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Immopreneur.de | Community

Friedrich Hi.

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  1. Das freut mich zu hören und motiviert auch, dieses Forum weiter (oder auch wieder - wurde ja doch ruhig seit der Ankündigung) mit Leben zu füllen.
  2. Meine Tochter hat die auf ihrem Auslandssemester kennengelernt und es war das erste, was in ihrem neuen Haus eingebaut wurde. Tatsächlich kenne ich einige Leute welche sich ein solches Gerät geleistet haben und keiner bereut es - der Einbau ist jedoch durchaus eine größere Sache.
  3. Das muss man sich halt ausrechnen, ob das lohnt. Drei Dinge machen einem da meist die Rendite kaputt: 1: Die Kaufpreise sind oft hoch, da sich EFH primär an Eigennutzer richten. Man konkuriert hier mit dem Nestbautrieb der Leute. Die schauen nicht auf die Rendite und zahlen hohe Preise, die wirtschaftlich eigentlich unsinnig sind - Stichwort emotionale Rendite. 2: Die Instandhaltungskosten sind, bezogen auf die Miete, hoch. Eine neue Heizung für ein MFH mit 4 Einheiten ist nicht mal doppelt so teuer wie eine neue Heizung für ein EFH. Ein Dach ist ein Dach, egal ob es nur eine Einheit vor der Witterung schützt oder mehrere. Eine Haustür ist eine Haustür, egal wie viele Bewohner sie nutzen. Die Instandhaltungsrücklagen schlagen richtig rein - ich sehe es ja an meinem eigenen EFH. 3: Die hohen Bodenpreise - EFH haben oft viel Boden für wenig Wohnfläche. Ein Haus mit Garten erzielt auch eine höhere Miete, aber nur selten ist der Aufschlag kostendeckend. Ich habe das für mein Jagdrevier durchgerechnet und komme auf keinen grünen Zweig. Man müsste schon sehr günstig einkaufen und dann würde ich eher flippen. Es gibt aber durchaus Regionen und Zielgruppen wo das anders sein kann. Im Raum Kaiserslautern scheinen die Renditen bei der Vermietung an Angehörige der dort stationierten US-Truppen durchaus gut zu sein. Auch eine All-Inclusive-Miete an finanzkräftige Expats mit Familie scheint mancherorts zu funktionieren. Man muss sich halt auf die Zielgruppe einstellen, also z.B. mit Küche und Möbeln vermieten, Mietvertrag und Anzeigen auf Englisch, ggf. 2. Satellitenschüssel für TV aus der Heimat, Amerikaner lieben Zentralstaubsauger etc.
  4. Ich finde es auch schwierig zu beurteilen, wie groß der Anteil an "guten Arbeitsplätzen" auf die Anziehungskraft der Städte ist. Aber klar ist (zumindest für mich), dass deren Vorhandensein einer der ganz großen Pullfaktoren ist. Und der wird sich - zumindest in bestimmten Berufen und Positionen - abschwächen. Das eine Stadt mehr ist als gute Arbeitsplätze ist mir klar. Wer sich ein Leben nicht vorstellen kann, in dem es mehr braucht als eine 15minütige U-Bahnfahrt um mindestens 4 Museum zu erreichen - der muss in die Stadt. Wer den Anspruch hat, zu seinem Lieblingsendokrinologen laufen zu können, der kann nicht in der Kleinstadt leben. Wer sein Geschlecht als "Kampfhubschrauber" definiert - der muss in die Großstadt, denn auf dem Dorf wird er immer der Freak bleiben. Ein Fan hochklassiger mongolischer Küche wird sein Verlangen in der Vereinswirtschaft im Schützenhaus nicht stillen können. Für den Durchschnittsdeutschen ab 30 dürfte eine Kleinstadt mit 15.000-25.000 Einwohnern alles bereithalten, was er benötigt. Es muss ja nicht der Weiler mitten im Wald sein. Und wenn er umbedingt nen Kilt in lila-kariert benötigt bestellt er ihn im Internet. Oft lässt die Begeisterung für die Urbanität spätestens mit der Familiengründung nach. Wenn man den guten Job dann behalten und dennoch den Wohnort verlagern kann dürfte vielen der Umzug deutlich leichter fallen, und genau das werden wir mMn. in den nächsten Jahren sehen. Wie stark diese Bewegung ausfallen wird halte ich für eine spannende Frage.
  5. Im Prinzip steht im Artikel das gleiche, was ich auch am 1.6 hier geschrieben habe - wenn ich nicht mehr für die guten Jobs in die Stadt muss bzw. nur 1 oder 2 mal die Woche, dann verlieren die Städte an Anziehungskraft. Eine Ausweitung der arbeitens im Homeoffice in Art und Umfang verglichen mit Vor-Coronazeiten werden wir aber sicher sehen. Langfristig sehe ich Vorteile für Orte, die leicht außerhalb der typischen Pendlerzonen liegen. Wenn ich nur einen Präsenztag die Woche habe kann ich auch mit 70 Minuten Anreise leben.
