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Andreas

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  1. Oh das habe ich eben auch erst mitbekommen. Danke für den Hinweis Kalle, schade und Grüße und Dank an Alle. Die Diskussionen waren hier teilweise recht gut. Bei Facebook bin ich nicht und habe auch nicht die Absicht da mitzuschreiben. Meinen Account habe ich schon vor etlichen Jahren gelöscht.
  2. Bauliche Änderungen benötigen immer die Zustimmung aller Eigentümer, es sei denn die Teilungserklärung sieht etwas anderes vor. Einige Beschlüsse wie Einbau Zentralheizung kann man auch ohne Änderung der Teilungserklärung machen (aber jeder Anwesende muß in Versammlung zustimmen, falls es vorher keine Zentralheizung gab). Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum wie die Schaffung von Stellplätzen oder Einbau Fahrstuhl können m.E. auch ohne Änderung der TE gemacht werden, wenn alle in der WEG-Versammlung anwesenden Eigentümer zustimmen, allerdings kann dann jeder neue Eigentümer (Käufer oder Erbe) den Abriß verlangen.... Sicherheit bietet hier nur die geänderte TE. Eine Änderung der TE ist m.E auf jeden Fall notwendig, wenn neues Sondereigentum geschaffen oder eine Nutzungsart (z.B. von Gewerbe in Wohnen) geändert werden soll (Ausnahme: die TE erlaubt diese Änderungen schon). Für die Änderung der TE müßen alle Eigentümer und alle finanzierenen Banken zustimmen (viel Spaß wenn mehr als 3 oder 4 Eigentümer vorhanden sind). Nach WEG Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, egal wieviele MEA er hat. Dieser Passus ist wie in der vorliegenden TE abdingbar. D.h. in diesem Fall liegt die Stimmenmehrheit bei der Mehrheit der vertretenen MEA (bezogen auf Inst Rücklage). d.h. ein Eigentümer kann alle anderen ggf. überstimmen. Das neue WEG-Gesetz soll die sehr restriktiven Zustimmungspflichten bei baulichen Änderungen aufweichen. Allerdings ist noch unklar wann und in welcher Form es endlich kommt. Keine Rechtsberatung etc. Am Besten Notar fragen. Die kennen sich am Besten aus
  3. Nein, dass ist nicht so. Ich habe selbst als Privatperson (ohne GmbHs) über 50 Immobilien (die meisten Häuser sind mittlerweile WEGs). Trotzdem hat mir das Finanzamt in der verbindlichen Auskunft bestätigt, dass ich nicht branchenkundig bin. Branchenkundig wird über die Haupttätigkeit definiert. Ein Lehrer oder Arzt sollte normalerweise nie branchenkundig gemäß gewerblichen Grundstückshandel werden. Siehe auch: BFH vom 14.11.1995 VIII R 16/93 Ziffer 18).
  4. Bei dem Thema gewerblicher Grundstückshandel gibt es viel Verwirrung, kaum einer durchschaut dieses Thema. Auch ist das Prüfschema nur eine grobe Richlinie. Allerdings: das ganze Thema hat sich im Wesentlichen über die Rechtsprechung in den letzten 100 Jahren entwickelt und ist entsprechend schwer auch für Steuerberater nachzuvollziehen (gibt halt kein Gesetz mit Richtlinien, wo man einfach nachschlagen kann). Auch die Fallkonstruktionen sind sehr unterschiedlich. So kann es in Ausnahmefällen wirklich dazukommen, dass auch wie von Hjalmar dargestellt bei einer Vielzahl von An- und Verkäufen bei Branchenkundigen Objekte auch nach 10 Jahren Haltedauer als Zählobjekte zählen können. Dieses ist aber die absolute Ausnahme. Generell sind die typischen Immobilien (Kauf mit EIgenkapital und 10 Jahre Haltedauer, größere Instandhaltungssachen werden nicht in den letzten 5 Jahren vor Verkauf getätigt) insbesondere bei Nichtbranchenkundigen keine Zählobjekte, insbesondere wenn man nicht das Geld gleich wieder in den Kauf neuer, privat gehaltener Immobilien steckt. Zur Sicherheit empfehle ich gemeinsam mit einem im gewerblichen Grundstückshandel erfahrenen StB (und da gibt es nicht so viele) eine verbindliche Auskunft einzuholen. Das ist zwar fast soviel Arbeit wie die Vorbereitung auf einen Gerichtsprozess vor dem Finanzgericht (kostet auch so viel) aber im Zweifelsfall hat man schon bei der Erstellung die eigene Rechtsposition richtig eingeschätzt und dargestellt, so dass der Finanzbeamte einem die gewünschte Aussage machen muß (aber: bitte immer den Sachverhalt vollständig und korrekt darstellen). Andernfalls sollte man das Vorhaben abbrechen. Nur meine Meinung (und Erfahrung), keine Steuerberatung.
