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Friedrich Hi.

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  1. Und was ist denn gebaut worden ? Sind es 4 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit ? Und sind die Wohnungen, so wie sie gebaut wurden auch so genehmigt worden ? Abweichungen können einem da schnell auf die Füße fallen, gerade der Brandschutz (stichwort 2. Rettungsweg) hat sich in den letzten Jahren zu einem äußerst scharfen Schwert entwickelt.
  2. Das ist ja absoluter Humbug. Es gibt nur einen Eigentümer. Dieser erstellt sich selbst eine Teilungserklärung. Und dann kann er 2 Wohnungen nur als eine verkaufen, weil das so in der (von ihm selbst erstellten und von ihm auch selbst änderbaren) TE steht ? Meine Vermutung: Genehmigt ist eine Wohnung, der Bauträger hat illegaler weise 2 draus gemacht und jetzt wird ein Dummer gesucht, der sich den Schwarzbau ans Bein bindet. Das nachträglich genehmigen zu lassen geht vermutlich nicht, sonst hätte der Bauträger das gemacht. Wo der Hund begraben liegt mag auf den ersten Blick vllt. nicht ersichtlich sein, aber ihrgendwo gibt es da ein Problem. Ansonsten ergibt das Vorgehen des Verkäufers keinen Sinn.
  3. Jein. Die müssen nicht einfach nur zustimmen, die müssen alle zum Notar, denn nur so kann die Teilungserklärung geändert werden. Jedoch ziehen die daraus keinen Vorteil, da kannst du dir vorstellen wie groß die Motivation deiner Miteigentümer ist. Und deren Banken sind noch viel unmotivierter - denn die kostet der Mitarbeiter ja Geld, während er beim Notar hockt, damit DU nen Vorteil hast. Typisches Problem ist z.B. oft der Nachweis von PKW-Stellflächen. Stellplatzverordnung der Gemeinde lesen ! Oft braucht jede Whg. 2 Stellflächen. hast du eine Wohnung, aber nur 2 oder 3 Stellflächen, dann kann nicht genehmigt werden (Ausnahme: die Gemeinde akzeptiert eine Ablöse, das ist aber kein Selbstläufer). Also: prüfen, ob das baurechtlich genehmigt ist. Typische Lösung: Kaufvertrag unter Vorbehalt, dass der Verkäufer die Probleme löst. Bekommt er das nicht hin, kommt kein Kauf zu stande. Als erste Immobilie hast du dir ein ordentliches Brett ausgesucht.
  4. Nein, dürfte es wahrscheinlich nicht. Ich habe lediglich einen Staffelmietvertrag im Bestand, hier ist die Mietsteigerung mit festem Betrag eingetragen. Sind knapp 2 DIN A4 Seiten für 99 Jahre. Ist kein Betrag eingetragen ist, dann wird die Erhöhung vor Gericht keinen Bestand haben. Hoffe, dass der Mieter das nicht schnallt und mache es beim nächsten mal richtig. Ach ja, weis jemand wie sich das in so einen Fall verhalten würde - Staffelmietvertrag (was Erhöhungen nach Mietspiegel ausschließt), dessen Erhöhungen aber ungültig sind, da nicht mit Beträgen belegt, sondern mit Prozenten - kann es hier passieren das der Mieter lebenslang zur Basismiete wohnen kann ? Wäre natürlich der GAU schlechthin.....
  5. Naja, der Focus ist nicht umbedingt für seinen Qualitätsjournalismus bekannt. Auf die selbe Studie bezieht sich auch die Welt (https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article198138929/Immobilien-Oekonomen-warnen-vor-wachsender-Preisblase.html), den Artikel finde ich viel fundierter - auch weil er die eigentliche Gefahr mehr beleuchtet. Das Problem ist die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten. Und die Mieten sind mittlerweile ein Politikum, ein scharfer Mietendeckel auf Bundesebene, von einer möglichen RRGen Bundesregierung unter Wortführung der SED zu befürchten, hätte das Potenzial den Markt zu crashen. Wenn in der gesamten BRD die Mieten zwangsweise nach unten angepasst werden könnten die Preise tatsächlich trotz Zinsen auf Nullniveau deutlich sinken. Es folgen Nachbesicherungen, die können manche nicht beibringen, dann folgen Zwangsverwertungen, und wenn es übel läuft setzen diese eine Spirale in gang. Muss nicht so kommen, halte ich aber für möglich. edit: hier die Studie https://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.671978.de/19-32-1.pdf
