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  1. 4 points
    Ich bin in sehr unterschiedlichen Märkten unterwegs: Extreme sind Berlin Nordrand Prenzelauer Berg und Frankfurt Oder an einer lauten Straße. Trotzdem führe ich überall Mieterhöhungen durch, auch wenn es sich teilweise nur um 30 oder 40 Euro pro Monat handelt. Mittlerweile erhöhe ich auch bei alleinstehenden Rentnerinnen die Miete (teilweise auch mehrfach), obgleich ich dieses in der Vergangenheit aus sozialen Gründen nicht gemacht hatte. In der Neuvermietung versuche ich soviel wie unter der Mietpreisbremse möglich herauszuholen (d.h. ich packe auf die maximale Miete lt. Mietspielgel plus 10% ein paar Euros drauf, da es Urteile gibt, die bei einer Änderung des Mietpreisniveaus eine Abweichung von der 10% Regel erlauben). Hierfür gibt es eine Reihe von Begründungen: 1. Der Staat begrenzt die Anpassung der Mieten im Bestand und in der Neuvermietung an den echten Marktpreis (m.E. verfassungswidrig) immer mehr. 2. Alle anderen Marktteilnehmer erhöhen auch soweit sie können (ich habe noch nie etwas von einer Grunderwerbssteuerbremse, Handwerkerkostenbremse, Ölpreisbremes etc. gehört). Warum soll das bei Mieten anders sein? Ich kann den Unterschied nicht erkennen (außer das hier meist KLeinvermieter betroffen sind) 3. HInzu kommt, dass man bestraft wird, wenn man zu billig vermietet: a. Wenn man weniger als 60% der Marktmiete nimmt, kann man nur einen kleinen Teil (bei Vermietung zu 40% z.B. nur 40%) der Werbungskosten absetzen, d.h. man zahlt Steuern für ERträge, die man nicht hatte (gilt auch für Fremde!!!!! auch wenn mir persönlich kein derartiger Fall zu Ohren gekommen ist). b. Der Staat bestraft bereits heute bei Modernisierungen diejenigen, die weniger als 7 Euro Miete nehmen. c. Bereits heute kann man bei der Mietpreisbremse mindestens die Miete des Vormieters nehmen. M.E. besteht das große Risiko dass eine derartige Regelung auf alle freiwerdenden Wohnungen ausgedehnt wird. Aus diesen Gründen nehme ich, was ich haben kann. Den Mietern erläutere ich teilweise meine Motivation, auch wenn diese sie wohl in den meisten Fällen nicht nachvollziehen können/wollen. M.E. ist jeder der nicht das Maximum herausholt angesichts der heutigen Politik schlecht beraten.
  2. 3 points
    Nach meinem Verständnis ist das Steuerhinterziehung. Du gibst Belege ab, für Ausgaben die Jemand anders hatte.
  3. 2 points
    Mir wäre es nur wichtig dass auch der Inhalt trägt. Content f 5 Minuten in 30 Minuten packen ist für mich sinnlos. Deshalb habe ich auch nach der 3. Babsfolge aufgegeben.....
  4. 2 points
    Alles klar, dann vergesse ich die Idee lieber schnell wieder;-)
  5. 2 points
    Ja, das kann man so machen und ich praktiziere es auch selber so. Aber Vorsicht, rechtens ist das nicht ! Wenn es also zum Streit kommt wird das scheitern. Erforderlich sind reale Vertragsmieten, keine Angebotsmieten. Ist aber bei mir immer glatt durchgegangen. Bitte darauf achten immer im Begründungsschreiben die Anschrift und die Lage im Haus angeben, also z.B. "Goethestraße 27, 1. OG". Bei der Mehrzahl der IS-24 Angebote ist die Anschrift nicht mit angegeben. Ich sammle Vergleichsmieten über eine längere Zeit und baue mir damit eine Art Datenbank auf. Vergleichsmieten kann man tlw. auch über Haus und Grund bekommen, oder mit denen kooperierende Makler. Die lassen sich das aber gut bezahlen. Ganz generell ist die Erhöhung mittels 3 Vergleichsmieten ein schwaches Instrument. Geht der Mieter dagegen vor Gericht kann der gegnerische Anwalt immer behaupten die Wohnungen wären nicht vergleichbar, da es ja i.d.R. niemals 2 gleiche Wohnungen gibt. Ausnahmen sind tatsächlich gleiche Wohnungen im gleichen Gebäude, sehr wertvoll wenn Du hier Vergleichsmieten hast ! Ein Richter wird dann immer ein Gutachten anfordern und dann wird es teuer und langwierig. Das auch als Warnung an die vielen Neu-Investoren die mal so locker-flockig die Miete erhöhen wollen - das ist durchaus kein ganz leichter Weg.
