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Showing content with the highest reputation since 30.12.2015 in all areas

  1. 19 points
    Es fällt auf, dass einige Ratsuchende auf dieser Plattform sich in ihren Objekten / Projekten nicht hinreichend genug auskennen, daher ein Tipp aus langjähriger Praxis. Es ist wichtig sehr genau zu wissen was vor einem liegt und worüber man redet. Daher sollte die erste Aufmerksamkeit immer der Plausibilisierung der Unterlagen und Angaben gelten. Das heißt, bei jeder einzelnen Position, bei jedem einzelnen Zettel: hinterfragen, nachprüfen, nachrechnen Abgleich mit Geschossplan: Kann die Wohnfläche stimmen? Abgleich mit Geschossplan: Sind das wirklich zwei Zimmer? Wie kommt die Nutzfläche zustande? Abgleich zwischen Angebot, Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Passen Wohnung, Stellplatz und Keller zusammen? Abgleich zwischen Lageplan und Grundbuchauszug: Sind die Flurstücke identisch? Ist der angeblich aktuelle Grundbuchauszug wirklich aktuell? Ist die angegebene Miete korrekt oder hat hier jemand geschummelt? Nachrechnen!!! Ist der angeforderte Mietvertrag vollständig und lesbar? Wohnraum im Keller: Ist der überhaupt genehmigt? Erweiterungsbauten: Gab es hierfür eine Baugenehmigung? Sind die angeforderten Unterlagen vollständig und lesbar (insbesondere die Pläne)? etc., etc., etc., ..... Glaube nichts und überprüfe alles!!
  2. 13 points
    Liebe Community, wie bereits angedeutet, haben wir einen Partner für die Idee der "Objektbesichtigungen direkt vor Ort" gewinnen können. Ronny Fieber (immobilienbesucher.de) stellt uns ab sofort sein Sachverständigen-Netzwerk für vergünstigte Konditionen zur Verfügung. Was bedeutet dies? Wir können ab sofort Immobilien bundesweit ganz ohne Reiseaufwand besichtigen Alle Details sind hier bzw. unter http://www.immobilienbesucher.de/ zu finden: Die Order läuft über ein SSL-verschlüsseltes Auftragsformular: https://www.immobilienbesucher.de/auftragsformular.php Als Aktenzeichen bitte immer vorab folgendes Kürzel eingeben: IP + Nutzername + individuelles Zeichen (Beispiel: "IP Thomas Knedel Projekt FFM") Anhand des vorangestellten Kürzels "IP" werden automatisch die vergünstigten Konditionen für die Mitglieder unserer Community eingeräumt. 1. Außenbesichtigung mit bis zu 10 Objektfotos + BelWertV-konformer Besichtigungsbericht, Preis: 55,00 EUR/netto 2. Innen- und Außenbesichtigung mit bis zu 20 Objektfotos + BelWertV-konformer Besichtigungsbericht, Preis: 85,00 EUR/netto Für Rückfragen und weitere Zusatzleistungen ist @immobesucher jederzeit für Euch erreichbar. Weitere Infos: http://www.immobilienbesucher.de/ Dir, Ronny, noch einmal besten Dank für dieses grandiose Angebot
  3. 13 points
    Im Thread sieht man das der überwiegende Teil mit EK ran geht. Was sicherlich nicht zwangsläufig in Bargeld geleistet werden muss oder sollte (rollierendes EK) Über das gesamte Thema lässt sich lange diskutieren. Gibt da je nach Strategie und Status unterschiedliche richtige Ansätze. Der Mythos das immer alles mit 100% oder mehr geht kann ich hier mal klar entkräften. Es mag die ein oder andere Hausbank geben die je nach Bonität und nach Objekt (underrent etc.) und Status wie z.b. erstes Objekt dies gerne macht. So war es und ist es auch bei mir vorgekommen. Mit zunehmendem Portfolio spielt auch das vorhandene Portfolio eine größer werdende Rolle, so kalkuliert die ein oder andere Bank auch gern die Objekte mit 8 Prozent Annuität durch oder 25% BWK oder sogar 30% BWK (Alter und Lage spielen hier eine Rolle), wenn dann die Bestandsobjekte bereits mit 100% finanziert sind, hinzu kommen noch "schlecht" eingekauft (Das kann auch eine "zu gute" Lage eine Rolle spielen) dann macht die Bank auch gern mal ein paar Finanzierungen mit 70 oder 80 % EK, weil 100% nicht gehen. Für den Anfänger kann ich ein paar Tipps geben : Fangt klein an und sucht die passende Immobilie. Lieber Speckgürtel als TOP Lage. Nutzt das Tool von Thomas zur Kalkulation. Nutzt das Forum und stellt Fragen zu allem was euch bewegt, diese Möglichkeit ist "Gold wert", Trefft euch auch offline zum Gedankenaustausch. Kein Faktor über 15 ! Keine Renovierungsarbeiten ausser Wand- und Bodenbeläge. Keine Denkmalobjekte. Keine Pflege- oder Steuersparmodellle. Habt immer ein paar Tausend Euro in der Hinterhand für Eventualitäten. Wenn ihr 20% habt und die Bank macht es mit euch für 100% dann macht es mit 100% und legt die 20% zurück für Eventualitäten (Das ist gemeint mit Liquidität geht vor Rentabiliät). Vor dem Invest kommt Einnahmenoptimierung und Ausgabenkontrolle (Hier setzt Kiyoisaki an). Im Prinzip ist das ganze Thema wie eine Sinfonie, zuerst die ersten Töne, dann eine Strophe und zuletzt die Sinfonie der finanziellen Freiheit durch passives ImmobilienEinkommen. Natürlich muss der erste Ton gespielt werden, diesen sollte man überlegt spielen aber spielen. Später in der Sinfonie fallen einem dann die "Fehler" auf. Ein paar Schritte könnt ihr selber gehen aber es ist auch nicht für jeden machbar und sinnvoll, das muss auch klar ausgesprochen werden, denn hier sind auch Leute unterwegs bei denen ich Angst habe das diese Ihre ersten Investments machen !
