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Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

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  1. 14 points
    Hallo Danke - ja war hart , sehr harte Zeit für meine Frau und mich - wir hatten keinen Anspruch. 1800 netto und 10000 eur Schulden für das Auto , 2012 Auto verkauft und 10000 in den Kauf zur 1. ETW getätigt , heute über 100 Wohnungen plus Gewerbe , 13 Häuser mehrere ETW demnächst vermutlich 15 Häuser und dann ist Schicht im Schacht in der gleichen Geschwindigkeit wird das nicht nochmal möglich sein, man wird älter und ruhiger, es fehlen geeignete Objekte und alles ist teurer geworden (Immobilien , Baumaterial, Handwerker) ohne mein Know-how hätte das alles nicht funktioniert, niemals auch Verzicht ... 1. auto nach Verkauf von meinem Z3M ein 150 eur Astra , viele im Umfeld darüber gelacht , aber wer zuletzt lacht, lacht am besten
  2. 14 points
    Wer viel hinlangt langt auch schon mal daneben - auch mir ist in den letzten mehr als 20 Jahren in dieser Branche einiges gründlich misslungen. Ein Beispiel aus den Anfangsjahren, mein erster Ausflug ins Bauträgergeschäft. Die Erkenntnis nehme ich mal vorweg: Banken sind keine Freunde sondern Geschäftspartner mit einem eigenen Geschäftsmodell, dass sich durchaus auch mal ändern kann! Was war passiert... Mit Freunden habe ich eine Bauträgerfirma gegründet und wir wollten DHH und ETW bauen - hierzu konnten wir uns das Filetgrundstück im neu ausgewiesenen Baugebiet sichern. Die örtliche Sparkasse hat das Vorhaben mit einem Bauträgerdarlehen in Höhe von DM 1,2 Mio begleitet, welches ich als GF unterschrieben habe. Der Kontakt zur Sparkasse war freundschaftlich, besichert war das Darlehen mit einer Grundschuld auf das Baugrundstück und auf zwei weitere Immobilien aus dem Bestand eines Mitgesellschafters. Das Tagesgeschäft nahm seinen Lauf - der beauftragte Architekt hat die Planung gemacht, es wurde ein Modell erstellt, der Vertrieb ging los, etc. Absehbar war aber, dass die vereinbarten 18 Monate Laufzeit des Darlehens nicht ausreichen würden und so haben wir schon frühzeitig eine Prolongation besprochen, die uns mündlich zugesichert wurde - einen Tag vor dem Unterzeichnungstermin der Prolongation kam dann der Hammer per Einschreiben: Die Sparkasse nahm Abstand von der Prolongation und forderte uns (namentlich mich als GF) auf, das Konto binnen 14 Tagen auszugleichen! Um es abzukürzen: Zwei Tage vor Ultimo (und nach 12 schlaflosen Nächten) konnten wir bei einer Geschäftsbank umfinanzieren und so das Vorhaben aber auch die anderen Sicherheiten retten! Wie kam es dazu? Beim Kauf des Grundstücks haben wir einen Mitbieter ausgestochen, wie wir später erfuhren eine 100% ige Sparkassentochter. Als man dort mitbekam, dass sich das Vorhaben positiv entwickelte beschloss man Sparkassen-intern die beschriebene Maßnahme, um das Projekt der Sparkassentochter zukommen zu lassen!
  3. 13 points
    Hi, das ist extrem schwer zu sagen. Das sagt leider nichts aus. Meiner Erfahrung nach kann man immer erst im Rückblick sagen, welche nicht-umlagefähigen-Kosten tatsächlich entstehen. Ich habe sie bei meinem Haus (ebenfalls Anfang 20. Jahrhundert, ebenfalls "in vernünftigem Zustand") total unterschätzt. Bei mir kamen bisher: Persönlicher Zeitaufwand (die mit Abstand größte Kostenposition, wenn ich einen realistischen Stundenlohn ansetzen würde) .. Ist natürlich nicht Cash-relevant und je nach Definition kann man dies ausblenden .. Ich habe den Aufwand auf jeden Fall unterschätzt. Komplett-Renovierungen von 3 Wohnungen (war nicht zwingend notwendig, aber half dabei die Miete bei Neuvermietung deutlich höher anzusetzen) - Beeinflusst Cash und Rendite Umbau einer Wohnung von nicht-zu-Wohnzwecken-dienenden-Räumlichkeiten in Wohnraum (erhöht natürlich Mieteinnahmen und Immobilienwert, daher je nach Definition keine "nicht-umlagefähige-Kostenposition") - Beeinflusst dennoch Cash und Rendite Diverse Neuvermietungen und damit zusammenhängende Vermarktungskosten - Beeinflusst Cash und Rendite Eine drohende Schornstein-Versottung - da muss ich vor dem nächsten Winter was tun Kosten im Zusammenhand mit der technischen Verwaltung - also Kleinkram, den man nicht umlegen kann oder will .. das reicht von Glühbirnen im Treppenhaus bis zu Namensschildern / Briefkastenschildern .. Ich habe auch einen Hauswart angestellt - dessen Kosten kann ich zwar auf die Mieter umlegen (sofern dies mietvertragsmäßig möglich ist oder zumindest nicht angefochten wird).. Die Eigenleistung für Beitragsmeldung etc. kostet Zeit bzw. die dafür notwendige Software kostet Geld bzw. das Outsourcen an den Steuerberater kostet Geld. Dazu kommen Kosten, die man ggf. aus eigener Tasche zahlt, weil man keine Lust hat sich mit dem Mieter auseinanderzusetzen. Beispiel: Ein Mieter zieht aus (und verabschiedet sich ins Ausland) .. im Mietvertrag (den man bei Erwerb übernommen hat) war keine Kaution vereinbart und somit gibt es nunmal leider keine Kaution. Der Mieter