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  1. 3 points
    Nach meinem Verständnis wird hier ein bisschen was durcheinander gebracht, vielleicht liegt das auch an den unterschiedlichen Begrifflichkeiten: 1. (nachträgliche) Herstellungskosten sind immer über die Gebäudenutzungsdauer abzuschreiben (40/50 Jahre) 2. Der Unterschied zwischen Herstellungskosten und Instandhaltungskosten ergibt sich dabei aus der Betrachtung einer Standarderhöhung. Nur bei der Erhöhung des Standards handelt es sich um Herstellungskosten ansonsten um Instandhaltungskosten (sofort Abzug 1-5 Jahre). Zu dem Thema der Standards gibt es vom FA entsprechende Merkblätter. 3. Fallen in den ersten 3 Jahren (36 Monaten) nach Kauf Instandhaltungskosten von über 15% des Gebäudewertes bereinigt aus dem Kaufpreis an, dann gelten diese als Anschaffungsnahe Herstellungskosten. Als Instandhaltungskosten gilt dabei alles außer jährlich wiederkehrende Kosten (somit auch Tapezieren+Malern). Ausnahme: Kosten bis zu 4000€ pro Jahr und Immobilie, welche eigentlich Herstellungskosten wären können als Instandhaltungskosten sofort abgesetzt werden.
  2. 3 points
    Der Jürgen Schneider hat damals ganze Stockwerke dazuerfunden
  3. 2 points
    Ich habe Erfahrung auf dem Gebiet, hab mein 3. Haus nach 4-5 Monaten Selbstständigkeit erworben, wenn die Zahlen super sind, ist das kein Problem. Es kommt aber auch auf die Bank an... wenn man ständig den billigen Jakob sucht, muss man sich nicht wundern, wenn das dann da nicht funktioniert. Ich habe mich von vorne rein für eine Ortsansässige Bank entschieden, die etwas teurer ist und dafür das Thema nicht so sensibel behandelt. Nach 2 Jahren Selbstständigkeit konnte ich auch bei anderen Banken finanzieren, das hängt immer! vom Zahlenwerk und der Orga ab! Ist man gut vorbereitet und stimmen die Zahlen, sehe ich da kein Problem. Hohe Fixkosten sind zu vermeiden (Büromiete, Angestellte, RS6 Leasing oder ähnliches) Unabhängig davon: Ansonsten kann ich nur an jeden Appellieren, sich die Selbstständigkeit gut zu überlegen: wenn man keine 55-60t EUR im Jahr verdient, lasst es lieber. Demnächst kommt noch die Zwangsrente für Selbstständige (850 p. monat) und die Krankenkasse liegt bei 55t aufwärts auch schon bei 850 p.Monat - die ersten Monate sind meist schon ein Überlebenskampf, da sie nur mit Kosten verbunden sind. Wenn man kein vernünftiges System hat, wo man dauerhaft konstant Einnahmen zu erwarten hat, dann rutscht man ganz schnell in die Schuldenfalle. Unter 55.000 Nettoeinnahmen würde ich das nicht starten bzw. kann ich niemanden empfehlen, dass zu starten Ich denke heute anders darüber als früher, der Schritt muss echt genau überlegt werden
  4. 2 points
    So war meine Aussage gemeint: Malern und Tapezieren gehört auch zu den Instandhaltungskosten! Das kann ich bestätigen, denn von dieser Regelung hatte ich im vergangenen Jahr gebrauch gemacht: Nach dem Kauf eines ETW-Paketes musste ein langjähriger Mieter ausziehen. Leider war dieser Mieter ein Kettenraucher und hat in jedem Raum der Wohnung exzessiv geraucht. Wer solche Fälle kennt weiß, dass eine solche Wohnung von Grund auf saniert werden muss, d.h. Fußboden, Tapete, Fliesen, Bäder, einfach alles musste rausgerissen und fachmännisch wieder hergestellt werden. Beim Auszug hatten wir versucht über die Haftpflichtversicherung des Mieters den Schaden anzuzeigen und darüber die Kosten zumindest zum Teil zu decken, was jedoch