  4. 13 points
    Die lieben Steuern. Also eines der nächsten Webinarthemen (mit noch mehr Kapazität) wird dann sein "Cash-Flow-Kalkulation mit Steuern" - danke für diese tolle Idee! Um es vorweg zu nehmen, wie es schon einige hier erwähnt haben, es ist kein Hexenwerk In der privaten V+V (Vermietung und Verpachtung - nicht geweblich!) gilt: Einnnahmen = Miete + Nebenkostenvorauszahlungen (NKVZ) + sonstiges, was mit den Immos zu tun hat; der Einfachheit halber kann man einfach nur mit der Miete rechnen, da die NKVZ ja quasi durchlaufende Posten sind. Aber nicht in der Steuererklärung . Das ist wichtig. Also noch einmal: Einnnahmen = Miete Dann zu den Ausgaben bzw. steuerrechtlich "Werbungskosten": Hausverwaltung (auch Fahrtkosten für Besichtigungen, Büromaterial, Vermietungskosten, etc.) Instandhaltung (aber nur soweit sie nicht zu aktivieren sind; siehe unten) [Wartung, Energie und Betrieb] (für die Vorprüfung bitte gedanklich wieder streichen, da dies der Mieter zahlt; "durchlaufender Posten" also) Zinsen (die Tilgung ist dagegen keine Kostenposition; dennoch Cash-Flow-wirksam!) Die Gebäudeabschreibung (2% für Gebäude ab 1925; davor 2,5% p. a.; dann ein paar Sonderregelungen Denkmal, Sanierungsgebiet und künftig Neubauwohnungen; wichtig ist die virtuelle Aufteilung Gebäude - Grundstück; dazu gibt es diese Regel - ggf. Gutachten; für die aller erste Schätzung 20% Grundstück; 80 % Gebäude) Einnahmen ./. Werbungskosten = Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (steuerlich ausgedrückt) Das ist alles. *** Zwei Besonderheiten gelten: a) Anaschaffungsnaher Aufwand: vermeide mehr als 15% in das Gebäude zu investieren innerhalb der ersten drei Jahre. Der Wert ist bezogen auf den Gebäudewert (also ohne Grundstück). Dies ist wichtig für anfängliche Sanierungen, etc. Sobald Du darüber liegst (und einige andere Regeln nicht beachtest), musst Du den gesamten Betrag "aktivieren" - das bedeutet, dass Du dann die Sanierung nur mit 2,0 oder 2,5% abschreiben darfst. Wartest Du aber die ersten drei Jahre ab und hälst Dich an einige weitere Regeln, dann kannst Du den gesamten Betrag sofort oder (freiwillig) auf 2 bis 5 Jahre verteilt absetzen. Das kann richtig Freude bereiten, gerade, wenn Du die Sanierung voll finanzierst (also beispielsweise 100k Darlehen, ein entsprechend wertvolleres Haus und dann als Krönung rd. 40k Steuererstattung). b) Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren. Es gelten die Daten der notariellen Urkunden. Auch ganz nett *** Bitte beachtet, dass ich dies spontan und schnell heruntergeschrieben habe,. Entsprechende Unschärfen sind daher möglich. Bitte sprecht diese Dinge, wenn es ins Eingemachte geht, zudem immer mit Eurem Steuerbrater ab. Ich mache das auch. Immer und ausnahmslos. Ich achte in meinen CF-Analysen immer auf die Steuern. Aber die Immo muss sich immer auch ohne rechnen. Zudem wird all dies auch im IIPRO-Tool berücksichtigt.
  5. 12 points
    Anbei Konditionsübersicht einer Online-Plattform zum Thema Finanzierungen. Nur als grobe Orientierung.
  6. 10 points
    Soll ich diese wöchentlich Einstellen?
  7. 8 points
    Beim Kauf bebauter Grundstück stellt sich regelmäßig die Frage, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Weil der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, darf der Kaufpreis nicht abgeschrieben werden. Für den anteiligen Gebäudpreis kann gem. § 7 EStG Abschreibung (steuerrechtlich "Absetzung für Abnutzung") steuermindernd als Werbungskosten abgezogen werden. Daher ist es aus Sicht des Investors vorteilhaft, den Kaufpreis möglichst zu Gunsten des Gebäudeanteils aufzuteilen. Die Finanzverwaltung hat naturgemäß ein gegenläufiges Interesse. Zur Aufteilung des Kaufpreises hat das Bundesfinanzministerium im Jahr 2014 eine Arbeitshilfe in Form einer Exceltabelle veröffentlicht, die im Januar 2016 überarbeitet wurde: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Arbeitshilfe.html In der Arbeitshilfe werden die Normalherstellungskosten des Gebäudes zu dem Bodenwert auf Basis der Bodenrichtwerte addiert und die sich daraus ergebende Aufteilung auf den Kaufpreis inkl. Anschaffungsnebenkosten (siehe unten) übertragen. Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten sind Links in die Tabelle eingearbeitet. Es handelt sich bei der Tabelle nicht um eine die Verwaltung bindende Anweisung, sondern um ein qualifiziertes Schätzwerkzeug. Somit sind begründete Abweichungen von der so ermittelten Aufteilung möglich. Mit der o.g. überarbeiteten Fassung ist es auch möglich, ein vom tatsächlichen Baujahr abweichendes Bewertungsbaujahr zugrundezulegen, wenn größere Modernisierungsmaßnahmen in der Vergangenheit erfolgt sind. Bei dem Bodenrichtwert ist beispielsweise zu beachten, dass ein minderausgenutztes Grundstück (zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) nicht ausgenutzt) weniger wert ist. Dafür gibt es Umrechnungskoeffiezienten, die von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt werden. Weitere Wertminderungen können etwa durch die Mikrolage - vielbefahrene Straße, Bahnlinie angrenzend - ergeben, die u.U. von den Bodenrichtwerten nicht erfasst werden. Bei den Normalherstellungskosten des Gebäudes können sich Abweichungen zu den bundeseinheitlich normierten Werten ergeben - z.B. Mehrkosten durch geologische Besonderheiten, eine besondere Ausstattung des Gebäudes oder ein überdurchschnittliches Lohnniveau in bestimmten Ballungsräumen. Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören u.a. Notar- und Gerichtskosten für den Abschluss des Kaufvertrags und die Maklerkosten, jedoch nicht die miterworbene WEG-Rücklage bei ETW. Notar- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Eintragung von Grundschulden gehören als Geldbeschaffungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Nach einem BFH-Urteil vom 16.09.2015 (Az. IX R 12/14) ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anzuerkennen, soweit sie nicht offensichtlich rechtsmißbräuchlich ist.
