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  1. 13 points
    Hi, das ist extrem schwer zu sagen. Das sagt leider nichts aus. Meiner Erfahrung nach kann man immer erst im Rückblick sagen, welche nicht-umlagefähigen-Kosten tatsächlich entstehen. Ich habe sie bei meinem Haus (ebenfalls Anfang 20. Jahrhundert, ebenfalls "in vernünftigem Zustand") total unterschätzt. Bei mir kamen bisher: Persönlicher Zeitaufwand (die mit Abstand größte Kostenposition, wenn ich einen realistischen Stundenlohn ansetzen würde) .. Ist natürlich nicht Cash-relevant und je nach Definition kann man dies ausblenden .. Ich habe den Aufwand auf jeden Fall unterschätzt. Komplett-Renovierungen von 3 Wohnungen (war nicht zwingend notwendig, aber half dabei die Miete bei Neuvermietung deutlich höher anzusetzen) - Beeinflusst Cash und Rendite Umbau einer Wohnung von nicht-zu-Wohnzwecken-dienenden-Räumlichkeiten in Wohnraum (erhöht natürlich Mieteinnahmen und Immobilienwert, daher je nach Definition keine "nicht-umlagefähige-Kostenposition") - Beeinflusst dennoch Cash und Rendite Diverse Neuvermietungen und damit zusammenhängende Vermarktungskosten - Beeinflusst Cash und Rendite Eine drohende Schornstein-Versottung - da muss ich vor dem nächsten Winter was tun Kosten im Zusammenhand mit der technischen Verwaltung - also Kleinkram, den man nicht umlegen kann oder will .. das reicht von Glühbirnen im Treppenhaus bis zu Namensschildern / Briefkastenschildern .. Ich habe auch einen Hauswart angestellt - dessen Kosten kann ich zwar auf die Mieter umlegen (sofern dies mietvertragsmäßig möglich ist oder zumindest nicht angefochten wird).. Die Eigenleistung für Beitragsmeldung etc. kostet Zeit bzw. die dafür notwendige Software kostet Geld bzw. das Outsourcen an den Steuerberater kostet Geld. Dazu kommen Kosten, die man ggf. aus eigener Tasche zahlt, weil man keine Lust hat sich mit dem Mieter auseinanderzusetzen. Beispiel: Ein Mieter zieht aus (und verabschiedet sich ins Ausland) .. im Mietvertrag (den man bei Erwerb übernommen hat) war keine Kaution vereinbart und somit gibt es nunmal leider keine Kaution. Der Mieter signalisiert, dass er kein Interesse an einer Nebenkostenabrechnung bzw. einer Verrechnung hat. Im übrigen findest du eine Woche später zwei Regale und eine kaputte Spülmaschine im Keller (die natürlich niemandem gehören und voraussichtlich vom nun unerreichbaren Mieter hinterlassen wurden). Die Nebenkostenabrechnung ein Dreivierteljahr später ergibt eine Nachzahlung von 300€. Die Entsorgung von Regalen und Spülmaschine kostete 100€. Macht 400€, die du nun entweder unter viel Aufwand und mit wenig Aussicht auf Erfolg eintreiben lassen kannst .. oder du schreibst sie ab. Das ist nur ein Beispiel, aber aus dem echten Leben gegriffen. Diese Kosten werden seltenst bei einer Rendite-Berechnung eingepreist und lassen sich m.E. auch schwer vorhersehen. Sichelich passieren diese Dinge bei Anfängern (ich) auch häufiger als bei erfahrenen Vermietern. Noch ein Beispiel: Mieter hat gekündigt - du stellst dich darauf ein, dass du easy neuvermietest .. Leider wird genau dann die Oma krank und du hast wochenlang keine Zeit für die Neuvermietung.. Wenn du endlich Zeit hast musst du Fotos machen, inserieren und Besichtigungen planen/durchführen.. Der beste Mieter-Kandidat kann leider wegen Kündigungsfrist der alten Wohnung erst in 2 Monaten einziehen.. Zack, stand die Wohnung 4 Monate leer. Dabei hattest du doch mit maximal einem Monat Leerstand kalkuliert... Bums, 1000€ weniger Einnahmen als geplant. Wenn der Mieter dann einzieht stellt sich heraus, dass die Sicherungen regelmäßig rausfliegen und die Steckdose im Wohnzimmer nicht funktoioniert. Also Elektriker holen, zack noch mal 150€ weg. Ja ich weiß: Das sind alles Anekdoten! "Diese Dinge kann man doch alle besser planen!". Maybe. Ich warne nur davor zu glauben, man könne die nicht-umlegbaren-Kosten bis auf den letzten Euro durchkalkulieren. Ich sehe oft Posts mit Modell-Rechnugnen à la "da bleiben 50€ Cashflow im Monat über" - das ist m.E. viiiiiel zu engmaschig gerechnet. Ich unterstelle dir, @Markus123 keinesfalls, dass du so rechnest. Meine Aussage ist generell und richtet sich nicht an dich persönlich! All die "ungeplanten Kosten" (ich nenne sie mal "Unusals", obwohl sie mehr "usual" als "unusual" sind) werden häufig verschwiegen und/oder kleingeredet. Sie passen auch in kein Excel-Rendite-Tool, da sie eben nicht planbar sind bzw. viel von der Erfahrung des Vermieters und vom Zufall abhängen. Lange Rede kurzer Sinn: Plane so gut du kannst anhand der Dokumentation, die du eventuell vom Vor-Vermieter bekommen kannst (alte NK-Abrechnung zum Beispiel) .. und plane dann noch mal großzügig "Unusuals" mit ein. Aus persönlicher Erfahrung habe ich für mich festgestellt: Alles über Faktor 13 (für die Immobilienklasse "Vollfinanziertes Altbau MFH in C/D-Lage") ist für mich nicht CF-positiv darstellbar. Auch, wenn man es sich mit Excel-Tools schönrechnen kann
  2. 12 points
    Mein Profiling sagt, dass Menschen, die "öfters" statt "öfter" sagen/schreiben, eher zur Unterschicht zuzuordnen sind...
  3. 11 points
    Das stimmt! Nur höre ich lieber einem Profi zu und kaufe seine Produkte, da er bereits 20 Jahre Erfahrung hat, als ein paar Studenten, die zusammen 5 oder 6 Buden seit ein paar Jahren besitzen. Falls der Post auf mich bezogen war: Ich habe nichts gegen Immocation. Die sind auch dabei sich durch externe Kompetenzen professioneller aufzustellen. Und das, was sie erreicht haben ist definitiv bemerkenswert. Ich höre aber trotzdem lieber einem zu, der mehr Erfahrung hat als ich und nicht umgekehrt. Und ihr Ansatz ist ja nun wirklich nichts Neues, dass man sagen müsste:"Ok, das ist the next big thing und Immocation ist hier der Pionier". Man kann sich das alles mal anschauen aber die bringen ja auch nichts innovatives zum Vorschein, was mich weiterbringt. Ich finde man sollte sich an Leute halten, die das erreicht haben, wo man selber hin will und nicht an die, die weniger Erfahrung haben als ich und dafür aber besseres Marketing machen können. Denn dann könnte ich auch zu meinem Bank"berater" gehen und ihn fragen, wie ich mein Vermögen am besten anlegen sollte. Aus gutem Grund mache ich das aber nicht >> Ein alter Schulfreund ist Filialleiter einer Sparkasse. Er sagte mir, dass er nicht in Aktien als Altersvorsorge anlegen würde. Das wäre ihm zu riskant. Er hat sich dafür ein Eigenheim gekauft. Selbst redend ist auch, dass er keine einzige vermietete Immobilie hat, denn auch das sei ja viel zu gefährlich. Und die Banken sind voll von solchen "Anlageexperten". Ich bin zwar jetzt ein bisschen abgeschweift, aber der Sinn dahinter ist der gleiche = Such dir Leute, die auf einem bestimmten Gebiet mehr erreicht haben als du!