keine Früchte getragen hat. Laut Aussage der Versicherung hat der Mieter durch sein rauchen innerhalb der Wohnung den Schaden in Kauf genommen, weshalb es sich um eine "bewusste Beschädigung" handelte, welche nicht über die Versicherung abgedeckt ist. Soweit so schlecht. Es war somit klar, dass wir auf den Kosten sitzen bleiben würden (vom Mieter war nichts zu holen, er hatte kein Geld) und unglücklicherweise auch noch die 15%- deutlich reissen würden. Bei der Erstellung der Steuererklärung im vergangenen Jahr war ich gerade dabei die anfallenden Kosten fein säuberlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten im Steuerprogramm einzutragen, als mir in einem seitlichen Informationsfenster von WISO (keine bezahlte Werbung;-)) angezeigt wurde, dass absichtliche Beschädigungen wie bspw. Graffiti und die daraus resultierenden Kosten keine Instandhaltungskosten in dem Sinne sind und somit auch nicht unter die 15%-Grenze fallen. Dabei fiel mir das damalige Schreiben der Versicherung ein, in welchem von einer absichtlichen Beschädigung gesprochen wurde und ich versuchte mein Glück mit einer ausführlichen Erläuterung im Anschreiben der Steuererklärung. Das Finanzamt hat sämtliche angefallenen Kosten für die Sanierung der Wohnung als Sofortabzug akzeptiert! Das war zumindest ein kleiner Trost..
  5. 2 points
    Man muss hier normalerweise nur die Suchfunktion verwenden... es wurde schon so viel zur "Kaufberatung" geschrieben. Ob Du bei 6% etwas übrig hast, lässt sich auf dem Papier schnell ermitteln... die sogenannte Papierrendite... Sie hat mit der Realität überhaupt nichts zu tun! Aus diesem Grunde halte ich von solchen Strategien nichts... Man baut sich Luftschlösser, die mit der Realität halt nicht überein kommen. Um es genau zu sagen, Ich würde behaupten, Du bist ein paar Jahre zu spät dran. Du kannst akt. kein Geld mehr mit Immobilien verdienen, wenn man gerade in den Startlöchern ist.
  6. 1 point
    Also die Aussage vom Notar ist völliger Schwachsinn. Wenn du einen Mietvertrag unterschreibst und dem Mieter garantierst, dass er 60m2 hat und am Ende sind es 30m2, dann bekommst du Probleme (falls du die m2 mit in den Vertrag aufnimmst - wovon ich abrate😂). Die Teilungserklärung ist dem Mieter erstmal scheißegal dann. Im Streitfall entscheidet sowas dann ein gerichtlich bestellter Gutachter. Aber trotzdem Glückwunsch, wenn jetzt alles geklappt hat! 😊
  7. 1 point
    Ich habe bei mir glaube ich 5 unterschiedliche Banken. Habe dann erst vor ein paar Jahren auf 60% reduziert und jetzt zum 31.12.19 komplett hingeworfen und bin auf Weltreise gegangen. Habe nur die Bank informiert bei der ich das höchste Kreditvolumen habe. Das ist auch die einzige Bank, die jährlich Unterlagen anfordert und Bonität checkt. Zu der Bank habe ich auch einen sehr sehr guten Draht. Deren Aussage war, dass es denen nichts ausmacht, da ich ohnehin über mein Immobilienportfolio bewertet werde und das Gehalt eigtl nicht mehr wirklich relevant wäre. Bei einer anderen Bank habe ich noch einige Finanzierungen laufen, bei den anderen eher zwischen 50-200k. Da habe ich nicht informiert. Die CoBa hat mir jetzt auch eine Anschlussfinanzierung angeboten - da wurde nicht ein einziges Dokument angefordert, sondern ich hab einfach den Vertrag und das Angebot in der Post gehabt. Ist ja vllt für einige auch ganz spannend. Restschuld aber auch unter 50k, das wird bei größeren Beträgen mit Sicherheit anders sein.
