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Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

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  1. 11 points
    Ich finde, man sollte erstmal hinterfragen, was der Sinn hinter Immocation ist. Immocation ist in meinen Augen keine Plattform, die sich auf die Fahnen geschrieben hat gemeinnützig über das Immobiliengeschäft aufzuklären. Immocation ist ein Businessmodell, welches Immobilien zur Geldschöpfung nutzt. Dabei geht es eben nicht vordergründig darum die Risiken ganz klar zu benennen, sondern die Leute zu annimieren Kurse und Coachings zu kaufen, um sich vermeidlich als Immobilieninvestor zu qualifizieren. Sie suggerieren dabei natürlich, dass sie einen Expertenstatus haben, denn sonst würden sie ihre Produkte nicht verkaufen können. Man muss aber ganz klar sagen, dass die Jungs selber blutige Anfänger sind, die gerade mal zusammen eine handvoll ETW seit wenigen Jahren besitzen. Sie können also gar nicht das Know How haben, um das Immobilienbusiness im Detail zu kennen und dieses richtig einzuschätzen. Und da sehe ich die größte Gefahr für Anfänger, die sich von denen motivieren lassen irgendwelche 6%er in B-C-Lagen zu kaufen. Der Markt ist heute deutlich schwieriger geworden als noch vor ein paar Jahren. Ein Fehlkauf kann große Folgen nach sich ziehen, die die Jungs aber selber gar nicht richtig einschätzen können, da sie keine Erfahrungen haben. Überspitzt gesagt konnte man vor 10 Jahren nahezu jede Bude kaufen und man konnte alles noch hinbiegen, weil die Rendite eine ganz andere war. Da war es nicht schlimm, wenn eine Wohnung mal ein paar Monate leer stand, weil nicht genügend Nachfrage da war oder man ging halt mit dem Mietpreis etwas runter. Man konnte auch mal locker einen Mietpreller aushalten. Es war zwar damals schon nicht so toll, aber es brachte einen finanziell nicht um. Heute sind die Faktoren aber so dermaßen angestiegen, dass Fehler sich sehr viel stärker auf das eigene Vermögen auswirken. Konnte man früher Unvorhegesehenes aus dem Cashflow auffangen, ist das heute bei den niedrigen Renditen nicht mehr drin und man muss zwangsläufig aus den übrigen Einnahmen (meistens eben von seinem Gehalt) oder seinem Vermögen Geld entziehen, um die Probleme zu lösen. Aber wer ist denn der Hauptkunde von Immocation? Es sind in der Regel junge Menschen mit wenig Vermögen, die frisch im Berufsleben sind und daher auch noch keine großen Finanzpolster haben. Und genau für diese kann die Aussage "Ab 6% kann man sich Wohnungen kaufen und der Mieter bezahlt dir die Bude ab." verheerend sein. Vor ein paar Jahren hast du noch in Münster, Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, usw. für 6% Rendite Wohnungen bekommen. Heute ohne Netzwerk fast unmöglich. Also was sagt Immocation? Geht doch ins Ruhrgebiet. In Essen kannst du noch locker 6%er bekommen. Was sie aber nicht sagen, dass 6% in Frankfurt von vor ein paar Jahren in keinster Weise mit einem 6%er heute in Essen Altendorf vergleichbar ist. Es wird nicht aufgeklärt, sondern eher motiviert zu handeln. Das ist ja auch verständlich. Würde man eher auf die Risiken hinweisen, wäre das ganze Konzept nicht erfolgreich. Mittlerweile haben sie sich aber auch ein paar "echte" Experten ins Team geholt. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es sich bei Immocation um einen Vertriebskanal handelt. Sicherlich kann man da etwas mitnehmen, man sollte aber eben nicht alles einfach so glauben und denken, dass es tatsächlich so einfach ist, wie es dort suggeriert wird. Und genau das denken die ganzen Anfänger: "Ich kaufe mir ein paar Wohnung und bin übermorgen finanziell frei."
  2. 11 points
    Ich bin der Meinung, dass du auch heute noch unter gleichen Voraussetzungen einen beachtlichen Immobilienbestand aufbauen kannst, wenn du ein wenig Zeit in Know How Aufbau und die Suche investierst. Letztes Jahr gab es die Diskussion schon einmal irgendwo. Wenn ich heute starten würde, dann würde ich mir relativ schnell 5-10 kleine ETW an einfach Standorten kaufen. Die sind i.d.R. günstig, haben eine höhere Miete je m² als große Wohnungen und sind bei den meisten Investoren nicht auf dem Radar, weil sie eben viel Arbeit beim Ankauf machen. Wenn du jetzt eine kleine Whg für 20.000 - 30.000 € kaufst musst du halt im Prinzip fast soviel prüfen wie bei einem kleinen MFH. Dann musst du finanzieren usw usw... Die Mühe lohnt sich aber. Wenn du 250,00 - 300,00 € bekommst hast 100-200 € je WE Überschuss im Monat. Wirkt sich wieder auf deine Einkommenssituation aus. Und dann kannst du sehen, dass du dich Stück für Stück vergrößerst. Du lernst erstens das Geschäft kennen und gehst überschaubare Risiken ein und zweitens baust du zusätzlich automatisch zusätzliches Einkommen auf.
  3. 10 points
    Wer für ein online Startup arbeitet ist ja per Definition schon mal kein Rentner. Ich finde es auch eigenartig, dass hier plötzlich zig „Gäste“ auftauchen um das Konzept zu verteidigen. Wenn es für euch funktioniert dann seid doch zufrieden. Aber wenn ihr wirklich hier mitdiskutieren wollt macht euch doch Accounts und beteiligt euch an anderen Themen.
  4. 8 points
    - Auto verkaufen, bevor der finanzielle Totalschaden kommt, weil irgendein dummer Kunde die Kiste verheizt hat - Immobilien tlw. abstoßen und vom Gewinn reinvestieren, aber lieber in seiner Nähe, wo man mehr Kontrolle hat, bzw. sich fragen, ob man akt. überhaupt noch etwas kauft, es lohnt sich nicht, wie man bei seinen Zahlen sieht. - den Hauptjob weiter ausbauen, entweder Vorbereitung für die Selbstständigkeit oder halt woanders mit weiteren Perspektiven - das E-Business mit Immobilien einstellen, da der Bereich ist eh ausgelutscht ist und irgendwann das ganze abkühlt, 4/5 die ich von Stammtischen kenne, meinen mittlerweile, es nervt nur noch, man würde auch keine Seminare mehr gehen oder sich damit beschäftigen wollen. Würde mich eher auf das konzentrieren, was ich gut kann > er kommt aus der Softwarebranche... bessere Voraussetzungen kann man doch gar nicht haben. Wird doch für die Zukunft mehr und mehr benötigt. Man kann ja auch irgendeine App erfinden, die nützlich ist, Unternehmen verkaufen und jut. Was ich früher gelernt habe ist, dass man den Erfolg eines Ziels nicht erzwingen kann, wenn andere Faktoren davon abhängen, auf die man kein Einfluss hat. Bei Immobilien ist das akt. so: es sind zu viele Faktoren dabei, wie Wettbewerb, verrückte Makler, Finanzierungen mit EK usw, Leute die einen das Geschäft kaputt machen wollen, horende Vorstellungen des Eigentümer usw. Umso mehr man sich darauf fokussiert und sich versteift, um so eher lässt man andere Möglichkeiten außer betracht (zB. Software App usw, finde ich viel effektiver, gibt so vieles, was mir da einfallen würde) und umso mehr Zeit verliert man, nach vorne zu kommen. Ist meine Meinung Bin mal gespannt, wie er weitermacht. Aber man sieht deutlich, die goldenen Zeiten sind vorbei. Ich habe immer gesagt, man brauch mind.! 10% Rendite, um die Objekte laufen lassen zu können und um Ausgaben locker kompensieren zu können. Von pauschalen Rücklagenansetzen halte ich garnichts, 1 Heizung a 10000 EUR und man ist mit seinen Pauschalen Rücklagen schnell am Ende
  5. 6 points
    Meine Sichtweise zu den Auswirkungen von Corona auf (Wohn-)Immobilien: Die entscheidende Frage in dem Zusammenhang ist, wann das medizinische Problem nachhaltig gelöst ist, also d.h. wann entweder ein Impfstoff oder ein Medikament zur breiten Verfügung steht. Hierbei geht es nicht nur um die Wirksamkeit, sondern vor allem auch um die nachhaltige Verträglichkeit, die eben derzeit in klinischen Studien bei einer Vielzahl von Medikamenten erprobt wird. Der breite Tenor unter Medizinfachleuten ist, dass dieser Zeitpunkt in etwa Anfang nächsten Jahres sein wird, wovon ich auch überzeugt bin. Es gibt ja bereits vielversprechende Daten von erfolgreichen Behandlungen schwerkranker Infiszierter. Vor allem das ursprünglich als Ebola-Medikament gedachte Remdesivir scheint hier gute Erfolgsaussichten zu haben. In den Studien im Rahmen der Ebola-Tests hatte das Medikament zwar nicht gut gewirkt, aber sich ja bereits als verträglich herausgestellt, d.h. bei den jetzt laufenden Studien steht faktisch nur noch die Wirksamkeit in Frage. Und da gab es mittlerweile schon von diversen Kliniken sehr erfreuliche Zwischenergebnisse. Insofern kann man als ziemlich wahrscheinlich unterstellen, dass in einem knappen Jahr keinerlei ZUSAETZLICHE wirtschaftliche Probleme hinzukommen werden. Die entscheidende Frage ist nun, was in den nächsten 10-12 Monaten passieren wird. Das kann wohl keiner ganz genau vorhersagen. Dennoch halte ich hier verschiede Grob-Szenarien für ganz unterschiedlich wahrscheinlich: a) Als mit Abstand am wahrscheinlichsten (>80%) erscheint es mir, dass die jetzige Situation mit weitgehendem Geschäftsverbot etc. ca. 1 Monat beibehalten wird. Kontakteinschränkungen dürften vermutlich weitgehend bis zum medizinischen Durchbruch aufrechterhalten werden, aber gegen Ende April sollten die meisten Geschäfte (bis auf Freizeitgestaltungsbetriebe wie Bars, Clubs, Urlaubsresorts, Fitnesstudios etc.) die Betriebserlaubnis zurückerhalten (natürlich unter strengen Auflagen wie zB nur max. x Personen im Laden, Gaststäten müssen bestimmte Stühle unbesetzt lassen etc.) Je nach Entwicklung der Infisziertenzahlen werden die Massnahmen wieder verschärft oder noch etwas gelockert werden. In diesem Szenario würden zwar kurzfristig sehr viele unter Kurzarbeit leiden, und es kommt auch sicher zu einigen Entlassungen, aber ein immenser irreversibler Schaden für die Gesamtwirtschaft entstünde dadurch noch nicht. (Teilbereiche