  4. 8 points
    Ich finde, man sollte erstmal hinterfragen, was der Sinn hinter Immocation ist. Immocation ist in meinen Augen keine Plattform, die sich auf die Fahnen geschrieben hat gemeinnützig über das Immobiliengeschäft aufzuklären. Immocation ist ein Businessmodell, welches Immobilien zur Geldschöpfung nutzt. Dabei geht es eben nicht vordergründig darum die Risiken ganz klar zu benennen, sondern die Leute zu annimieren Kurse und Coachings zu kaufen, um sich vermeidlich als Immobilieninvestor zu qualifizieren. Sie suggerieren dabei natürlich, dass sie einen Expertenstatus haben, denn sonst würden sie ihre Produkte nicht verkaufen können. Man muss aber ganz klar sagen, dass die Jungs selber blutige Anfänger sind, die gerade mal zusammen eine handvoll ETW seit wenigen Jahren besitzen. Sie können also gar nicht das Know How haben, um das Immobilienbusiness im Detail zu kennen und dieses richtig einzuschätzen. Und da sehe ich die größte Gefahr für Anfänger, die sich von denen motivieren lassen irgendwelche 6%er in B-C-Lagen zu kaufen. Der Markt ist heute deutlich schwieriger geworden als noch vor ein paar Jahren. Ein Fehlkauf kann große Folgen nach sich ziehen, die die Jungs aber selber gar nicht richtig einschätzen können, da sie keine Erfahrungen haben. Überspitzt gesagt konnte man vor 10 Jahren nahezu jede Bude kaufen und man konnte alles noch hinbiegen, weil die Rendite eine ganz andere war. Da war es nicht schlimm, wenn eine Wohnung mal ein paar Monate leer stand, weil nicht genügend Nachfrage da war oder man ging halt mit dem Mietpreis etwas runter. Man konnte auch mal locker einen Mietpreller aushalten. Es war zwar damals schon nicht so toll, aber es brachte einen finanziell nicht um. Heute sind die Faktoren aber so dermaßen angestiegen, dass Fehler sich sehr viel stärker auf das eigene Vermögen auswirken. Konnte man früher Unvorhegesehenes aus dem Cashflow auffangen, ist das heute bei den niedrigen Renditen nicht mehr drin und man muss zwangsläufig aus den übrigen Einnahmen (meistens eben von seinem Gehalt) oder seinem Vermögen Geld entziehen, um die Probleme zu lösen. Aber wer ist denn der Hauptkunde von Immocation? Es sind in der Regel junge Menschen mit wenig Vermögen, die frisch im Berufsleben sind und daher auch noch keine großen Finanzpolster haben. Und genau für diese kann die Aussage "Ab 6% kann man sich Wohnungen kaufen und der Mieter bezahlt dir die Bude ab." verheerend sein. Vor ein paar Jahren hast du noch in Münster, Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, usw. für 6% Rendite Wohnungen bekommen. Heute ohne Netzwerk fast unmöglich. Also was sagt Immocation? Geht doch ins Ruhrgebiet. In Essen kannst du noch locker 6%er bekommen. Was sie aber nicht sagen, dass 6% in Frankfurt von vor ein paar Jahren in keinster Weise mit einem 6%er heute in Essen Altendorf vergleichbar ist. Es wird nicht aufgeklärt, sondern eher motiviert zu handeln. Das ist ja auch verständlich. Würde man eher auf die Risiken hinweisen, wäre das ganze Konzept nicht erfolgreich. Mittlerweile haben sie sich aber auch ein paar "echte" Experten ins Team geholt. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es sich bei Immocation um einen Vertriebskanal handelt. Sicherlich kann man da etwas mitnehmen, man sollte aber eben nicht alles einfach so glauben und denken, dass es tatsächlich so einfach ist, wie es dort suggeriert wird. Und genau das denken die ganzen Anfänger: "Ich kaufe mir ein paar Wohnung und bin übermorgen finanziell frei."
  5. 6 points
    Ich sehe die Angelegenheit etwas anders (bis auf die Einschätzung dass die Kaufpreise gerade auch in Pampaorten zu hoch sind): Ich halte einen für einen Kleinvermieter doch recht netten Bestand (> 100 Einheiten, einiges an Gewerbe) meist in den jeweiligen Altbauvierteln von Berlin, Umgebung und ostdeutschen Großstädten über 200.000 Einwohnern, für den ich bei Kauf im SChnitt das 8 Fache der nach Optimierung erwarteten NKM bezahlt hatte (Kauf erfolgte fast ausschließlich 2007-2012, mittlerweile liege ich im Schnitt etwas über dem 6fachen, inkl. Nebenkosten und Umbaukosten etwas unter dem 7 fachem). Bis auf ein kleines WGH in sehr guter Geschäftslage in Rostock und einem kleineren (6 Einheiten) Neubau-MFH direkt an einem See im Berliner Umland sind die Lagen alle Mittel bis Einfach. Meine Mieterschaft ist im Wohnbereich fokussiert auf Angestellte (keine Selbstständige bis auf Einzelfälle, keine Harzer bis auf Altfälle und Alleinerziehende mit Elternbürgschaft) und Studenten mit Elternbürgschaft. Ich hatte bisher bei Wohnungsmietern noch keinen einzigen Mietausfall bei den Vermietungen die ich selbst durchgeführt habe und habe nur selten Leerstand. Eine Vermietung an bestimmte Akademikergruppen (Anwälte, Lehrer, Sozialberufe etc.) vermeide ich. Ich kann nicht erkennen, warum eine derartige Struktur riskanter sein soll als die Vermietung in "besseren" Wohngegenden. In der Krise erfolgen genauso Kündigungen von Managern wie von Angestellten. Vielfach bauen die Firmen aktuell vor allem diese höher bezahlten Führungspositionen verstärkt ab. Auch liegen die Leistungen der Sozialkassen meist sehr viel niedriger als die Mieten in besseren Vierteln. Eine Wirtschaftlichkeit von Kaufpreisen über 20 kann ich nirgendwo erkennen (daher verkaufe ich aktuell auch eifrig...) Vielmehr wird durch den Kauf zu einem hohen Multiple bei gleicher EK Quote (d.h. deutlich höheren EK-Einsatz absolut) ein sehr viel höherer Kapitaldienst und ein dadurch sehr viel höheres Risiko in Kauf genommen.
  6. 6 points
    Das nächste mal fange bitte hiermit an. Dann können wir uns das Lesen der restlichen 8 Zeilen sparen...
  7. 5 points
    Aber lasst doch das schwarzmalen. Das Leben läuft nicht so wie auf RTL2. Was du schreibst wird ganz bestimmt bei irgend jemanden so laufen. Aber bei 99,5% der anderen Betroffenen werden die Zähne zusammen gebissen, der Gürtel enger geschnallt und nach 14Monaten eine neue Stelle gefunden. "Lebe geht weiter"
  8. 5 points
    Natürlich ist das so, sonst würde doch keiner so investieren wie er investiert. Oder glaubst du, dass irgendjemand absichtlich in die entgegengesetzte Richtung investiert, von dem was er glaubt wie die Entwicklung sein wird? Daher ist die Diskussion hier auch gut, um auch mal andere Sichtweisen zu sehen. Letztendlich weiß keiner, wie es tatsächlich werden wird und es sind und bleiben Mutmaßungen. Ich z.B. glaube nicht, dass die Urbanisierung stetig so weiter geht. Man hat doch heute schon gar keine richtige Lebensqualität mehr in den Metropolen. Man lebt dort oft nur wegen der Nähe zur Arbeit/Uni. Wer will denn schon in einer 30 qm Wohnung für die Hälfte seines Gehaltes leben, ständig die Straßenbahn vor seiner Tür bimmeln hören und diese Großstadthektik um sich herum haben? Klar gibt es auch die, die auf sowas stehen, stets und nahezu zu jeder Zeit alles machen zu können. Aber das ist in meinen Augen auch nur in den 20ern wirklich cool. Sobald man aber eine Familie gründet und Kinder in die Welt setzt, verschieben sich die Prioritäten sehr stark. Momentan kommt man auch dann als Familie nicht wirklich von der Großstadt weg, weil die Arbeit eben einen bindet. Aber die Art wie wir arbeiten, wird sich nach meinem Dafürhalten sehr stark verändern. Vielleicht nicht in den kommenden 5 Jahren aber in den kommenden Jahrzehnten bestimmt. Homeoffices sind in den letzten Jahren immer mehr geworden. Ich denke, dass sich die Präsenzzeiten auf der Arbeitsstelle immer weiter reduzieren werden und die eigentliche Arbeit sich immer mehr zu Hause abspielen wird. Die Art wie wir arbeiten werden, wird flexibler sein. Das wird den Vorteil bieten, dass man wieder ins Grüne ziehen kann. Denn wenn man nur ein oder zwei Mal in der Woche zur Präsenzarbeit muss, kann man auch mal 100 oder sogar noch mehr km entfernt leben, zumal die Voranschreitung des autonomen Fahrens hier ebenfalls eine deutliche Lebensqualitätsteigerung erreichen wird. Wenn man sich nicht mehr ans Lenkrad festbeißen muss, sondern in der Zeit des Transportes bequem TV schauen, ein Buch lesen, schlafen oder die Arbeit vorbereiten kann, sind Fahrzeiten von zwei oder drei Stunden ganz anders zu bewerten als heute. Natürlich wird es auch weiterhin Berufe geben, die auch in den kommenden Jahrzehnten erstmal weiterhin eine dauerhafte Präsenz erfordern, wie z.B. Polizei, Feuerwehr, Rettungsdienst, usw. Aber es werden eben auch viele Berufe nahezu gar keine Präsenz mehr erfordern, wie Steuerberater/-fachangestellte, Lehrer/Professoren, nahezu alle Büroberufe, usw. Andere Berufe werden wegen der Automatisierung komplett wegfallen, wie Postboten, Müllmänner, Taxifahrer, Fahrlehrer, Lkw-Fahrer, Lageristen, usw. Das alles wird nach meinen Vorstellungen eine Wanderung zurück in die ländlichen Gebiete bewirken. Nicht in 5 Jahren, aber vielleicht schon in 10 oder 20 Jahren, sodass ich davon ausgehe, dass die Mieten und der Wohnbedarf auf dem Land steigen werden und die Lage sich in den Metropolen entspannen wird. Das wäre eine Win-Win-Situation für alle Seiten. Ob das so oder so ähnlich kommt, weiß ich natürlich auch nicht, aber ich halte es zumindest für sehr wahrscheinlich. Und daher investiere ich auch nicht in Berlin, Hamburg oder München für unfassbar hohe Faktoren, sondern eher in ländlicheren Städten, in denen ich noch gute Cashflows erzielen kann.
