Senkrechtstarter35

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  1. Senkrechtstarter35

    Doppelhaushälfte statt MFH? Besichtigung morgen

    Bin schon mega auf euer Feedback gespannt, egal in welcher Hinsicht! 🙂
  2. Senkrechtstarter35

    Doppelhaushälfte statt MFH? Besichtigung morgen

  3. Senkrechtstarter35

    Doppelhaushälfte statt MFH? Besichtigung morgen

    War besichtigen, 2 Stunden hat der mega nette Makler das Haus gezeigt. Ich kann mich nicht so recht entscheiden! Also zuerst einmal darf man sich die Doppelhaushälfte nicht mit viel Platz und im Grünen vorstellen. Es handelt sich eher um eine Vorder- und eine Rückseite. Zum Erwerb steht die Vorderseite, welche auf der Straßenseite ihren Haupteingang hat. Überhaupt liegt das Haus an einer belebten Hauptstraße unmittelbar hinter einer Busstation. Daneben ein Döner Laden, gegenüber Pizzeria, Bäcker. Das Haus ist von 1900 ca, das genaue Baujahr ist unbekannt! Da stelle ich mir schon die erste Frage, wie das wohl die Bank findet? Es ist einiges zu machen, ich weiß halt nicht, ob der Aufwand sich lohnt, und ob ich Bock drauf hab. Wenn man durch den Haupteingang reinkommt, kann man sofort links ins EG oder rechts die Treppe hoch ins OG. Es gibt also keinen separaten Eingang! Dieser wäre einfach zu schaffen durch zwei Türen. Ich weiß allerdings nicht, ob man in einer Doppelhaushälfte einfach so zwei Türen einbauen lassen und somit das EG komplett vom OG separieren darf? Muss man dafür nicht eine Erlaubnis holen vom Bauamt? Der Erdgeschoss wurde schon öfter als Gewerbe genutzt wurde (Blumenladen etc), aber auch als Wohnung genutzt wurde. Darf man das denn überhaupt als Wohnraum nutzen? Steht das irgendwo? Es gibt ja keine Teilungserklärung, und laut Makler darf man hier auch Wohnen, ist ein "Mischgebiet". Ansonsten müsste man den Boden komplett machen, da er unterschiedliche Fliessen aufweist und teils uneben ist. Das OG ist frisch und top saniert, nur den Boden müsste man machen. Da liegen Platten verteilt, da müsste man wohl mit Trockenestrich arbeiten, oder Holzkant, damit es gut aussieht. Positiv ist: - im EG und OG Bad neu - Gastherme im Kriechkeller von 2014 - Elektrik, Heizung , Wasserrohre alles neu - OG komplett neue Fenster - Kein Schimmel - Energieeffizienz sehr gut: B Vom OG führt eine richtig Treppe (Keine zum runterziehen) nach oben in den Spitzboden, 20 qm. Dieser ist allerdings komplett unausgebaut. Man kann da noch nicht mal entlanglaufen, weil der Boden nicht gemacht ist. Es sind also im Prinzip die Holzbalken nur dran. Es sind also nur die Dachziegel dran. Nach 2-3 Jahren sollte man die Dachziegel wechseln, empfahl der Makler. Man könnte also die 20 qm oben noch ausbauen und hätte dann ein weiteres Zimmer. Was gibt es noch zu sagen. Die Fassade aussen sah in Ordnung aus. Müsste man aber neu verputzen, um es schön zu machen. Wenn man die Fassade anfässt, muss man ja aber auch gleichzeitig dämmen soweit ich weiß. Darauf hätte ich kein Bock. Kann man nicht einfach Farbe rüber machen damit es gut aussieht? Die investierte Summe ist überschaubar, noch unter 200.000 Euro. Nur muss man noch paar Sachen investieren, und ich weiß halt nicht, ob sich das lohnt. Ich kann den Wert des Objektes nicht einschätzen, da ich keine anderen Doppelhaushälften als Vergleich zur Verfügung habe. Ich kann es nur mit den QM Preisen von Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen in größeren Häusern vergleichen. Und im Vergleich dazu würde ich ca 80.000 Euro weniger zahlen. Falls die beiden Wohnungen vergleichsweise wertvoller sind, da jeweils eigene Eingänge und kaum Nachbarn, wäre der Unterschied noch höher. Da sind aber die genannten Sanierungsmaßnahmen noch nicht berücksichtigt. Sorge bereitet mir zugegebebermaßen auch die alleinige Kostenverantwortung für ne Gastherme, wenn die mal kaputt geht, oder oder oder. Und das nur für die geringe Anzahl von zwei Wohnungen ist einfach kein gutes Verhältnis. Der CF wiederrum ist echt gut. Da die Gesamtinvestition des Objektes recht überschaubar ist mit weniger als 200.000 Euro, überlege ich mir in einem Moment, es einfach zu tun. Im nächsten, lieber die Finger von zu lassen, vor Allem da einiges genanntes unklar ist, wie die rechtliche Erlaubnis einfach 2 Türen nach dem Haupteinang für separate Eingänge einzubauen, oder ob man im EG auch wirklich wohnen "darf" etc. Und wie die Bank / EIn Gutachter das Ganze finden würde, ist auch spannend und bleibt abzuwarten! Man ist das schwer.....
  4. Senkrechtstarter35

