Senkrechtstarter35

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  1. Senkrechtstarter35

    MFH aus Jahr 1900 mit schlimmer Fassade & top CF

    Puhhhh.. Also ich glaube mir ist das auch zu schlecht und wackelig.. Ich habe danach noch einige weitere MFHs besichtigt. Teils waren die fast genauso alt, die Fassaden sahen aber trotz des Alters super aus. Ohne dass zwischendurch was gemacht wurde dran. Deswegen wirkt meine MFH Fassade umso merkwürdiger.. warum fällt da alles auseinander? Mir ist das glaube ich auch zu suspekt. Werde noch spaßeshalber meine Restfragen mit dem Makler / Eigentümer klären, um zu lernen.
  2. Senkrechtstarter35

    MFH aus Jahr 1900 mit schlimmer Fassade & top CF

    Hab diverse Fragen noch offen und werde mit dem Eigentümer demnächst selbst telefonieren, denn der Makler reagiert nur auf jeden 3. Nachricht... Ich hab es jetzt endlich mal geschafft, die anderen Fotos zu verkleinern , damit ich diese aufgrund der Einschränkung der Dateigröße hier hochladen kann. Hier also weitere Eindrücke
  3. Senkrechtstarter35

    MFH aus Jahr 1900 mit schlimmer Fassade & top CF

  4. Hallo Freunde Ich habe mir heute ein MFH angesehen. Baujahr 1900. In einer unspektakulären Kleinstadt. Nachfrage wurde getestet und ist da. 7 Wohnungen mit je 50 qm, also gesamt 350 qm. Kaufpreis 200.000 Euro. Mieteinnahmen im Jahr NKM: 23.000 Euro. Ein Faktor vom 8,6. Klingt super. Problem: Der Eigentümer hat sich nicht wirklich um die Immobilie gekümmert. Mirterstruktur: 5 x Jobcenter, 2 x berufstätig. Hauptmanns: Fassade ist im Zerfall. Es gibt große und kleine Risse. Teils sind schon einzelne Ziegel abgefallen. Die gröbsten Setzrisse sollen wohl noch vom jetzigen Eigentümer gemacht werden. Trotzdem müsste man mMn unbedingt die Fassade machen. Laut dem Mieter gab es in der Nähe Mal eine Explosion, wodurch viele Häuser in der Nachbarschaft Risse bekommen haben. Der Mieter ist selbst auch Handwerker und sagt, man müsse die Außenfassade mit einer Grundierung auftragen, und dann verputzen. Ich weiß natürlich nicht ob das reicht. Die sieben Wohnungen sind sonst renovierungsbedürftig. Bis auf die des Handwerkers. Dach: Dach ist einfach und wohl dicht. Auf den Dachboden zu kommen war leider nicht möglich, weil es nur durch eine Mietwohnung dahin geht, und die Mieterin nicht da ist. Das Haus wurde mir von einem vor wenigen Monaten eingezogenen Mieter gezeigt, der sofort allerlei Handwerks- und Hausmeisterarbeiten übernommen hat. Im gesamten Haus gibt es keine Schimmelprobleme, der Kellerraum ist trocken. Geheizt wird mit einer Recht neuen Gastherme. Finanzen: Also bei 2% / 2 % hätte ich einen monatlichen CF von über 1.300 Euro. Ist super. Aber natürlich nicht, wenn ich das ganze Geld hier reinstecken muss. Kaufpreis: Meine Idee war, von den 200.000 Euro die Kosten für die Sanierung der Fassade und des Treppenhauses abzuziehen , und dann mitzufinanzieren. Ich kann die Kosten allerdings nicht einschätzen. Ich würde Mal auf 10.000 - 70.000 Euro tippen. Dann würde ich den Eigentümer einen Kaufpreis von 150.000 bieten, und dann bei der Bank zusätzlich 50.000 für die Fassade und Treppenhaus mitfinanzieren. Dann hätte ich für 200.000 Euro eine schöne Fassade und Treppenhaus. Den Rest könnte ich dann nach und nach machen. So der Gedanke. Klingt das vernünftig, oder sollte man lieber die Finger von lassen? Ich füge Mal Bilder bei.. Edit: Ich kann nur eins hochladen wegen Bildgröße. Morgen gibt's mehr. Bin für Eure Meinung dankbar!
  5. Senkrechtstarter35

    Den Mietern Laminat Anschaffung erstatten, steuerlich absetzen?

