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Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

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Showing content with the highest reputation since 04/06/18 in all areas

  1. 11 points
    Ich bin der Meinung, dass du auch heute noch unter gleichen Voraussetzungen einen beachtlichen Immobilienbestand aufbauen kannst, wenn du ein wenig Zeit in Know How Aufbau und die Suche investierst. Letztes Jahr gab es die Diskussion schon einmal irgendwo. Wenn ich heute starten würde, dann würde ich mir relativ schnell 5-10 kleine ETW an einfach Standorten kaufen. Die sind i.d.R. günstig, haben eine höhere Miete je m² als große Wohnungen und sind bei den meisten Investoren nicht auf dem Radar, weil sie eben viel Arbeit beim Ankauf machen. Wenn du jetzt eine kleine Whg für 20.000 - 30.000 € kaufst musst du halt im Prinzip fast soviel prüfen wie bei einem kleinen MFH. Dann musst du finanzieren usw usw... Die Mühe lohnt sich aber. Wenn du 250,00 - 300,00 € bekommst hast 100-200 € je WE Überschuss im Monat. Wirkt sich wieder auf deine Einkommenssituation aus. Und dann kannst du sehen, dass du dich Stück für Stück vergrößerst. Du lernst erstens das Geschäft kennen und gehst überschaubare Risiken ein und zweitens baust du zusätzlich automatisch zusätzliches Einkommen auf.
  2. 10 points
    Wer für ein online Startup arbeitet ist ja per Definition schon mal kein Rentner. Ich finde es auch eigenartig, dass hier plötzlich zig „Gäste“ auftauchen um das Konzept zu verteidigen. Wenn es für euch funktioniert dann seid doch zufrieden. Aber wenn ihr wirklich hier mitdiskutieren wollt macht euch doch Accounts und beteiligt euch an anderen Themen.
  3. 10 points
    Ich finde, man sollte erstmal hinterfragen, was der Sinn hinter Immocation ist. Immocation ist in meinen Augen keine Plattform, die sich auf die Fahnen geschrieben hat gemeinnützig über das Immobiliengeschäft aufzuklären. Immocation ist ein Businessmodell, welches Immobilien zur Geldschöpfung nutzt. Dabei geht es eben nicht vordergründig darum die Risiken ganz klar zu benennen, sondern die Leute zu annimieren Kurse und Coachings zu kaufen, um sich vermeidlich als Immobilieninvestor zu qualifizieren. Sie suggerieren dabei natürlich, dass sie einen Expertenstatus haben, denn sonst würden sie ihre Produkte nicht verkaufen können. Man muss aber ganz klar sagen, dass die Jungs selber blutige Anfänger sind, die gerade mal zusammen eine handvoll ETW seit wenigen Jahren besitzen. Sie können also gar nicht das Know How haben, um das Immobilienbusiness im Detail zu kennen und dieses richtig einzuschätzen. Und da sehe ich die größte Gefahr für Anfänger, die sich von denen motivieren lassen irgendwelche 6%er in B-C-Lagen zu kaufen. Der Markt ist heute deutlich schwieriger geworden als noch vor ein paar Jahren. Ein Fehlkauf kann große Folgen nach sich ziehen, die die Jungs aber selber gar nicht richtig einschätzen können, da sie keine Erfahrungen haben. Überspitzt gesagt konnte man vor 10 Jahren nahezu jede Bude kaufen und man konnte alles noch hinbiegen, weil die Rendite eine ganz andere war. Da war es nicht schlimm, wenn eine Wohnung mal ein paar Monate leer stand, weil nicht genügend Nachfrage da war oder man ging halt mit dem Mietpreis etwas runter. Man konnte auch mal locker einen Mietpreller aushalten. Es war zwar damals schon nicht so toll, aber es brachte einen finanziell nicht um. Heute sind die Faktoren aber so dermaßen angestiegen, dass Fehler sich sehr viel stärker auf das eigene Vermögen auswirken. Konnte man früher Unvorhegesehenes aus dem Cashflow auffangen, ist das heute bei den niedrigen Renditen nicht mehr drin und man muss zwangsläufig aus den übrigen Einnahmen (meistens eben von seinem Gehalt) oder seinem Vermögen Geld entziehen, um die Probleme zu lösen. Aber wer ist denn der Hauptkunde von Immocation? Es sind in der Regel junge Menschen mit wenig Vermögen, die frisch im Berufsleben sind und daher auch noch keine großen Finanzpolster haben. Und genau für diese kann die Aussage "Ab 6% kann man sich Wohnungen kaufen und der Mieter bezahlt dir die Bude ab." verheerend sein. Vor ein paar Jahren hast du noch in Münster, Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, usw. für 6% Rendite Wohnungen bekommen. Heute ohne Netzwerk fast unmöglich. Also was sagt Immocation? Geht doch ins Ruhrgebiet. In Essen kannst du noch locker 6%er bekommen. Was sie aber nicht sagen, dass 6% in Frankfurt von vor ein paar Jahren in keinster Weise mit einem 6%er heute in Essen Altendorf vergleichbar ist. Es wird nicht aufgeklärt, sondern eher motiviert zu handeln. Das ist ja auch verständlich. Würde man eher auf die Risiken hinweisen, wäre das ganze Konzept nicht erfolgreich. Mittlerweile haben sie sich aber auch ein paar "echte" Experten ins Team geholt. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es sich bei Immocation um einen Vertriebskanal handelt. Sicherlich kann man da etwas mitnehmen, man sollte aber eben nicht alles einfach so glauben und denken, dass es tatsächlich so einfach ist, wie es dort suggeriert wird. Und genau das denken die ganzen Anfänger: "Ich kaufe mir ein paar Wohnung und bin übermorgen finanziell frei."
  4. 8 points
    - Auto verkaufen, bevor der finanzielle Totalschaden kommt, weil irgendein dummer Kunde die Kiste verheizt hat - Immobilien tlw. abstoßen und vom Gewinn reinvestieren, aber lieber in seiner Nähe, wo man mehr Kontrolle hat, bzw. sich fragen, ob man akt. überhaupt noch etwas kauft, es lohnt sich nicht, wie man bei seinen Zahlen sieht. - den Hauptjob weiter ausbauen, entweder Vorbereitung für die Selbstständigkeit oder halt woanders mit weiteren Perspektiven - das E-Business mit Immobilien einstellen, da der Bereich ist eh ausgelutscht ist und irgendwann das ganze abkühlt, 4/5 die ich von Stammtischen kenne, meinen mittlerweile, es nervt nur noch, man würde auch keine Seminare mehr gehen oder sich damit beschäftigen wollen. Würde mich eher auf das konzentrieren, was ich gut kann > er kommt aus der Softwarebranche... bessere Voraussetzungen kann man doch gar nicht haben. Wird doch für die Zukunft mehr und mehr benötigt. Man kann ja auch irgendeine App erfinden, die nützlich ist, Unternehmen verkaufen und jut. Was ich früher gelernt habe ist, dass man den Erfolg eines Ziels nicht erzwingen kann, wenn andere Faktoren davon abhängen, auf die man kein Einfluss hat. Bei Immobilien ist das akt. so: es sind zu viele Faktoren dabei, wie Wettbewerb, verrückte Makler, Finanzierungen mit EK usw, Leute die einen das Geschäft kaputt machen wollen, horende Vorstellungen des Eigentümer usw. Umso mehr man sich darauf fokussiert und sich versteift, um so eher lässt man andere Möglichkeiten außer betracht (zB. Software App usw, finde ich viel effektiver, gibt so vieles, was mir da einfallen würde) und umso mehr Zeit verliert man, nach vorne zu kommen. Ist meine Meinung Bin mal gespannt, wie er weitermacht. Aber man sieht deutlich, die goldenen Zeiten sind vorbei. Ich habe immer gesagt, man brauch mind.! 10% Rendite, um die Objekte laufen lassen zu können und um Ausgaben locker kompensieren zu können. Von pauschalen Rücklagenansetzen halte ich garnichts, 1 Heizung a 10000 EUR und man ist mit seinen Pauschalen Rücklagen schnell am Ende
  5. 6 points
    Also ich kenne keinen einzigen in meinem Freundes-, Bekannten- und Verwandtenkreis, der sowas mit 30+ machen würde. Ich lege aber auch keinen Wert auf Proleten in meinen sozialen Kreisen. Das scheint bei dir anders zu sein.
  6. 6 points
  7. 6 points
    Hierzu ein recht bekanntes Zitat. "Wer die ganze Zeit arbeitet , hat keine Zeit um Geld zu verdienen." Du musst eben deine Prioritäten setzen. Wenn du deine ganze Zeit für Andere opferst, bleibt eben nichts für dich übrig. Ich selbst arbeite 60-80% in meinem "Hauptberuf" als selbstständiger EDV-Berater. Und den Rest der Zeit habe ich für Familie und Projekte. Meine Frau arbeitet 50% und sie macht neben der Familie (wir haben 3 Kinder) noch den kompletten Bürokram, sucht nach Objekten, bereitet unser Portfolio so auf, dass man es bei der Bank schnell und gut präsentieren kann. Ich mache den "Hausmeister", renoviere, baue Küchen ein, mache Besichtigungen. Unsere Zeit ist gut ausgefüllt. Wenn gerade ein Projekt ansteht, wird es manchmal sehr stressig. Da sitze ich um 7 Uhr im Auto, bringe die Jungs in die Schule, dann Arbeit, dann Baustelle. Zwischen 20 und 22 Uhr komme ich nach Hause und falle nach ein paar YT-Videos in Ohnmacht. Wochenende/Feiertage interessieren mich dann nicht. Da wird durchgepowert. Allerdings gehen solche Phasen immer nur ein/zwei Monate, dann kommt eine Ruhephase, wo man sich auf das nächste Projekt vorbereiten kann und wo ich dann auch mal ein paar Wochen nur bis Mittags arbeite und dann Zeit für die Familie und meine zahlreichen Hobbys habe. Wenn ich jeden Tag von 8 bis 21 Uhr arbeiten würde, wäre ich bereits ausgebrannt, meine Frau hätte sich von mir getrennt und meine Kinder würden mich hassen. Und ich mich selbst vermutlich auch. Ich habe grossen Respekt vor Leuten, die jahrelang die Energie aufbringen, so viel zu arbeiten. Aber ich bin der Meinung, dass das kein guter und nachhaltiger Lebensentwurf ist. Auch wenn das gesellschaftlich anerkannt und (so kommt es mir vor) auch gefördert wird.
  8. 5 points
    Ich habe die alle durch und mache es nun wieder alles manuell in Excel. Schaue min. einmal im Monat in das Konto und übertrage dann in Excel. Die Tools waren (für mein Empfinden) alle theoretisch nett, in der Praxis läuft es mit Excel bei mir schneller und unkomplizierter.
