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Friedrich Hi.

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  1. Nichts für ungut, aber ich habe hier im ganzen Forum noch nie - wirklich nie - ein Kaufangebot gesehen, welches auch nur in die nähe von "kaufbar" gekommen wäre. Wer bei der aktuellen Hochkonjunktur am Immobilienmarkt nicht mitnimmt was er kann dem ist nicht zu helfen. Ich habe in meinem Leben 2 Immobilen-Tiefpunkte mitgemacht, ich musste fast sprichwörtlich mit den Fingernägeln nach Mietern graben. @Andreas scheint ein ganz anderes Kaliber zu sein als ich - 100x erfolgreicher, viel fokussierter. Andreas wäre hier der allerletzte, bei dem ich erwarten würde das ich eine rentable Wohnung bekomme. Das mag er bitte als Kompliment auffassen. Denn das ist heutzutage ein Schnäppchen, und selbst bei mir altem Eigenbrödler gibt´s sowas nicht mehr. Wer was in Berlin hat und nicht wirklich zwingend auf das Geld angewiesen ist, der verkauft zum Maximalpreis. Und den zahlt der Eigennutzer, das war vor 35 Jahren so, das ist auch heute so. Der nüchterne Kaufmann wird nur in den seltensten Fällen im Verkäufermarkt den emotionalsten der 15 emotionalen Eigennutzer-Interessenten überbieten - zumindest im ETW-Verkauf, aber auch im EFH und ZFH. MFH und insbesondere WGH ist im Zweifel nochmal was anderes, aber momentan ist alles überrannt. Ausnahmen bestätigen die Regel. Aber der Profis setzt ja auch keine runtergeratzte Butze rein, sondern optimiert gleich auf Eigennutzer. Und da ist für uns nunmal kein Blumentopf zu gewinnen.
  2. Es steht dir als Käufer frei auf 5% aufzurunden wenn dich die Zahl so stört.
  3. Ja. Nur wenn du die Wohnung nach dem Kauf durchgängig selbst bewohnt hättest und nie vermietet, dann wäre es steuerfrei. Einmal vermietet = erst 10 Jahre ab Kauf steuerfrei.
  4. Das ist bestimmt Klientelabhängig, aber ich Inseriere so früh wie möglich. Zuerst checke ich in einer Vorbesichtigung die Wohnung - ist alles OK kann man direkt weitervermieten und hat keinen Leerstand, muss renoviert werden muss halt entsprechend Zeit eingeplant werden. Und dann Inseriere ich. Die Interessenten haben ja auch oft eine 3monatige Kündigungsfrist bei ihrer derzeitigen Wohnung. Doppelt Miete zahlt keiner gerne. Die, die kurzfristig(er) eine Wohnung suchen haben die nicht (oder sie haben die alte gekündigt, ohne eine neue zu haben). Wohnen zB. bei den Eltern, haben sich vom Lebenspartner getrennt, Job in einer neuen Stadt angetreten, die alte Wohnung hat Schimmel (den der Mieter womöglich selbst verursacht hat - aufgepasst bei Leuten die einem erzählen das sie ja so viel Pech haben weil die 3 letzten Buden alle geschimmelt haben) oder die Vermieter entlässt sie früher aus dem Vertrag - was oft ein schlechtes Zeichen ist. Unter den kurzfristigen Leuten sind nach meiner Erfahrung mehr potenzielle Problemmieter. Die erste Wohnung wird zum Partyzentrum, nach der Trennung fangen vor allem Männer mittleren Alters plötzlich mit dem trinken an oder die Leute nehmen eine Wohnung, die ihnen eigentlich nicht so zusagt und suchen dann in nem Jahr in Ruhe was passenderes. Auch hier finden sich immer gute Leute, aber man muss halt wirklich genau hinschauen weshalb sie umziehen. Die Leute, die was in frühestens 3 Monaten suchen bleiben nach meiner Erfahrung länger und hier ist mehr Weizen bei weniger Spreu. Wenn ich die Wahl habe inseriere ich früh.