  6. Ganz klar - A. B geht auch in Ordnung, solange der Gesamtbetrag überschaubar ist. Was hier alle zu übersehen scheinen ist die Nachbesicherung im Fall eines Preisverfalls. Noch vor wenigen Monaten hab ich keinen gesehen, war der Meinung "niedrige Zinsen=hohes Preisniveau" und die Zinsen werden nicht steigen, weil das Italien nicht verkraften würde (und Italien ein ganz anderes Kaliber ist wie Griechenland). Jetzt sehe ich den Gesetzgeber als Risiko Nr. 1. RRG im Bund, Mietpreisbremse flächendeckend, und ab gehts. Wer von den hier aufgeführen Käufertypen würde denn einen 25%-35% Preisverfall überstehen ? Bzw. welches Nachbesicherungsvolumen könnte geschultert werden, zur not mit dem Geld aus dem Hamsterrad ? Die Leute bekommen Probleme von 2 Seiten - sie haben teuer gekauft, dadurch trifft sie der Preisverfall härter (wer 10% unter MW gekauft hat, muss nur 15% Nachbesicherung auftreiben), und gleichzeitig mehr Volumen (doppeltes Kreditvolumen=doppeltes Nachbesicherungsvolumen). Mal Hand aufs Herz - wer könnte hier 15% seines Portfoliovolumens binnen 3 Wochen auftreiben ? Nein ? Dann willkommen in der Zwangsverwertung. PS: Ich war Typ A und habe in 38 Jahren 4 Häuser und 2 Gewerbehallen gekauft sowie 2 der Häuser aus- und angebaut. Ein ZFH vor wenigen Monaten verkauft, schuldenfreier Bestand von 20 Wohneinheiten + 3 Gewerbeeinheiten, Barreserve im 6stelligen Bereich. Kosten habe ich immer niedrig gehalten, selbst gemalert, selbst gemauert, am Sonntag selbst mit der Spirale das verstopfte Mieterklo bearbeitet statt den Notdienst zu holen. In all den Jahren lief ich nie Gefahr in die Privatinsolvenz zu gehen, ein 30%er Preisverfall (den ich auch ganz real erlebt habe) hat mich auch schlucken lassen, aber ich hab nie mehr als 80% finanziert. Aber mein Weg ist nicht der Weg des schnellen Reichtums und nichts an ihm ist "passiv".
  7. Wobei die Preise im Handel mit historischen Baumaterialien allgemein durchaus schwindelerregend sein können. Zwischen 5 Euro und 250 Euro (je Fliese !) ist alles möglich - Nachfertigungen kennen dann nach oben kaum Grenzen. Hauptabnehmer sind wohl Versicherungen, die nach einem Versicherungsfall (idR. Rohrbruch) vor der Entscheidung stehen, entweder passende Ersatzfliesen aufzutreiben oder das ganze Bad auf eigene Rechnung neu fliesen zu lassen.
  8. Na da darf man den Guten ja auch mal verlinken: @Max Mir hat die Leseprobe allerdings gereicht.
  9. Ich befriste Angebote immer. Ich kalkuliere ja mit den derzeitigen Parametern und kann nunmal nur ein (Kauf-)Versprechen für einen bestimmten Zeitraum abgeben, da ich meine Glaskugel verbummelt habe. Insbesondere kann das verfügbare EK zwischenzeitlich anderweitig investiert worden sein, und 100% oder gar 110% Finanzierungen mache ich nicht. Wenn mein Angebot längst verstrichen ist, dann rufe ich den Makler nach ein paar Monaten trotzdem nochmal an und erkundige mich nach dem Objekt - manchmal ist es noch auf dem Markt, manchmal hat sich zwar ein Käufer gefunden, aber der bastelt schon ewig an der Finanzierung und es ist absehbar das dass nix wird, der Verkäufer ist schon genervt etc. - im nachfassen kann man auch Objekte schießen !
  10. Habe exakt diesen Text im März übrigens auch auf immoscout24 bekommen - auf eine Anzeige zur Vermietung. Hier versucht ein Bot Daten zu sammeln - und das vermutlich nicht nur des sammelns willen.
  11. Welchen Härtefall bringt der Anwalt denn vor ? Ist dieser begründet ?
  12. hm, da hier ja ein paar Leipziger versammelt sind - eine Frage treibt mich um, auf die ich nirgendwo eine befriedigende Antwort gefunden habe. Und zwar ist die Leipziger Bevölkerung in der Vergangenheit ja stark geschrumpft, bevor sie nun wieder stark wächst. Aber - für die Leute muss ja mal Wohnraum da gewesen sein. Was ist mit diesem passiert ? An Zahlen habe ich hierzu gefunden, das es ende 2018 in Leipzig 14.000 Wohnungen gab, die entweder leer standen, aber bezugsfertig waren oder binnen kurzer zeit bezugsfertig gemacht werden könnten. Leerstand ist 2013 zu 2018 von 7% auf 3,5% gefallen. Aber - wie sieht es mit Wohnungen aus, die mehr Arbeit erfordern ? Gibt es in Leipzig vllt. ein großes Reservat von Buden, welche zwar nicht kurzfristig bezogen, wohl aber bei anhaltendem Zuzug reaktiviert werden können ? Denn wenn nicht wäre Leipzig in wenigen Jahren ein Vermietermarkt - 14.000 Buden sind bei 7-10.000 Menschen netto-Zuzug p.a. ja schnell weg, und Neubau ist nun mal teuer - Leipzig aber nicht umbedingt eine Hochlohnregion.
