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Popular Content

Showing content with the highest reputation since 12/30/15 in all areas

  1. 15 points
    Wer viel hinlangt langt auch schon mal daneben - auch mir ist in den letzten mehr als 20 Jahren in dieser Branche einiges gründlich misslungen. Ein Beispiel aus den Anfangsjahren, mein erster Ausflug ins Bauträgergeschäft. Die Erkenntnis nehme ich mal vorweg: Banken sind keine Freunde sondern Geschäftspartner mit einem eigenen Geschäftsmodell, dass sich durchaus auch mal ändern kann! Was war passiert... Mit Freunden habe ich eine Bauträgerfirma gegründet und wir wollten DHH und ETW bauen - hierzu konnten wir uns das Filetgrundstück im neu ausgewiesenen Baugebiet sichern. Die örtliche Sparkasse hat das Vorhaben mit einem Bauträgerdarlehen in Höhe von DM 1,2 Mio begleitet, welches ich als GF unterschrieben habe. Der Kontakt zur Sparkasse war freundschaftlich, besichert war das Darlehen mit einer Grundschuld auf das Baugrundstück und auf zwei weitere Immobilien aus dem Bestand eines Mitgesellschafters. Das Tagesgeschäft nahm seinen Lauf - der beauftragte Architekt hat die Planung gemacht, es wurde ein Modell erstellt, der Vertrieb ging los, etc. Absehbar war aber, dass die vereinbarten 18 Monate Laufzeit des Darlehens nicht ausreichen würden und so haben wir schon frühzeitig eine Prolongation besprochen, die uns mündlich zugesichert wurde - einen Tag vor dem Unterzeichnungstermin der Prolongation kam dann der Hammer per Einschreiben: Die Sparkasse nahm Abstand von der Prolongation und forderte uns (namentlich mich als GF) auf, das Konto binnen 14 Tagen auszugleichen! Um es abzukürzen: Zwei Tage vor Ultimo (und nach 12 schlaflosen Nächten) konnten wir bei einer Geschäftsbank umfinanzieren und so das Vorhaben aber auch die anderen Sicherheiten retten! Wie kam es dazu? Beim Kauf des Grundstücks haben wir einen Mitbieter ausgestochen, wie wir später erfuhren eine 100% ige Sparkassentochter. Als man dort mitbekam, dass sich das Vorhaben positiv entwickelte beschloss man Sparkassen-intern die beschriebene Maßnahme, um das Projekt der Sparkassentochter zukommen zu lassen!
  2. 13 points
    Das hört man von vielen Einsteigern, unabhängig davon wo sie gerade wohnen! Als ob es ein ungeschriebenes Gesetz sei, dass in der Ferne der Immobilienkauf einfacher, leichter, günstiger, etc. sei. Interessanterweise glauben die Kölner in München sei ihr Geld am besten investiert, die Münchner zieht es nach Köln, etc. Der einzige Grund hierfür ist oftmals, dass man sich mit dem Heimatstandort und der näheren Umgebung nicht wirklich auseinandergesetzt hat! Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass Du nichts passendes in München und Umgebung findest. Kauf Dir eine Umgebungskarte von München (jawohl, aus Papier - nicht google maps), ziehe einen Radius von 50 oder 70 km rund um München und folge den Pendlerströmen und Bahnlinien ins Umland. Arbeite Dich sternförmig einmal rund um München und schaue Dir die Ortschaften an, auf die Du dabei triffst. Lass Deine eigenen Vorurteile außen vor, nicht Du musst da leben sondern die Mieter, die sich München nicht leisten können. Wenn Du dabei strukturiert vorgehst wirst Du narrensicher die für Dich passende Investitionsmöglichkeit finden und zwar ohne dafür in die Ferne schweifen zu müssen. Noch ein allgemeiner Tipp: Schaffe Dir Dein doppeltes Expertengebiet räumlich (zum Beispiel Wohnort plus x Km) - besorge Dir alle Informationen die Du zu diesem Standort benötigst (Größe, Einwohnerzahl, Kaufkraft, Arbeitslosigkeit, Lagebewertungen, Kaufpreise, Mietansätze, etc.), so dass Du sicher bist in der Standortbewertung inhaltlich - Geld verdienen kann man nur gegen den Strom, suche Dir einen Schwerpunkt (Erbbau, Nachtspeicherheizung, Nießbrauch, etc), bei dem davon auszugehen ist, dass die meisten anderen ihn meiden und mach Dich hierzu fit! Du wirst sehen, der Einkauf macht so umso mehr Freude, da Du nicht einer von vielen Interessenten bist sondern einer der wenigen Problemlöser!
  3. 13 points
    Im Thread sieht man das der überwiegende Teil mit EK ran geht. Was sicherlich nicht zwangsläufig in Bargeld geleistet werden muss oder sollte (rollierendes EK) Über das gesamte Thema lässt sich lange diskutieren. Gibt da je nach Strategie und Status unterschiedliche richtige Ansätze. Der Mythos das immer alles mit 100% oder mehr geht kann ich hier mal klar entkräften. Es mag die ein oder andere Hausbank geben die je nach Bonität und nach Objekt (underrent etc.) und Status wie z.b. erstes Objekt dies gerne macht. So war es und ist es auch bei mir vorgekommen. Mit zunehmendem Portfolio spielt auch das vorhandene Portfolio eine größer werdende Rolle, so kalkuliert die ein oder andere Bank auch gern die Objekte mit 8 Prozent Annuität durch oder 25% BWK oder sogar 30% BWK (Alter und Lage spielen hier eine Rolle), wenn dann die Bestandsobjekte bereits mit 100% finanziert sind, hinzu kommen noch "schlecht" eingekauft (Das kann auch eine "zu gute" Lage eine Rolle spielen) dann macht die Bank auch gern mal ein paar Finanzierungen mit 70 oder 80 % EK, weil 100% nicht gehen. Für den Anfänger kann ich ein paar Tipps geben : Fangt klein an und sucht die passende Immobilie. Lieber Speckgürtel als TOP Lage. Nutzt das Tool von Thomas zur Kalkulation. Nutzt das Forum und stellt Fragen zu allem was euch bewegt, diese Möglichkeit ist "Gold wert", Trefft euch auch offline zum Gedankenaustausch. Kein Faktor über 15 ! Keine Renovierungsarbeiten ausser Wand- und Bodenbeläge. Keine Denkmalobjekte. Keine Pflege- oder Steuersparmodellle. Habt immer ein paar Tausend Euro in der Hinterhand für Eventualitäten. Wenn ihr 20% habt und die Bank macht es mit euch für 100% dann macht es mit 100% und legt die 20% zurück für Eventualitäten (Das ist gemeint mit Liquidität geht vor Rentabiliät). Vor dem Invest kommt Einnahmenoptimierung und Ausgabenkontrolle (Hier setzt Kiyoisaki an). Im Prinzip ist das ganze Thema wie eine Sinfonie, zuerst die ersten Töne, dann eine Strophe und zuletzt die Sinfonie der finanziellen Freiheit durch passives ImmobilienEinkommen. Natürlich muss der erste Ton gespielt werden, diesen sollte man überlegt spielen aber spielen. Später in der Sinfonie fallen einem dann die "Fehler" auf. Ein paar Schritte könnt ihr selber gehen aber es ist auch nicht für jeden machbar und sinnvoll, das muss auch klar ausgesprochen werden, denn hier sind auch Leute unterwegs bei denen ich Angst habe das diese Ihre ersten Investments machen !
  4. 12 points
    Mein Profiling sagt, dass Menschen, die "öfters" statt "öfter" sagen/schreiben, eher zur Unterschicht zuzuordnen sind...