signalisiert, dass er kein Interesse an einer Nebenkostenabrechnung bzw. einer Verrechnung hat. Im übrigen findest du eine Woche später zwei Regale und eine kaputte Spülmaschine im Keller (die natürlich niemandem gehören und voraussichtlich vom nun unerreichbaren Mieter hinterlassen wurden). Die Nebenkostenabrechnung ein Dreivierteljahr später ergibt eine Nachzahlung von 300€. Die Entsorgung von Regalen und Spülmaschine kostete 100€. Macht 400€, die du nun entweder unter viel Aufwand und mit wenig Aussicht auf Erfolg eintreiben lassen kannst .. oder du schreibst sie ab. Das ist nur ein Beispiel, aber aus dem echten Leben gegriffen. Diese Kosten werden seltenst bei einer Rendite-Berechnung eingepreist und lassen sich m.E. auch schwer vorhersehen. Sichelich passieren diese Dinge bei Anfängern (ich) auch häufiger als bei erfahrenen Vermietern. Noch ein Beispiel: Mieter hat gekündigt - du stellst dich darauf ein, dass du easy neuvermietest .. Leider wird genau dann die Oma krank und du hast wochenlang keine Zeit für die Neuvermietung.. Wenn du endlich Zeit hast musst du Fotos machen, inserieren und Besichtigungen planen/durchführen.. Der beste Mieter-Kandidat kann leider wegen Kündigungsfrist der alten Wohnung erst in 2 Monaten einziehen.. Zack, stand die Wohnung 4 Monate leer. Dabei hattest du doch mit maximal einem Monat Leerstand kalkuliert... Bums, 1000€ weniger Einnahmen als geplant. Wenn der Mieter dann einzieht stellt sich heraus, dass die Sicherungen regelmäßig rausfliegen und die Steckdose im Wohnzimmer nicht funktoioniert. Also Elektriker holen, zack noch mal 150€ weg. Ja ich weiß: Das sind alles Anekdoten! "Diese Dinge kann man doch alle besser planen!". Maybe. Ich warne nur davor zu glauben, man könne die nicht-umlegbaren-Kosten bis auf den letzten Euro durchkalkulieren. Ich sehe oft Posts mit Modell-Rechnugnen à la "da bleiben 50€ Cashflow im Monat über" - das ist m.E. viiiiiel zu engmaschig gerechnet. Ich unterstelle dir, @Markus123 keinesfalls, dass du so rechnest. Meine Aussage ist generell und richtet sich nicht an dich persönlich! All die "ungeplanten Kosten" (ich nenne sie mal "Unusals", obwohl sie mehr "usual" als "unusual" sind) werden häufig verschwiegen und/oder kleingeredet. Sie passen auch in kein Excel-Rendite-Tool, da sie eben nicht planbar sind bzw. viel von der Erfahrung des Vermieters und vom Zufall abhängen. Lange Rede kurzer Sinn: Plane so gut du kannst anhand der Dokumentation, die du eventuell vom Vor-Vermieter bekommen kannst (alte NK-Abrechnung zum Beispiel) .. und plane dann noch mal großzügig "Unusuals" mit ein. Aus persönlicher Erfahrung habe ich für mich festgestellt: Alles über Faktor 13 (für die Immobilienklasse "Vollfinanziertes Altbau MFH in C/D-Lage") ist für mich nicht CF-positiv darstellbar. Auch, wenn man es sich mit Excel-Tools schönrechnen kann
  4. 12 points
    Mein Profiling sagt, dass Menschen, die "öfters" statt "öfter" sagen/schreiben, eher zur Unterschicht zuzuordnen sind...
  5. 12 points
    Für alle anderen hier noch einmal eine sehr nützeliche Funktion: Wenn man bestimmte Nutzer ignoriert, werden deren Beiträge komplett versteckt. So werden Posts wenig hilfreicher User komplett ausgeblendet und die sachliche Diskussion kann weiter stattfinden - ohne dass man sich um die Posts dieser Nutzer kümmen- geschweige denn darauf reagieren muss
  6. 11 points
    Das stimmt! Nur höre ich lieber einem Profi zu und kaufe seine Produkte, da er bereits 20 Jahre Erfahrung hat, als ein paar Studenten, die zusammen 5 oder 6 Buden seit ein paar Jahren besitzen. Falls der Post auf mich bezogen war: Ich habe nichts gegen Immocation. Die sind auch dabei sich durch externe Kompetenzen professioneller aufzustellen. Und das, was sie erreicht haben ist definitiv bemerkenswert. Ich höre aber trotzdem lieber einem zu, der mehr Erfahrung hat als ich und nicht umgekehrt. Und ihr Ansatz ist ja nun wirklich nichts Neues, dass man sagen müsste:"Ok, das ist the next big thing und Immocation ist hier der Pionier". Man kann sich das alles mal anschauen aber die bringen ja auch nichts innovatives zum Vorschein, was mich weiterbringt. Ich finde man sollte sich an Leute halten, die das erreicht haben, wo man selber hin will und nicht an die, die weniger Erfahrung haben als ich und dafür aber besseres Marketing machen können. Denn dann könnte ich auch zu meinem Bank"berater" gehen und ihn fragen, wie ich mein Vermögen am besten anlegen sollte. Aus gutem Grund mache ich das aber nicht >> Ein alter Schulfreund ist Filialleiter einer Sparkasse. Er sagte mir, dass er nicht in Aktien als Altersvorsorge anlegen würde. Das wäre ihm zu riskant. Er hat sich dafür ein Eigenheim gekauft. Selbst redend ist auch, dass er keine einzige vermietete Immobilie hat, denn auch das sei ja viel zu gefährlich. Und die Banken sind voll von solchen "Anlageexperten". Ich bin zwar jetzt ein bisschen abgeschweift, aber der Sinn dahinter ist der gleiche = Such dir Leute, die auf einem bestimmten Gebiet mehr erreicht haben als du!
