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Showing content with the highest reputation since 02/19/19 in all areas

  1. 13 points
    Hi, das ist extrem schwer zu sagen. Das sagt leider nichts aus. Meiner Erfahrung nach kann man immer erst im Rückblick sagen, welche nicht-umlagefähigen-Kosten tatsächlich entstehen. Ich habe sie bei meinem Haus (ebenfalls Anfang 20. Jahrhundert, ebenfalls "in vernünftigem Zustand") total unterschätzt. Bei mir kamen bisher: Persönlicher Zeitaufwand (die mit Abstand größte Kostenposition, wenn ich einen realistischen Stundenlohn ansetzen würde) .. Ist natürlich nicht Cash-relevant und je nach Definition kann man dies ausblenden .. Ich habe den Aufwand auf jeden Fall unterschätzt. Komplett-Renovierungen von 3 Wohnungen (war nicht zwingend notwendig, aber half dabei die Miete bei Neuvermietung deutlich höher anzusetzen) - Beeinflusst Cash und Rendite Umbau einer Wohnung von nicht-zu-Wohnzwecken-dienenden-Räumlichkeiten in Wohnraum (erhöht natürlich Mieteinnahmen und Immobilienwert, daher je nach Definition keine "nicht-umlagefähige-Kostenposition") - Beeinflusst dennoch Cash und Rendite Diverse Neuvermietungen und damit zusammenhängende Vermarktungskosten - Beeinflusst Cash und Rendite Eine drohende Schornstein-Versottung - da muss ich vor dem nächsten Winter was tun Kosten im Zusammenhand mit der technischen Verwaltung - also Kleinkram, den man nicht umlegen kann oder will .. das reicht von Glühbirnen im Treppenhaus bis zu Namensschildern / Briefkastenschildern .. Ich habe auch einen Hauswart angestellt - dessen Kosten kann ich zwar auf die Mieter umlegen (sofern dies mietvertragsmäßig möglich ist oder zumindest nicht angefochten wird).. Die Eigenleistung für Beitragsmeldung etc. kostet Zeit bzw. die dafür notwendige Software kostet Geld bzw. das Outsourcen an den Steuerberater kostet Geld. Dazu kommen Kosten, die man ggf. aus eigener Tasche zahlt, weil man keine Lust hat sich mit dem Mieter auseinanderzusetzen. Beispiel: Ein Mieter zieht aus (und verabschiedet sich ins Ausland) .. im Mietvertrag (den man bei Erwerb übernommen hat) war keine Kaution vereinbart und somit gibt es nunmal leider keine Kaution. Der Mieter signalisiert, dass er kein Interesse an einer Nebenkostenabrechnung bzw. einer Verrechnung hat. Im übrigen findest du eine Woche später zwei Regale und eine kaputte Spülmaschine im Keller (die natürlich niemandem gehören und voraussichtlich vom nun unerreichbaren Mieter hinterlassen wurden). Die Nebenkostenabrechnung ein Dreivierteljahr später ergibt eine Nachzahlung von 300€. Die Entsorgung von Regalen und Spülmaschine kostete 100€. Macht 400€, die du nun entweder unter viel Aufwand und mit wenig Aussicht auf Erfolg eintreiben lassen kannst .. oder du schreibst sie ab. Das ist nur ein Beispiel, aber aus dem echten Leben gegriffen. Diese Kosten werden seltenst bei einer Rendite-Berechnung eingepreist und lassen sich m.E. auch schwer vorhersehen. Sichelich passieren diese Dinge bei Anfängern (ich) auch häufiger als bei erfahrenen Vermietern. Noch ein Beispiel: Mieter hat gekündigt - du stellst dich darauf ein, dass du easy neuvermietest .. Leider wird genau dann die Oma krank und du hast wochenlang keine Zeit für die Neuvermietung.. Wenn du endlich Zeit hast musst du Fotos machen, inserieren und Besichtigungen planen/durchführen.. Der beste Mieter-Kandidat kann leider wegen Kündigungsfrist der alten Wohnung erst in 2 Monaten einziehen.. Zack, stand die Wohnung 4 Monate leer. Dabei hattest du doch mit maximal einem Monat Leerstand kalkuliert... Bums, 1000€ weniger Einnahmen als geplant. Wenn