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Friedrich Hi.

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Everything posted by Friedrich Hi.

  1. Laut diesem Artikel (https://www.welt.de/politik/deutschland/article206674921/Coronavirus-Baden-Wuerttemberg-will-Patienten-aus-Frankreich-aufnehmen.html) gilt das mit den Mietschulden nur für solche, die im Zeitraum vom 1.April bis 30. September auflaufen. Sollte sie also nun insgesamt mit mehr als 2 MM in Rückstand sein ist eine Kündigung trotz Corona möglich, da die Schulden ja bereits vorher bestanden. Geht das ganze vor Gericht dürfte ein Richter vermutlich jedoch ein mieterfreundliches Urteil fällen. In diesem Fall hätte sie die Märzmiete ja auch schon überweisen müssen bevor es überhaupt zur Schließung der Schulen kam - da benutzt jmd. Corona als Ausrede, mehr nicht. Vllt. spekuliert sie auch darauf, dass der Staat die Mietschulden übernimmt und möchte ihre Miete nun von der Allgemeinheit zahlen lassen.
  2. Als Bestandshalter von Wohnimmobilien sehe ich das gelassen. In meinem Landkreis herrscht (noch) Vollbeschäftigung, wir haben auch kein alles dominierendes Großunternehmen das die ganze Region runterziehen könnte. Mit Ausfällen ist wohl zu rechnen, aber das ist in jeder wirtschaftlichen Schwächephase so, unabhängig vom Grund - und ich habe schon einige dieser Phasen mitgemacht. Da muss man aber einfach durch, man kann ja sowieso nichts tun und muss darauf vertrauen in der Vergangenheit die richtigen Mieter ausgewählt und für ausreichend Liquidität gesorgt zu haben. Ich habe mich vor 2 Jahren zB. gegen einen Mietinteressenten entschieden, weil er eine teure Wohnung wollte und der Mieter meiner teuersten Wohnung im selben Unternehmen (regionaler Reiseveranstalter) arbeitete. Sonst wären ca. 10% meiner Mieteinnahmen aus Wohnungen von einem Unternehmen abhängig gewesen, dieses Klumpenrisiko war mir zu groß. Verkaufen will ich derzeit auch nichts, das habe ich ende 2018 getan da mir die Preise sehr hoch erschienen. Hier kann ich mir aber schon vorstellen das jetzt ein Verkauf an Eigennutzer schwieriger wird da einfach Unsicherheit bezüglich Jobsicherheit besteht, sowohl bei den Käufern als auch bei den Banken. Kaufen kann ich derzeit auch nichts, da die Preise mindestens 30% über meiner absoluten Schmerzgrenze liegen und einen schneller Kollaps der Preis auf Kaufniveau kann ich mir nicht vorstellen. Anders sieht es im Gewerbebereich aus. Hier habe ich aber nur 3 Objekte, der mit Abstand größte Posten im ganzen Portfolio kommt von einem Dienstleister für Speditionen. Da habe ich schon ein paar Sorgenfalten. Schlecht steht es aber mit der Neuvermietung einer anderen Gewerbeeinheit, 80m² im EG eines WGH an der Ortsdurchfahrt. Diese Einheit ist seit 20 Jahren geprägt von häufigen Mieterwechseln, ist seit diesem Monat frei und seit November suche ich Mieter. Seither wenig Interesse, und das wird jetzt wohl noch schwieriger. Hier habe ich vergangene Woche beschlossen in eine Wohnung umzuwandeln, dies war eine direkte Reaktion auf die aufziehende Wirtschaftsschwäche. Mieter suche ich weiterhin, aber der Architekt fängt jetzt mit der Planung an und wenn sich kein Nachmieter findet bis alle Genehmigungen da sind wird halt umgewandelt. Das wird aber eine größere Sache mit vielen Problemen - ich bin nicht wirklich heiß drauf. Zusammenfassend denke ich das die Leute mit 100% oder gar 110% Schönwetterfinanzierungen sich echte Sorgen machen müssen, Gewerbe wie in jeder Krise zu kämpfen haben wird und einige spezielle Branchen wird es ganz übel erwischen - noch im Januar habe ich mir die Aktie eines Bestandhalters von Hotelimmobilien angesehen und zum Glück nicht gekauft.
