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Showing content with the highest reputation on 08/07/19 in all areas

  1. 4 points
    Ganz klar - A. B geht auch in Ordnung, solange der Gesamtbetrag überschaubar ist. Was hier alle zu übersehen scheinen ist die Nachbesicherung im Fall eines Preisverfalls. Noch vor wenigen Monaten hab ich keinen gesehen, war der Meinung "niedrige Zinsen=hohes Preisniveau" und die Zinsen werden nicht steigen, weil das Italien nicht verkraften würde (und Italien ein ganz anderes Kaliber ist wie Griechenland). Jetzt sehe ich den Gesetzgeber als Risiko Nr. 1. RRG im Bund, Mietpreisbremse flächendeckend, und ab gehts. Wer von den hier aufgeführen Käufertypen würde denn einen 25%-35% Preisverfall überstehen ? Bzw. welches Nachbesicherungsvolumen könnte geschultert werden, zur not mit dem Geld aus dem Hamsterrad ? Die Leute bekommen Probleme von 2 Seiten - sie haben teuer gekauft, dadurch trifft sie der Preisverfall härter (wer 10% unter MW gekauft hat, muss nur 15% Nachbesicherung auftreiben), und gleichzeitig mehr Volumen (doppeltes Kreditvolumen=doppeltes Nachbesicherungsvolumen). Mal Hand aufs Herz - wer könnte hier 15% seines Portfoliovolumens binnen 3 Wochen auftreiben ? Nein ? Dann willkommen in der Zwangsverwertung. PS: Ich war Typ A und habe in 38 Jahren 4 Häuser und 2 Gewerbehallen gekauft sowie 2 der Häuser aus- und angebaut. Ein ZFH vor wenigen Monaten verkauft, schuldenfreier Bestand von 20 Wohneinheiten + 3 Gewerbeeinheiten, Barreserve im 6stelligen Bereich. Kosten habe ich immer niedrig gehalten, selbst gemalert, selbst gemauert, am Sonntag selbst mit der Spirale das verstopfte Mieterklo bearbeitet statt den Notdienst zu holen. In all den Jahren lief ich nie Gefahr in die Privatinsolvenz zu gehen, ein 30%er Preisverfall (den ich auch ganz real erlebt habe) hat mich auch schlucken lassen, aber ich hab nie mehr als 80% finanziert. Aber mein Weg ist nicht der Weg des schnellen Reichtums und nichts an ihm ist "passiv".
  2. 4 points
    Ich habe im Prinzip einen Bestand zu ca. Faktor 7-8 und inzwischen eher aufgehört zu kaufen. Zu aktuellen Preisen zu kaufen würde mir m.E. nur das Gesamtportfolio verschlechtern. Sehe keinen Sinn darin mir die verhältnismäßig günstigen Einstiegspreise kaputtzumachen nur damit ich um jeden Preis weiter wachsen und zukaufen kann. Konzentriere mich zuletzt auf Entwicklung im Bestand bzw. sehr selektive Zukäufe. Wie @JB schon gesagt hat steigt ja auch der Arbeitsaufwand und insbesondere das Risiko durch höhere Kredite und Darlehensraten.
  3. 4 points
    Wie immer wird die Wahrheit irgendwo in der Mitte liegen. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile. Masse hat den Nachteil des höheren Verwaltungssaufwands. Ich denke, das ist der Haupt-Nachteil. Wenn wir aber das Risiko betrachten, dann lässt sich das schon nicht mehr so einfach sagen, denn da kommt es darauf an, weshalb die Renditen bei den "vielen" Objekten niedriger sind. Wenn das wegen sorglosem Einkauf zustande gekommen ist, man also schlicht zu viel/mehr gezahlt hat für die gleiche Art Häuser verglichen zum "sorgfältigen Strategen". Dann fährt man zumindest was die Wertentwicklung an geht ein etwas höheres Risiko. Kommt die höhere Rendite der "wenigen" Objekte aber vom Lageunterschied, dann ist es genau anders herum. Gleichzeitig ist das Einkommensausfallrisiko bei vielen Objekten geringer, weil breiter gestreut. Ich bin tendenziell geneigt zu sagen, dass eine "Masse"-Strategie am Ende besser laufen wird als wenn man wenig kauft. Nicht, weil es rein rechnerisch so wäre, sondern weil es eigentlich ein Luftschloss ist, zu denken, man könne immer so sorgfältig aussuchen, dass man quasi nur die Perlen findet. In der Realität wird so eine Person vermutlich nicht ins Machen kommen. Stattdessen immer zögern und überlegen. Während der Andere schon mitten drin ist, Erfahrung sammelt, schon Geld verdient und so einen Vorsprung herausarbeitet. Natürlich kann man nicht einfach wahllos drauf los kaufen. Aber am Ende wird er mit seiner Erfahrung tatsächlich die Perlen finden, über die der "Besonnene" immer noch nachdenkt.