wie die Touristikbranche wird in jedem Fall erheblichen Schaden nehmen) Aber eben nicht die Wirtschaft als Ganzes in diesem Ausmass. Denn eines wird bei den ganzen Panikprognosen immer unter den Tisch fallen gelassen: Gerade durch die Ausgangsbeschränkungen bzw. die auch in der Bevölkerung weit verbreitete Meinung, zunächst mal auf mit kostspieligen Reisen verbundenen Urlaub zu verzichten (und natürlich auch sonstigen Konsum wie Kleidung), wird ja auch viel Geld gespart, was dann später z.B verstärkt zum Autokauf etc. eingesetzt werden kann. Also ich sehe da für weite Teile der Wirtschaft mehr eine Verschiebung der Einnahmen in die Zukunft (mit leichten Einbrüchen auf mittelfristige Sicht), aber eben keinen nachhaltigen Ausfall (gilt natürlich nicht für Cafes etc; und von denen machen halt einige pleite und eröffnen dann paar Monate später wieder ohne Schulden unter neuem Namen in alter Belegschaftsbesetzung neu und die systemrelevanten Banken, die dadurch in Schieflage geraten, werden – wie immer – vom Staat gerettet; eigentlich Business as usual). Die Wirtschaft als Ganzes ist ja ein Nullsummenspiel. Die Staaten pumpen jetzt gigantische Summen hinein (da wird zB in den USA einfach mal die gesamte Staatsverschuldung über Nacht um rund 10% erhöht). Das, was z.B. Hotels nun als Zuschuss kriegen (und normal von Urlaubsgästen bekommen hätten), sparen sich die Leute, und das steht dann der Wirtschaft wieder mehr zur Verfügung, wenn die Geschäfte wieder weitgehend offen haben. Es könnte durchaus sein, dass es dann nach dem im Laufe des Aprils zu erwartenden Rückgang der Neuinfiszierten im Sommer/Herbst nochmal zu einer weitgehenden Schiessung der Geschäfte für ca. 1 Monat kommen wird, wenn die Infisziertenzahlen wieder ansteigen und eine kritische Menge überstiegen haben. Aber durch diverse staatliche Hilfen sollte auch dieser Zeitraum gesamtwirtschaftlich gesehen halbwegs glimpflich überstanden werden (natürlich wird es da Insolvenzen etc. geben), und bevor dann eine erneute 3. Schliessungsphase nötig wäre, sollten schon die entsprechenden Medikamente zur Verfügung stehen. Massive nachhaltige langanhaltende Probleme sehe ich in einem solchen Szenario nicht auf die Realwirtschaft zukommen. Ein Problem könnte jedoch der Bankensektor werden. Denn viele Selbstständige könnten zwar locker mit den staatlichen Hilfen solche temporären Lock-Down-Phasen überstehen. Aber es werden sicher viele nicht so naiv wie der Altmeier sein und einfach da zu Hauf zurückzuzahlende Kredite aufnehmen, sondern die lassen ihren Laden lieber insolvent gehen. Warten ein paar Monate und eröffnen dann in derselben Mitarbeiterbesetzung wieder neu, nur eben ohne die Schulden. D.h. das eigentliche Problem sehe ich hier nicht im grossflächigen Mieterausfall oder einer nachhaltigen Wirtschaftsbeeinträchtigung., sondern in einer sich anbahnenden Bankenkrise, die dann auf ihren Krediten sitzen bleiben. Aber auch hier glaube ich wird es eben nicht zu einer weltweiten Bankinsolvenzwelle kommen, sondern die westlichen Staaten werden einigermassen proaktiv die Geldhäuser stützen/ verstaatlichen. Selbst wenn man als Vermieter mal den Fall unterstellt, dass für 2-3 Monate Lock-Down-Periode die Mieter kein Geld zur Mietzahlung haben und man ihnen die Zahlungen nicht nur stundet, sondern sogar vollumfänglich erlässt, wäre das immer noch kein Drama aus Vermietersicht, das wäre dann in etwa so, wie wenn es einen Mieterwechsel gibt und dazwischen die Wohnung eben mal temporär leer steht (sowas sollte durch Mietausfallsrücklagen locker aufgefangen werden können) Insofern sehe ich bei diesem Szenario einen stärkeren mittelfristigen Zusammenbruch der Wirtschaft ebenso wenig wie einen signifikanten Einbruch der Wohnimmobilienpreise. (was anderes sind bestimmte Gewerbeimmobilien). Wie hajo schon ganz richtig geschrieben hat, sind die meisten mit 80%-Finanzierungen unterwegs, von denen vielfach auch schon etliches getilgt ist, so dass da keine Beleihungsnachforderungen der Banken auf breiter Front kommen werden. Ja, es wird Kreditausfälle von einigen 100-110%-Finanzierern geben, die dann 8% in Randlagen gekauft hatten. Einen leichten Rückgang der Immobilienpreise im oberen einstelligen Prozentbereich im Schnitt erwarte ich auf Jahressicht, mehr aber nicht. (wobei dies natürlich lageabhängig variiert) b) Ein totaler Lock-Down über mehrere Monate hätte sicher gravierende gesamtwirtschaftliche Folgen, auch mit drastischen Auswirkungen auf Immobilien. Das halte ich aber weder für ansatzweise wahrscheinlich, noch für tatsächlich sinnvoll, da ja selbst in der so genannten EU praktisch jeder Staat macht, was er will, und somit die Problematik dann nur auf die Zeit nach dem Lockern des Lock-Downs vertagt wäre, wenn dann das Virus sozusagen wieder importiert würde. c) die derzeitigen Massnahmen werden recht schnell recht deutlich dauerhaft gelockert und es kommt zu einer zweiten Welle von noch deutlich drastischerem Ausmass an Infektionen und vor allem Toten (ein paar Millionen Tote in Deutschland wäre da absolut vorstellbar), dann läuft zwar kurzfristig die Wirtschaft noch einigermassen, nur durch die Toten würden der Wirtschaft dann immense Mengen an Arbeitskräften fehlen, weswegen es dann auch zu einem völligen Zusammenbruch (wie auch dem Immobilienbereich) käme inkl. Strassenschlachten etc. Über wirtschaftliche Vorteilshaftigkeitsüberlegungen von Immobilieninvestments würde in so einem Umfeld dann jedoch niemand mehr diskutieren. Dieses Szenario halte ich für unwahrscheinlich, aber so 10-20 % würde ich dem Szenario geben. Weniger in Deutschland, aber vor allem in USA, wo Trump den Leuten ja wesentlich weniger Auflagen auferlegt als in Europa . Die Infektionszahlen/Todeszahlen gehen in USA gerade durch die Decke (Verdopplung in 3-4 Tagen und das bei einen ohnehin schon chaotischen Gesundheitssystem). Also wenn es zu einem weltwirtschaftlichen Zusammenbruch kommt, wird der wohl von den USA ausgehen. Ganz allgemein: Spätestens ab dem Zeitpunkt, wo ein Medikament/Impfstoff verfügbar ist, sollte die Wirtschaft wieder Fahrt aufnehmen und dann die Immobilienpreise auch wieder schnell in die Nähe des Vor-Corona-Niveaus zurückkehren. Die meisten Wirtschaftsforscher erwarten einen V-förmigen Konjunkturverlauf, also zunächst bsw. einen scharfen 20% Einbruch, dann wieder annähernd die 25% hoch auf das Ausgangsniveau und das in relativ kurzer Zeit. Sollte es wesentlich länger dauern als 1 Jahr, ein Medikament/Impfstoff zu haben, dann sehe ich wirtschaftlich schwarz, ebenso für Immobilien. Allerdings glaube ich, dass sich vorher Leute wie Drosten mit dem Gedanken durchsetzen werden, einen nicht klinisch ordnungsgemäss getesteten Impfstoff der Bevölkerung zu verabreichen. Was für mich viel entscheidender ist, als diese Kurzfristbetrachtung mit temporären Immobilienpreisrückgängen, irgendwann wieder zu erwartender rascher Wirtschaftsbelebung etc. ist die Tatsache, welches Ausmass die Rettungsprogramme bereits jetzt haben (und da ist noch einiges mehr zu erwarten). Da wird Unmengen frisches Geld gedruckt, was nachhaltig nur dazu führen kann, dass der innere Wert des Geldes abnimmt. (sprich wir eine Inflation bekommen), nicht jetzt direkt (momentan befinden wir uns eher in einer Deflation, in der alles zu Cash gemacht wird, zunächst auch Gold und Anleihen). Aber ich bin überzeugt, dass diese Deflationsphase nicht lange anhalten wird. Wenn sich die medizinische, wirtschaftliche Lage beruhigt hat, dann schlägt – wie die Historie gezeigt hat - so eine Deflation oft SEHR SCHNELL in einer SEHR STARKE Inflation um. Perspektivisch ist so ein Szenario gradezu die Idealsituation für Immobilienbesitzer, insb. diejenigen die noch viele Schulden haben, denn der Realwert der Schulden wird durch die Krise sinken bzw. mittelfristig gesehen die Immobilienpreise dadurch steigen. Man sieht dieses Phänomen ja bereits in ersten Ansätzen bei Gold: Nachdem die Liquidierungen in Gold (Deflation) infolge der scharfen Aktienkursrückgänge und damit verbundenen Wertpapier-Beleiungsnachforderungen der Banken nachliessen und eben kein Gold mehr zur dieser Deckung verkauft werden musste, wird jetzt wieder in Massen Gold gekauft, physisch ist das zT jetzt schon gar nicht mehr überall lieferbar. Was ich im Moment beobachte, ist, dass das Immobilientransaktionsvolumen an den Standorten, auf die ich aus bin, seit Ausbruch der Corona-Epidemie ziemlich zusammenbricht. Es werden praktisch keine neuen Immobilien am Markt mehr angeboten, ebenso besteht von Kaufinteressentenseite da kaum noch Bedarf, tätig zu werden. Und ich befürchte, dass dies noch einige Zeit so weiter gehen wird. Die potentiellen Verkäufer denken wohl mehrheitlich, dass sie nur mit höheren Abschlägen verkaufen können und es daher unterlassen. Auf der anderen Seite kenne ich jedoch viele Leute, die den Immobilienaufschwung der letzten Jahre verpasst hatten und mit viel EK an der Seitenlinie stehen und auf einen Preisverfall warten. Nur steigen die halt nicht schon bei -5% ein, sondern die warten wohl eher auf einen Rückgang um 20%. Und so entsteht praktisch eine Patt-Situation, kaum einer macht was, was eben zu einem Einbruch des Transaktionsvolumens führen sollte, aber eben nicht notwendiger Weise einem starken nachhaltigem Preisrückgang. Natürlich trägt zu diesem Tranksaktionsrückgang auch bei, dass Besichtigungen derzeit sehr kritisch sind und faktisch kaum durchgeführt werden. Also meiner Meinung nach wird kurzfristig sowohl die Nachfrage, als auch das Angebot deutlich zurückgehen (auch der Neubau kommt grade zum Erliegen) und die wenigen Transaktionen sind dann nicht wirklich marktrepräsentativ. Entscheidend für das