  3. Jein. Einerseits ist ja klar das du den Grundstücksanteil nicht abschreiben kannst, da sich ein Grundstück nie abnutzt. Nein deshalb, weil der Wert des Grundstückanteils so berechnet wird: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html Je nach Standort kann der so berechnete Anteil stark von den 20% abweichen, in beide Richtungen. Also -> berechne den Anteil und lege ggf. Einspruch ein, sollte der berechnete Anteil deutlich unter 20% sein.
  4. Nach Unterschrift des Vertrags musste ich noch nie weitere Nachweise vorlegen und habe auch noch nie davon gehört. Bedenke aber, dass eine Bank bei einer deutlichen Verschlechterung deiner Bonität den Kredit auch während der Laufzeit fällig stellen kann - selbst wenn alle Raten immer bedient wurden.
  5. Ich habe in meinem Leben noch kein Objekt gekauft ohne höchstpersönlich nachgemessen zu haben - nicht gleich bei der ersten Besichtigung, aber zwischen Verhandlung und Notar. Ein Stockwerk plus ein eventuell ausgebautes Dachgeschoss wegen der Schrägen messe ich immer. Früher war das mühsam, heute gibt es diese Lasermesser für ein paar Euro und das geht sehr schnell. Ich würde niemals einem Verkäufer oder ihrgend einem komischen Zettel glauben bei einer solch zentralen Kennziffer..... Eine geringe Abweichung kommt dabei immer raus, aber es gibt genug Fälle wo Verkehrsflächen plötzlich zu Wohnflächen wurden, Balkone mit 100% gerechnet werden, Dachschrägen sowieso, die Grundflächen der Schornsteine plötzlich Wohnfläche waren (in allen 4 Stockwerken kommt da was zusammen) oder auch wo die Zahlen einfach komplett erfunden sind. Alles schon gehabt.
  6. Na, du zahlst die 3.000 Euro oder lässt es ? Ich glaube ich habe noch nie einem Makler weniger für einen Abschluss gezahlt. Das ist halt der Mindermengenzuschlag. So wie die Bank unter 50.000 einen höheren Zins verlangt und das Kieswerk unter 500 kg Sand eine Bearbeitungsgebühr erhebt, so macht sich der Makler halt auch nicht für 3% (=900 Euro) krumm. 3 Monate Immobilienscoutanzeige kosten ja schon >300 Euro....
  7. Interessant für alle, die auch einzelne Wohnungen in WEGs haben: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article205034250/Wohneigentumsrecht-Bund-plant-umfassende-Reform.html
  8. Was heisst hier "Gutachten". Stammt das aus dem Bebauungsplan ? Zunächst einmal sei gesagt, dass EFH, EFH+Einliegerwohnung und ZFH alles Gebäude der Gebäudeklasse 1 sind. Sobald du in einem Gebäude mit 2 Einheiten eine 3. genehmigt bekommst hebst du das Gebäude in Gebäudeklasse 3 - mit allen damit verbundenen Auflagen, ua. zum Brandschutz. Darum gibt es auch kein ZFH mit Einliegerwohnung, das sind >99% Schwarzbauten. Sollte der Bebauungsplan eindeutig sagen, das max. 2 Einheiten je Gebäude zulässig sind, dann ist ein Gebäude der Klasse 3 schlicht nicht genehmigungsfähig - du kannst natürlich immer eine Genehmigung beantragen, wirst sie aber nicht bekommen. Einen Teil einer Wohnung unterzuvermieten geht natürlich trotzdem, teilen darfst du eine Wohnung aber nicht - dann wäre es ja wieder die 3. Einheit.