  6. Ich glaube nicht, dass du eine Versicherung abschließen kannst auf Gebäude die dir nicht gehören. Ich fände es zumindest sehr befremdlich, wenn externe Personen auf den Niedergang meines Eigentums spekulieren würden. Das wäre ein ganz neuer Geschäftszweig - ich schließe eine Feuerversicherung auf das Haus meines Nachbarn ab und das entzündet sich spontan selbst..... Wobei ich mit Versicherungen nix am Hut habe, bei mir zahlen die fast nie. Wenn es dir wichtig ist, dann sollte der Verkäufer die Feuer(-zusatz-)versicherung abschließen und gut ist. Wenn er sich ziert drückst du ihm 50 Euro in die Hand, damit sind seine Auslagen und Aufwand mehrfach abgeglichen. Ich habe mir über derartiges noch nie Gedanken gemacht und bin das Risiko bestimmt schon einige male (unbewusst) eingegangen. Wir sind hier alle erwachsen und müssen für unser Handeln selbst die Konsequenzen tragen - welche Risiken du eingehst kannst nur du selbst beantworten.
  7. Das in den Kaufvertrag einzuarbeiten ist Sache des Notars - dafür wird er schließlich fürstlich entlohnt.
  8. Kurze Wasserstandsmeldung für den Mai: Die Wohnungsmieter haben bis auf einen bezahlt, ein Mieter hat mir mitgeteilt das er in die Privatinsolvenz geht - Miete hat er aber pünktlich bezahlt. Corona war hier nur noch der Tropfen, der das Fass zum überlaufen brachte. Die freie Gewerbeeinheit wurde vermietet als Standort für ein paar Außendienstler. Eine andere Gewerbeeinheit wurde gekündigt (hier lief seit April eine 50%ige Mietstundung) - der Mieter hat hohe Umsatzausfälle, es läuft aber wohl auch aus dem Homeoffice ganz gut, weshalb er die Miete einsparen möchte. Interessanter Artikel: https://www.wiwo.de/erfolg/beruf/homeoffice-so-sehen-dax-konzerne-die-arbeitswelt-nach-corona/25846736.html Ich glaube mittlerweile das wir Veränderungen sehen werden, viele Firmen haben die lange beschworene Digitalisierung im Expressverfahren durchgezogen und es scheint - mit Abstrichen - ganz gut zu funktionieren. Wenn Mitarbeiter auch nach Corona ihre Arbeitsorte flexibel wählen können werden wir einen Trend zurück aufs Land sehen. Der junge Großstädter wird nicht in die Pampa ziehen, aber wen es vorher in den Speckgürtel zog - als Kompromiss aus Anbindung und ländlicher Idyle - der wird danach noch weiter rausziehen können, wenn er nur noch ein oder zwei mal die Woche in die Stadt pendeln muss. Zudem sehe ich Wohnungen mit Arbeitszimmer für die Zukunft im kommen. Ich glaube inzwischen wirklich das sich die Arbeitswelt für viele Menschen ändern wird und das Wohnort und Arbeit sich für viele Arbeitnehmer ein Stück weit entkoppeln wird.
  9. Das weiß ich nicht. Nach ein paar Jahren entsorge ich das Zeug, bisher kam noch keiner um seinen Krempel abzuholen.
  10. Ist ein Kellerraum bei der Wohnung dabei ? Wenn ja, soll die Verkäuferin sein Zeug da rein stopfen - wenn er tatsächlich kommt kann er seine Sachen ja wieder haben (wenn er denn auch die ausstehenden Mieten begleicht). Dann kannst du den Kellerraum halt nicht mehr an den neuen Mieter mitvermieten, bist aber halbwegs abgesichert. IdR. hört man von diesen Leuten aber nix mehr.
  11. Mein aktueller Stand: 18 von 20 Wohnungsmietern haben normal gezahlt, eine Mieterin meinte auf Nachfrage sie zahlt diesen Monat erst am 15. - ist aber ihrer persönlichen Situation geschuldet, nicht dem Virus. Eine Mieterin ist in Kurzarbeit und zieht gerade eine Privatinsolvenz durch, ihr habe ich den Möbilierungszuschlag (70 Euro) für 3 Monate erlassen. Die Möbel sind nach ihrer Mindestmietdauer trotzdem abbezahlt, ich verbuche das unter "jeden Tag eine gute Tat". Ein Gewerbemieter hat normal gezahlt, mit dem anderen habe ich mich auf eine 50% Mietstundung für 3 Monate geeinigt, nachzahlbar bis Dezember 2021. Für die freie Gewerbeeinheit interessiert sich keiner, gerade mal eine Besichtigung im März.