  7. 10 points
    Hallo liebe Immobilienfreunde, als ersten Misserfolg hier etwas zum Schmunzeln: Vor ca. 10 Jahren war mein 2. Objekt ein MFH in dem ein kleines Appartement leerstand (Zu der Zeit war die Situation auf dem Mietmarkt völlig anders, man musste sich echt um Mieter bemühen, keine Warteschlangen wie heutzutage), nur ca. 12 qm mit Bad über dem Flur. Den Hausverwalter hatte ich quasi mitgekauft, wie ich heute weiß eine völlige Null, aber damals der einzige "Experte" den ich kannte. Er hat mich dann gleich mit der Aussage entmutigt: "Diese Zimmer sind nur sehr schwer zu vermieten, und wenn dann nur an ganz üble Mieter". Ich habe dann inseriert, und da das Appartement unsaniert war gab es nur einen Interessenten, den ich natürlich mit offenen Armen genommen habe. Freudestrahlend brachte ich dem Hausverwalter den unterschriebenen Mietvertrag, er schaut auf die Voranschrift des Mieters.... "Aha, XY-Straße 148"...meinte er nur vielsagend. Ab da kannte ich die Anschrift der städtischen Obdachlosenunterkunft... Nun, ich hatte ein echtes Prachtstück gefunden: Extrem-Alkoholiker (hat oft im Treppenhaus geschlafen da es nicht mehr bis ins Zimmer gereicht hat), bei Harndrang einfach laufen lassen...und ein Messi mit Spezialgebiet Tomaten und Weintrauben in Pappkartons (ihr glaubt gar nicht was es alles für Insekten gibt ...!). Zu meinem "Glück" war er eigentlich ein ganz gebildeter Mensch, kannte seine Rechte - wenn er denn mal nüchtern war - ganz genau. Alle Polizisten in unserer Kleinstadt kannten ihn mit Vornamen, wenn er wieder irgendwo lag wurde er einfach bei meinem Haus "abgeladen". Hilfe, Beratung - Fehlanzeige. Soviel zum Thema: Die Polizei, dein Freund und Helfer. Nach 2 1/2 Jahren bin ich ihn endlich losgeworden - da musste ihn unsere Gemeinde unterbringen - seitdem ist mein Name dort auch verbrannt. Was habe ich daraus gelernt ? - Geduld auch bei der Neuvermietung, lieber mal einen Monat Leerstand in Kauf nehmen. - Wer verdienen will muss investieren. Ich habe die Appartements (in dem Haus sind insgesamt 3 davon) nach und nach saniert, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Fenster neu, kleine Pantryküche rein und bei bei einem sogar ein 2. Zimmer von der Nebenwohnung dazugeschlagen. War pro qm viel Geld, aber seitdem habe ich immer gut vermietet. - Vorher Gedanken machen über die Zielgruppe: Diese Appartements biete ich gezielt an für Berufstätige die in der Woche eine Schlafmöglichkeit brauchen und am Wochenende zuhause sind, ich hatte schon Azubis aber auch einen Laborleiter, der nur für Notfälle immer ein Zimmer zur Verfügung haben will. Ich mache eine Pauschalmiete inkl. Nebenkosten und komme so auf einen guten Schnitt. - Meine Mieter schaue ich mir seitdem ganz genau an !!! Mieterselbstauskunft, Schufa-Auskunft, Angaben über Vorvermieter und Grund des Wohnungswechsels, und das wichtigste: alle Besichtigungen mache ich mit meiner Frau zusammen, wir sprechen intensiv mit den Interessenten und tauschen uns dann hinterher aus. Ich habe nie wieder einen schlechten Mieter gehabt. Für mich war das eine sehr lehrreiche Erfahrung !
  8. 10 points
    Spannendes Thema. Ich kaufe durchaus auch zu Faktoren über 20. Meine Schmerzgrenze ist immer eine Mietrendite von +/- 4 % die das Objekt anfänglich bringen muss. Ich gehe immer mit einem relativ hohen EK-Anteil in das Objekt und versuche baldmöglichst voll zu tilgen. Mir ist aber natürlich auch bewusst das Investoren im Alter von 20/25/30 Jahren, am Anfang ihres Berufslebens und mit wenig EK, das nicht können. Für mich sehe ich aber auch nur wenige andere Investitionsmöglichkeiten für mein EK. Anleihen/Bankguthaben bringen gar nichts, Aktien okay, aber auch dort ist das kein Selbstläufer. Das Interessante bei Immobilien ist doch, dass ich selber unternehmerisch handeln kann und für die Erfolge und Misserfolge alleine verantwortlich bin. Über die Jahre, und das damit meine ich Zeiträume von 5-10 Jahren, kann ich die Objekte aufwerten und die Mieten steigern. Sanierungen nach Ablauf der 3-Jahres-Frist ermöglichen mir schöne Steuerspareffekte und steigern den Wert meiner Häuser. Mittlerweile habe ich mir einen schönen Bestand aufgebaut und viel freien Cashflow den ich wieder für neue Investitionen verwenden kann, das Ganze hat eine ordentliche Eigendynamik bekommen, wächst aus sich selbst heraus. Meines Erachtens ist eine Beurteilung von Immobilien nur anhand des Faktors alleine nicht besonders aussagekräftig - so als würde man eine Aktie nur anhand ihrer Dividendenrendite bewerten. Ich beurteile in erster Linie die Qualität des Objekts: - Bausubstanz und in den nächsten 15/20 Jahren anstehende Maßnahmen (auch architektonische Attraktivität und energetischer Zustand) - Lage Makro/Mikro/Nano - Wohnungsgrößen und -zuschnitte (> 45 und < 100 qm ) - Nur mit Balkon (evtl. Balkon nachrüstbar) - Nur mit PKW-Stellplatz Da ich selber die Vermietung durchführe habe ich mittlerweile gelernt worauf die Mieter Wert legen. Stimmen muss auch der Qm-Preis, für mich fast die wichtigste Vergleichsgröße, denn auch ich will ja nicht zu teuer einkaufen. Auch wenn ich höhere Preise zahle als hier im Forum allgemein genannt werden sehe ich mich dennoch als rational handelnden Investor. Ich parke beileibe nicht nur EK in "Betongold", sondern baue mir gezielt einen Bestand auf und versuche den so gut wie möglich zu bewirtschaften.
  9. 10 points
    Ich bin der Meinung, dass du auch heute noch unter gleichen Voraussetzungen einen beachtlichen Immobilienbestand aufbauen kannst, wenn du ein wenig Zeit in Know How Aufbau und die Suche investierst. Letztes Jahr gab es die Diskussion schon einmal irgendwo. Wenn ich heute starten würde, dann würde ich mir relativ schnell 5-10 kleine ETW an einfach Standorten kaufen. Die sind i.d.R. günstig, haben eine höhere Miete je m² als große Wohnungen und sind bei den meisten Investoren nicht auf dem Radar, weil sie eben viel Arbeit beim Ankauf machen. Wenn du jetzt eine kleine Whg für 20.000 - 30.000 € kaufst musst du halt im Prinzip fast soviel prüfen wie bei einem kleinen MFH. Dann musst du finanzieren usw usw... Die Mühe lohnt sich aber. Wenn du 250,00 - 300,00 € bekommst hast 100-200 € je WE Überschuss im Monat. Wirkt sich wieder auf deine Einkommenssituation aus. Und dann kannst du sehen, dass du dich Stück für Stück vergrößerst. Du lernst erstens das Geschäft kennen und gehst überschaubare Risiken ein und zweitens baust du zusätzlich automatisch zusätzliches Einkommen auf.