  5. 12 points
    Hallo @Florian683. Das ist eine Frage, bei der es kein Richtig oder Falsch gibt. Wenn du hier 5 Leute danach fragst, wirst du wahrscheinlich 5 unterschiedliche Antworten bekommen. Es hängt halt sehr von deinem Risikoprofil ab, von deinem Know-How, von deinem Wesen und von dem, was du planst zu machen. Ich persönlich würde niemals eine ETW oder ein MFH kaufen, bei der/dem ich weiß, dass ich da dazuzahlen müsste. Bei mir gibt es nur Cashflow positive Objekte und Finanzierungen. Grundlage ist immer 2% Tilgung. Ich würde niemals mehr als 3 % tilgen aber auch nie unter 2%. Ich arbeite da eher mit Sondertilgungen bzw. mit Tilgungen am Zinsbindungsende. Ich lege mir den Großteil des positiven CF zurück und investiere diesen in z.B. ETF-/ Fonds-Sparpläne. Wenn die Sollzinsbindungsfrist ausläuft, kann ich dann den angesparten Betrag entweder als Sondertilgung nutzen oder als EK für ein weiteres Objekt nutzen oder den Sparplan weiter laufen lassen (wenn der Aktienmarkt z.B. in den letzten Jahren davor stark eingebrochen ist). So behalte ich mir die maximale Flexibilität und kann auf fast alle Begebenheiten reagieren. Steigt der Zinssatz, tilge ich nach 10 Jahren hoch, um die Raten niedrig zu halten. Ist der Zins ungefähr gleich geblieben oder gar gesunken, investiere ich das Geld eher in neue Objekte (wenn etwas vernünftiges da ist) oder lass es weiterhin angelegt. Eine Anlage wäre z.B. auch eine Firmenbeteiligung (mal vom Aktienmarkt abgekoppelt) oder -kauf. Egal was ich damit auch mache, es gibt nur ein Tabu: Es für Konsum auszugeben! Also kein neues Auto und keine Weltreise davon finanzieren! Deshalb ist es äußerst wichtig dieses Geld deutlich getrennt von deinem anderen Geld (z.B. Gehaltskonto, von dem alle Kosten abgehen) zu halten. Investitionen und Konsum muss ganz klar getrennt werden, wenn man das nicht trennen kann, sollte man lieber 5 % tilgen. Andere wiederum sagen ganz klar, dass sie hoch tilgen, um so schnell wie möglich aus dem Risiko zu gehen. Sie verbinden nämlich niedriges Tilgen mit höherem Risiko. Was ja auch stimmt, wenn man die Überschüsse auf den Kopf haut oder zu schnell zu viele Objekte mit zu niedriger Tilgung anschafft. Wenn man es aber so macht wie ich es oben beschrieben habe, wäre das Risiko nicht höher als von demjenigen, der 5% oder mehr jeden Monat tilgt. Im Gegenteil, wahrscheinlich könnte ich nach 10 Jahren mehr tilgen, als das, was der Hochtilger in den 10 Jahren davor getilgt hatte. Das ist deswegen so, weil ich wahrscheinlich im Durchschnitt mehr als 5 % Rendite pro Jahr erwirtschaftet habe und der Zinseszinseffekt für mich arbeitet (und darüber hinaus auch noch die Inflation). Aber wie gesagt, hohes Tilgen kann auch Vorteile für den einzelnen Investor haben, weil er sich damit z.B. gut fühlt und besser schlafen kann, weil er dadurch seine Disziplin ausbildet nicht unnötig Geld auszugeben, usw. Es kann die unterschiedlichsten Gründe dafür geben. Der nächste sagt, ich tilge nur 1,5 %, damit ich so viel Cashflow wie möglich generiere. Mit der richtigen Strategie wäre auch das nicht falsch. Man muss nur einen Plan haben, was man mit dem Geld anstellt. Denn letztlich muss ich es so anlegen können, dass ich mehr Zinsen bekomme, als das, was ich an Zinsen zahlen muss. Momentan ist das nicht wirklich schwer, wenn man sich mit dem Aktienmarkt auseinandersetzt. Da sind die historischen durchschnittlichen jährlichen Rediten von etwa 6-10 %, nur wenn man den Aktienmarkt alles machen lässt. Also wenn ich für finanziertes Geld 1,5 oder 2 % Zinsen zahlen muss, aber 6 oder 7 % Rendite am Aktienmarkt im Durchschnitt erzielen kann, ist die Rechnung ganz einfach, was wohl rentabler ist für seine Investments. Wenn man allerdings keine Affinität zum Aktienmarkt hat, wird es problematisch eine Anlageform zu finden, die eine höhere Rendite als die Zinszahlung der aufgenommenen Krediten haben. Dann sollte man lieber hoch tilgen. Etwas anderes ist es, wenn man 1,5 % tilgt, damit man die Rate gerade so noch zahlen kann. Das macht in meinen Augen überhaupt keinen Sinn, weil ich mich dann immer im Spekulationsbereich aufhalte. Dann bin ich sehr stark davon abhängig ob mein Objekt an Wert gewinnt, ob die Miete ordentlich steigt, usw. Tritt das nicht ein, bin ich ganz schnell aus dem Spiel raus. Das ist für mich keine Investition, sondern eine Spekulation. Das machen zur Zeit gar nicht so wenige, die zur Zeit mit 4% und weniger in vermeidlich sicheren A-Lagen investieren. Man braucht ja alleine mehr als 5 % Mietrendite, damit man bei hohem Finanzierungsgrad (ca. 100%-Finanzierungen) in etwa CF +/- 0 (nach Steuern) ist. Wenn man da aber nur 4% erwirtschaftet, zahlt man ständig drauf bei 2 % Tilgung. Also setzt man die Tilgung runter auf 1,5 % und schon ist man neutral. Was man aber unmerklich damit auch macht, ist das Risiko exponentiel zu erhöhen. Das kann dann 10 Jahre später ein böses Erwachen geben. Da muss der Zinssatz nämlich nicht auf 8 % gestiegen sein, sondern es reicht hier eine Verdopplung aus, um den Investor zu zwingen das Objekt u.U. zu verkaufen. Und wenn viele Objekte von vielen "Investoren" zur gleichen/ähnlichen Zeit auslaufen und viele haben ihre Investments auf diese Art gemacht, gibt es einen Preiscrash am Immo-Markt (viel Angebot bei mäßiger Nachfrage). Dann hat der Spekulant u.U. auch noch dann das Pech, dass er 10 Jahre gar nichts verdient hat UND am Ende sein Objekt auch noch günstiger verkaufen muss. Darüber sollte man sich im Klaren sein, wenn man jetzt noch zu 4 % Rendite in A-Lagen mit hohem Finanzierungsgrad reingeht.
  6. 11 points
    Dieser Absatz zeigt mir, dass du es nicht verstanden hast. Warum das so ist, musst du für dich selber herausfinden. Die 6% Rendite stellt eben in keiner Weise das Risiko dar. Es ist total verzerrt worden in den letzten Jahren. Denn am selben Standort konntest du vor 2, 3 Jahren locker 10% Renditen einfahren. Und ein paar Jahre davor 15 %. Nach deiner Denkweise müsste das Risiko also gesunken sein, weil es ja weniger Rendite gibt. Aber genau das Gegenteil ist der Fall. Das Risiko steigt, u.a. weil der Überschuss weniger wird (zeitgleich aber die Kosten steigen) und z.B. die politischen Begebenheiten (Mietendeckelung, Umlagefähigkeit von bestimmten NK, neue Grundsteuerberechnung, usw.) schwieriger werden. Du hast vielleicht die ganzen vorgepredigten Faktoren für einen guten Standort (Unistadt, positive Bevölkerungsentwicklung, große Arbeitgeber, Bla und Blub) drauf, du kannst aber anscheinend die Marktmanipulation durch EZB und Politik nicht richtig einordnen. Und daher hast du ebenfalls ein verzerrtes Bild auf die momentanen Begebenheiten, wahrscheinlich auch, weil du keine Erfahrungen in dem Bereich hast. Und das ist eine Sache, die ich eben anprangere. Es werden nur die Standardhinweise gegeben: Guter Standort, Wohnung muss sich von selbst tragen, usw. Es wird aber in der Regel nicht darauf hingewiesen, dass zur Zeit die Risiken steigen, obwohl die Renditen fallen! Zur Zeit sollten nur Leute kaufen, die genau wissen, was sie tun. Das war vor ein paar Jahren noch ganz anders. Es gibt eben einen durchaus großen Unterschied zwischen einer Excel-Tool-Berechnung und der Wirklichkeit. Schau z.B. mal auf dem Blog von @Alexander Raue. Er dokumentiert sehr gut, was er vorher dachte zu erwirtschaften und was letztendlich dabei rumkommt. Da schlackern dir die Ohren! Manch einer mit normalem Gehalt wäre da schon pleite gewesen.
  7. 11 points
    Ich finde, man sollte erstmal hinterfragen, was der Sinn hinter Immocation ist. Immocation ist in meinen Augen keine Plattform, die sich auf die Fahnen geschrieben hat gemeinnützig über das Immobiliengeschäft aufzuklären. Immocation ist ein Businessmodell, welches Immobilien zur Geldschöpfung nutzt. Dabei geht es eben nicht vordergründig darum die Risiken ganz klar zu benennen, sondern die Leute zu annimieren Kurse und Coachings zu kaufen, um sich vermeidlich als Immobilieninvestor zu qualifizieren. Sie suggerieren dabei natürlich, dass sie einen Expertenstatus haben, denn sonst würden sie ihre Produkte nicht verkaufen können. Man muss aber ganz klar sagen, dass die Jungs selber blutige Anfänger sind, die gerade mal zusammen eine handvoll ETW seit wenigen Jahren besitzen. Sie können also gar nicht das Know How haben, um das Immobilienbusiness im Detail zu kennen und dieses richtig einzuschätzen. Und da sehe ich die größte Gefahr für Anfänger, die sich von denen motivieren lassen irgendwelche 6%er in B-C-Lagen zu kaufen. Der Markt ist heute deutlich schwieriger geworden als noch vor ein paar Jahren. Ein Fehlkauf kann große Folgen nach sich ziehen, die die Jungs aber selber gar nicht richtig einschätzen können, da sie keine Erfahrungen haben. Überspitzt gesagt konnte man vor 10 Jahren nahezu jede Bude kaufen und man konnte alles noch hinbiegen, weil die Rendite eine ganz andere war. Da war es nicht schlimm, wenn eine Wohnung mal ein paar Monate leer stand, weil nicht genügend Nachfrage da war oder man ging halt mit dem Mietpreis etwas runter. Man konnte auch mal locker einen Mietpreller aushalten. Es war zwar damals schon nicht so toll, aber es brachte einen finanziell nicht um. Heute sind die Faktoren aber so dermaßen angestiegen, dass Fehler sich sehr viel stärker auf das eigene Vermögen auswirken. Konnte man früher Unvorhegesehenes aus dem Cashflow auffangen, ist das heute bei den niedrigen Renditen nicht mehr drin und man muss zwangsläufig aus den übrigen Einnahmen (meistens eben von seinem Gehalt) oder seinem Vermögen Geld entziehen, um die Probleme zu lösen. Aber wer ist denn der Hauptkunde von Immocation? Es sind in der Regel junge Menschen mit wenig Vermögen, die frisch im Berufsleben sind und daher auch noch keine großen Finanzpolster haben. Und genau für diese kann die Aussage "Ab 6% kann man sich Wohnungen kaufen und der Mieter bezahlt dir die Bude ab." verheerend sein. Vor ein paar Jahren hast du noch in Münster, Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, usw. für 6% Rendite Wohnungen bekommen. Heute ohne Netzwerk fast unmöglich. Also was sagt Immocation? Geht doch ins Ruhrgebiet. In Essen kannst du noch locker 6%er bekommen. Was sie aber nicht sagen, dass 6% in Frankfurt von vor ein paar Jahren in keinster Weise mit einem 6%er heute in Essen Altendorf vergleichbar ist. Es wird nicht aufgeklärt, sondern eher motiviert zu handeln. Das ist ja auch verständlich. Würde man eher auf die Risiken hinweisen, wäre das ganze Konzept nicht erfolgreich. Mittlerweile haben sie sich aber auch ein paar "echte" Experten ins Team geholt. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es sich bei Immocation um einen Vertriebskanal handelt. Sicherlich kann man da etwas mitnehmen, man sollte aber eben nicht alles einfach so glauben und denken, dass es tatsächlich so einfach ist, wie es dort suggeriert wird. Und genau das denken die ganzen Anfänger: "Ich kaufe mir ein paar Wohnung und bin übermorgen finanziell frei."
  8. 11 points
    Ich bin der Meinung, dass du auch heute noch unter gleichen Voraussetzungen einen beachtlichen Immobilienbestand aufbauen kannst, wenn du ein wenig Zeit in Know How Aufbau und die Suche investierst. Letztes Jahr gab es die Diskussion schon einmal irgendwo. Wenn ich heute starten würde, dann würde ich mir relativ schnell 5-10 kleine ETW an einfach Standorten kaufen. Die sind i.d.R. günstig, haben eine höhere Miete je m² als große Wohnungen und sind bei den meisten Investoren nicht auf dem Radar, weil sie eben viel Arbeit beim Ankauf machen. Wenn du jetzt eine kleine Whg für 20.000 - 30.000 € kaufst musst du halt im Prinzip fast soviel prüfen wie bei einem kleinen MFH. Dann musst du finanzieren usw usw... Die Mühe lohnt sich aber. Wenn du 250,00 - 300,00 € bekommst hast 100-200 € je WE Überschuss im Monat. Wirkt sich wieder auf deine Einkommenssituation aus. Und dann kannst du sehen, dass du dich Stück für Stück vergrößerst. Du lernst erstens das Geschäft kennen und gehst überschaubare Risiken ein und zweitens baust du zusätzlich automatisch zusätzliches Einkommen auf.