jetzige Handeln ist nicht, ob ein Immobilienkauf vor 5 Jahren sinnvoller war als heute (was zweifelslos der Fall ist), sondern was JETZT die Anlagealternative KONKRET ist ? Ich hatte diese Frage schon mehrmals hier in diesem Forum gestellt, jedoch nie eine für mich zufriedenstellende Antwort erhalten. Da war als Anlagealternativform nur die Rede von a) Schulden tilgen, b) Aktienmarkt, c) Private Equity. Wie c) sich in einer Krise wie jetzt verhält, braucht man nicht näher zu erläutern. a) bedeutet eine implizite Anlage zu ca. 1-2% seines EKs. Ich bin jedoch überzeugt, auch in der jetzigen Zeit durch einen Zukauf eine weitaus höhere Rendite mit fremdkapitalfinanzierten Immobilien einzufahren als eben diese 1-2%. Wie sich b) verhält in der Krise, ist auch offensichtlich. Aber selbst auf dem derzeitigen Niveau notieren Aktien immer noch deutlich über ihrem langjährigen Durchschnitts-KGV . Das 2020er KGV ist ja bei den meisten Firmen durch den Umsatzwegfall trotz Kursrückgang immens gestiegen. Die durchschnittliche wachstumsstarke amerikanische Tech-Aktie wird nachwievor mit VOR-Corona-KGVs (also eine Welt unterstellt, die frei von Corona-Viren ist) von deutlich über 25 gehandelt. Ich halte die Bewertungen am Aktienmarkt immer noch für drastisch überzogen. Diese mediale Propaganda „man kann langfristig mit 7% Rendite am Aktienmarkt rechnen“ mag für die boomenden 80er und 90er Jahre in der Retroperspektive gegolten haben. Aber diese historische Entwicklung einfach 1:1 in eine zukunftsgerichtete Prognose umzumünzen, macht prinzipiell überhaupt keinen Sinn. Was soll da der arme Japaner sagen, der Mitte der 80er für seine Rente „vorgesorgt“ hatte und nun konstatieren muss, dass ihm weniger geblieben ist, als er seinerzeit einzahlte … Und wenn die Notenbanken irgendwann mal wirklich die Zinsen signifikant anheben, dann belastet das die Aktienkurse immens. Da ist man mit Immobilien exorbitant besser dran, da man hier sich durch Festzinssätze gegen Zinsanstiege absichern kann. Es mag in der jetzigen Situation eine bessere Anlage als kreditfnanzierte Immobilien geben. Ich konnte die jedoch trotz intensivster Bemühungen und mehrmaligem Nachfragen in dem Forum hier nicht eruieren. Und nochmal, natürlich war ein Immobilienkauf vor 5 Jahren sinnvoller als heute. Aber das hat gar nix mit der Frage zu tun, ob es heute nicht auch noch sinnvoll ist eine Immobilie zu kaufen oder einfach zu halten. Ich stand zB gerade kurz vor dem Abschluss eines neuen Kaufs. Doch ein kleines immobilienspezifisches Detail störte mich, weswegen es nun wohl doch nicht zum Kauf kommt oder ich zumindest dessen umfassende Klärung abwarte. Jetzt muss man noch ein wenig differenzieren bzgl. der Lage: Die Mietnachfrage bei Neuvermietungen ist im Moment überall stark eingebrochen. Kaum einer will umziehen etc. Nur: Es beginnt nun das einzutreten, was rajivlund schon bemerkt hat und ich auch bereits in anderen Threads gepostet hatte: Die Mieter ziehen in solchen Krisensituationen mehr zusammen, um Mietkosten zu sparen. Dies führt dann dazu, dass in den schlechten Lagen, wo es in guten Zeiten vielleicht noch 2-3 akzeptable Mietinteressenten gab, jetzt gar keinen mehr gibt. In den sehr guten Lagen, wo es in guten Zeiten vielleicht 30 in Frage kommende Interessenten gab, gib es nun vielleicht noch 3, also die Wohnung in sehr guten Lagen wird – wenn auch vielleicht zu etwas niedrigeren Preisen - noch vermietet werden können, aber die Wohnung in schlechten Lagen kann dann GAR NICHT mehr vermietet werden. Und das ist ja das eigentliche Risiko. Natürlich ist die Realität nicht so schwarz- weiss, aber das ist eben die prinzipielle Gefahr. In den schlechten Lagen wohnen verstärkt Zeitarbeiter, einfache Bedienstete wie Kellner etc, die eben tendenziell als erstes im Job gekündigt werden und dann auch als erstes Probleme mit der Mietzahlung bekommen. Insofern sehe ich diese 100-110%-Finanzierungen von Faktor-12-Immobilien in Randlagen skeptisch. Bei Faktor-30- Immobilien in guten Lagen sehe ich hingegen wenig generelle Probleme. Also Kurz-Fazit: Gerade WEGEN der Corona-Krise halte ich jetzige kreditfinanzierte Immobilienkäufe (natürlich mit ausreichendem Liquiditätspolster) in guten Lagen für sinnvoll (je mehr Schulden ich habe (und natürlich auch Immobilienvolumen), desto sicherer fühle ich mich in der jetzigen Zeit; ansonsten sollte man seinen Wohnimmobilienbestand einfach halten; diese 8%er in schlechten Lagen würde ich allerdings verkaufen, so es denn überhaupt noch jemand gibt, der einem noch einen halbwegs akzeptablen Preis dafür zahlt. Ist jetzt etwas länger geworden der Beitrag, aber die reale Situation ist eben weitaus komplexer als das hier zT in manchen Postings kurz zusammengefasst oder vielmehr panikiert wird. Mich interessiert, wer aktuell nun aus Corona-Gründen konkret kauft oder verkauft und warum ?
  6. 6 points
    Hierzu ein recht bekanntes Zitat. "Wer die ganze Zeit arbeitet , hat keine Zeit um Geld zu verdienen." Du musst eben deine Prioritäten setzen. Wenn du deine ganze Zeit für Andere opferst, bleibt eben nichts für dich übrig. Ich selbst arbeite 60-80% in meinem "Hauptberuf" als selbstständiger EDV-Berater. Und den Rest der Zeit habe ich für Familie und Projekte. Meine Frau arbeitet 50% und sie macht neben der Familie (wir haben 3 Kinder) noch den kompletten Bürokram, sucht nach Objekten, bereitet unser Portfolio so auf, dass man es bei der Bank schnell und gut präsentieren kann. Ich mache den "Hausmeister", renoviere, baue Küchen ein, mache Besichtigungen. Unsere Zeit ist gut ausgefüllt. Wenn gerade ein Projekt ansteht, wird es manchmal sehr stressig. Da sitze ich um 7 Uhr im Auto, bringe die Jungs in die Schule, dann Arbeit, dann Baustelle. Zwischen 20 und 22 Uhr komme ich nach Hause und falle nach ein paar YT-Videos in Ohnmacht. Wochenende/Feiertage interessieren mich dann nicht. Da wird durchgepowert. Allerdings gehen solche Phasen immer nur ein/zwei Monate, dann kommt eine Ruhephase, wo man sich auf das nächste Projekt vorbereiten kann und wo ich dann auch mal ein paar Wochen nur bis Mittags arbeite und dann Zeit für die Familie und meine zahlreichen Hobbys habe. Wenn ich jeden Tag von 8 bis 21 Uhr arbeiten würde, wäre ich bereits ausgebrannt, meine Frau hätte sich von mir getrennt und meine Kinder würden mich hassen. Und ich mich selbst vermutlich auch. Ich habe grossen Respekt vor Leuten, die jahrelang die Energie aufbringen, so viel zu arbeiten. Aber ich bin der Meinung, dass das kein guter und nachhaltiger Lebensentwurf ist. Auch wenn das gesellschaftlich anerkannt und (so kommt es mir vor) auch gefördert wird.
  7. 5 points
    Ich habe die alle durch und mache es nun wieder alles manuell in Excel. Schaue min. einmal im Monat in das Konto und übertrage dann in Excel. Die Tools waren (für mein Empfinden) alle theoretisch nett, in der Praxis läuft es mit Excel bei mir schneller und unkomplizierter.
  8. 5 points
    @Andreas; @HamburgInvest So wie Ihr das handhabt ist gegen Outsourcen nichts einzuwenden. Wenn man die Zügel straff in der Hand hält ist die HV praktisch der verlängerte Arm des Investors. Wenn ich dann die Kosten aus dem CF spielend decke - ist doch super. Bei 50 € Überschuss pro Einheit davon 25 € für die HV zahlen macht aber keinen Sinn mehr. Im übrigen stehe ich ja bei steigendem Bestand auch vor der Wahl, mir evtl. eine Hilfe einzustellen, die die Verwaltung intern macht. Kostet dann auch etwas. Das Alexander-Raue-Modell sieht aber anders aus. Der kauft ja sogar die Wohnungen ohne selber besichtigt zu haben ! So sympathisch er das auch rüberbringt, dennoch ist seine Strategie in meinen Augen zum Scheitern verurteilt. Bei +/- 1,7 Mio € Verbindlichkeiten krebst er an der Nulllinie herum. Warum ist das so ? 1. Höherer Leerstand da schlechte Lagen gekauft (kalkulatorisch geht er immer von Vollvermietung aus). 2. Ausgaben für Objektunterhaltung. Dabei sind seine Sanierungen immer nur Notfallmaßnahmen, mal ein neues Laminat und durchstreichen, so in der Preisklasse. Wo kommt das Geld her wenn er mal eine Wohnung komplett durchsaniert, mit neuen Bädern, Elektro, Türen usw. ? @Berri Ich will hier nicht miesmachen. Mich stört nur diese Flapsigkeit, wie hier mit der Existenz von (jungen) Menschen gespielt wird. "Mal eben 60 Buden kaufen und dann schnell in Frührente, ab nach Costa Rica" - so wird es nicht funktionieren. Ich bin manchmal erschrocken was für ein SCHROTT gekauft wird, nur für einen niedrigen Faktor ! Leute, gebt lieber etwas mehr Geld aus und kauft vernünftige Objekte !!! Es gibt am Markt nichts geschenkt, der Preis bildet einfach das Risiko, die Objektqualität und die Lage ab. @enterpreneur Ich gebe dir Recht, jetzt 10 Jahre warten zu wollen ist keine Option. Wer sagt, dass es dann bessere Bedingungen gibt ? Momentan sind die Zinsen eben auch historisch niedrig.
  9. 5 points
    Wo ist eigentlich Junginvestor Juergen? Den vermisse ich als wertvollen Contributor hier..
  10. 5 points
    Typisches Phänomen, habe ich eigentlich in allen Foren bemerkt, in denen ich bisher angemeldet war. Der "harte Kern" trägt das ganze Forum. Idealerweise diffundieren immer neue Leute in diesen Kern, während ganz alte nach ein paar Jahren das Interesse verlieren, weil sie zB das Gedfühl haben, dass sie jetzt schon alles 100 mal durchgekaut haben. Das ist kein Problem, wenn es genug neue Leute gibt, die das Wissen weitergeben können. Ist das nicht der Fall, stirbt das Forum langsam ab. Das ist aber nichts, was man als einzelner Schreiber groß beeinflussen könnte. Man muss einfach positiv bleiben, immer freundlich schreiben, damit die "Forenkultur" auf einem guten Niveau bleibt und fertig. Weitermachen!