  10. 10 points
    Ich glaube in den A-Städten 2018 nur noch langsames Preiswachstum bzw. Stagnation - eben weil viel gebaut wird und auch iwann einfach rechnerisch CashFlow nicht mehr zu erreichen ist. Dafür immer mehr Fokus von Investoren auf B / C / D Städte und größere Risikobereitschaft. Gutes Beispiel Ruhrgebiet: In Essen merkt man seit 1-2 Jahren, dass die Preise extrem nach oben knallen. Käufer zunehmend Leute, die früher nicht hier gekauft hätten. Die finden in ihren Regionen (z.B. Düsseldorf) aber nix mehr und gehen deshalb in den Pott. Vermischt mit den lokalen Investoren ziemlicher Nachfrageüberhang. Brauchbare Objekte zu akzeptablen Preisen sind schnell weg, Preisnachlässe fast nicht mehr drin. inzwischen sind 1000 €/m² eher die Regel als die Ausnahme. @Jb007 hatte vor 1-2 Jahren hier mal geschrieben, dass er davon ausgeht, dass man sich in Essen wahrscheinlich an Preise um die 1000 €/m² gewöhnen muss. Und das ist leider auch passiert (wenn nicht sogar überholt) Also gehen die Leute entweder Kompromisse beim Objekt ein (ich selbst bin z.B. an einem Objekt mit 2 Ladenlokalen dran - das hätte ich vor 2 Jahren niemals angesehen), oder sie weichen auf andere Standorte aus. Die Leute sind dann jetzt in Duisburg, Oberhausen, Gelsenkirchen usw unterwegs und das treibt dann auch da wieder die Preise. So dreht sich das aktuell immer weiter und ich glaube auch nicht, dass wir an solchen Standorten 2018 da ein Ende sehen. Mag sein, dass es 2019 soweit ist aber solange man irgendwie Rendite machen kann werden die Preise auch hier weiter steigen. Und das ist m.E. nicht nur aufs Ruhrgebiet zu beziehen - die Käufer gehen immer weiter in die Fläche oder schwächere Regionen und nehmen Abschläge bei der Standortauswahl oder der Objektqualität in Kauf (sei es jetzt hoher Gewerbeanteil, schlechte Bausubstanz o.ä.). Wer früher nur in seinem Mittelzentrum mit 50.000 € Einwohnern gekauft hat, der kauft dann ggf. jetzt im Dorf vor der Stadt. Weil es da ja noch schön günstig ist. Und da liegt dann auch das Problem. Irgendwann ist das Ende der Fahnenstange erreicht und die Preise sinken und die Leute mit der vergammelten Bude im Dorf sind dann vllt. nicht mehr so froh über ihr Schnäppchen. Besonders, wenn man dann zum "Schönrechnen" auch noch die Ansätze falsch wählt. Das sieht man ja hier durchaus öfter mal: Tilgung noch 1% runter, damit es passt - auch mal Miete unrealistisch hoch kalkulieren, wird schon passen - Mietausfallwagnis ist nicht notwendig, man muss ja nur gut aufpassen - Instandhaltung noch bisschen runter, was soll schon passieren. Möchte mich da gar nicht von freisprechen. Ich habe z.B. früher immer mit 7% Annuität kalkuliert, heute mit 5%. Früher hätte ich kein Haus mit Nachtspreicherheizung gekauft - heute schon. Früher hätte ich auch kein Haus mit Läden gekauft - heute schon. Man muss halt sehen, dass man sich da trotzdem etwas zusammenreißt. Ein paar Zugeständnisse gehen schon, man sollte aber nicht völlig durchdrehen Die Zeiten von modernisierten Häusern aus den 70er Jahren zum 9-fachen sind halt vorbei. Um es kurz zu machen: Sehe für 2018 weiterhin einen Preisanstieg, aber eher in diesen klassischen "Ausweichstandorten". Die Top Städte werden wahrscheinlich auch noch steigen, aber ggf. etwas schwächer. Es kommt aber aktuell halt auch viel ausländisches Kapital nach Deutschland und das wird eben oftmals klassisch in den A- Städten platziert.
  11. 8 points
    Ich finde, man sollte erstmal hinterfragen, was der Sinn hinter Immocation ist. Immocation ist in meinen Augen keine Plattform, die sich auf die Fahnen geschrieben hat gemeinnützig über das Immobiliengeschäft aufzuklären. Immocation ist ein Businessmodell, welches Immobilien zur Geldschöpfung nutzt. Dabei geht es eben nicht vordergründig darum die Risiken ganz klar zu benennen, sondern die Leute zu annimieren Kurse und Coachings zu kaufen, um sich vermeidlich als Immobilieninvestor zu qualifizieren. Sie suggerieren dabei natürlich, dass sie einen Expertenstatus haben, denn sonst würden sie ihre Produkte nicht verkaufen können. Man muss aber ganz klar sagen, dass die Jungs selber blutige Anfänger sind, die gerade mal zusammen eine handvoll ETW seit wenigen Jahren besitzen. Sie können also gar nicht das Know How haben, um das Immobilienbusiness im Detail zu kennen und dieses richtig einzuschätzen. Und da sehe ich die größte Gefahr für Anfänger, die sich von denen motivieren lassen irgendwelche 6%er in B-C-Lagen zu kaufen. Der Markt ist heute deutlich schwieriger geworden als noch vor ein paar Jahren. Ein Fehlkauf kann große Folgen nach sich ziehen, die die Jungs aber selber gar nicht richtig einschätzen können, da sie keine Erfahrungen haben. Überspitzt gesagt konnte man vor 10 Jahren nahezu jede Bude kaufen und man konnte alles noch hinbiegen, weil die Rendite eine ganz andere war. Da war es nicht schlimm, wenn eine Wohnung mal ein paar Monate leer stand, weil nicht genügend Nachfrage da war oder man ging halt mit dem Mietpreis etwas runter. Man konnte auch mal locker einen Mietpreller aushalten. Es war zwar damals schon nicht so toll, aber es brachte einen finanziell nicht um. Heute sind die Faktoren aber so dermaßen angestiegen, dass Fehler sich sehr viel stärker auf das eigene Vermögen auswirken. Konnte man früher Unvorhegesehenes aus dem Cashflow auffangen, ist das heute bei den niedrigen Renditen nicht mehr drin und man muss zwangsläufig aus den übrigen Einnahmen (meistens eben von seinem Gehalt) oder seinem Vermögen Geld entziehen, um die Probleme zu lösen. Aber wer ist denn der Hauptkunde von Immocation? Es sind in der Regel junge Menschen mit wenig Vermögen, die frisch im Berufsleben sind und daher auch noch keine großen Finanzpolster haben. Und genau für diese kann die Aussage "Ab 6% kann man sich Wohnungen kaufen und der Mieter bezahlt dir die Bude ab." verheerend sein. Vor ein paar Jahren hast du noch in Münster, Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, usw. für 6% Rendite Wohnungen bekommen. Heute ohne Netzwerk fast unmöglich. Also was sagt Immocation? Geht doch ins Ruhrgebiet. In Essen kannst du noch locker 6%er bekommen. Was sie aber nicht sagen, dass 6% in Frankfurt von vor ein paar Jahren in keinster Weise mit einem 6%er heute in Essen Altendorf vergleichbar ist. Es wird nicht aufgeklärt, sondern eher motiviert zu handeln. Das ist ja auch verständlich. Würde man eher auf die Risiken hinweisen, wäre das ganze Konzept nicht erfolgreich. Mittlerweile haben sie sich aber auch ein paar "echte" Experten ins Team geholt. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es sich bei Immocation um einen Vertriebskanal handelt. Sicherlich kann man da etwas mitnehmen, man sollte aber eben nicht alles einfach so glauben und denken, dass es tatsächlich so einfach ist, wie es dort suggeriert wird. Und genau das denken die ganzen Anfänger: "Ich kaufe mir ein paar Wohnung und bin übermorgen finanziell frei."
