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  1. 4 points
    Ich staune da keinesfalls drüber und bin gedanklich eher bei jb007 und philipp. Wenn bei mir bei einem Mieter etwas kaputt ist, läuft es oft so ab: Mieter ruft mich an, ich kann nicht rangehen Ich rufe den Mieter zurück, Mieter geht nicht ran Mieter schreibt mir ne WhatsApp Ich rufe den Mieter an, er möge probieren es selbst zu lösen (Heizung entflüften, Sicherung reindrücken, Rauchmelder selbst tauschen etc.) Wenn das nicht klappt und ich tätig werden muss, rufe ich den Handwerker an Der Handwerker ist im Urlaub Ich recherchiere und finde nach einigen Anrufen / Rückrufen einen Handwerker, der die Aufgabe übernehmen kann (und will) Ich gebe dem Handwerker die Nummer des Mieters, damit die beiden sich verabreden können Im besten Fall löst der Handwerker das Problem [worst case ruft er noch mal an, Ersatzteil xyz wird benötigt (dieses ist natürlich teuer) etc. etc.] Handwerker schickt mir die Rechnung Ich zahle die Rechnung Rechnungsbetrag: 300€ Wenn mir jetzt jemand sagt: Zahl 350€, und dafür bekäme ich von Punkten 1 bis 11 nicht mal etwas mit und sie passieren "automatisch".. da müsste ich nicht lange überlegen . Take my money! Und jetzt stell dir mal vor du hast nicht ein Dutzend Wohneinheiten sondern hunderte... Ich sehe es wie Thomas: Ich möchte mich auf die Investoren-Tätigkeit konzentrieren. Da schaffe ich den größten Mehrwert für meine eingesetzte Zeit. Ich will nicht Verwalter sein, und schon gar nicht Handwerker oder Buchhalter. Wenn mir das Auslagern dieser Tätigkeiten ermöglicht, ein paar weitere renditeträchtige Objekte zu akquirieren - dann zahle ich doch gern dafür. Thomas' redet nicht umsonst von "Systemen". Ab einer gewissen Anzahl von Objekten geht es um das Auslagern und die Automatisierung von Prozess-Schritten. Im besten Fall läuft alles auch dann weiterhin rund, wenn ich 3 Wochen auf einer Detox-Farm in Sri Lanka bin (überspitzt..) Und das ist mir dann ein paar Scheine wert.
  2. 3 points
    Jetz kannst du dich darauf Einstellen dass jeden mögliche Kleistreparatur richtung 500 Euro laufen wird :(((. Gute Hausverwaltungen gibt es nicht. Besser als du als Eigentümer wird um deine Immobilie keiner kümmern. Das ist leider die traurige Wahrheit.
  3. 2 points
    Zeig mir einen Arbeitnehmer, der während seiner Arbeitszeit nie irgendwas privates macht ;) Mein Chef meinte neulich mal zu mir: So lange dich die Firma unterm Strich braucht, interessiert sowas kein Schwein.
  4. 2 points
    Ich teile die allgemeine Skepsis viele alter Hasen beim Thema Hausverwaltungen. Es gibt keine wirklich guten. Trotzdem habe ich bei fast allen Objekten Hausverwaltungen, obgleich ich mich full time um meine Immobilien kümmere (da meine Objekte in Ostdeutschland liegen zahle ich in der Regel übrigens nur die 15 Euro). Warum: ich habe keine Lust und Zeit mich um allen Kleinkram zu kümmern wie NKA, Übergaben, Neuvermietung, Kleinreparaturen, Schriftverkehr etc. Da ich nicht vor Ort wohne kann ich dadurch auch kurzfristig jemand zum Objekt schicken (auch erlaubt mir das Urlaub etc.). Trotzdem führe ich die HVs sehr eng und kontrolliere fast alle wesentlichen Schritte: keine Neuvermietung passiert ohne mein o.k. , jede größere Reparatur beauftrage ich selbst und mache dort auch in der Regel die Bauabnahme etc., jedes Kündigungsschreiben wird von mir kontrolliert (und ggf. in die rechtliche Prüfung gegeben). Ich kann nur jedem mit etwas Zeit der nicht alle Objekte in der Nähe des Wohnorts hat, solch ein Modell empfehlen (selbst in Berlin wo ich mit Umland ca. 60% meiner Mieterträge und 3/4 des Wertes habe habe ich eine HV beauftragt obwohl ich fast wöchentlich vor Ort bin).