der Mieter dann einzieht stellt sich heraus, dass die Sicherungen regelmäßig rausfliegen und die Steckdose im Wohnzimmer nicht funktoioniert. Also Elektriker holen, zack noch mal 150€ weg. Ja ich weiß: Das sind alles Anekdoten! "Diese Dinge kann man doch alle besser planen!". Maybe. Ich warne nur davor zu glauben, man könne die nicht-umlegbaren-Kosten bis auf den letzten Euro durchkalkulieren. Ich sehe oft Posts mit Modell-Rechnugnen à la "da bleiben 50€ Cashflow im Monat über" - das ist m.E. viiiiiel zu engmaschig gerechnet. Ich unterstelle dir, @Markus123 keinesfalls, dass du so rechnest. Meine Aussage ist generell und richtet sich nicht an dich persönlich! All die "ungeplanten Kosten" (ich nenne sie mal "Unusals", obwohl sie mehr "usual" als "unusual" sind) werden häufig verschwiegen und/oder kleingeredet. Sie passen auch in kein Excel-Rendite-Tool, da sie eben nicht planbar sind bzw. viel von der Erfahrung des Vermieters und vom Zufall abhängen. Lange Rede kurzer Sinn: Plane so gut du kannst anhand der Dokumentation, die du eventuell vom Vor-Vermieter bekommen kannst (alte NK-Abrechnung zum Beispiel) .. und plane dann noch mal großzügig "Unusuals" mit ein. Aus persönlicher Erfahrung habe ich für mich festgestellt: Alles über Faktor 13 (für die Immobilienklasse "Vollfinanziertes Altbau MFH in C/D-Lage") ist für mich nicht CF-positiv darstellbar. Auch, wenn man es sich mit Excel-Tools schönrechnen kann
  2. 12 points
    Mein Profiling sagt, dass Menschen, die "öfters" statt "öfter" sagen/schreiben, eher zur Unterschicht zuzuordnen sind...
  3. 12 points
    Für alle anderen hier noch einmal eine sehr nützeliche Funktion: Wenn man bestimmte Nutzer ignoriert, werden deren Beiträge komplett versteckt. So werden Posts wenig hilfreicher User komplett ausgeblendet und die sachliche Diskussion kann weiter stattfinden - ohne dass man sich um die Posts dieser Nutzer kümmen- geschweige denn darauf reagieren muss
  4. 10 points
    Das stimmt! Nur höre ich lieber einem Profi zu und kaufe seine Produkte, da er bereits 20 Jahre Erfahrung hat, als ein paar Studenten, die zusammen 5 oder 6 Buden seit ein paar Jahren besitzen. Falls der Post auf mich bezogen war: Ich habe nichts gegen Immocation. Die sind auch dabei sich durch externe Kompetenzen professioneller aufzustellen. Und das, was sie erreicht haben ist definitiv bemerkenswert. Ich höre aber trotzdem lieber einem zu, der mehr Erfahrung hat als ich und nicht umgekehrt. Und ihr Ansatz ist ja nun wirklich nichts Neues, dass man sagen müsste:"Ok, das ist the next big thing und Immocation ist hier der Pionier". Man kann sich das alles mal anschauen aber die bringen ja auch nichts innovatives zum Vorschein, was mich weiterbringt. Ich finde man sollte sich an Leute halten, die das erreicht haben, wo man selber hin will und nicht an die, die weniger Erfahrung haben als ich und dafür aber besseres Marketing machen können. Denn dann könnte ich auch zu meinem Bank"berater" gehen und ihn fragen, wie ich mein Vermögen am besten anlegen sollte. Aus gutem Grund mache ich das aber nicht >> Ein alter Schulfreund ist Filialleiter einer Sparkasse. Er sagte mir, dass er nicht in Aktien als Altersvorsorge anlegen würde. Das wäre ihm zu riskant. Er hat sich dafür ein Eigenheim gekauft. Selbst redend ist auch, dass er keine einzige vermietete Immobilie hat, denn auch das sei ja viel zu gefährlich. Und die Banken sind voll von solchen "Anlageexperten". Ich bin zwar jetzt ein bisschen abgeschweift, aber der Sinn dahinter ist der gleiche = Such dir Leute, die auf einem bestimmten Gebiet mehr erreicht haben als du!