  5. Freue Dich, das scheint eine sehr preiswerte Aktion zu werden. Ich habe in solchen Fällen meist Kosten von 20.000 Euro (statt 2000). Auch kannst Du in die WOhnung bevor die Mietzahlung endet. Der Regelfall war bei mir: H4 ler oder armer Rentner stirbt, es dauert erst ein paar Monate, bis der Mietvertrag gekündigt wird (da Erben das Erbe nicht antreten, meist muß dann - falls gezahlt worden- sogar die Miete für den Zeitraum zwischen Todesdatum und Räumung zurückgezahlt werden) oder H4ler ist Drogensüchtig und muß geräumt werden. Dann ist meist noch der Unrat zu entfernen. Da kommen zu den 20k noch Räumungskosten, Gerichtskosten und Mietausfall (plus Mietrückzahlung) bis zur Übergabe hinzu. Theortisch müßte man dann noch den Unrat aufbewahren...... Also sei glücklich über die sehr geringen Kosten. Mir ist übrigens kein 20 Jahre alter Mietvertrag bekannt, bei dem die Schönheitsrepararturklauseln gültig sind, d.h in solch einem Fall muß man in der Regel sowieso die Kosten aufbringen..... Also schreib das Geld ab, da wird m.E. nichts rumkommen. P.S. ich vermiete aus den o.g. Gründen nicht an H4lern (Ausnahme: Elternbürgschaft), Rentnern mit kleinen Renten, Selbständigen etc. Es lohnt sich einfach nicht. Man hat viel mehr Ärger und wirtschaftlich macht es keinerlei Sinn.
  6. Es kommt hier auf die Teilungserklärung an. Wenn Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen festgelegt wurde, sollten normale Instandhaltungsarbeiten im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung problemlos durchsetzbar sein. Wenn ein Eigentümer nicht über die Mittel verfügt, könnte es allerdings zu einer Zahlungsverzögerung kommen. Dieses sollte allerdings eher die Ausnahme sein. Im Rahmen dieser Instandsetzungarbeiten sollten Fassadenerneuerung (ohne Wärmedämmung) problemlos sein. Allerdings sind die von dir avisierten Arbeiten (Anbau Balkonen, Stellplatzanlage) normalerweise noch nicht in der Teilungserklärung vorgesehen, so dass jeder einzelne Eigentümer normalerweise derartige Arbeiten verhindern kann. Ggf. könnte man hier mit einer finanziellen Incentivierung und einem sehr vorsichtigen und freundlichen Vorgehen erfolgreich sein. Ich persönlich habe mit einer WEG in der mir 85% gehören (14 von 17 Wohnungen) extrem viel Ärger und Arbeit gehabt, als ich versucht habe bauliche Änderungen (Anlage Terrassen) durchzuführen (die anderen Eigentümer sind teilweise typmäßig Querulanten und waren von dem Voreigentümer sauer gefahren worden). Die Abstimmug innerhalb dieser WEG macht mir sehr viel mehr Arbeit als vergleichbare MFHs. Daher wäre ich immer vorsichtig, wieder ETWs zu kaufen, es sei denn es handelt sich um ein echtes SChnäppchen.