  5. 2 points
    die Kleinreparaturen sind bei mir nicht die großen Zeitfresser. Und die Einsparung, die mit einem gewissen Koordinationsaufwand erreicht werden kann, ist enorm. Die Einsparung kommt ja zu den 50 Euro noch dazu Die großen Zeitfresser sind hingegen Neuvermietung, Steuererklärung, Betriebskostenabrechnung und größere Renovierungs/ Sanierungsprojekte
  6. 2 points
    leider sehr wahr ... darum staune ich immer mit welcher Leichtigkeit Herr Knedel & Co empfehlen für jeden Handgriff "Spezialisten" zu beauftragen
  7. 1 point
    Hi Leute, ich habe bereits öfter gehört, dass es die Attraktivität unserer Wohnungen steigert, wenn wir ne Einbauküche reinsetzen und dass sich schneller Bonität mit einer vermögensverwaltenden GmbH aufbauen lässt. Gibt es eine Möglichkeit beides zu vereinen ohne gewerbesteuerpflichtig zu werden? Und wenn nicht, welches der beiden Optionen zieht ihr vor und warum? Was passiert, wenn man eine Immobilie mit Einbauküche in eine GmbH kauft, wird man dann direkt gewerbesteuerpflichtig?
  8. 1 point
  9. 1 point
    Steuerberater fragen und danach einen zweiten Steuerberater fragen. Es ist ein Wunder Punkt der vvg. Gesetzte werden geändert und so weiter. Deswegen habe ich den umständlichen weg genommen.
  10. 1 point
    Ja, das hat mit Immobilienkontext im Speziellen gar nichts zu tun, da es eher um eine Lebenseinstellung, Fokussierung, Konzentration etc. geht. Allerdings hat der Autor eine ganze Reihe dieser Bücher herausgebracht, die wohl zumeist in Kindle Unlimited enthalten sind, wie übrigens deine Buchempfehlung auch. Zumindest die englischen Ausgaben. Deshalb ist das nächste Buch, welches ich lesen werde, dieses: https://www.amazon.de/Miracle-Morning-Real-Estate-Agents-ebook/ Deinen Barbaren werde ich mir auch zu Gemüte führen, danke für den Hinweis. Ich bin gespannt 😉
  11. 1 point
    Cool, wusste gar nicht dass dieses Konzept so verbreitet ist. Ich habe es hier her: https://amzn.to/31nIhrk und https://bit.ly/2YbN6Sn Hat dir das auch außerhalb des Immobilienkontexts was gebracht?
  12. 1 point
    Eine Buchempfehlung zu diesem Thema: https://www.amazon.de/Miracle-Morning-Not-So-Obvious-Guaranteed-Transform-ebook/ bzw. https://www.amazon.de/Miracle-Morning-Stunde-alles-verändert-ebook/ Das Master Log ist dort auch ein tentraler Bestandteil.
  13. 1 point
    Kann das Problem und diese Gefühl der Überforderung sehr gut nachvollziehen. Es gibt manchmal Tage, da kann einen das echt runter ziehen, weil man gefühlt am Absaufen ist und kein Licht mehr am Ende des Tunnels sieht. Es ist aber zunächst mal nur ein Gefühl - das muss man sich bewusst machen, und dann konsequent Schritt für Schritt weiter arbeiten. Bei mir persönlich ist es allerdings auch so, dass ich mittlerweile kaum noch Medien wie Netflix oder so konsumiere - alles was mich nicht konkret weiterbringt fliegt raus, teilweise auch Menschen. Ich glaube das wichtigste bei dem Thema ist, sich allen Zeitkonsum und damit zusammenhängende Abläufe in der eigenen Psyche immer wieder bewusst zu machen. Das geht meiner Erfahrung nach am besten mit einem sogenannten Master Log oder Kriegstagebuch. Da schreibt man keine Romane, sondern macht sich sein Handeln bewusst und reflektiert, was man optimieren kann und behält alles im Überblick.