  11. 5 points
    Ich hatte in meiner "Karriere" auch einige Fehlgriffe, was Mieter anbelangt. Man macht eben Erfahrungen und lernt daraus. Unser allererster Mieter war auch ein "kleines Desaster". Ich muss dazusagen, wir waren damals sehr grün hinter den Ohren, gerade fertig mit Studieren und dann gleich eine Geldanlage-Wohnung gekauft. Mit Mieter schon drin. Der Typ war echt steil. Studierte Islamistik und Jura, Weisser Kaftan und Vollbart, von Beruf "Sohn von einem Antwalt". Hat sich um NICHTS gekümmert, die Miete war viel zu günstig, aber Papa beschwerte sich ständig, was an der Wohnung alles schlecht sei. Zum Glück war der Auszug absehbar. Natürlich wurden die letzten beiden Mieten einfach mal mit der Kaution "verrechnet" und nicht überwiesen. Tja, so sind sie, die Anwälte... Natürlich nicht alle, aber dieser schon. Zur Wohnungsübergabe kam dann auch nur der Papa und der wollte dann das Übergabeprotokoll nicht unterschreiben.... Wir haben die Wohnung nach seinem Auszug einmal komplett durchrenoviert, also war es eh egal. Aber die Einstellung von diesen Menschen - widerlich.Wir waren Froh den los zu sein. Echt. Die folgenden Mieter waren dann, weil wir sie selbst ausgesucht haben, zumindest menschlich OK. Aber wir hatten damals noch eine stark ausgeprägte soziale Ader, so will ich das mal formulieren. "Kaufe dir nicht die Probleme anderer" - Das war eine Lektion, die wir erst noch lernen mussten. Ein Pakistani, Dr. PHd an der Uni. Sehr gebildet und zuvorkommend. Er wusste aber nicht, dass man die Fenster im Winter lieber nicht die ganze Zeit auf Kipp lässt -> 2000 Euro NK-Nachzahlung - die er dann aber (nach Auszug wohlgemerkt!) in Raten abgezahlt hat. Und seine Frau wusste nicht, dass man bei "uns" zwischen Brotfladen und Ceranfeld eigentlich eine Pfanne legt. Weil sonst das ganze Fett am Ceranfeld anbackt. 😂 Super nette Menschen, aber halt einiges an Aufwand. Oder die 4-köpfige Familie, die unbedingt in die 48qm-Zweizimmerwohnung ziehen wollte. Bei der der Mann angeblich Handwerklich sehr begabt war, sodass er alles selber reparieren kann und wir somit nichts machen müssen ... ausser nach dem Auszug alle seine "Reparaturen" wieder in Ordnung zu bringen... Oder die alleinerziehende Mutter mit 3 Kindern (studiert, in Trennung lebend, machte eine Ausbildung zur Altenpflegerin, Amt zahlt), die mit der Erziehung letzterer komplett überfordert war. Deren Sohn hat dann aus Frust die Wände mit dem Hammer bearbeitet und die Kinder in der Nachbarschaft terrorisiert. Einmal die Woche kam die Psychiologin und spielte Spiele, da kann man echt nur mit dem Kopf schütteln. Die Nachbarn kamen dann zu uns und wir mussten ihr kündigen. Sie hat das natürlich alles uns zur Last gelegt, empfand das alles al schrecklich unfair. Das war damals für mich auch sehr emotional belastend. Nach 10 Jahren Erfahrungen mit diversen Mietern haben wir aber jetzt (toi, toi, toi!) den Bogen einigermassen raus. Mein Fazit: Studenten oder Studentenpärchen ist das beste, was einem passieren kann. Miete vom Amt ist sicher, aber die Leute haben oft Probleme, die ich lieber nicht haben will. Und wenn man mal gute Mieter gefunden hat, dann pflegt man die besser. Das ist es echt wert! Und was auch gut funktioniert ist "Mundpropaganda. Wenn ein Nachbar, den man einigermassen gut kennt, einem einen Mieter bringt, dann funktioniert das. Unterm Strich aber hatte ich mehrheitlich gute Erfahrungen mit Mietern. Die schlechten Erlebnisse speichert man eben nur länger. Nicht, dass jetzt hier ein falscher Eindruck entsteht.
  12. 5 points
    Absolute Zustimmung! Es macht einfach kein Spaß mehr, wenn man nur Geld wechseln tut, dann geht man lieber zur Sparkasse und lässt das Risiko zuhause... Ich kann die Forderungen der Bundesregierung sogar tlw. nachvollziehen, wenn Wohnen zum Luxus wird, dann geht der soziale Frieden baden. Das ist für niemanden gut. Ich finde, man merkt heute schon, wie extrem unentspannt die Leute heutzutage sind. Wobei auch hier anzumerken ist, hier sind nicht nur Städte betroffen, wie man so schön sagt, auch im Umland der Städte ist es gewaltig teurer geworden. Meiner Meinung nach ist bei den Preisen in unserem Sektor (Ruhrgebiet/Bergisches) das Ende der Fahnenstange erreicht. Einer meiner Grundstücksnachbarn verlangt heute für halb so viel Fläche wie ich, den Doppelten Preis, den ich noch vor 5 Jahren bezahlt habe - Quasi eine Vervierfachung... und er wundert sich, warum er das Haus nicht verkauft kriegt. Ich bin sicher, der Markt dreht so oder so. Mehr Miete kann man in vielen Gebieten nicht mehr verlangen. Die Mieten steigen auch nicht mehr, weil bereits Neubauten für das gleiche Geld gemietet werden können. In sofern werden viele Erstkäufer mit der Zeit schlauer, 1-2 Jahre im Bestand und dann sehen die, das es sich nicht lohnt, für aktuelle Preise zu kaufen. Aber orakeln bringt nix, wir werden sehen, wie es weitergeht. Ich selbst ziehe mich ähnlich wie @Andreas zurück und kaufe nur noch, wenn ich den Megaschnapper finde (womit ich selbst nicht mehr rechne).
  13. 5 points
    Das investieren in Immobilien ist keine Erfindung der Neuzeit und auch keine Erfindung aktueller Protagonisten - es hat zu jeder Zeit Menschen gegeben, die mit Immobilien vermögend geworden sind und auch solche, die damit pleite gegangen sind. Aktuell sind wir im neunten/zehnten Jahr einer Boom-Phase mit steigenden Preisen, das mag noch einen Moment so weiter gehen aber die Marktkorrektur kommt gewiss. Auch in der aktuellen Marktphase ergeben sich Chancen für die, die sie erkennen und nutzen können. Oder anders ausgedrückt - wenn Du es kannst, kannst Du es auch jetzt, wenn Du es nicht kannst hilft Dir auch abwarten nicht ….. PS.: Bei Marktveränderungen verschiebt sich nie nur ein Parameter, sondern alle miteinander - abzuwarten führt Dich auch nur in ein Umfeld marktfähiger Preise.
  14. 5 points
    Ich gehe mittlerweile folgendermaßen vor: - ich versende den Mietvertragsentwurf und teile mit, der 1. der sich nach Prüfung zurück meldet, kriegt die Wohnung ich mache grundsätzlich keine einzige Zusage mehr ggü. den Leuten, da diese sowieso alle nur Lügen und parallel andere Buden weiter suchen. Habe Lehrgeld im letzten Jahr bezahlt... letztes Jahr mehreren Leuten zugesagt und musste danach von vorne anfangen, weil diese nicht mehr erreichbar waren. Bei Einzelterminen gebe ich euch den Tipp, lasst euch mind. 1,5 Std. vorher anrufen und den Termin nochmal bestätigen. Ich fahre nicht mehr raus, wenn die Leute mich vorher nicht mehr anrufen. Man fährt immer umsonst hin.... wenn ich die Leute vorher anrufe, ist oft die Mailbox an. also lieber anrufen lassen... ist das einfachste.
  15. 5 points
    Ich sach ma so: Es kann eigentlich nicht genug Persönlichkeiten geben, die für uns ihr Wissen in allen möglichen Varianten zur Verfügung stellen. Ich wäre außerdem froh, wenn sich einige Forenteilnehmer mal die Mühe geben würden, überhaupt druckreif zu schreiben, damit ich nicht so viel Zeit verschwenden müsste, ihren schriftlichen Grundschul-Standard zu entziffern. Vielleicht wissen sie dann solche Publikationen von Florian Roski und anderen mehr zu schätzen… Es tut doch nicht weh, sich ein zusätzliches Buch ZUM THEMA durchzulesen…? Man kann von fast jedem Autor, Publizisten oder Gesprächspartner wenigstens noch eine zusätzliche Kleinigkeit hinzulernen. Wenn Bücher nämlich DAS kosten würden, was man aus ihnen lernen kann (und sei es nur eine Kleinigkeit zusätzlich), wären sie UNBEZAHLBAR… Ich nehme mal ein Beispiel: Neulich tauchte jemand beim Stammtisch auf mit dem Buch von Paul Mizar… Ich fragte ihn, das wievielte Immobilienbuch es denn sei, was er da lesen möchte und er sagte, das sei jetzt das fünfte Buch und warum ich das fragen würde… Ich habe ihm gesagt, dass er sich über den Inhalt wahrscheinlich freuen wird, weil es ERST das Fünfte sei. Wenn es das Buch Nr. 40 oder Nr. 50 wäre, würde er sich wahrscheinlich ärgern, weil man aus diesem Buch von Paul nicht viel Neues lernen kann (wenn man schon 50 verschiedene Immo-Bücher vorher gelesen hat). Ich habe bei mir irgendwann aufgehört zu zählen, weil ich selbstverständlich ALLES zum Thema lese und trotzdem habe ich mich über Pauls Buch sehr gefreut: Es ist zusätzlicher Content, von dem es niemals genug geben kann. Es ist motivierend und man sollte neben Fachbüchern auch reichlich „Motivationsliteratur“ mit ins persönliche Programm einpflegen. Es ist in Großdruck geschrieben, so dass man es prima zum Einschlafen lesen kann… Obwohl für mich nichts Neues in Pauls Buch stand, hatte ich Dinge, die ich dort gelesen hatte, bereits komplett aus dem Gedächtnis gelöscht, so dass ich dankbar war, sie nochmals aufzufrischen. Ich will damit sagen, dass ich SELBST für SOLCHE Bücher, wie das von Paul Misar dankbar bin. Das von Florian ist natürlich um Längen besser. Wer aber hier im Forum täglich Zeit hat, hilfreiche Gedanken, von „geschriebenem Müll“ zu filtern, der kann auch JEDES Buch lesen. Wer hingegen meint, für Informationen kein Geld ausgeben zu wollen und keine Zeit für Wissen investieren möchte, der soll sich bitte andere Aktivitäten suchen, als Investor zu spielen…
  16. 4 points
    Kaufpreis: 25k KNK: 5k Bad, Elektrik, Parador 300, neue Tapete, und Küche mit Geräten 14 k NKM: 350 Man könnte die auch in Bestand nehmen, weil das Haus wirklich top ist. Sehr günstige HV und super Mieter alle. Aber ich möchte lieber verkaufen, weil ich Geld brauche. Die Bude ist bald fertig.Ich kann ja mal vorher / nachher Bilder machen. wenn das gewünscht ist.