  9. 10 points
    Wer für ein online Startup arbeitet ist ja per Definition schon mal kein Rentner. Ich finde es auch eigenartig, dass hier plötzlich zig „Gäste“ auftauchen um das Konzept zu verteidigen. Wenn es für euch funktioniert dann seid doch zufrieden. Aber wenn ihr wirklich hier mitdiskutieren wollt macht euch doch Accounts und beteiligt euch an anderen Themen.
  10. 10 points
    Über einen Geschäftspartner habe ich Zugriff auf vergünstigte Produkte von Europas größtem Fensterhersteller, Drutex. Lieferbar sind Fenster in unterschiedlichen Materialien (Holz, Kunststoff, Alu), in allen erforderlichen Größen und für viele Anwendungsbereiche und Anforderungen (Denkmalschutz, KfW 40, Lärmschutz nach Fraport-Standard, etc.). Der Einbau kann mit vermittelt werden. Bei Bedarf bitte ich um konkrete Anforderungen.
  11. 10 points
    Soll ich diese wöchentlich Einstellen?
  12. 8 points
    - Auto verkaufen, bevor der finanzielle Totalschaden kommt, weil irgendein dummer Kunde die Kiste verheizt hat - Immobilien tlw. abstoßen und vom Gewinn reinvestieren, aber lieber in seiner Nähe, wo man mehr Kontrolle hat, bzw. sich fragen, ob man akt. überhaupt noch etwas kauft, es lohnt sich nicht, wie man bei seinen Zahlen sieht. - den Hauptjob weiter ausbauen, entweder Vorbereitung für die Selbstständigkeit oder halt woanders mit weiteren Perspektiven - das E-Business mit Immobilien einstellen, da der Bereich ist eh ausgelutscht ist und irgendwann das ganze abkühlt, 4/5 die ich von Stammtischen kenne, meinen mittlerweile, es nervt nur noch, man würde auch keine Seminare mehr gehen oder sich damit beschäftigen wollen. Würde mich eher auf das konzentrieren, was ich gut kann > er kommt aus der Softwarebranche... bessere Voraussetzungen kann man doch gar nicht haben. Wird doch für die Zukunft mehr und mehr benötigt. Man kann ja auch irgendeine App erfinden, die nützlich ist, Unternehmen verkaufen und jut. Was ich früher gelernt habe ist, dass man den Erfolg eines Ziels nicht erzwingen kann, wenn andere Faktoren davon abhängen, auf die man kein Einfluss hat. Bei Immobilien ist das akt. so: es sind zu viele Faktoren dabei, wie Wettbewerb, verrückte Makler, Finanzierungen mit EK usw, Leute die einen das Geschäft kaputt machen wollen, horende Vorstellungen des Eigentümer usw. Umso mehr man sich darauf fokussiert und sich versteift, um so eher lässt man andere Möglichkeiten außer betracht (zB. Software App usw, finde ich viel effektiver, gibt so vieles, was mir da einfallen würde) und umso mehr Zeit verliert man, nach vorne zu kommen. Ist meine Meinung Bin mal gespannt, wie er weitermacht. Aber man sieht deutlich, die goldenen Zeiten sind vorbei. Ich habe immer gesagt, man brauch mind.! 10% Rendite, um die Objekte laufen lassen zu können und um Ausgaben locker kompensieren zu können. Von pauschalen Rücklagenansetzen halte ich garnichts, 1 Heizung a 10000 EUR und man ist mit seinen Pauschalen Rücklagen schnell am Ende
  13. 8 points
    Beim Kauf bebauter Grundstück stellt sich regelmäßig die Frage, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Weil der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, darf der Kaufpreis nicht abgeschrieben werden. Für den anteiligen Gebäudpreis kann gem. § 7 EStG Abschreibung (steuerrechtlich "Absetzung für Abnutzung") steuermindernd als Werbungskosten abgezogen werden. Daher ist es aus Sicht des Investors vorteilhaft, den Kaufpreis möglichst zu Gunsten des Gebäudeanteils aufzuteilen. Die Finanzverwaltung hat naturgemäß ein gegenläufiges Interesse. Zur Aufteilung des Kaufpreises hat das Bundesfinanzministerium im Jahr 2014 eine Arbeitshilfe in Form einer Exceltabelle veröffentlicht, die im Januar 2016 überarbeitet wurde: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Arbeitshilfe.html In der Arbeitshilfe werden die Normalherstellungskosten des Gebäudes zu dem Bodenwert auf Basis der Bodenrichtwerte addiert und die sich daraus ergebende Aufteilung auf den Kaufpreis inkl. Anschaffungsnebenkosten (siehe unten) übertragen. Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten sind Links in die Tabelle eingearbeitet. Es handelt sich bei der Tabelle nicht um eine die Verwaltung bindende Anweisung, sondern um ein qualifiziertes Schätzwerkzeug. Somit sind begründete Abweichungen von der so ermittelten Aufteilung möglich. Mit der o.g. überarbeiteten Fassung ist es auch möglich, ein vom tatsächlichen Baujahr abweichendes Bewertungsbaujahr zugrundezulegen, wenn größere Modernisierungsmaßnahmen in der Vergangenheit erfolgt sind. Bei dem Bodenrichtwert ist beispielsweise zu beachten, dass ein minderausgenutztes Grundstück (zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) nicht ausgenutzt) weniger wert ist. Dafür gibt es Umrechnungskoeffiezienten, die von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt werden. Weitere Wertminderungen können etwa durch die Mikrolage - vielbefahrene Straße, Bahnlinie angrenzend - ergeben, die u.U. von den Bodenrichtwerten nicht erfasst werden. Bei den Normalherstellungskosten des Gebäudes können sich Abweichungen zu den bundeseinheitlich normierten Werten ergeben - z.B. Mehrkosten durch geologische Besonderheiten, eine besondere Ausstattung des Gebäudes oder ein überdurchschnittliches Lohnniveau in bestimmten Ballungsräumen. Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören u.a. Notar- und Gerichtskosten für den Abschluss des Kaufvertrags und die Maklerkosten, jedoch nicht die miterworbene WEG-Rücklage bei ETW. Notar- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Eintragung von Grundschulden gehören als Geldbeschaffungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Nach einem BFH-Urteil vom 16.09.2015 (Az. IX R 12/14) ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anzuerkennen, soweit sie nicht offensichtlich rechtsmißbräuchlich ist.
  14. 8 points
    Also meine Erfahrungen sind anders. Bei den letzten Häusern bin ich meist überboten worden, obwohl ich zum Teil schon den Angebotspreis geboten hab. Klar kommen Pakete auf den Markt, das ist aber immer schon so gewesen und wird auch zukünftig immer so sein... Ist ja durchaus auch legitim, dass Investoren jetzt die hohen Preise für den Exit nutzen. Ich spiele aktuell selbst mit dem Gedanken mal was zu verkaufen und Gewinne mitzunehmen. Viele Verkäufer haben aber tatsächlich auch unrealistische Preisvorstellungen, die man am Markt dann nicht durchgesetzt bekommt. Gerade das o.g. Beispiel - 50% Gewerbeanteil ist halt nicht Investors Liebling - von den Banken mal ganz abgesehen. Das ist halt kein Objekt für die breite Masse, sondern für Leute mit viel EK oder Profis. Da hätte man vor einigen Jahren aber eher Faktor 6-7 für verlangt und nicht 10. Wohnhäuser die einigermaßen in Schuss sind und bei denen es auch keine Probleme gibt werden aktuell ziemlich schnell aufgekauft. Vor 2-3 Jahren konnte ich IS24 aufmachen und hab in Essen auf Anhieb 5 Häuser gefunden, die man bedenkenlos kaufen konnte und bei denen der Preis stimmt. Kommt jetzt ein vernünftiges Haus auf den Markt, kannst du dich in die Schlange stellen und hoffen, dass du evtl. zum Zug kommst. Preisnachlass kriegst du schon fast garnicht mehr verhandelt. Ich hab früher immer locker 20-30% drücken können - dafür hast du heute einfach zuviel Konkurrenz. Und Partystimmung kommt bei mir sowieso eher auf, wenn die Preise mal wieder unten sind. Ich hab von den hohen Preisen am Ende ja nichts. Ob die Häuser jetzt 20% mehr Wert sind als vor ein paar Jahren wirkt sich erstmal im Tagesgeschäft nicht auf meinen Cashflow aus. ich wäre schwer dafür, dass die Preise mal wieder deutlich sinken, dann würde ich nicht mehr soviel Zeit aufwenden müssen um was zu kaufen. Ich sehe nur ehrlich gesagt aktuell keine entsprechende Tendenz. Als ich angefangen hab mich in Essen umzuschauen, da hätte ich jedem gesagt er spinnt, wenn er was zum Faktor 12 loswerden will. Heute ist aber 15+ normal (bei "normalen" MFH). Noch zum Thema Mieten: Die Mieten in Essen sind gefühlt extrem gestiegen, ich wohne seit 2012 hier. Als ich damals nach Wohnungen geguckt habe, konnte ich ganz easy für 5€/m² eine renovierte Wohnung mieten. Das ist inzwischen eher die Ausnahme geworden. Ich vermiete inzwischen eigentlich nicht mehr unter 7€. Und ich bin nicht in guten Lagen unterwegs. Das gilt auch für Wesel - da habe ich früher zufällig gewohnt. 5 € war gut möglich was zu finden, ich vermiete da heute zum Teil sogar für mehr als 7€... Ich sehe auch überhaupt kein Problem bei Preiseinbrüchen. Interessiert mich als Investor doch nur wenig. Ich habe meine Zinsfestschreibung und nach den 10 Jahren hab ich meine 30-40% getilgt. Ist doch Latte, ob das Haus dann 20-30% weniger Wert ist. Dann hab ich im Zweifel 10 Jahre schön Cashflow generiert und von den Mieten gut gelebt. Dann verkaufe ich das Haus entweder und mache keinen Veräußerungsgewinn oder ich behalte die Bude einfach im Bestand. Wenn man vernünftig einkauft sehe ich überhaupt keine Problematik bei niedrigen Preisen. Wenn ich mir natürlich für Faktor 20 in Gelsenkirchen ne ranzige Bude gekauft hab, dann bekomme ich halt Probleme. Dann ist einen aber sowieso nicht mehr zu helfen^^ Um es kurz zu machen - die Immos müssen einfach guten Cashflow abwerfen und solide/realistisch kalkuliert sein dann können einem Preisschwankungen vollkommen egal sein und man kann gut schlafen.