  12. Zur Schufa muss man wissen das es Kreditanfragen und Konditionsanfragen gibt. Erstere landen in der Schufa und ab einer gewissen Anzahl hat das dann auch Auswirkungen auf das Scoring - sieht für die halt komisch aus, wenn man mehrere Kredite angefragt hat und offenbar keinen bekommen hat. Konditionsanfragen landen nicht in der Schufa, denn dort fragst du ja nur die Konditionen an, sollte dir der Kredit bewilligt werden, aber eben noch keinen Kredit selbst. An diese Konditionen sind Banken aber natürlich hinterher nicht gebunden. Solltest du zu einer Bank gehen, bestehe ausdrücklich auf eine Konditionsanfrage, lasse dir im Zweifel schriftlich bestätigen das keine Kreditanfrage gestellt wird. Aber dein erster Weg sollte tatsächlich zum Vermittler gehen. Mit diesen Angeboten bewaffnet kann man dann zur Hausbank gehen und fragen ob sie mit gehen.
  13. Ich vermute, dass Homeday nur Anzeigen berücksichtigt bei denen die vollständige Adresse öffentlich einsehbar ist. Über Immoscout ist eine solche Anzeige in den Datensatz aufgenommen worden, eine etwa zeitgleich aufgegebene mit versteckter Adresse ist zumindest auf der Seite nicht auffindbar.
  14. Laut diesem Artikel (https://www.welt.de/politik/deutschland/article206674921/Coronavirus-Baden-Wuerttemberg-will-Patienten-aus-Frankreich-aufnehmen.html) gilt das mit den Mietschulden nur für solche, die im Zeitraum vom 1.April bis 30. September auflaufen. Sollte sie also nun insgesamt mit mehr als 2 MM in Rückstand sein ist eine Kündigung trotz Corona möglich, da die Schulden ja bereits vorher bestanden. Geht das ganze vor Gericht dürfte ein Richter vermutlich jedoch ein mieterfreundliches Urteil fällen. In diesem Fall hätte sie die Märzmiete ja auch schon überweisen müssen bevor es überhaupt zur Schließung der Schulen kam - da benutzt jmd. Corona als Ausrede, mehr nicht. Vllt. spekuliert sie auch darauf, dass der Staat die Mietschulden übernimmt und möchte ihre Miete nun von der Allgemeinheit zahlen lassen.
  15. Als Bestandshalter von Wohnimmobilien sehe ich das gelassen. In meinem Landkreis herrscht (noch) Vollbeschäftigung, wir haben auch kein alles dominierendes Großunternehmen das die ganze Region runterziehen könnte. Mit Ausfällen ist wohl zu rechnen, aber das ist in jeder wirtschaftlichen Schwächephase so, unabhängig vom Grund - und ich habe schon einige dieser Phasen mitgemacht. Da muss man aber einfach durch, man kann ja sowieso nichts tun und muss darauf vertrauen in der Vergangenheit die richtigen Mieter ausgewählt und für ausreichend Liquidität gesorgt zu haben. Ich habe mich vor 2 Jahren zB. gegen einen Mietinteressenten entschieden, weil er eine teure Wohnung wollte und der Mieter meiner teuersten Wohnung im selben Unternehmen (regionaler Reiseveranstalter) arbeitete. Sonst wären ca. 10% meiner Mieteinnahmen aus Wohnungen von einem Unternehmen abhängig gewesen, dieses Klumpenrisiko war mir zu groß. Verkaufen will ich derzeit auch nichts, das habe ich ende 2018 getan da mir die Preise sehr hoch erschienen. Hier kann ich mir aber schon vorstellen das jetzt ein Verkauf an Eigennutzer schwieriger wird da einfach Unsicherheit bezüglich Jobsicherheit besteht, sowohl bei den Käufern als auch bei den Banken. Kaufen kann ich derzeit auch nichts, da die Preise mindestens 30% über meiner absoluten Schmerzgrenze liegen und einen schneller Kollaps der Preis auf Kaufniveau kann ich mir nicht vorstellen. Anders sieht es im Gewerbebereich aus. Hier habe ich aber nur 3 Objekte, der mit Abstand größte Posten im ganzen Portfolio kommt von einem Dienstleister für Speditionen. Da habe ich schon ein paar Sorgenfalten. Schlecht steht es aber mit der Neuvermietung einer anderen Gewerbeeinheit, 80m² im EG eines WGH an der Ortsdurchfahrt. Diese Einheit ist seit 20 Jahren geprägt von häufigen Mieterwechseln, ist seit diesem Monat frei und seit November suche ich Mieter. Seither wenig Interesse, und das wird jetzt wohl noch schwieriger. Hier habe ich vergangene Woche beschlossen in eine Wohnung umzuwandeln, dies war eine direkte Reaktion auf die aufziehende Wirtschaftsschwäche. Mieter suche ich weiterhin, aber der Architekt fängt jetzt mit der Planung an und wenn sich kein Nachmieter findet bis alle Genehmigungen da sind wird halt umgewandelt. Das wird aber eine größere Sache mit vielen Problemen - ich bin nicht wirklich heiß drauf. Zusammenfassend denke ich das die Leute mit 100% oder gar 110% Schönwetterfinanzierungen sich echte Sorgen machen müssen, Gewerbe wie in jeder Krise zu kämpfen haben wird und einige spezielle Branchen wird es ganz übel erwischen - noch im Januar habe ich mir die Aktie eines Bestandhalters von Hotelimmobilien angesehen und zum Glück nicht gekauft.
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