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  1. 2 points
    die Wohnung ist doch heute locker das Doppelte wert könnte durchaus die richtige Strategie sein, so schnell wie möglich zu tilgen, dann zu den aktuellen Niedrigzinsen neu beleihen und mit dem Geld weitere Immo-Käufe stemmen
  2. 2 points
    Hallo Alex, im Grunde genommen ist Deine ETW von den Zahlen her sogar ein sehr solides Investment. Du musst hierbei eben auch berücksichtigen, dass Du sehr hoch tilgst und die Tilgung immer stärker ansteigt. Bei 6% lag sie anfänglich schon bei 250,- € im Monat und mittlerweile dürfte sie schon viel höher liegen. Noch dazu stemmst Du 4,8 % Zinsen, hast also in Summe eine Annuität von 10,8 %. Wenn Du vorhast, die Wohnung möglichst schnell abzubezahlen, ist die hohe Tilgungsrate schon ein guter Weg. Wenn Du allerdings positiven Cash-Flow erreichen willst, solltest Du auch versuchen, die Tilgungsrate zu verringern. Manchmal gibt es im Darlehensvertrag Optionen zur Änderung der Tilgungsrate. Wenn nicht, dann sprich am besten einmal die finanzierende Bank an.
  3. 1 point
    Hallo dkh99, die Rate zu reduzieren könnte nicht so einfach sein. Wenn die Darlehenslaufzeit sich zu sehr verlängert, muss das Darlehen wie eine Darlehens-Neuvergabe bearbeitet werden. Viel Arbeit für dich mit Selbstauskunft und Nachweisen zu den Positionen. Und natürlich Arbeit für die Bank, wie viel Spaß die daran hat ein Darlehen mit ca. 20 T€ neu zu bearbeiten, kannst du dir ausmalen. Ich denke es wird unmöglich oder sehr teuer. Für mich wäre die zukünftige Strategie ein viel wichtigerer Punkt. Ich würde die Optionen genau überlegen. Was soll 2021 mit der Wohnung passieren? Variante 1: Verkauf und sehr wahrscheinlich einen schönen Wertgewinn realisieren. Danach mit dem Geld ein neues Projekt zum Durchstarten. Wenn das dein Ziel ist, über Sondertilgungen (Rendite 4,8%) so viel wie möglich an Darlehen loswerden. Rest wird 2021 aus dem Verkaufserlös getilgt. Variante 2: Wohnung soll 2021 verkauft werden, aber zwischendurch sollen andere Projekte realisiert werden. Dann möglichst viel Pulver trocken haben. Keine SoTi und immer schön liquide sein. Verkauf in 2021 und komplette Tilgung des Darlehens. Variante 3: Wohnung soll langfristig im Eigentum bleiben. Sprich mit deiner Bank, ob sie dir ein Festzins-Angebot machen können für die Zeit nach 2021. Manche Banken bieten an, dien neuen Zins auch ab sofort beginnen zu lassen. Dieser ist dann etwas höher, weil die entgangenen Zinsen der nächsten 4 Jahre in den neuen Zinssatz eingerechnet werden. In dieser neuen Vereinbarung könnte dann auch die Rate so sein, dass der CF positiv ist. Oder..., oder..., oder.... - Was willst du? Wenn du das weißt, kannst du dir überlegen wie du es erreichst. VG Tobias
  4. 1 point
    Klär am Besten die Situation mit einem Rechtsanwalt. Evtl. kannst Du über ein Notaranderkonto die Wohnung rechtssicher kaufen. Wichtig ist auch, dass Du offiziell nichts von einer Insolvenzgefahr weißt, da andernfalls der Insolvenzverwalter dieses Geschäft anfechten kann. http://www.insolvenzberatung.de/page73/page15/page15.html
  5. 1 point
    Hallo Zusammen, Spiegel-Online zeigt heute wieder interessante Karten/Statistiken zu Mieten, Bevölkerungsentwicklung etc. Stand 2016. Zur schnellen Orientierung gut geeignet: http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/deutschland-vergleich-zu-bevoelkerung-miete-wie-steht-ihr-landkreis-da-a-1157144.html Viele Grüße Rooki€
  6. 1 point
    Servus, zu den Zahlen wurde imho schon alles gesagt. Ich möchte noch was zu den Zahlen und der Lage an sich kommentieren. Du sprichst zentral zwischen N und FÜ, d.h. imho liegen irgendwo in Muggenhof oder Gostanbul Jedoch nicht direkt, denn sonst würde man nicht ca 20 Minuten zur Ubahn laufen, also reden wir entweder nördlich davon oder südlich. Der Kaufpreis liegt bei runde 2500€/m². Liegen wir nördlich der B8 ist das aufgrund der Nähe zum Stadtpark recht günstig. Nordwestlich wirds mit der Nähe zur Kläranlage schn schwieriger (Geruch!) Südlich der B8 ist die Mietlage sowie das Mietklientel ein ganz anderes. Schaus Dir mal vor Ort, dann weisst Du was ich meine. Und genau das solltest Du zwingend tun. Geh vor Ort und schau Dir die örtlichen Gegebenheiten an. Wie ist die Nachbarschaft, konkret due dilligence der Mikrolage! Das Gebiet was Du beschreibst hat Autobahn, Bahn und Ubahntrasse in direkter Umgebeung. Es kann dort aber Mikrolagen geben, wo Du das weder siehst noch "spürst". Also, an sich sind 2500€/m² KP recht normal, zum investieren aber dennoch zu teuer. Zum Vermieten sind Deine avisierten 9,38€/m² nicht zu sportlich, da könnte (Optik, Zustand der Wohnung etc.) noch was gehen, aber zu konservativ is das auch nicht! 1,5% Zinsen klingt aber allenfalls gut!