  9. 5 points
    @Andreas; @HamburgInvest So wie Ihr das handhabt ist gegen Outsourcen nichts einzuwenden. Wenn man die Zügel straff in der Hand hält ist die HV praktisch der verlängerte Arm des Investors. Wenn ich dann die Kosten aus dem CF spielend decke - ist doch super. Bei 50 € Überschuss pro Einheit davon 25 € für die HV zahlen macht aber keinen Sinn mehr. Im übrigen stehe ich ja bei steigendem Bestand auch vor der Wahl, mir evtl. eine Hilfe einzustellen, die die Verwaltung intern macht. Kostet dann auch etwas. Das Alexander-Raue-Modell sieht aber anders aus. Der kauft ja sogar die Wohnungen ohne selber besichtigt zu haben ! So sympathisch er das auch rüberbringt, dennoch ist seine Strategie in meinen Augen zum Scheitern verurteilt. Bei +/- 1,7 Mio € Verbindlichkeiten krebst er an der Nulllinie herum. Warum ist das so ? 1. Höherer Leerstand da schlechte Lagen gekauft (kalkulatorisch geht er immer von Vollvermietung aus). 2. Ausgaben für Objektunterhaltung. Dabei sind seine Sanierungen immer nur Notfallmaßnahmen, mal ein neues Laminat und durchstreichen, so in der Preisklasse. Wo kommt das Geld her wenn er mal eine Wohnung komplett durchsaniert, mit neuen Bädern, Elektro, Türen usw. ? @Berri Ich will hier nicht miesmachen. Mich stört nur diese Flapsigkeit, wie hier mit der Existenz von (jungen) Menschen gespielt wird. "Mal eben 60 Buden kaufen und dann schnell in Frührente, ab nach Costa Rica" - so wird es nicht funktionieren. Ich bin manchmal erschrocken was für ein SCHROTT gekauft wird, nur für einen niedrigen Faktor ! Leute, gebt lieber etwas mehr Geld aus und kauft vernünftige Objekte !!! Es gibt am Markt nichts geschenkt, der Preis bildet einfach das Risiko, die Objektqualität und die Lage ab. @enterpreneur Ich gebe dir Recht, jetzt 10 Jahre warten zu wollen ist keine Option. Wer sagt, dass es dann bessere Bedingungen gibt ? Momentan sind die Zinsen eben auch historisch niedrig.
  10. 5 points
    Den "Mindeststandard für Autos von "Investoren" (Ich mag das Wort nicht. Als ob hier alle die riesen Investoren wären...) - das klingt irgendwie lächerlich. Es gibt keine Schablone für Glück. Ich würde mich über ein cooles, neues, schnelles Auto freuen. 2 Monate lang. Danach wäre es Alltag. Bei anderen Leuten mag das anders sein. Und die sollen sich das gerne gönnen. Wenn sie es nicht am Weiterkommen hindert, Stichwort Portokasse. Ich gehe lieber mit meinen Kumpels auf Mountainbiketour durch die Alpen, oder über Weihnachten mit der Familie nach Madeira. 4 mal im Jahr Urlaub, das ist, was ich mir gönne und was meine Belohnungszentren triggert. Meine Nachbarn wissen nicht, dass ich mehrere Häuser und Wohnungen habe. Dass ich mit meinem Nettovermögen (laut in der FAZ veröffentlichten Statisktiken) zu den top 8% in Deutschland gehöre (*). Die, die mich nicht kennen, denken, dass ich in der Wohnung zur Miete wohne wie meine Nachbarn. Und dass ich wahrscheinlich Arbeitslos bin, weil ich Nachmittags so oft zu Hause bin. 😅 Aber das ganze Haus gehört mir. Und die selbstbewohnte Wohnung ist auch abgezahlt. Das zu wissen ist für mich auch schon eine grosse Belohnung. Würde ich jetzt noch ein fettes Auto fahren, dann würden sich die Leute nur das Maul verreißen. Mich können die mit ihren Leasing-Autos nicht beeindrucken. Ich finde das eher albern. Vor allem, wenn sie dann am Stammtisch anfangen sich über ihre Geldsorgen auszutauschen. Und dass die Politiker doch endlich mal was unternehmen müssen, gegen diese bösen Reichen... Aber ich drifte ab... Früher habe ich überlegt, welche Klamotten ich mir leisten kann, ob ich in den Urlaub gehen kann (5 Jahre lang war die Antwort darauf "Nein"), ich habe "jeden Euro umgedreht". Hätte ich das damals nicht gemacht, wäre ich heute nicht, wo ich bin. Heute überlege ich eben eine Ebene höher. Ob ich in Urlaub gehe? Selbstverständlich - es ist eher die Frage, wie oft. Muss ein neues Auto für 20k sein, oder warte ich, bis es 50k werden und kaufe noch ein Haus? Noch ein paar Häuser und ich denke über sowas auch nicht mehr nach. Und wenn ich darüber nicht mehr nachdenken muss, dann ist das genau der Zeitpunkt, wo ich es mir tatsächlich leisten kann. So denke ich eben darüber, darf man darüber denken, wie man will. Ich bin mit der Einstellung aber bisher gut gefahren. Hängt vermutlich auch davon ab, wo man her kommt. So ein verwöhnter Zahnarztsohn... (ach verdammt, das bin ich ja selbst. ) (*) Das mit der Vermögensverteilung ist echt irgendwie traurig. Ich bin eigentlich, was meinen Alltag an geht, gefühlt alles andere als reich. Und mein Vermögen kommt und geht mit dem Leitzins. Aber dass 92% der Deutschen noch viel weniger haben als ich - und trotzdem bessere Autos fahren und einen grösseren Fernseher haben - das finde ich schon seltsam.
  11. 5 points
    Typisches Phänomen, habe ich eigentlich in allen Foren bemerkt, in denen ich bisher angemeldet war. Der "harte Kern" trägt das ganze Forum. Idealerweise diffundieren immer neue Leute in diesen Kern, während ganz alte nach ein paar Jahren das Interesse verlieren, weil sie zB das Gedfühl haben, dass sie jetzt schon alles 100 mal durchgekaut haben. Das ist kein Problem, wenn es genug neue Leute gibt, die das Wissen weitergeben können. Ist das nicht der Fall, stirbt das Forum langsam ab. Das ist aber nichts, was man als einzelner Schreiber groß beeinflussen könnte. Man muss einfach positiv bleiben, immer freundlich schreiben, damit die "Forenkultur" auf einem guten Niveau bleibt und fertig. Weitermachen!
  12. 5 points
    Ich hatte in meiner "Karriere" auch einige Fehlgriffe, was Mieter anbelangt. Man macht eben Erfahrungen und lernt daraus. Unser allererster Mieter war auch ein "kleines Desaster". Ich muss dazusagen, wir waren damals sehr grün hinter den Ohren, gerade fertig mit Studieren und dann gleich eine Geldanlage-Wohnung gekauft. Mit Mieter schon drin. Der Typ war echt steil. Studierte Islamistik und Jura, Weisser Kaftan und Vollbart, von Beruf "Sohn von einem Antwalt". Hat sich um NICHTS gekümmert, die Miete war viel zu günstig, aber Papa beschwerte sich ständig, was an der Wohnung alles schlecht sei. Zum Glück war der Auszug absehbar. Natürlich wurden die letzten beiden Mieten einfach mal mit der Kaution "verrechnet" und nicht überwiesen. Tja, so sind sie, die Anwälte... Natürlich nicht alle, aber dieser schon. Zur Wohnungsübergabe kam dann auch nur der Papa und der wollte dann das Übergabeprotokoll nicht unterschreiben.... Wir haben die Wohnung nach seinem Auszug einmal komplett durchrenoviert, also war es eh egal. Aber die Einstellung von diesen Menschen - widerlich.Wir waren Froh den los zu sein. Echt. Die folgenden Mieter waren dann, weil wir sie selbst ausgesucht haben, zumindest menschlich OK. Aber wir hatten damals noch eine stark ausgeprägte soziale Ader, so will ich das mal formulieren. "Kaufe dir nicht die Probleme anderer" - Das war eine Lektion, die wir erst noch lernen mussten. Ein Pakistani, Dr. PHd an der Uni. Sehr gebildet und zuvorkommend. Er wusste aber nicht, dass man die Fenster im Winter lieber nicht die ganze Zeit auf Kipp lässt -> 2000 Euro NK-Nachzahlung - die er dann aber (nach Auszug wohlgemerkt!) in Raten abgezahlt hat. Und seine Frau wusste nicht, dass man bei "uns" zwischen Brotfladen und Ceranfeld eigentlich eine Pfanne legt. Weil sonst das ganze Fett am Ceranfeld anbackt. 😂 Super nette Menschen, aber halt einiges an Aufwand. Oder die 4-köpfige Familie, die unbedingt in die 48qm-Zweizimmerwohnung ziehen wollte. Bei der der Mann angeblich Handwerklich sehr begabt war, sodass er alles selber reparieren kann und wir somit nichts machen müssen ... ausser nach dem Auszug alle seine "Reparaturen" wieder in Ordnung zu bringen... Oder die alleinerziehende Mutter mit 3 Kindern (studiert, in Trennung lebend, machte eine Ausbildung zur Altenpflegerin, Amt zahlt), die mit der Erziehung letzterer komplett überfordert war. Deren Sohn hat dann aus Frust die Wände mit dem Hammer bearbeitet und die Kinder in der Nachbarschaft terrorisiert. Einmal die Woche kam die Psychiologin und spielte Spiele, da kann man echt nur mit dem Kopf schütteln. Die Nachbarn kamen dann zu uns und wir mussten ihr kündigen. Sie hat das natürlich alles uns zur Last gelegt, empfand das alles al schrecklich unfair. Das war damals für mich auch sehr emotional belastend. Nach 10 Jahren Erfahrungen mit diversen Mietern haben wir aber jetzt (toi, toi, toi!) den Bogen einigermassen raus. Mein Fazit: Studenten oder Studentenpärchen ist das beste, was einem passieren kann. Miete vom Amt ist sicher, aber die Leute haben oft Probleme, die ich lieber nicht haben will. Und wenn man mal gute Mieter gefunden hat, dann pflegt man die besser. Das ist es echt wert! Und was auch gut funktioniert ist "Mundpropaganda. Wenn ein Nachbar, den man einigermassen gut kennt, einem einen Mieter bringt, dann funktioniert das. Unterm Strich aber hatte ich mehrheitlich gute Erfahrungen mit Mietern. Die schlechten Erlebnisse speichert man eben nur länger. Nicht, dass jetzt hier ein falscher Eindruck entsteht.
  13. 5 points
    Absolute Zustimmung! Es macht einfach kein Spaß mehr, wenn man nur Geld wechseln tut, dann geht man lieber zur Sparkasse und lässt das Risiko zuhause... Ich kann die Forderungen der Bundesregierung sogar tlw. nachvollziehen, wenn Wohnen zum Luxus wird, dann geht der soziale Frieden baden. Das ist für niemanden gut. Ich finde, man merkt heute schon, wie extrem unentspannt die Leute heutzutage sind. Wobei auch hier anzumerken ist, hier sind nicht nur Städte betroffen, wie man so schön sagt, auch im Umland der Städte ist es gewaltig teurer geworden. Meiner Meinung nach ist bei den Preisen in unserem Sektor (Ruhrgebiet/Bergisches) das Ende der Fahnenstange erreicht. Einer meiner Grundstücksnachbarn verlangt heute für halb so viel Fläche wie ich, den Doppelten Preis, den ich noch vor 5 Jahren bezahlt habe - Quasi eine Vervierfachung... und er wundert sich, warum er das Haus nicht verkauft kriegt. Ich bin sicher, der Markt dreht so oder so. Mehr Miete kann man in vielen Gebieten nicht mehr verlangen. Die Mieten steigen auch nicht mehr, weil bereits Neubauten für das gleiche Geld gemietet werden können. In sofern werden viele Erstkäufer mit der Zeit schlauer, 1-2 Jahre im Bestand und dann sehen die, das es sich nicht lohnt, für aktuelle Preise zu kaufen. Aber orakeln bringt nix, wir werden sehen, wie es weitergeht. Ich selbst ziehe mich ähnlich wie @Andreas zurück und kaufe nur noch, wenn ich den Megaschnapper finde (womit ich selbst nicht mehr rechne).