  5. 7 points
    Ich finde, man sollte erstmal hinterfragen, was der Sinn hinter Immocation ist. Immocation ist in meinen Augen keine Plattform, die sich auf die Fahnen geschrieben hat gemeinnützig über das Immobiliengeschäft aufzuklären. Immocation ist ein Businessmodell, welches Immobilien zur Geldschöpfung nutzt. Dabei geht es eben nicht vordergründig darum die Risiken ganz klar zu benennen, sondern die Leute zu annimieren Kurse und Coachings zu kaufen, um sich vermeidlich als Immobilieninvestor zu qualifizieren. Sie suggerieren dabei natürlich, dass sie einen Expertenstatus haben, denn sonst würden sie ihre Produkte nicht verkaufen können. Man muss aber ganz klar sagen, dass die Jungs selber blutige Anfänger sind, die gerade mal zusammen eine handvoll ETW seit wenigen Jahren besitzen. Sie können also gar nicht das Know How haben, um das Immobilienbusiness im Detail zu kennen und dieses richtig einzuschätzen. Und da sehe ich die größte Gefahr für Anfänger, die sich von denen motivieren lassen irgendwelche 6%er in B-C-Lagen zu kaufen. Der Markt ist heute deutlich schwieriger geworden als noch vor ein paar Jahren. Ein Fehlkauf kann große Folgen nach sich ziehen, die die Jungs aber selber gar nicht richtig einschätzen können, da sie keine Erfahrungen haben. Überspitzt gesagt konnte man vor 10 Jahren nahezu jede Bude kaufen und man konnte alles noch hinbiegen, weil die Rendite eine ganz andere war. Da war es nicht schlimm, wenn eine Wohnung mal ein paar Monate leer stand, weil nicht genügend Nachfrage da war oder man ging halt mit dem Mietpreis etwas runter. Man konnte auch mal locker einen Mietpreller aushalten. Es war zwar damals schon nicht so toll, aber es brachte einen finanziell nicht um. Heute sind die Faktoren aber so dermaßen angestiegen, dass Fehler sich sehr viel stärker auf das eigene Vermögen auswirken. Konnte man früher Unvorhegesehenes aus dem Cashflow auffangen, ist das heute bei den niedrigen Renditen nicht mehr drin und man muss zwangsläufig aus den übrigen Einnahmen (meistens eben von seinem Gehalt) oder seinem Vermögen Geld entziehen, um die Probleme zu lösen. Aber wer ist denn der Hauptkunde von Immocation? Es sind in der Regel junge Menschen mit wenig Vermögen, die frisch im Berufsleben sind und daher auch noch keine großen Finanzpolster haben. Und genau für diese kann die Aussage "Ab 6% kann man sich Wohnungen kaufen und der Mieter bezahlt dir die Bude ab." verheerend sein. Vor ein paar Jahren hast du noch in Münster, Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, usw. für 6% Rendite Wohnungen bekommen. Heute ohne Netzwerk fast unmöglich. Also was sagt Immocation? Geht doch ins Ruhrgebiet. In Essen kannst du noch locker 6%er bekommen. Was sie aber nicht sagen, dass 6% in Frankfurt von vor ein paar Jahren in keinster Weise mit einem 6%er heute in Essen Altendorf vergleichbar ist. Es wird nicht aufgeklärt, sondern eher motiviert zu handeln. Das ist ja auch verständlich. Würde man eher auf die Risiken hinweisen, wäre das ganze Konzept nicht erfolgreich. Mittlerweile haben sie sich aber auch ein paar "echte" Experten ins Team geholt. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es sich bei Immocation um einen Vertriebskanal handelt. Sicherlich kann man da etwas mitnehmen, man sollte aber eben nicht alles einfach so glauben und denken, dass es tatsächlich so einfach ist, wie es dort suggeriert wird. Und genau das denken die ganzen Anfänger: "Ich kaufe mir ein paar Wohnung und bin übermorgen finanziell frei."