  13. Ich vermute Herr Raue fällt auf seine Füße und bekommt es hin: Er verdient einfach sehr gut und kann dadurch vieles ausgleichen Mit dem Standort Leipzig lag er einfach super. Der Zuzug von netto ca. 8000 Menschen p. a. lässt die Leerstandsquote schmelzen wie Schnee in der Sonne, das wird früher oder später auch auf seine schlechten Lagen durchschlagen und reduziert sein gewaltiges Leerstandsproblem (atm 13% - Leipzig als ganzes hat atm 3,5%). Zudem gibt es ihm früher oder später Spielraum für Mieterhöhungen. Der Trend zur Urbanisierung ist ungebrochen und auch die Zuwanderung nach Deutschland wird stark bleiben Ich gehe von niedrigen Zinsen min. die nächsten 5 Jahre aus - er wird seine Immos neu einwerten lassen können, bei der Refinanzierung Pakete schnüren und seine Zinslast dadurch deutlich senken. 5 Jahre Zinsbildung war hoch gepokert, aber wird sich mMn. für ihn lohnen. Zudem hat er ja zwischenzeitlich erkannt das er seinen Bestand grade ziehen muss. Der Porsche ist im Verkauf. Youtube, Blog und AirBnB spielen Geld ein. Die nächsten Jahre werden sicher haarig, aber dank seiner Finanzkraft kann er sich den Bestand leisten, der ob seiner Zusammensetzung aus vielen kleinen ETWs zwar auch in Zukunft hohe Verwaltungskosten verursachen wird. Aber Tilgung, steigende Mieten und eher sinkende Finanzierungskosten werden ihn aus Sicht von 10 Jahren ins Plus befördern. Manch einer, der sich heute ein Beispiel an ihm nimmt (ebenso wie an Immocation und Konsorten), wird es hingegen bitter bereuen. In guten Zeiten geht es vielen gut - in schlechten Zeiten geht es nur den Guten gut. Was ihn aber auf die Idee bringt auf Sicht von wenigen Jahren seinen schweizer Job an den Nagel zu hängen und von einem Leben auf Costa Rica zu träumen bleibt mir ein Rätsel. Bis die Buden alle einmal refinanziert sind sehe ich dafür beim besten Willen keinen Spielraum. Er hat netto kaum Immobilienvermögen, einen Bestand der die letzten 12 Monate CF mässig ein minus von 10800 Euro gemacht hat und ca. 1,7 Millionen Euro Verbindlichkeiten. Wenn er seiner Bank erzählt, das er den Job an den Nagel hängt, sich im nicht-EU-Ausland unter ne Palme legt und jetzt vom Bloggen leben will - der Bänker fragt ihn doch ob er an ner Kröte geleckt hat
  14. Die frage ist doch immer - was bekommt man bezahlt. Der Mieter hat immer gerne alles neu und schick. Ich vermiete aber nicht für dessen Wohlbefinden, sondern für meine Brieftasche. Man bewegt sich immer im Koordinatensystem - Nachfrage. Wieviel Leerstand habe ich zu befürchten, wenn ich nichts tue. - Kosten. Wieviel kosten mich die Arbeiten, kann ich vllt. Dinge selbst machen. - Klientel. Wenn akzeptiere ich als Mieter Da muss man halt seinen Markt kennen. Ich zb. habe meine Objekte am rande des Rheinmain Gebiets, überwiegend an der Ortsdurchfahrt, 60er Jahre Bau. Bei mir wohnt die untere Mittelschicht bis obere Unterschicht (aber keine Harzer). Ich habe zudem zZ. keinen billigen Fliesenleger, aber Zeit. ICH würde bei mir bei diesem Bad die Keramik erneuern, die Wände mit Fliesenfarbe streichen, Badewanne und Duschtasse mit Badewannenfarbe (ist mEn. besser als ihr Ruf) und den Boden so lassen oder PVC Planken drauf. Das dauert 3 Tage, das kann ich selbst, kostet keine 300 Euro (+ 100 Euro, wenn ich noch ne Regendusche reinmache) und sieht 1000% besser aus als jetzt. Bei meinen Objekten würde sich das einfach am meisten lohnen. Die derzeitigen Handwerkerpreise bekomme ICH durch die Miete einfach nicht wieder rein. In anderen Gegenden kann das aber natürlich wieder ganz anders aussehen. Oder man muss renovieren, weil man sonst nur Gesocks bekommt. Wobei ich aber sagen muss, ich habe 2003-2005 für nen Spottpreis fast alle Bäder neu machen lassen, unifarben weiß und zeitlos. Solche Bäder habe ich höchstens noch 2-3 Stück, da lege ich auch mal selbst Hand an. Einen ganzen Bestand würde ich nicht selbst renovieren.
  15. Zum einen kann man die Teilung ja fix rückgängig machen (sofern einem noch alle Whg. gehören), zum anderen ist von Markt zu Markt unterschiedlich wo die höheren Preise zu erzielen sind. In Berlin, wo eine Aufteilung nur noch mit sehr langer Vorlaufzeit möglich ist, sind es Wohnungen. Da derartiges auch für andere "angespannte Märkte" zu befürchten ist, ist vorausschauende Planung sicher nicht verkehrt. Zudem sind die Kosten idR. überschaubar und der Gewinn ggf. erheblich.
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