    Doppelhaushälfte statt MFH? Besichtigung morgen

    Hab schon paar Wohnungen im Bestand 🙂
  5. Senkrechtstarter35

    Vorbereitung auf Steuererklärung: optimierte Excel Vorlage?

    Das ist echt eine Heidenarbeit, alle Einnahmen und Ausgaben für alle Wohnungen zu protokollieren Ich hab eine Excel Tabelle mit allen Ausgaben für Erhaltungsaufwendungen, eine weitere Excel für alle Fahrtkosten, eine weitere für die Mieteingänge inkl gesonderte Unterscheidung in NKM und Umlagen, eine weitere mit Wohngeldzahlungen inkl gesonderte Unterscheidung in Instandhaltungsrücklagen Zahlungen, Umlagen, Verwaltung, sonstige Kosten. Ergänzt wird das ganze durch Excel Tabellen zur Berechnung der Abschreibung je Objekt. Viel Aufwand, aber wenn man die Anlage V in der ESt durchgeht, wird das alles abgefragt
  6. Senkrechtstarter35

    Doppelhaushälfte statt MFH? Besichtigung morgen

    Ah interessant ! Genau.. 🙂 Oh da habe ich mich vielleicht schlecht ausgedrückt. Die Option im Dachgeschossausbau wäre nur ein Zusatz (garnicht Mal entscheidend für mich), und würde nur für mehr Platz für die obere Wohnung sorgen, durch den zusätzlichen ausgebauten Dachboden. Da kann man ja ein Schlafzimmer oder so draus machen. Also keine eigene Wohneinheit. Sollte passen.. Gut zu hören !
  7. Hallo Freunde Eigentlich suche ich ja nach einem Mehrfamilienhaus mit mindestens 3 Wohnungen. Nun bin ich per Zufall über ein Haus gestolpert. Morgen besichtige Ich eine Doppelhaushälfe. Die eine Hälfte gehört einem anderen Eigentümer, und die andere Hälfte wird zum Verkauf angeboten. In dieser Hälfte gibt es zwei Wohnungen mit separaten Eingängen, eine im EG, und eine im OG. Größe 65 und 75 qm. Dachgeschoss könnte man auch noch ausbauen im Rahmen einer Dacherneuerung in Zukunft. Das Ganze soll autark und frei vom anderen Eigentümer der Doppelhaushälfte sein. D.h. man hat eine eigene Gastherme (von 2014), ein eigenes Dach, und muss für nichts den anderen Eigentümer fragen. Nur beim Grundstück ist es so, dass dieser geteilt wird. Der Preis ist günstig, Lage ist gut. Mir gehts allein um die Frage an sich, ob eine Doppelhaushälfte auch interessant ist, oder ob man lieber die Finger von lassen sollte. Es gibt viel zu renovieren. Kein Schimmel, keine Feuchtigkeit im Keller. Das Dach ist älter, aber dicht. Der CF läge bei 2% / 2% bei 722 Euro im Monat. Wenn man dann noch die empfohlene Instandhaltungsrücklage von 1€ pro qm berücksichtigt, müsste man noch 140 Euro monatlich abziehen, und wäre dann bei 582 € vor Steuern. Das klingt für mich vernünftig. Als großen Nachteil sehe ich natürlich die alleinige finanzielle Verantwortung , wenn denn die Gastherme kaputt geht oder andere Sachen. Bei einem MFH hast du halt 3-4 Wohnungen oder mehr, da finde ich hohe Kosten für Reparaturen noch eher gerechtfertigt, als für nur 2 Wohnungen. Wie sehr Ihr das? Und machen das die Banken eigentlich gerne mit?
  8. Senkrechtstarter35

    MFH mit mehreren Etagen Gasthermen?