  8. 8 points
    Wichtige Info zu den Benachrichtigungseinstellungen: http://immopreneur.de/index.php?/notifications/options/ Stelle hier ein, wann Du eine Nachricht bekommen möchtest. Das ist wichtig, damit Du vor allem mitbekommst, wenn Du in eine Gruppe eingeladen wirst, eine private Nachricht erhälst, etc. Tipp: Lass die zu Beginn im Zweifel mehr Nachrichten zukommen. Reduziere diese dann später, wenn Du Dich mit dem System vertraut gemacht hast. Die Quickstart-Anleitung für diese Community (dieser Bereich wird laufend erweitert) : 1. Unterstütze uns, die Community noch wertvoller zu machen a) Schreibe besonders wertvolle Beträge Besonders wertvolle Beiträge sind für alle User bzw. "Immopreneure", wie wir uns nennen, von großer Bedeutung. Daher haben wir uns Folgendes einfallen lassen: Für jeden Beitrag, den Du erstellst, kannst Du von anderen Usern ein "gefällt mir" erhalten. Jedes "gefällt mir" bringt Dir einen Punkt auf Deinem Punktekonto ein. So einfach ist das. Je mehr Punkte Du also hast, desto höher ist Dein Ansehen in der Community. Und was dies bedeutet, kannst Du Dir sicher schnell selbst ausmalen. Jedes Mitglied der Community darf bis zu 10 mal am Tag Beiträge mit "gefällt mir" markieren. b) Lade Deine Freunde ein Du darfst so viele Freunde und Bekannte in die Community einladen, wie Du möchtest. Wir freuen uns über jeden neuen Immopreneur in unserer Community. Nutze hierzu einfach die integrierte Einladungsfunktion. 2. Die Highlights der Immopreneur.de - Community Eine ausführliche Beschreibung der Highlights dieser Community findest Du gleich unter diesem Foreneintrag. 3. Tipps & Tricks und Hilfreiches über die Funktionen dieser Community Das System für die Immopreneur.de - Community ist mit zahlreichen Funktionen ausgestattet. Selbstverständlich wirst Du einige Zeit benötigen, um alle Funktionen kennen zu lernen. Taste Dich einfach Schritt für Schritt durch die verschiedensten Bereiche. Beginne idealerweise mit dem Forum (da dies sämtliche grundlegenden Inhalte enthält) und dann erweitere Deine Kenntnisse nach Belieben um die Funktionen, die Dir am ehesten liegen. a) Foren Die Foren sind sehr umfangreich. Neben den verschiedensten Sachthemen (Steuern, Strategien, etc.) findest Du auch Bereiche allgemeiner Natur (Vorstellungen der Mitglieder etc.), mit regionalem Bezug, unseren Marktplatz sowie Kooperationsangebote. Nimm Dir am besten einmal länger Zeit und stöbere durch die unterschiedlichsten Bereiche. b) Kurse (Videokurse) Für unsere Premium- und Deluxe-Mitglieder gibt es die ideale Einführung in das Thema Immobilien-Investments, gerade wenn Du noch am Anfang stehst. Lerne in der 7-teiligen Video-Case Study "Ankauf und Optimierung einer Vermieteten Eigentumswohnung" von Thomas Knedel mit mehr als 4 Stunden Videomaterial, Checklisten und Arbeitshilfen ein komplettes Immobilieninvestment von der Suche, über die Auswertung bis hin zur Finanzierung kennen. Thomas Knedel führt Dich Schritt für Schritt durch ein echtes Immobilieninvestment, welches er selbst getätigt hat. Zudem sind Checklisten für die Ankaufsprüfung, die Objektbesichtung sowie eine umfassende Übersicht aktueller Immobilienportale enthalten. Weiterhin bieten wir unseren Mitgliedern einen noch viel umfassenderen Videokurs zu ganz besonderen Konditionen an. Lerne in dem Immobilien-Insider-Videokurs alles, was Du wissen musst, um erfolgreich in Immobilien zu investieren. Thomas Knedel wird Dir in 12 Modulen Wissen, Tools und Techniken vermitteln, die Du benötigst, um erfolgreich als privater Immobilieninvestor zu starten oder Dein bisheriges Wissen in äußerst relevanten Themengebieten zu vertiefen. Du erhälst Tools, Schritt-für-Schritt-Anleitungen, Checklisten und Insider-Praxisempfehlungen von Thomas Knedel aus dem Tagesgeschäft. Erfahre, wie Du die typischen Fehler vermeiden, sicher investieren und somit Dein Risiko signifikant reduzierst! c) Userblogs Die Userblogs sind der Ort für Deinen Blog. Hast Du Interesse einen eigene Blog zu betreiben? Dann melde Dich einfach bei uns und wir sprechen kurz darüber. Wichtige Kriterien für wertvolle Blogs sehen wir vor allem in der Relevanz Deines Themas und in der Regelmäßigkeit (bsp. 1 - 2 Beiträge im Monat) Deiner Beiträge. Jedem steht der Weg offen, einen eigenen Blog zu betreiben. d) EmW Unter diesem Punkt kommst Du auf die Homepage von Erfolg mit Wohnimmobilien mit zahlreichen Blogbeiträgen rund um das Investieren in Immobilien. e) Chat Dies ist der ideale Ort, um sich live mit anderen Mitgliedern von Immopreneur.de auszutauschen. Es kann auch privat (zu zweit) gechattet werden. (Geschlossene) Gruppenchats sind derzeit aus technischen Gründen noch nicht möglich. Da müssen sich unsere Techniker noch etwas einfallen lassen. f) Downloads In diesem Bereich findest Du wertvolle Arbeitshilfen und Tools. Alle Materialien, die Du hier findest, darfst Du downloaden und für Dich verwenden. g) Kalender In dem Kalender findest Du alle anstehenden Events der Community. Beispielsweise findest Du hier besonders wertvolle Veranstaltungshinweise, die Live-Webinare oder die Einführungswebinare für die Nutzer des IIPRO-Tools. Die Pflege des Kalenders erfolgt durch die Moderatoren des Forums. h) Shop Der Shop ist der Ort, wo es die Premium-Funktionen dieser Community zu erwerben gibt. Künftig wird es weitere Produkte, auch von Partnern, geben. Hast Du einen Wunsch oder eine Idee für ein interessantes Angebot? Dann melde Dich gerne bei uns. i) Übersichtskarte Auf vielfachen Wunsch haben wir dieses Feature implementiert. Die Übersichtskarte ist der ideale Ort um Deine Region zu markieren. Dies wird uns allen die Möglichkeit geben, uns auch regional zu organisieren, was gerade im Immobilienbusiness von zentraler Bedeutung ist. Bald wird es auch möglich sein, mehrere zu markieren, die dann beispielsweise die Investmentregionen darstellen. j) Tipps & Tricks rund um die Benutzerführung und besonderen Funktionalitäten An diesem Bereich arbeiten wir laufend. Fällt Dir etwas in der Handhabung dieses Systems auf, was vielleicht (noch) nicht rund läuft oder ein wenig umständlich wirkt, dann poste dies gerne hier. Wir nehmen uns dieser Themen gerne an. 4. Die zusätzlichen Premium-Funktionen Bitte schau bis auf weiteres hier im Shop nach. Dort ist eine ausführliche Beschreibung hinterlegt. 5. Die zusätzlichen Deluxe-Funktionen Bitte schau bis auf weiteres hier im Shop nach. Dort ist eine ausführliche Beschreibung hinterlegt. 6. Kontaktmöglichkeiten und Support Schicke uns einfach hier eine Nachricht.