  6. 6 points
    Das nächste mal fange bitte hiermit an. Dann können wir uns das Lesen der restlichen 8 Zeilen sparen...
  7. 4 points
    Naja ich halte es für Unwahrscheinlich, dass alle C oder D Standorte im totalen Chaos enden... Man muss halt realistische Mieten kalkulieren und nicht automatisch von Mietsteigerungen ausgehen.
  8. 4 points
    Ich sehe das nicht ganz so negativ wie @Jb007 und @nemo. Für mich muß jedes Objekt für sich genommen profitabel sein. Sollte das beim Kauf (noch) nicht der Fall sein, so muss dieser Zustand nach maximal einem Jahr durch Mieterhöhungen o.ä. erreichbar sein. (Dinge wie erhoffte Kündigungen langjähriger Bestandsmieter etc. sind nicht planbar.) Ich kaufe in C- und D-Städten und rechne mit gleichbleibenden Immobilienpreisen. Sollten die Preise sich positiv entwickeln, ist das ein zusätzliche Gewinn und ich entscheide nach 10 Jahren Haltedauer über einen Verkauf. Sollten die Preise stagnieren oder sogar sinken, halte ich die Objekte im Bestand und freue mich über die laufende Rendite. Mit der Hoffnung auf weiter anziehende Preise teuer in München, Frankfurt und Düsseldorf zu kaufen überlasse ich anderen. Das ist auch eine Strategie, aber man kann und sollte sie nicht mit dem Thema laufende Rendite/Cash Flow vermischen.
  9. 4 points
    Auslagern! Such dir für Neuvermieter nen Makler, mit dem Du Sonderkonditionen aushandelst und gibst ihm Deine Objekte (sofern mehrere im Einzugsgebiet) exklusiv. Such Dir nen günstigen Allrounder für Reparaturen, kalte Räumung, Entrümpelung und sonstige Mieterkontakte. Plane Dir feste Zeiten für die Post ein, in der Du strukturiert Deine Administration machst, Steuerunterlagen vorbereitest. Digitalisiere möglichst alles, um im Bedarfsfalle Deine Vermögensaufstellung, Darlehenssalden, Gehaltsabrechnungen, Objektunterlagen und Mietverträge direkt mit wenigen Klicks versenden kannst. Richte Dir feste Regeln ein, dass Du beim ersten Zahlungsverzug Dein schon standardisiertes Abmahnungsschreiben rausschickst. Beim ersten Mietausfall direkt zum Inkasso, damit der behördliche, belastende Kram im Hintergrund weiterläuft. Verlagere Deine Telefonate ins Auto mit Freisprechanalge. Delegiere so viel wie möglich.