    Was hat es denn mit dieser Heizungsumrüstung auf sich? Ich hab da nicht 100 % den Durchblick...
  9. Senkrechtstarter35

    Sonderumlage 10.000 Euro. Alternativ Grundschuldeintrag?

    Genau, jeder einzelne Eigentümer müsste notariell zustimmen.. ob das machbar ist.. die Frage ist ja auch, was ist, wenn nicht jeder zustimmt. MUSS er dann rückbauen? Die Genehmigung des Bauamtes hat er ja. Ich denke auch, dass das nicht reicht. Es bleibt spannend bei 50 Eigentümern. Mit Gemeinschaftseigentum meinst du die Zwischendecke zwischen seiner Wohnung und seinem Dachboden darüber ?
  10. Senkrechtstarter35

    Sonderumlage 10.000 Euro. Alternativ Grundschuldeintrag?

    Gute Frage, ob sie eine Einheit sind. Soweit ich das verstanden habe, gehört der Dachboden dem Eigentümer der entsprechenden Wohnung drunter. Der kann also als alleiniger über den Dachboden verfügen. Was er da machen darf und was nicht, das weiss ich nicht. Soweit ich das verstanden habe, ist das Gemeinschaftseigentum davon nicht betroffen Der aktuellste Stand sind die oben beschriebenen Geschehnisse aus Eigentümerversammlung. Durch seine angebotene Bauingenieursleistung zu den Sanierungsmaßnahmen versucht der Eigentümer ein einstimmiges Ergebnis aller Eigentümer zur Aufnahme seiner beiden Wohnungen in die Teilungserklärung zu bewirken. Ob das klappt, bleibt abzuwarten 🙂
  11. Senkrechtstarter35

    Sonderumlage 10.000 Euro. Alternativ Grundschuldeintrag?

    Hier der etwas verspätete Bericht! 🙂 Also die Eigentümerversammlung war ziemlich unterhaltsam. Die verfeindeten Lager wurden teils ziemlich aggressiv, ich hätte es aufnehmen sollen Scheinbar ist der Fall nun ganz anders. Ich fasse zusammen. Der Eigentümer der zwei im Dachboden ausgebauten Wohnungen hat diverse Unterlagen mitgebracht, aus denen hervorgeht, dass er vor 3 Jahren die beiden Dachboden und die jeweiligen Wohnungen darunter gekauft hat. Er hat schlauerweise das Potential erkannt. In beiden Dachboden gab es bereits eine Art Rohbau, und Menschen haben da bereits zur Miete gewohnt. Das war allerdings Schwarzbau. Der Eigentümer hat diese beiden Dachboden gekauft und dann legalisiert im Sinne des Bauamtes. Er ist selber vom Beruf Bauingenieur und hat dann gemeinsam mit Architekten und Brandschutzbeauftragten aus den beiden Rohdachboden zwei Wohnungen gemacht. Im Zuge dessen wurden auch die Nebenkostenzahlungen auf zwei weitere Einheiten angepasst. Der Eigentümer zahlt also für 4 Wohnungen Wohngeld. Diesbezüglich hatte er Unterlagen dabei, diese werden auch noch von der WEG geprüft. Aber es scheint alles seine Richtigkeit zu haben. Ein Streitthema blieb dann trotzdem noch die Tatsache, dass die anderen Eigentümer nicht gefragt wurden. In der Teilungserklärung steht weder, dass der Dachboden als Wohnraum genutzt werden darf, noch dass er es nicht darf. Die Schlussfolgerung der meisten im Raum war somit, dass unerlaubt 2 weitere Wohnungen entstanden sind. Zuerst hat das eine Lager laut und aggressiv vom Eigentümer gefordert, dass dieser die Sanierungsmaßnahmen am Dach zahlen soll, weil er seine Wohnungen direkt darunter hat und am meisten profitiert. Der Eigentümer bot schlauerweise seine tatkräftige kostenfrei Hilfe als Bauingenieur an, was die Beurteilung der Sanierungsmaßnahmen angeht. Seine Hilfe hätte einen kalkulatorischen Wert von mindestens 10.000 Euro, die der WEG sonst angefallen wären für Expertenteams , die sie Sanierungsnotwendigkeit und -durchführung prüfen müssen. Die anderen Eigentümer wären dann bereit, ihre Zustimmung zur Aufnahme der beiden Wohnungen in die Teilungserklärung zuzustimmen. Es geht dabei hauptsächlich um 16 Stränge, die erneuert werden müssen. Pro Strang soll das etwa 15.000 kosten. Da sind wir schon bei knapp 200.000 Euro. Die Überlegung ist, ob man die ersetzt durch nur 6 Stränge, dann müsste man aber im Treppenhaus auch sanieren, denn das nimmt mehr Platz ein und dann ist der Brandschutz nicht Gewährleistet. Das muss alles noch geklärt werden. Kosten soll das dann trotzdem ähnlich viel Was das Dach angeht, hat die Mehrheit sich für eine günstige Reparatur entschieden. Es gab dann aber auch Stimmen, dass einzelne Eigentümer mit Experten hohe Feuchtigkeit in den Wänden gemessen haben, und irgendwo muss die Feuchtigkeit ja herkommen, daher sollte man das ganze Dach machen, statt nur flicken. Alle Sanierungsmaßnahmen werden in den nächsten 6 Monaten intensiv von dem Dachbodeneigentümer plus seinem größten Kritiker (lustigerweise an dem Tag dann beide mit dem entsprechenden Projekt beauftragt) gemeinsam ausgearbeitet, und dann bei der nächsten Eigentümergemeinschaft vorgelegt. Zu der anderen Frage: Die Bank, die sich im Grundbuch eintragen wollte, hat sich laut Verwaltung trotz mehrfacher Rückfragen nicht mehr gemeldet
  12. Senkrechtstarter35