  9. 8 points
    Die Immobilien Zeitung hat im Rahmen einer Sonderveröffentlichung mit dem Titel "Immobilienanwälte - wer sie sind, was sie leisten, wie viel sie kosten" eine Liste mit 160 spezialisierten Anwaltskanzleien abgedruckt. Bei Interesse scanne ich sie gerne ein und versende sie auf Anfrage per PN (allerdings nicht mehr Wochenende).
  10. 8 points
    Hallo @Cordell die Frage ist sehr häufig, am besten verdeutliche ich diese Strategie kurz an einem Beispiel (Zahlen vereinfacht): @Thomas Knedel bei Fehler bitte korrigieren. angenommen du kaufst eine Immobilie für 100.000€ und erwirtschaftest, mit einer Miete von 700€, einen Netto Cashflow (Steuern nicht betrachtet) von 100€ im Monat. Du entwickelst die Immobilie über die nächsten 10 Jahre und erhöhst die Miete insgesamt auf 1.000€. dein Cashflow liegt dann (ohne andere Preisanpassungen!) bei 400€. nach 10 Jahren verkaufst du steuerfrei an deine Frau die Immobilie für 150.000€. Dieser Kredit benötigt natürlich eine höhere Rate, da du aber die Immobilie entwickelt hast, hast du ja auch einen höheren Cashflow. Durch den neuen Kredit bleibt nun wieder ein Cashflow von 100€ pro Monat bei dieser Immobilie. Ergo hat deine Frau nun wie du am Anfang 100 € p. Monat in der Familienkasse plus 50.000€ Steuerfrei. Diese hast du dir dadurch erkauft das du auf 300€ Cashflow im Monat "verzichtest" (was eigentlich nicht stimmt, da sie teilweise ja wieder in die Immobilie gehen). Wenn du nun hier aufhörst würde die Rechnung sagen das du über 166 Monatsmieten zu 300 Euro auf einmal eingesackt hast und diese frei ausgeben könntest. ABER jetzt kommt der Clou. Nutzt du nun diese 50.000€ um eine weitere Immobilie anzuzahlen für 500.000€ die einen nettocashflow von 500 p.Monat erzeugt sieht die Rechnung sogar wie folgt aus. In die Familienkasse kommen 600€ p. M. (anstelle von 400) , Ihr besitzt 2 Immobilien mit mehreren Einheiten und könnt dadurch das Risiko von Leerstand minimieren. Es Zahlen sich 2 Immobilien ab, Ihr nutzt von 2 Immobilien die Steuervorteile und Ihr könnt 2 Immobilien weiter entwickeln wodurch der Cashflow viel stärker gesteigert werden kann. Wie gesagt die Zahlen sind stark vereinfacht und im Realen können diese deutlich besser ausfallen. Grüße
  11. 8 points
    @Traumhaus Meiner Meinung nach gehören Aktien und Immobilien in die selbe Assetklasse. Das mag Dich verwundern, weil das ja landläufig immer unterschieden wird. Man könnte genauso gut, ein Hochhaus kaufen und Anteilsscheine ausgeben und unten an die Tür Wohnfirma anschreiben - was wäre das dann? Ich sehe jedenfalls enorme Parallelen. 1) KGV von 14-15 - Bei Immobilien heißt das Faktor von 14-15 Bei Aktien ist eine KGV von 20 zu teuer und bei Immos von über Faktor 20 ist man ebenfalls draußen - danach beginnt das Hobby 2) Dividendenrendite von 5 % - Bei Immobilien heißt das dann Mietrendite 3.) Ziel: AG soll teurer werden in der Zukunft ( Kursgewinn ) - Ziel: Wohnung soll teurer werden in der Zukunft 1-3 sind für mich die Keyfacts. Danach gibt es dann schon Unterschiede. Immos kann man deutlich besser beleihen und man es ist kein passives Investment. Jedenfalls nicht dann, so wie wir es hier machen. Das wichtigste, was man bei Immoblilen verstanden haben muss: Je mehr Ahnung Du hast, desto höher Dein Gewinn. Alles was mit dem Immokauf in Verbindung steht, hat mit Wissen zu tun und wenn Du Ahnung hast, machst Du jedesmal Kohle damit. (Ahnung vom Bau, Obkekteinkauf, Notar, Finanzierung, Mietrecht usw... als bares Geld wert.) Aktives Investment Das wichtigste, was man bei Aktien verstanden haben muss: Hier ist es genau umgekehrt. Hier darfst Du nicht glauben, Du hättest Ahnung. Du brauchst nichts zu lesen, Du brauchst keine Börsennachrichten schauen, Du brauchst keine Börsenbriefe kaufen. Das alles bringt Null und nix. Du musst