  9. Also eine Immobilie sollte in absehbarer Zeit Geld bringen. Ist die Miete zB. 40% unter Marktniveau und wurde in den letzten 3 Jahren auch nicht erhöht, dann kann eine Immobilie auch CF-negativ sein. Man kann direkt nach dem Kauf einmal um 20% (bzw. 15%) erhöhen, und in 3 Jahren dann noch einmal um 20 % (oder 15%). Spätestens dann muss sie sich aber rechnen, die ersten 3 Jahre muss man hier aber etwas zuschießen. Das ist dann aber kalkulierbar. CF-negativ und Miete schon auf Marktniveau kann nur funktionieren wenn die Mieten kräftig steigen. Und so wie Bäume nicht in den Himmel wachsen, so können auch Mieten nicht immer weiter steigen. Der Immobilienzyklus ist schon sehr weit gelaufen. Eine Immobilie rechnet sich ab 6%, eher 7% Bruttorendite - die braucht man einfach. An derartige Angebote komme ich zumindest derzeit (in meinem Suchgebiet) überhaupt nicht. Seit Jahren schon konnte ich nichts mehr kaufen. Dann ist das halt so. Es gibt kein Menschenrecht auf aus-dem-Stand cashflowpositive Immobilien. Wenn eine Anlageklasse überrannt ist kann man sich ja eine andere suchen oder anderweitig unternehmerisch aktiv werden. Oder man erweitert das Suchgebiet oder steigt auf Garagen oder Gewerbeflächen um oder Schrebergärten oder oder oder.
  10. Das würde ich so hart nicht sagen. Das Recht bringt in geschätzt 70% der Fälle Recht. Das Problem ist dass das Recht eine Schnecke ist. Man darf erst nach 2 säumigen MM fristlos kündigen. Dann dauert es ewig bis man einen Räumungstitel hat. Bei einem harten Zahlungsverweigerer mit halbwegs fähigem Anwalt hat man bis dahin 12-18 Monate Zahlungsausfall. Und selbst mit Räumungstitel gibt es für die noch 100 Ausflüchte. Wenn der zu Räumende zB. (illegal) untervermietet - ob nur zum Schein oder tatsächlich - scheitert die Räumung, weil gegen den Untermieter ja kein Räumungstitel besteht. Somit hat der Gerichtsvollzieher nix, was er gehen ihn vollziehen könnte, denn der Räumungstitel ist nicht wohnungsbezogen, sondern personenbezogen. Ergebnis - heute keine Räumung, bitte reichen sie gegen den Untermieter neu ein...... Die Kosten kann man dann dem (Ex-)Mieter auferlegen. Aber der hat idR. ja nix - sonst hätte er einfach die Miete überwiesen und sich die ganze Show mit den Zusatzkosten geschenkt. Das Problem an unserem Rechtssystem ist, dass man am ende Recht bekommt, aber es zu lange dauert - und man am ende zu selten etwas davon einbringen kann. Das ist in den letzten 30 Jahren auch immer schlimmer geworden, die Gerichte urteilen mieterfreundlich bis zum geht nicht mehr. Heute kann eine schwangere Frau im 4 (!) Monat nicht mehr geräumt werden - ein Umzug sei unzumutbar. Meine Frau hat im 7. Monat 44 Stunden/Woche Dauernachtschicht bei Heraeus gearbeitet. Da kann man sich die Haare raufen, aber es hilft ja nix. Ich kalkuliere einfach 2% aller Zahlungen als uneinbringbar ein. Ich habe fast 15 Jahre gebraucht, bis ich mir das eingestanden habe - seither versuche ich Emotionen sie gut es eben geht außen vor zu lassen und den wirtschaftlichen Weg zu gehen.
  11. Wenn zu versicherungsbeginn bereits Schulden bestanden zahlt die Versicherung nicht. Auch nicht wenn die ersten Zahlungen kurz (dh. bis 6 Monate) nach Versicherungsbeginn ausbleiben. Daher erachte ich diese Versicherungen als überflüssig. Ach ja, ich verstehe das so, das du die Mieterin mit eingekauft hast, ist das richtig ? Zur fristlosen Kündigung gehört auch immer die fristgerechte Kündigung - IMMER doppelt kündigen. Absolut Wasserdicht beweisen können, das beides in Ihrem Briefkasten gelandet ist. Dh. Zustellung durch den Gerichtsvollzieher oder mit Zeugen, die die Briefe vor Ort auch gelesen haben. Es muss garantiert sein, das du nicht nur einen Umschlag mit einem leeren Blatt eingeworfen hast ! Räumungsklagen sind langwierig, teuer, oft lebt sich der Mieter in der Zeit noch aus und zerstört die Wohnung. Läuft es ganz übel beruft sie sich auf einen Härtefall. Biete der Frau Bargeld, wenn sie schnellstmöglich verschwindet. Es ist schwer, da über seinen Schatten zu springen und Leute noch dafür zu bezahlen die einem Geld schulden, aber es ist oft der wirtschaftlichste Weg.