  7. 1 point
    @dkh99 Ob das gut ist, hängt davon ab, wie deine Strategie ist. Für weitere Einkäufe sieht das bei einer Bank natürlich nicht optimal aus. Schau mal in den AGBs bzw. der Preisliste deiner Bank; auch wenn im Vertrag keine kostenlosen Änderung der Tilgung vorgesehen ist, kannst du dies ggf. kostenpflichtig machen. Die hohe Tilgung musst du ja bei der Anschlussfinanzierung nicht weiter fortführen, falls du das nicht möchtest; alternativ machst du das so weiter und hast die Wohnung dann nach wenigen Jahren voll getilgt. Das könnte wiederum bei der Bank einen guten Eindruck machen. Wie gesagt: strategieabhängig.
  8. 1 point
    2011 ne Wohnung in Berlin gekauft - du hast alles richtig gemacht, keine Sorge
  9. 1 point
    Muss meinen Vorrednern Recht geben: Das und wie Fu das vorhast ist das keine Investition mit der Du Geld verdienen wirst. Auch hast Du mit dieser Investition die Risiken nicht im Griff. Um für die wesentlichen Risiken vorzsorgen, solltest Du Instandhaltungsrücklagen für die Wohnung (die Rücklagen und die Rücklagen i M Hausgeld sind für das Gemeinschaftseigentim der WEG) und Rückstellungen für Mietausfall bilden! Und bei den Zahlen ist das nicht möglich! Also zahlst Du letztendlich drauf! Auch steuerlich wirds teuer, da Du die Miete versteuern musst ohne Abschreibungen, Zinsen und Aufwendungen absetzen zu können. Der Schuß wird nach hinten losgehen! Oder haben wir Deine Strategie nicht verstanden? Wie ist Deine Strategie mit dieser Konstellation?
  10. 1 point
    Hallo dkh99, ob es am Tilgungsanteil liegt, lässt sich nur erahnen. Ich vermute ja, aber ohne kredithöhe und Höhe der Rate lässt sich das nur schätzen. Wenn ich deine Informationen richtig lese, hast du eine Rate von 450€ p.m. Das sind 5400€ p.a. Bei angenommener Finanzierungshöhe von 50-55T€ Ist das eine Annuität von ca. 10% = Tilgung von ca. 5%. Das ist hoch. Es es gibt nur zwei Möglichkeiten. Kosten runter oder Einnahmen hoch. Einnahmen hoch ist limitiert. Kosten runter liegt an der WEG. Du schreibst nicht, warum din nicht umlagefähigen Kosten hoch sind. Prüfe die Kosten und suche in der Gemeinschaft nach Mitstreitern um die Kosten runter zu bekommen. VG Tobias
  11. 1 point
    Hallo swsakard, wenn du die komplette Kaltmiete inkl. Garage für die Bank brauchst, wirst du auf Dauer Geld zuschießen müssen. Es gibt Nebenkosten, welche du nicht auf den zukünftigen Miete umlegen kannst. Außerdem hast du keinen Pufer um Rücklagen für eigene Instandhaltungen oder jene der WEG aufzubauen. Aus Eigennutzer Sicht ist die Wohnung sicherlich OK. Aus Sicht des Vermieters nicht. Du wirst einen negativen CF bekommen. Für mich und viele andere ist das ein K.O.-Kriterium. Du wirst jetzt antworten wollen, dass die Miete ja steigen wird und damit ein positiver CF generiert werden wird. Ist mir zu viel Spekulation auf die Zukunft. Oder mit den Worten des Frängischen Weltmeisters: " Wäre, wäre Fahrradkette, oder so." VG Tobias
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