  5. Ich habe auch nur Vermieterhaftplicht und Wohngebäudeversicherung. Ein mal habe ich eine Rechtsschutz abgeschlossen, nämlich als ich ein MFH gekauft habe wo ich bereits beim Kauf wusste das ich mich von praktisch allen Mietern werde trennen müssen. Da habe ich für diese 6 Parteien eine Rechtsschutz abgeschlossen. Die ersten 6 Monate nach Abschluss greift die Versicherung noch nicht, da waren leider 2 Mieter schon säumig. 1 Mieter hab ich behalten, einer ist ohne Rechtsstreit gegangen, und bei 2 gab es dann wirklich einen Rechtsstreit, den die Versicherung getragen hat und die auch gewonnen wurden. Nach 2 Jahren hab ich die Versicherung gekündigt. In diesem speziellen Fall hat die Versicherung sich gelohnt. Eine permanent aktive Rechtsschutzversicherung für alle Wohnungen ist mMn. viel zu teuer. Das A und O des Vermieterlebens ist die Mieterauswahl. Wer hier nicht schludert, der braucht auch keine Rechtsschutzversicherung - alle Jubeljahre einen Anwalt aus eigener Tasche zu zahlen ist viel billiger.
  6. Eine Zahlungsverpflichtung entsteht nicht dadurch, das du der Vertragserstellung zustimmst. Sie entsteht auch nicht dadurch, dass du dann nicht kaufst. Der Verkäufer oder der Makler haben den Notar beauftragt, an den Auftraggeber wird entsprechend auch die Rechnung gehen. Das die Kosten auf dich abwälzen wollen ist verständlich - aber das geht nur wenn das vorher so vereinbart wurde.
  7. Normalerweise mit nix. Notar bezahlt, wer ihn beauftragt. Du hast ihn nicht beauftragt, also musst du ihn nicht bezahlen. Ausnahmen sind natürlich möglich, wenn du einen entsprechenden (Vor-)Vertrag unterschrieben hast, welcher dir die Kosten der Vertragserstellung (bei mir das letzte mal ~2000 Euro) anlastet.
  8. Meine Sparkasse (Aschaffenburg) erhebt Minuszinsen bisher ausschließlich von Geschäftskunden. Auf dem Tagesgeld gibt es 0,00 %, unterhalb eines Sockelbetrags (glaube 200.000) gäbe es sogar noch minimal positive Zinsen (0,02%). Mal sehen wie lange die das durchhalten. Ggf. muss man halt ein paar Konten bei verschiedenen Instituten haben, ich kann mir nicht vorstellen das flächendeckende Negativzinsen ab dem ersten Euro kommen. Einen gewissen Sockelbetrag (100k ?) wird es immer geben. Positiver Nebeneffekt - man befindet sich immer in der Einlagensicherung. Schöne Übersicht zum Thema: https://new.biallo.de/geldanlage/ratgeber/so-vermeiden-sie-negativzinsen/# Dieser Artikel wird übrigens auch regelmäßig aktualisiert !
  9. Wundert mich nicht, Gründe dürfte es gleich 2 geben - Gebäude mit Lift sind eher Neubauten, die immer eine geringere Rendite abwerfen. Zum 2. ist ein Lift im Unterhalt sehr teuer, die Kosten hoch - die Mieter haben aber nun mal nur Budget X für die Warmmiete, der Komfortgewinn kann nicht in Rendite umgemünzt werden. Nicht umsonst hat das ideale Zinshaus oft 4 Stockwerke - ab dem 5. brauchts oft einen Aufzug (vorgeschrieben zB. in Berlin), und der senkt die Rendite für alle Wohnungen.
  10. Berlin ist die Hauptstadt der viertgrößten Volkswirtschaft der Welt, die zugleich tonangebend im europäischen Binnenmarkt (der ein BIP ähnlich der USA hat) ist. So gesehen sind die Mieten ein Witz. Das Problem an Berlin ist die niedrige Produktivität. Als einzige Hauptstadt weltweit liegt die Produktivität/Kopf Berlins unter der des Landes. Einerseits ist zu Zeiten der Teilung die Industrie abgewandert, andererseits wurde das Leben dort massiv subventioniert, Westberliner mussten keinen Wehrdienst leisten etc. Als Student der Theaterwissenschaften konnte man mit ein bisschen kellnern ganz gut leben, entsprechendes Klientel hat die Stadt über Jahrzehnte angezogen. Heute ist Berlin hip und holt auf. Das gefällt dem Theaterwissenschaftler natürlich nicht, denn 10 Stunden kellnern die Woche reicht halt nicht mehr zum leben im In Viertel. Zum Thema: Das Ding wird vor Gericht nicht bestehen, die SED kann sich als Märtyrer feiern, ansonsten bleibt alles beim alten - außer, dass das Vertrauen weg ist und niemand mehr Mietwohnungen errichtet. Wobei ich mittlerweile glaube, dies soll so sein. Gäbe es genug Wohnungen würde R2G Wähler verlieren.