  15. 8 points
    Hallo zusammen, neben den schönen Erfolgsstories, die hier gepostet werden, dachte ich, daß wir ja im allgemeinen am meisten durch Fehler lernen. Da es so viele mögliche Fehler gibt, kann ja jeder seine Anfänger- oder Fortgeschrittenenfehler mitteilen, damit der Leser nicht mehr alle selbst machen muss. :-) Ich fange gleich mal an: ich habe zwar nur zwei Immobilien, aber schon bei der ersten habe ich - jetzt erst bemerkt - zehn Jahre lang was falsch gemacht. Nichts dramatisch Schlimmes, aber lehrreich allemal. Dazu gehört die Info, daß ich sie mir damals aus elterlichem Antrieb heraus gekauft und mich nie wirklich so richtig damit beschäftigt habe. Jetzt, älter und vor der Anschlußfinanzierung, sah das anders aus. Also gekauft hatte ich eine 62qm ETW in sehr guter Lage im Düsseldorfer Zooviertel. 62qm standen in der Anzeige damals, in jeder Jahresabrechnung, 62qm habe ich angegeben und vermietet. Doch als ich der Bank den Grundriß zeigen sollte, stand da was von 64qm. Und tatsächlich: wer die Teilungserklärung dieser WEG wirklich liest, der sieht, daß der 4qm-Balkon in der Abrechnung nie mit eingerechnet wird (zumindest in diesem Objekt). Ich habe also zehn Jahre lang die Wohnung zu klein gemacht und somit zu günstig vermietet. Nicht viel, aber über die Jahre kam das ein bißchen was zusammen und dumm war es allemal. Also: Teilungserklärung gründlich lesen!
  16. 8 points
    Wichtige Info zu den Benachrichtigungseinstellungen: http://immopreneur.de/index.php?/notifications/options/ Stelle hier ein, wann Du eine Nachricht bekommen möchtest. Das ist wichtig, damit Du vor allem mitbekommst, wenn Du in eine Gruppe eingeladen wirst, eine private Nachricht erhälst, etc. Tipp: Lass die zu Beginn im Zweifel mehr Nachrichten zukommen. Reduziere diese dann später, wenn Du Dich mit dem System vertraut gemacht hast. Die Quickstart-Anleitung für diese Community (dieser Bereich wird laufend erweitert) : 1. Unterstütze uns, die Community noch wertvoller zu machen a) Schreibe besonders wertvolle Beträge Besonders wertvolle Beiträge sind für alle User bzw. "Immopreneure", wie wir uns nennen, von großer Bedeutung. Daher haben wir uns Folgendes einfallen lassen: Für jeden Beitrag, den Du erstellst, kannst Du von anderen Usern ein "gefällt mir" erhalten. Jedes "gefällt mir" bringt Dir einen Punkt auf Deinem Punktekonto ein. So einfach ist das. Je mehr Punkte Du also hast, desto höher ist Dein Ansehen in der Community. Und was dies bedeutet, kannst Du Dir sicher schnell selbst ausmalen. Jedes Mitglied der Community darf bis zu 10 mal am Tag Beiträge mit "gefällt mir" markieren. b) Lade Deine Freunde ein Du darfst so viele Freunde und Bekannte in die Community einladen, wie Du möchtest. Wir freuen uns über jeden neuen Immopreneur in unserer Community. Nutze hierzu einfach die integrierte Einladungsfunktion. 2. Die Highlights der Immopreneur.de - Community Eine ausführliche Beschreibung der Highlights dieser Community findest Du gleich unter diesem Foreneintrag. 3. Tipps & Tricks und Hilfreiches über die Funktionen dieser Community Das System für die Immopreneur.de - Community ist mit zahlreichen Funktionen ausgestattet. Selbstverständlich wirst Du einige Zeit benötigen, um alle Funktionen kennen zu lernen. Taste Dich einfach Schritt für Schritt durch die verschiedensten Bereiche. Beginne idealerweise mit dem Forum (da dies sämtliche grundlegenden Inhalte enthält) und dann erweitere Deine Kenntnisse nach Belieben um die Funktionen, die Dir am ehesten liegen. a) Foren Die Foren sind sehr umfangreich. Neben den verschiedensten Sachthemen (Steuern, Strategien, etc.) findest Du auch Bereiche allgemeiner Natur (Vorstellungen der Mitglieder etc.), mit regionalem Bezug, unseren Marktplatz sowie Kooperationsangebote. Nimm Dir am besten einmal länger Zeit und stöbere durch die unterschiedlichsten Bereiche. b) Kurse (Videokurse) Für unsere Premium- und Deluxe-Mitglieder gibt es die ideale Einführung in das Thema Immobilien-Investments, gerade wenn Du noch am Anfang stehst. Lerne in der 7-teiligen Video-Case Study "Ankauf und Optimierung einer Vermieteten Eigentumswohnung" von Thomas Knedel mit mehr als 4 Stunden Videomaterial, Checklisten und Arbeitshilfen ein komplettes Immobilieninvestment von der Suche, über die Auswertung bis hin zur Finanzierung kennen. Thomas Knedel führt Dich Schritt für Schritt durch ein echtes Immobilieninvestment, welches er selbst getätigt hat. Zudem sind Checklisten für die Ankaufsprüfung, die Objektbesichtung sowie eine umfassende Übersicht aktueller Immobilienportale enthalten. Weiterhin bieten wir unseren Mitgliedern einen noch viel umfassenderen Videokurs zu ganz besonderen Konditionen an. Lerne in dem Immobilien-Insider-Videokurs alles, was Du wissen musst, um erfolgreich in Immobilien zu investieren. Thomas Knedel wird Dir in 12 Modulen Wissen, Tools und Techniken vermitteln, die Du benötigst, um erfolgreich als privater Immobilieninvestor zu starten oder Dein bisheriges Wissen in äußerst relevanten Themengebieten zu vertiefen. Du erhälst Tools, Schritt-für-Schritt-Anleitungen, Checklisten und Insider-Praxisempfehlungen von Thomas Knedel aus dem Tagesgeschäft. Erfahre, wie Du die typischen Fehler vermeiden, sicher investieren und somit Dein Risiko signifikant reduzierst! c) Userblogs Die Userblogs sind der Ort für Deinen Blog. Hast Du Interesse einen eigene Blog zu betreiben? Dann melde Dich einfach bei uns und wir sprechen kurz darüber. Wichtige Kriterien für wertvolle Blogs sehen wir vor allem in der Relevanz Deines Themas und in der Regelmäßigkeit (bsp. 1 - 2 Beiträge im Monat) Deiner Beiträge. Jedem steht der Weg offen, einen eigenen Blog zu betreiben. d) EmW Unter diesem Punkt kommst Du auf die Homepage von Erfolg mit Wohnimmobilien mit zahlreichen Blogbeiträgen rund um das Investieren in Immobilien. e) Chat Dies ist der ideale Ort, um sich live mit anderen Mitgliedern von Immopreneur.de auszutauschen. Es kann auch privat (zu zweit) gechattet werden. (Geschlossene) Gruppenchats sind derzeit aus technischen Gründen noch nicht möglich. Da müssen sich unsere Techniker noch etwas einfallen lassen. f) Downloads In diesem Bereich findest Du wertvolle Arbeitshilfen und Tools. Alle Materialien, die Du hier findest, darfst Du downloaden und für Dich verwenden. g) Kalender In dem Kalender findest Du alle anstehenden Events der Community. Beispielsweise findest Du hier besonders wertvolle Veranstaltungshinweise, die Live-Webinare oder die Einführungswebinare für die Nutzer des IIPRO-Tools. Die Pflege des Kalenders erfolgt durch die Moderatoren des Forums. h) Shop Der Shop ist der Ort, wo es die Premium-Funktionen dieser Community zu erwerben gibt. Künftig wird es weitere Produkte, auch von Partnern, geben. Hast Du einen Wunsch oder eine Idee für ein interessantes Angebot? Dann melde Dich gerne bei uns. i) Übersichtskarte Auf vielfachen Wunsch haben wir dieses Feature implementiert. Die Übersichtskarte ist der ideale Ort um Deine Region zu markieren. Dies wird uns allen die Möglichkeit geben, uns auch regional zu organisieren, was gerade im Immobilienbusiness von zentraler Bedeutung ist. Bald wird es auch möglich sein, mehrere zu markieren, die dann beispielsweise die Investmentregionen darstellen. j) Tipps & Tricks rund um die Benutzerführung und besonderen Funktionalitäten An diesem Bereich arbeiten wir laufend. Fällt Dir etwas in der Handhabung dieses Systems auf, was vielleicht (noch) nicht rund läuft oder ein wenig umständlich wirkt, dann poste dies gerne hier. Wir nehmen uns dieser Themen gerne an. 4. Die zusätzlichen Premium-Funktionen Bitte schau bis auf weiteres hier im Shop nach. Dort ist eine ausführliche Beschreibung hinterlegt. 5. Die zusätzlichen Deluxe-Funktionen Bitte schau bis auf weiteres hier im Shop nach. Dort ist eine ausführliche Beschreibung hinterlegt. 6. Kontaktmöglichkeiten und Support Schicke uns einfach hier eine Nachricht.
  17. 8 points
    Soooo Freunde. Ich bedanke mich noch einmal bei euch allen für die Tipps - den Großteil habe ich auch umgesetzt. Im Endeffekt ist der Rat von @Arminius am nächsten an der Tatsächlichen Umsetzung. Ich habe einen Blauarbeit-Auftrag eingestellt, auf den sich ein Renovierungs-Service beworben hat. Ich habe ihm dirket den Auftrag zugeteilt, da mir der Besitzer/Handwerker sehr sympatisch war und den Auftrag noch in 2016 erledigen konnte. Neue Duschkabine aus Klarglas Eigentlich sollte die alte Duschwanne bleiben, jedoch war das Format mit 70x80 so ungewöhnlich, dass es günstiger war, eine neue 80x80 Tasse einzusetzen. Zudem sieht diese noch besser aus und ist deutlich (!) flacher geworden (wenn auch nicht ganz ebenerdig). Um die Dusche wurden neue weiße Fliesen gesetzt und abdedichtet Neuer Duschkopf mit Stange und Schlauch (Armatur blieb die alte) Neues Waschbecken (beim alten Waschbecken waren die Abfluss-Rohre nicht fachmännisch gearbeitet und es lief Wasser in die Wand.. Hatte ich vorher gar nicht bemerkt.. Gut, dass es getauscht wurde) Neues WC mit soft-close Brille Alles neu mit Silikon abgedichtet (auch die Fugen der Wanne, auch wenn die alte Wanne drin bleibt) Neuer beleuchteter Spiegel-Schrank, welcher auch die alten Bohrlöcher abdeckt Neuer Anstrich über den Fliesen mit Bad-Farbe Anbringen einer Lampe (habe ein LED Panel selbst besorgt .. 39€ von Amazon.. Wirkt sehr schlicht/modern und macht das ansonsten fensterlose Bad wahnsinnig hell!) Die Fußbodenheizungs- und Sicherungs-Kästen wurden weiß gestrichen (waren etwas vergilbt) Die Rolladengurte sollten auch getauscht werden, allerdings hätten heir echt die ganzen Kästen geöffnet werden müssen. Der Handwerker hat es versucht, aber der Aufwand rechtfertigte die angestrebte Aufwertung am Ende nicht. Der Spaß hat 3300€ netto gekostet (Material inkl. Arbeit). Der Handwerker hat alles mal eben in den letzten beiden Wochen des Jahres erledigt - trotz Weihnachten/Silverster. Ich habe jetzt noch einmal ordentlich durchgeputzt und die Wohnung für 8€ kalt plus 70€ Garage bei Immoscout eingestellt. Das ist recht hoch gegriffen, dennoch kommt Samstag schon die erste Besichtigung zustande. Mal schauen, was dabei herauskommt! Ach ja: Im Wohnzimmer habe ich den Teppich zunächst gelassen, jedoch dem Mieter angeboten bei Bedarf ein Laminat einzulegen. Das ist bei den veranschlagten 8€ auch okay. Küche erst mal keine, bzw. nach Absprache mit dem Mieter zusätzlich vermietet.