  8. 1 point
    Achtung! Meiner Ansicht nach ganz viel gefährliches Halbwissen hier im Thread. Eine "Spekulationssteuer" gibt es nicht. Generell musst du auf Dinge, mit denen du handelst, Steuern zahlen. Es gibt Konstellationen in denen dir unterstellt wird, dass du nicht handelst --> beispielsweise wenn du die Immobilie 10 Jahre gehalten hast. Wenn du eine Wohnung kaufst und ein Jahr später nachweislich aus beruflichen Gründen umziehen musst (ggf. ins Ausland) kann man dem Finanzamt stichhaltig erklären, dass hier kein Immobilienhandel vorliegt. Ich bin kein steuerberater - das muss mit dem Steuerberater abgeklärt werden. Bitte bedenke auch, dass du ggf. auf den Gewinn (!) Steuern zahlst. Wenn du eine Wohnung kaufst und sie innerhalb eines Jahres wieder verkaufst und das Finanzamt dir Handel unterstellt, dann fällt eine Steuer auf den Gewinn an. Ich verstehe nicht, warum hier im Forum Newbies immer gleich mit dem denkbar kompliziertesten theoretischen Problem starten. Fassen wir zusammen: Du möchtest eine Wohnung kaufen, die derzeit von einer Familie bewohnt wird.. Diese Familie Möchtest du (anscheinend?) auf Eigennutz rausklagen oder zumindest kündigen? Zudem erwartest du, dass die Wohnung innerhalb weniger Monate massiv an Wert zulegt und du ggf. aufgrund eines Umzugs wieder verkaufen musst. Hab ich das richtig zusammengefasst?
  9. 1 point
    Hallo an alle Immopreneure! Im Buch von Thomas Knedel habe ich zum ersten Mal die Empfehlung gelesen, den Grundbucheintrag löschen zu lassen nachdem ein Darlehen komplett getilgt/ zurückbezahlt wurde.Diesen Tipp habe ich auch im Internet einige Male gelesen (und dass man danach auf Eigentümergrundschuld umschreiben sollte) aber weder mein Notar, noch mein Banker konnte diese Ansicht teilen.Sie meinten es mache wenig Sinn denna) es besteht keine Gefahr wenn der Eintrag einfach stehen bleibt undb) es sei günstiger im späteren Bedarfsfall die Grundschuld umzuschreiben anstatt sie zu löschen und neu zu beantragen. Ich kann mir als Grund vorstellen, dass die Kreditgebende Bank solche "Grundschulden" als Wertpapier noch irgendwie verwerten/verkaufen kann... sicher weiß ich es nicht, aber ich denke dass ein Notar darüber Bescheid wissen müsste.Hat jemand hier fundierte Kenntnisse und kann mir den Hintergrund/Sachverhalt erklären warum Sie diese Empfehlung ausgesprochen wird? Herzlichen Dank für eure kostbare Zeit und den wertvollen Wissenstransfer! best, tony
  10. 1 point
    Angenommen ich habe 5-10 Immobilien die regelmäßige Einnahmen generieren. Nun erwerbe ich eine neue Immobilie welche jedoch einer Sanierung bedarf. Die Kosten der Sanierung kann ich gegen die Einkünfte aus den andern Immobilien anrechnen. Soweit korrekt? Was passiert, wenn ich über die 15% Schwelle komme? Dann sind all diese Ausgaben plötzlich quasi "Kaufpreis"? (Und können nur noch abgeschrieben werden) Für Fix&Flipper die nebenbei auch Bestand haben: Wenn die eine Immobilie Sanieren dann entstehen ja auch kosten. Die ziehen diese ja einfach vom Erlös ab und haben entsprechend weniger Gewinn zu versteuern. Die interessiert die 15% Quote also mal gar nicht. Und das liegt daran, dass Erträge aus Verkauf/Handel von Immobilien nicht mit Erträgen aus Vermietung