  7. Für die Aufsicht über die Notare ist immer das zuständige Landgericht (der Landgerichtspräsident) zuständig. Die Notarkammer dürfte eher nach dem Prinzip "Eine Krähe..." verfahren. https://www.notk-sh.de/fuer-buerger/beschwerde-schlichtung/
  8. M .E. sollte immer ein aktueller Grundbuchauszug (kann auch ein oder zwei Tage alt sein) und zusätzlich (das ist wichtig) ein Blick in die Markentabelle gemacht werden. In der Markentabelle kann man erkennen, ob bereits Anträge zur Bearbeitung vorliegen (meistens dauert die Eintragung ja ein paar Tage). Damit kann man dann kurzfristige Einträge fast ausschließen.
  9. Das Gesetz ist eindeutig siehe meine Posts. Der einzige Kündigungsgrund bei Verbraucherdarlehen ist das Ausbleiben von Zahlungen. Ein Wertrückgang der Sicherheiten ist kein Kündigungsgrund (steht so auch im Gesetz). Lediglich bei nicht-Verbraucherdarlehen (d.h. jede GmbH-Finanzierung, jeder Grundstückhändler etc.) ist ein Wertrückgang ein Grund für eine fristlose Kündigung. Siehe bitte auch die Analyse von Stadtler Rechtsanwälte, die dieses Thema (Verbraucherdarlehen vs. nicht-Verbraucherdarlehen) abgegrenzt haben. Mehr kann und werde ich zu diesem Thema nicht machen. Wer mir nicht glaubt, kann gerne einen Anwalt fragen (bitte aber auch auf Verbrauchdarlehen hinweisen).
  10. Die Sache ist nun mal absolut klar, wenn man das Gesetz und auch die Aussagen von Anwälten zu dem Thema liest (kostet nur wenige Minuten). Ich verstehe Dich, @Stefan-RheinMain nicht, warum das so schwer sein soll. Zu den Teilzahlungsdarlehen lt. $ 498 BGB gehören explizit auch Immobiliendarlehen. Die Bank kann den Darlehensvertrag mit fester Laufzeit nur außerordentlich kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen. Ein ordentliches Kündigungsrecht hat die Bank bei solchen Krediten nicht. Die Kündigungsvoraussetzungen der Bank sind davon abhängig, ob es sich bei dem Darlehen um ein Verbraucher- oder ein Unternehmerdarlehen handelt. Die Rechtsgrundlage des Kündigungsrechts der Bank findet sich in §§ 490, 498 BGB und in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken und Sparkassen. https://www.stader-law.de/index.php/kreditkuendigung-durch-die-bank.html Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 498 Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen (1) Der Darlehensgeber kann den Verbraucherdarlehensvertrag bei einem Darlehen, das in Teilzahlungen zu tilgen ist, wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn 1. der Darlehensnehmer a) mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug ist, b) bei einer Vertragslaufzeit bis zu drei Jahren mit mindestens 10 Prozent oder bei einer Vertragslaufzeit von mehr als drei Jahren mit mindestens 5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug ist und 2. der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags mit der Erklärung gesetzt hat, dass er bei Nichtzahlung innerhalb der Frist die gesamte Restschuld verlange. Der Darlehensgeber soll dem Darlehensnehmer spätestens mit der Fristsetzung ein Gespräch über die Möglichkeiten einer einverständlichen Regelung anbieten. (2) Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer abweichend von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sei https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__498.html
  11. Das geht klar aus dem Gesetz hervor und aus dem von Dir selbst verlinkten Artikel (bitte lese (und verstehe) die Sachen, bevor Du sie hochlädst, dann klären sich die Sachen ohne viele Kommentare): Ich zitiere aus dem von Dir verlinkten Artikel: Besondere Verbraucherschutzvorschriften Bei Verbraucherdarlehensverträgen wird das Kündigungsrecht der Bank in Fällen von Zahlungsverzug inhaltlich beschränkt. Nach § 498 Abs. 1 BGB ist die Kündigung eines Allgemein-Verbraucherdarlehens nur dann zulässig, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug gerät und die Bank dem Kunden erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags gesetzt und