    MFH mit mehreren Etagen Gasthermen?

    Ja das ist ja interessant.. Also kann man es durchaus positiv sehen, hat aber auch möglicherweise negative Aspekte @jb007 Warum genau willst du mehre dezentrale Gasthermen in deinen Häusern gegen eine zentrale austauschen? Verursacht das nicht unnötig Kosten, oder worin liegt der Vorteil? Beim Tausch einer alten Gastherme muss man soweit ich weiß eine moderne mit Brennwerttechnik einsetzen. Das geht aber nicht immer, bzw ist abhängig vom Kamin oder so. Hatte das Thema Mal bei einer Besichtigung, da waren 2 alte Thermen drin. Ich hatte v recherchiert, dass ich pro neue Therme Brennwerttechnik ca 5 - 8.000 hätte zahlen müssen.. Was meinst du genau mit "Ölheizungen genauso"?
  13. Senkrechtstarter35

    MFH mit mehreren Etagen Gasthermen?

    Moin Freunde Ich kenne es bisher nur so, dass es eine große zentrale Gastherme gibt, die dann mehrere Wohnungen beliefert. Nun habe ich ein MFH gesehen, das 5 Wohneinheiten hat auf 3 Etagen verteilt. Alles renoviert, und in jeder Wohnung steht eine eigene Gastherme (aktuelleren Datums) Wie ist das zu bewerten? Mein Gedanke ist, dass jedes der 5 Gasthermen kaputt gehen kann / gewartet werden muss. Also höheres Risiko, höherer Aufwand, höhere Kosten. Vorteil ist natürlich, dass eine einzelnen kleine Gastherme weniger kostet als eine große zentrale, wenn die Mal kaputt geht. Wie seht Ihr das?
  14. Senkrechtstarter35

    Sonderumlage 10.000 Euro. Alternativ Grundschuldeintrag?

    Das war zwar nicht meine Hauptfrage, aber der Interesse halber: Wie legalisiert man sowas?
  15. Hallo! Ich habe gerade die Möglichkeit, eine Wohnung offmarket zu kaufen. Der Preis wird erst durch den extra 35 qm Spitzboden interessant. Dieser ist offiziell keine Wohnfläche, sondern Nutzfläche. Allerdings ist das Wohnen und Schlafen laut Makler in der Teilungserklärung nicht ausgeschlossen. Folglich wird der Spitzboden als Schlafzimmer genutzt. In anderen Wohnungen des Hauses soll das genauso sein. Natürlich muss ich noch prüfen, ob der Spitzboden illegal ausgebaut wurde (wo prüfe ich das, Teilungserklärung?) Ansonsten würde ich gerne wissen, ob Ihr bei der Bewertung den Spitzboden komplett als Wohnfläche mit einbeziehen würdet, nur als Teil, oder garnicht?