  14. 5 points
    Das investieren in Immobilien ist keine Erfindung der Neuzeit und auch keine Erfindung aktueller Protagonisten - es hat zu jeder Zeit Menschen gegeben, die mit Immobilien vermögend geworden sind und auch solche, die damit pleite gegangen sind. Aktuell sind wir im neunten/zehnten Jahr einer Boom-Phase mit steigenden Preisen, das mag noch einen Moment so weiter gehen aber die Marktkorrektur kommt gewiss. Auch in der aktuellen Marktphase ergeben sich Chancen für die, die sie erkennen und nutzen können. Oder anders ausgedrückt - wenn Du es kannst, kannst Du es auch jetzt, wenn Du es nicht kannst hilft Dir auch abwarten nicht ….. PS.: Bei Marktveränderungen verschiebt sich nie nur ein Parameter, sondern alle miteinander - abzuwarten führt Dich auch nur in ein Umfeld marktfähiger Preise.
  15. 5 points
    Ich gehe mittlerweile folgendermaßen vor: - ich versende den Mietvertragsentwurf und teile mit, der 1. der sich nach Prüfung zurück meldet, kriegt die Wohnung ich mache grundsätzlich keine einzige Zusage mehr ggü. den Leuten, da diese sowieso alle nur Lügen und parallel andere Buden weiter suchen. Habe Lehrgeld im letzten Jahr bezahlt... letztes Jahr mehreren Leuten zugesagt und musste danach von vorne anfangen, weil diese nicht mehr erreichbar waren. Bei Einzelterminen gebe ich euch den Tipp, lasst euch mind. 1,5 Std. vorher anrufen und den Termin nochmal bestätigen. Ich fahre nicht mehr raus, wenn die Leute mich vorher nicht mehr anrufen. Man fährt immer umsonst hin.... wenn ich die Leute vorher anrufe, ist oft die Mailbox an. also lieber anrufen lassen... ist das einfachste.
  16. 5 points
    Ich sach ma so: Es kann eigentlich nicht genug Persönlichkeiten geben, die für uns ihr Wissen in allen möglichen Varianten zur Verfügung stellen. Ich wäre außerdem froh, wenn sich einige Forenteilnehmer mal die Mühe geben würden, überhaupt druckreif zu schreiben, damit ich nicht so viel Zeit verschwenden müsste, ihren schriftlichen Grundschul-Standard zu entziffern. Vielleicht wissen sie dann solche Publikationen von Florian Roski und anderen mehr zu schätzen… Es tut doch nicht weh, sich ein zusätzliches Buch ZUM THEMA durchzulesen…? Man kann von fast jedem Autor, Publizisten oder Gesprächspartner wenigstens noch eine zusätzliche Kleinigkeit hinzulernen. Wenn Bücher nämlich DAS kosten würden, was man aus ihnen lernen kann (und sei es nur eine Kleinigkeit zusätzlich), wären sie UNBEZAHLBAR… Ich nehme mal ein Beispiel: Neulich tauchte jemand beim Stammtisch auf mit dem Buch von Paul Mizar… Ich fragte ihn, das wievielte Immobilienbuch es denn sei, was er da lesen möchte und er sagte, das sei jetzt das fünfte Buch und warum ich das fragen würde… Ich habe ihm gesagt, dass er sich über den Inhalt wahrscheinlich freuen wird, weil es ERST das Fünfte sei. Wenn es das Buch Nr. 40 oder Nr. 50 wäre, würde er sich wahrscheinlich ärgern, weil man aus diesem Buch von Paul nicht viel Neues lernen kann (wenn man schon 50 verschiedene Immo-Bücher vorher gelesen hat). Ich habe bei mir irgendwann aufgehört zu zählen, weil ich selbstverständlich ALLES zum Thema lese und trotzdem habe ich mich über Pauls Buch sehr gefreut: Es ist zusätzlicher Content, von dem es niemals genug geben kann. Es ist motivierend und man sollte neben Fachbüchern auch reichlich „Motivationsliteratur“ mit ins persönliche Programm einpflegen. Es ist in Großdruck geschrieben, so dass man es prima zum Einschlafen lesen kann… Obwohl für mich nichts Neues in Pauls Buch stand, hatte ich Dinge, die ich dort gelesen hatte, bereits komplett aus dem Gedächtnis gelöscht, so dass ich dankbar war, sie nochmals aufzufrischen. Ich will damit sagen, dass ich SELBST für SOLCHE Bücher, wie das von Paul Misar dankbar bin. Das von Florian ist natürlich um Längen besser. Wer aber hier im Forum täglich Zeit hat, hilfreiche Gedanken, von „geschriebenem Müll“ zu filtern, der kann auch JEDES Buch lesen. Wer hingegen meint, für Informationen kein Geld ausgeben zu wollen und keine Zeit für Wissen investieren möchte, der soll sich bitte andere Aktivitäten suchen, als Investor zu spielen…
  17. 4 points
    Es sind übrigens damals sehr, sehr viele Esel pleite gegangen, auch wenn sie damals billig gekauft haben. Ich habe selbst in Berlin 2009 ein MFH zu gut 600 Euro pro qm von einem Schweizer gekauft. Er hatte das Haus 2006 preiswert für 850 Euro aus der Insolvenz gekauft (deutlich unter Substanzwert). Das Haus war damals ganz klar kein Selbstläufer. Mein Vorgänger hatte diverse Zwangsräumungen (die Leute zahlten bei dem damaligen enormen Leerstand viel schlechter als heute). Irgendwann (ca. 2008) verlor er alle seine Berliner Immobilien an die Bank/Zwangsverwaltung. Übrigens bekam man damals (nach 2008) im Gegensatz zu heute nur mit mindestens 20 % EK plus Nebenkosten vernünftige Kreditangebote. Esel konnten also meist auch nicht 8 oder 9 MFH kaufen (da brauchte man locker mehr als 1 Mio Euro EK). Heute freue ich mich über Verkaufspreise von teilweise deutlich über 4000 Euro qm. Wie da ein Käufer trotz der bekannten Probleme wirtschaftlich klar kommen will ist mir schleierhaft, aber auch nicht mein Problem...... Über die bei Immobilien vorkommenden Probleme (teilweise warte ich schon 5 Jahre auf die endgültige Baugenehmigung, Schwamm, Drogensüchtige Mieter,Pfusch am Bau, Illegale Kettenuntervermietung bei nicht zahlenden Gewerbemietern) könnte ich Bücher schreiben (alles erlebt, wobei mir letzteres bei einem anderen Haus einen sehr guten Kaufpreis ermöglicht hat). Ich glaube 95% der Leute hier im Board können sich gar nicht vorstellen, welche Probleme man mit Immobilien haben kann..... Aber die meisten hier wollen sich ja wie ich hauptberuflich um ihre Immobilien kümmern (ich habe übrigens im Regelfall Hausverwaltungen vor Ort).
  18. 4 points
    Oh Gott, der Himmel wird uns auf den Kopf fallen! Man sollte dringend in den USA investieren, da dort die Kreditvergabe viel restriktiver erfolgt und die Gesellschaft insgesamt super intakt ist.
  19. 4 points
    @Arminius Es gibt nur Freie Marktwirtschaft oder Sozialismus. Der sog. 3. Weg dazwischen führt immer in den Sozialismus. Jedes Gesetz was verabschiedet wird, schränkt den freien Markt ein, oder es hat keine Wirkung. Gesetze sind immer Einschränkungen der Freiheit. Die Bürokratie weitet sich aus, um all die Gesetze und die Bürger zu überwachen und zu kontrollieren. Die Steuern steigen, weil Bürokraten nichts Sinnvolles produzieren, aber Kosten produzieren und auch von was leben müssen. Die Produktivität erlahmt mit der Zeit. Die Leistungsträger lernen, dass Arbeit sich nicht (mehr) lohnt, weil sie stückweise enteignet werden . Gleichzeitig läßt die Qualität im Staat nach. Schule, Rente, Bundeswehr oder auch der Grenzschutz sind nur noch pro forma Institutionen. Die Spirale setzt sich weiter fort und endet in immer größer werdender Unproduktivität und Überwachung. Das passiert überall auf der Welt und ist auch nix Neues. Dann kommt der Reset. Bei uns nach dem 2. Wk. Danach gab es zum Glück viel Schwarzarbeit und wenig bis gar keine Regulierung. Man hatte kaum Bürokraten durchzufüttern und die Alliierten hatten ihre Bürokraten selber bezahlt. Die Wirtschaft florierte, alle Menschen hatten Arbeit, weil es kein Mindestlohn und anderen Quatsch, wie den Meisterzwang usw... gab. Die Staatsquote war viel geringer als heute. Sozialbeiträge, Mehrwertsteuer und Einkommensteuern waren ein Witz im Gegensatz zu heute. Die Menschen nannten die Zeit "Wirtschaftswunder" und von da an ging es dann wieder bergab. Bis heute.
  20. 4 points
    Haha! Lustig. Alle meine Mieter fahren bessere Autos als ich. Deswegen sind sie eben Mieter. In ein paar Jahren wird das dann hoffentlich anders sein. Alles zu seiner Zeit.
  21. 4 points
    Mit welchen Kennzahlen genau rechnest du? Du benötigst Pi mal Daumen ca. 6 % Bruttomietrendite bei einer etwa 100%-Finanzierung, um bei ca. +/- 0 herauszukommen. Es ist nicht damit getan einfach nur von den Einnahmen den Kapitaldienst abzuziehen, sondern du musst auch den nicht umlegbaren Teil des Hausgeldes, IHR für die Wohnungen, Mietausfall und Steuern einkalkulieren. Alles andere ist nicht seriös kalkuliert! Was ist denn übrigens die marktgängigen Konditionen bei der Vermietung einer Souterrainwohnung? Wie hast du das bestimmt? Wie ist die Nachfrage nach solchen Wohnungen? Wie hast du die Nachfrage bestimmt? Ist mit längerem Leerstand zu rechnen? Hast du Erfahrungen damit? Ich kann mir nicht vorstellen, dass du dafür den selben Mietpreis erhälst wie für eine Wohnung im 1.OG oder Hochparterre. 1. rechnet sich eine aufwendige energetische Sanierung fast nie, weil es viel zu teuer ist. 2. sind 2/5 Eigentumsanteil eben keine Mehrheit und schon gar nicht einstimmig. Ich sehe viele Luftschlösser und denke, dass du dir einiges schön rechnest. Und genau das Gegenteil solltest du eigentlich machen. Lieber noch ein bisschen mehr Sicherheitspuffer einbauen und erstmal nicht mit irgendwelchen Sanierungsmaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum anbetreffen, rechnen. Denn das liegt definitiv nicht in deiner alleinigen Hand. Ich schaue mir den Bremer Immomarkt auch ein bisschen an (ich wohne ca. 60-70 km davon entfernt und habe 8 Jahre in Bremen gearbeitet), daher kann ich es ein wenig einschätzen. In Bremen ist es genauso wie in fast jeder anderen Großstadt wichtig, in welcher Lage das Objekt steht. Aber ehrlich gesagt würde ich selbst in Oberneuland nicht zu diesen Kennzahlen kaufen. Selbst wenn es momentan der marktgängige Preis ist, halte ich das für Bremen als deutlich zu hoch. Bremen hat z.B. eine Arbeitslosenquote von 9 %, was mit einigen Städten im Ruhrgebiet vergleichbar ist und deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegt. Auch was das Klientel anbetrifft (hoher krimineller Ausländeranteil), kann man es mit dem Ruhrgebiet vergleichen. Im Norden ist meiner Meinung nach nur Bremerhaven noch schlimmer. Das kann man m.M.n. nur durch günstige Kaufpreise ausgleichen und den wirst du hier wahrscheinlich nicht bekommen, weil es bedeuten würde, dass dieser bei etwa 110k - 120k + KNK liegen müsste.