und Verpachtung zusammen gerechnet werden. Korrekt oder bin ich hier auf dem Holzweg? Daraus ergibt sich dann dieser Entscheidungsbaum (stimmt das so?): WENN zu erwerbende Immobilie renoviert werden muss DANN WENN durch Renovierung schneller & ertragreicher Flip möglich ist DANN Fix&Flip, Renovierungskosten egal solange danach ordentlich was über bleibt. [ENDE] SONST WENN Kosten der Renovierung >= 15% Kaufpreis liegen DANN WENN Vermietbarmachung für die nächsten 3J für weniger Geld möglich ist DANN Günstig herrichten und 3 Jahre warten. DANN sanieren. [ENDE] SONST Pech gehabt. Sanieren und Kosten langsam abschreiben.(Buy&Hold) Alternativ prüfen ob Weiterverkauf wirtschaftlicher ist. (Fix&Flip) [ENDE] SONST Buy&Hold BestCase: Sanieren und Kosten absetzen. [ENDE] SONST Alles Möglich (Fix&Flip, Buy&Hold)
  11. 1 point
    Moin Tony, da noch keiner was hierzu geantwortet hat: Ich stand gerade exakt vor der gleichen Frage. Die Antwort ist: Es kommt drauf an 😉 Wenn das Darlehen vollständig getilgt ist bekommst du von der Bank einen Schrieb mit der Löschungsbewillgung o.ä. Ab dem Zeitpunkt bist du quasi der Herr über diese Grundschuld. Die Bank kann und darf damit eigentlich nichts mehr anfangen. Thema Umschreiben: Verabschiede dich davon hierbei Kosten zu sparen, es sei denn du willst bei exakt dem gleichen Geldinstitut, bzw z.B. innerhalb Sparkassen- oder VR-Verbund noch einmal finanzieren. Jede andere, fremde Bank, wird erwarten ihre saubere, eigene Grundschuld neu eintragen zu lassen. Ein Punkt wäre noch zu erwähnen; Wenn du eine erledigte Grundschuld im ersten Rang im Grundbuch hast kann dir z.B. kein Handwerker eine Sicherungshypothek eintragen lassen oder solche Scherze. Wie real diese Gefahr allerdings ist hängt aber nicht unmaßgeblich von deinen Partner und deiner Zahlungsmoral ab 😉 Also auch eher ein konstruierter Fall würde ich sagen. Ich lasse meine Grundschulden jetzt löschen; Ok, ich will das betreffende Objekt auch verkaufen. Da will eh niemand "Altlasten" haben. Hoffe meine Sicht und Erfahrung mit dem Thema konnte dir etwas helfen.
  12. 1 point
    Bei ETW ist das auch etwas leichter, da größere Eingriffe ohne Veränderung im Gemeinschaftseigentum kaum möglich wären. Im Bad nur alle Sanitärobjekte tauschen und neue Fliesen etc. ist kein Problem und Erhaltungsaufwand. Das ist aber meistens nicht das, was ich vorfinde. Wenn ich aus schlecht vermietbaren 165 qm Wohnungen zwei Einheiten mache, dafür komplett neue Bäder schaffen muss etc., bleibt am Ende außer neues Laminat und Wandfarbe und vielleicht Außenanstrich kaum etwas für den Erhaltungsaufwand / die 15% Grenze, siehe mein Beitrag oben. Ich beschäftige mich allerdings auch weniger mit ETW, sondern mehr mit MFH.
  13. 1 point
    Neue Badewanne gegen alte Badewanne nicht , aber dabei bleibt es bei einer Sanierung ja nicht. Keiner stellt ja Bäder wie in den Fünfzigern wieder her. Ein guter Link findet sich hier: https://www.rtskg.de/service/news/beitrag/renovierungskosten-steuer.html und hier: https://www.roedl.de/themen/baumassnahmen-bestehende-gebaeude#verbesserung
  14. 1 point
    Und dann auch nur Nettokosten, ohne Umsatzsteuer
  15. 1 point
    Gebäudewert, nicht Kaufpreis. Sonst stimmt das so.