  9. 5 points
    Es ist verrückt dass heutzutage schon gefragt wird ob Faktor 20 ok ist.... Vor 10 Jahren habe ich gerätselt warum man ETW zu 300 Euro/ qm kaufen kann... das war etwa Faktor 6 , ich hab Excel-Tabellen gebastelt, hin und her gerechnet, Risikoanalysen erstellt.... immer kamen Wahnsinns- Renditen heraus .....trotzdem hatte ich noch Zweifel wie solche Fehlbewertungen überhaupt möglich sind ....aber nur einige ältere Männer interessierten sich für Immobilien, in der Verwandschaft und von Freunden wurde besorgt gefragt ob ich keine Angst hätte vor Mietnomaden ... in den ZVs saß ich oft nur allein und es wurde direkt mit der Bank verhandelt, die nach der 5.Versteigerung keine Nerven mehr hatte
  10. 5 points
    Naja ich halte es für Unwahrscheinlich, dass alle C oder D Standorte im totalen Chaos enden... Man muss halt realistische Mieten kalkulieren und nicht automatisch von Mietsteigerungen ausgehen.
  11. 5 points
    Ich sehe das nicht ganz so negativ wie @Jb007 und @nemo. Für mich muß jedes Objekt für sich genommen profitabel sein. Sollte das beim Kauf (noch) nicht der Fall sein, so muss dieser Zustand nach maximal einem Jahr durch Mieterhöhungen o.ä. erreichbar sein. (Dinge wie erhoffte Kündigungen langjähriger Bestandsmieter etc. sind nicht planbar.) Ich kaufe in C- und D-Städten und rechne mit gleichbleibenden Immobilienpreisen. Sollten die Preise sich positiv entwickeln, ist das ein zusätzliche Gewinn und ich entscheide nach 10 Jahren Haltedauer über einen Verkauf. Sollten die Preise stagnieren oder sogar sinken, halte ich die Objekte im Bestand und freue mich über die laufende Rendite. Mit der Hoffnung auf weiter anziehende Preise teuer in München, Frankfurt und Düsseldorf zu kaufen überlasse ich anderen. Das ist auch eine Strategie, aber man kann und sollte sie nicht mit dem Thema laufende Rendite/Cash Flow vermischen.
  12. 4 points
    Wenn man in schwachen Lagen einen Fehler macht, kann es vor allem der letzte Fehler im Leben eines Investors sein. Das bitte auch bedenken.
  13. 4 points
    Es sind übrigens damals sehr, sehr viele Esel pleite gegangen, auch wenn sie damals billig gekauft haben. Ich habe selbst in Berlin 2009 ein MFH zu gut 600 Euro pro qm von einem Schweizer gekauft. Er hatte das Haus 2006 preiswert für 850 Euro aus der Insolvenz gekauft (deutlich unter Substanzwert). Das Haus war damals ganz klar kein Selbstläufer. Mein Vorgänger hatte diverse Zwangsräumungen (die Leute zahlten bei dem damaligen enormen Leerstand viel schlechter als heute). Irgendwann (ca. 2008) verlor er alle seine Berliner Immobilien an die Bank/Zwangsverwaltung. Übrigens bekam man damals (nach 2008) im Gegensatz zu heute nur mit mindestens 20 % EK plus Nebenkosten vernünftige Kreditangebote. Esel konnten also meist auch nicht 8 oder 9 MFH kaufen (da brauchte man locker mehr als 1 Mio Euro EK). Heute freue ich mich über Verkaufspreise von teilweise deutlich über 4000 Euro qm. Wie da ein Käufer trotz der bekannten Probleme wirtschaftlich klar kommen will ist mir schleierhaft, aber auch nicht mein Problem...... Über die bei Immobilien vorkommenden Probleme (teilweise warte ich schon 5 Jahre auf die endgültige Baugenehmigung, Schwamm, Drogensüchtige Mieter,Pfusch am Bau, Illegale Kettenuntervermietung bei nicht zahlenden Gewerbemietern) könnte ich Bücher schreiben (alles erlebt, wobei mir letzteres bei einem anderen Haus einen sehr guten Kaufpreis ermöglicht hat). Ich glaube 95% der Leute hier im Board können sich gar nicht vorstellen, welche Probleme man mit Immobilien haben kann..... Aber die meisten hier wollen sich ja wie ich hauptberuflich um ihre Immobilien kümmern (ich habe übrigens im Regelfall Hausverwaltungen vor Ort).
  14. 4 points
    @Mars Wie JB 007 schreibt, finde ich deinen Text voller Annahmen und ohne viele Fakten/Quellen. Deine Annahme, dass A Städte sich immer besser entwickeln stimmt nicht. In 1980er gingen z.B. die Immobilienpreise in Hamburg deutlich herunter, Ende der 1990er und Anfang der 2000er waren sie in Berlin deutlich rückläufig. Auch innerhalb der guten Lagen in Berlin bzw. Umgebung waren die Mieten und vor allem die Kaufpreise deutlich rückläufig (widerspricht auch Deiner These). Teilweise konnte ich in Berlin erst vor 2 Jahren in der Neuvermietung das Niveau Mitte der 1990er wieder erreichen (gleiches gilt für mein Neubau MFH direkt am See innerhalb des Berliner Autobahnrings). Auch gab es z.B. in 2010 in Innenstadtnahen Gebieten erheblichen Leerstand........ Du vergißt übrigens, dass in B und C Städten Menschen leben, die auch nach Verlust ihres Jobs eine Wohnung benötigen. Daher wird der Leerstand dort nicht stärker sondern möglicherweise deutlich weniger steigen als in A-Städten, die in den letzten Jahren erheblichen Zuzug von Osteuropäern hatten (dürften nach Verlust ihrer deutschen Stelle wieder in ihre teilweise boomenden Heimatländer zurückkehren (versuche mal in Polen einen Handwerker zufinden, die sind alle in UK und D). Die Preisentwicklung in Berlin im Neubau (Beispiel sehr gute Lage am Stadtrand, ohne Stellplatz) verlief wie folgt: Verkauf von Bauträger 1997 für 3000 Euro pro qm (wenn ich es richtig erinnere, hatte Voreigentümer bezahlt), Rückgang bis ca. 2007 auf ca. 1000 Euro, Anstieg auf 3600 Euro pro qm in 2018 (real wohl nur ca. 2000 Euro pro qm in 1997 Geldwert). Da ich 2007-2010 meine Berliner Immobilien gekauft habe, bin ich zufrieden (im Altbau waren die Preissteigerungen in zentralen Lagen glücklicherweise etwas besser als im obigen Beispiel einer von mir letztes Jahr verkauften Wohnung). Allerdings stieg auch der Wert meiner MFH und ETW außerhalb Berlins um deutlich über 100%...
  15. 4 points
    völliger Blödsinn, Belegart 0 wird nur ausgestellt auf Verlangen einer anderen Behörde oder Einrichtung, die mit Jugendschutz (Schule, KiGa) o.ä. zusammenhängt. Derjenige kriegt das Ding gar nicht in die Hand, sondern das wird ausschließlich der anfordernden Behörde übersandt. Ich mache das beruflich und in den letzten 10 Jahren hat noch niemand ein Belegart 0 in die Hand gekriegt 😉 Fazit: dummes Geschwätz und Wichtigtuerei von dir
  16. 4 points
    Aus meiner Sicht ist die Immobilie extrem überteuert, isbesondere wenn man den Faktor 22 auf IST beachtet. Das ist aber ganz normal,dass man bei dem Verkauf versucht den möglichst höheren Preis zu erzielen und einfach den Markt austestet. Klar dass die Immobilie vor 5 Jahren max 11-12 fach gekostet hätte. Wir haben heute aber ganz andere Rahmenbedigungen. JB kann uns aber berichten ob zu diesem Faktor Anfragen und Interessenten für die Besichtigungen gibt. Da wäre ich wirklich gespannt. Ich vermute das am Ende irgendein vermögender Unternehmer aus der Region mit höhem EK Anteil die Immobilie für das 15 Fache kaufen würde... Ich würde jedem Anfänger das, was der Kalle geschrieben hat, als Pflichtlecture empfehlen, weil auch aus meiner Sicht der Verwaltungaufwand, den jede Immobilie verursacht extrem unterschätzt wird. Der beste Beispiel aus eigenem Bestand: -eine gemischt genutzte Immobilie, die wir Ende des Jahren übernommen haben. Eine Wohnung ist an eine Frau vermietet. Miete wird vom Jobcenter bezahlt. Jobcenter zahlt aber seit Dezember 2018 nur die Kaltmiete und keine NK, weil die angeblich (so die Mieterin) die NK-Abrechnungen vor dem Voreigentümer brauchen. Voreigentümer ist nicht erreichbar. Rückstand gegenwärtig 500 Euro. Hinzu kommt dass die Frau regelmäßig Partys veranstaltet, Besuch hat und bis morgen früh relativ laut Musik hört. Der Voreigentümer hat natürlich nicht für nötig gehalten mitzuteilen, dass die Mieter schon regelmäßig diesbezüglich beschwert haben, es Polizeieinsätze gab und einer der Mieter deswegen schon gekündigt hat. Hat man alles nach der Übergabe erfahren. Wir haben schon die Frau darauf hingewiesen, dass es so nicht weiter gehen wird, aber Gespäche haben bis jetzt nicht gebracht. Nach der Mitteilung der Mitbewohner war letzte Woche wieder an zwei Tagen musik bis in die Nacht. Die anderen Mieter wollen die Polizei selbst nicht rufen, aber erwarten, dass wir als Eigentümer tätig werden. Aus meiner Sicht muss man ganz klar und offen sagen, dass der Immobilienmarkt heute extrem viel an Professionalität und EK erfordert und für neulinge ungeeignet ist. Wenn Sie bei Interessanten Objekten oin die erste Besichtigungsrunde kommen wollen, müssen Sie am besen sofort den Kontoauszug mit Ihrer Anfrage über Scout24 mitsenden und rein schreiben, dass Sie die Immobilie in bar bezahlen können. Auch das gewährleistet nicht, dass Sie die Immobilie wirklich bekommen. In der Regel gibt es aber zumindest irgendeine eine Rückmeldung. Objekte, die in gutem Instandhaltungszustand und ohne Probleme und ohne Arbeitsaufwand sind (am besten mit anständigen Hausverwaltung mitdabei) werden von vermögenden Investoren (Unternehmer, Erben und und und....) ständig gesucht. Diese Käufer haben keine Ahnung von Immobilien, sind durch die heutige Zinspolitik der EZB aber gezwunden irgendeine Immobilie zu erwerben, weil die zum Teil sechstellige Beträge in Bar haben und gar keine Erträge auf die Ersparnisse bekommen. Da wird aber mit ganz anderen Eigenkapitalanteilen gearbeitet und sehr sehr konservativ finanziert , weil die Leute das Geld schon haben. Es geht um Vermögenserhalt und mehr oder wenige auskömliche Rendite. Wenn man aber weder Erfahrung mit Sanierungen, Kontakte mit Bautrupps aus Osteuropa hat oder viel Eigenkapital mitbringen kann, hat auf dem heutigen Immobilienmarkt nur das Nachsehen.