  12. Wie viel bringen vergleichbare Wohnungen in der Neuvermietung ? Das Objekt ist natürlich eines, wo man massiv Geld zuschießen muss. In deiner Rechnung tauchen ja keinerlei sonstigen Kosten auf. Zudem erscheinen mir die Zinsen sehr hoch, ist das ein Volltilgerdarlehn ? Wenn sich eine Immobilie selbst tragen soll braucht man grob überschlagen 6-7 %
  13. Nichts für ungut, aber ich habe hier im ganzen Forum noch nie - wirklich nie - ein Kaufangebot gesehen, welches auch nur in die nähe von "kaufbar" gekommen wäre. Wer bei der aktuellen Hochkonjunktur am Immobilienmarkt nicht mitnimmt was er kann dem ist nicht zu helfen. Ich habe in meinem Leben 2 Immobilen-Tiefpunkte mitgemacht, ich musste fast sprichwörtlich mit den Fingernägeln nach Mietern graben. @Andreas scheint ein ganz anderes Kaliber zu sein als ich - 100x erfolgreicher, viel fokussierter. Andreas wäre hier der allerletzte, bei dem ich erwarten würde das ich eine rentable Wohnung bekomme. Das mag er bitte als Kompliment auffassen. Denn das ist heutzutage ein Schnäppchen, und selbst bei mir altem Eigenbrödler gibt´s sowas nicht mehr. Wer was in Berlin hat und nicht wirklich zwingend auf das Geld angewiesen ist, der verkauft zum Maximalpreis. Und den zahlt der Eigennutzer, das war vor 35 Jahren so, das ist auch heute so. Der nüchterne Kaufmann wird nur in den seltensten Fällen im Verkäufermarkt den emotionalsten der 15 emotionalen Eigennutzer-Interessenten überbieten - zumindest im ETW-Verkauf, aber auch im EFH und ZFH. MFH und insbesondere WGH ist im Zweifel nochmal was anderes, aber momentan ist alles überrannt. Ausnahmen bestätigen die Regel. Aber der Profis setzt ja auch keine runtergeratzte Butze rein, sondern optimiert gleich auf Eigennutzer. Und da ist für uns nunmal kein Blumentopf zu gewinnen.
  14. Es steht dir als Käufer frei auf 5% aufzurunden wenn dich die Zahl so stört.
  15. Ja. Nur wenn du die Wohnung nach dem Kauf durchgängig selbst bewohnt hättest und nie vermietet, dann wäre es steuerfrei. Einmal vermietet = erst 10 Jahre ab Kauf steuerfrei.
  16. Das ist bestimmt Klientelabhängig, aber ich Inseriere so früh wie möglich. Zuerst checke ich in einer Vorbesichtigung die Wohnung - ist alles OK kann man direkt weitervermieten und hat keinen Leerstand, muss renoviert werden muss halt entsprechend Zeit eingeplant werden. Und dann Inseriere ich. Die Interessenten haben ja auch oft eine 3monatige Kündigungsfrist bei ihrer derzeitigen Wohnung. Doppelt Miete zahlt keiner gerne. Die, die kurzfristig(er) eine Wohnung suchen haben die nicht (oder sie haben die alte gekündigt, ohne eine neue zu haben). Wohnen zB. bei den Eltern, haben sich vom Lebenspartner getrennt, Job in einer neuen Stadt angetreten, die alte Wohnung hat Schimmel (den der Mieter womöglich selbst verursacht hat - aufgepasst bei Leuten die einem erzählen das sie ja so viel Pech haben weil die 3 letzten Buden alle geschimmelt haben) oder die Vermieter entlässt sie früher aus dem Vertrag - was oft ein schlechtes Zeichen ist. Unter den kurzfristigen Leuten sind nach meiner Erfahrung mehr potenzielle Problemmieter. Die erste Wohnung wird zum Partyzentrum, nach der Trennung fangen vor allem Männer mittleren Alters plötzlich mit dem trinken an oder die Leute nehmen eine Wohnung, die ihnen eigentlich nicht so zusagt und suchen dann in nem Jahr in Ruhe was passenderes. Auch hier finden sich immer gute Leute, aber man muss halt wirklich genau hinschauen weshalb sie umziehen. Die Leute, die was in frühestens 3 Monaten suchen bleiben nach meiner Erfahrung länger und hier ist mehr Weizen bei weniger Spreu. Wenn ich die Wahl habe inseriere ich früh.