    Das ist in manchen Fällen kompliziert. Meint Ihr, es reicht aus, wenn man vom Mieter quittieren lässt, dass man ihm das erstattet hat? Z.b. mit einem eigenen Quittungsblock
  6. Hallo Freunde Wenn meine Mieter etwas kaufen und bezahlen, wie z.b. Laminat, und ich ihnen die Kosten entsprechend ersetze, kann ich das dann noch von der Steuer absetzen? Gekauft wurde es ja vom Mieter, ich habs nur ihm erstattet. Welche Bedingungen müssen vorliegen?
  7. Senkrechtstarter35

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Aus einer Steuerkanzlei habe ich folgende Antwort erhalten : "Haben Sie bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes die GFZ (Geschossflächenzahl) berücksichtig? (Anmerkung: Habe ich nicht. Kein Plan wie das geht..) Laut BORIS könnte der Bodenrichtwert sogar noch höher sein. Wir haben die Erfahrung gemacht das sich in Hamburg das Verhältnis Gebäude/Grund und Boden in die Richtung 40/60 entwickelt. Das Verhältnis bei Ihrer Berechnung ist also durchaus möglich." Na toll! Ich denke ich werde einfach die 20 % Pauschale ansetzen, und davon ausgehe, dass das Finanzamt sowieso die Excel Arbeitshilfe benutzen und zum krassen Nachteil auslegen wird. Mehr kann man ja scheinbar nicht machen. Hilflos ausgeliefert wie es aussieht
  8. Senkrechtstarter35

    Verwaltung verlangt Abmahnung an Mieter

    Wieder mal fallen meine Mieter durch asoziales Verhalten auf., Ich habe einen Anruf der Hausverwaltung erhalten: Sie haben Mülltonnen und Müll in ihrem Keller gebunkert, es stinkt und Ratten machen sich breit. Außerdem vermissen 2 andere Mieter ihre Mülltonnen. Diese dürften sich wohl auch darin aufhalten. Die Hausverwaltung hat mich gebeten, die Mieter unverzüglich zum Entsorgen der Müllsäcke aufzufordern. Das habe ich gemacht. Auf Anruf und SMS gibt es keine Reaktion. Mein Einschreiben wurde von der Post verbummelt, wie ich soeben erfahren hab. Jedenfalls: Die Hausverwaltung möchte das Kellerschloss aufbrechen und den Müll entsorgen lassen. Sie prüfen gerade, ob es rechtlich Probleme geben kann bei diesem Vorgehen. Schließlich könnten die Mieter sagen, dass Sie da eine Goldkette drin hatten. Wer weiß. Und die Rechnung fürs Entsorgen (100 - 300 Euro) darf ich dann tragen laut Hausverwaltung. Wisst Ihr, ob das rechtens ist? Ich hab der Hausverwaltung gesagt, dass sie die Rechnung direkt an die Mieter schicken sollen. Aber diese sagt, sie ist nur für mich als Eigentümer zuständig. Ich kann mir das Geld ja von den Mietern zurückholen, was bei der Assi Familie natürlich verloren ist..
  9. Senkrechtstarter35

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Vielleicht fällt dem ein oder anderen ja dazu noch was ein? ich habe den Steuerberater eines Bekannten gefragt, aber der hat immer noch nicht zurückgeschrieben, außer dass er überlastet ist. die Berechnung des Boden Anteils ist halt der letzte Faktor noch den ich brauche für die Abschreibung und anschließende Versendung der Steuererklärung
  10. Senkrechtstarter35