  17. 4 points
    @Kalle gut geschrieben - genauso ist es. Die Kosten „sonstiges“ habe ich bisher in keinem video gesehen - der Markt wird sich entweder vom Anlage, zum Spekulationsmarkt entwickeln oder sich entspannen. Mit den gemachten Erfahrungen aus der V+V werden viele zum Ergebnis kommen, das man sich das „vermieten“ bei steigenden Faktor XX (jeder hat sein eigenes Maß) nicht mehr antut... wozu auch, jedes weitere Objekt bedeutet, zusätzlichen Aufwand, zusätzliches Risiko, weniger Zeit und mehr Konfliktpotenzial. Ab einer bestimmten Größe kommt man nicht mehr um externe Dienstleister herum, da zu viel Gleichzeitig passiert. Die Rechtslage in diesem Land, lässt das Prellen zwangsläufig zu... man kommt halt immer davon, immer mehr machen davon gebrauch, man hat ja nichts zu verlieren Am staunen bin ich, was mittlerweile in Schalke / Bulmke aufgerufen wird... 700-850 tlw 1000 eur /m2...da muss viel Euphorie im Spiel sein, um sowas zu kaufen und zu finanzieren.
  18. 4 points
    Keiner kann das seriös beantworten... ich plane eher mit fallenden statt steigenden Preisen. Das ist der wesentliche Unterschied zu den meisten Investoren. Und das aus folgenden Grund: im Rahmen der Digitalisierung werden viele Arbeitsplätze wegfallen. Ich habe sehr gute Freunde, die in der Personalvermittlung tätig sind - gestreut, sowohl im Niedriglohnsektor als auch im Highend Businessbereich. Was derzeit abgeht, ist unnormal, viele Firmenverkäufe, viele unsichere Stellen, da ins Ausland rekrutiert wird. Viele Verwaltungsjobs werden wegfallen, der kfm. Bereich ist definitiv tot und da wird sich noch viel in den kommenden 10 Jahren tun. Alles gut bezahlte Jobs, die die Miete nicht mehr zahlen können. Hier im Westen sind die Kommunen schon teils sehr beunruhigt, dass der Kohleabbau wegfallen soll, da hängen viele gutbezahlte Jobs dran, werden nach Tarif bezahlt, Mit einer Weiterbildung geht man davon aus, dass 1/3 des Lohnes entfällt . Einige Gemeinden vordern vom Bund ausfallzahlungen, da keiner von ihnen an Weiterbildungen (in was auch immer) und danach gleiche Bezahlung glaubt. Ganze kleindörfer würden dann verfallen, so einige Bürgermeister. Das betrifft nur eine kleine Sparte von ca. 15000 Leuten, der kfm. Bereich betrifft einige Mio. In sofern gehe ich fest von fallenden Preisen aus und dass es nie wieder so viele Jobs, wie aktuell geben wird. Es ist wie ein Wirtschaftswunder: trotz unruhiger Weltarchitektur ist die Arbeitsplatzsituation in Deutschland gut, es gab selten so schnell gut bezahlte jobs für die sucher. Viel kommt auch vom Sektor Immobilien und Bau. Jedenfalls, in deiner Situation würde ich mir überlegen, ob ich weiter Faktor 20 kaufe - wenn sich die Wohnung nicht von dem 1. Tag an wunderbar rechnet, lass es lieber... alles in die Zukunft gesehen, sind unsicherheiten. Ist meine Meinung.
  19. 4 points
    Auslagern! Such dir für Neuvermieter nen Makler, mit dem Du Sonderkonditionen aushandelst und gibst ihm Deine Objekte (sofern mehrere im Einzugsgebiet) exklusiv. Such Dir nen günstigen Allrounder für Reparaturen, kalte Räumung, Entrümpelung und sonstige Mieterkontakte. Plane Dir feste Zeiten für die Post ein, in der Du strukturiert Deine Administration machst, Steuerunterlagen vorbereitest. Digitalisiere möglichst alles, um im Bedarfsfalle Deine Vermögensaufstellung, Darlehenssalden, Gehaltsabrechnungen, Objektunterlagen und Mietverträge direkt mit wenigen Klicks versenden kannst. Richte Dir feste Regeln ein, dass Du beim ersten Zahlungsverzug Dein schon standardisiertes Abmahnungsschreiben rausschickst. Beim ersten Mietausfall direkt zum Inkasso, damit der behördliche, belastende Kram im Hintergrund weiterläuft. Verlagere Deine Telefonate ins Auto mit Freisprechanalge. Delegiere so viel wie möglich.
  20. 3 points
    Günstige Mieten sind zum politikum geworden, es ist also nicht wirklich klug, auf weiter steigende Mieten zu setzen
  21. 3 points
    https://www.morgenpost.de/berlin/article225942857/Mieten-in-Berlin-sollen-fuenf-Jahre-lang-nicht-erhoeht-werden.html sollte es wirklich dazu kommen, wird meiner Meinung die Vermietung insgesamt in Berlin einbrechen und hauptsächlich versucht werden, Wohnungen an Eigennutzer zu verkaufen. im Grunde müsste rot-rot-grün auch einen Gehaltsstop für Handwerker fordern, die Reperaturen in Wohnungen durchführen.
  22. 3 points
    Zum Verkauf in Berlin rate ich ohnehin jeden. Die Preise sind einfach sensationell gut und die Regulierung (Milieuschutz, Mietspiegel, Mietpreisbremse und jetzt auch der meiner meiner Meinung nach verfassungswidrige geplante Mietenstopp) wird immer härter. Als mahnendes Beispiel sehe ich immer den Verfall der Altstadt von Lissabon und die DDR vor Augen. Hinzu kommt, dass eine mögliche Grün-Rot-Rote Regierung (sehr wahrscheinlich m.E. nach der wohl in kürze anstehenden Bundestagswahl) den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren abschaffen dürfte (fordert die SPD schon seit gefühlten Ewigkeiten). Spätestens wenn sich eine derartige Maßnahme abzeichnet, werden die Preise deutlich einbrechen.... Ich verkaufe deshalb in Berlin alle aus der 10 Jahresfrist herausgefallenen Immobilien (12 Wohneinheiten, 2 bereits verkauft). Leider kann ich das Gros meiner dortigen Bestände und noch nicht verkaufen.....(gilt leider auch für Bestände außerhalb Großraum Berlin).
  23. 3 points
    Wer sagt, dass "die Politik" das überhaupt möchte? Nur zwei Punkte: Der Staat verdient PRÄCHTIG am Immobilienboom, das wird leider oft unter den Tisch gekehrt. Die meisten "Kleinvermieter" hier im Forum dürfen 40% nach Abschreibungen abdrücken! Ab und an wird gewählt. Da muss dem Wähler zumindest vorgegaukelt werden, dass man sich um seine Belange kümmert. Letztlich wird aber nur die Illusion erzeugt, dass die Politik etwas ausrichten könnte. Gegen den ungebrochenen Zuzug in die Städte, den punktuellen (!) Mangel an Wohnraum und die brutale Dynamik des Marktes kann aber niemand etwas machen ohne die Grundfesten unserer Gesellschaft anzugreifen. Die sind einfach hilflos! Was da aktuell in Berlin aufgeführt wird, ist ein billiges Schmierentheater, über welches wir in einigen Jahren entweder lachen, oder im Sozialismus versinken werden. Hajo
  24. 3 points
    Makler und Amtsrichter sind nicht die verlässlichsten Auskunftsgeber für steuerliche Fragen. Lies dir mal die offizielle „Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel“ vom BFM durch, ist hilfreicher als Maklermeinungen.