  11. Und was ist denn gebaut worden ? Sind es 4 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit ? Und sind die Wohnungen, so wie sie gebaut wurden auch so genehmigt worden ? Abweichungen können einem da schnell auf die Füße fallen, gerade der Brandschutz (stichwort 2. Rettungsweg) hat sich in den letzten Jahren zu einem äußerst scharfen Schwert entwickelt.
  12. Das ist ja absoluter Humbug. Es gibt nur einen Eigentümer. Dieser erstellt sich selbst eine Teilungserklärung. Und dann kann er 2 Wohnungen nur als eine verkaufen, weil das so in der (von ihm selbst erstellten und von ihm auch selbst änderbaren) TE steht ? Meine Vermutung: Genehmigt ist eine Wohnung, der Bauträger hat illegaler weise 2 draus gemacht und jetzt wird ein Dummer gesucht, der sich den Schwarzbau ans Bein bindet. Das nachträglich genehmigen zu lassen geht vermutlich nicht, sonst hätte der Bauträger das gemacht. Wo der Hund begraben liegt mag auf den ersten Blick vllt. nicht ersichtlich sein, aber ihrgendwo gibt es da ein Problem. Ansonsten ergibt das Vorgehen des Verkäufers keinen Sinn.
  13. Jein. Die müssen nicht einfach nur zustimmen, die müssen alle zum Notar, denn nur so kann die Teilungserklärung geändert werden. Jedoch ziehen die daraus keinen Vorteil, da kannst du dir vorstellen wie groß die Motivation deiner Miteigentümer ist. Und deren Banken sind noch viel unmotivierter - denn die kostet der Mitarbeiter ja Geld, während er beim Notar hockt, damit DU nen Vorteil hast. Typisches Problem ist z.B. oft der Nachweis von PKW-Stellflächen. Stellplatzverordnung der Gemeinde lesen ! Oft braucht jede Whg. 2 Stellflächen. hast du eine Wohnung, aber nur 2 oder 3 Stellflächen, dann kann nicht genehmigt werden (Ausnahme: die Gemeinde akzeptiert eine Ablöse, das ist aber kein Selbstläufer). Also: prüfen, ob das baurechtlich genehmigt ist. Typische Lösung: Kaufvertrag unter Vorbehalt, dass der Verkäufer die Probleme löst. Bekommt er das nicht hin, kommt kein Kauf zu stande. Als erste Immobilie hast du dir ein ordentliches Brett ausgesucht.
  14. Nein, dürfte es wahrscheinlich nicht. Ich habe lediglich einen Staffelmietvertrag im Bestand, hier ist die Mietsteigerung mit festem Betrag eingetragen. Sind knapp 2 DIN A4 Seiten für 99 Jahre. Ist kein Betrag eingetragen ist, dann wird die Erhöhung vor Gericht keinen Bestand haben. Hoffe, dass der Mieter das nicht schnallt und mache es beim nächsten mal richtig. Ach ja, weis jemand wie sich das in so einen Fall verhalten würde - Staffelmietvertrag (was Erhöhungen nach Mietspiegel ausschließt), dessen Erhöhungen aber ungültig sind, da nicht mit Beträgen belegt, sondern mit Prozenten - kann es hier passieren das der Mieter lebenslang zur Basismiete wohnen kann ? Wäre natürlich der GAU schlechthin.....
  15. Naja, der Focus ist nicht umbedingt für seinen Qualitätsjournalismus bekannt. Auf die selbe Studie bezieht sich auch die Welt (https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article198138929/Immobilien-Oekonomen-warnen-vor-wachsender-Preisblase.html), den Artikel finde ich viel fundierter - auch weil er die eigentliche Gefahr mehr beleuchtet. Das Problem ist die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten. Und die Mieten sind mittlerweile ein Politikum, ein scharfer Mietendeckel auf Bundesebene, von einer möglichen RRGen Bundesregierung unter Wortführung der SED zu befürchten, hätte das Potenzial den Markt zu crashen. Wenn in der gesamten BRD die Mieten zwangsweise nach unten angepasst werden könnten die Preise tatsächlich trotz Zinsen auf Nullniveau deutlich sinken. Es folgen Nachbesicherungen, die können manche nicht beibringen, dann folgen Zwangsverwertungen, und wenn es übel läuft setzen diese eine Spirale in gang. Muss nicht so kommen, halte ich aber für möglich. edit: hier die Studie https://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.671978.de/19-32-1.pdf
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