  4. 4 points
    Naja, das packe ich dann aber in die Schublade Zockerei bzw. Spekulation - denn bei einer Korrektur der Immobilienpreise würde B auch deutlich schneller abrauchen. Zumal man dies immer erst im Nachhinein weiß. Klar, wenn ich in 2010 gewusst hätte, wie die Preise in 2019 aussehen, dann hätte ich eher auf Bestandsaufbau gesetzt und der Cashflow wäre so ziemlich egal gewesen, da die Wertentwicklung jegliche Cashflow-Unterschiede in den Schatten stellt. Hätte hätte Fahrradkette. Wenn ich gewusst hätte, dass Amazon heute so viel wert ist, adnn hätte ich vor 10 Jahren Amazon Aktien gekauft. Wenn ich gewusst hätte, dass am Roulette-Tisch rot kommt, hätte ich alles auf rot gesetzt. Ich halte B für brandgefährlich.. A für deutlich klüger/besonnener.
  5. 3 points
    Ohne die Strategie dahinter zu kennen, solltest du nicht urteilen. Für mich ist der cash flow aus Immobilien irrelevant. Ich habe ein hohes 6-stelliges Einkommen aus meiner Selbstständigkeit und Immobilien sind für mich nur eine Anlage Form. Ich habe auch cash flow negativ Objekte, weil ich bewusst 4% tilge. Auf der anderen Seite habe ich aber auch lastenfreie Mehrfamilienhäuser. Zusätzlich verwalte ich selber mit eigenen Mitarbeitern und das macht sonst wo wenig Sinn. Unabhängig von meiner Strategie kann es sich auch lohnen Faktor 20 Objekte zu kaufen. Ich kann nur von meinem Standort ausgehen aber ich habe absolut null Leerstand. Bei Mieterwechsel habe ich bei normalen Wohnungsgrößen 50 Interessenten in einer Woche und ich rede von guten Interessenten. Keine vom Amt, keine Problemmieter, normale Mittelschicht mit gutem Einkommen. Durch wenig Fluktuation habe ich wenig Instandhaltungskosten und durch höhere qm Preise fällt Instandhaltung auch nicht so ins Gewicht wie bei 5 €/qm Mieten. Und der aller wichtigste Punkt: Wer hat wieviel beim Exit in der Tasche? Erfahrungsgemäß steigen die Preise in guten Lagen schneller als in schwachen.
  6. 3 points
    Meinen Bestand habe ich prospektiv (nach Optimierung) für das 8fache gekauft. Mittlerweile liegen Kaufpreis und Nebenkosten plus anfängliche Instandhaltung bei unter 7 dem fachem der NKM. Ähnlich Nemo kaufe ich seit Ende 2012 nicht mehr, da ich sonst meine Kennzahlen verschlechtern würde. Stattdessen optimiere ich den Bestand und trenne mich auch von Objekten. Ich habe immer sehr auf Wirtschaftlichkeit geachtet und auf Wachstum verzichtet, da ich die Risiken lieber minimieren wollte. Gerade heute würde ich auch jedem anderen dieses empfehlen. Die Risiken haben sich aufgrund der hohen Kaufpreise und Mieten (das vergessen die meisten) deutlich erhöht. Hierzu tragen vor allem die Regulierungsrisiken bei. Falls der Mietendeckel in Berlin wirklich kommt, werden dort sehr viele Kleinanleger Pleite gehen (die großen haben meist sehr günstig gekauft und haben fast alle LTV von unter 40%). Wenn es zu einer Rot-rot-grünen Bundesregierung kommt, dürfte eine ähnliche Regelung bundesweit kommen (plus etliche weitere Belastungen z.B. Grundsteuer, Energieeinsparung etc.). In einem solchen Szenario (teuer) zu kaufen und dann auch noch hoch zu finanzieren halte ich für extrem riskant.