  17. 4 points
    Hallo @Dahfab90 Also ich finde diese ganzen Kontenspielchen ein bisschen lächerlich. Ich sehe den Sinn darin absolut nicht, ständig Geld von einem Konto auf das nächste zu transferieren, um eine angebliche Finanzkraft auf mehreren Konten vorzugaukeln. Ich glaube das hatte Alex Fischer mal in seinem Buch oder auf YT erwähnt und seit dem hört man das ab und zu mal. Ich kann mir nicht vorstellen, dass es irgendetwas bringt. Ich habe diesen Blödsinn zumindest nicht gebraucht. In meinen Augen muss man auch nicht bei mehreren Banken "bekannt" sein. Wenn man eine gute Bonität hat, ist es den Banken recht egal, ob du ein Konto mit Guthaben bei denen hast. Da geht es alleine um den Deal. Ich habe noch keinen einzigen Deal mit meiner "richtigen" (also da, wo ich meine ganzen Geldeingänge habe) Hausbank gemacht. Dafür habe ich aber bereits quer Beet alle größeren Banken durch, bei denen ich vorher ein unbeschriebenes Blatt war. Als Programmierer verdienst du ja ganz gut und hast solche Spielchen doch gar nicht nötig. Einfach mehr einnehmen als ausgeben und alles ist gut.
  18. 4 points
    Ich würde diesen Untergangspropheten ja gern uneingeschränkt glauben... wenn sie nicht seit 5 Jahren das Gleiche erzählen würden! Aber mit einer differenzierteren Betrachtung verkauft man halt schlecht Bücher, deshalb dieser permanente Panik-Modus. Mich wundert dabei nur immer, dass sich das nicht abgreift. Der gute Dirk müllert ja nun auch vermehrt auf Youtube herum, seit ihn keiner mehr ins TV lässt, und findet da nun immer neue Gläubige. Zum Thema: Mit Lagarde rückt die sogenannte Zinswende weiter dahin, wo einige "Experten" (und ich) sie schon länger vermuteten... an den Sankt-Nimmerleins-Tag. Hajo
  19. 4 points
    Den reinen Gesetzestext zu lesen, bringt leider überhaupt nichts (egal welches Gesetz). Das sind zwar alles deutsche Wörter, aber ihr müsst euch das bitte so vorstellen, wie die Platzhalter (x, y etc.) in der Mathematik. Wer die "Wörter" bzw. "Sätze" in einem Gesetzestext in ihrer Bedeutung verstehen will, der kaufe sich einen möglichst aktuellen KOMMENTAR zu dem jeweiligen Gesetz. Den gibt es auch vom Grundgesetz und allen anderen Gesetzen. Dann kann man sich in etwa die Bedeutung der Wörter und Sätze erschließen.
  20. 4 points
    Ich sag nur: Der späte Sieg der DDR. Hier ein Auszug aus Wikipedia: In ihrer Funktion als Bausenatorin schlug sie dem Senat von Berlin Anfang Dezember 2016 Andrej Holm als Staatssekretär für Wohnen vor, der vom Senat daraufhin berufen wurde. Als sich herausstellte, das Holm bis 1990 als Hauptamtlicher Mitarbeiter beim DDR-Ministerium für Staatssicherheit beschäftigt war, die Angaben zu seiner Stasi-Tätigkeit gegenüber seinem bisherigen Arbeitgeber, der Humboldt-Universität, jedoch gefälscht hatte, führte dies zu breiter Kritik und seinem Rücktritt. Lompscher legte ihr Mandat im Abgeordnetenhaus am 31. Januar 2017 nieder. Aufgrund der während ihrer Amtszeit als Bausenatorin wiederholt nach unten korrigierten Zahlen für bezahlbare Neubauten, und der angesichts fehlender Wohnungen zunehmenden Verdrängung von Mietern durch steigende Mieten als Provokation des Regierenden Bürgermeisters Müller aufgefassten Besetzung der zentralen Abteilung für Berlins Wohnungsbau durch die fachfremde Jugendstadträtin Obermeyer, titulierte sie Der Tagesspiegel am 6. Juli 2018 als Bauverhinderungssenatorin. Von der CDU und in den Medien wird ihre Entlassung gefordert.[2][3][4][5] Angesichts der akuten Wohnungsnot wurde Lompscher in einem von allen Geschäftsführern der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften verfassten Brandbrief wegen ihres schleppenden und umständlichen Anstoßens neuer Bauvorhaben und spärlicher Freigaben ländlicher Bauflächen scharf attackiert, sowie die Bearbeitungsweise von Bauanträgen und Siedlungsvorhaben bemängelt.[6] Nach einer Aufstellung der Industrie- und Handelskammer hat sich die Zahl der festgesetzten Bebauungspläne im Jahr 2018 im Vergleich zu 2016, dem letzten Amtsjahr von Lompschers Vorgänger, halbiert. Sie ist nach wie vor im Amt.
  21. 4 points
    Das dürften eher 8 Jahre sein, da der Mietspiegel erst mit 8 Monaten Zeitverzug veröffentlicht wird. M.E. liegt hier die eigentliche Begründung für das Vorgehen des Senats. Er weiß m.E. das das Gesetz wahrscheinlich verfassungswidrig ist, allerdings weiß er auch, dass das BVG wohl erst in 2 Jahren entscheiden wird. Bis dahin sinken die Mieten eher und bilden die Grundlage für die kommenden Mietspiegel. Daher: ich vermiete in Berlin nicht mehr regulär. Ich verkaufe alle Einheiten die ich verkaufen kann (muß teilweise noch etwas warten). Bei denen bei denen ich warten muß versuche ich Mieter aus Wohnungen die ich verkaufen will unterzubringen. Schlimmstenfalls vermiete ich möbiliert mit Zeitmietvertrag oder lasse sie vorübergehend bis zum Verkauf leerstehen. Ich empfehle allen MFH-Eigentümern ob in Berlin oder Bundesgebiet so schnell wie möglich die Häuser aufzuteilen. Irgendwann wird das nur noch mit sehr großem Zeitverzug möglich sein (siehe Berlin, aber vielleicht nicht ganz so extrem in München). Soll dieser Senat doch sehen, wo die Mietwohnungen bleiben (ich könnte noch 3 DG-Wohnungen ausbauen, forget it). Sozialismus hat noch nie funktioniert.
  22. 4 points
    Es sind übrigens damals sehr, sehr viele Esel pleite gegangen, auch wenn sie damals billig gekauft haben. Ich habe selbst in Berlin 2009 ein MFH zu gut 600 Euro pro qm von einem Schweizer gekauft. Er hatte das Haus 2006 preiswert für 850 Euro aus der Insolvenz gekauft (deutlich unter Substanzwert). Das Haus war damals ganz klar kein Selbstläufer. Mein Vorgänger hatte diverse Zwangsräumungen (die Leute zahlten bei dem damaligen enormen Leerstand viel schlechter als heute). Irgendwann (ca. 2008) verlor er alle seine Berliner Immobilien an die Bank/Zwangsverwaltung. Übrigens bekam man damals (nach 2008) im Gegensatz zu heute nur mit mindestens 20 % EK plus Nebenkosten vernünftige Kreditangebote. Esel konnten also meist auch nicht 8 oder 9 MFH kaufen (da brauchte man locker mehr als 1 Mio Euro EK). Heute freue ich mich über Verkaufspreise von teilweise deutlich über 4000 Euro qm. Wie da ein Käufer trotz der bekannten Probleme wirtschaftlich klar kommen will ist mir schleierhaft, aber auch nicht mein Problem...... Über die bei Immobilien vorkommenden Probleme (teilweise warte ich schon 5 Jahre auf die endgültige Baugenehmigung, Schwamm, Drogensüchtige Mieter,Pfusch am Bau, Illegale Kettenuntervermietung bei nicht zahlenden Gewerbemietern) könnte ich Bücher schreiben (alles erlebt, wobei mir letzteres bei einem anderen Haus einen sehr guten Kaufpreis ermöglicht hat). Ich glaube 95% der Leute hier im Board können sich gar nicht vorstellen, welche Probleme man mit Immobilien haben kann..... Aber die meisten hier wollen sich ja wie ich hauptberuflich um ihre Immobilien kümmern (ich habe übrigens im Regelfall Hausverwaltungen vor Ort).
  23. 4 points
    Oh Gott, der Himmel wird uns auf den Kopf fallen! Man sollte dringend in den USA investieren, da dort die Kreditvergabe viel restriktiver erfolgt und die Gesellschaft insgesamt super intakt ist.
  24. 4 points
    @Arminius Es gibt nur Freie Marktwirtschaft oder Sozialismus. Der sog. 3. Weg dazwischen führt immer in den Sozialismus. Jedes Gesetz was verabschiedet wird, schränkt den freien Markt ein, oder es hat keine Wirkung. Gesetze sind immer Einschränkungen der Freiheit. Die Bürokratie weitet sich aus, um all die Gesetze und die Bürger zu überwachen und zu kontrollieren. Die Steuern steigen, weil Bürokraten nichts Sinnvolles produzieren, aber Kosten produzieren und auch von was leben müssen. Die Produktivität erlahmt mit der Zeit. Die Leistungsträger lernen, dass Arbeit sich nicht (mehr) lohnt, weil sie stückweise enteignet werden . Gleichzeitig läßt die Qualität im Staat nach. Schule, Rente, Bundeswehr oder auch der Grenzschutz sind nur noch pro forma Institutionen. Die Spirale setzt sich weiter fort und endet in immer größer werdender Unproduktivität und Überwachung. Das passiert überall auf der Welt und ist auch nix Neues. Dann kommt der Reset. Bei uns nach dem 2. Wk. Danach gab es zum Glück viel Schwarzarbeit und wenig bis gar keine Regulierung. Man hatte kaum Bürokraten durchzufüttern und die Alliierten hatten ihre Bürokraten selber bezahlt. Die Wirtschaft florierte, alle Menschen hatten Arbeit, weil es kein Mindestlohn und anderen Quatsch, wie den Meisterzwang usw... gab. Die Staatsquote war viel geringer als heute. Sozialbeiträge, Mehrwertsteuer und Einkommensteuern waren ein Witz im Gegensatz zu heute. Die Menschen nannten die Zeit "Wirtschaftswunder" und von da an ging es dann wieder bergab. Bis heute.