auch darauf hingewiesen hat, dass im Falle eines Ausbleibens der Zahlung das gesamte Darlehen fällig wird. Hat der Kreditvertrag eine Laufzeit von bis zu drei Jahren, ist die Kündigung zudem nur dann zulässig, wenn der Kunde mit mindestens 10 % des Nettodarlehens in Verzug ist. Bei einer Laufzeit von mehr als drei Jahren müssen mindestens 5 % des Nettodarlehens in Verzug sein. Bei Immobilien-Verbraucherdarlehen gelten die gleichen Vorschriften mit der Maßgabe, dass ein Verzug von 2,5 % des Nettodarlehens für eine Kündigung ausreichend ist. Siehe auch § 498 BGB (1) Der Darlehensgeber kann den Verbraucherdarlehensvertrag bei einem Darlehen, das in Teilzahlungen zu tilgen ist, wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn 1.der Darlehensnehmer a) mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug ist, (2) Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer abweichend von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sein. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__498.html
  12. M.E. ist das ganze ziemlich klar (wenigstens für mich als Juristischen Laien mit viel Erfahrung) : Verbraucher genießen Schutz vor einer Kreditkündigung wegen Vermögensverschlechterung, solange sie die Raten bezahlen. Hierzu dürften m.E. fast alle hier Aktiven sein (Ausnahme möglicherweise Makler, Hausverwalter, Immobilienhändler). Die Bank kann den Kredit also im Wesentlichen nur kündigen, wenn der Kunde die Raten nicht zahlt. Hintergrund: ursprünglich gab es diese Trennung zwischen Verbrauchern und gewerblichen Kreditnehmern nicht. Dies hatte zur Folge, dass ab 2000 vor allem im Osten zahlreiche Privatanleger von der Bank fällig gestellt und in die Privatinsolvenz geschickt wurden. Eine unrühmliche Rolle spielten hierbei insbesondere einige Private Equity Firmen wie Lone Star, welche billig Kreditpakete gekauft hatten. Um eine Wiederholung einer derartigen Situation zu verhindern, hat man den Schutz von Privatanlegern über das Verbrauchschutzrecht für Immobilienkredite eingeführt.
  13. Lt. Haus und Grund wird im Gesetz ausdrücklich von Miete gesprochen. Hierzu gehören auch die Nebenkosten (daher auch in den meisten Mietverträrgen: "Gesamtmiete" welche NKM und Betriebskosten beinhaltet). Daher muß die gesamte Miete gestundet werden. Bisher habe ich Stand heute noch von keinem Wohnungsmieter ein Schreiben oder eine andere Nachricht erhalten, dass er die Miete nicht mehr zahlen kann. Lt. Haus und Grund kann ganz normal fristlos und ordentlich gekündigt werden, wenn die Mieter die Miete ohne vorherige Ankündigung nicht zahlt (woher soll der Vermieter das auch wissen) und ggf. auch die Räumungsklage veranlaßt werden. Die Beweislast liegt beim Mieter.
  14. Stand heute 29.3. 19 Uhr): 2 Gastronomen und ein Büromieter wollen Stundung (2 davon wollten eigentlich, da eigene Finanzlage wahrscheinlich gut, eine Mietminderung, habe ich aber abgelehnt). Das verbleibende Restaurant (Pizzalieferdienst) wird sich ziemlich sicher nicht melden (Mieter sehr finanzstark, Geschäft läuft noch), zwei Getränkeshops (leben von Spielautomaten) kann ich nicht beurteilen, bei Büromietern erwarte ich keine Probleme (bis evtl. auf einen Handwerker). Wohnungsmieter haben sich bisher noch nicht gemeldet (wird m.E. später kommen, da sich diese erst mit Mieterverein etc. beraten müßen und aktuell andere Probleme klären (Kurzarbeit etc.). Gewerbeneuvermietung ist zusammengebrochen, bei 2 Wohnungen läuft Vermietung schleppend, 2 weitere sind gekündigt. Glücklicherweise ist meine Liquidität aktuell gut Es bleibt spannend.
  15. Vor 10 Tagen hatte sich ein Gastronom bei mir gemeldet und mitgeteilt, dass die Umsätze in den beiden ersten Märzwochen deutlich schlechter geweisen seien. Er bat dann um eine teilweise Mietstundung, die ich ihm auch mündlich gewährte (er hatte sich auch schon Anfang des Monats gemeldet). Andere Gewerbemieter haben sich bei mir noch nicht gemeldet.
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