  12. 8 points
    @Merlinbanderas. Am Dienstag wolltest Du noch mit "fetten Felgen" und "ordentlicher Mucke" andere Menschen beeindrucken und heute bist vollkommen geläutert. Also entweder bist Du ein Super-Troll (meine Vermutung) oder zwei Personen teilen sich Deinen Account oder Du leidest unter einer veritablen Persönlichkeitsspaltung. Wie dem auch sei, der Unterhaltungswert ist hoch!
  13. 8 points
    Ich finde es immer wieder spannend, wie oft das Wort "belohnen" benutzt wird bzw. dass immer der Vergleich "sparen/investieren vs. ausgeben/belohnen" gezogen wird. Mein Ziel ist es, dass ich mich im Leben eben nicht mehr über Geld (bzw. Gegenstände, die man mit selbigem kaufen kann) belohnen muss. Das klingt jetzt etwas hochgestochen - und ich bilde mir nicht ein, dass ich micht nicht auch oft mal belohne (z.B. schick essen gehen meiner Liebsten). Bei vielen Konsumgütern klappt es schon ganz gut. Ich will kein neues Handy, keinen neuen Laptop, keinen Saugroboter ... Oftmals kommt ein Konsumreiz (bleiben wir beim Beispiel: "neues iPhone wird vorgestellt") .. Am nächsten Tag freue ich mich riesig, dass ich der Reiz verflogen ist und das Geld noch auf meinem Konto. Das finde ich richtig cool.. Und würde es gern noch auf andere Bereiche des Lebens ausweiten (klappt noch nicht überall so gut)... Das Gefühl von "ich habe die Kohle für Objekt XYZ locker übrig, und ich "belohne" mich trotzdem nicht!" ist für mich die größte Genugtuung und Belohnung überhaupt .. Das ist für mich Glück.
  14. 8 points
    So, meine Kinder sind im Kindergarten - bevor der "Ernst" des Tages beginnt kümmere ich mich mal um diesen "Kindergarten" ….. Auch wenn es @Mario Wehm nicht gefällt hat die Mieterin hier lediglich von ihren rechtlichen Möglichkeiten Gebrauch gemacht - dafür und für die Tatsache, dass nicht alle Menschen die gleichen wirtschaftlichen Möglichkeiten haben wird hier niemand (auch nicht in Abwesenheit und aus der Anonymität eines Fakenamens heraus) mit unflätigen Worten bedacht! @merlinbanderas Dein Welt- und Menschenbild kann Dir hier niemand vorschreiben - da Du es aber offensichtlich nicht schaffst, Deine Wortwahl zumindest hier im Forum zu zügeln versuchen wir mal in den nächsten 2 Wochen ohne Deine Beiträge auszukommen. Klartext - Du hast Schreibpause bis Ende des Monats, sollte es Dir danach immer noch schwer fallen, Dich zivilisiert auszudrücken müssen wir schweren Herzens auf Deine Teilnahme hier verzichten!