nur wissen, dass Du und auch kein anderer weiß, wo morgen, nächste Woche, in einem halben Jahr, in zwölf Jahren oder sonst wann was an der Börse passiert. Jeder, der das nicht glaubt, kann ja mal mit 10000 Euro, die seiner Meinung nach schlechtesten Aktien aus dem Dax kaufen und versuchen 5000 Euro daraus zu machen. Das ist genauso schwer, als wenn man 15000 Euro daraus machen will. Das wäre das sinnvollste Börsenspiel, bei dem man wirklich etwas lernt. Bei Aktien gilt, auf die Kosten achten, (Stichwort Minimumspesen), nur über Onlinebroker kaufen, nicht hin und her handeln, niemals Zertifikate kaufen und bei Fonds nur ETFs kaufen, wenn es geht nicht swap basiert, sondern voll replizierbar. Passives Investment
  12. 8 points
    Kann mich @Arnd Uftring da durchaus anschließen. Gewerbe hat so seine Tücken, besonders wenn es sich nicht gut in Wohnraum umwandeln lässt. Ich habe insgesamt 3 Gewerbeeinheiten und habe für alle positive Bauvorbescheide für eine Umwandlung in Wohnraum. Kann ich insgesamt 9 Jahre lang verlängern, kostet alle 3 Jahre circa 500 Euro insgesamt. Auch werden alle Sanierungen immer darauf ausgelegt, dass relativ einfach Wohnraum entstehen könnte (aber ja nicht muss). Gewerbe hat im Gegenzug sehr viele Vorteile. Da sich alle Einheiten in Wohngebieten befinden und lediglich nur noch Bestandsschutz haben, sind die Einheiten gut vermietbar. Dennoch schlafe ich besser mit dieser "Versicherung". MFH, oder generell Objekte, die du selbst bewirtschaften und aufwerten kannst sind sicherlich am interessantesten. Ich habe mit 18 mein erstes Haus gekauft, dann mit den Erträgen mein Eigenheim abbezahlt. Bei beidem habe ich sehr viele Fehler gemacht (Tilgung zu hoch, Kosten zu optimistisch geschätzt). Konsequenz waren neben der Ausbildung noch unzählige Nebenjobs und dazu noch Samstags und Sonntags Privatbaustellen, um irgendwie die Raten stemmen zu können. Und nach der Ausbildung war damit noch lange nicht Schluss. Es liegt in der Natur der Sache, dass wir Menschen Fehler machen. Man muss ja nicht jedes Objekt kaufen. Mach dich auf die Suche nach einem neuen Deal. Du hast ja jetzt schon dein Suchprofil (MFH ohne Gewerbeanteil im Pott), bist also schon wieder ein Stück weiter...
  13. 8 points
    Wir kennen uns nicht, wie kann ich dann ein Problem mit Ihnen haben? Ich äußere meine Meinung zu dem, was ich hier lese und halte nichts davon, eine (halb-) öffentlich begonnene Konversation im verborgenen zu beenden (insofern vielen Dank für Ihre PN). Rechtlich gesehen bewegen Sie sich mit einigen Ihrer bisherigen Beiträge auf verdammt dünnen Eis. Bei Ihrem Angebot Prora/Rügen haben Sie ein Prospekt mit entfernten Anbieterdaten hochgeladen, dabei sind Sie beim Vertrieb von Kapitalanlagen zur Anbieterkennzeichnung verpflichtet - dafür gibt es im "wahren" Leben etwas auf die Ohren. Wenn Sie hier einer Teilnehmerin ungewünscht und ungefragt Angebote zukommen lassen nennt man das Spam oder auch unerlaubte Werbung und auch dafür gibt es im "wahren" Leben etwas auf die Ohren. Es soll sogar Empfänger solcher Botschaften geben, die so etwas direkt ihrem Anwalt weiterleiten und dann haben Sie innerhalb kürzester Zeit eine straf- und kostenbewährte Unterlassungserklärung auf dem Tisch liegen. Darüber hinaus könnte es nicht schaden, sich mit der Intention dieser Plattform auseinanderzusetzen, bei Verständnisschwierigkeiten hilft Ihnen der Plattformbetreiber sicher gerne weiter. Was sie Kritik nennen sind eigentlich dezente Hinweise, doch leider scheinen Sie (noch) beratungsresistent zu sein. Xing & Co. dümpeln inhaltlich vor sich hin, weil jeder Verkäufer glaubt, seinen vertrieblichen Schrott abladen zu können - es wäre schön, wenn diese Community einen anderen Weg nehmen würde. Und nun sorry, @Caro6689 für dieses offtopic, gerne zurück zum Thema.