  25. 3 points
    Schulden tilgen, was denn sonst?
  26. 3 points
    Ich habe in allen Objekten in C/D Lagen mit dem ARGE Satz kalkuliert. Den kriegt man immer, wenn das Ding damit gut positiv ist hab ich keine Bedenken.
  27. 3 points
    Mal ein quantitativer Vergleich: Es soll ein Immobiliengegenwert von 400.000 € gekauft werden. Variante1: Kauf von 8 baugleichen Immobilien (in nicht so guter Lage) mit je 50m2 zu je 50.000 €, also einem m2-Preis von 1.000€ und einer Mietrendite von 8% Variante2: Kauf von 1 baugleichen Immobilie (in guter Lage) mit 50 m2 zu 400.000 €, also einem m2-Preis von 8.000 € und einer Mietrendite von 4% Annahmen: Vollfinanzierung, KNK aus EK, Zinssatz 1%, Vollvermietung, Instandhaltung 20 € /m2 im Jahr, Steuersatz 40% Variante 1: (für 1 Jahr) Zunächst nur für 1 Immobilie: Miete 4.000 € (8% von 50.000) Instandhaltung: 1.000 € (=20*50) nicht umlagefähige NK: 500 € Zinsen: 500 € Verblieben 2.000 € Abschreibung ca. 800 €, d.h, es wären ca. 1.200 € zu versteuern, was etwa 480 € Steuern im Jahr ergibt. Es verblieben also netto rund 1.500 €. Da man 8 solcher Immobillien hat, ergibt sich also ein Gesamtgewinn von etwa 12.000 € bzw. 12.160 € um genau zu sein. Variante 2: (für 1 Jahr) Miete: 16.000 € (4% von 400.000) Instandhaltung: 1.000 €, (und damit auf Gesamtportfolioebene nur 1/8 so hoch, da Immobilienanzahl nur ein 1/8) nicht umlagefähige NK: 500 € (auf Gesamtportfolioebene auch nur 1/8 so hoch) Zinsen: 4.000 € Verblieben: 10.500 € Abschreibung ca. 6.400 €, d.h. es wären rund 4.000 € zu versteuern, also etwa 1.600 € Steuern zu zahlen (im Gegensatz zu insgesamt knapp 10.000 € in Variante 1) . Insgesamt verbleibt ein Gesamtgewinn von knapp 8.900 €. Zusammenfassend: Bei Variante 1 ergibt sich ein nicht ganz 3.300€ höherer Gewinn, was nicht ganz 1% des Kaufpreises entspricht, obwohl die Mietrendite doppelt so hoch ist. (PS: Die Renovierungskosten in den guten Lagen sind - wie EduardH geschrieben hat - , schon etwas höher, wollte jetzt nicht nochmal alles abändern, aber das macht unterm Strich auch nicht so viel aus) Jetzt muss man allerdings auch noch den Zeitaufwand berücksichtigen: Bezeichnen wir mit x die Zeit in Stunden, die pro Jahr und Wohnung benötigt wird. Der Stundenlohn in Variante 1 wäre: 12.000/(8*x) = 1.500 / x Der Stundenlohn in Variante2: 8.900 / x Das Verhältnis von Stundenlohn2 zu Stundenlohn1 ist also: (8.900 /x )/(1.500/x) = 89 /15 = knapp 6; also man bekommt in Variante2 einen etwa 6-fach höheren Stundenlohn. Und in absoluten Zahlen ist dieser Stundenlohn bei den 1.000€/m2-Immobilien im allgemeinen ziemlich niedrig, wenn man den tatsächlichen Leerstand berücksichtigt, vielleicht so 40 €. Und wenn man auch noch den ganzen Arbeitsaufwand einberechnet, der im Vorfeld des Kaufs nötig war, kommt da vielleicht im Schnitt ein Stundensatz von 25€ raus.(hängt natürlich davon ab, wieviel Immobilien man besichtigt etc.) Ich persönlich muss sagen, dass mir dieses Immobilieninvestieren gar nicht sooo besonders gefällt. Ich kann mir schönere Dinge vorstellen als einen Rohrbruch beheben , eine neue Spülmaschine einbauen oder eine energetische Sanierung durchführen zu lassen bzw. mich im Urlaub mit klemmenden Rolläden zu befassen, mich auf Eigentümerversammlungen über Notwendigkeiten von Facadenrenovierungen rumzustreiten oder mich auch mal gerichtlich mit Mietern rumzustreiten. Klar gibt es Leute, die machen gerne viel selbst mit hohem Eifer und Freude, da sieht die Sache auch wieder etwas anders aus, nur sehe ich mich schon ziemlich ausgelastet, wenn ich nebenbei (im Moment hab ich zwar etwas mehr Zeit) meine nichtmal ganz 10 Immobilien betreue (dafür ist meine billigste Immobilie etwa 400Tsd € wert). Ich mache das, weil dies mir erheblich mehr eingebracht hat/einbringt als eine gewöhnliche Arbeit, aber ehrlich gesagt, gibt es für mich auch noch ein Leben neben Immobilien, wo ich auch noch hinreichend genug Zeit für haben möchte, was jedoch definitiv nicht der Fall wäre, wenn ich jetzt 50-100 Einheiten hätte (die ich auf Basis dieser 1.000 €/m2-Immobilien haben müsste, um auf denselben Gegenwert zu kommen). Ich kannte mal einen, der hatte so ca. 100 Einheiten; konnte seinen Beruf aus Zeitgründen dann gar nicht mehr ausüben und als dann diese Lehman-Krise kam, nahm der Leerstand zu in seinen Randlagen. Das letzte was ich von ihm hörte, war seine Ueberlegung, ob er gleich in Privatinsolvenz gehen sollte oder noch ein wenig warten. Und bei dieser groben Kalkulation wurde eine Vollvermietung unterstellt, was in der Praxis nicht der Fall ist, sondern der Mietausfall ist im Durchschnitt in den schlechteren Lagen höher als in den besseren. Zudem ist die Mieterqualität schlechter, je schlechter die Lage ist. Die meisten Arbeitsplätze gibt es in den Zentren. Die Leute werden zunehmend immer bequemer und wollen möglichst nahe ihrem Arbeitsplatz bzw. auch dem kulturellen Angebot etc. einer Metropole sein (es gibt natürlich auch Naturfreaks, die unbedingt am Land wohnen wollen, aber die sind eher in der Minderheit). Es gibt Studien von Krankenkassen, die eine erheblich gestiegene Zahl von psychischen Erkrankungen bei Pendlern ausgemacht haben. (mehr als 30min Fahrt (max. 45 min) stellen für viele schon solch immensen Belastungen dar, dass aus Zeitgründen dann soziale Kontakte vernachlässigt werden oder ein Bewegungsmangel entsteht, was wiederum Fettleibigkeit begünstigt, und dies drückt wiederum auf die Psyche; und die Dunkelziffer ist noch weitaus höher, denn die offiziellen Krankenkassenzahlen sind ja nur die Spitze des Eisbergs; viele Pendler sind sich ihrer tatsächlichen Krankheit gar nicht bewusst. Jedenfalls gibt es bereits politische Diskussionen, die Krankenkassenbeiträge für Pendler zu erhöhen aufgrund der höheren Gesundheitsgefährdung. Mein Punkt ist: Die Zentrumslagen sind in der Anzahl beschränkt, bleiben aber prinzipiell begehrter als Lagen weit ab vom Schuss (was nicht heisst, dass sich auch Milliardäre mal in der Prärie niederlassen). Wenn jetzt eine echte Krise kommt, dann werden sich nicht mehr alle in den Zentren die Miete leisten können (das ist klar), aber dann gibt es andere, die auch dort wohnen wollen, Neureiche Ausländer zB. Ob jetzt in einer schweren Krise ein Dax-Vorstand (dessen Unternehmen auch in der Krise noch einen Vorstandhaben wird) anstatt 5 Mio € nurmehr 500.000 € im Jahr bekommt, spielt keine Rolle in Bezug auf die Frage, ob sich so jemand eine Immobilie in München weiterhin leisten kann. Diese Leute suchen dann meist nicht in der völligen Prärie, denen ist der Preis recht egal, Hauptsache die Aussicht ist schön über die Stadt etc.). Wer in den schweren Krisen vor allem Probleme bekommen sollte, sind die Durchschnittsimmobilien, da dürften dann eher billigere Hinterzimmer in Bauernhöfen gefragt sein. In den Zentren wird es immer eine gewisse Grundnachfrage von der zunehmenden finanziellen Elite geben, voraussichtlich müssten dann die Mieten auch dort etwas gesenkt werden, aber vermietet bekommt man die guten Lagen auch in Krisenzeiten (mit Abschlag), wohingegen ich eine ausreichende Vermietungssicherheit für Durchschnittsimmobilien in Krisenzeiten nicht als gegeben ansehe, auch wenn das im Einzelfall klappen kann. Die Grosskonzerne sitzen ja im wesentlichen in den Grossstädten, die benötigen auch in Krisenzeiten (in denen sie nicht gleich Konkurs gehen) noch Arbeitskräfte, nur für den kleinen 3-Mann-Zulieferbetrieb in der Heide wirds schwierig zu überleben. Konkret in der jetzigen Situation bekomme ich bei einer Neuvermietung direkt 30-50 Interessenten, die von der Gehaltsstruktur absolut im solventen Bereich liegen (also Durchschnittsangestellte sind da schon an der Untergrenze oder drunter). Bei Immobilien in C-Städten kommen dann nach erheblicher Mühe nach Berichten Bekannter vielleicht 2-3 in Frage kommende Interessenten an. Warum sollten da jetzt in Krisenzeiten auf einmal mehr Leute Interesse bekunden ? Für mich wiegt dieses höhere Lerrstandsrisiko und der höhere absolute Mehraufwand den recht marginalen höheren Gesamtgewinn von nichtmal ganz 1% bezogen auf den Kaufpreis nicht auf. Ganz davon abgesehen, dass Immobilien in guten Lagen langfristig eher noch stärker an Wert