  22. 4 points
    Es kommen mehrere zu betrachtende Faktoren, sowohl von der Angebots- als auch von der Nachfrageseite, zusammen, die preistreibend auf den Immobilienmarkt wirken/gewirkt haben. Vor allem ist staatliches Versagen für die Zustände bzw. den hyperinflationären Preisdruck am Immobilienmarkt verantwortlich.Wohnraum-/Mietnachfrage:- starker Zuzug in den Ballungsgebieten von Arbeitskräften aus dem EU-Ausland wegen verfehlter EU-Wirtschafts- und Währungspolitik, die zu einer Konzentration des Faktors Arbeit in D und hoher Arbeitslosigkeit in den EU-Peripherieländern geführt hat- verstärkte Verteilung von Flüchtlingen in den ohnehin angespannten Wohnraummärkten der Ballungsgebiete wegen Staatsversagen in der Flüchtlingspolitik- Konzentration der Nachfrage nach Arbeitskräften und damit der Wohnraumnachfrage auf einzelne räumlich begrenzte Ballungsgebiete und Vernachlässigung strukturschwacher Regionen wegen verfehlter Industriestruktur- und InfrastrukturpolitikWohnraumangebot:- starke künstliche Verteuerung der Baukosten durch Regulierungsirrsinn (insbesondere ENEV -> Verteuerungseffekt ca. +30%!)- Verteuerung der Bau- und Handwerkskosten und Kapazitätsengpässe bei der Umsetzung von Bauvorhaben durch Fachkräftemangel im Bauwesen als Resultat einer verfehlten Bildungspolitik- Kapazitätsengpässe durch Fachkräftemangel in den Bauämtern bei der Genehmigung von Bauvorhaben als Resultat einer verfehlten Bildungspolitik (neulich hörte ich was von 2 Jahren von der Antragstellung bis zur Genehmigung!)- Attraktivität von ohnehin stark verteuerter Sanierung im Altbaubestand der Städte sinkt durch "Mietpreisbremse"- künstliche Verknappung von Bauland durch staatliche Regulatorik- Verkauf/Ausschreibung von Bauland der Kommunen zu Markt(höchst)kursen an Projektentwickler, die mit hohen Profiten teuer weiter vermarktenImmobiliennachfrage:- steigende Mieten als Preistreiber für Bauland und Bestandsimmobilien- niedrige Bauzinsen als Nachfragetreiber durch Niedrigzinspoltik der EZB- hohe Inflation und negative Realzinsen als Preistreiber durch internationales Anlagekapital, das in die Immobilienmärkte drängt, wegen QE und Bondmarktmanipulation der EZB All diese Faktoren muß man auf dem Schirm haben, um zu beurteilen wohin die Reise bei den Immobilienpreisen künftig geht.
  23. 4 points
    Ich glaube gegenwärtig ist einfach der verkehrte Zeitpunkt für den Einstieg, insbesondere in deiner Gegend. Die Nachfrage ist extrem hoch, die Kaufpreise haben sich stark angezogenen. Für Eigennutzer lohnt sich das ganze immer noch durch die niedrigen Zinssätze. Als Anlageobjekt sind die Faktoren 20 Fach plus aus meiner Sicht ehe ungeeignet, weil es immense Kosten gibt, die in keinem Buch oder keiner Tabelle beschrieben sind bzw. vorhergesehen werden können. Eine 100 % Finanzierung würde ich persönlich keinem Anfänger empfehlen. Die beste Strategie ist abwarten, Eigenkapital ansparen, Markt beobachten und sobald es eine vertrebare Immobilie gibt, sofort zuschlagen :).
  24. 4 points
    Hi Stefan, ohne den Leipziger Markt jetzt sehr gut zu kennen würde ich sagen, dass du die Finger davon lassen solltest. Du verdienst hier nichts - m.E. ist Leipzig schon sehr stark (evtl zu stark) gestiegen. Du bist hier bei Faktor 22 und das Potenzial zur Mieterhöhung ist begrenzt. Du bist bei fast 10 €/m²... über den Mietspiegel wirst du über Jahre chanchenlos sein. Ob du bei Auszug und Neuvermietung wesentlich mehr bekommst wage ich zu bezweifeln. Meine Meinung ist, dass Leipzig aktuell zwar sehr gefragt ist - die Preise sind m.E. aber übertrieben. Ich würde hier idR nicht mehr kaufen (außer ich mach nen ordentlichen Schnapp :p) @Fröhn Hau mal deine Meinung raus :]
  25. 4 points
    Die zuverlässige Berechnung einer Wohnfläche ist faktisch wie auch rechtlich schwieriges Terrain. Im Wesentlichen wird bei der Größenberechnung einer Wohnung die seit 2004 anwendbare Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt. Diese gilt zwar eigentlich unmittelbar nur für den sozialen, preisgebundenen Wohnungsbau, wird aber analog auch bei der Berechnung des freifinanzierten, also nicht preisgebundenen Wohnraums hinzugezogen. Ansonsten kommt es bei der Berechnung der Wohnfläche von nicht preisgebundenem Wohnraum auf die örtliche Verkehrssitte an. ->Bei Streitigkeiten über die ortsübliche Verkehrssitte MUSS das Gericht kostenpflichtige Gutachten einholen. Jedoch eröffnet die Wohnflächenverordnung, die im Januar 2004 die frühere II. Berechnungsverordnung ablöste, Vermietern einen gewissen Spielraum bei der Berechnung von Terrassen, Balkonen und Wintergärten. In der Regel sind diese danach zwar mit einem Viertel zu berücksichtigen. Es kann aber auch eine Berücksichtigung zur Hälfte zulässig sein, wenn etwa der Balkon oder die Terrasse besonders schön oder hochwertig ist, eine gute Lage hat und dadurch die Wohnqualität entsprechend erhöht wird. ->Bei Streitigkeiten über diese Punkte MUSS das Gericht kostenpflichtige Gutachten einholen. Die Rechtsprechung lässt in der Regel insgesamt eine zehnprozentige Abweichung zu, auf deren Grundlage dann die Miete oder Betriebskosten festgesetzt werden können. ALLERDINGS – und jetzt kommt das große ABER: Bei einer ordentlichen (gesetzlich erlaubten) Mieterhöhung kommt es seit einer BGH-Entscheidung von 2015 nur noch auf die TATSÄCHLICHE Wohnfläche an, egal ob diese größer oder kleiner ist, als vereinbart. Der BGH ändert damit seine bisherige Rechtsprechung. ->Investoren sollten in ihrer Kalkulation jedenfalls bedenken, dass Rechtsstreitigkeiten und die zugehörigen Sachverständigengutachten die Rentabilitätsberechnungen erheblich beeinträchtigen können. Deshalb ist ein Nachgeben gegenüber dem Nachrechnenden Mieter unter Umständen günstiger, als eine rechtliche Auseinandersetzung. Bei Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mehrt sich zunehmend die Praxis, dass informierte Mieter erst am Ende des Mietverhältnisses „abrechnen“. Das Thema Flächenberechnung unterliegt jedenfalls seit 2015 anderen Grundlagen, als die herkömmlich verbreiteten „Informationen“. +++ Die Berechnungsregel für Balkone nach WoFlV ist also so zu lesen: Balkone in der Regel mit 1/4 der Grundfläche (Ausnahmen siehe oben - dann max. bis zur Hälfte). Das ist jedenfalls einer der Gründe dafür, warum man Gerichtsentscheidungen findet, bei denen die hälftige Balkonanrechnung gekippt wurde. Eine gute Tabellen-Übersicht zur Anrechnung sämtlicher "Raumteile" nach den verschiedenen Berechnungsregeln findet man beispielsweise in: Organisationshandbuch "Haufe Mietwohnungen verwalten"
  26. 4 points
    Ich bin selber der Hausmeister. Ich musste bisher erst einmal einen Handwerker(kumpel) bestellen. Mieter hatte eine schwereren Elektrikfehler. Gleich mehrer Lampen in der Whg waren ausgefallen. Ich war 3 Abende da und hab alles durchgemessen usw... Hab es aber trotzdem nicht hinbekommen. Der Profi hat dafür dann ca 2 Stunden gebraucht und alles war gut. Gestern hab ich ne Mieter-Waschmaschine repariert. Laugenpumpengehäuse war kaputt und Flusensieb läßt sich nicht mehr rausholen. Natürlich gehört das nicht mehr zum Standard-MIetvertrag. Aber sie hat mich gefragt und ich habe zugesagt. Zum Glück. Der Netzstrecker war megaverkohlt und auch die Steckdose ist verbrannt. Ich werde da 11 Fliesen rauskloppen einen neue Schacht machen und natürlich auch ein neues Kabel einziehen (müssen). Isso.
  27. 3 points
    Also ich setze meistens Fristen, allerdings erst nachdem mein Angebot bereits eine Weile im Markt ist. Ich suche mir meistens die hässlichen Töchter aus, die halt auch länger am Markt stehen und viel (bisher nicht erkanntes) Potential haben. Dafür gehe ich bei den Kaufpreisen immer in den Keller. Diese Preise wirken zunächst teilweise wie ein Affront für den Verkäufer. Wenn sie jedoch nach einigen Wochen oder Monaten merken, dass sie ihren Wunschpreis nicht durchbekommen, frage ich erneut höflich an (oder werde teilweise auch von den Verkäufern/Maklern nochmal angeschrieben), ob eine Annäherung an meinen Preis möglich wäre. Wenn dann eine gewisse Bereitschaft zu spüren ist, dann setze ich auch eine Frist für mein erneutes Kaufangebot, um dem Verkäufer ein bisschen Druck zu verschaffen. Natürlich setze ich nicht einfach eine Frist, sondern erkläre diese schlüssig. Bei meiner letzten Immobilie habe ich z.B. der Verkäuferseite eine Frist gesetzt und diese damit begründet, dass ich entweder das Haus kaufen möchte oder das EK für umfangreiche Sanierungen meiner Bestandsobjekte verwenden will. Und da sich das ganze bereits über Monate hinzog und einige Sanierungsarbeiten gutes Wetter benötigten (es war Frühjahr), brauchte ich eben eine schnelle Entscheidung. Das schien der Verkäuferseite einleuchtend gewesen zu sein und sie ging auf meinen Preis ein. Übrigens hätte ich diese "Sanierungen" auch bei einem nicht zustande gekommen Geschäft nicht durchgeführt. Ist vielleicht moralisch nicht ganz einwandtfrei, aber ich habe auch keinen Bock mich zum Sanktnimmerleinstag hinhalten zu lassen. Und eine Frist ohne triftige Begründung ist meiner Ansicht nach komplett sinnlos!