  18. 8 points
    Die Immobilien Zeitung hat im Rahmen einer Sonderveröffentlichung mit dem Titel "Immobilienanwälte - wer sie sind, was sie leisten, wie viel sie kosten" eine Liste mit 160 spezialisierten Anwaltskanzleien abgedruckt. Bei Interesse scanne ich sie gerne ein und versende sie auf Anfrage per PN (allerdings nicht mehr Wochenende).
  19. 7 points
  20. 7 points
    Das ist tatsächlich ein oft genannter Punkt. Kann ich in der Praxis aber nicht bestätigen... wichtige Hürde sind 25.000 € - darunter geht meiner Erfahrung nach nichts. Bei mir haben die meisten Banken problemlos unter 50.000 € finanziert. Meine Erfahrung ist da eher, dass die Banken gerne noch die Nebenkosten mitfinanzieren, damit der Darlehensbetrag etwas steigt. Und auch der Zinsaufschlag ist absolut vertretbar. Mal 2 Beispiele aus dem letzten Jahr: ETW 1 gekauft für 24.000 € (ca. 42 m²) Bank hat 28.000 € finanziert Zins ist bei 2,2 % Vermietet damals für 220,00 € Mieterhöhung sofort nach Übergang auf 264,00 € Mieter hat zum 31.08. gekündigt. Ich investiere jetzt ca. 1.200 € (die habe ich im Prinzip sogar noch fast vom Darlehen übrig, weil die Bank einfach 4.000 € mehr als den KP finanziert hat) für bisschen aufhübschen und gehe mit ca. 310,00 - 320,00 € wieder in die Vermietung. Meine Rate beträgt 130,00 € mtl. - nicht umlagefähige Nebenkosten inkl. Rücklage ca. 60,00 € mtl. Macht am Ende ohne einen Euro EK ca. 120 € Überschuss ETW 2 gekauft für 24.000 € (ca. 48 m²) Bank hat 25.000 € finanziert. EK ca. 6.000 €, weil noch bisschen was renoviert werden musste. Zins ist bei 2,15% Vermietet nach Renovierung für 360,00 € Rate liegt bei 113,00 € - nicht umlagefähige Kosten inkl. Rücklage ca. 75,00 € mtl Macht dann ca. 172,00 € Überschuss (hier allerdings mit EK Einsatz) Man hat ja auch die Möglichkeit mal 2 ETW zusammenzufassen über ein Darlehen, dann bist du nicht ganz so niedrig im Darlehensvolumen und die Banken stellen sich nicht so an. Sind natürlich jetzt vereinfachte Rechnungen - geht ja nur drum mal aufzuzeigen, dass das ggf. eine Möglichkeit wäre zu starten und deine Einnahmen etwas nach oben zu drücken. Ich habe jetzt nochmal 2 ETW gekauft - allerdings nur, weil ich die mit einem anderen Haus direkt mitfinanzieren konnte. Ich würde die o.g. Vorgehensweise ggf. einfach als Einstieg nutzen - wenn man einige Sachen hat, dann sollte man schon nach etwas größeren Objekten schauen. Ist nach dem zehnten mal auch einfach etwas nervig... LG
  21. 7 points
    Hallo @Bluedream, ja, ich verwalte meine MFH selber. Hatte anfänglich einen Hausverwalter (mit dem ersten MFH mitgekauft), das war aber ein Looser, für den war mir das Geld zu schade. Ich habe die klassischen Hausmeisterdienste, also Treppenhausreinigung, Mülltonnen rein- und rausstellen, Gartenpflege und Winterdienst an einen Hausmeisterservice abgegeben. Die Kosten kann ich natürlich umlegen. Von der Idee her hatte ich eigentlich vor, dass dieser auch Kleinreparaturen erledigt und für meine Mieter Serviceleistungen anbietet, z,B. mal ne Lampe aufhängt, nen Schrank aufstellt usw. Das klappt aber nicht, damit ist er schon überfordert. Somit bin ich Ansprechpartner für meine Mieter, wenn mal etwas zu erledigen ist. Die Ablesungen von Strom/Gas/Wasser führt ein Ablesedienst aus. Ich habe da ein kleineres Ingenieurbüro, welches der BFW-Gruppe angeschlossen ist. Ein Objekt ist bei Kalorimeta, einer der großen bundesweit tätigen Dienste - ganz schlechte Erfahrungen, unfreundlich, unpersönlich und teuer. Aber man kommt kaum aus den Verträgen raus. Die stellen die Wärmemengenzähler und Wasserzähler (Achtung, mach Garantiewartung, kein Kauf, so kannst Du die Kosten auch Umlegen), lesen ab und erstellen die Heizkostenabrechnung. Das ist mir wichtig, damit alles rechtssicher ist. Zur gesamten NK-Abrechnung fehlen dann nur noch Versicherungen, Grundsteuer und Hausmeisterservice, das setze ich dann mit einer kleinen Excel-Tabelle selber um. Mir bleibt jetzt insgesamt noch folgender Aufwand: - alle 3-4 Wochen fahre ich alle Objekte ab, schaue nach ob in Haus u. Grundstück alles okay ist. Fast immer muss ich dann auch dem Hausmeister auf die Finger klopfen. Mir ist wichtig, dass alles immer tiptopp aussieht. Die Mieter sollen auch ruhig sehen, dass ich mich persönlich darum kümmere. Zeitaufwand: pro Objekt vielleicht eine halbe Stunde plus die Fahrtkosten, die ich aber bei der Steuer angebe. - jeden Sonntag mache ich für alle meine Objekte den Schriftverkehr, Kontrolle der Mieteingänge usw. Zeitaufwand: vielleicht eine Stunde jede Woche - Nebenkostenabrechnung 1 x jährlich, das erste Mal dauert immer länger. Zeitaufwand: vielleicht noch 2-3 Stunden pro Objekt, wenn die Heizkostenabrechnung vorliegt Ich mache auch die Neuvermietung selber, das ist natürlich dann etwas mehr Aufwand. Wenn ich das an eine Hausverwaltung abgebe zahle ich hier in der Region meist so um die 20,- €/WE + MWSt., sind dann schon 23,80. Für Neuvermietung 1,5 Monatsmieten. Bei 30 Einheiten und ca. 3 Mieterwechseln/Jahr kommen da locker ein paar Tausend Euro zusammen. So habe ich einen guten Stundenlohn und selber ein Auge darauf was mit meinen Objekten ist.
  22. 7 points
    Moin zusammen, ich habe mir mal die Mühe gemacht und mir eine Renditeberechnung mittels Excel angefertigt für die schnelle Überprüfung. Die gelben Felder sind alles Felder die geändert werden dürfen, beim Rest nicht, da dort eine Formel hinterlegt wurde. mich würde mal interessieren, wie ihr so diese Tabelle findet. Renditeberechnung leer.xlsx
  23. 7 points
    Gerne, war ein Kundenauftrag, alles binnen 3,5 Wochen erledigt. Was man nicht sieht, der Messi hat ein Feuer in der Wohnung gelegt, die ganze decke war verkokelt und schwarz, musste komplett neu gemacht werden.
  24. 7 points

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    Die Präsentation des Webinars vom 01. / 08.02.2016 als PDF. Themen sind unter anderem: 1) Grundlagen der Renditeberechnung von Immobilien; Maklerformel, Renditearten, Berücksichtigung von Kaufnebenkosten und Anfangsrenovierungen bzw. -sanierungen. Quercheck mit Vergleichspreisen sowie Berechnung des Cash-Flow-Überschlags. 2) Berücksichtigung von Potenzialen und Defiziten bei der Renditeermittlung. 3) Einfluss der Lage auf die Rendite; wie passe ich die übliche Rendite / den Marktfaktor an eine konkrete Lage an. 4) Einfluss der Immobilienart auf die Rendite. 5) Umgang mit sogenannten Underrent- und Overrent-Situationen. Eine Aufzeichnung des Webinars findet ihr ab jetzt bei unseren Online-Angeboten. Bitte beachtet, dass nur die ersten beiden Webinare für alle Member zugänglich sein werden!
  25. 7 points
    @_Alex_ ab 500.000 ist bei den meisten Banken die Filialkompetenz ausgereizt. Dann entscheidet nur noch die Marktfolge. Auch haben einige Banken interne Grenzen. Die ING Diba finanziert z.B. nur, wenn die Gesamtschuld bei ihnen kleiner als das 9fache Nettojahreseinkommen ist. Dabei zählt ausschließlich das Einkommen aus "nichtselbstständiger" Arbeit.
  26. 7 points
    Oder nach 10 Jahren ans eigene Kind verscheuern, zu einem knackigen, aber doch reellen Marktpreis. Den Grundstücksteil schenkst du dann deinem Kind, für den Rest gibt es dann ein zinsgünstiges Darlehen. Kostet circa 2% der Kaufsumme und generiert wieder eine gut AfA. Gerade wenn du in den 90gern gekauft hast, bekommst du bei einen 6-8 Parteien MFH so viel für eine ETW wie du damals fürs ganze Haus bezahlt hast (zumindest in Freiburg). Da lohnt es sich definitiv, die steuerliche Belastung zu drücken...