  10. 4 points
    Hallo Sven, ich finde deine Herangehensweise super. Du hängst dich rein und willst was lernen. Das ist ein guter Anfang. Ich möchte aber deine Euphorie ein wenig dämpfen, bezüglich deiner Ziele. Du schriebst ja, dass du vor hast, 3-5 Wohnungen zu kaufen und dich damit "fianziell unabhängig" zu machen - um diese Modewörter hier mal zu verwenden. Ich fürchte, das wird mit so wenigen Wohnungen nicht ganz reichen. Zumindest nicht "zwangsläufig". Vor allem nicht, wenn du versuchst, mit "null Risiko"-Immobilen zu fahren, was ich meine, aus deiner Strategie herauszulesen. Denn gerade die "jungen" Häuser und Wohnungen unter 20 Jahre sind super gefragt und somit recht teuer im Einkauf. Die will jeder kaufen. Somit hast du es dann besonders schwer, eine ausreichend hohe Rendite zu bekommen. Du solltest dich meiner Meinung nach nicht auf ein bestimmtest Baujahr versteifen. Vielmehr solltest du möglichst viele Optionen ansehen und lernen, was man womit machen kann und worauf man achten muss. Denn je "seltsamer" die Umstände einer Wohnung sind, desto besser kannst du verhandeln, desto weniger Konkurrenz hast du, desto höher ist deine Rendite. Als Beispiel aus meiner Immobiliengeschichte: -Wohnung in einem 150-Parteien-Block bestehend aus 2 Hochhäusern Baujahr 1964. Beim Kauf war die Fassade und das Dach neu und es gab sehr hohe Rücklagen. Ich habe die Wohnung 14 Jahre gehabt und keine (!) unerwarteten Reparaturkosten. Ganz am Anfang habe ich auf meine Kosten neue Fenster eingebaut, sowie eine Küche und einen neuen Boden. Hat alles zusammen 3000 Euro gekostet und war im Kredit eingeplant als Modernisierung. Und die Fenster würde ich heute nicht mehr machen, denn das lohnt nicht. -Wohnung in einem 12 Parteienkomplex. Baujahr 1998. Letztes Jahr Schimmelsanierung in Eigenarbeit 3000 Euro. Die Tiefgarage muss "plötzlich" saniert werden, natürlich kann die Eigentümergemeinschaft nicht mit dem Fassadenstreichen warten, bis die Rücklagen wieder aufgebaut sind -> 2000 Euro Sonderumlage. Hat also mal geschwind den eigenen Cashflow von 2 Jahren gefressen. Die Wohnung ist zwar in der Zeit um 20k im Wert gestiegen. Aber damit sollte man besser nicht rechnen. Das Baujahr schützt imho nicht vor unerwarteten Kosten, will ich damit ausdrücken. Ein gut gepflegtes altes Haus kann viel solider sein, als als "frisches" Haus mit moderner, wärmegedämmter Fassade, die man alle 5 Jahre reparieren muss. Man muss das alles sehr differenziert betrachten.
  11. 4 points
    Moin Kalle, schön mit dem "geschwärzten" Usernamen dabei...musste direkt schmunzeln 😉
  12. 4 points
    Ich rede hier mal von Städtischen Gründerzeithäusern zwischen ca. 1870 und 1914, nicht von Baracken oder Armenunterkünften aus der Kaiserzeit. Wohnungen die als Wohnungen geplant waren machen keinen aber einen Kuhstall bei dessen Planung Feuchtigkeit keine Rolle spielte wird man nie vernünftig zu Wohnraum umbauen können. Gründerzeithäuser die nicht mit Rigips und Estrich kaputtsaniert worden sind haben dank Ihrer massiven Wände und Holzbalkendecke eine relativ gute Schallisolierung. Dank der teils über 50cm dicken Außenwände hat man in der Regel keine Schimmelprobleme an den Außenecken, der U-Wert der Fenster muss erst mal besser sein als an der 50cm Ziegelwand (teils zweischalig), Problemzonen sind hier die Fensterlaibungen, hier sollte sauber gearbeitet werden so das keine Kältebrücken entstehen. Latexfarbe an den Außenwänden sollten bei allen Häusern ein Tabu sein, da dann die Wände nicht mehr atmen können. Vorsicht vor Notaufbauten und Kriegsbauten, hier war spätestens ab 1916 kein vernünftiges Material mehr vorhanden. Nach dem ersten Weltkrieg waren erst mal alle pleite und die Inflation begann und hatte 1923 ihren Höhepunkt, dies lässt sich auch den Gebäuden ansehen, die Wände wurden dünner. Die Baujahre 1924 bis 1940 sind wider besser allerdings wurde die Gründerzeitqualität nicht mehr erreicht, man hat nicht nur an "Schnörkel" gespart (Bauhaus), sondern auch an Bausubstanz. Es gab einen Nachholeffekt (10 Jahre nahezu keine Bautätigkeit 1914-1924), die Städte wuchsen... Die Baujahre 1941 bis 1954 würde ich nur nach sorgfältigster Prüfung kaufen, da fast alles Notaufbauten waren... Trümmerziegel + Lehm... und von 1945 bis 1948 gab es keine funktionierende Verwaltung / Bauaufsicht...