  25. 4 points
    Mit welchen Kennzahlen genau rechnest du? Du benötigst Pi mal Daumen ca. 6 % Bruttomietrendite bei einer etwa 100%-Finanzierung, um bei ca. +/- 0 herauszukommen. Es ist nicht damit getan einfach nur von den Einnahmen den Kapitaldienst abzuziehen, sondern du musst auch den nicht umlegbaren Teil des Hausgeldes, IHR für die Wohnungen, Mietausfall und Steuern einkalkulieren. Alles andere ist nicht seriös kalkuliert! Was ist denn übrigens die marktgängigen Konditionen bei der Vermietung einer Souterrainwohnung? Wie hast du das bestimmt? Wie ist die Nachfrage nach solchen Wohnungen? Wie hast du die Nachfrage bestimmt? Ist mit längerem Leerstand zu rechnen? Hast du Erfahrungen damit? Ich kann mir nicht vorstellen, dass du dafür den selben Mietpreis erhälst wie für eine Wohnung im 1.OG oder Hochparterre. 1. rechnet sich eine aufwendige energetische Sanierung fast nie, weil es viel zu teuer ist. 2. sind 2/5 Eigentumsanteil eben keine Mehrheit und schon gar nicht einstimmig. Ich sehe viele Luftschlösser und denke, dass du dir einiges schön rechnest. Und genau das Gegenteil solltest du eigentlich machen. Lieber noch ein bisschen mehr Sicherheitspuffer einbauen und erstmal nicht mit irgendwelchen Sanierungsmaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum anbetreffen, rechnen. Denn das liegt definitiv nicht in deiner alleinigen Hand. Ich schaue mir den Bremer Immomarkt auch ein bisschen an (ich wohne ca. 60-70 km davon entfernt und habe 8 Jahre in Bremen gearbeitet), daher kann ich es ein wenig einschätzen. In Bremen ist es genauso wie in fast jeder anderen Großstadt wichtig, in welcher Lage das Objekt steht. Aber ehrlich gesagt würde ich selbst in Oberneuland nicht zu diesen Kennzahlen kaufen. Selbst wenn es momentan der marktgängige Preis ist, halte ich das für Bremen als deutlich zu hoch. Bremen hat z.B. eine Arbeitslosenquote von 9 %, was mit einigen Städten im Ruhrgebiet vergleichbar ist und deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegt. Auch was das Klientel anbetrifft (hoher krimineller Ausländeranteil), kann man es mit dem Ruhrgebiet vergleichen. Im Norden ist meiner Meinung nach nur Bremerhaven noch schlimmer. Das kann man m.M.n. nur durch günstige Kaufpreise ausgleichen und den wirst du hier wahrscheinlich nicht bekommen, weil es bedeuten würde, dass dieser bei etwa 110k - 120k + KNK liegen müsste.
  26. 4 points
    Es kommen mehrere zu betrachtende Faktoren, sowohl von der Angebots- als auch von der Nachfrageseite, zusammen, die preistreibend auf den Immobilienmarkt wirken/gewirkt haben. Vor allem ist staatliches Versagen für die Zustände bzw. den hyperinflationären Preisdruck am Immobilienmarkt verantwortlich.Wohnraum-/Mietnachfrage:- starker Zuzug in den Ballungsgebieten von Arbeitskräften aus dem EU-Ausland wegen verfehlter EU-Wirtschafts- und Währungspolitik, die zu einer Konzentration des Faktors Arbeit in D und hoher Arbeitslosigkeit in den EU-Peripherieländern geführt hat- verstärkte Verteilung von Flüchtlingen in den ohnehin angespannten Wohnraummärkten der Ballungsgebiete wegen Staatsversagen in der Flüchtlingspolitik- Konzentration der Nachfrage nach Arbeitskräften und damit der Wohnraumnachfrage auf einzelne räumlich begrenzte Ballungsgebiete und Vernachlässigung strukturschwacher Regionen wegen verfehlter Industriestruktur- und InfrastrukturpolitikWohnraumangebot:- starke künstliche Verteuerung der Baukosten durch Regulierungsirrsinn (insbesondere ENEV -> Verteuerungseffekt ca. +30%!)- Verteuerung der Bau- und Handwerkskosten und Kapazitätsengpässe bei der Umsetzung von Bauvorhaben durch Fachkräftemangel im Bauwesen als Resultat einer verfehlten Bildungspolitik- Kapazitätsengpässe durch Fachkräftemangel in den Bauämtern bei der Genehmigung von Bauvorhaben als Resultat einer verfehlten Bildungspolitik (neulich hörte ich was von 2 Jahren von der Antragstellung bis zur Genehmigung!)- Attraktivität von ohnehin stark verteuerter Sanierung im Altbaubestand der Städte sinkt durch "Mietpreisbremse"- künstliche Verknappung von Bauland durch staatliche Regulatorik- Verkauf/Ausschreibung von Bauland der Kommunen zu Markt(höchst)kursen an Projektentwickler, die mit hohen Profiten teuer weiter vermarktenImmobiliennachfrage:- steigende Mieten als Preistreiber für Bauland und Bestandsimmobilien- niedrige Bauzinsen als Nachfragetreiber durch Niedrigzinspoltik der EZB- hohe Inflation und negative Realzinsen als Preistreiber durch internationales Anlagekapital, das in die Immobilienmärkte drängt, wegen QE und Bondmarktmanipulation der EZB All diese Faktoren muß man auf dem Schirm haben, um zu beurteilen wohin die Reise bei den Immobilienpreisen künftig geht.
  27. 4 points
    Ich glaube gegenwärtig ist einfach der verkehrte Zeitpunkt für den Einstieg, insbesondere in deiner Gegend. Die Nachfrage ist extrem hoch, die Kaufpreise haben sich stark angezogenen. Für Eigennutzer lohnt sich das ganze immer noch durch die niedrigen Zinssätze. Als Anlageobjekt sind die Faktoren 20 Fach plus aus meiner Sicht ehe ungeeignet, weil es immense Kosten gibt, die in keinem Buch oder keiner Tabelle beschrieben sind bzw. vorhergesehen werden können. Eine 100 % Finanzierung würde ich persönlich keinem Anfänger empfehlen. Die beste Strategie ist abwarten, Eigenkapital ansparen, Markt beobachten und sobald es eine vertrebare Immobilie gibt, sofort zuschlagen :).
  28. 4 points
    Hi Stefan, ohne den Leipziger Markt jetzt sehr gut zu kennen würde ich sagen, dass du die Finger davon lassen solltest. Du verdienst hier nichts - m.E. ist Leipzig schon sehr stark (evtl zu stark) gestiegen. Du bist hier bei Faktor 22 und das Potenzial zur Mieterhöhung ist begrenzt. Du bist bei fast 10 €/m²... über den Mietspiegel wirst du über Jahre chanchenlos sein. Ob du bei Auszug und Neuvermietung wesentlich mehr bekommst wage ich zu bezweifeln. Meine Meinung ist, dass Leipzig aktuell zwar sehr gefragt ist - die Preise sind m.E. aber übertrieben. Ich würde hier idR nicht mehr kaufen (außer ich mach nen ordentlichen Schnapp :p) @Fröhn Hau mal deine Meinung raus :]
  29. 4 points
    Die zuverlässige Berechnung einer Wohnfläche ist faktisch wie auch rechtlich schwieriges Terrain. Im Wesentlichen wird bei der Größenberechnung einer Wohnung die seit 2004 anwendbare Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt. Diese gilt zwar eigentlich unmittelbar nur für den sozialen, preisgebundenen Wohnungsbau, wird aber analog auch bei der Berechnung des freifinanzierten, also nicht preisgebundenen Wohnraums hinzugezogen. Ansonsten kommt es bei der Berechnung der Wohnfläche von nicht preisgebundenem Wohnraum auf die örtliche Verkehrssitte an. ->Bei Streitigkeiten über die ortsübliche Verkehrssitte MUSS das Gericht kostenpflichtige Gutachten einholen. Jedoch eröffnet die Wohnflächenverordnung, die im Januar 2004 die frühere II. Berechnungsverordnung ablöste, Vermietern einen gewissen Spielraum bei der Berechnung von Terrassen, Balkonen und Wintergärten. In der Regel sind diese danach zwar mit einem Viertel zu berücksichtigen. Es kann aber auch eine Berücksichtigung zur Hälfte zulässig sein, wenn etwa der Balkon oder die Terrasse besonders schön oder hochwertig ist, eine gute Lage hat und dadurch die Wohnqualität entsprechend erhöht wird. ->Bei Streitigkeiten über diese Punkte MUSS das Gericht kostenpflichtige Gutachten einholen. Die Rechtsprechung lässt in der Regel insgesamt eine zehnprozentige Abweichung zu, auf deren Grundlage dann die Miete oder Betriebskosten festgesetzt werden können. ALLERDINGS – und jetzt kommt das große ABER: Bei einer ordentlichen (gesetzlich erlaubten) Mieterhöhung kommt es seit einer BGH-Entscheidung von 2015 nur noch auf die TATSÄCHLICHE Wohnfläche an, egal ob diese größer oder kleiner ist, als vereinbart. Der BGH ändert damit seine bisherige Rechtsprechung. ->Investoren sollten in ihrer Kalkulation jedenfalls bedenken, dass Rechtsstreitigkeiten und die zugehörigen Sachverständigengutachten die Rentabilitätsberechnungen erheblich beeinträchtigen können. Deshalb ist ein Nachgeben gegenüber dem Nachrechnenden Mieter unter Umständen günstiger, als eine rechtliche Auseinandersetzung. Bei Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mehrt sich zunehmend die Praxis, dass informierte Mieter erst am Ende des Mietverhältnisses „abrechnen“. Das Thema Flächenberechnung unterliegt jedenfalls seit 2015 anderen Grundlagen, als die herkömmlich verbreiteten „Informationen“. +++ Die Berechnungsregel für Balkone nach WoFlV ist also so zu lesen: Balkone in der Regel mit 1/4 der Grundfläche (Ausnahmen siehe oben - dann max. bis zur Hälfte). Das ist jedenfalls einer der Gründe dafür, warum man Gerichtsentscheidungen findet, bei denen die hälftige Balkonanrechnung gekippt wurde. Eine gute Tabellen-Übersicht zur Anrechnung sämtlicher "Raumteile" nach den verschiedenen Berechnungsregeln findet man beispielsweise in: Organisationshandbuch "Haufe Mietwohnungen verwalten"
  30. 4 points
    Ich bin selber der Hausmeister. Ich musste bisher erst einmal einen Handwerker(kumpel) bestellen. Mieter hatte eine schwereren Elektrikfehler. Gleich mehrer Lampen in der Whg waren ausgefallen. Ich war 3 Abende da und hab alles durchgemessen usw... Hab es aber trotzdem nicht hinbekommen. Der Profi hat dafür dann ca 2 Stunden gebraucht und alles war gut. Gestern hab ich ne Mieter-Waschmaschine repariert. Laugenpumpengehäuse war kaputt und Flusensieb läßt sich nicht mehr rausholen. Natürlich gehört das nicht mehr zum Standard-MIetvertrag. Aber sie hat mich gefragt und ich habe zugesagt. Zum Glück. Der Netzstrecker war megaverkohlt und auch die Steckdose ist verbrannt. Ich werde da 11 Fliesen rauskloppen einen neue Schacht machen und natürlich auch ein neues Kabel einziehen (müssen). Isso.