  16. 1 point
    Folgst Du dem Wortlaut des Gesetzes, ist es natürlich nicht möglich. Nach dem Wirtschaftsplan würde ich mich nie richten. In Absprache mit dem FA kann man unter Umständen immer die Jahresabrechnung des Vorjahres für die Zuführung und Entnahme der Instandhaltungsrücklage nehmen. Weitere Daten sind ja nicht erforderlich.
  17. 1 point
    Meine Laien-Gedanken wären: Du könntest du das auf Basis des Wirtschaftsplans machen und ich könnte mir auch denken, dass das FA es akzeptiert. Aber einen Gefallen tust du dir dabei wahrscheinlich nicht. Im Plan sind oftmals Reparaturen / Kosten die du absetzen kannst gar nicht enthalten, wenn sie z. B. ungeplant unter dem Jahr aufgetaucht sind. Diese Kosten würden dir dann flöten gehen, denn im Jahr drauf könntest du sie nicht mehr angeben. Falls du es mit dem Sachbearbeiter oder Steuerberater klärst würde ich mich um eine Rückmeldung hier im Thread freuen!
  18. 1 point
    Ein Anruf beim Sachbearbeiter klärt das sofort.
  19. 1 point
    Das hört sich ja fast so an, als dass Du im Bereich Immobilien Deine berufliche Perspektive siehst. Falls das so ist, dann kann das was @KFleischer schreibt, der richtige Weg sein. Wenn Du erst einmal nur deine erste Wohnung kaufen willst, dann macht es aus meiner Sicht mehr Sinn, wenn Du diese privat erwierbst und Dir dazu ein einfaches, mittleres Objekt kaufst, bei dem Du möglichst bald kein Geld drauf legst, bzw. nach Steuern, Rücklagen usw. noch etwas übrig bleibt. Das bekommst Du mit den Büchern, die @nemo beschrieben hat, optional gibt es noch gute Werke von Goldwein und Winterlich, wobei sich das eine oder andere irgendwann wiederholt, gut hin. Suche parallel nach guten guten Online-Inhalten z.B. auch hier im Forum. Wegen der ersten Wohnung brauchst Du Dir über Gesellschaftsstrukturen keinen Kopf machen. Wenn Du größere Deals machst, kann das Sinn machen. Ich habe bis heute noch kein Seminar besucht, weshalb ich über die angebotenen Seminar nichts sagen kann.
  20. 1 point
    Auf das Video würde ich jetzt nicht so viel geben. Diese ganzen Prognosen kann man sich vollkommen sparen. Vor 5 Jahren hätte auch keiner gedacht, dass Deutschland durch Zuwanderung in 2019 die 83Mio erreicht. Wie @Jb007 schon sagt ist es aktuell einfach ziemlich spät zum anfangen. Was nicht heißt, dass man nicht noch Objekte findet! Aber Faktor 15 in nem Vorort von Dresden würde ich mir gut überlegen. Das bringt m.E. einfach nix. Deine Bonität wird davon eher schlechter. Schau dich um und halt das Geld lieber zurück bis du wirklich ein gutes Objekt findest. Das geht dann meist schneller als man denkt und dann ist man mit dem nötigen EK auch handlungsfähig.
  21. 1 point
    Makler suchen häufig jemanden, der wenig Kenntnisse im Immobiliengeschäft hat, um solchen Murks zu verkaufen. Meistens finden sie derzeit auch einen Dummen. Du solltest dir überlegen, ob du das sein willst. Du müsstest normalerweise die Notarkosten zahlen, wenn du den Kauf abbrichst, hast hier aber gute Chancen, zumindest dafür nicht aufkommen zu müssen.
  22. 1 point
    Ich würde das nehmen was besser aussieht. Der Preistunterschied ist quasi irrelevant aber die ganz billigen Parkettböden sehen oft auch so aus und da ist ein Designerlaminat wertiger.
  23. 1 point
    Das ist in etwa so sinnvoll wie die Frage: "Wie viele Münzen benötige ich, um 10.000€ zu besitzen".