gewinnen als weniger gute und dies zumindest eine Kompensation darstellen sollte für diese knapp 1% mehr an effektiver Mietrendite. Einen getätigten Aspekt muss ich noch etwas korrigieren / präzisieren: In Folge der Lehman-Krise fielen die Immobilienpreise auch in einer ballungsdichten Metropolregion wie New York (minimal mehr als der nationale amerikanischen Durchschnitt; wobei dieser amerikanische Case-Shiller-Hauspreis-Durchschnittsindex auch nicht ganz repräsentativ ist, da dort die Präriestaaten wie Alaska etc. gar nicht berücksichtigt sind). In anderen kleineren Metropolregionen wie zB Miami sind die Preise jedoch noch deutlich stärker eingebrochen (etwa doppelt so stark) wie in New York. In Deutschland sind die Immobilienpreise infolge der Lehman-Krise in den A-Städten jedoch nicht wirklich gefallen, im Gegenteil, sie sind im Gegensatz zum nationalen Durchschnitt, der 2009 und 2010 etwas gefallen ist, sogar gestiegen. (--> siehe zB. Grafik im Artikel https://www.focus.de/immobilien/experten/haus-kaufen-immobilienpreise-steigen-weiter-und-die-groko-heizt-preiswahnsinn-sogar-noch-an_id_8479770.html ). Also ganz grob gesagt, entwickeln sich die Immobilienpreise in konjunturellen Abschwungsphasen in den Top-Metropolen in etwa gleich wie im Landesdurchschnitt, dafür steigen aber dann in Aufschwungsphasen die Preise in den Metropolregionen deutlich stärker. Für die konjunkturellen Aufschwungsphasen ist typisch - und das wollte ich vor allem ausdrücken - , dass Immobilien auch in schlechteren Lagen vergleichsweise problemlos vermietet werden können. Das ist aber dann in den Abschwungsphasen so nicht mehr der Fall. Auf was es mMn bei Immobilieninvestment vor allem ankommt, ist ein Gespür dafür zu entwickeln, wie sich die umliegende Gegend der Immobilie in der Zukunft entwickelt. Also ob es zu Beschäftigungszuwachs kommt, ob es ein hippes Szeneviertel für Jungunternehmer wird oder ob die Arbeitslosigkeit steigt, ob Anschlüsse an den öffentlichen Nahverkehr verloren gehen werden, ob Flüchtlingsunterkünfte in der Nähe gebaut werden etc. Da können sicher auch niedrigpreise Regionen durchaus interessant sein (wie zB in Berlin vor ca. 15 Jahren, oder Umbruch-Städte wie Dresden oder Leipzig). Aus meiner Sicht wird jedoch den reinen Renditekennziffern eine tendenziell zu hohe Bedeutung beigemessen, zumal ja für die Berechnung der eigentlich entscheidenden EK-Rendite auch die Entwicklung der Kauf-/ (Verkaufspreise) eine entscheidende Rolle spielt, die aber nicht so ohne weiteres geschätzt werden können, sondern dazu muss man zukünftige Entwicklungen der Stadt/Stadtteils eben möglichst gut einschätzen können. @Andreas: Ja, ich stimme zu, dass in konjunkturell guten Phasen (wie derzeit) auch in nicht ganz so guten Lagen man nahezu eine Vollvermietung erreichen kann. Aber das Risiko besteht eben darin, in Krisenzeiten diese Immobilien dann nicht mehr so vermietet zu bekommen. Es geht gar nicht mal so sehr darum, wer jetzt der konkrete Mieter von einem ist, sondern ich gucke mir im Umfeld von der Immobilie gelegene Klingelschilder an, und wenn dann dort Namen wie z.B. Nbongbo, Oetztürk, Dos Santos etc. vorwiegend zu finden sind, lasse ich lieber die Finger weg. Nichts gegen unsere ausländischen Mitbürgerinnen und Mitbürger, nur ich traue diesem Personenklientel dann In Abschwungszeiten weniger Solvenz als klassischen deutschen Namen zu. In diesen Gegenden wollen auch meist die solventen Leute nicht gerne wohnen. Und wenn in der Nachbarschaft viel leer steht, wirkt sich das auch auf die Preise von bestehenden Mietverhältnissen aus, wo dann die Miete nicht erhöht werden kann/ Mieter kündigen und in die günstigere Nachbarwohnung ziehen. (Ich sage nicht, dass das bei dir so ist; es gibt da viele Graustufen dazwischen, die auch Sinn machen können.) Ja klar können auch hochrangige Gut-Verdienende gekündigt werden; nur bin ich davon überzeugt, dass sich dann schneller auch wieder neue Mieter finden werden als jetzt in den nicht ganz so guten Lagen, denn ich habe den Eindruck gewonnen, dass die Leute grundsätzlich eben immer bequemer werden (grade auch jüngere) und dass sich die Leute nicht mehr so jeden Tag dem (immer zunehmendem) Verkehrsstress aussetzen wollen und bevorzugt nahe ihrem Arbeitsplatz wohnen wollen. Ich hatte das nicht ganz verstanden: Wie haben sich die Immobilienpreise/Mietpreise in deinem Bestand in den letzten 10 Jahren in etwa entwickelt ? Gehst du noch einer normalen Arbeit nach ? @Jb007: Was wir in unserer Gesellschaft bereits sehen (/ sehen werden), ist - ganz vereinfacht ausgedrückt - eine Spaltung der Mittelschicht: Ein kleinerer Teil wird zur finanziellen Elite aufsteigen; die wird dann quantitativ noch etwas zunehmen. Die können sich auch in Zukunft noch in München 50€/m2-Mieten leisten. Aber der grössere Teil dieser Mittelschicht wird eher absteigen und die werden dann selbst in Randlagen Probleme bekommen, ihre vergleichsweise niedrige Miete zu bezahlen (sehr überspitzt formuliert). Diese Oberschicht will eben oft nicht in der Prärie wohnen, sondern nah am Zeitgeist/der Arbeitsstätte/Attraktionen . Und in den Zentren ist nunmal das Immobilienangebot beschränkt. Klar, kaufen von denen viele und mieten nicht (aber die Objekte stehen dann auch keinem andrem mehr zur Verfügung); dann gibt es zB immer noch welche (z.B. reichere Ausländer), die sich den Luxus einer Zweitwohnung leisten, die sie dann mieten. Das machen die dann aber nicht am Acker 50 km von München entfernt, sondern direkt in München. Natürlich hinkt das Bsp. etwas, aber warum steigen denn in Monacco die Immobilienpreise (und in der Folge auch die dort ( weniger gefragten) Mieten) immer signifikant weiter ? (jetzt so ca. 60.000 €/m2, das kann sich wie die verhältnismässig niedrigen Mieten dort auch kein Normalo leisten). Ich bin mir sicher, dass dort bald m2-Preise von 100.000 € und mehr gezahlt werden. Die Situation ist natürlich schon noch mal eine etwas andere, aber das Grundprinzip ist auch in gefragten deutschen Großstädten ähnlich: Eine begrenzte Zahl an Immobilienangeboten trifft auf eine tendenziell steigende Anzahl an Interessenten (und diese Anzahl wird auch in Krisen nicht so stark einbrechen). Am Land besteht immer das Risiko, dass es vielleicht wirklich mal einen Bauboom gibt und die Preise dort eher zurückgehen. Wie bereits geschrieben: Ich höre/lese nun schon seit über 25 Jahren, dass die Preise in München angeblich zu hoch seien. Waren sie offensichtlich nicht und auch wenn sich viele Normalverdienenden dort schon lange keine Miete mehr leisten können, gemietet wird offenbar weiterhin und dies zu immer höheren Mietpreisen, also schienen diese Beurteilungen nicht richtig gewesen zu sein. Ich kann mir schon vorstellen, wie die nächsten 25 Jahre aussehen werden in der Analyse der Immobilienpreise in München ... Dass das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mietpreisen derzeit immer weiter auseinander geht, ist normal, vor ca. 12-15 Jahren hat man noch 4-5% für eine Finanzierung bezahlt. Dieses Mehr an Zinskosten entspricht in etwa dieser überproportionalen Verteuerung der Kaufpreise. Sobald die EZB mal wieder zu einer vernünftigen Politik zurückkehren würde und die Leitsätze so in einen Bereich von 2-3% anheben würde, würde sich diese Schere von Kauf- und Mietpreis auch wieder schnell einengen, da dann die Mieten stärker steigen würden und die Kaufpreise eher stagnieren. Gehst du noch einer normalen Arbeit nach ? @EduardH: Ob die Miete ausfällt oder nicht, hängt ja nicht von der Kaufpreishöhe ab, oder der unterschiedlichen Schere von Kauf- und Mietpreisen. Das Risiko, dass die Miete ausfällt, schätze ich nachwievor in den weniger guten Lagen für signifikant höher ein. Und wenn man keine Miete bekommt, nützt einem selbst ein sehr niedriger Kaufpreis nix, im Gegenteil, die Nebenkosten muss man dann alle selbst tragen und die sind wiederum bezogen auf den recht niedrigen Kaufpreis dann dennoch vergleichsweise hoch. Ich selber könnte aufgrund von Liquiditätsreserven selbst ohne irgendwelche Mietzahlungen locker 3 Jahre durchhalten, also Kreditraten und den täglichen Lebensbedarf bestreiten. Ja, für wirklich gute Lagen in A-Städten muss