  17. Ich habe auch nur Vermieterhaftplicht und Wohngebäudeversicherung. Ein mal habe ich eine Rechtsschutz abgeschlossen, nämlich als ich ein MFH gekauft habe wo ich bereits beim Kauf wusste das ich mich von praktisch allen Mietern werde trennen müssen. Da habe ich für diese 6 Parteien eine Rechtsschutz abgeschlossen. Die ersten 6 Monate nach Abschluss greift die Versicherung noch nicht, da waren leider 2 Mieter schon säumig. 1 Mieter hab ich behalten, einer ist ohne Rechtsstreit gegangen, und bei 2 gab es dann wirklich einen Rechtsstreit, den die Versicherung getragen hat und die auch gewonnen wurden. Nach 2 Jahren hab ich die Versicherung gekündigt. In diesem speziellen Fall hat die Versicherung sich gelohnt. Eine permanent aktive Rechtsschutzversicherung für alle Wohnungen ist mMn. viel zu teuer. Das A und O des Vermieterlebens ist die Mieterauswahl. Wer hier nicht schludert, der braucht auch keine Rechtsschutzversicherung - alle Jubeljahre einen Anwalt aus eigener Tasche zu zahlen ist viel billiger.
  18. Eine Zahlungsverpflichtung entsteht nicht dadurch, das du der Vertragserstellung zustimmst. Sie entsteht auch nicht dadurch, dass du dann nicht kaufst. Der Verkäufer oder der Makler haben den Notar beauftragt, an den Auftraggeber wird entsprechend auch die Rechnung gehen. Das die Kosten auf dich abwälzen wollen ist verständlich - aber das geht nur wenn das vorher so vereinbart wurde.
  19. Normalerweise mit nix. Notar bezahlt, wer ihn beauftragt. Du hast ihn nicht beauftragt, also musst du ihn nicht bezahlen. Ausnahmen sind natürlich möglich, wenn du einen entsprechenden (Vor-)Vertrag unterschrieben hast, welcher dir die Kosten der Vertragserstellung (bei mir das letzte mal ~2000 Euro) anlastet.
  20. Meine Sparkasse (Aschaffenburg) erhebt Minuszinsen bisher ausschließlich von Geschäftskunden. Auf dem Tagesgeld gibt es 0,00 %, unterhalb eines Sockelbetrags (glaube 200.000) gäbe es sogar noch minimal positive Zinsen (0,02%). Mal sehen wie lange die das durchhalten. Ggf. muss man halt ein paar Konten bei verschiedenen Instituten haben, ich kann mir nicht vorstellen das flächendeckende Negativzinsen ab dem ersten Euro kommen. Einen gewissen Sockelbetrag (100k ?) wird es immer geben. Positiver Nebeneffekt - man befindet sich immer in der Einlagensicherung. Schöne Übersicht zum Thema: https://new.biallo.de/geldanlage/ratgeber/so-vermeiden-sie-negativzinsen/# Dieser Artikel wird übrigens auch regelmäßig aktualisiert !
  21. Wundert mich nicht, Gründe dürfte es gleich 2 geben - Gebäude mit Lift sind eher Neubauten, die immer eine geringere Rendite abwerfen. Zum 2. ist ein Lift im Unterhalt sehr teuer, die Kosten hoch - die Mieter haben aber nun mal nur Budget X für die Warmmiete, der Komfortgewinn kann nicht in Rendite umgemünzt werden. Nicht umsonst hat das ideale Zinshaus oft 4 Stockwerke - ab dem 5. brauchts oft einen Aufzug (vorgeschrieben zB. in Berlin), und der senkt die Rendite für alle Wohnungen.