  14. 8 points
    @axel Ich habe in dieser Woche mal wieder eine Mieterhöhung an meine Mieter rausgeschickt und dabei an Dich und an unsere Diskussion hier gedacht. Ich war mal so frei und habe Dir ein Muster-Mieterhöhungsverlangen und eine Muster-Zustimmungserklärung als Beispiel zusammengestellt, wie wir die Mieterhöhungen soweit wasserdicht von den Mietern verlangen. Bisher ohne große Probleme, vor allem wenn Mieter damit zum Anwalt oder zum Mieterverein gelaufen sind! Vielleicht hilft Dir das oder den einen oder anderen hier im Forum. Zu den Vergleichsmieten: diese listen wir immer im Mieterhöhungsverlangen auf, haben aber in der Hinterhand immer entsprechende Anzeigen aus Zeitung und Internet (z. B. Immobilienscout24) Die Inhalte des folgenden Muster-Mieterhöhungsverlagens und der Muster-Zustimmungserklärung (Seite 4 des Dokuments) per Stand Februar 2016 sind alle unverbindlich und ohne Gewähr: Muster-Mieterhöhungsverlangen und Muster-Zustimmungserklärung.pdf
  15. 7 points

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    Checkliste: Technische Objektbegehung
  16. 7 points
    Hallo @Arnd Uftring danke für dein/euer Engagement. Ich finde diese Projekte (Fenster, EBK, usw.), die ihr in letzter Zeit anschieben wollt, sehr interessant. Vielleicht dazu ein paar Anmerkungen, was für mich wichtig wäre: 1. müsste die Bestellung, die Lieferung und ggf. der Aufbau deutschlandweit funktionieren. Regionale Vereinbarungen helfen zwar einigen wenigen Investoren, der Großteil, der hier vertreten ist, würde dann trotzdem leer ausgehen. 2. Alles aus einer Hand = Ich beauftrage Küchenhersteller X mir eine EBK in der Stadt Y aufzustellen. Das beinhaltet, dass das Aufmaß (wenn erforderlich) erfolgt, sowie die pünktliche Lieferung und den Aufbau. Ich will mich nicht darum kümmern die Küche auszumessen, den Transport zu organisieren und den Aufbau zu machen. Das mögen andere anders sehen, jedoch denke ich, dass viele auch das All Inclusive Paket haben wollen, um Zeit zu sparen. 3. Bedingte Flexibilität = Ich finde, es sollten vielleicht zwei Preisgruppen vorhanden sein, Low Budget und etwas bessere EBK. Je nach Wohnung habe ich persönlich verschiedene Anforderungen an eine EBK. Das würde man damit nahezu komplett abdecken können. Die übrigen 1%, die Luxusimmobilien vermieten, kann man, so denke ich, getrost außen vor lassen. Die Zusammensetzung der EBK sollte zwar ein wenig flexibel sein, ich finde jedoch, wenn es den Einkaufspreis drückt, kann man die Auswahl deutlich beschränken. Man braucht keine 20 Spülen und 30 Farben zur Auswahl. 5 oder 10 tun es auch. Jedoch sollte man schon wählen können, ob mit oder ohne Geschirrspüler. Auch sollte man entscheiden können, ob man aufstellen lässt oder selber aufstellen will. 4. Einhaltung von Terminen, bevorzugter Service = Das halte ich für einen sehr wichtigen Punkt. Jeder, der schon mal eine EBK gekauft hat, weiß dass viele Hersteller das nicht so genau nehmen. Da werden Termine verschoben, es wird nicht vollständig geliefert und der Aufbau verzögert sich dann. Das können wir in unserer Branche nur bedingt gebrauchen. Wenn Mietbeginn ist, hat der Mieter nun mal Anspruch auf eine vorhandene und funktionierende EBK. Hat er das nicht, kann er die Miete mindern. Ich stehe dann als Vermieter dafür gerade. Sowas sollte nur in Ausnahmefällen (z.B. das Lager ist abgebrannt, Streik, usw.) passieren. Leider ist bei den meisten Küchenherstellern/Möbelhäusern genau das Gegenteil der Fall: Die Ausnahme ist, dass die Küche pünktlich und vollständig steht! Ansonsten erwarte ich eine bevorzugte Behandlung, was das nachliefern von Teilen und Bearbeitung von Mängeln anbetrifft. Dafür generieren wir ja auch eine höhere Anzahl an Bestellungen als der einzelne private Eigenheimbesitzer. 5. Preis = Es gibt für mich zwei Varianten, warum ich über dieses "Portal" eine EBK ordern würde. Entweder ist der Preis außerordentlich gut oder der Preis bewegt sich im Rahmen des Normalen und der Service ist außerordentlich gut. Das wäre meine Gedanken dazu.
  17. 7 points

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    Die Präsentation des Webinars vom 01. / 08.02.2016 als PDF. Themen sind unter anderem: 1) Grundlagen der Renditeberechnung von Immobilien; Maklerformel, Renditearten, Berücksichtigung von Kaufnebenkosten und Anfangsrenovierungen bzw. -sanierungen. Quercheck mit Vergleichspreisen sowie Berechnung des Cash-Flow-Überschlags. 2) Berücksichtigung von Potenzialen und Defiziten bei der Renditeermittlung. 3) Einfluss der Lage auf die Rendite; wie passe ich die übliche Rendite / den Marktfaktor an eine konkrete Lage an. 4) Einfluss der Immobilienart auf die Rendite. 5) Umgang mit sogenannten Underrent- und Overrent-Situationen. Eine Aufzeichnung des Webinars findet ihr ab jetzt bei unseren Online-Angeboten. Bitte beachtet, dass nur die ersten beiden Webinare für alle Member zugänglich sein werden!
  18. 7 points
    Letztendlich geht es ja um den Schutz der Verbraucher, was ja eine gute Sache ist. Um das ganze mal mit Zahlen zu unterfüttern. Freiburg, Neubauprojekt Sonnenhöfe. Kosten inkl. Erwerbsnebenkosten: 5000 Euro pro Quadratmeter. Die Familie (mit 2 Kindern) benötigt 120m2, Kostenpunkt 600.000. EK: 20% Darlehen: 480.000 Durchschnittseinkommen: 4000 netto Rechnet man jetzt 700 pro Kopf, bleiben 1200 übrig. Die Finanzierung kostet bei 1,5% Zinsen und 2% Tilgung aber schon 1400 Euro. Dann kommen ja noch Nebenkosten etc. dazu. Aber nehmen wir mal an, die Familie schnallt den Gürtel enger und schafft es. Das Gehalt steigt jährlich um 2%, nach 10 Jahren also auf 4875 Euro. Die Zinsen sind um 2% gestiegen. Bei gleich bleibender Tilgung ist die Rate jetzt 2026 Euro. Das verfügbare Einkommen ist also von 2600 auf 2849 gestiegen, d.h. die Inflation darf weniger als 1% betragen, damit die Familie auch hinkommt. Bei einer Vollfinanzierung wäre die Familie wohl definitiv pleite. Habe etwas bereits nach dem 21.3. finanziert über die Sparkasse (Vollfinanzierung). Definitiv nicht verhandelbar war eine Tilgung von unter 2% (in der Vergangenheit war das durchaus ja möglich). Volksbank Freiburg macht sogar nichts unter 3% Tilgung...
  19. 7 points
    @_Alex_ ab 500.000 ist bei den meisten Banken die Filialkompetenz ausgereizt. Dann entscheidet nur noch die Marktfolge. Auch haben einige Banken interne Grenzen. Die ING Diba finanziert z.B. nur, wenn die Gesamtschuld bei ihnen kleiner als das 9fache Nettojahreseinkommen ist. Dabei zählt ausschließlich das Einkommen aus "nichtselbstständiger" Arbeit.