  15. 8 points
    Also meine Erfahrungen sind anders. Bei den letzten Häusern bin ich meist überboten worden, obwohl ich zum Teil schon den Angebotspreis geboten hab. Klar kommen Pakete auf den Markt, das ist aber immer schon so gewesen und wird auch zukünftig immer so sein... Ist ja durchaus auch legitim, dass Investoren jetzt die hohen Preise für den Exit nutzen. Ich spiele aktuell selbst mit dem Gedanken mal was zu verkaufen und Gewinne mitzunehmen. Viele Verkäufer haben aber tatsächlich auch unrealistische Preisvorstellungen, die man am Markt dann nicht durchgesetzt bekommt. Gerade das o.g. Beispiel - 50% Gewerbeanteil ist halt nicht Investors Liebling - von den Banken mal ganz abgesehen. Das ist halt kein Objekt für die breite Masse, sondern für Leute mit viel EK oder Profis. Da hätte man vor einigen Jahren aber eher Faktor 6-7 für verlangt und nicht 10. Wohnhäuser die einigermaßen in Schuss sind und bei denen es auch keine Probleme gibt werden aktuell ziemlich schnell aufgekauft. Vor 2-3 Jahren konnte ich IS24 aufmachen und hab in Essen auf Anhieb 5 Häuser gefunden, die man bedenkenlos kaufen konnte und bei denen der Preis stimmt. Kommt jetzt ein vernünftiges Haus auf den Markt, kannst du dich in die Schlange stellen und hoffen, dass du evtl. zum Zug kommst. Preisnachlass kriegst du schon fast garnicht mehr verhandelt. Ich hab früher immer locker 20-30% drücken können - dafür hast du heute einfach zuviel Konkurrenz. Und Partystimmung kommt bei mir sowieso eher auf, wenn die Preise mal wieder unten sind. Ich hab von den hohen Preisen am Ende ja nichts. Ob die Häuser jetzt 20% mehr Wert sind als vor ein paar Jahren wirkt sich erstmal im Tagesgeschäft nicht auf meinen Cashflow aus. ich wäre schwer dafür, dass die Preise mal wieder deutlich sinken, dann würde ich nicht mehr soviel Zeit aufwenden müssen um was zu kaufen. Ich sehe nur ehrlich gesagt aktuell keine entsprechende Tendenz. Als ich angefangen hab mich in Essen umzuschauen, da hätte ich jedem gesagt er spinnt, wenn er was zum Faktor 12 loswerden will. Heute ist aber 15+ normal (bei "normalen" MFH). Noch zum Thema Mieten: Die Mieten in Essen sind gefühlt extrem gestiegen, ich wohne seit 2012 hier. Als ich damals nach Wohnungen geguckt habe, konnte ich ganz easy für 5€/m² eine renovierte Wohnung mieten. Das ist inzwischen eher die Ausnahme geworden. Ich vermiete inzwischen eigentlich nicht mehr unter 7€. Und ich bin nicht in guten Lagen unterwegs. Das gilt auch für Wesel - da habe ich früher zufällig gewohnt. 5 € war gut möglich was zu finden, ich vermiete da heute zum Teil sogar für mehr als 7€... Ich sehe auch überhaupt kein Problem bei Preiseinbrüchen. Interessiert mich als Investor doch nur wenig. Ich habe meine Zinsfestschreibung und nach den 10 Jahren hab ich meine 30-40% getilgt. Ist doch Latte, ob das Haus dann 20-30% weniger Wert ist. Dann hab ich im Zweifel 10 Jahre schön Cashflow generiert und von den Mieten gut gelebt. Dann verkaufe ich das Haus entweder und mache keinen Veräußerungsgewinn oder ich behalte die Bude einfach im Bestand. Wenn man vernünftig einkauft sehe ich überhaupt keine Problematik bei niedrigen Preisen. Wenn ich mir natürlich für Faktor 20 in Gelsenkirchen ne ranzige Bude gekauft hab, dann bekomme ich halt Probleme. Dann ist einen aber sowieso nicht mehr zu helfen^^ Um es kurz zu machen - die Immos müssen einfach guten Cashflow abwerfen und solide/realistisch kalkuliert sein dann können einem Preisschwankungen vollkommen egal sein und man kann gut schlafen.
  16. 7 points
    Ich bezweifele, dass es in Berlin wirklich zu einer Enteignung von Dt. Wohnen etc. kommt. Allerdings ist das aktuell schon geltende Recht und die Behandlung von Bauwilligen in Berlin schon extrem abschreckend. Kurze Beispiele: 1. Mittlerweile sind - bis auf Teile Wilmersdorf und von Plattenbaugebieten - fast alle Gebiete innerhalb des S-Bahnrings und teilweise weit darüber hinaus Milieuschutzgebiete, d.h. eine Umwandlung in ETW wird defacto verhindert, ein freier Verkauf von MFH wird verhindert (d.h. der Senat zwingt die Käufer zu Abwendungsvereinbarungen oder übt Vorkaufsrecht aus), Modernisierungen sind defacto nicht möglich (Wärmedämmung vernünftigerweise nicht, aber auch viele andere Sachen wie jede Grundrißänderung, wodurch ich z.B. ein Bestandsgebäude nicht um Wohnraum (von 100 auf 150qm) erweitern darf....) etc. 2. Der Senat manipuliert in altbewährter Weise den Mietspiegel, nutzt alle Kappungsgrenzen und Mietstopregeln um den allgemeinen Mietpreisanstieg zu verhindern. Es wird geprüft einen allgemeinen Mietstopp in Berlin zu verordnen (d.h. auch die 2 Euro Miete bleibt bei Mieterwechsel erhalten, was zu Korruption udn Scheingeschäften führen würde)...... 3. Der Senat kauft absolute Schrottwohnungen zu Mondpreisen (gestern gerade 1800 unsanierte Plalttenbauten) 4. Gleichzeitig versucht Senatorin Lompscher mit den Koryphäen der Bezirksverwaltungen wie Bezirksstadtrat Schmidt, jeglichen Neubau von Wohnungen zu verhindern (Tempelhof, Elisabethaue etc.. etc.). So werden keine/kaum neuen Bebauungspläne erstellt (Senator Geisel hatte im letzten Jahr 13 Gebiete ausgewiesen, Fr. Lompscher nicht eines im 1. Jahr). Begründet wird dieses damit, dass man den Zuzug nach Berlin stoppen will (kämen wohl MIeter die nicht Rot-Rot-Grün wählen würden). 5. Persönlich finde ich die Entwicklung kurzfristig sehr angenehm, da ich meine Häuser in heutigen Milieuschutzgebieten rechtzeitig aufgeteilt habe und ich die ETWs jetzt zu Mondpreisen verkaufen kann (werde wohl meine Schulden damit abbauen bzw. diversifizieren). Den eigentlich geplanten Ausbau eines größeren Dachbodens (350qm) werde ich bei diesem Senat aber wohl auf den St. Nimmerleinstag verschieben. Die Instandhaltung werde ich zukünftig ebenfalls deutich stärker dosieren. Die Mieter tun mir allerdings leid, denn kaum ein Vermieter wird seine ETW noch vermieten, sondern lieber an Eigennutzer verkaufen und auch die Aufteilung in ETW ist m.E. immer noch (wenn auch schwieriger) möglich. Andererseits unterstützen die meisten Berliner diese unsinnige Politik.
  17. 7 points
    Hallo @Smart Ich bin gegenteiliger Meinung. Mit einer Bruttomietrendite von 5% und der Tatsache, dass die Miete ausgereizt ist, halte ich die Wohnung für ein No-Go. Die Wohnung trägt sich nicht einmal von alleine, es sei denn, du steckst ordentlich EK hinein. Ob man heute noch auf weiter steigende Miet- und Immobilienpreise spekulieren sollte, muss jeder für sich selber wissen. Ich lasse solche nicht kalkulierbaren Variablen außen vor und halte mich an die Tatsachen. An deiner Stelle würde ich mich fragen, was dir diese Wohnung bringt? Cashflow definitiv nicht. In 25 - 30 Jahren hast du sie mal abbezahlt. In dieser Zeit musst du aber zumindest damit rechnen ständig Geld in dieses Invest nachzuschießen. Ich halte das für kein schlaues Investment.