man heute Faktor >25 bezahlen, da stimme ich zu. Ich würde jemandem auch nur empfehlen zu investieren, wenn er ausreichend Rücklagen übrig hat in Form von EK oder laufendem Gehalt. Die Banken vergeben ja offenbar ohnehin nur einen Kredit, wenn eine Annuität von 6% oder 8% bedient werden könnte, insofern ist da eine gewisse Absicherung gegen Mietausfall/-reduktion ohnehin dabei. Ich sehe ich das anders, wenn man schnell Immobilien liquidieren müsste: Die können in den echt guten Lagen binnen eines Monats zu halbwegs vernünftigen Preisen auch noch in leichten Abschwungsphasen an den Mann gebracht werden, aber bei den schlechteren Lagen kann man sehr lange warten, sofern sich dann überhaupt ein Käufer findet. Ja, das ist richtig, dass für die Mieten in A-Städten ein prozentual weitaus höherer Anteil eines Durchschnittsgehalts draufgeht als in C-Städten, aber daraus folgt für mich nicht, dass C-Städte langfristig die bessere Wahl sind. Die Anzahl der Immobilien in den Ballungszentren ist begrenzt, und wenn sich jemand solche Immobilien nicht mehr leisten kann, wird es andere geben, die sich die leisten können (auch in Krisenzeiten). Der Anteil, der Vermögenderen, die sich solche - für einen Normalbürger horrenden - Mieten leisten können, steigt eher. Ein Bsp. wäre Moskau: Vom russischen Durchschnittsgehalt kann sich da niemand eine Miete leisten, aber es gibt eben eine Oberschicht, die die Preise da nach oben treibt. Moskau ist auch nicht gleich Moskau, da sind zum Teil Unterschiede vom bis zum 5-fachen. Aber die gefragten Lagen sind eben nicht beliebig vermehrbar, es kommen mehr Leute in diese Oberklasse hinein (die dann auch in Krisenzeiten nicht gleich völlig verarmt sind), also steigen die Preise. Meine erste Immobilie vor ca. 12 Jahren hatte ich nicht in Deutschland gekauft (Preise sind dort aber in etwa vergleichbar mit München), der Faktor war etwas über 20. Nur haben sich die Immobilienpreise mittlerweile dort auch mehr als verdoppelt. Ja, das ist richtig, in München ist eine Sanierung natürlich teurer als in Mecklenburg-Vorpommern in der Prärie. Nur liegen da jetzt auch keine Welten zwischen den Preisen. Vielleicht bezahlt man 20-30% mehr, das kann schon sein, trotzdem ist natürlich der Aufwand für 8 Immobilien dennoch exorbitant höher, als wenn nur eine zu sanieren ist. Ich glaube nicht, dass Home Offices in ferner Zukunft eine gewaltige Zunahme erfahren. Dies ist bei vielen Arbeitgebern allein schon aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht möglich. Von Effizienzverlusten für den AG ganz abgesehen. Es wird eine Zunahme von Home Offices geben, ja, aber dennoch wird der Beschäftigungsanstieg in Metropolregionen weiter zunehmen und unter dem Strich zu noch stärkerem Verkehrschaos führen in der Zukunft. @Arminius: Ja, wie ich schon geschrieben hatte, gibt es zwischen Top-Lagen in A-Städten und Randlagen in C-Städten auch noch jede Menge Zwischenstufen und manche davon sind auch in meinen Augen vielversprechend. Mein Vater hatte in der Provinz Jahrzehnte lang Immobilien in der Innenstadt vermietet. Immer gleiche Miete, die Kaufpreise stagnierten auch weitestgehend. Unter dem Strich war das jetzt aus kaufmännischer Sicht nicht so prickelnd. Aber wenn man eine aufstrebende Provinz findet, macht das durchaus auch Sinn, dort zu investieren. Wie schon bei anderen geschrieben. Die Nachfrage nach Immobilien in wirklich gefragten Lagen in A-Städten wird mMn auch in Krisenzeiten nicht immens zurückgehen. Wenn da der junge Unternehmensberater entlassen wird, dann kommt eben der Russe zum Zug, aber der interessiert sich nicht für Objekte in der Lüneburger Heide, Grün hat der in Russland genug. Ganz von der Hand zu weisen ist es nicht, billige runtergekommene Objekte zu holen und die eben dann an Harzer etc. zu vermieten; die Miete ist zwar dann recht sicher durch das Amt, aber dafür gibts jede Menge Probleme mit seinem Verhalten. Ja klar beinhaltet das KGV oder der Faktor Zukunftserwartungen. Nur wenn man sagt, dass man eine Aktie mit einem KGV von maximal 15 kaufen will, hätte man Google/Alphabet oder Amazon nie gekauft, was ganz offensichtlich ein Fehler gewesen wäre. Ich kann mich noch genau daran erinnern, als Google an die Börse kam und dann die Analystenprofis mehrheitlich gewarnt hatten vor einer zu hohen Bewertung, wo es hiess, das zukünftige Wachstum ist bereits voll im Kurs eingepreist. --> ganz offensichtlich nicht. Und ähnlich sehe ich es bei Immobilien in Top-Lagen. Ja, da sind zukünftige Wertsteigerungen bereits eingepreist. Ich kann auch nicht genau beurteilen, wie die in der Zukunft sein werden. Nur eines ist mir aus der Historie klargeworden: wirklich günstig waren die Preise verglichen zum Rest Deutschlands nie in München. Also hätte man demnach in den letzten 25 Jahren auch nie investieren dürfen., wodurch sich ein gewisser Widerspruch zur tatsächlichen Entwicklung ergibt. Wovon ich überzeugt bin: Auch vom gegenwärtigen Niveau aus sollten LANGFRISTIG die Preise in München, Hamburg, Berlin etc. stärker steigen als in C-Lagen, was nicht bedeutet, dass es mal eine kürzere Periode gibt, wo sich diese C-Lagen besser entwickeln. Sagen wir mal so: Wenn ich noch nirgendwo investiert wäre, würde ich jetzt nicht mein ganzes Kapital in A-Städte stecken, sondern würde noch etwas Pulver in der Hinterhand lassen (was ich ja auch tatsächlich mache), aber gar nicht zu investieren (in A-Städten), hielte ich auch für verkehrt. @hajo: Ich bin fest davon überzeugt, dass der Urbanisierungstrend weiterhin anhält bzw. sich sogar noch verstärkt. Dass die Niedrigzinsphase zu Ende geht, erwarte ich schon innerhalb der nächsten 5 Jahre (so 2-3 Jahre), die Kreditzinssätze werden dann nicht gleich auf 5% steigen aber so auf 3-4 % könnte ich mir schon vorstellen. Die EZB hat ja bereits ihr Anleihekaufprogramm auslaufen lassen und bereits erste Zinsanhebungen in wage Aussicht gestellt. Man muss abwarten, wann diese trumpschen China-Import-Zoll-Bluffs aufhören und die Wirtschaft wieder mehr Planungssicherheit gewinnt. Aber so dumm ist der Trump auch nicht, dass er deswegen riskiert, dass die Weltwirtschaft einbricht, denn dann würden ja seine eigenen Immobilien auch an Wert verlieren (wobei es dann natürlich auch wieder Argumente für niedrigere Zinsen in Amerika gäbe, die ihm zu Pass kommen würden ...) @Annyone: Ich kann keine Einschätzung für gesamte Regionen abgeben. Es kann gut sein, dass Bayern und BW wirtschaftlich hart getroffen würden, aber wie schon wiederholt geschrieben: Ich glaube dennoch, dass sich die Preise relativ gesehen in den Top-Lagen langfristig besser halten/entwickeln als in der Fläche. @Fröhn: Ja, ich stimme zu, dass es darauf ankommt, was man sich von seinem Geld konkret kaufen kann. Der grösste Feind dabei ist die Inflation, die am EK nagt. Deswegen bin ich gar nicht so sehr drauf aus, meine Kreditschulden möglichst schnell zu tilgen, sondern erhoffe mir (bei festen Kreditzinsen) eine signifikante Inflation, im besten Fall sogar eine Hyperinflation, denn dann wären meine Kredite nahezu wertlos, ich bin aber im Besitz von auch dann werthaltigen Immobilien, für die man sich dann auch noch was kaufen kann. Früher, als ich klein war, ärgerte ich mich immer, wenn ich nach Erhalt meiner Sparbuchzinsen erfuhr, dass die Inflation davon mir einen erheblichen Teil wegnimmt. Ich hab die gehasst, diese Inflation. Jetzt ist sie mein Freund
  28. 3 points
    Ich habe eher das Gefühl, dass sich jeder hier im Forum seine Argumentation und "Zukunftsvisionen" so zurechtbiegt, dass es sein eigenes Portfolio bzw. seine Strategie rechtfertigt. Es gibt z.B. Leute die erwarten EXAKT das Gegenteil wie du: Regionen mit industrie- und autolastiger Wirtschaft würden bei einer Rezession verlieren (BaWü, Bayern etc.), industrieschwache Regionen wie Berlin und Leipzig (Dienstleistungen, Startups!) hingegen würden weniger hart getroffen werden. Die Preise in Berlin sind übrigens die direkte Folge des enormen Druckes duch Zuzug. Meiner Meinung nach gibt es nur zwei Dinge, die an den Preisen etwas ändern könnten: Ende des langfristigen Urbanisierungstrends, oder Ende der Niedrigzinsphase. Ich rechne in den kommenden fünf Jahren nicht damit.