  13. 3 points
    Wie viele Führungszeugnisse für behördliche Zwecke (Belegart 0) haben Dir Mietinteressenten bisher vorgelegt? Da diese dem Antragsteller nicht ausgehändigt sondern direkt (und ausschließlich) an die anfordernde Behörde versandt werden, dürfte die Belegart 0 bei Dir bisher exakt 0 mal vorgekommen sein. Und Du fragst, warum ich Dich als Troll bezeichne? 🤣
  14. 3 points
    Vielleicht haben die guten Mieter --- die du zweifelsfrei suchst --- ja auch lange Listen mit vielen Kriterien an einen guten VERmieter und brechen den Kontakt mit DIR ab?! 😋 Hajo PS: Hast du etwa Tattoos? 🤣
  15. 3 points
    Man muss ihnen zugute halten dass sie qualitativ gute Videos produzieren und ich inhaltlich noch kein Fehler festgestellt habe. Auch die Werbung für ihre Workshops sind nicht sehr aggressiv. Da sind viele andere ganz anders unterwegs. Ich sag mal, "Monteurswohnungen"
  16. 3 points
    Ich sehe das wie @Jb007 und rechne eher mit fallenden Preisen. Ich kaufe grundsätzlich nur Häuser/Wohnungen, die sich komplett selbst bezahlen. Und das bei seriöser und nachhaltiger Kalkulation der erzielbaren Mieteinnahmen. Dann kann man aber m.E. auch relativ entspannt im Bezug auf Wertverluste etc sein. Wenn die Hütte sich bezahlt, dann ist das Risiko ja überschaubar. Dann muss man nach 10-15 Jahren ja auch nicht verkaufen... wenn du deinen Preis nicht bekommst, dann behältst du das Haus halt.
  17. 3 points
    Dann will ich auch meinen Senf zugeben: 1. Zum Objekt: wenn du von 46 Einheiten in der WEG sprichst, dann handelt es sich sicher um einen der langen Blöcke aus den 20ern direkt an der Mockauer, oder?! 2. Lage: ist für Leipzig definitiv keine "sehr gute" Lage, aber OK. 3. Strategien können unterschiedlich sein. Ich verstehe die extreme Fixierung auf Cashflow auch nicht immer. Einige feiern sich hier für ein 10er-Faktor ab, aber wenn man dann die Objekte sieht... da muss man froh sein, wenn am theoretischen Tilgungsende überhaupt noch ein paar tragende Wände stehen. 4. Die Mietermärkte sind unterschiedlich in Deutschland. In Leipzig gibt es noch genügend Leerstand bei Zweiraumwohnungen und die Qualität (in der Breite) ist insgesamt gut, so dass niemand in ein "Loch" ziehen muss. Die Vermietung größerer Wohnungen ist einfacher. Hajo
  18. 3 points
    Keiner kann das seriös beantworten... ich plane eher mit fallenden statt steigenden Preisen. Das ist der wesentliche Unterschied zu den meisten Investoren. Und das aus folgenden Grund: im Rahmen der Digitalisierung werden viele Arbeitsplätze wegfallen. Ich habe sehr gute Freunde, die in der Personalvermittlung tätig sind - gestreut, sowohl im Niedriglohnsektor als auch im Highend Businessbereich. Was derzeit abgeht, ist unnormal, viele Firmenverkäufe, viele unsichere Stellen, da ins Ausland rekrutiert wird. Viele Verwaltungsjobs werden wegfallen, der kfm. Bereich ist definitiv tot und da wird sich noch viel in den kommenden 10 Jahren tun. Alles gut bezahlte Jobs, die die Miete nicht mehr zahlen können. Hier im Westen sind die Kommunen schon teils sehr beunruhigt, dass der Kohleabbau wegfallen soll, da hängen viele gutbezahlte Jobs dran, werden nach Tarif bezahlt, Mit einer Weiterbildung geht man davon aus, dass 1/3 des Lohnes entfällt . Einige Gemeinden vordern vom Bund ausfallzahlungen, da keiner von ihnen an Weiterbildungen (in was auch immer) und danach gleiche Bezahlung glaubt. Ganze