  18. 7 points
    Und genau für diese Äußerung hat der Kandidat nun erneut Forumspause - diesmal für 4 Wochen und als letzten Warnschuss! Er kann sich also ganz entspannt und ohne sich um das Privatleben anderer Leute Gedanken machen zu müssen auf Weihnachten vorbereiten ….
  19. 7 points
    Das ist ja sowas an Haaren herbeigezogen. Vermiete mal an einen Anwalt oder Richter, Polizisten, Lehrerin oder Arzt und dann siehst du, was wirklich hart bedeutet. Die bestehen penibel auf rechtskonforme Umsetzung. Ich vermiete 50% an ARGE Empfänger und es sind gute Mieter. Zusätzlich habe ich da die höchsten Mieten. Weder mehr, noch weniger Stress. Ich spreche hier nicht von 1-2 Wohnungen, sondern von viel mehr. Man sollte seine Mieter genau prüfen, dann passiert sowas nicht. Hat nix mit Ethnie, Rase, Einkommen oder ähnlichem zu tun. Jeder Mensch ist anders. Man sollte eins nicht vergessen, wenn die Mieterhöhung nicht von ARGE übernommen wird, dann muss der Mieter von seinem Geld es zahlen. Da tut jeder Euro weh. Dir gebe ich ein Rat. Im Leben und im Forum gelten ähnliche Regeln, wenn man keine Ahnung hat, sollte man sein Mund am besten halten. Du hast genug auffällige Beiträge hier von sich gegeben.
  20. 6 points
    Ich sehe die Angelegenheit etwas anders (bis auf die Einschätzung dass die Kaufpreise gerade auch in Pampaorten zu hoch sind): Ich halte einen für einen Kleinvermieter doch recht netten Bestand (> 100 Einheiten, einiges an Gewerbe) meist in den jeweiligen Altbauvierteln von Berlin, Umgebung und ostdeutschen Großstädten über 200.000 Einwohnern, für den ich bei Kauf im SChnitt das 8 Fache der nach Optimierung erwarteten NKM bezahlt hatte (Kauf erfolgte fast ausschließlich 2007-2012, mittlerweile liege ich im Schnitt etwas über dem 6fachen, inkl. Nebenkosten und Umbaukosten etwas unter dem 7 fachem). Bis auf ein kleines WGH in sehr guter Geschäftslage in Rostock und einem kleineren (6 Einheiten) Neubau-MFH direkt an einem See im Berliner Umland sind die Lagen alle Mittel bis Einfach. Meine Mieterschaft ist im Wohnbereich fokussiert auf Angestellte (keine Selbstständige bis auf Einzelfälle, keine Harzer bis auf Altfälle und Alleinerziehende mit Elternbürgschaft) und Studenten mit Elternbürgschaft. Ich hatte bisher bei Wohnungsmietern noch keinen einzigen Mietausfall bei den Vermietungen die ich selbst durchgeführt habe und habe nur selten Leerstand. Eine Vermietung an bestimmte Akademikergruppen (Anwälte, Lehrer, Sozialberufe etc.) vermeide ich. Ich kann nicht erkennen, warum eine derartige Struktur riskanter sein soll als die Vermietung in "besseren" Wohngegenden. In der Krise erfolgen genauso Kündigungen von Managern wie von Angestellten. Vielfach bauen die Firmen aktuell vor allem diese höher bezahlten Führungspositionen verstärkt ab. Auch liegen die Leistungen der Sozialkassen meist sehr viel niedriger als die Mieten in besseren Vierteln. Eine Wirtschaftlichkeit von Kaufpreisen über 20 kann ich nirgendwo erkennen (daher verkaufe ich aktuell auch eifrig...) Vielmehr wird durch den Kauf zu einem hohen Multiple bei gleicher EK Quote (d.h. deutlich höheren EK-Einsatz absolut) ein sehr viel höherer Kapitaldienst und ein dadurch sehr viel höheres Risiko in Kauf genommen.
  21. 6 points
    Das nächste mal fange bitte hiermit an. Dann können wir uns das Lesen der restlichen 8 Zeilen sparen...
  22. 6 points
    Hallo Hajo, die Erstellungskosten für Wohngebäude sind in den letzten 20 Jahren völlig aus dem Ruder gelaufen, und das hauptsächlich wegen gesetzlicher Auflagen, selbst wenn man das Grundstück geschenkt bekommen würde muss man bei einem MFH mit Erstellungskosten von mindestens 3000,-€ /m² rechnen, das ist bei 10,-€ Miete / m² Faktor 25 ohne Grundstück.... das legt den Mietwohnungsbau im unteren Segment lahm... Wenn Du auf VONOVIA schimpfst, dann schaue Dir mal an welche Kosten und Vorschriften in den letzten 20 Jahren entstanden sind. Brandschutz, Brennwertkessel, Wärmdämmung, Legionellen, Rauchmelder, Mindestlohn... Früher gab es einen festen Hausmeister der sich um alles gekümmert hat, und kleinere Reparaturen selber ausgeführt hat.... heute gibt es nur noch Reinigungskräfte die Fremdfirmen für Reparaturen anrufen, für alles wird ein Gutachten benötigt... Genehmigungen.... keiner will oder kann noch etwas verantworten... Die Lohnnebenkosten sind exorbitant gestiegen... (unfähige) Mitarbeiter sind fast unkündbar.... das Thema Arbeitssicherheit treibt auch teilweise Stielblüten.... wie z.b. Warnwesten Leiterprüfung durch Leiterbeauftragte +zugehörige jährliche wiederkehrende Unterweisungen über Benutzung von Leitern... Wir als kleine private Vermieter können unsere Kosten im Griff behalten, bei Konzernen sieht das völlig anders aus, und ein Konzern muss auch an "südosteuropäische landfahrende Minderheiten" vermieten, ohne jede Chance diese jemals wieder los zu werden... Vandalismusschäden sind auch ein Thema das Konzerne mehr betrifft als uns... ebenso Ordnung und Sauberkeit Wir können mit Mietern direkt reden und unbürokratische schnelle individuelle Sonderlösungen finden, Konzerne benötigen Gutachter und ziehen den vollen Klageweg durch.... ich denke hier z.B. an Schimmel.... Das Fernsehen berichtet hier nur sehr einseitig und sehr Mieterfreundlich
  23. 6 points
    Also ich kenne keinen einzigen in meinem Freundes-, Bekannten- und Verwandtenkreis, der sowas mit 30+ machen würde. Ich lege aber auch keinen Wert auf Proleten in meinen sozialen Kreisen. Das scheint bei dir anders zu sein.