  6. 1 point
    Die Verlustrate gemäß BaFin beträgt gerade einmal 0,02%. Mehr im kurzen Artikel: https://www.immobilien-zeitung.de/1000058087/immobilienfinanzierung-wird-zum-risikolosen-geschaeft Ein Indiz für weiterhin sehr gute Finanzierbarkeit im Immobilienmarkt auch mit wenig Eigenkapital? Wie seht ihr das?
  7. 1 point
    Hi H.Nabi! Ich kann dir gerne unsere Beispiel Kalkulation senden. Schreib mir einfach eine E-Mail an: [email protected] Grüsse Wassili
  8. 1 point
    Nur ein kleiner Hinweis: Du sprichst ein paar Mal von Nettorenditen, führst aber Bruttomietrenditen auf. Das ist ein himmelweiter Unterschied! Das hier ist alles, nur keine ordentliche Cashflowberechnung. Zum Objekt kann ich nichts sagen, weil es zu viele Unbekannten gibt (Lage, genauer Zustand der Wohnungen, der Bäder, welche Heizungsanlage, wie alt, usw.). Darauf würde ich mich genau NULL verlassen.
  9. 1 point
    75,-€ im Monat = 900,-€ im Jahr x Vervielfältiger Faktor 16 = 14.400,-€ Der Vervielfältiger Faktor hier im Rhein Main Gebiet kann auch mal 30 betragen Die Lage spielt natürlich eine große Rolle, es macht schon einen Unterschied ob ich in Görlitz vermiete oder in München. Aber ich bleibe dabei: Wo es der Markt hergibt muss man die Mieten auf Marktniveau halten, oder zumindest auf Mietspiegelniveau. Ich habe die Miete bei einem "Ex Mutter Theresa Haus" innerhalb von 4 Jahren von 24000€ auf 31000€ steigern können, indem ich konsequent die Miete auf Mitspiegelniveau erhöht habe, und bei Mieterwechsel marktgerecht renoviert habe. Und da ist durchaus noch Potential nach oben... gerade durch Mieterwechsel Wertsteigerung durch Mieterhöhung: 5000,-€ jährlich x Maklerfaktor 16 = 80.000€ x Maklerfaktor 20 = 100.000€ x Maklerfaktor 25 = 125.000€
  10. 1 point
    Das ist sehr ehrenwert, und sozial engagiert Ich hoffe das dein Installateur und dein Dachdecker genau so denken, und ihre Preise ebenso nicht anpassen. Auch die Banken werden dein soziales Engagement zu schätzen wissen, mit Herabstufung deiner Kreditwürdigkeit z.B. wenn Du Geld für die energetische Sanierung benötigst. Ein Mieter ist mit einer Erhöhung von 30 bis 80,-€ meist schnell einverstanden, und das mache ich bei Bestandsmieter so wie es der Mietspiegel hergibt alle 2 Jahre. Wenn man so was über mehrere Jahre aufstauen lässt, dann macht man mit der Kappungsgrenze (15 -20%) Bekanntschaft.. Ich kenne krasse Beispiele von Mieten die 30 Jahre nicht erhöht worden sind, da bekommt nicht der Vermieter den "Mutter Theresa Orden" für jahrzehntelange kostengünstige Vermietung.... Da redet man vom BÖSEN Vermieter der die Unverschämtheit hat 7€/m² für eine Altbauwohnung im Zentrum von Frankfurt zu verlangen. Vermieter die keine Mietanpassungen und keine Modernisierungen machen sind mir sehr sympathisch, denn von deren Erben kann (konnte) man kostengünstig Häuser (mit Renovierungsstau) kaufen....
  11. 1 point
    Bei einer meiner letzten erfolgreichen Klage auf Mieterhöhung (Magdeburg, Urteil erging 2017) mußte die Mieterin 100% der Kosten der Gutachterin zahlen (3293 Euro). Leider hat dann der Staat via Prozesskostenhilfe diese Kosten gezahlt...... Ich gehe davon aus, dass das ein ganz normales Vorgehen ist. Der Vermieter muß lediglich seine anteilige Kosten bei einem Prozesskostenhilfeverfahren selbst zahlen, auch wenn die PKH abgelehnt wird.
  12. 1 point
    Du setzt Kosten an auf der einen Seite UND geringere Einnahmen - die ja zu versteuern wären - auf der anderen Seite. Doppelt angesetzt ,Vorsatz und damit Steuerhinterziehung, wie oben schon gesagt wurde. Und Du hast bei einer Prüfung direkt Mitwisser. Also eher keine gute Idee.
  13. 1 point
    Als Gegenleistung für seine Aufwendungen erhält der Mieter eine (zeitweise) verbilligte Miete (Einnahmen werden also geschmälert). Kein Werbubgskostenabzug bei dir. Deine "Idee" ist schlichtweg Steuerhinterziehung.