  22. Berlin ist die Hauptstadt der viertgrößten Volkswirtschaft der Welt, die zugleich tonangebend im europäischen Binnenmarkt (der ein BIP ähnlich der USA hat) ist. So gesehen sind die Mieten ein Witz. Das Problem an Berlin ist die niedrige Produktivität. Als einzige Hauptstadt weltweit liegt die Produktivität/Kopf Berlins unter der des Landes. Einerseits ist zu Zeiten der Teilung die Industrie abgewandert, andererseits wurde das Leben dort massiv subventioniert, Westberliner mussten keinen Wehrdienst leisten etc. Als Student der Theaterwissenschaften konnte man mit ein bisschen kellnern ganz gut leben, entsprechendes Klientel hat die Stadt über Jahrzehnte angezogen. Heute ist Berlin hip und holt auf. Das gefällt dem Theaterwissenschaftler natürlich nicht, denn 10 Stunden kellnern die Woche reicht halt nicht mehr zum leben im In Viertel. Zum Thema: Das Ding wird vor Gericht nicht bestehen, die SED kann sich als Märtyrer feiern, ansonsten bleibt alles beim alten - außer, dass das Vertrauen weg ist und niemand mehr Mietwohnungen errichtet. Wobei ich mittlerweile glaube, dies soll so sein. Gäbe es genug Wohnungen würde R2G Wähler verlieren.
  23. Und was ist denn gebaut worden ? Sind es 4 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit ? Und sind die Wohnungen, so wie sie gebaut wurden auch so genehmigt worden ? Abweichungen können einem da schnell auf die Füße fallen, gerade der Brandschutz (stichwort 2. Rettungsweg) hat sich in den letzten Jahren zu einem äußerst scharfen Schwert entwickelt.
  24. Das ist ja absoluter Humbug. Es gibt nur einen Eigentümer. Dieser erstellt sich selbst eine Teilungserklärung. Und dann kann er 2 Wohnungen nur als eine verkaufen, weil das so in der (von ihm selbst erstellten und von ihm auch selbst änderbaren) TE steht ? Meine Vermutung: Genehmigt ist eine Wohnung, der Bauträger hat illegaler weise 2 draus gemacht und jetzt wird ein Dummer gesucht, der sich den Schwarzbau ans Bein bindet. Das nachträglich genehmigen zu lassen geht vermutlich nicht, sonst hätte der Bauträger das gemacht. Wo der Hund begraben liegt mag auf den ersten Blick vllt. nicht ersichtlich sein, aber ihrgendwo gibt es da ein Problem. Ansonsten ergibt das Vorgehen des Verkäufers keinen Sinn.
  25. Jein. Die müssen nicht einfach nur zustimmen, die müssen alle zum Notar, denn nur so kann die Teilungserklärung geändert werden. Jedoch ziehen die daraus keinen Vorteil, da kannst du dir vorstellen wie groß die Motivation deiner Miteigentümer ist. Und deren Banken sind noch viel unmotivierter - denn die kostet der Mitarbeiter ja Geld, während er beim Notar hockt, damit DU nen Vorteil hast. Typisches Problem ist z.B. oft der Nachweis von PKW-Stellflächen. Stellplatzverordnung der Gemeinde lesen ! Oft braucht jede Whg. 2 Stellflächen. hast du eine Wohnung, aber nur 2 oder 3 Stellflächen, dann kann nicht genehmigt werden (Ausnahme: die Gemeinde akzeptiert eine Ablöse, das ist aber kein Selbstläufer). Also: prüfen, ob das baurechtlich genehmigt ist. Typische Lösung: Kaufvertrag unter Vorbehalt, dass der Verkäufer die Probleme löst. Bekommt er das nicht hin, kommt kein Kauf zu stande. Als erste Immobilie hast du dir ein ordentliches Brett ausgesucht.
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