  27. 6 points
    Also ich kenne keinen einzigen in meinem Freundes-, Bekannten- und Verwandtenkreis, der sowas mit 30+ machen würde. Ich lege aber auch keinen Wert auf Proleten in meinen sozialen Kreisen. Das scheint bei dir anders zu sein.
  28. 6 points
  29. 6 points
    Hierzu ein recht bekanntes Zitat. "Wer die ganze Zeit arbeitet , hat keine Zeit um Geld zu verdienen." Du musst eben deine Prioritäten setzen. Wenn du deine ganze Zeit für Andere opferst, bleibt eben nichts für dich übrig. Ich selbst arbeite 60-80% in meinem "Hauptberuf" als selbstständiger EDV-Berater. Und den Rest der Zeit habe ich für Familie und Projekte. Meine Frau arbeitet 50% und sie macht neben der Familie (wir haben 3 Kinder) noch den kompletten Bürokram, sucht nach Objekten, bereitet unser Portfolio so auf, dass man es bei der Bank schnell und gut präsentieren kann. Ich mache den "Hausmeister", renoviere, baue Küchen ein, mache Besichtigungen. Unsere Zeit ist gut ausgefüllt. Wenn gerade ein Projekt ansteht, wird es manchmal sehr stressig. Da sitze ich um 7 Uhr im Auto, bringe die Jungs in die Schule, dann Arbeit, dann Baustelle. Zwischen 20 und 22 Uhr komme ich nach Hause und falle nach ein paar YT-Videos in Ohnmacht. Wochenende/Feiertage interessieren mich dann nicht. Da wird durchgepowert. Allerdings gehen solche Phasen immer nur ein/zwei Monate, dann kommt eine Ruhephase, wo man sich auf das nächste Projekt vorbereiten kann und wo ich dann auch mal ein paar Wochen nur bis Mittags arbeite und dann Zeit für die Familie und meine zahlreichen Hobbys habe. Wenn ich jeden Tag von 8 bis 21 Uhr arbeiten würde, wäre ich bereits ausgebrannt, meine Frau hätte sich von mir getrennt und meine Kinder würden mich hassen. Und ich mich selbst vermutlich auch. Ich habe grossen Respekt vor Leuten, die jahrelang die Energie aufbringen, so viel zu arbeiten. Aber ich bin der Meinung, dass das kein guter und nachhaltiger Lebensentwurf ist. Auch wenn das gesellschaftlich anerkannt und (so kommt es mir vor) auch gefördert wird.
  30. 6 points
    Hallo Mitstreiter, ich eröffne mal dieses Forum mit dem plattdeutschen Wahlspruch der Bremer Kaufleute: "buten un binnen - wagen un winnen" ! Für Nicht-Bremer hier die Übersetzung: "draußen und drinnen - wagen und gewinnen" Passt beides sicherlich auch auf unsere Tätigkeit: Zum einen sind wir hier als Bremer Gruppe mit Bremen und umzu und zum anderen mit der Investition in Immobilien, welches ja immer erst auch ein Wagnis ist, man aber immer dabei gewinnen kann. Meine vorläufige Liste für ein eventuelles Bremer Regionaltreffen: Thorsten Fitschen - Nähe bei Stade Björn Schiborowski - Oldenburg tomppa - Vechta jmarrufo - in Bremen aufgewachsen Waldemar Merkel - Bielefeld (zähle Dich mal bei uns zu, da wir ja gemeinsame gebietliche Interessen haben) Torsten-Joachim & Natalia Ehlgen - Bremen Ich habe unsere Profile auch mal verlinkt zum leichteren Finden. Meine Frau wird sich sicherlich noch selbst anmelden. Sollte ich jemanden vergessen haben, dann bitte kurz antworten. Gruß Torsten aus Bremen
  31. 6 points
    Hallo, habe mich vor einiger Zeit auch mit dem Thema beschäftigt und meinen Steuerberater konsultiert. Dieser hat mir nach dem Gespräch das Prüfschema des Finanzamts zu diesem Thema und ein Schreiben des BMF (Bundesministerium für Finanzen) übersandt das sich mit der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel beschäftigt und lt. Aussage meines Steuerberaters als Grundlage für Entscheidungen aller Finanzämter zu diesem Thema dient. Diese beiden Schreiben habe ich als Anlage beigefügt. Lt Aussage meines STB gibt es halt diese beiden Schematas nach denen die Finanzämter entscheiden. Da es sich jedoch um kein Gesetz handelt kann das BMF natürlich auch seine Anweisungen ändern, eine 100%ige Sicherheit bis in alle Ewigkeit gibt es wohl nicht, aber die gibt es leider nirgends im Leben. Ich hoffe die Anlagen sind hilfreich. BMF Schreiben Grundstückshandel.pdf Prüfschema.pdf
  32. 6 points

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    29 persönliche Tipps & Tricks für Deinen Erfolg mit Wohnimmobilien Dieser Download hat schon bald Sammlerwert - alt und bewährt
  33. 6 points
    Kleine Anmerkung: Aus Sicht des Finanzamtes sind die Fahrten zur gekauften Wohnung, zum Notar, etc. vor dem Kauf bzw. vor der Fertigstellung Anschaffungskosten; dh. die sind nur anteilig über 40/50 Jahre absetzbar. Fahrten zur Bank gehören zu den Finanzierungskosten und sind immer sofort ansetzbar. Edit: Sofort absetzbar sind auch Auslagen zu nicht gekauften Immobilien. Alles andere ist im Ermessen des jeweiligen Finanzbeamten. (keine Steuerberatung )
  34. 6 points
    Das ist so nicht richtig.. Das kannst du pauschal nicht sagen.. Wir kennen ja alle die Youtube Video von A.F., wo gesagt wird, dass du als lediger 2.000€ und verheiratet 2.500€ haben musst plus 300€ je Kind.. 1) Es kommt auf die Strategie der Bank an (der Berater der D.B. hat mir z.B. gesagt, dass man sich erst mit jemanden ab 2.110€/Netto beschäftigt) 2) Es kommt auf den Prüfmechanismus der Bank drauf an (bzgl. der neuen WIKR & weiteres) 3) Es kommt darauf an, wieviel die Bank als Lebenshaltungskosten etc. ansetzt 4) Es kommt darauf an, wie gut sich die ausgesuchte Immobilie rechnet und wie gut sie in stand gesetzt ist 5) Es kommt darauf an, wie viel Erfahrung du bereits mitbringst 6) Es kommt darauf an, wie viel Eigenkapital & weitere Sicherheiten mitbringst etc. (da gibt es noch viel mehr) Aber merk dir eines.. Geht nicht, gibt es nicht.. Irgendwie geht immer etwas. 1) Nimm dir den Tipp von @Drolgosch zu Herzen und mache genau das! (mit der Suchfa etc.) 2) Ordne deine Finanzen und liste diese genau auf 3) Sorge dafür, dass am Ende des Monats ein + rauskommt 4) Such dir Berater.. Und das kannst du machen, in dem du z.B. - alle Banken in deiner Gegend abklapperst - Google benutzen - Andere hier im Forum fragst, da helfen viele und geben ihre Kontakte weiter (vorausgesetzt, dass was du willst ist auch kein Traum) Also knüpfe dich nicht an irgendwelchen Aussagen.. Mir hat man auch viel am Anfang erzählt und es klappte doch so einiges mehr..
  35. 6 points
    Unabhängig von der genannten Person, warum sollte das den Erfolg relativieren? Der Erfolg dokumentiert sich doch in der Umsetzung. Es gibt viele Menschen mit ausreichend EK, die niemals den ersten Schritt wagen und schaffen würden. Die Herkunft des EK (wenn nicht aus illegalen Quellen) ist doch zweitrangig.
  36. 6 points
    @Jan_Senden Das würde ich so alles nicht bestätigen.. Das sind einfach Aussagen aus irgendwelchen Büchern! Du solltest dir selbst Gedanken machen, wie du es gerne anstellen würdest.. Möchtest du viel Zeit haben für dich? Oder viel Zeit dafür investieren? Schneller finanziell unabhängig? Nur nebenbei Geld verdienen, dass nicht aus deinem Hauptjob kommt? Willst du mehr Erlöse haben? Oder weniger Ertrag und dafür andere Dienstleister beauftragen? und und und.. Kommt auch drauf an, was du von Hausverwaltungen etc. aus deiner Umgebung hälst.. Oder willst du selbst mal eine gründen? Oder.. Oder.. Oder.. Solche Entscheidungen kann dir keiner abnehmen.. Man kann dir hier nur Tipps geben.. Es hat alles Vor- & Nachteile.. Ein riesen Vorteil von "viel selbst machen" z.B. ist, dass du es auch alles lernst !!! Und später kann dir keiner mehr etwas vorgaukeln.. Außerdem, wenn du dich z.B. mal mit dem Thema Mieterhöhungen usw. auseinandersetzt, dann weißt du wie es läuft.. Natürlich kann man Bücher lesen und dann glauben man ist Investor und nicht Vermieter.. ABER ein Investor, der keine Ahnung von Vermietung hat.. Na herzlichen Gluckwunsch.. Tu dir so etwas nicht an.. Auch ein @Thomas Knedel hat begonnen mit eigener Verwaltung seines ersten Objektes.. Mittlerweile hat er seine eigene Hausverwaltung.. MACH DU DIR DEINEN PLAN.. Und überlege was du möchtest.. Nimmst du mich und ein paar Freunde hier aus Hamburg als Beispiel, dann läuft das so ab: Wir nehmen Immobilien als Hobby.. Wir quatschen viel darüber, fahren oft durch die Gegend und schauen uns Straßen an und machen auch gemeinsam Städtetouren.. Wir haben auch einen Stammtisch gegründet, wo wir nicht nur Bier saufen gehen, sondern wo wir uns intensiv immer mit Themen beschäftigen.. Entweder hat jemand gerade ein aktuelles Projekt und wir arbeiten da gemeinsam dran, oder wir bereiten uns auf ein Thema vor, wie z.B. Sanierungen, Mieterhöhungen, Mietverträge, Grundbuchauszug lesen usw. Und aus diesem Grund ist es für uns kein Vollzeitjob, sondern eher das Pendant zu dem Fußball Fan, der am Wochenende oder nach Feierabend gerne mal Fußball spielen geht oder sich vor den Fernseher setzt und Fußball guckt.. Und natürlich nebenbei in Gesellschaft mit Bier und was zu Essen.. Das soll ja nciht fehlen oder zu kurz kommen.. Umso mehr du dich mit Immobilien beschäftigst, umso mehr Fragen tauchen auf und dann ist es toll, wenn du mit jemanden darüber reden kannst.. Mein Tipp: 1) Überlege was du genau willst.. Was du für die Zukunft erwartest 2) Überlege dann, womit du gerne beginnen würdest (falls due s tust).. z.B. Garagen, Eigentumswohnungen, Haus, Mehrfamilienhäuser, Gewerbe usw.) 3) Lies das Buch von Thomas.. Höre dir Podcast an.. Sowohl von Thomas als auch von Alex Fischer etc. Aber nur das von Thomas bewerten ;-) 4) Wenn du deinen Plan hast.. Dann fang an ! 5) Stell hier soviele Fragen wie du willst.. Es ist besser zu viele und zu blöde Fragen, als gar keine zu stellen! Aber sammel deine Gedanken vorher gut zusammen und schreibe so, dass es effizient ist, damit das Forum dir schnell passende Antworten liefern kann.. Ich denke, du wirst mit ein bisschen Zeit investieren, sehr schnell merken, wie cool und spannend das Thema ist ;-) UND UM MAL EIN STATEMENT ZU BRINGEN FÜR @ekki54 & CO.: Ich hasse viele Makler, weil sie nicht arbeiten können und viele auch nicht wollen.. Brauchst du in Hamburg auch nicht.. Kundschaft hast du trotzdem reihenweise.. ABER es gibt auch gute Makler und vor allem seriöse..!! Und diese haben es verdammt nochmal nicht einfach! Also nicht jeder Vollpofsten kann und sollte Makler werden (das bezieht sich jetzt nicht auf dich, sondern allgemein auf die Einstellung zu Maklern!).. Mir geht es aber auf die Nerven, dass es jeder tut und Investoren dann denken, dass alle Makler Idioten sind.. Gute Makler arbeiten hard und verdienen sich dann auch jeden Cent ihrer Provision!