  31. 3 points
    @FlorianI auch wenn ich in der Schweiz wohne, würde ich es mir natürlich nicht Anmaßen ein Experte dafür zu sein, wie die Leute hier wirklich sind. Ich kann natürlich nur meinen bescheidenen Einblick dazu geben. Ohne hier jemandem auf die Füße treten zu wollen erlaube ich mir Folgendes etwas überspitzt und vielleicht auch etwas verklärt zu schreiben: Oft entsteht aus deutscher Sicht der Eindruck, dass die Schweizer (insbesondere die sprachlich als dominierend empfundenen Deutschschweizer) ein komisches Alpenvölkchen mit starker deutscher Prägung sind; gefühlt wird aus deutscher Sicht oft kaum ein Unterschied zu Österreichern oder gar anderen Deutschen gemacht weil man zufällig dieselbe Sprache spricht (was mit dem Schweizerdeutschen auch nur zum Teil so ist). Das heißt jedoch nicht, dass man die gleichen Einstellungen hat. Die Schweizer Demokratie hat deutlich ältere Fundamente als die deutsche und meinem Eindruck nach hat der noch viel stärkere Föderalismus und seine Implikationen (manchmal wohl auch leicht abwertend als Kantönligeist bezeichnet) sowie die bereits lange praktizierten Traditionen der direkten Demokratie auf Gemeinde-, Kantons- und Bundesebene haben insgesamt eher stabilsierende Wirkungen; insgesamt empfinde ich diese als viel stärker verwurzelt und insgesamt gemäßigter. Trotzdem macht sich wohl in den letzten Jahren und Jahrzenten auch eine gewisse Demokratiemüdigkeit breit, wenn man gewissen schweizer Medien glauben darf. Als regulär Steuerpflichtiger zahle ich meine Steuern an meine Wohngemeinde und bekomme ausgewiesen, welcher Teil davon an den Kanton und Bund (dieser Teil ist viel geringer als die ersten beiden) geht, was mir den Staatsaufbau von unten nach oben aus meiner Sicht eindrücklich vor Augen führt. Das Steuersystem wird hier weitgehend vom Kanton bestimmt (eigene Steuergesetze, Steuersätze, Freibeträge; aus deutscher Sicht sind als "kurioses" Beispiel außerkantonale Immobilien anzuführen, die natürlich im Kanton der Liegenschaft versteuert werden müssen, im Heimatkanton gibt es dann entsprechenden Progressionsvorbehalt) und jede einzelne Gemeinde (und damit die jeweiligen Bewohner) kann prinzipiell darüber hinausgehend bestimmten, wie hoch der Gemeindesteuersatz ausfällt (so etwas der Hebesatz für Gewerbesteuern aber eben für Privatpersonen). Insgesamt macht es den Eindruck, als ob nach oben an Verantwortung nur abgegeben wird, was man lokal/kantonal nicht sinnvoll lösen kann und damit tendenziell eher Eigenverantwortung erwartet wird. Ich hab hier deswegen viel eher das Gefühl, dass jeder alles macht, um aus einer Situation selber wieder rauszukommen und nicht so sehr jammert, wie in Deutschland und geschaut, wo ich vom Staat etwas bekommen könnte. Gleiches Spiel im Krankenversicherungssystem; es gibt immer eine zu zahlende Selbstbeteiligung, was zwar "nervig" ist, aber auf der anderen Seite auch fördert, dass man eigenverantwortlich vielleicht verstärkt über seine Gesundheit nachdenkt. Auch wenn hier auch das prominente zur Schau stellen von Reichtum auch nicht so gern gesehen wird, habe ich nicht den Eindruck, dass hier die Leute den gleichen "Neid" empfinden wie in Deutschland. Was die Steuerverteilung angeht, habe ich diese transparente Aufteilung der Steuern für die verschiedenen Institutionen (Stadt, Bundesland, Bund) in der Ausprägung in Deutschland so nicht wahrgenommen, auch wenn es sie natürlich gibt. Natürlich ist auch in D der Föderalismus relativ stark ist (worüber sich beispielsweise Deutschlands östliche Nachbarn wundern, weil sie nicht so recht verstehen, wie Deutschland funktioniert). Ich habe das Gefühl, es schafft hier mehr Vertrauen in die Verwendung der Steuergelder (man stelle sich vor, dass sich hier das lokale Steueramt sich jährlich dafür bedankt, dass man sich an der Finanzierung der öffentlichen Aufgaben beteilit); auf der anderen Seite habe ich das Gefühl, dass dadurch auch der Respekt vor der Leistung jedes Einzelnen größer ist aber auch die Erwartungshaltung eine ganz andere ist. Aber zu dem Thema wurden auch schon ganze Bücher gefüllt... Schlussendlich wird hier aber auch nicht schon seit Wochen darüber diskutiert, wer das alles bezahlen soll. Jetzt aber auch noch ein paar objektivere andere Argumente Die Schweiz hat insgesamt ein sehr freundliches unternehmerisches Klima bzw. entsprechende Regelungen. Die Schweiz lebt ein gutes Stück davon als stabiler Finanzplatz bekannt zu sein. Der Schweizer Franken wird gern als sicherer Haften wahrgenommen und hat gegenüber dem EUR und dem USD in der Krise eher aufgewertet. Die Schweiz hat kaum Arbeitnehmerrechte im deutschen Sinn aber denoch ein starkes Sozialsystem. Man ist sich also dessen bewusst, dass man auch so recht schnell den Job verlieren kann. Streiks hier quasi unbekannt. Die Staatsverschuldung im Verhältnis zum BIP im Vergleich zu Deutschland ist viel geringer. Aber das ganze vorausgeschickt: Wenn Geld da ist, lassen sich Systeme immer einfach kitten und auch Probleme "wegbezahlen". Wenn weniger Geld zum Verteilen vorhanden ist, dann muss sich jede Struktur (Familie, Gemeinde, Bundesland/Kanton, Bund) überlegen, wer einem der Nächste ist und wie man gewisse Sachen finanziert. Auch hier sind die Probleme in der Wirtschaft vorhanden, viele sind in Kurzarbeit und das ist aktuell sicher nur die Spitze des Eisberges. Der Lockoff ist geplant, aber ob er "klappt" und es nicht sofort eine zweite Welle gibt, ist natürlich aktuell völlig unvorhersehbar.
  32. 3 points
    Der größte Nachteil ist m.E. dass die Eltern in der Regel ein Widerrufsrecht haben, da sie meist die Wohnung nicht vor Mietvertragsabschluß besichtigt haben. Man muß also den ganzen Papierkram mit Widerrufsbelehrung machen (nervt etwas). Andernfalls können die Mieter nach knapp 12 Monaten ausziehen und du must alle Mietzahlungen zurückerstatten........ Daneben mögen viele Eltern nicht so unmittelbar für ihre Kinder haften. Ansonsten habe ich bisher gute Erfahrungen mit der Vermietung an Eltern gemacht, auch wenn das bisher die absolute Ausnahme war (allerdings hatte ich aufgrund der Mietendeckeldiskussion zwischenzeitlich überlegt, die Vermietung an Eltern massiv auszudehnen. Allerdings wurde die einkommensabhängige Mietsenkungsmöglichkeit im letzten Entwurf verworfen und durch eine allgemeine Absenkungsmöglichkeit verschlimmbessert).
  33. 3 points
    Hallo zusammen, in unserem Artikel - Eine Wohnung, viele Einflussfaktoren - wird ersichtlich, wie sich die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren bei einer 90%, 100% und Vollfinanzierung darstellt. Kleine Änderungen der Parameter haben schon relativ große Auswirkungen. https://www.wohnungsanalyse.de/post/eine-wohnung-viele-einflussfaktoren-behalten-sie-die-kleinen-details-im-auge Für viele nichts neues aber für den ein oder anderen sicherlich lesenswert Viel Spaß bei der Lektüre LG, Stefan
  34. 3 points
    Ich hab das so aufgebaut: Händisch einmal im Monat vom Online-Banking in diese Liste übertragen. Jeweils zwei Zeilen pro Wohnung: Erste Zeile Kaltmieten, zweite Zeile Nebenkostenvorauszahlung). Dann jeweils ebenfalls zwei Spalten pro Monat, eine Soll- und eine Ist-Spalte. Daraus kann ich dann (in meinem Fall per Pivot-Tabelle) die benötigten Übersichten pro Monat bzw. pro Mieter erstellen, je nach dem was ich mir anschauen möchte. Mir persönlich ist bei Excel-Arbeit immer wichtig, dass ich Daten und Ansicht trenne. Daten werden "nackt" und ohne Schnörkel / Formatierungen eingetragen. Aus diesen Rohdaten kann ich dann beliebig viele dynamische Ansichten generieren, übersichtlich aufbereitet und nach Belieben formatiert.
  35. 3 points
    Da stimme ich dir uneingeschränkt zu. Man muss aus meiner Sicht schon alle Anfangsinvestitionen mit einrechnen und dann beurteilen bzw. ausrechnen, ob sich das Objekt rentiert. Aber man muss auch die Rahmenbedingungen des Einzelnen mit berücksichtigen. Z.B. beim Herrn Raue ist das ein hohes Einkommen aus dem Hamsterrad und selbstständiger Arbeit (kleines Hamsterrad ;-). Das ist natürlich nicht für alle Ewigkeit garantiert, aber er kann es natürlich beeinflussen und damit ein höheres Risiko eingehen als jemand der nichts drum herum hat. Vor allem kann er Dinge leichter ausprobieren und fällt nicht gleich auf die Nase wenn das erste Objekt nicht so läuft wie er sich das vorstellt. Ich selbst z.B. achte darauf, dass ich mit meinen Mitteln entsprechende, unvermietete Objekte (bisher nur ETW) deutschlandweit kaufe, entsprechend aufbereiten lasse (durch Homestaging), mit dem Makler die entsprechende Zielgruppe für die Vermietung definiere (z.B. Klinikpersonal in Chemnitz) und so in die Erstverwertung bekomme. Die Kosten dafür kalkuliere ich soweit es geht von Anfang mit ein, damit ich ungefähr weiß was ich investieren muss, um das Objekt ans Laufen zu kriegen. So habe ich auch bei ETW's von Beginn an möglichst viel unter eigener Kontrolle und Management und bisher funktioniert das auch sehr gut. Der nächste Schritt wird die Anschaffung eines MFH sein, dass natürlich schon eine Mieterklientel mitbringen soll, da ich auch dieses weitgehend automatisieren will und muss (aus Zeitgründen). Die für mich bisher wesentliche Erkenntnis ist die Notwendigkeit eines guten Teams drum herum. Letztlich ist der Anteil Immobilien auch nur ein Teil meines Investmentportfolios (neben Aktien, P2P, CFD), welches zusammen mit dem Einkommen aus meinem Hamsterrad (Bw, seit 27 Jahren) und mit einer (zukünftigen) Familienstiftung meinen Gesamtplan für meine Zukunft und die der folgenden Generationen meiner Familie bildet. Mir geht es hier im Forum und in Diskussionen überhaupt nur darum sachlich zu bleiben, denn Menschen müssen Fehler machen um zu lernen. Ein Hinweis auf Risiken halte ich immer für sinnvoll und angebracht. Aussagen wie "lass es besser sein, weil du es nicht draufhast" (sinngemäß) sind da aus meiner Sicht nicht hilfreich. Ebenso wie Pauschalaussagen, dass Immobilien heutzutage kein lohnenswertes Investment mehr darstellen. Das mag für B&H in vielen Ballungsräumen richtig sein, aber gewohnt wird überall, auch in Zukunft. Und es gibt Großstädte, die derzeit vor allem politisch nicht attraktiv dargestellt werden. Wer aber z.B. mal selbst nach Chemnitz, Schloßchemnitz fährt und sich dort umschaut, stellt fest, dass die infrastrukturellen Voraussetzungen den aktuellen Marktpreis vieler Objekte unterbewertet erscheinen lässt. Das ist natürlich nur meine eigene Meinung und die muss auch niemand zwingend teilen. Aber andere Meinungen sind aus meiner Sicht immer erstmal zu akzeptieren. Im weiteren kontroversen aber konstruktiven Austausch kann sich das Bild für jede Partei schärfen und natürlich auch zu einem Umdenken führen. Also, ich bin gerne hier im Forum und wer Lust und Zeit hat, am Immopreneur-Kongress im September teilzunehmen, kann sich mit mir auch gerne persönlich abends beim Bier austauschen. Würde mich freuen. Viele Grüße, Jürgen
  36. 3 points
    Ich denke es kann auch sehr wertvoll sein, wenn jemand seine Fehler anderen vorführt und die anderen Leute daraus lernen können. Wichtig ist nur, dass er seine Fehler selbst ordentlich reflektiert und aufzeigen kann, wie man diese vermeiden kann. Gerade die Leute, die nur Erfolgsstories verbreiten, finde ich eher suspekt, da sie einem vorgaukeln, dass ja alles super easy ist und man dumm wäre, es nicht auch so zu tun und das Leben ja eigentlich keine Hürden bietet...