  24. 1 point
    Ich kann dir die ComfortHV empfehlen. Hab bei der ETW und die sind sehr gut. Die sind aber wohl auf den Kassberg spezialisiert. Alternativ kannst du mal folgendes machen: Check Makler (Vermietungs/Verkaufsangebote) in der Gegend wo dein Objekt ist. Ruf die an und frag die, welche Verwaltungen dort üblicherweise tätig sind. Wenn Objekte nah beienander sind, machts vielleicht eine mit.
  25. 1 point
    Ich halte von solche strategien nichts. Ich habe am Anfang immer geschaut, wieviel Geld habe ich jetzt+3 Mon. Zur verfügung und hab entsprechend gekauft und nicht lange überlegt das Größte Problem haben die meisten bei der Umsetzung, merke ich auch immer wieder im bekanntenkreis. Wenns drauf ankommt, passt dieses und jenes nicht bla bla. in der theorie alles top darstellbar die praxis sieht allerdings anders aus
  26. 1 point
    Ist das ernst gemeint mit dem 1 - 3 Euro Cashflow ?
  27. 1 point
    Das würde ich so hart nicht sagen. Das Recht bringt in geschätzt 70% der Fälle Recht. Das Problem ist dass das Recht eine Schnecke ist. Man darf erst nach 2 säumigen MM fristlos kündigen. Dann dauert es ewig bis man einen Räumungstitel hat. Bei einem harten Zahlungsverweigerer mit halbwegs fähigem Anwalt hat man bis dahin 12-18 Monate Zahlungsausfall. Und selbst mit Räumungstitel gibt es für die noch 100 Ausflüchte. Wenn der zu Räumende zB. (illegal) untervermietet - ob nur zum Schein oder tatsächlich - scheitert die Räumung, weil gegen den Untermieter ja kein Räumungstitel besteht. Somit hat der Gerichtsvollzieher nix, was er gehen ihn vollziehen könnte, denn der Räumungstitel ist nicht wohnungsbezogen, sondern personenbezogen. Ergebnis - heute keine Räumung, bitte reichen sie gegen den Untermieter neu ein...... Die Kosten kann man dann dem (Ex-)Mieter auferlegen. Aber der hat idR. ja nix - sonst hätte er einfach die Miete überwiesen und sich die ganze Show mit den Zusatzkosten geschenkt. Das Problem an unserem Rechtssystem ist, dass man am ende Recht bekommt, aber es zu lange dauert - und man am ende zu selten etwas davon einbringen kann. Das ist in den letzten 30 Jahren auch immer schlimmer geworden, die Gerichte urteilen mieterfreundlich bis zum geht nicht mehr. Heute kann eine schwangere Frau im 4 (!) Monat nicht mehr geräumt werden - ein Umzug sei unzumutbar. Meine Frau hat im 7. Monat 44 Stunden/Woche Dauernachtschicht bei Heraeus gearbeitet. Da kann man sich die Haare raufen, aber es hilft ja nix. Ich kalkuliere einfach 2% aller Zahlungen als uneinbringbar ein. Ich habe fast 15 Jahre gebraucht, bis ich mir das eingestanden habe - seither versuche ich Emotionen sie gut es eben geht außen vor zu lassen und den wirtschaftlichen Weg zu gehen.
  28. 1 point
    Was Du aus meiner Sicht auf jeden Fall lernen wirst, ist, zu solch einem Faktor zukünftig nicht mehr zu kaufen. Ich persönlich halte wenig von der Aufforderung, Hauptsache ins "Tuen" zu kommen. Ein Invest von 100k Euro sollte sich schon finanziell lohnen, aus einem Buch im Wert von 40€ kann ich was lernen.. Du lernst auch was, indem Du Dir erst einmal 1-2 Jahre lang Wohnungen ansiehst, Protokolle und sonstige Unterlagen durchliest, in den Markt eintauchst. Auch eine eigene Excel-Tabelle erstellen hilft, das Immo-Invest verstehen zu lernen.
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