  37. 6 points
    Du gehst falsch an das Thema heran. Jeder einzelne dieser Punkte ist ein Grund, sich erst recht mit einer Immobilie zu beschäftigen. Mach Dich fit zu einem Spezialthema und die Konkurrenz im Einkauf wird deutlich kleiner. Entziehe Dich dem Treck der Lemminge, das gilt auch für Anfänger.
  38. 6 points
    Die Pyramide ist gerade fertig geworden! Alle Details dazu gibt es hier: http://immopreneur.de/investmentpyramide/ Besten Dank an Sebastian von https://www.toterbarondesign.de für die Unterstützung und vor allem den intensiven Feinschliff mit mir Freue mich auf Feedback und Hinweise zu dieser Idee
  39. 6 points
    Auf vielfachen Wunsch wird es Zeit, einen Podcast ins Leben zu rufen Folgende Ideen gibt es bisher: Es soll ein lebendiger Podcast werden. Interviews, Stories aus dem prallen Immobilienleben sowie auch einmal interessante Beiträge bzw. Webinarausschnitte wird es geben. Kurz und knapp die Eckdaten: Name (Arbeitstitel): Der Immopreneur.de Podcast Themen: Immobilieninvestments aus Investorensicht (also wie hier) sowie begleitende Themen Form: Interviews, Geschichten, Beiträge / Artikel, Webinarausschnitte, ...? Wie oft: ein Beitrag die Woche; zu Beginn vielleicht etwas mehr Damit der Podcast richtig Freude macht, brauchen wir eine Stammmannschaft, die sich regelmäßig (aber nicht unter Zwang zu jedem Termin) am Podcast beteiligt, moderiert und mit organisiert. Nur dann wird's richtig lebendig. Ich denke da an 4-5 Kandidaten (Moderatoren und/ oder Organisatoren) insgesamt. Junginvestoren, alte Hasen - eine gesunde Mischung soll es werden. Keine Selbstdarstellung, sondern die Sache soll im Vordergrund stehen. Meist locker und entspannt, aber auch in die Tiefe soll es durchaus gehen. Gesucht werden also Mitstreiter, die regelmäßig dabei sein möchten. Was wir nicht brauchen, ich spreche es bewusst klar aus, sind Eintagsfliegen. Daher überlege Dir genau, ob dies ein Thema für Dich ist. Ein klares Commitment für einen Zeitraum von 12 Monaten halte ich für erforderlich. Falls Du überlegst, was Dir das als Mitstreiter / Moderator denn bringen soll. Ganz einfach: Spaß, Freude und ein klasse Netzwerk. Zur Technik: da kümmern wir uns drum. Was Du brauchen wirst, ist ein ordentliches Headset (ca. 30 EUR / max. 100 EUR) - sonst nichts. Gespräche würden höchstwahrscheinlich über Skype laufen. Um die Verteilung / Plafformen kümmern wir uns. Selbstverständlich sind wir offen für Anregungen, Tipps & Tricks aller Art. Antwortet bei Interesse einfach auf diesem Beitrag oder schickt mir eine PN. @Mara Lange und ich werden das Projekt gemeinsam koordinieren. Einen Profi-Berater mit Podcast-Erfahrung haben wir übrigens auch höchstwahrscheinlich mit an Bord. Gerne würde ich im Mai an den Start gehen (soweit dies realistisch umsetzbar ist). @Jan Mittl, Teilnehmer der aktuellen Profi-Mastermind, hat übrigens bereits starkes Interesse an solch einem Projekt bekundet. Damit haben wir einen ersten Kandidaten mit hervorragender Immobilienerfahrung und Schnauze Also, wer ist noch mit dabei?
  40. 6 points
    @Chris Wurzer Tilgungsfreie Darlehen haben höhere Zinsen. Deswegen bin ich ein großer Freund der 08/15 Produkte. Die kennen die kleinen Bankberater gut und da können sie an der Preisschraube drehen. Ich bekomme z.B. bei der BBBank häufig 0,05 Prozentpunkte Rabatt auf den 60% Auslauf und bekomme aber die Darlehenssumme des 80% Auslaufs. Das lohnt sich dann schnell. Ich sondertilgetilge auch meine Darlehen mit neuen Darlehen, wenn der Zinssatz gerade niedriger ist. So sichere ich mir die niedrigen Zinsen für ein weiteres Jahr und das Ursprungsdarlehen tilgt sich schneller runter. Dadurch erhöht sich wieder die LTV Ratio, was wieder mehr EK schafft für das weitere Investieren. Letztendlich ist es wie ein Schneeball, der den Berg runterläuft. Durch den Zinseszinseffekt tilgst du mit jedem Jahr mehr und bei steigenden Preisen entstehen schnell mal 5% Reserve, die du wieder abschöpfen kannst... usw...
  41. 5 points
    Ich habe die alle durch und mache es nun wieder alles manuell in Excel. Schaue min. einmal im Monat in das Konto und übertrage dann in Excel. Die Tools waren (für mein Empfinden) alle theoretisch nett, in der Praxis läuft es mit Excel bei mir schneller und unkomplizierter.
  42. 5 points
    @Andreas; @HamburgInvest So wie Ihr das handhabt ist gegen Outsourcen nichts einzuwenden. Wenn man die Zügel straff in der Hand hält ist die HV praktisch der verlängerte Arm des Investors. Wenn ich dann die Kosten aus dem CF spielend decke - ist doch super. Bei 50 € Überschuss pro Einheit davon 25 € für die HV zahlen macht aber keinen Sinn mehr. Im übrigen stehe ich ja bei steigendem Bestand auch vor der Wahl, mir evtl. eine Hilfe einzustellen, die die Verwaltung intern macht. Kostet dann auch etwas. Das Alexander-Raue-Modell sieht aber anders aus. Der kauft ja sogar die Wohnungen ohne selber besichtigt zu haben ! So sympathisch er das auch rüberbringt, dennoch ist seine Strategie in meinen Augen zum Scheitern verurteilt. Bei +/- 1,7 Mio € Verbindlichkeiten krebst er an der Nulllinie herum. Warum ist das so ? 1. Höherer Leerstand da schlechte Lagen gekauft (kalkulatorisch geht er immer von Vollvermietung aus). 2. Ausgaben für Objektunterhaltung. Dabei sind seine Sanierungen immer nur Notfallmaßnahmen, mal ein neues Laminat und durchstreichen, so in der Preisklasse. Wo kommt das Geld her wenn er mal eine Wohnung komplett durchsaniert, mit neuen Bädern, Elektro, Türen usw. ? @Berri Ich will hier nicht miesmachen. Mich stört nur diese Flapsigkeit, wie hier mit der Existenz von (jungen) Menschen gespielt wird. "Mal eben 60 Buden kaufen und dann schnell in Frührente, ab nach Costa Rica" - so wird es nicht funktionieren. Ich bin manchmal erschrocken was für ein SCHROTT gekauft wird, nur für einen niedrigen Faktor ! Leute, gebt lieber etwas mehr Geld aus und kauft vernünftige Objekte !!! Es gibt am Markt nichts geschenkt, der Preis bildet einfach das Risiko, die Objektqualität und die Lage ab. @enterpreneur Ich gebe dir Recht, jetzt 10 Jahre warten zu wollen ist keine Option. Wer sagt, dass es dann bessere Bedingungen gibt ? Momentan sind die Zinsen eben auch historisch niedrig.
  43. 5 points
    Ich war vor zwei Jahren bei Jörg Winterlich. Er und sein Team sind sehr professionell und haben mir viele Anregungen gegeben. Mein größter Mehrwert war aber schlicht und einfach der Mut und die Motivation die ich dadurch erhalten habe. Aber auch bei ihm bekommt man keine Zauberformel für die Superschnäppchen. Es liegt an der Persönlichkeit der Teilnehmer, was aus den Seminaren mitgenommen und umgesetzt wird. Auch darf man nicht vergessen das all die Experten zu Zeiten gekauft haben, zu denen es noch leichter war. Zumindest empfinde ich es so.
  44. 5 points
    Was du, merlin, nicht einsehen willst oder kannst (wie auch schon in dem Auto-Thread ersichtlich) ist, dass Vermögenswerte nun einmal nicht ausschließlich den Sinn und Zweck haben, liquidiert und verkonsumiert zu werden. Für mich war das in jungen Jahren auch schwer zu verstehen.