    Verwaltung verlangt Abmahnung an Mieter

    Update: Happyend: Das Jobcenter hat mir überraschenderweise eine Email geschickt. Darin steht, dass sie soeben rückwirkend die gesamte Miete und Kaution an mich überwiesen haben, und auch in Zukunft direkt überweisen werden. Damit habe ich nicht gerechnet, weil ich dachte, dass Sie mir aus Datenschutzgründen keine Information geben. Und natürlich, dass alles wunderbar geklappt hat. Und ich hab mich schon gedanklich und fachlich mit auf eine fristlose Kündigung und Räumungsklage eingestellt. Dieser Fall zeigt mir aber, dass man a) vorsichtiger sein muss b) genug Rücklagen haben sollte c) einen guten Anwalt
  11. Senkrechtstarter35

    Verwaltung verlangt Abmahnung an Mieter

    1.000 Euro warm inkl Heizung und Wasser. Die haben 4 Kinder. Deswegen wird denen auch eine höhere Miete genehmigt. Es geht beim Jobcenter ja nach Anzahl der Personen. Und die Wohnung ist knapp 90 qm groß und in einer beliebten Stadt im Hamburger Umland.
  12. Senkrechtstarter35

    Steuerberater in Hamburg

    Hallo! Wer kennt einen auf Immobilien spezialisierten Steuerberater in Hamburg? Gerne günstig, auf jeden Fall aber kompetent und gerne auch selbst investierend. Jemand, den man immer wegen Immobilien fragen kann. Viellleicht auch Strategien besprechen. Vielleicht ergibt sich ja ein Liste mit Erfahrungsberichten und Empfehlungen.. Ansonsten auch pN möglich, falls Ihr wollt. Vielen Dank!
  13. Senkrechtstarter35

    Verwaltung verlangt Abmahnung an Mieter

    Update : Auf meine Rückrufbitte per Post bis letzten Freitag kam kein Anruf. Dafür hab ich die heute telefonisch erreicht. Sie sagten mir sehr nett, dass sie am Donnerstag noch ins Jobcenter gehen müssen, und spätestens bis Ende des Monats ist das gesamte Geld vom Jobcenter überwiesen. Ob das stimmt lässt sich natürlich nicht überprüfen. Ich werde jetzt erstmal bis zum Ende des Monats abwarten, und wenn das Geld nicht da ist, dann die fristlose Kündigung aussprechen. Mit meiner Verwaltung habe ich telefoniert, ob es möglich wäre, denen das Wasser abzustellen. Das nennt sich kalter Auszug, und ist sogar rechtens. Allerdings ist das technisch nicht möglich, da es nur zwei Möglichkeiten gibt, das Wasser abzustellen: einmal in der Wohnung selbst, und einmal zentral unten im Keller, allerdings gibt es da dann nur einen Hauptschalter für alle Hausbewohner. Die Verwaltung sagte mir auch, dass der Nachname der Mieter auch ein Hinweis auf zigeunerfamilien ist. Obwohl der deutsch klingt, heißen so einige zigeunerfamilien. Sie selbst sagte, dass sie bei Familien mit den Namen Krause und Winter aufpassen würde, mit diesen beiden Nachnamen hat sie oft Probleme, das sind ganze Familienclans.. Die sorgen oft für Ärger. Ich solle versuchen die loszuwerden. Ich habe auch mit dem Jobcenter telefoniert und darüber informiert, dass ich bisher noch keine Miete erhalten habe. Aus Datenschutzgründen durften sie mir nichts mitteilen, allerdings baten Sie mich, schriftlich per E-Mail das Jobcenter darüber zu informieren, dass ich bisher noch kein Geld erhalten habe. Dann würde das Jobcenter denen die 1000 € Miete im Monat nicht mehr überweisen (falls es denn so sein sollte, dass die Mieter tatsächlich Mietzahlungen vom Jobcenter direkt erhalten haben) Mal mal sehen, wie es weitergeht..
  14. Senkrechtstarter35

    Stromausfall: Mieter holt nachts einen Fachmann. Wer zahlt?

