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Immopreneur.de | Community

Thomas Schäfer

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  1. Ich habe es in Form einer GbR gekauft. In diesem Fall ist es so, dass nur die Mieteinnahmen aus der Einheit als solches gewerblich sind, sprich hier auch eine Umsatzsteuer angeführt wird. Was nicht zwangsläufig sein muss. In dem gleichen Haus sind noch zwei weitere Einheiten, die als Wohnung vermietet sind und nicht gewerblich betrachtet werden. Die GbR selbst als Personengesellschaft hat keinen gewerblichen Charakter. Den hat man zwangsläufig bei Kapitalgesellschaften. Oft wird gerne durch eine GmbH und Co. KG versucht das zu umgehen, da sind jedoch häufig die Finanzämter sehr hellhörig. Ich empfehle Dir um Sicherheit zu haben kurz einen Steuerberater drüber schauen zu lassen. Der darf dann im Zweifel auch haften. ;-)
  2. Ich habe in einem Objekt einen Bäcker gehabt, der produziert hat. Der ist leider in die Insolvenz gegangen. Jetzt ist ein Filialist drin, der mittelständisch ist und die Miete nachhaltig zahlen könnte (130 Fillialen). Zahlt aber nicht und ich muss klagen. Ist ein schwieriges Gewerbe, da sehr stark im Umbruch und mit kleinen Gewinnmargen. Als Ankermieter wäre mir das zu riskant.
  3. Bei einem Beleihungsauslauf jenseits der 100 % ist tatsächlich die Deutsche Bank mit die beste Wahl. Diese hat jedoch bei Kapitalanlegern Einkommensgrenzen. Gleiches gilt für die Commerzbank, die bei den Konditionen allerdings stark zuschlägt. Wichtig ist, das man hier im Individualgeschäft unterwegs ist und anfragt. Plattformen können in der Regel nicht helfen, da hier Parameter seitens der Banken vorgegeben werden (Auslauf Max. = 100 %). Mit einem persönlichen Kontakt zum Besispiel zur DSL geht sicherlich auch mehr, ist jedoch fast nicht zu pauschalisieren wie bei der DB.
  4. In Bezug auf Immobilieninvestments macht es durchaus Sinn eine GbR-Satzung (oder auch Vertrag) aufzusetzen. Innerhalb einer Familie und vor allem wenn Dritte beteiligt sind. Die Haftungsfrage ist für die Bank auf Grund der gesamtschuldnerischen Haftung weniger relevant. Für die Beteiligten jedoch ist es der Rahmen in dem die gemeinsamen Geschäfte gemacht werden. Spielregeln, die von der gesetzlichen Grundlage abweichen, können so verankert werden und klären die wichtigen Fragen, falls man sich mal nicht mehr versteht oder es Klärungsbedarf geben sollte (Tod, Ausscheiden oder Insolvenz eines Gesellschafters zum Beispiel) Je mehr geregelt ist, desto weniger muss man sich streiten. Habe ich auch bei zwei Objekten und möchte es aus Sicherheitsgründen nicht missen. Die Fragestellung nach dem EK ist von Bank zu Bank verschieden und kann erfragt werden.
  5. Ein solch kurzer Kredit ist für eine Bank mit Sichheit nicht das "liebste" Geschäft. Dennoch bleibt es ebendieses. Solange ein Gewinn zu erzielen ist, ist es denkbar und der "normale" Prüfungsprozess kann durchlaufen werden. Am besten ist so etwas mit der Bank des Vertrauens umzusetzen. Mit dieser Bank sollte also bereits eine Geschäftsbeziehung geführt werden. Wenn dies in der Vergangenheit noch keine Immobilieninvestments gewesen sind, dann sollte man offensiv damit umgehen und die gemeinsame Zukunft in Aussicht stellen. Hier ist es wichtig den richtigen Ansprechpartner zu haben. Das sind in der Regel nicht die generalistischen Kundenberater, sondern Baufi-Spezialisten. Bei den öffentlich-rechtlichen und Genossenschaftsbanken findet man hier auch eher im Firmenkundenbereich Gehör als bei dem Privatkundengeschäft. Wenn man der Bank völlig fremd ist, dann muss der "Businessplan" umso detaillierter sein und aufzeigen, dass das Risiko absolut kalkulierbar ist und im Fall der Fälle zumindest sie schadlos bleibt. Weiterhin nimmt Sie es natürlich dankend an, wenn die Unterlagen "mundfertig", dass heißt ohne Beanstandung, abgeliefert werden und somit der Aufwand sehr gering gehalten wird. Ein wenig mehr Einblick in das Zahlenwerk würde in der Tat die Lösungsfindung erheblich vereinfachen.
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