  14. 1 point
    Der grüne Sozialismus kommt... Und erst wenn alle Gelder umverteilt und alle Freiheiten reguliert sind, Deutschland endlich seine wirtschaftliche Stärke verloren hat und Selbstzerstörungstrieb und Selbsthass befriedigt sind, werden die Grünsozialisten merken, dass man Fiat Money nicht essen kann und eine Volkswirtschaft nicht von Ideologie leben kann
  15. 1 point
    Der Punkt von Matt bzgl. der Ausnahmen bei mehreren Gasetagenheizungen ist sehr wichtig (geht leider leicht unter): Man darf bei mehreren Gasetagenheizungen an einem Schornstein immer noch die alten Heizwertthermen offiziell einbauen und betreiben. Das habe ich z.B. auch letztes Jahr bei einer Wohnung so gemacht. Das ist viel billiger als der Umbau des Schornsteins plus neue Brennwerttherme.
  16. 1 point
    Das ganze kommt auch auf den Kamin an... Wenn jetzt an einem Kaminzug mehrere Gasthermen hängen, dann kannst Du dort keine Brennwertherme dazubauen... Du müsstest entweder alle Thermen dieses Kaminzuges Genen Brennwertthermen eines Herstellers + geeigneter Steuerung tauschen.. Sollte deine Therme an einem separaten Kaminzug hängen, so musst du aber noch ein Kunststoff oder Edelstahlrohr einbauen.. Das ganze kann man nicht in Ferndiagnose schätzen... Handelt es sich um eine ETW? Wenn ja dann viel Spaß bei der Eigentümerversammlung (ich investiere nur in MFH) Es bleibt auch die Überlegung auf Zentralheizung umzubauen... An deiner Stelle mit der 15% Problematik würde ich die Therme noch mal so reparieren lassen das diese zumindest die ersten 3 Jahre überlebt Entgegen der Aussage vieler Heizungsinstallateure kann man noch immer Heizwertthermen kaufen und offiziell einbauen + betreiben. Was ist denn an der Therme defekt?
  17. 1 point
    Punkt 3 + 4 gehen wohl über eine Genossenschaft.
  18. 1 point
    Das beruhigende an Schläfer Stümper ist das den niemand mehr ernst nimmt! Der wurde vor kurzen als „Vorsitzender der SPD-Landtagsfraktion in Hessen“ entsorgt, und in das Endlager als“ Arbeitsdirektor Vorstandsmitglied der staatlichen Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit„ deponiert. Etwas Nachfolger der legendären „Andrea Ypsilanti“, in Hessen besser bekannt als Lügilanti TSG ist / war übrigens auch bekennende Fan des Sozialismus des 21. Jahrhunderts Venezuelischer Prägung
  19. 1 point
    Habe eine ähnliche Immobilie mit 95% Gebäude und 5 % Grundstück. Ebenfalls mit dem Tool berechnet. Es kommt eben auch auf die Grundstücksfläche an. Wenn man natürlich auf 2000 qm ein kleines MFH stehen hat, dann kann es auch mal 50/50 (oder gar noch schlechter, wenn der BRW hoch ist) aufgeteilt werden. In meinem Fall habe ich ein 276 qm Grundstück, welches zu 100 % bebaut ist und auf dem ein MFH mit 10 Parteien steht. Momentan bin ich aber z.B. auch an einem Objekt dran, bei dem das Grundstück 1500 qm groß ist und darauf steht ein 260 qm 3FH. Realistisch gesehen dürfte es bei einer 50/50-Aufteilung liegen. Ich werde aber trotzdem im Kaufvertrag eine 80/20 oder 70/30 Aufteilung reinschreiben lassen. Ob das das FA schluckt, steht allerdings in den Sternen. Ich rechne natürlich mit dem schlechtesten. Was ich damit sagen will: Manchmal sind die Begebenheiten für Investoren aus steuerlicher Betrachtung eben total suboptimal und manchmal bringt es nochmal einen Renditeplus. Das muss man einfach beim Kauf wissen und einpreisen.
  20. 1 point
    kurios beim Mietendeckel ist auch die Situation beim Neubau Der Deckel gilt nämlich nur nicht bei der ersten Vermietung des Neubaus. Ich stelle mir vor, wie ein findiger Mieter seinen Vermieter erpressen kann Die Wohnung wird z.B: für 15 Euro/QM vermieter, der Deckel erlaubt in der Wohnalterklasse nur 10 Euro. nach dem Einzug droht der Mieter dem Vermieter mit Auszug, wenn er nicht die Miete auf 11 Euro senkt. das wäre für den Vermieter immer noch attraktiver, als unter dem Mietendeckel für 10 Euro mit keinen Erhöhungen zu vermieten und zusätzlich die Kosten des Mieterwechsels wie Makler zu bezahlen.