  28. 3 points
    Ich hab das so aufgebaut: Händisch einmal im Monat vom Online-Banking in diese Liste übertragen. Jeweils zwei Zeilen pro Wohnung: Erste Zeile Kaltmieten, zweite Zeile Nebenkostenvorauszahlung). Dann jeweils ebenfalls zwei Spalten pro Monat, eine Soll- und eine Ist-Spalte. Daraus kann ich dann (in meinem Fall per Pivot-Tabelle) die benötigten Übersichten pro Monat bzw. pro Mieter erstellen, je nach dem was ich mir anschauen möchte. Mir persönlich ist bei Excel-Arbeit immer wichtig, dass ich Daten und Ansicht trenne. Daten werden "nackt" und ohne Schnörkel / Formatierungen eingetragen. Aus diesen Rohdaten kann ich dann beliebig viele dynamische Ansichten generieren, übersichtlich aufbereitet und nach Belieben formatiert.
  29. 3 points
    Da stimme ich dir uneingeschränkt zu. Man muss aus meiner Sicht schon alle Anfangsinvestitionen mit einrechnen und dann beurteilen bzw. ausrechnen, ob sich das Objekt rentiert. Aber man muss auch die Rahmenbedingungen des Einzelnen mit berücksichtigen. Z.B. beim Herrn Raue ist das ein hohes Einkommen aus dem Hamsterrad und selbstständiger Arbeit (kleines Hamsterrad ;-). Das ist natürlich nicht für alle Ewigkeit garantiert, aber er kann es natürlich beeinflussen und damit ein höheres Risiko eingehen als jemand der nichts drum herum hat. Vor allem kann er Dinge leichter ausprobieren und fällt nicht gleich auf die Nase wenn das erste Objekt nicht so läuft wie er sich das vorstellt. Ich selbst z.B. achte darauf, dass ich mit meinen Mitteln entsprechende, unvermietete Objekte (bisher nur ETW) deutschlandweit kaufe, entsprechend aufbereiten lasse (durch Homestaging), mit dem Makler die entsprechende Zielgruppe für die Vermietung definiere (z.B. Klinikpersonal in Chemnitz) und so in die Erstverwertung bekomme. Die Kosten dafür kalkuliere ich soweit es geht von Anfang mit ein, damit ich ungefähr weiß was ich investieren muss, um das Objekt ans Laufen zu kriegen. So habe ich auch bei ETW's von Beginn an möglichst viel unter eigener Kontrolle und Management und bisher funktioniert das auch sehr gut. Der nächste Schritt wird die Anschaffung eines MFH sein, dass natürlich schon eine Mieterklientel mitbringen soll, da ich auch dieses weitgehend automatisieren will und muss (aus Zeitgründen). Die für mich bisher wesentliche Erkenntnis ist die Notwendigkeit eines guten Teams drum herum. Letztlich ist der Anteil Immobilien auch nur ein Teil meines Investmentportfolios (neben Aktien, P2P, CFD), welches zusammen mit dem Einkommen aus meinem Hamsterrad (Bw, seit 27 Jahren) und mit einer (zukünftigen) Familienstiftung meinen Gesamtplan für meine Zukunft und die der folgenden Generationen meiner Familie bildet. Mir geht es hier im Forum und in Diskussionen überhaupt nur darum sachlich zu bleiben, denn Menschen müssen Fehler machen um zu lernen. Ein Hinweis auf Risiken halte ich immer für sinnvoll und angebracht. Aussagen wie "lass es besser sein, weil du es nicht draufhast" (sinngemäß) sind da aus meiner Sicht nicht hilfreich. Ebenso wie Pauschalaussagen, dass Immobilien heutzutage kein lohnenswertes Investment mehr darstellen. Das mag für B&H in vielen Ballungsräumen richtig sein, aber gewohnt wird überall, auch in Zukunft. Und es gibt Großstädte, die derzeit vor allem politisch nicht attraktiv dargestellt werden. Wer aber z.B. mal selbst nach Chemnitz, Schloßchemnitz fährt und sich dort umschaut, stellt fest, dass die infrastrukturellen Voraussetzungen den aktuellen Marktpreis vieler Objekte unterbewertet erscheinen lässt. Das ist natürlich nur meine eigene Meinung und die muss auch niemand zwingend teilen. Aber andere Meinungen sind aus meiner Sicht immer erstmal zu akzeptieren. Im weiteren kontroversen aber konstruktiven Austausch kann sich das Bild für jede Partei schärfen und natürlich auch zu einem Umdenken führen. Also, ich bin gerne hier im Forum und wer Lust und Zeit hat, am Immopreneur-Kongress im September teilzunehmen, kann sich mit mir auch gerne persönlich abends beim Bier austauschen. Würde mich freuen. Viele Grüße, Jürgen
  30. 3 points
    Ich denke es kann auch sehr wertvoll sein, wenn jemand seine Fehler anderen vorführt und die anderen Leute daraus lernen können. Wichtig ist nur, dass er seine Fehler selbst ordentlich reflektiert und aufzeigen kann, wie man diese vermeiden kann. Gerade die Leute, die nur Erfolgsstories verbreiten, finde ich eher suspekt, da sie einem vorgaukeln, dass ja alles super easy ist und man dumm wäre, es nicht auch so zu tun und das Leben ja eigentlich keine Hürden bietet...
  31. 3 points
    Mir kommen die Tränen. 😪 Bleiben wir mal bei der Wahrheit: Wer heute groß in Berlin investiert ist, der hat i.d.R. sehr günstig gekauft und in den letzten Jahren sowohl bei den Renditen, als auch den Buchwerten gigantische (!) Steigerungen mitgenommen. Vor diesem Hintergrund finde ich den Katzenjammer hier im Forum unerträglich, auch wenn der Mietendeckel natürlich die bescheuertste Idee im Wohnungsmarkt seit langem ist. Für die Dummen aus dem Artikel ("Altersvorsorge"), die sich von Projektentwicklern und Strukturvertrieblern übers Ohr hauen lassen haben, habe ich kein Mitleid übrig. Wenn die ihr Geld nicht in einer überteuerten Immobilie versenkt hätten, dann eben bei einem Schneeballsystem oder dem Enkeltrick. Hajo
  32. 3 points
    Es gibt ein neues Internet-Angebot um Mietern das Geld aus der Tasche zu ziehen: wenigermiete.de Interessant finde ich dieses Dokument und wollte es Euch nicht vorenthalten: https://www.wenigermiete.de/mieterhoehung_abwehren Bei der nächsten Mieterhöhung werde ich mein Schreiben gegen diese Punkte "benchmarken" Habt Ihr noch weitere Punkte auf die man achten sollte? Dann bitte hier verlinken. dass der Stresstest umfänglich wird.
  33. 3 points
    Schulden tilgen, was denn sonst?
  34. 3 points
    Mal ein quantitativer Vergleich: Es soll ein Immobiliengegenwert von 400.000 € gekauft werden. Variante1: Kauf von 8 baugleichen Immobilien (in nicht so guter Lage) mit je 50m2 zu je 50.000 €, also einem m2-Preis von 1.000€ und einer Mietrendite von 8% Variante2: Kauf von 1 baugleichen Immobilie (in guter Lage) mit 50 m2 zu 400.000 €, also einem m2-Preis von 8.000 € und einer Mietrendite von 4% Annahmen: Vollfinanzierung, KNK aus EK, Zinssatz 1%, Vollvermietung, Instandhaltung 20 € /m2 im Jahr, Steuersatz 40% Variante 1: (für 1 Jahr) Zunächst nur für 1 Immobilie: Miete 4.000 € (8% von 50.000) Instandhaltung: 1.000 € (=20*50) nicht umlagefähige NK: 500 € Zinsen: 500 € Verblieben 2.000 € Abschreibung ca. 800 €, d.h, es wären ca. 1.200 € zu versteuern, was etwa 480 € Steuern im Jahr ergibt. Es verblieben also netto rund 1.500 €. Da man 8 solcher Immobillien hat, ergibt sich also ein Gesamtgewinn von etwa 12.000 € bzw. 12.160 € um genau zu sein. Variante 2: (für 1 Jahr) Miete: 16.000 € (4% von 400.000) Instandhaltung: 1.000 €, (und damit auf Gesamtportfolioebene nur 1/8 so hoch, da Immobilienanzahl nur ein 1/8) nicht umlagefähige NK: 500 € (auf Gesamtportfolioebene auch nur 1/8 so hoch) Zinsen: 4.000 € Verblieben: 10.500 € Abschreibung ca. 6.400 €, d.h. es wären rund 4.000 € zu versteuern, also etwa 1.600 € Steuern zu zahlen (im Gegensatz zu insgesamt knapp 10.000 € in Variante 1) . Insgesamt verbleibt ein Gesamtgewinn von knapp 8.900 €. Zusammenfassend: Bei Variante 1 ergibt sich ein nicht ganz 3.300€ höherer Gewinn, was nicht ganz 1% des Kaufpreises entspricht, obwohl die Mietrendite doppelt so hoch ist. (PS: Die Renovierungskosten in den guten Lagen sind - wie EduardH geschrieben hat - , schon etwas höher, wollte jetzt nicht nochmal alles abändern, aber das macht unterm Strich auch nicht so viel aus) Jetzt muss man allerdings auch noch den Zeitaufwand berücksichtigen: Bezeichnen wir mit x die Zeit in Stunden, die pro Jahr und Wohnung benötigt wird. Der Stundenlohn in Variante 1 wäre: 12.000/(8*x) = 1.500 / x Der Stundenlohn in Variante2: 8.900 / x Das Verhältnis von Stundenlohn2 zu Stundenlohn1 ist also: (8.900 /x )/(1.500/x) = 89 /15 = knapp 6; also man bekommt in Variante2 einen etwa 6-fach höheren Stundenlohn. Und in absoluten Zahlen ist dieser Stundenlohn bei den 1.000€/m2-Immobilien im allgemeinen ziemlich niedrig, wenn man den tatsächlichen Leerstand berücksichtigt, vielleicht so 40 €. Und wenn man auch noch den ganzen Arbeitsaufwand einberechnet, der im Vorfeld des Kaufs nötig war, kommt da vielleicht im Schnitt ein Stundensatz von 25€ raus.(hängt natürlich davon ab, wieviel Immobilien man besichtigt etc.) Ich persönlich muss sagen, dass mir dieses Immobilieninvestieren gar nicht sooo besonders gefällt. Ich kann mir schönere Dinge vorstellen als einen Rohrbruch beheben , eine neue Spülmaschine einbauen oder eine energetische Sanierung durchführen zu lassen bzw. mich im Urlaub mit klemmenden Rolläden zu befassen, mich auf Eigentümerversammlungen über Notwendigkeiten von Facadenrenovierungen rumzustreiten oder mich auch mal gerichtlich mit Mietern rumzustreiten. Klar gibt es Leute, die machen gerne viel selbst mit hohem Eifer und Freude, da sieht die Sache auch wieder etwas anders aus, nur sehe ich mich schon ziemlich ausgelastet, wenn ich nebenbei (im Moment hab ich zwar etwas mehr Zeit) meine nichtmal ganz 10 Immobilien betreue (dafür ist meine billigste Immobilie etwa 400Tsd € wert). Ich mache das, weil dies mir erheblich mehr eingebracht hat/einbringt als eine gewöhnliche Arbeit, aber ehrlich gesagt, gibt es für mich auch noch ein Leben neben Immobilien, wo ich auch noch hinreichend genug Zeit für haben möchte, was jedoch definitiv nicht der Fall wäre, wenn ich jetzt 50-100 Einheiten hätte (die ich auf Basis dieser 1.000 €/m2-Immobilien haben müsste, um auf denselben Gegenwert zu kommen). Ich kannte mal einen, der hatte so ca. 100 Einheiten; konnte seinen Beruf aus Zeitgründen dann gar nicht mehr ausüben und als dann diese Lehman-Krise kam, nahm der Leerstand zu in seinen Randlagen. Das letzte was ich