung raten. Die Preise sind eigentlich überall so hoch, dass sie sich nur bei echten Marktmieten (also wie im Neubau ab 12 EUro pro qm) rechnen würden, die läßt die Politik allerdings nicht zu.
  12. Ich habe ein kleines MFH gekauft, welches viele Investoren vorher verworfen hatten, da alle (Bauordnungsamt, Feuerwehr, Verkauf betreibende Bank) davon ausgingen, dass der Zweite Rettungsweg nicht möglich sei (DG war 15 Jahre vorher schwarz ausgebaut worden) ohne eine Brücke zu bauen (Kosten 80.000 Euro), damit ein Feuerwehrfahrzeug auf das Grundstück kommen konnte. Ich habe mir das Haus (7 Einheiten) trotzdem angesehen und mit den Anforderungen der Bauordnung verglichen. Es stellt sich heraus, dass auf der Rückseite die Feuerwehr mit ihren Leitern ohne weiteres zu den DG-FEnstern kommen konnte (ich glaube der DG-Boden war weniger als 6 oder 7 m höher als der Erdboden hinten vs. 8 m vorne, die anderen hatten anscheinend nur vorne gemessen). Ich habe dann zwei Ortstermine vor Kauf gemacht: 1. Mit Mitarbeiterin Bauordnungsamt. 2. mit der gleichen Dame und Chef der lokalen Feuerwehr. Nachdem ich das o.k. hatte (der Feuerwehrhauptmann war übrigens unglücklich, dass er seine neue Brücke nicht bekam), habe ich das Haus gekauft. Was ich sagen möchte ist einfach: Prüfe die Vorschriften, vielleicht findest Du ein ausreichend großes Fenster (kann ja auch straßenseitig sein) oder irgendeine andere Lösung, welche die Vorschriften der jeweiligen Bauordnung erfüllt. M.E. ist es komisch, dass die Feuerwehr mit einem Fahrzeug unbedingt an das Haus heranfahren muß (kenne ich aus Bauordnungen nicht, obgleich ich eine ganze Reihe geprüft habe). M.E. geht es nur um die Rettung der Bewohner. Wenn dieses mit Leitern möglich ist, dann reicht das m.E. (keine Rechtsberatung etc.) . Ansonsten solltest Du m.E. den Notausgang mit einem Ständerbalkon kombinieren, dann hat das ganze doch einen gewissen Nutzen.
  13. Zum Verkauf in Berlin rate ich ohnehin jeden. Die Preise sind einfach sensationell gut und die Regulierung (Milieuschutz, Mietspiegel, Mietpreisbremse und jetzt auch der meiner meiner Meinung nach verfassungswidrige geplante Mietenstopp) wird immer härter. Als mahnendes Beispiel sehe ich immer den Verfall der Altstadt von Lissabon und die DDR vor Augen. Hinzu kommt, dass eine mögliche Grün-Rot-Rote Regierung (sehr wahrscheinlich m.E. nach der wohl in kürze anstehenden Bundestagswahl) den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren abschaffen dürfte (fordert die SPD schon seit gefühlten Ewigkeiten). Spätestens wenn sich eine derartige Maßnahme abzeichnet, werden die Preise deutlich einbrechen.... Ich verkaufe deshalb in Berlin alle aus der 10 Jahresfrist herausgefallenen Immobilien (12 Wohneinheiten, 2 bereits verkauft). Leider kann ich das Gros meiner dortigen Bestände und noch nicht verkaufen.....(gilt leider auch für Bestände außerhalb Großraum Berlin).
  14. Das Fehlen eines Mietspiegels finde ich super, da diese nicht das Marktgeschehen abbilden, sondern m.E. gezielt manipuliert werden, um den Mietanstieg zu bremsen. Du kannst übrigens den Mietspiegel von vergleichbaren Nachbargemeinden anwenden (sollte aber in der Nähe sich befinden und ähnliche Größe etc. aufweisen). Sonst gibt 2 Möglichkeiten: 1. Vergleichswohnungen: diese bekomme ich normalerweise von meinen Hausverwaltungen (ggf. fragen die auch mal einen Kollegen) oder von meiner Vermietungsmaklerin. In 90% der Fälle bekomme ich so Vergleichswohnungen in ausreichender Qualität bzw. falls die Qualität nicht so toll ist (d.h. nicht voll vergleichbar) versuche ich es trotzdem und der Mieter akzeptiert die Erhöhung). 2. Falls es keine Vergleichswohnungen in gerichtsfester Qualität gibt und der Mieter auch nicht meinen ersten Versuch akzeptiert, beauftrage ich normalerweise einen Gutachter (einfach googlen und anrufen). Dieses Privatgutachten stellt die formale Voraussetzung für eine Mieterhöhung dar und kostet meist 1000 bis 1500 Euro (lohnt sich gerade bei großen Wohnungen). Vor Gericht wird in so einem Fall ein weiterer Gutachter beauftragt (kostet dann leicht über 3000 Euro)..... Ich finde diese beiden Möglichkeiten viel schöner als den Mietspiegel. Da sind die Mieten normalerweise viel niedriger....
  15. Bis 2018 habe ich mit veralteten Mietspiegeln (Magdeburg und Frankfurt Oder) auch noch Mieterhöhungen erfolgreich begründet. Allerdings hat mein Magdeburger Anwalt für einen anderen Eigentümer vor dem LG Magdeburg einen entsprechenden Prozess verloren. Daher Vorsicht mit auf diese Begründung gestützten Klagen (gerade auch in Magdeburg) . Die Sache läuft wohl noch vor dem OLG oder BGH https://rsw.beck.de/aktuell/meldung/lg-magdeburg-auf-20-jahre-alten-mietspiegel-gestuetztes-mieterhoehungsverlangen-unwirksam
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