  37. 3 points
    Es gibt ein neues Internet-Angebot um Mietern das Geld aus der Tasche zu ziehen: wenigermiete.de Interessant finde ich dieses Dokument und wollte es Euch nicht vorenthalten: https://www.wenigermiete.de/mieterhoehung_abwehren Bei der nächsten Mieterhöhung werde ich mein Schreiben gegen diese Punkte "benchmarken" Habt Ihr noch weitere Punkte auf die man achten sollte? Dann bitte hier verlinken. dass der Stresstest umfänglich wird.
  38. 3 points
    Schulden tilgen, was denn sonst?
  39. 3 points
    Eben Aufgenommen 😎. Nächsten Dienstag geht sie raus. Eine kleine Überraschung gibt es auch, @Kalle Freue mich auf Feedback und gerne weitere Themen / Fragen.
  40. 3 points
    In den letzten Monaten habe ich meine Struktur komplett neu aufgebaut. Unter anderem habe ich die digitalen und "analogen" Strukturen angeglichen. D.h. PC und Ordner sind nun identisch. Das bedeutet aber nicht, dass jedes Dokument (z.B. Fotos) auch tatsächlich doppelt gehalten wird. 1.) Mieter Für jeden Mieter habe ich einen separaten Ordner (als Papier und elektronisch) angelegt, den dieser dann auch (in Kopie) als Mieterordner erhält. Das Inhaltsverzeichnis ist wie folgt: Mietvertrag: Übergabeprotokoll, Kaution, Selbstauskunft, DSGVO, Wohnungsgeberbestätigung, etc. Wichtige Telefonnummern Hausordnung Betriebskostenabrechung Versorger: Strom, Telefon, Internet Kabel-TV, etc. Informationen: Richtig Heizen und Lüften, Sicherungsplan, Energieausweis, Rauchmelder, WLAN, Mietspiegel, etc Bedienungsanleitungen: Rauchmelder, Küche, Badventilator, WLAN-Router, etc Schriftverkehr Sonstiges: Fahrpläne Straßenbahne etc. 2.) Objekte (EFH und Wohnungen. Bei MFH alle Whg. in diesem einen Ordner) Für jedes Objekt habe ich einen separaten Ordner (als Papier und elektronisch) angelegt. Das Inhaltsverzeichnis ist wie folgt: Wichtige Kontakte und Telefonnummern: Telefonliste, Handwerker, etc. Schriftverkehr Nebenkosten: Betriebskostenabrechnungen, Zählerstände, Grundsteuer, Versicherungen, etc. WEG-Verwaltung: Protokolle, Schriftverkehr etc Renovierungen: Schäden, Renovierungen, etc. Strategie: Business-Case, Expose, etc. Objektunterlagen: KV, Grundbücher, Teilungserklärung, Lageplan, Energieausweis, etc. Bedienungsanleitungen: Sicherungsplan, Rauchmelder, Küche, Badventilator, WLAN-Router, etc Sonstiges Bisher läuft das sehr gut. Wenn ich feststelle, dass eine Kategorie nicht ausreicht, dann werde ich das anpassen. Auf Eure Kommentare und Vorschläge freue ich mich.
  41. 3 points
    Guten Abend, ich oute mich mal als einer derjenigen die meist nur mitlesen oder nachschlagen. Wie von einem Vorredner bereits erwähnt, gibt es Leute die in Sachen Immobilien noch so unerfahren sind, dass sie hier keine qualifizierten Beiträge leisten könnten oder sich nicht trauen. Dann gibt es welche die versuchen Gedanken und/oder Erfahrungen zu teilen und bekommen von den „Erfahrenen“ eins auf den Deckel. Ich persönlich profitiere immer wieder von bestehenden und vergangenen Themen. Dieses Forum hat einen netten Mehrwert für Anfänger wie mich. In diesem Sinne, danke an die „alten Hasen“ und aktiven Schreiberlinge hier für die vielen tollen und hilfreichen Beiträge! Grüße
  42. 3 points
    Umnutzung - wie läuft so etwas ab, was kostet es, wo sind die Fallstricke .. wann lohnt es sich? Beispiel: Alte (leerstehende) Kneipe im EG eines MFH.
  43. 3 points
    Ich sehe das genauso: Viele Meinungen beleuchten ein Thema oder Problem von vielen Seiten. Da sind oft welche dabei die ich selbst so nicht bedacht habe. Ich filtere mir dann das aus, was für mich relevant ist bzw. am besten passt. Bin so immer gut gefahren.
  44. 3 points
    Hallo liebe Immopreneure, anbei möchte ich gerne die Gelegenheit nutzen, meine neue Dienstleistung vorzustellen. Diese Dienstleistung habe ich ins Leben gerufen, da mich der wirtschaftliche Umgang mit Immobilien immer wieder aufs Neue begeistert. Mit viel Spaß bin ich in der Immobilienbranche unterwegs und konnte auch hin und wieder Personen im Bekanntenkreis bei der wirtschaftlichen dd unterstützen. Lange Rede kurzer Sinn: Ich erstelle wirtschaftliche Analysen für Menschen, die sich eine Wohnung kaufen möchten. Egal ob als Renditeobjekt, als Kapitalanlage, als Cashflowobjekt etc. Der Service nimmt quasi das (pot.) Investment komplett wirtschaftlich unter die Lupe und im Ergebnis kommt ein umfangreiches Exposé dabei heraus. Mit diesem Exposé ist der Kunde in der Lage, seine Investition bzw. potenzielle Investition besser einzuschätzen. Es ergeben sich noch weitere Vorteile..., der komplette Ablauf/Service ist auf meiner Homepage beschrieben. Dienstleistung kurz zusammengefasst: Die Wohnungsanalyse beinhaltet eine wirtschaftliche Prüfung für Wohnungen, abgebildet in einem umfangreichen Exposé als Ergebnis, um dem Käufer bzw. Investor eine gezielte und unabhängige Einschätzung zur potenziellen Wohnung zu liefern. Hier im Forum sind sehr viele Profis unterwegs, von denen ich täglich in den Beiträgen lerne. Von diesem geballten Wissen zu profitieren ist große Klasse. Daher möchte ich an dieser Stelle noch kurz die Gelegenheit nutzen, mich bei einigen Personen zu bedanken: @Thomas Knedel und das ganze Immopreneur-Team, für das tolle Forum und alle weiteren Möglichkeiten, die es eröffnet @alle Mitglieder, die dieses Forum mit Wissen füllen @Thorsten Beckers, für die sehr guten Ratschläge und die Zeit außerhalb des Forums (werde mich die Tage endlich telefonisch melden) @Arnd Uftring, für die unermüdlichen und stets fundierten/hoch qualifizierten Kommentare @Fröhn, für die "Pushs" an der einen oder anderen Stelle Wenn ihr oder Bekannte/Familie eine Wohnung kaufen möchtet, dann könnt ihr euch gerne melden. Bestimmt kann ich euch unterstützen… www.wohnungsanalyse.de PS: für Anregungen, Vorschläge, Hinweise, Verbreitung der Homepage, etc. bin ich sehr dankbar. Freue mich auf eine weiterhin schöne Zeit hier im Forum Viele Grüße Stefan
  45. 3 points
    Moin, gemäß Dr. Klein sind die durchschnittlichen Darlehenssummen (Eigenheimkäufer bzw. Häuslebauer) auf 215.000€ gestiegen. Der Eigenheimkäufer hat gemäß kurzem Bericht eine durchschnittliche monatliche Annuität von 465€: http://www.immobilien-zeitung.de/1000052671/hauskredite-durchschnittliche-darlehenssumme-steigt-weiter Egal wie ich es rechne, die Tilgung ist sehr gering. Beim Mittelwert von 215.000€ beträgt die Annuität dementsprechend gerade einmal 2,6%. Wenn ich hier 1,6% Zinsen annehme, dann beträgt die Tilgung 1%. Für mich der klare Gewinner die Bank, trotz Niedrigzins. Wenig Tilgung mehr Zinsgewinn insgesamt. Nach 10 Jahren beträgt die Zinsbelastung schon 32K und das gerade einmal bei 1,6% Zinsen. 40 Jahre bis Volltilgung mit 103K Belastung (bei gleichbleibenden Annahmen, diese werden sich voraussichtlich bei Anschlussfinanzierung ändern). Ob sich hierüber alle privaten Eigenheimkäufer bewusst sind, wage ich mal zu bezweifeln.
  46. 3 points
    Hallo @Bluedream Es gibt nichts legales, was du machen kannst, um die AfA zu umgehen. Die ilegalen Sachen hast du selber schon genannt, bzw. wurden dir genannt. Wobei das bei WEG mit dem "auf eine andere Wohnung schreiben" schon schwierig sein sollte. Die werden dir ja keine Rechnungen mit anderen Adressdaten herausgeben. Und die Abrechnung musst du ja dann beim Finanzamt einreichen. Dort wird die Adresse deiner Wohnung stehen. Das Finanzamt will in der Regel keine Bilder sehen. Wenn sie natürlich einen Verdacht haben, kann es passieren, dass sie dem nachgehen, z.B Steuerprüfung, usw. Ehrlich gesagt, sind die Beträge so gering, dass ich über irgendwelche Tricks, welche Steuerstraftaten darstellen, hier gar nicht nachdenken würde. Dumm gelaufen, kommt aber immer mal wieder vor.
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