  29. 3 points
    Du musst weniger für andere und mehr für Dich arbeiten, dass ist das Rezept... Sobald Du für andere arbeitest, sitzt Du die meiste Zeit am Tag "fest" und musst das tun, was andere von Dir verlangen - Früher habe ich Kiyosaki nicht so gut verstanden, zu der Zeit war ich noch Angestellter... heute muss ich sagen: alles, was er sagte, ist korrekt. Er sagte vorallem: "Jeder der im Angestelltenverhältnis sitzt, sollte seinen letzten Monat nehmen * die nächsten 30 Jahre und dann hat er einen Ausblick, wie sein Leben künftig aussehen wird, bezogen auf Zeit & Geld" Dabei ist es egal, ob man in Führungspostionen ist oder im niedrigen Bereich arbeitet. Absolut richtig, man kommt nicht vorwärts, wie auch, wenn man keine Zeit dafür hat. Schaufel Dir die Zeit frei, mach keine Überstunden und reduziere deine Arbeitszeit, investiere mehr, mach doch am besten eine 3 Tage Woche als Angestellter oder 20 Std. pro Woche. Bei der Hälfte des Gehalts. Heute erntet niemand mehr Ruhm dadurch, dass er am Supermarkt oder an irgendeiner Kasse sitzt. Hinzu kommt, mit der Zeit hat man mehr Stress und er macht krank. Wenn die Zahlen nicht mehr stimmen, ist man schnell weg vom Fenster, die entscheidende Frage: wer sorgt sich dann um Dich? Niemand!! Kein Arbeitgeber zahlt Dir dann dein Gehalt weiter...man hat dann noch mehr Stress und sitzt im Abwärtsstrudel "Stress" Zu der Verwaltung: Ich habe für mich ein komplettes Ablaufsystem erstellt, für jeden Arbeitsvorgang ein festes Schema, alles ist vorausschauend geplant und wird dann nur noch umgesetzt. Ich habe etliche Vorlagen und das erleichtert viele Arbeitsprozesse. Mit jedem neuen Objekt kommt halt mehr arbeit dazu - hat man sein festes System, kann nicht viel passieren. Dafür benötigt man einiges an Vorbereitungszeit. Vermietung etc mache ich selbst. Sobald Du fremde Dienstleistung einkaufst, kommst Du selbst nicht mehr vorwärts, da Dir das Geld zum investieren fehlt. Gibt bestimmt andere Meinungen und Lösungsansätze. Hier war meine
  30. 3 points
    Vielleicht haben die guten Mieter --- die du zweifelsfrei suchst --- ja auch lange Listen mit vielen Kriterien an einen guten VERmieter und brechen den Kontakt mit DIR ab?! 😋 Hajo PS: Hast du etwa Tattoos? 🤣
  31. 3 points
    Man muss ihnen zugute halten dass sie qualitativ gute Videos produzieren und ich inhaltlich noch kein Fehler festgestellt habe. Auch die Werbung für ihre Workshops sind nicht sehr aggressiv. Da sind viele andere ganz anders unterwegs. Ich sag mal, "Monteurswohnungen"
  32. 3 points
    1.) C-/D- Standort ist nicht gleich C-/D-Standort. Ich investiere in einer langfristig prosperierenden Region in NRW und nicht irgendwo in der Heide. 2.) Wohnen müssen meine Mieter unabhängig von der gesamtwirtschaftlichen sowie ihrer persönlichen finanziellen Situation. An meinen Investitionsstandorten sind die Mieten vergleichsweise niedrig (<€6,50), die Wohnungen nicht übermäßig groß und die Rendite stimmt trotzdem. D.h. die Mieter werden noch recht lange entweder aus eigener Kraft oder durch Wohngeld, ALGII etc. in der Lage sein ihre Miete zu zahlen. Das sieht bei den hohen Mieten an einigen derzeit gehypten Standorten langfristig durchaus anders aus. 3) Von "Do -It-Yourself Rente mit Immobilien", passivem Einkommen etc. war doch gar nicht die Rede. Natürlich machen Immobilien Arbeit. Wie gesagt, jeder hat seine Strategie und muss damit nachts ruhig schlafen können.
  33. 3 points
    Ich sehe das wie @Jb007 und rechne eher mit fallenden Preisen. Ich kaufe grundsätzlich nur Häuser/Wohnungen, die sich komplett selbst bezahlen. Und das bei seriöser und nachhaltiger Kalkulation der erzielbaren Mieteinnahmen. Dann kann man aber m.E. auch relativ entspannt im Bezug auf Wertverluste etc sein. Wenn die Hütte sich bezahlt, dann ist das Risiko ja überschaubar. Dann muss man nach 10-15 Jahren ja auch nicht verkaufen... wenn du deinen Preis nicht bekommst, dann behältst du das Haus halt.
  34. 3 points
    Für alle anderen hier noch einmal eine sehr nützeliche Funktion: Wenn man bestimmte Nutzer ignoriert, werden deren Beiträge komplett versteckt. So werden Posts wenig hilfreicher User komplett ausgeblendet und die sachliche Diskussion kann weiter stattfinden - ohne dass man sich um die Posts dieser Nutzer kümmen- geschweige denn darauf reagieren muss
  35. 3 points
    Spannendes Thema. Ich kaufe durchaus auch zu Faktoren über 20. Meine Schmerzgrenze ist immer eine Mietrendite von +/- 4 % die das Objekt anfänglich bringen muss. Ich gehe immer mit einem relativ hohen EK-Anteil in das Objekt und versuche baldmöglichst voll zu tilgen. Mir ist aber natürlich auch bewusst das Investoren im Alter von 20/25/30 Jahren, am Anfang ihres Berufslebens und mit wenig EK, das nicht können. Für mich sehe ich aber auch nur wenige andere Investitionsmöglichkeiten für mein EK. Anleihen/Bankguthaben bringen gar nichts, Aktien okay, aber auch dort ist das kein Selbstläufer. Das Interessante bei Immobilien ist doch, dass ich selber unternehmerisch handeln kann und für die Erfolge und Misserfolge alleine verantwortlich bin. Über die Jahre, und das damit meine ich Zeiträume von 5-10 Jahren, kann ich die Objekte aufwerten und die Mieten steigern. Sanierungen nach Ablauf der 3-Jahres-Frist ermöglichen mir schöne Steuerspareffekte und steigern den Wert meiner Häuser. Mittlerweile habe ich mir einen schönen Bestand aufgebaut und viel freien Cashflow den ich wieder für neue Investitionen verwenden kann, das Ganze hat eine ordentliche Eigendynamik bekommen, wächst aus sich selbst heraus. Meines Erachtens ist eine Beurteilung von Immobilien nur anhand des Faktors alleine nicht besonders aussagekräftig - so als würde man eine Aktie nur anhand ihrer Dividendenrendite bewerten. Ich beurteile in erster Linie die Qualität des Objekts: - Bausubstanz und in den nächsten 15/20 Jahren anstehende Maßnahmen (auch architektonische Attraktivität und energetischer Zustand) - Lage Makro/Mikro/Nano - Wohnungsgrößen und -zuschnitte (> 45 und < 100 qm ) - Nur mit Balkon (evtl. Balkon nachrüstbar) - Nur mit PKW-Stellplatz Da ich selber die Vermietung durchführe habe ich mittlerweile gelernt worauf die Mieter Wert legen. Stimmen muss auch der Qm-Preis, für mich fast die wichtigste Vergleichsgröße, denn auch ich will ja nicht zu teuer einkaufen. Auch wenn ich höhere Preise zahle als hier im Forum allgemein genannt werden sehe ich mich dennoch als rational handelnden Investor. Ich parke beileibe nicht nur EK in "Betongold", sondern baue mir gezielt einen Bestand auf und versuche den so gut wie möglich zu bewirtschaften.
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