  14. 1 point
    Ja, tut es. Insgesamt müssen deine Vergleichswohnungen in der Art, der Beschaffenheit, der Größe, der Ausstattung und der Lage der Ausgangswohnung ähneln. Was das bedeutet und noch ein bisschen mehr, habe ich in meinem Blogbeitrag über die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zusammengefasst. Kannst es dir ja mal für den ersten Einblick anschauen.
  15. 1 point
    Wenn die Spekulationsfrist (10 Jahre) abgelaufen ist, zählt das Objekt nicht als Zählobjekt für die drei Objekte. Wenn die Immobilie ausschließlich Eigengenutzt wurde zählt sie nicht als Zählobjekt. Wenn die Immobilie vermietet war und danach eigengenutzt wird, zählt sie nicht als Zählobjekt, wenn der Eigennutz mindestens drei Kalenderjahre bestand. Extrembeispiel: Dezember 2017 bis Januar 2019 Ansonsten zählt jeder Verkauf mit eigenem Grundbuch als Zählobjekt. Also ein MFH mit 15 Wohnungen = ein Zählobjekt. 1 Wohnung nach WEG aber auch, bei 3 Wohnungen hättest du dann schon die Grenze. Auch gilt dies für Stellplätze, Garagen etc. mit eigenem Grundbuch.
  16. 1 point
    Ich beantworte meine Frage mal selber, da ich in der Zwischenzeit mit der Antwort Findung durch mehrere Telefonate mit meinem Steuerberater voran gekommen bin. Im Jahr der Herstellung bedeutet, wenn ich das Objekt bspw. bis 31.12.2018 fertiggestellt habe und die Unterlagen für die Beantragung der erhöhten AfA bei der Denkmalschutzbehörde eingereicht habe, dass ich für das gesamte Jahr 2018 die erhöhte AfA ansetzen kann. Alles andere wäre mit meinem jetzigen Kenntnisstand auch unlogisch gewesen. Viele Grüße
  17. 1 point
    Hier hilft vielleicht die Beschäftigung mit der Gesamtnutzungsdauer: Quelle: http://www.immobilien-zeitung.de/lexikon "Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden (Wertermittlung) english: total useful life of the building; total exploitation duration; total economic life (appraisal/ valuation) Bauinvestitionen basieren gegenüber Ausrüstungsinvestitionen auf einem langen Zeithorizont. Die Einschätzung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer hat sich indes gegenüber früheren Einschätzungen deutlich verringert. Eine Beurteilung der Gesamtnutzungsdauer eines Immobilienobjektes wird im Zusammenhang mit seiner Bewertung im Sachwertverfahren benötigt. Sie hängt einerseits ab von der technischen Nutzungsdauer. Andererseits kommt es auch auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer an, die oft zu einem geringeren Ansatz der Gesamtnutzungsdauer führt. Bei der Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer wird ein unveränderter Gebäudezustand unterstellt, also ein durch laufende Instandhaltungsmaßnahmen konstanter Zustand. Werden Modernisierungsmaßnahmen an dem Gebäude durchgeführt, die zu einer Anpassung des Objektes an einen neuzeitlichen Nutzungsstandard führen, wird dem dadurch Rechnung getragen, dass ein vorgezogenes fiktives Baujahr angenommen wird, das dem geänderten Zustand entspricht. Die Gesamtnutzungsdauer minus (fiktives) Alter zum Zeitpunkt der Wertermittlung führt zur Restnutzungsdauer, die beim Ertragswertverfahren für den zu wählenden Vervielfältiger in Verbindung mit dem Liegenschaftszinssatz eine maßgebliche Größe ist. Während laufend durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen die Restnutzugsdauer nicht beeinflussen, führen Modernisierungsmaßnahmen jeweils zu einer neu zu definierenden Restnutzungsdauer. Das Alter des Gebäudes ist bei der Ermittlung von Sachwerten im Kontext zur Gesamtnutzungsdauer der Ausgangspunkt für Ermittlung der Alterswertminderung. Betrachtet man die durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer unter den dargestellten Aspekten, werden heute für Wohnhäuser – je nach Qualitätsstandard zwischen 50 bis max. 100 Jahren angenommen, für Verwaltungs- und Bürogebäude 50 bis 80 Jahre, für Gewerbe- und Industriegebäude 40 bis 60 Jahre, für Baumärkte und Einkaufszentren 30 bis 40 Jahre und für Logistikimmobilien 20 bis 30 Jahre. Die Entwicklung der Gesamtnutzungsdauern von Gebäuden muss immer betrachtet werden vor dem Hintergrund der jeweiligen regionalen Entwicklung. In Schrumpfungsgebieten werden sich die durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern tendenziell wohl noch weiter verringern."