von ihm hörte, war seine Ueberlegung, ob er gleich in Privatinsolvenz gehen sollte oder noch ein wenig warten. Und bei dieser groben Kalkulation wurde eine Vollvermietung unterstellt, was in der Praxis nicht der Fall ist, sondern der Mietausfall ist im Durchschnitt in den schlechteren Lagen höher als in den besseren. Zudem ist die Mieterqualität schlechter, je schlechter die Lage ist. Die meisten Arbeitsplätze gibt es in den Zentren. Die Leute werden zunehmend immer bequemer und wollen möglichst nahe ihrem Arbeitsplatz bzw. auch dem kulturellen Angebot etc. einer Metropole sein (es gibt natürlich auch Naturfreaks, die unbedingt am Land wohnen wollen, aber die sind eher in der Minderheit). Es gibt Studien von Krankenkassen, die eine erheblich gestiegene Zahl von psychischen Erkrankungen bei Pendlern ausgemacht haben. (mehr als 30min Fahrt (max. 45 min) stellen für viele schon solch immensen Belastungen dar, dass aus Zeitgründen dann soziale Kontakte vernachlässigt werden oder ein Bewegungsmangel entsteht, was wiederum Fettleibigkeit begünstigt, und dies drückt wiederum auf die Psyche; und die Dunkelziffer ist noch weitaus höher, denn die offiziellen Krankenkassenzahlen sind ja nur die Spitze des Eisbergs; viele Pendler sind sich ihrer tatsächlichen Krankheit gar nicht bewusst. Jedenfalls gibt es bereits politische Diskussionen, die Krankenkassenbeiträge für Pendler zu erhöhen aufgrund der höheren Gesundheitsgefährdung. Mein Punkt ist: Die Zentrumslagen sind in der Anzahl beschränkt, bleiben aber prinzipiell begehrter als Lagen weit ab vom Schuss (was nicht heisst, dass sich auch Milliardäre mal in der Prärie niederlassen). Wenn jetzt eine echte Krise kommt, dann werden sich nicht mehr alle in den Zentren die Miete leisten können (das ist klar), aber dann gibt es andere, die auch dort wohnen wollen, Neureiche Ausländer zB. Ob jetzt in einer schweren Krise ein Dax-Vorstand (dessen Unternehmen auch in der Krise noch einen Vorstandhaben wird) anstatt 5 Mio € nurmehr 500.000 € im Jahr bekommt, spielt keine Rolle in Bezug auf die Frage, ob sich so jemand eine Immobilie in München weiterhin leisten kann. Diese Leute suchen dann meist nicht in der völligen Prärie, denen ist der Preis recht egal, Hauptsache die Aussicht ist schön über die Stadt etc.). Wer in den schweren Krisen vor allem Probleme bekommen sollte, sind die Durchschnittsimmobilien, da dürften dann eher billigere Hinterzimmer in Bauernhöfen gefragt sein. In den Zentren wird es immer eine gewisse Grundnachfrage von der zunehmenden finanziellen Elite geben, voraussichtlich müssten dann die Mieten auch dort etwas gesenkt werden, aber vermietet bekommt man die guten Lagen auch in Krisenzeiten (mit Abschlag), wohingegen ich eine ausreichende Vermietungssicherheit für Durchschnittsimmobilien in Krisenzeiten nicht als gegeben ansehe, auch wenn das im Einzelfall klappen kann. Die Grosskonzerne sitzen ja im wesentlichen in den Grossstädten, die benötigen auch in Krisenzeiten (in denen sie nicht gleich Konkurs gehen) noch Arbeitskräfte, nur für den kleinen 3-Mann-Zulieferbetrieb in der Heide wirds schwierig zu überleben. Konkret in der jetzigen Situation bekomme ich bei einer Neuvermietung direkt 30-50 Interessenten, die von der Gehaltsstruktur absolut im solventen Bereich liegen (also Durchschnittsangestellte sind da schon an der Untergrenze oder drunter). Bei Immobilien in C-Städten kommen dann nach erheblicher Mühe nach Berichten Bekannter vielleicht 2-3 in Frage kommende Interessenten an. Warum sollten da jetzt in Krisenzeiten auf einmal mehr Leute Interesse bekunden ? Für mich wiegt dieses höhere Lerrstandsrisiko und der höhere absolute Mehraufwand den recht marginalen höheren Gesamtgewinn von nichtmal ganz 1% bezogen auf den Kaufpreis nicht auf. Ganz davon abgesehen, dass Immobilien in guten Lagen langfristig eher noch stärker an Wert gewinnen als weniger gute und dies zumindest eine Kompensation darstellen sollte für diese knapp 1% mehr an effektiver Mietrendite. Einen getätigten Aspekt muss ich noch etwas korrigieren / präzisieren: In Folge der Lehman-Krise fielen die Immobilienpreise auch in einer ballungsdichten Metropolregion wie New York (minimal mehr als der nationale amerikanischen Durchschnitt; wobei dieser amerikanische Case-Shiller-Hauspreis-Durchschnittsindex auch nicht ganz repräsentativ ist, da dort die Präriestaaten wie Alaska etc. gar nicht berücksichtigt sind). In anderen kleineren Metropolregionen wie zB Miami sind die Preise jedoch noch deutlich stärker eingebrochen (etwa doppelt so stark) wie in New York. In Deutschland sind die Immobilienpreise infolge der Lehman-Krise in den A-Städten jedoch nicht wirklich gefallen, im Gegenteil, sie sind im Gegensatz zum nationalen Durchschnitt, der 2009 und 2010 etwas gefallen ist, sogar gestiegen. (--> siehe zB. Grafik im Artikel https://www.focus.de/immobilien/experten/haus-kaufen-immobilienpreise-steigen-weiter-und-die-groko-heizt-preiswahnsinn-sogar-noch-an_id_8479770.html ). Also ganz grob gesagt, entwickeln sich die Immobilienpreise in konjunturellen Abschwungsphasen in den Top-Metropolen in etwa gleich wie im Landesdurchschnitt, dafür steigen aber dann in Aufschwungsphasen die Preise in den Metropolregionen deutlich stärker. Für die konjunkturellen Aufschwungsphasen ist typisch - und das wollte ich vor allem ausdrücken - , dass Immobilien auch in schlechteren Lagen vergleichsweise problemlos vermietet werden können. Das ist aber dann in den Abschwungsphasen so nicht mehr der Fall. Auf was es mMn bei Immobilieninvestment vor allem ankommt, ist ein Gespür dafür zu entwickeln, wie sich die umliegende Gegend der Immobilie in der Zukunft entwickelt. Also ob es zu Beschäftigungszuwachs kommt, ob es ein hippes Szeneviertel für Jungunternehmer wird oder ob die Arbeitslosigkeit steigt, ob Anschlüsse an den öffentlichen Nahverkehr verloren gehen werden, ob Flüchtlingsunterkünfte in der Nähe gebaut werden etc. Da können sicher auch niedrigpreise Regionen durchaus interessant sein (wie zB in Berlin vor ca. 15 Jahren, oder Umbruch-Städte wie Dresden oder Leipzig). Aus meiner Sicht wird jedoch den reinen Renditekennziffern eine tendenziell zu hohe Bedeutung beigemessen, zumal ja für die Berechnung der eigentlich entscheidenden EK-Rendite auch die Entwicklung der Kauf-/ (Verkaufspreise) eine entscheidende Rolle spielt, die aber nicht so ohne weiteres geschätzt werden können, sondern dazu muss man zukünftige Entwicklungen der Stadt/Stadtteils eben möglichst gut einschätzen können. @Andreas: Ja, ich stimme zu, dass in konjunkturell guten Phasen (wie derzeit) auch in nicht ganz so guten Lagen man nahezu eine Vollvermietung erreichen kann. Aber das Risiko besteht eben darin, in Krisenzeiten diese Immobilien dann nicht mehr so vermietet zu bekommen. Es geht gar nicht mal so sehr darum, wer jetzt der konkrete Mieter von einem ist, sondern ich gucke mir im Umfeld von der Immobilie gelegene Klingelschilder an, und wenn dann dort Namen wie z.B. Nbongbo, Oetztürk, Dos Santos etc. vorwiegend zu finden sind, lasse ich lieber die Finger weg. Nichts gegen unsere ausländischen Mitbürgerinnen und Mitbürger, nur ich traue diesem Personenklientel dann In Abschwungszeiten weniger Solvenz als klassischen deutschen Namen zu. In diesen Gegenden wollen auch meist die solventen Leute nicht gerne wohnen. Und wenn in der Nachbarschaft viel leer steht, wirkt sich das auch auf die Preise von bestehenden Mietverhältnissen aus, wo dann die Miete nicht erhöht werden kann/ Mieter kündigen und in die günstigere Nachbarwohnung ziehen. (Ich sage nicht, dass das bei dir so ist; es gibt da viele Graustufen dazwischen, die auch Sinn machen können.) Ja klar können auch hochrangige Gut-Verdienende gekündigt werden; nur bin ich davon überzeugt, dass sich dann schneller auch wieder neue Mieter finden werden als jetzt in den nicht ganz so guten Lagen, denn ich habe den Eindruck gewonnen, dass die Leute grundsätzlich eben immer bequemer werden (grade auch jüngere) und dass sich die Leute nicht mehr so jeden Tag dem (immer zunehmendem) Verkehrsstress aussetzen wollen und bevorzugt nahe ihrem Arbeitsplatz wohnen wollen. Ich hatte das nicht ganz verstanden: Wie haben sich die Immobilienpreise/Mietpreise in deinem Bestand in den letzten 10 Jahren in etwa entwickelt ? Gehst du noch einer normalen Arbeit nach ? @Jb007: Was wir in unserer Gesellschaft bereits sehen (/ sehen werden), ist - ganz vereinfacht ausgedrückt - eine Spaltung der Mittelschicht: Ein kleinerer Teil wird zur finanziellen Elite aufsteigen; die wird dann quantitativ noch etwas zunehmen. Die können sich auch in Zukunft noch in München 50€/m2-Mieten leisten. Aber der grössere Teil dieser Mittelschicht wird eher absteigen und die werden dann selbst in Randlagen Probleme bekommen, ihre vergleichsweise niedrige Miete zu bezahlen (sehr überspitzt formuliert). Diese Oberschicht will eben oft nicht in der Prärie wohnen, sondern nah am Zeitgeist/der Arbeitsstätte/Attraktionen . Und in den Zentren ist nunmal das Immobilienangebot beschränkt. Klar, kaufen von denen viele und mieten nicht (aber die Objekte stehen dann auch keinem andrem mehr zur Verfügung); dann gibt es zB immer noch welche (z.B. reichere Ausländer), die sich den Luxus einer Zweitwohnung leisten, die sie dann mieten. Das machen die dann aber nicht am Acker 50 km von München entfernt, sondern direkt in München. Natürlich hinkt das Bsp. etwas, aber warum steigen denn in Monacco die Immobilienpreise (und in der Folge auch die dort ( weniger gefragten) Mieten) immer signifikant weiter ? (jetzt so ca. 60.000 €/m2, das kann sich wie die verhältnismässig niedrigen Mieten dort auch kein Normalo leisten). Ich bin mir sicher, dass dort bald m2-Preise von 100.000 € und mehr gezahlt werden. Die Situation ist natürlich schon noch mal eine etwas andere, aber das Grundprinzip ist auch in gefragten deutschen Großstädten ähnlich: Eine begrenzte