  20. 7 points
    Oder nach 10 Jahren ans eigene Kind verscheuern, zu einem knackigen, aber doch reellen Marktpreis. Den Grundstücksteil schenkst du dann deinem Kind, für den Rest gibt es dann ein zinsgünstiges Darlehen. Kostet circa 2% der Kaufsumme und generiert wieder eine gut AfA. Gerade wenn du in den 90gern gekauft hast, bekommst du bei einen 6-8 Parteien MFH so viel für eine ETW wie du damals fürs ganze Haus bezahlt hast (zumindest in Freiburg). Da lohnt es sich definitiv, die steuerliche Belastung zu drücken...
  21. 7 points

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    Lerne in diesem kleine E-Book, warum Immobilieninvestments so sinnvoll sind und welches die ersten Schritte sind, um mit Immobilien durchzustarten. Der Immobilien-Investment-Guide ist ein bewusst motivierender Einstieg in ein recht komplexes Thema.
  22. 7 points
    Natürlich ist eine hohe Tilgung als professioneller Investor nicht so sinnvoll, aber ich möchte anmerken das viele in solchen Foren bei irgendeiner Größe des Portfolios aus Respekt vor der ,, Größe´´ und dem ,, Wert´´ der Verschuldung haben. Somit muss in der Nachfolge bedacht werden: Niedrige Tilgung macht solange Sinn wie ich weitere Verwendung für die entstehenden liquiden Mittel habe. Diese Verwendung sollte natürlich nicht Konsum lauten. Wenn ich keine Verwendung für das Geld habe und keine Erträge über Zinssatzhöhe tätige, sollte ich lieber tilgen.
  23. 7 points
    @mtws Angefangen habe ich mit einem Mietobjekt, da ich damals noch daheim gewohnt habe. Die Miete von 0 Euro war einfach unschlagbar. So entsteht dann wieder EK... Am schlausten ist natürlich, für 200 Euro in einem Kellerloch WG Zimmer zu wohnen. Wohnen ist Luxus, dessen muss man sich einfach bewusst sein. Letztendlich ist die Frage: bekomme ich für meines Mietzins minus 25% mein Eigentum finanziert? Wenn man schlau kauft ist die Antwort: ja. Durch die Tilgung wird jedes Jahr ein Stück der GS frei, die wieder gehebelt wird für das nächste Investment. Zur Verdeutlichung (mein fast baugleiches Nachbarhaus, Kauf Januar 2015): REH, 4 WE, 235 m2 Wohnfläche. 2 Garagen. Kaufpreis 390.000 (inkl. aller Nebenkosten) Miete netto: 2950 pro Monat. Ziehen wir davon 25% ab bleiben noch 2065 übrig. 40k EK, 350.000 zu 1,21% effektiv, knapp über 1% Tilgung, Rate: 650 Euro. EK Rendite nach Abzug von Zins UND Tilgung sowie Bewirtschaftung: 42,45% oder 1415 Euro pro Monat. Und für dieses Geld könnte ich die Bude nicht mieten. Übriges Geld dann immer in Sondertilgungen fürs Eigenheim stecken, die frei werden Grundschulden sind dann wie EK... Die Zahlen für mein eigenes Haus habe ich leider nicht mehr im Kopf (schon zu lange her). Aber dass es auch 5 Meter Luftlinie weiter beim Baugleichen Reihenhaus im überhitzten Immobilienmarkt geht und sich lohnen kann, wollte ich einfach verdeutlichen. Wie gesamt, der Homo Ökonomicus zieht in ein Zelt, duscht in der Sporthalle einer Schule, holt seine Klamotten aus dem Rot Kreuz Container und fischt seine Lebensmittel aus dem Container. Ich persönlich glaube, dass man sowohl den Geizhals als auch den Verschwender in sich irgendwie befriedigen muss. Und um Zweiteren glücklich zu machen, wohne ich lieber im Eigenheim statt zur Miete...
  24. 7 points
    Beispielsrechnung EFH Umbau in MFH (Feldmattenweg, Freiburg). Vielleicht hilft das weiter... Um das ganze aus Sicht des Investors darzustellen, kommt nun meine Investmentkalkulation.Wohnung EG:Wohnfläche: 76,41qmGrundmiete: 7,15 Euro pro QuadratmeterZu- und Abschläge:Baualter: 0%Art und Beschaffenheit: 0%Ausstattung: +15% (Einbauküche und Balkon bzw. Terrasse)Wohnlagezone: -3%Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)Gesamtzuschläge: 15%Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:7,15*1,25*76,41=682,91 EuroWohnung OG und DG:Wohnfläche: 82,53qmGrundmiete: 7,16 Euro pro QuadratmeterZu- und Abschläge:Baualter: 0%Art und Beschaffenheit: 0%Ausstattung: +15% (Einbauküche und Balkon bzw. Terrasse)Wohnlagezone: -3%Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)Gesamtzuschläge: 15%Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:7,16*1,25*82,53=738,64 EuroWohnung 1 KGWohnfläche: 22,80qmGrundmiete: 11,49 Euro pro QuadratmeterZu- und Abschläge:Baualter: 0%Art und Beschaffenheit: 0%Ausstattung: +11% (Einbauküche)Wohnlagezone: -3%Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)Gesamtzuschläge: 11%Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:11,49*1,21*22,8=316,99 EuroWohnung 2 KGWohnfläche: 27,92qmGrundmiete: 10,28 Euro pro QuadratmeterZu- und Abschläge:Baualter: 0%Art und Beschaffenheit: 0%Ausstattung: +11% (Einbauküche)Wohnlagezone: -3%Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)Gesamtzuschläge: 11%Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:10,28*1,21*27,98=348,04 EuroWohnung 3 KGWohnfläche: 20,47qmGrundmiete: 12,06 Euro pro QuadratmeterZu- und Abschläge:Baualter: 0%Art und Beschaffenheit: 0%Ausstattung: +11% (Einbauküche)Wohnlagezone: -3%Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)Gesamtzuschläge: 