  21. 1 point
    Wer baut schon neue Hotels an den Stadtrand ? Würdest Du das als Investor machen? Steigert das den Wert Berlins z.B. als Messe oder Kongressstandort? JB 007 hat schon recht mit seiner Prognose Und hier geht es weiter Eine tolle Nachricht für alle die momentan in Berlin in Neubauten investieren https://www.tichyseinblick.de/daili-es-sentials/spd-will-den-wohnungsneubau-jetzt-komplett-abwuergen/
  22. 1 point
    Interview Schäfer Gümbel: dachte zeitweise, die Makler könnten aufatmen aber so wie es aussieht, wird es ab ende August sehr konkret und eng für die Makler... https://m.pnn.de/immobilien-schaefer-guembel-sieht-bezahlbares-wohnen-als-mammutaufgabe/24475866.html?utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.de%2F
  23. 1 point
    Na, jeder muss für sich entscheiden, ob der Aufwand der eigenen Zeit den ggf. vorhandenen Qualitätsverlust rechtfertigt. Die Frage ist immer welche Farbe das Hamsterrad hat.
  24. 1 point
    Hjalmar, ich weiß nicht wie du auf diese Aussage kommst. Aufteilung hat nach meiner Kenntnis (keine Steuerberatung, allerdings habe ich mich intensiv mit § 23 EStG und den steuerlichen Voraussetzungen für gewerblichen Grundstückshandel beschäftigt) keine Auswirkungen auf die 10 Jahresfrist des § 23 EStG und führt (soweit nicht unwesentlich Modernisierung/Instandhaltung getrieben wird etc.) auch nicht zu einem Neustart der möglichen Fristen beim gewerblichen Grundstückshandel. Trotz verschiedener Teilungen in den letzten 5 Jahren hat dieses bei mir keine Auswirkungen bei mir lt. Finanzamtsauskunft auf Steuerfreiheit lt. § 23 EStG und gewerblichen Grundstückshandel, d.h. ich kann steuerfrei verkaufen. Ich habe nur noch geteilte MFHs und meine noch ungeteilten WGHs sind bis auf eines zu über 70% gewerblich (d.h. da macht die Teilung keinen Sinn).
  25. 1 point
    Ach... das macht doch keiner inklusive...wenn ein Verwalter bei 10 einheiten 15 eur je Einheit 150 im Monat verdient , ist doch wohl klar, das die orga von Instandsetzungen nicht dazu gehören, die 50 sind normal , kenne ich auch von Anderen verwaltern, manche nehmen noch mehr, rechnen aufwand pro stunde ab, zB 80 eur und 60 für nicht leitend angestellte Netto plus Märchensteuer. Da kommen bei deinem genannten fall mal schnell 2-3 std orga zusammen plus MwST die 50 eur wären mir für den Aufwand viel zu wenig... etliche Handwerker anrufen , Angebote einholen, abstimmen, termin mit mieter koordinieren, Rechnung prüfen, x-80 emails hin und her... und das für 50 eur ? Wenn der kunde dann noch meckert, 50 wären zu teuer, würde ich sofort sagen, soll sein scheiss selber machen
  26. 1 point
    Als was steht die Einheit denn in der Teilungserklärung ? Teileigentum ? Wenn ja, dann muss die Teilungserklärung geändert werden. Das kann nicht einfach "beschlossen" werden, sondern es muss jeder Eigentümer zum Notar. Zudem muss jeder Grundpfandgläubiger, also die Banken der anderen Eigentümer, ebenfalls notariell zustimmen (wodurch sie Arbeit, aber keinen Vorteil haben). Sobald eine WEG eine bestimmte Größe hat wird das nicht klappen. Sollte die WEG also mehr als vllt. 10 Eigentümer umfassen würde ich keinen Gedanken daran verschwenden, die Erfolgschancen sind praktisch null und die Kosten sehr hoch. Aus dem Grundriss, der Beschriftung "Haus C" und den Zahlen 32 und 33 würde ich eine große WEG vermuten. Dann ist das einfach vergeblich, du wirst mit dem leben müssen, was du gekauft hast.