kleindörfer würden dann verfallen, so einige Bürgermeister. Das betrifft nur eine kleine Sparte von ca. 15000 Leuten, der kfm. Bereich betrifft einige Mio. In sofern gehe ich fest von fallenden Preisen aus und dass es nie wieder so viele Jobs, wie aktuell geben wird. Es ist wie ein Wirtschaftswunder: trotz unruhiger Weltarchitektur ist die Arbeitsplatzsituation in Deutschland gut, es gab selten so schnell gut bezahlte jobs für die sucher. Viel kommt auch vom Sektor Immobilien und Bau. Jedenfalls, in deiner Situation würde ich mir überlegen, ob ich weiter Faktor 20 kaufe - wenn sich die Wohnung nicht von dem 1. Tag an wunderbar rechnet, lass es lieber... alles in die Zukunft gesehen, sind unsicherheiten. Ist meine Meinung.
  19. 3 points
    Hm, erwartest du auf diesen Zweizeiler tatsächlich eine Antwort ? Eine Antwort mit einem ähnlichem Informationsgehalt wie deiner Frage könnte lauten: kommt drauf an Alles lässt sich verkaufen, wenn der Preis stimmt.
  20. 3 points
    Ich verabschiede mich herzlichst aus dem Forum. Leider sinkt das Niveau in letzter Zeit stark. Das liegt wohl an einigen neuen Mitgliedern die zu jedem Thema heise Luft abgeben müssen. Mir persönlich nimmt das jegliche Motivation an Diskussionen teilzunehmen. Sehr Schade.
  21. 3 points
    Das ist genau der Sinn von Mietspiegeln. Man will ja genau nicht den wahren Marktwert bekommen, sondern eine politischen Wert, der dem Stimmvieh äääh ich meine den Bürgern, dann als Marktwert verkauft werden soll..
  22. 3 points
    Moin Nik, ein paar Tipps von meiner Seite (der Nächste mag es anders sehen): Setze dir nicht den Anspruch, mit dem ersten Objekt direkt bei den "Großen" bzw. "Erfahrenen" hier im Forum mitzuspielen. Für ein Faktor-9 MFH braucht es viel Erfahrung, ein gutes Netzwerk oder richtig viel Glück. Oder alles zusammen. Ich würde an deiner Stelle mit einer ETW anfangen. - Der Kapitalbedarf ist geringer - das Risiko ist geringer (da Gemeinschaftseigentum-Risiken mit der WEG geteilt werden) - du musst dich nicht sofort mit Gebäudeversicherungen, Versorgern und Ablese-Diensten auseinanderzusetzen - die Arbeit mit der Nebenkostenabrechnung liegt zu 95% beim Verwalter - der Verwalter nimmt dir allgemein einiges ab Bzgl. EK-Einsatz: Ich würde in der Tat mit dem Mindest-EK reingehen. Ggf. kannst du EK für die Bank einfrieren und dieses nach entsprechender Tilgungsleistung wieder freigaben lassen.. Das ist aber schon ein Detail. Also: nimm maximal mit, was die Bank dir anbietet. bestenfalls also 115% (könnte für dich als ex-Studi je nach finanzieller Lage und Objekt schwierig sein). Dein EK wird anderswo gebraucht ! Ich würde dir dazu raten, mindestens 10k Cash beiseite zu legen. Wenn du diese nicht hast, würde ich erst weiter ansparen. m.E. ist die erste ETW nicht zum Reichwerden da, sondern zum Lernen und zum Austesten, ob dir die Immobilienkiste überhaupt Spaß macht. Im Recherche- und Ankauf-Prozess wirst du viele Dinge lernen, die du beim reinen "Rumstöbern" auf Immobilienscout24 nicht lernst. Ich würde mir als Ziel setzen, bei der ersten ETW nicht draufzulegen. Also Ziel = "cashflow-neutral". Alles obendrauf ist natürlich wünschenswert, aber versteif dich nicht drauf, ob am Ende nun 40€ oder 60€ "Cashflow" über bleiben... Das weißt du eh erst rückwirkend nach ein paar Jahren. Just my 2 cents .. Andere User hier vertreten ggf. andere Meinungen (und auch andere Strategien).