  45. 5 points
    Wie begründet denn das Finanzamt die Entscheidung? Generell gilt m.E. (Keine Steuerberatung, bitte guten StB befragen): Wenn Du innerhalb von 5 Jahren in mindestens 3 der zentralen Gewerke Fenster, Bad, Heizung oder Elektrik einen Faktorsprung hast, mußt Du diese Ausgaben inkl. der bautechnisch damit verbundenen Arbeiten (meist Malerarbeiten, Fußböden etc.) als Herstellkosten aktivieren. Eine blosse Renovierung ist dabei keine wesentliche Verbesserung (d.h. wenn Du nur die Fliesen und OBjekte ausgetauscht hast, dürfte kein Faktorsprung im Bad entstehen, solange der Standard vergleichbar geblieben ist etc.). Ich persönlich hatte mal ein ähnliches Problem mit einem MFH. Dieses hatte ich extrem günstig gekauft und innerhalb der ersten 5 oder 6 Jahre 35% des Kaufpreises für Instandhaltung ausgeben (davon nur ca. 12% in ersten 3 Jahren). Das Finanzamt wollte die Einstufung als Herstellkosten mit einem angeblichen Standardsprung begründen. Ich habe daraufhin geantwortet (es lag noch kein Bescheid vor), dass ich in keinem Fall in einer Einheit in mehr als 2 Bereichen eine wesentliche Verbesserung durchgeführt habe und der relativ hohe Aufand nur an dem sehr, sehr niedrigen KAufpreis (400 Euro pro qm) lag. Das Finanzamt hat die Erklärung akzeptiert. Ich habe die ganze Angelegenheit zwar mit einem StB diskutiert, aber letztendlich die Kommunikation mit dem FA selbst durchgeführt www.kommunale-verwaltung.sachsen.de/.../bmf-erlass_vom_18_07_2003.pdf
  46. 5 points
    Eine persönliche Erfahrung von mir: Eine Whg war an eine Frau über 70 vermietet, seit knapp 30 Jahren herzkrank, hat seit über 25 Jahren einen (bzw. mehrere - die werden von Zeit zu Zeit ausgetauscht, weil die Batterien leer sind) Defibrillatoren eingesetzt, direkt mit den Herzmuskeln verdrahtet. Bei Herzstörungen gibt der Defi Elektrostöße ab, da springt der ganze Körper 15 cm nach oben. Die Frau kannte die Wirkung, sie war bereits 3 mal Tot (=Herzstillstand). Ihr ging es plötzlich schlecht, sie war gerade am kochen, also schnell der Herd aus und ab zur Tochter ins Nachbarhaus, weil wenn der Defi anspringt ist man völlig hilflos. Die Frau hat der Herd nicht auf 0 gedreht, sondern auf 9, also einen Raster zu weit. Es kam zu einem Schmorbrand, Feuerwehreinsatz, der Hund ist erstickt, das ganze Haus war innen schwarz. Die Hitze war so groß das sich 2 Räume neben der Küche die Fließen von der Wand gelösst haben. Versicherung sagt, ja, zahlen sie. 2 Monate später kommt die Versicherung und will Rechnungen sehen, wer hat die Elektroinstallation gemacht. Antwort meinerseits" Ja ich, was hat das mit de Sache zu tun" Antwort Versicherung: "Ja, wir zahlen nicht, wäre das ganze nach Stand der Technik gemacht worden, dann wäre es nie zum Schmorbrand gekommen und der Schaden nie entstanden, und überhaupt zahlen wir nur wenn ein Fachbetrieb das gemacht hat" Antwort meinerseits: "Die Installation war Stand der Technik, der Brand ging vom Herd aus, das hat mit der Verkabelung nix zu tun" Antwort Versicherung: "Ist uns egal, keine Rechnung = wir zahlen nix" Ergebnis nach knapp 4 Jahren Prozess: Die Versicherung muss zahlen, ABER NUR WEIL ICH STAATLICH GEPRÜFTER NIEDERSPANNUNGSELEKTRIKER BIN. Selbst in diesem Fall, der 0,Garnix mit der Installation zu tun hat, wäre der Hausbesitzer am AR*** gewesen, weil er nicht nachweisen konnte, das der, der die Installation aufgebaut hat, auch berechtigt war. Selbst wenn ihr einen Elektromeister schwarz bezahlt, zahlt die Versicherung in Zweifel. Aber ihr müsst es nachweisen können, selbst wenn es mit der Ursache der Brandes nix zu tun hat. Besser der Meister baut mit 4 promille Sch****, als das Oleg super Arbeit abliefert. Ich habe ursprünglich mal IT-Systemelektroniker gelernt, darf alles bis 20.000 Volt machen (ua. Bahnstrom), und habe in meiner Lehre genau 1 (!!! in Worten: EINE) Steckdose (230 Volt) verkabelt. Elektro mache ich trotzdem selbst, mein Onkel hat den örtlichen Elektro-Meisterbetrieb und ich habe im Studium (nach der Ausbildung) da über Jahre mein Geld verdient, ich hab wahrscheinlich 25 km Schlitze geklopft bei Minusgraden im Rohbau.... Dennoch möchte ich jedem abraten, der nicht dazu berechtigt ist, Elektro selbst zu machen. Sicher, Schlitze klopfen kann man bedenkenlos selbst machen. Kabel ziehen auch. Aber wer die Dosen selbst verkabelt (das bring ich einem Affen in 3 Minuten bei) ist einfach nicht versichert, selbst wenn er 50 jahre Versicherungsbeiträge zahlt.
  47. 5 points
    @MACODA @Georg J. Heininger @Ray Ich vermute, dass der Immocrash in den Top - 7 A-Städten am härtesten donnern wird. In den B-Städten (Leipzig, Dresden, Bremen, Nürnberg, Wiesbaden ....) schon nicht mehr so krass und in der Pampa gar nicht. (In Flensburg wirst Du das auch überleben) Wenn es knallt, machst Du erst mal gar nix. Die Mieter sind doch noch immer in der Whg und bezahlen Miete und Du zahlt schön brav weiter an die Bank, auf wenn das Objekt dann neu eingewertet werden muss. Ich werde dann den Bestand sogar ausweiten. Die Preise gehen 30-50% runter und versuche dann gute Objekte nachzukaufen. Also genau wie bei Aktien. Im Crash wäre es (schaut man in die Vergangenheit) nie gut gewesen zu verkaufen. Wenn es crasht, kauft man besser. Natürlich wird es schwer, dann Kredit zu bekommen. Aber vielleicht ist dann EK übrg oder man hat wieder irgendwo wieder freie Grundschulden. Ich glaube aber nicht, dass der Crash vor der Tür steht. Das kann auch noch eine Weile so weiterlaufen. Diese Woche hat sich die Yellen in den USA wieder nicht getraut die Zinsen zu erhöhen. In der nächsten Zeit passiert da erst mal gar nix. Aber man sollte den Crash auf jeden Fall auf dem Schirm haben. Amen.
  48. 5 points
    In diesem 2-teiligen Interview spreche ich mit Torben Käselow, Immobilieninvestor, Jungmillionär und Autor des Buches "Das wirkliche Erfolgsgeheimnis von Jung-Millionären: Wie ich mit 27 Jahren finanziell unabhängig wurde und auch Sie dieses Ziel erreichen - es ist einfacher, als Sie denken!" Es ist ein sehr inspirierendes und persönliches Interview in zwei Teilen geworden! Hört am besten gleich mal rein www.immopreneur.de/tk P.S.: Wenn Dir der Podcast gefällt und Du noch keine Bewertung abgeben hast, dann bewerte ihn! Du hilfst uns damit, den Podcast weiter zu bringen! Die Bewertungen auf iTunes sind extrem wichtig! Link 1 - Spezialdirektlink nur per iPhone: http://bit.ly/ImmopreneurPod Link 2 - mit allen anderen Geräten: http://immopreneur.de/immopreneur-podcast-bewerten/
  49. 5 points
    Ich hab ein Finanzinterview als Podcast, wo @Thomas Knedel interviewt wird.. Dort sagte er u.a. dass er es nicht ganz versteht, wieso man unbedingt in seiner Umgebung bzw. an seinem Ort investieren will/muss.. Das KANN durchaus gut sein, MUSS aber nicht.. Meine Einstellung dazu: MFH kaufe ich da, wo ich Kontakte habe (z.B. Eltern, allg. Familie, Freunde, Bekannte, Handwerker Kontakte etc.).. So habe ich zu Beginn Sicherheit, bis ich mir einen Kreis aufgebaut habe.. ETWs ist mir vollig egal, aber sowas von, solange sich das Investment rentiert natürlich.. Das ist die Voraussetzung für jedes investment ! Wieso meine Einstellung so ist? Ganz einfach.. MFH will ich selber verwalten.. Von Nebenkostenabrechnung bis hin zur Weiterentwicklung des Objektes.. Alles aus meiner Hand und über mein Auge hinweg.. Ich will kontrollieren, sehen, mitfühlen, alles mitbekommen.. Auch wenn es dann Handwerker und andere Dienstleister sind, die die Arbeiten ausführen.. Ich bin der Projektmanager meines Projektes.. Und auch gerne und oft vor Ort ! ETW kaufe ich, gebe sie an eine Verwaltung ab und habe dann meine Ruhe, wenn ein ordentlicher Mieter etc. gefunden wurde.. Da entwickelst du auch nicht ewig weiter.. Solange dein Mieter drin ist, musst du nur die Miete anpassen (zumindest die Anpassungen im Auge behalten) und evtl. renovieren/sanieren, wenn mal ein Mieterwechsel ansteht.. Auch das Anpassen der Miete sollte hier jedoch dann Aufgabe der Hausverwaltung sein.. Du kannst natürlich auch die Mietersuche und und und über deinen Verwalter abwickeln, wenn du das möchtest.. Also!? So viel hast du dann damit nicht zu tun.. ACHTUNG! Immobilie besichtigen, durchrechnen etc. solltest du natürlich tun! Eigentlich muss man das nicht erwähnen, da es selbstverständlich sein sollte! NEIN.. IST ! Nicht, wie in den 90er einfach kaufen, weil die Bank oder ein Vermittler das empfiehlt..!!!!! Und auch noch wichtig.. Mach dir nicht zuuuuu vielllll Kopf.. Kaufst du links nicht.. Kaufst du eben rechts.. Hast du heute nicht gekauft, dann kaufst du morgen.. Mach dir keinen Stress.. Aber tue es und komme voran! In diesem Sinne.. Du machst das schon! ;-)
  50. 5 points
    Mal ein kurzer Gedankenanstoß zum finanziellen Aspekt der Maklerbeauftragung. Eine Provision in Höhe von 5 % zzgl. USt. bedeutet bei einem Kaufpreis von € 100.000,-- einen Mittelabfluss von € 5.950,-- (die meisten hier kaufen privat, die USt. kommt nicht wieder)! Wer nun, anstatt an den Makler zu delegieren selbst aktiv wird und Recherche und Akquise selber in die Hand nimmt wird feststellen, dass er / sie bei konsequenter Vorgehensweise nicht einmal ansatzweise ca. € 6.000,-- benötigt um Ergebnisse zu erzielen. Bei höheren Provisionsforderungen ist das Missverhältnis noch deutlicher. Eigeninitiative spart also nicht nur Geld sondern hat auch noch den positiven Nebeneffekt, dass die Ergebnisse auch noch für weitere Ankäufe genutzt werden können!
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