    Vielen Dank für die Zuschriften, tut mir gut weil momentan so einige Mieter Nerven. Ich sehe es als Lernprozess für die Zukunft Mit der Mieter habe ich eigentlich ein sehr gutes Verhältnis. Seine Familie bezieht zwar Geld vom Jobcenter, aber er ist zuverlässig und die Kommunikation ist auch gut. Geld kommt dementsprechend vom Jobcenter regelmäßig. Zuletzt etwas weniger als üblich, aber er versprach, dass das vom Jobcenter nachgezahlt wird Das hatte ich auch überlegt, entweder die Hälfte übernehmen, also 200 €, und dann die Rechnung entsprechend in Höhe von 400 € ein zu kassieren und die einzureichen bei der Steuer. Wobei ich dann nicht weiß ob ich die absetzen kann da ja nicht mein Name drauf steht Komma es aber um eine Mietwohnung handelt. Im Nachhinein wird die Firma ja nicht die Rechnung auf meinen Namen ändern auf alle Fälle werde ich ihn definitiv sagen, in einem persönlichen Gespräch, dass er nicht selbständig irgendwelche Handwerker rufen kann die überteuert sind und ich dann zahlen soll
  15. In einer meiner Wohnungen hatte ich vor einigen Wochen spätabends um 23 Uhr einen Anruf von meinen Mietern bekommen. In ihrer Wohnung sei der Strom ausgefallen, er hat auch ein Neugeborenes. Was sie machen sollen, ob ich jemanden rufen kann. Ich hab dann erstmal die Stadtwerke angerufen, diese sagten mir, dass keine Störung in dem Haus vorliegt. Und da das Licht im Flur und in den anderen Wohnungen funktioniert, sei es ein Problem nur in der Wohnung. Vielleicht sei die Sicherung rausgeflogen. Ich habe dann in der Zwischenzeit gegoogelt, und das war auch meine Vermutung. Man muss dazu sagen, dass die Elektrik aus den 60er Jahren stammt. Der Verteilerkasten befindet sich im Treppenhaus und besteht aus dieses schwarzen Drehknöpfen, die man raus - und eindrehen kann Ich sagte dem Mieter, dass er Mal alle Knöpfe raus und reindrehen soll. Vielleicht ist da die Sicherung rausgeflogen. Vielleicht geht's dann wieder. Ansonsten müsste man am nächsten Tag jemanden vorbei schicken, der sich das anschaut. Denn nachts wird das wegen Nachtzuschlag richtig teuer. so sind wir verblieben. Am nächsten Tag habe ich ihn gefragt ob sich alles geklärt hat, und er meinte alles in Ordnung. Zwei Wochen drauf haben wir telefoniert und dann hat er gesagt, dass er in der Nacht 400 € inklusive Mehrwertsteuer bezahlt hat, weil eine Firma vorbeigekommen ist und die Sicherung defekt war die musste gewechselt werden. Ich hatte ihn dann in dem Moment gesagt, dass das ein Wucherpreis ist , und hier eine einfache Sicherung wechseln auch nachts um null Uhr keine 400 euro berechnet werden sollte. Er hat sich auch darüber aufgeregt, und weitere 2 Wochen später scheint es so, dass sich seine Wut auf mich kanalisiert. Er sagt, er möchte nicht auf den Kosten sitzen bleiben, und ob ich das zahlen kann, war ja ein Defekt in der Wohnung. Wie würdet Ihr hierbei verfahren? Soll ich die 400 Euro zahlen ? Ich habe nicht der Auftrag gegeben. Hätte er bis zum nächsten Tag gewartet und dann während den normalen Arbeitszeiten die Stadtwerke gerufen statt nachts eine Fachfirma, dann hätte das sicherlich keine 400 Euro gekostet. Für Reparaturen an der Elektrik muss sonst normalerweise ich als Vermieter zahlen, oder?