  7. 2 points
    Das hier ist genau die Mentalität die ich bei Buy&Hold nicht begreifen kann. An "meinem Standort" gibt es nur extrem teure Objekte, deshalb muss ich mich damit abfinden. NEIN. Wenn zu Hause alles Faktor 20 ist, dann kaufe ich halt wo anders zu Faktor 13, liege daneben und komme im Schlimmsten Fall auch bei Faktor 19 Raus. Finanziell ist das aber trotzdem besser als WISSENTLICH Faktor 20 zu kaufen. Das einzige was mich davon abhält an billigen Standorten zu investieren ist mangelnde Rechtssicherheit und Steuerproblematiken. Das ist aber bei Investments innerhalb Deutschlands kein Problem. Also kann ich mir die günstigeste Ecke suchen.
  8. 2 points
    Wenn die Preise sich weiter gut entwickeln steht B nach 10 Jahren besser da. Sollten die Preise stagnieren würde ich zu A tendieren.
  9. 2 points
    ehrlich gesagt wundert mich die Frage natürlich wesentlich schlechter - doppelte Arbeitsbelastung - erheblich höhere Kreditbelastung und dadurch ein vielfach höheres Risiko Höhere Preise für dieselbe Qualität zu zahlen, um mehr Objekte kaufen zu können, halte ich nicht für sinnvoll. Dann sollte man sich lieber auf die wenigen günstigen beschränken.
  10. 1 point
    Man sollte sich nicht unbedingt an dem Faktor 10 zu Faktor 15 Vergleich aufhängen. Ich finde die Fragestellung aber trotzdem sehr interessant, da sie mich beschäftigt und auch einige in meinem näheren Umfeld. Man könnte die Frage auch deutlich allgemeiner stellen: Kaufe ich lieber jedes Jahr 2 Objekte zum aktuellen Marktpreis oder lieber alle 2 Jahre ein Objekt 20% unter Marktpreis. An meinem Standort bedeutet das dann Marktpreis 22-fach, 20% unter Marktpreis 18-fach. Mein Ziel sind 2-4 MFH pro Jahr zu kaufen. Ich tue mir aber aktuell schwer was brauchbares zu finden. Letztes Jahr mit 3 Objekten war ganz gut, dieses Jahr bisher 1. Ich habe aber auch den Anspruch unter Marktpreis zu kaufen, zumindest 10% besser 20%. Vielleicht würde ich in 10 Jahren besser da stehen, wenn ich zusätzlich einfach Objekte zum Marktpreis kaufe. Das wäre nicht so schwer. Bekannte mit gutem Einkommen wollen sich zur Diversifizierung 1-2 Wohnungen zu je 100k - 120k am selben Standort kaufen. Lieber 1 Jahr suchen und zu Faktor 20 kaufen oder kurzfristig ohne viel Aufwand für Faktor 24. Manche werden in 2 Jahren immer noch ohne Objekt da stehen, wenn sie nach einem zu guten suchen.
  11. 1 point
    Ich würde die Sache eher von der praktischen Seite her angehen, das ist billiger wie jeder Anwalt.. https://www.fliesenhandel-schittek.de/ersatzfliesen/
  12. 1 point
    Man kann Apfel nicht mit Birnen vergleichen. Faktor 15 mit guter Bausubstanz in guter Lage kann ein Schnäppchen sein, und Faktor 10 in schlechter Lage mit viel Leerstand und schlechter Bausubstanz kann ein Fass ohne Boden werden. Wie ist die Marktlage? Lässt sich die Miete in absehbarer Zeit steigern? Oder ist die Miete schon am Limit? Wenn die Lage stimmt schaue ich mir auch Faktor 20 an... Aber in den letzten 3 Jahren ist der Markt völlig aus dem Ruder gelaufen... Ich halte lieber das Pulver trocken und suche lieber solange passende Objekte wo Preis und Leistung passen.
  13. 1 point
    Da stimme ich dir vollkommen zu, Matze. Wenn man ins Machen kommt, sammelt man so viele Erfahrungen und Kontakte die man mit ein bisschen Cashflow garnicht aufwiegen kann. Natürlich nicht auf Teufel-komm-raus, sondern mit vernünftigen Objekten. Ist natürlich leichter gesagt als getan, schon klar. Was bei der reinen Cashflow Betrachtung ebenfalls übersehen wird ist der Vermögenszuwachs durch die Tilgung. Wenn man wirklich von Masse spricht (7stellig) und davon jährlich 2% tilgt, kommt da in ein paar Jahren auch eine ganz schöne Summe zusammen.
  14. 1 point
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