Zahl an Immobilienangeboten trifft auf eine tendenziell steigende Anzahl an Interessenten (und diese Anzahl wird auch in Krisen nicht so stark einbrechen). Am Land besteht immer das Risiko, dass es vielleicht wirklich mal einen Bauboom gibt und die Preise dort eher zurückgehen. Wie bereits geschrieben: Ich höre/lese nun schon seit über 25 Jahren, dass die Preise in München angeblich zu hoch seien. Waren sie offensichtlich nicht und auch wenn sich viele Normalverdienenden dort schon lange keine Miete mehr leisten können, gemietet wird offenbar weiterhin und dies zu immer höheren Mietpreisen, also schienen diese Beurteilungen nicht richtig gewesen zu sein. Ich kann mir schon vorstellen, wie die nächsten 25 Jahre aussehen werden in der Analyse der Immobilienpreise in München ... Dass das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mietpreisen derzeit immer weiter auseinander geht, ist normal, vor ca. 12-15 Jahren hat man noch 4-5% für eine Finanzierung bezahlt. Dieses Mehr an Zinskosten entspricht in etwa dieser überproportionalen Verteuerung der Kaufpreise. Sobald die EZB mal wieder zu einer vernünftigen Politik zurückkehren würde und die Leitsätze so in einen Bereich von 2-3% anheben würde, würde sich diese Schere von Kauf- und Mietpreis auch wieder schnell einengen, da dann die Mieten stärker steigen würden und die Kaufpreise eher stagnieren. Gehst du noch einer normalen Arbeit nach ? @EduardH: Ob die Miete ausfällt oder nicht, hängt ja nicht von der Kaufpreishöhe ab, oder der unterschiedlichen Schere von Kauf- und Mietpreisen. Das Risiko, dass die Miete ausfällt, schätze ich nachwievor in den weniger guten Lagen für signifikant höher ein. Und wenn man keine Miete bekommt, nützt einem selbst ein sehr niedriger Kaufpreis nix, im Gegenteil, die Nebenkosten muss man dann alle selbst tragen und die sind wiederum bezogen auf den recht niedrigen Kaufpreis dann dennoch vergleichsweise hoch. Ich selber könnte aufgrund von Liquiditätsreserven selbst ohne irgendwelche Mietzahlungen locker 3 Jahre durchhalten, also Kreditraten und den täglichen Lebensbedarf bestreiten. Ja, für wirklich gute Lagen in A-Städten muss man heute Faktor >25 bezahlen, da stimme ich zu. Ich würde jemandem auch nur empfehlen zu investieren, wenn er ausreichend Rücklagen übrig hat in Form von EK oder laufendem Gehalt. Die Banken vergeben ja offenbar ohnehin nur einen Kredit, wenn eine Annuität von 6% oder 8% bedient werden könnte, insofern ist da eine gewisse Absicherung gegen Mietausfall/-reduktion ohnehin dabei. Ich sehe ich das anders, wenn man schnell Immobilien liquidieren müsste: Die können in den echt guten Lagen binnen eines Monats zu halbwegs vernünftigen Preisen auch noch in leichten Abschwungsphasen an den Mann gebracht werden, aber bei den schlechteren Lagen kann man sehr lange warten, sofern sich dann überhaupt ein Käufer findet. Ja, das ist richtig, dass für die Mieten in A-Städten ein prozentual weitaus höherer Anteil eines Durchschnittsgehalts draufgeht als in C-Städten, aber daraus folgt für mich nicht, dass C-Städte langfristig die bessere Wahl sind. Die Anzahl der Immobilien in den Ballungszentren ist begrenzt, und wenn sich jemand solche Immobilien nicht mehr leisten kann, wird es andere geben, die sich die leisten können (auch in Krisenzeiten). Der Anteil, der Vermögenderen, die sich solche - für einen Normalbürger horrenden - Mieten leisten können, steigt eher. Ein Bsp. wäre Moskau: Vom russischen Durchschnittsgehalt kann sich da niemand eine Miete leisten, aber es gibt eben eine Oberschicht, die die Preise da nach oben treibt. Moskau ist auch nicht gleich Moskau, da sind zum Teil Unterschiede vom bis zum 5-fachen. Aber die gefragten Lagen sind eben nicht beliebig vermehrbar, es kommen mehr Leute in diese Oberklasse hinein (die dann auch in Krisenzeiten nicht gleich völlig verarmt sind), also steigen die Preise. Meine erste Immobilie vor ca. 12 Jahren hatte ich nicht in Deutschland gekauft (Preise sind dort aber in etwa vergleichbar mit München), der Faktor war etwas über 20. Nur haben sich die Immobilienpreise mittlerweile dort auch mehr als verdoppelt. Ja, das ist richtig, in München ist eine Sanierung natürlich teurer als in Mecklenburg-Vorpommern in der Prärie. Nur liegen da jetzt auch keine Welten zwischen den Preisen. Vielleicht bezahlt man 20-30% mehr, das kann schon sein, trotzdem ist natürlich der Aufwand für 8 Immobilien dennoch exorbitant höher, als wenn nur eine zu sanieren ist. Ich glaube nicht, dass Home Offices in ferner Zukunft eine gewaltige Zunahme erfahren. Dies ist bei vielen Arbeitgebern allein schon aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht möglich. Von Effizienzverlusten für den AG ganz abgesehen. Es wird eine Zunahme von Home Offices geben, ja, aber dennoch wird der Beschäftigungsanstieg in Metropolregionen weiter zunehmen und unter dem Strich zu noch stärkerem Verkehrschaos führen in der Zukunft. @Arminius: Ja, wie ich schon geschrieben hatte, gibt es zwischen Top-Lagen in A-Städten und Randlagen in C-Städten auch noch jede Menge Zwischenstufen und manche davon sind auch in meinen Augen vielversprechend. Mein Vater hatte in der Provinz Jahrzehnte lang Immobilien in der Innenstadt vermietet. Immer gleiche Miete, die Kaufpreise stagnierten auch weitestgehend. Unter dem Strich war das jetzt aus kaufmännischer Sicht nicht so prickelnd. Aber wenn man eine aufstrebende Provinz findet, macht das durchaus auch Sinn, dort zu investieren. Wie schon bei anderen geschrieben. Die Nachfrage nach Immobilien in wirklich gefragten Lagen in A-Städten wird mMn auch in Krisenzeiten nicht immens zurückgehen. Wenn da der junge Unternehmensberater entlassen wird, dann kommt eben der Russe zum Zug, aber der interessiert sich nicht für Objekte in der Lüneburger Heide, Grün hat der in Russland genug. Ganz von der Hand zu weisen ist es nicht, billige runtergekommene Objekte zu holen und die eben dann an Harzer etc. zu vermieten; die Miete ist zwar dann recht sicher durch das Amt, aber dafür gibts jede Menge Probleme mit seinem Verhalten. Ja klar beinhaltet das KGV oder der Faktor Zukunftserwartungen. Nur wenn man sagt, dass man eine Aktie mit einem KGV von maximal 15 kaufen will, hätte man Google/Alphabet oder Amazon nie gekauft, was ganz offensichtlich ein Fehler gewesen wäre. Ich kann mich noch genau daran erinnern, als Google an die Börse kam und dann die Analystenprofis mehrheitlich gewarnt hatten vor einer zu hohen Bewertung, wo es hiess, das zukünftige Wachstum ist bereits voll im Kurs eingepreist. --> ganz offensichtlich nicht. Und ähnlich sehe ich es bei Immobilien in Top-Lagen. Ja, da sind zukünftige Wertsteigerungen bereits eingepreist. Ich kann auch nicht genau beurteilen, wie die in der Zukunft sein werden. Nur eines ist mir aus der Historie klargeworden: wirklich günstig waren die Preise verglichen zum Rest Deutschlands nie in München. Also hätte man demnach in den letzten 25 Jahren auch nie investieren dürfen., wodurch sich ein gewisser Widerspruch zur tatsächlichen Entwicklung ergibt. Wovon ich überzeugt bin: Auch vom gegenwärtigen Niveau aus sollten LANGFRISTIG die Preise in München, Hamburg, Berlin etc. stärker steigen als in C-Lagen, was nicht bedeutet, dass es mal eine kürzere Periode gibt, wo sich diese C-Lagen besser entwickeln. Sagen wir mal so: Wenn ich noch nirgendwo investiert wäre, würde ich jetzt nicht mein ganzes Kapital in A-Städte stecken, sondern würde noch etwas Pulver in der Hinterhand lassen (was ich ja auch tatsächlich mache), aber gar nicht zu investieren (in A-Städten), hielte ich auch für verkehrt. @hajo: Ich bin fest davon überzeugt, dass der Urbanisierungstrend weiterhin anhält bzw. sich sogar noch verstärkt. Dass die Niedrigzinsphase zu Ende geht, erwarte ich schon innerhalb der nächsten 5 Jahre (so 2-3 Jahre), die Kreditzinssätze werden dann nicht gleich auf 5% steigen aber so auf 3-4 % könnte ich mir schon vorstellen. Die EZB hat ja bereits ihr Anleihekaufprogramm auslaufen lassen und bereits erste Zinsanhebungen in wage Aussicht gestellt. Man muss abwarten, wann diese trumpschen China-Import-Zoll-Bluffs aufhören und die Wirtschaft wieder mehr Planungssicherheit gewinnt. Aber so dumm ist der Trump auch nicht, dass er deswegen riskiert, dass die Weltwirtschaft einbricht, denn dann würden ja seine eigenen Immobilien auch an Wert verlieren (wobei es dann natürlich auch wieder Argumente für niedrigere Zinsen in Amerika gäbe, die ihm zu Pass kommen würden ...) @Annyone: Ich kann keine Einschätzung für gesamte Regionen abgeben. Es kann gut sein, dass Bayern und BW wirtschaftlich hart getroffen würden, aber wie schon wiederholt geschrieben: Ich glaube dennoch, dass sich die Preise relativ gesehen in den Top-Lagen langfristig besser halten/entwickeln als in der Fläche. @Fröhn: Ja, ich stimme zu, dass es darauf ankommt, was man sich von seinem Geld konkret kaufen kann. Der grösste Feind dabei ist die Inflation, die am EK nagt. Deswegen bin ich gar nicht so sehr drauf aus, meine Kreditschulden möglichst schnell zu tilgen, sondern erhoffe mir (bei festen Kreditzinsen) eine signifikante Inflation, im besten Fall sogar eine Hyperinflation, denn dann wären meine Kredite nahezu wertlos, ich bin aber im Besitz von auch dann werthaltigen Immobilien, für die man sich dann auch noch was kaufen kann. Früher, als ich klein war, ärgerte ich mich immer, wenn ich nach Erhalt meiner Sparbuchzinsen erfuhr, dass die Inflation davon mir einen erheblichen Teil wegnimmt. Ich hab die gehasst, diese Inflation. Jetzt ist sie mein Freund
  35. 3 points
    Das deckt sich mit meiner Erfahrung. Erster Impuls ist oft die Verwaltung schnellstmöglich loszuwerden. Am Ende ist es dann mit der neuen Verwaltung nur anders sch****e. Daher besser der aktuellen Verwaltung klarmachen, daß es nun Eigentümer gibt die sich kümmern. Dazu auch den Schulterschluss mit anderen unzufriedenen Eigentümern suchen.