11%Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:12,06*1,21*20,47=298,71 EuroGesamte Mieteinnahmen für das Objekt: 2385,29 Euro pro MonatKosten für Instandhaltung und Mietausfallwagnis (Pauschal 25% der Mieteinnahmen): 596,32 Euro pro MonatMiete nach Instandhaltung und Mietausfall: 1788,97 pro MonatMiete pro Jahr nach Abzug aller Kosten und Risiken: 21.467,64 EuroAfA: 3852 EuroZinsen Darlehen 1 ING Diba: 3400 EuroZinsen Darlehen 2 BBBank: 1280 EuroSofort abziehbare Aufwendungen im ersten Jahr: 7000 EuroZu versteuernder Betrag im ersten Jahr: 5935,64Zu zahlende Steuern bei einem Spitzensteuersatz von 42%: 2492,97 EuroZu versteuernder Betrag im 2. Jahr (ohne die sofort abziehbaren Aufwendungen): 12,935,64Zu zahlende Steuern bei einem Spitzensteuersatz von 42%: 5432,97Cashflowberechnung nach Steuern Jahr 1 (abzüglich aller Kosten und Risiken):21.467,64-Steuern 2492,97-Darlehen 1 ING Diba 5661 (nur 1% Tilgung)-Darlehen 2 BBBank 7130,52 (10 Jahre Volltilger)Verfügbarer Betrag nach Steuern: 6283,15Cashflowberechnung nach Steuern Jahr 2 (abzüglich aller Kosten und Risiken):21.467,64-Steuern 5432,97-Darlehen 1 ING Diba 5661-Darlehen 2 BBBank 7130,52Verfügbarer Betrag nach Steuern: 3343,15Folgende Annahmen gelten für das Anschlussdarlehen: die Mieten in Freiburg sinken um 10%, die Darlehenszinsen steigen auf 8%Restvaluta nach 10 Jahren: 198.000Gesunkene Miete abzüglich aller Kosten und Risiken: 19.320,84Zinsen: 15.840 EuroAfa 3852 EuroZu versteuern mit 42%: -371,16 (also Brutto gleich Netto, da vom Buchwert ein Verlust entsteht)Cashflowberechnung:19.320,84-Darlehen 1 mit 8% Zinsen und 1% Tilgung (17.820)Verfügbarer Betrag nach Steuern: 1500,84 EuroLange Rede, kurzer Sinn: Die Immobilie ist voll Kapitaldienstfähig und bleibt dies auch für ein Katastrophenszenario nach 10 Jahren.
  25. 7 points
    Du stehst noch ganz am Anfang und überlegst, ob Immobilien überhaupt Dein Thema sind? Oder Du möchtest Dich erst einmal ein wenig einlesen, bevor es los geht? Dann bist Du hier genau richtig! Damit Du nicht den Überblick verlierst, empfehle ich Dir einfach die folgenden Punkte - einen nach dem anderen - abzuarbeiten. Einige Punkte, die ein kleines Investment von Dir erfordern, habe ich entsprechend gekennzeichnet. Im ersten Durchlauf ziehe erst einmal die kostenlosen Punkte zu Rate und intensiviere dann später, wenn Du meinst "Dein" Thema gefunden zu haben. Los geht's: Lies den Immobilien-Investment Guide; hier habe ich einmal den kompletten Ablauf eines Investments von der Standortsuche über geeignete Immobilientypen, das Berechnen der Rendite bis hin zur Finanzierung auf 22 Seiten zusammengestellt. Du findest den Guide gleich hier (kostenlos). Nutze das Tool Start um erste Berechnungen durchzuführen. Du findest es hier (kostenlos). Schaue Dich auch immer wieder hier im Forum um. Sie Dir beispielsweise die Erfolgsstories der Community an oder lies ein wenig über einführende Themen. Stöbere aber auch gerne einmal durch die verschiedensten "Profi-Themen". Hier siehst Du sehr gut, was alles machbar ist. Dann kann ich Dir natürlich die Leseprobe zu meinem Buch Erfolg mit Wohnimmobilien (kostenlos) oder gleich das Buch empfehlen (Kosten 29,99 / 39,90 Euro). Das Buch habe ich ganz speziell für den Einsteiger (aber auch Fortgeschrittene) geschrieben. Wenn Du danach sagst, Immobilien sind nichts für mich - ok. Dann solltest Du es lassen. Du möchtest Dich weiter in das Thema einlesen? Dann schau doch mal hier in die Literaturempfehlungen (typische Kosten für Bücher). Möchtest Du nicht nur lesen, sondern Dir eventuell einen Videokurs ansehen. Dann empfehle ich Dir jetzt das erste Investment: Erwirb eine Premium- oder Deluxe-Mitgliedschaft zu dieser Community, falls Du es noch nicht getan hast. Alle Details dazu findest Du im Shop. Damit erhälst Du die Möglichkeit, Dir meine Video-Case Study anzusehen. Lerne in der 7-teiligen Video-Case Study "Ankauf und Optimierung einer Vermieteten Eigentumswohnung" mit mehr als 4 Stunden Videomaterial, Checklisten und Arbeitshilfen ein komplettes Immobilieninvestment von der Suche, über die Auswertung bis hin zur Finanzierung kennen. Weiterhin stehen Dir in der Premium- bzw. Deluxe-Mitgliedschaft noch weitere zahlreiche Arbeitshilfen, Tools und Live-Webinare zur Unterstützung zur Verfügung. Alle Details dazu findest Du hier (Premium-Mitgliedschaft) bzw. hier (Deluxe-Mitgliedschaft). Weiterhin bieten wir unseren Mitgliedern bereits in Kürze einen noch viel umfassenderen Videokurs zu ganz besonderen Konditionen an. Lerne in dem Immobilien-Insider-Videokurs alles, was Du wissen musst, um erfolgreich in Immobilien zu investieren. Ich vermittle Dir in 12 Modulen Wissen, Tools und Techniken, die Du benötigst, um erfolgreich als privater Immobilieninvestor zu starten. Spätestens jetzt steige intensiv ein in die Community und nutze möglichst viele Funktionen. Alle weiteren Details findest Du hier. Ich wünsche Dir nun einen guten Start und viel Spaß Thomas P. S.: Und bei Fragen gilt: fragen