  27. 1 point
    Oh Gott, der Himmel wird uns auf den Kopf fallen! Man sollte dringend in den USA investieren, da dort die Kreditvergabe viel restriktiver erfolgt und die Gesellschaft insgesamt super intakt ist.
  28. 1 point
    Du musst weniger für andere und mehr für Dich arbeiten, dass ist das Rezept... Sobald Du für andere arbeitest, sitzt Du die meiste Zeit am Tag "fest" und musst das tun, was andere von Dir verlangen - Früher habe ich Kiyosaki nicht so gut verstanden, zu der Zeit war ich noch Angestellter... heute muss ich sagen: alles, was er sagte, ist korrekt. Er sagte vorallem: "Jeder der im Angestelltenverhältnis sitzt, sollte seinen letzten Monat nehmen * die nächsten 30 Jahre und dann hat er einen Ausblick, wie sein Leben künftig aussehen wird, bezogen auf Zeit & Geld" Dabei ist es egal, ob man in Führungspostionen ist oder im niedrigen Bereich arbeitet. Absolut richtig, man kommt nicht vorwärts, wie auch, wenn man keine Zeit dafür hat. Schaufel Dir die Zeit frei, mach keine Überstunden und reduziere deine Arbeitszeit, investiere mehr, mach doch am besten eine 3 Tage Woche als Angestellter oder 20 Std. pro Woche. Bei der Hälfte des Gehalts. Hinzu kommt, mit der Zeit hat man mehr Stress und er macht krank. Wenn die Zahlen nicht mehr stimmen, ist man schnell weg vom Fenster, die entscheidende Frage: wer sorgt sich dann um Dich? Niemand!! Kein Arbeitgeber zahlt Dir dann dein Gehalt weiter...man hat dann noch mehr Stress und sitzt im Abwärtsstrudel "Stress" Zu der Verwaltung: Ich habe für mich ein komplettes Ablaufsystem erstellt, für jeden Arbeitsvorgang ein festes Schema, alles ist vorausschauend geplant und wird dann nur noch umgesetzt. Ich habe etliche Vorlagen und das erleichtert viele Arbeitsprozesse. Mit jedem neuen Objekt kommt halt mehr arbeit dazu - hat man sein festes System, kann nicht viel passieren. Dafür benötigt man einiges an Vorbereitungszeit. Vermietung etc mache ich selbst. Sobald Du fremde Dienstleistung einkaufst, kommst Du selbst nicht mehr vorwärts, da Dir das Geld zum investieren fehlt. Gibt bestimmt andere Meinungen und Lösungsansätze. Hier war meine
  29. 1 point
    Die Provisionsdeckelung finde ich, zumindest in Regionen wie meiner, wo viele Wohnungen zwischen 30.000 und 40.000 € kosten interessant. Da wird kein Makler mehr kostendeckend arbeiten geschweige denn Geld verdienen beim Verkauf von Wohnungen. Kosten und Aufwand für eine ordentliche Vermarktung werden dann wohl nur noch ab eine gewissen Transaktionsvolumen, z. B. bei Mehrfamilienhäusern gedeckt. In hochpreisigen Märkten stellt das kein solches Problem dar, außer dass die fetten Jahre für Makler vorbei sind. Bleibt spannend und ich freu mich im Bezug auf weitere Zukäufe drauf.
  30. 0 points
    Das war es. Selbst wenn diese Maßnahmen, wie von mir erwartet, als verfassungswidrig vom BVG verboten werden, wird durch Zeitablauf und die Mechanik des MIetspiegels auf absehbare Zeit die Vermietung in Berlin unattraktiv. Ich werde dort nicht mehr neu vermieten, sondern verkaufe jede freiwerdende Wohnung (bzw. bitte Mieter aus einem steuerlich bereits außerhalb der 10 Jahresfrist befindlichem Haus dort hinzuziehen). Schlimmstenfalls (aber eher unwahrscheinlich) vermiete ich möbiliert. Soll der Senat doch sehen,wo er die Mietwohnungen herbekommt, ich habe in Berlin alles (und auch sonst fast überall) vor einigen Jahren aufgeteilt. https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsnot-in-der-hauptstadt-berliner-senat-beschliesst-mietendeckel-eckpunkte/24468400.html
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