  36. 3 points
    Umnutzung - wie läuft so etwas ab, was kostet es, wo sind die Fallstricke .. wann lohnt es sich? Beispiel: Alte (leerstehende) Kneipe im EG eines MFH.
  37. 3 points
    Bedenke, dass Du dann Arbeitgeber bist mit allen Konsequenzen! Anmeldung zur BG (Beiträge mit kalkulieren!), Urlaubsanspruch, Ausfallzeiten wegen Krankheit, Maschinen/Geräte zu Deinen Lasten und einen Gewährleistungspartner hast Du dann auch nicht mehr (Nacharbeiten wegen Schlechtleistungen gehen zu Lasten des Stundenkontos).
  38. 3 points
    0 eur , hab auch alles alleine gekauft
  39. 3 points
    Worüber ich mich sehr häufig als Käufer ärgere ist: - man rennt den Maklern hinterher, an Absprachen wird sich nicht gehalten - Unterlagen bekommt man selten vollständig - sehr viel "Beschiss" aktuell -> vor allem mit erzielbaren Mieten und falscher Wohnfläche, Lagen auch sehr häufig als "Top" angepriesen, dabei einfache Lage - Makler verhandelt ausschließlich für den Verkäufer, kassiert aber von mir die Provision - Einfach unlogisch für mich... war früher mal anders - die Makler sind nicht mehr bereit, viel für Ihr Geld zu tun. Unterlagen soll man tlw. selbst besorgen (zum Bauamt fahren, zum Katasteramt, Wfl. Berechnung selbst erstellen lassen etc) Ein guter Dienstleister hat diese alle im Vorfeld besorgt. Das erlebe ich sehr selten - in der Verhandlung fühlen sich unprofessionelle Makler direkt auf den Schlips getreten -> bietet man weniger, kommt tlw. ein frecher Spruch, sehr unprofessionell Kenne auch gute Beispiele, aber die Makler kenne ich persönlich sehr gut, da ist die Basis schon eine ganz andere. Auf der anderen Seite muss man auch anerkennen, der Job ist nicht leicht. Es sind viele Spinner auf dem Markt, die vorgeben, kaufen zu wollen und es nicht können, tlw. werden auch die einfachsten Absprachen nicht einhalten. Dennoch bin ich der Meinung, der Makler sollte seine Arroganz zuhause lassen und gucken, dass er seine Kunden mit einer guten Dienstleistung versorgt. Das die Forderung nach einem Bestellerprinzip lauter wird, liegt mit daran, dass die Kaufnebenkosten überproportional steigen und vielerorts kein Eigentum mehr von der hart arbeitenden Mitte gekauft werden kann. Zudem sind wir im Internationalen Wettbewerb eher schlecht aufgestellt. Klar könnte der Staat die Grunderwerbssteuer senken, aber warum sollten die Länder das tun? Die Sozialausgaben sind extrem hoch und die hohen Kaufpreise spülen ordentliche Steuern in die Kasse. Dann lieber den Makler torpedieren, soll er halt weniger verdienen. Abkassieren tun die ja schon lange. So wird die Politik seit Jahrzehnten in Deutschland geführt. Ich muss aber auch sagen, wenn einer 7,14% innen und nochmal 4,76% aussen kassiert, dann ist das einfach nicht mehr vertretbar. Das sind fast 12% für eine reine Vermittlung. Logisch, dass der Staat hier handeln muss.
  40. 3 points
    Ich persönlich würde dich von der Investition ehe komplet abraten. - Zu einem finde ich den Kaufpreisfaktor von 15 Fach auch für "gute Lage" in Duisburg extrem überteuert. Das scheint eventuell für Frankfurt am Main oder Wiesbaden immer noch ein -Schnäppchen zu sein. Für Duisburg erachte ich dies schon recht kritisch. Unsere bekannten haben da 2 MFHs nicht weit von der Stadtmitte in guten Lagen 2014 gekauft. Die haben knapp über 10 Fach bezahlt. Neuvermietung läuft trotzdem ehe schleppend. Es gibt zwar kein Leerstand aber es stehen keine 10 Interessenten mit Bewerbungsunterlagen. Duisburg hat immer noch zu viel Leerstand so dass die Wohnungen wirklich sehr gut im Schuss sein müssen, weil die Mieter weiterhin auswahl haben (auch wenn Leerstand sich ehe auf Problemgebiete konzentriert). Hinzu kommt dass offensichtlich keine grundlegende Investitionen gemacht worden sind, sodass sich in den kommenden Jahren wohl ein nicht unerheblicher Investitionsbedarf sich abzeichnet. - Zu dem anderen scheint dies aufgrund deiner Fragen für dich die erste Immobilie zu sein. Ein Objekt in einer Entfernung von 300 km würde ich einem Anfänger niemals empfehlen. Immobilie bedeutet Verwaltung und Arbeit und mann muss auch regelmäßig vor Ort sein. Glaub nicht, dass die Verwaltung oder dein Bekannnter für dich um deine Immobilie kümmern wird.
  41. 3 points
    Ich hab ein Kumpel, der macht genau das. Hat 16 Fachwerkhäuser zu meganiedrigen Faktoren (teilweise 1-2) gekauft und alles im Marburger Raum vermietet. Meist an Studis. Er ist ein guter Alloroundhandwerker und ich mache auch viel mit ihm zusammen. Wir sind keine Profis, bekommen aber einiges hin. Ich glaub seine Story wäre ähnlich spektakulär wie die Erfolge von @Jb007 und für das Forum interessant. Aber er hat kein Bock auf Öffentlichkeit. Ich kann aber sagen, er hat das Geld in den letzen 10 Jahren verdient von dem viele hier träumen. Passiv war das natürlich nicht. Das war schon ne ganz schöne Plackerei. Dazu hat er kaum Schulden - das ist schon der Hammer.
  42. 3 points
    Ich sehe das genauso: Viele Meinungen beleuchten ein Thema oder Problem von vielen Seiten. Da sind oft welche dabei die ich selbst so nicht bedacht habe. Ich filtere mir dann das aus, was für mich relevant ist bzw. am besten passt. Bin so immer gut gefahren.
  43. 3 points
    Hallo liebe Immopreneure, anbei möchte ich gerne die Gelegenheit nutzen, meine neue Dienstleistung vorzustellen. Diese Dienstleistung habe ich ins Leben gerufen, da mich der wirtschaftliche Umgang mit Immobilien immer wieder aufs Neue begeistert. Mit viel Spaß bin ich in der Immobilienbranche unterwegs und konnte auch hin und wieder Personen im Bekanntenkreis bei der wirtschaftlichen dd unterstützen. Lange Rede kurzer Sinn: Ich erstelle wirtschaftliche Analysen für Menschen, die sich eine Wohnung kaufen möchten. Egal ob als Renditeobjekt, als Kapitalanlage, als Cashflowobjekt etc. Der Service nimmt quasi das (pot.) Investment komplett wirtschaftlich unter die Lupe und im Ergebnis kommt ein umfangreiches Exposé dabei heraus. Mit diesem Exposé ist der Kunde in der Lage, seine Investition bzw. potenzielle Investition besser einzuschätzen. Es ergeben sich noch weitere Vorteile..., der komplette Ablauf/Service ist auf meiner Homepage beschrieben. Dienstleistung kurz zusammengefasst: Die Wohnungsanalyse beinhaltet eine wirtschaftliche Prüfung für Wohnungen, abgebildet in einem umfangreichen Exposé als Ergebnis, um dem Käufer bzw. Investor eine gezielte und unabhängige Einschätzung zur potenziellen Wohnung zu liefern. Hier im Forum sind sehr viele Profis unterwegs, von denen ich täglich in den Beiträgen lerne. Von diesem geballten Wissen zu profitieren ist große Klasse. Daher möchte ich an dieser Stelle noch kurz die Gelegenheit nutzen, mich bei einigen Personen zu bedanken: @Thomas Knedel und das ganze Immopreneur-Team, für das tolle Forum und alle weiteren Möglichkeiten, die es eröffnet @alle Mitglieder, die dieses Forum mit Wissen füllen @Thorsten Beckers, für die sehr guten Ratschläge und die Zeit außerhalb des Forums (werde mich die Tage endlich telefonisch melden) @Arnd Uftring, für die unermüdlichen und stets fundierten/hoch qualifizierten Kommentare @Fröhn, für die "Pushs" an der einen oder anderen Stelle Wenn ihr oder Bekannte/Familie eine Wohnung kaufen möchtet, dann könnt ihr euch gerne melden. Bestimmt kann ich euch unterstützen… www.wohnungsanalyse.de PS: für Anregungen, Vorschläge, Hinweise, Verbreitung der Homepage, etc. bin ich sehr dankbar. Freue mich auf eine weiterhin schöne Zeit hier im Forum Viele Grüße Stefan
  44. 3 points
    Moin, gemäß Dr. Klein sind die durchschnittlichen Darlehenssummen (Eigenheimkäufer bzw. Häuslebauer) auf 215.000€ gestiegen. Der Eigenheimkäufer hat gemäß kurzem Bericht eine durchschnittliche monatliche Annuität von 465€: http://www.immobilien-zeitung.de/1000052671/hauskredite-durchschnittliche-darlehenssumme-steigt-weiter Egal wie ich es rechne, die Tilgung ist sehr gering. Beim Mittelwert von 215.000€ beträgt die Annuität dementsprechend gerade einmal 2,6%. Wenn ich hier 1,6% Zinsen annehme, dann beträgt die Tilgung 1%. Für mich der klare Gewinner die Bank, trotz Niedrigzins. Wenig Tilgung mehr Zinsgewinn insgesamt. Nach 10 Jahren beträgt die Zinsbelastung schon 32K und das gerade einmal bei 1,6% Zinsen. 40 Jahre bis Volltilgung mit 103K Belastung (bei gleichbleibenden Annahmen, diese werden sich voraussichtlich bei Anschlussfinanzierung ändern). Ob sich hierüber alle privaten Eigenheimkäufer bewusst sind, wage ich mal zu bezweifeln.
  45. 3 points
    m.E. kannst du selbstverständlich erhöhen - und zwar jedes Jahr (allerdings nur bis zur Kappungsgrenze von 15% bis 20%) innerhalb von 3 Jahren. Das ist sehr grob formuliert, für die genauen Zeiträume bitte im § 557 b BGB nachlesen!) Dass hier jahrelang nicht erhöht wurde, kam den Mietern ja zu Gute. Rückwirkend kannst du die Miete nicht anpassen - aber das hast du (so wie ich es verstanden habe) auch nicht vor.
  46. 3 points
    Hallo @Bluedream Es gibt nichts legales, was du machen kannst, um die AfA zu umgehen. Die ilegalen Sachen hast du selber schon genannt, bzw. wurden dir genannt. Wobei das bei WEG mit dem "auf eine andere Wohnung schreiben" schon schwierig sein sollte. Die werden dir ja keine Rechnungen mit anderen Adressdaten herausgeben. Und die Abrechnung musst du ja dann beim Finanzamt einreichen. Dort wird die Adresse deiner Wohnung stehen. Das Finanzamt will in der Regel keine Bilder sehen. Wenn sie natürlich einen Verdacht haben, kann es passieren, dass sie dem nachgehen, z.B Steuerprüfung, usw. Ehrlich gesagt, sind die Beträge so gering, dass ich über irgendwelche Tricks, welche Steuerstraftaten darstellen, hier gar nicht nachdenken würde. Dumm gelaufen, kommt aber immer mal wieder vor.
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