  23. 3 points
    Spannendes Thema. Ich kaufe durchaus auch zu Faktoren über 20. Meine Schmerzgrenze ist immer eine Mietrendite von +/- 4 % die das Objekt anfänglich bringen muss. Ich gehe immer mit einem relativ hohen EK-Anteil in das Objekt und versuche baldmöglichst voll zu tilgen. Mir ist aber natürlich auch bewusst das Investoren im Alter von 20/25/30 Jahren, am Anfang ihres Berufslebens und mit wenig EK, das nicht können. Für mich sehe ich aber auch nur wenige andere Investitionsmöglichkeiten für mein EK. Anleihen/Bankguthaben bringen gar nichts, Aktien okay, aber auch dort ist das kein Selbstläufer. Das Interessante bei Immobilien ist doch, dass ich selber unternehmerisch handeln kann und für die Erfolge und Misserfolge alleine verantwortlich bin. Über die Jahre, und das damit meine ich Zeiträume von 5-10 Jahren, kann ich die Objekte aufwerten und die Mieten steigern. Sanierungen nach Ablauf der 3-Jahres-Frist ermöglichen mir schöne Steuerspareffekte und steigern den Wert meiner Häuser. Mittlerweile habe ich mir einen schönen Bestand aufgebaut und viel freien Cashflow den ich wieder für neue Investitionen verwenden kann, das Ganze hat eine ordentliche Eigendynamik bekommen, wächst aus sich selbst heraus. Meines Erachtens ist eine Beurteilung von Immobilien nur anhand des Faktors alleine nicht besonders aussagekräftig - so als würde man eine Aktie nur anhand ihrer Dividendenrendite bewerten. Ich beurteile in erster Linie die Qualität des Objekts: - Bausubstanz und in den nächsten 15/20 Jahren anstehende Maßnahmen (auch architektonische Attraktivität und energetischer Zustand) - Lage Makro/Mikro/Nano - Wohnungsgrößen und -zuschnitte (> 45 und < 100 qm ) - Nur mit Balkon (evtl. Balkon nachrüstbar) - Nur mit PKW-Stellplatz Da ich selber die Vermietung durchführe habe ich mittlerweile gelernt worauf die Mieter Wert legen. Stimmen muss auch der Qm-Preis, für mich fast die wichtigste Vergleichsgröße, denn auch ich will ja nicht zu teuer einkaufen. Auch wenn ich höhere Preise zahle als hier im Forum allgemein genannt werden sehe ich mich dennoch als rational handelnden Investor. Ich parke beileibe nicht nur EK in "Betongold", sondern baue mir gezielt einen Bestand auf und versuche den so gut wie möglich zu bewirtschaften.
  24. 2 points
    Das ist ja ein Millionengrab. Was versprichst du dir davon?
  25. 2 points
    @AndreasMaier Welchen Vorteil versprichst du dir davon, wenn der Verkäufer die Grunderwerbsteuer übernimmt, statt den Kaufpreis um die entsprechende Summe zu reduzieren?