  24. 6 points
  25. 6 points
    Hierzu ein recht bekanntes Zitat. "Wer die ganze Zeit arbeitet , hat keine Zeit um Geld zu verdienen." Du musst eben deine Prioritäten setzen. Wenn du deine ganze Zeit für Andere opferst, bleibt eben nichts für dich übrig. Ich selbst arbeite 60-80% in meinem "Hauptberuf" als selbstständiger EDV-Berater. Und den Rest der Zeit habe ich für Familie und Projekte. Meine Frau arbeitet 50% und sie macht neben der Familie (wir haben 3 Kinder) noch den kompletten Bürokram, sucht nach Objekten, bereitet unser Portfolio so auf, dass man es bei der Bank schnell und gut präsentieren kann. Ich mache den "Hausmeister", renoviere, baue Küchen ein, mache Besichtigungen. Unsere Zeit ist gut ausgefüllt. Wenn gerade ein Projekt ansteht, wird es manchmal sehr stressig. Da sitze ich um 7 Uhr im Auto, bringe die Jungs in die Schule, dann Arbeit, dann Baustelle. Zwischen 20 und 22 Uhr komme ich nach Hause und falle nach ein paar YT-Videos in Ohnmacht. Wochenende/Feiertage interessieren mich dann nicht. Da wird durchgepowert. Allerdings gehen solche Phasen immer nur ein/zwei Monate, dann kommt eine Ruhephase, wo man sich auf das nächste Projekt vorbereiten kann und wo ich dann auch mal ein paar Wochen nur bis Mittags arbeite und dann Zeit für die Familie und meine zahlreichen Hobbys habe. Wenn ich jeden Tag von 8 bis 21 Uhr arbeiten würde, wäre ich bereits ausgebrannt, meine Frau hätte sich von mir getrennt und meine Kinder würden mich hassen. Und ich mich selbst vermutlich auch. Ich habe grossen Respekt vor Leuten, die jahrelang die Energie aufbringen, so viel zu arbeiten. Aber ich bin der Meinung, dass das kein guter und nachhaltiger Lebensentwurf ist. Auch wenn das gesellschaftlich anerkannt und (so kommt es mir vor) auch gefördert wird.
  26. 6 points
    Das ist tatsächlich ein oft genannter Punkt. Kann ich in der Praxis aber nicht bestätigen... wichtige Hürde sind 25.000 € - darunter geht meiner Erfahrung nach nichts. Bei mir haben die meisten Banken problemlos unter 50.000 € finanziert. Meine Erfahrung ist da eher, dass die Banken gerne noch die Nebenkosten mitfinanzieren, damit der Darlehensbetrag etwas steigt. Und auch der Zinsaufschlag ist absolut vertretbar. Mal 2 Beispiele aus dem letzten Jahr: ETW 1 gekauft für 24.000 € (ca. 42 m²) Bank hat 28.000 € finanziert Zins ist bei 2,2 % Vermietet damals für 220,00 € Mieterhöhung sofort nach Übergang auf 264,00 € Mieter hat zum 31.08. gekündigt. Ich investiere jetzt ca. 1.200 € (die habe ich im Prinzip sogar noch fast vom Darlehen übrig, weil die Bank einfach 4.000 € mehr als den KP finanziert hat) für bisschen aufhübschen und gehe mit ca. 310,00 - 320,00 € wieder in die Vermietung. Meine Rate beträgt 130,00 € mtl. - nicht umlagefähige Nebenkosten inkl. Rücklage ca. 60,00 € mtl. Macht am Ende ohne einen Euro EK ca. 120 € Überschuss ETW 2 gekauft für 24.000 € (ca. 48 m²) Bank hat 25.000 € finanziert. EK ca. 6.000 €, weil noch bisschen was renoviert werden musste. Zins ist bei 2,15% Vermietet nach Renovierung für 360,00 € Rate liegt bei 113,00 € - nicht umlagefähige Kosten inkl. Rücklage ca. 75,00 € mtl Macht dann ca. 172,00 € Überschuss (hier allerdings mit EK Einsatz) Man hat ja auch die Möglichkeit mal 2 ETW zusammenzufassen über ein Darlehen, dann bist du nicht ganz so niedrig im Darlehensvolumen und die Banken stellen sich nicht so an. Sind natürlich jetzt vereinfachte Rechnungen - geht ja nur drum mal aufzuzeigen, dass das ggf. eine Möglichkeit wäre zu starten und deine Einnahmen etwas nach oben zu drücken. Ich habe jetzt nochmal 2 ETW gekauft - allerdings nur, weil ich die mit einem anderen Haus direkt mitfinanzieren konnte. Ich würde die o.g. Vorgehensweise ggf. einfach als Einstieg nutzen - wenn man einige Sachen hat, dann sollte man schon nach etwas größeren Objekten schauen. Ist nach dem zehnten mal auch einfach etwas nervig... LG
  27. 6 points
    Ganz allgemein ohne auf diesen speziellen Fall direkt zu antworten, sollte sich jeder folgendes fragen: Warum verwendet, jemand der angeblich doch sooo erfolgreich ist, die dafür doch umfangreiche notwendige Zeit um Bücher zu schreiben, Seminare zu halten und dabei hohe Gebühren nimmt? M.E. sind die weitaus Meisten, die dieses Geschäftsmodell verfolgen (oder wie ich ab und zu sich mal hier äußern) eher kleine Fische mit max. einigen Dutzend oder vielleicht mal 100 oder 200 Einheiten. Die richtig erfolgreichen größeren Marktteilnehmer mit tausenden von Einheiten (z.B. Herr Doblinger und Familie Sahle mit jeweils über 20.000 Einheiten) haben weder die Zeit noch das Interesse für solche Aktivitäten. Sie setzen ihre Zeit lieber bei der Optimierung ihrer Immobilien ein: da bringt es halt deutlich mehr als ein paar teure Seminare zu verkaufen. Das geht selbst mir bei meinen paar Einheiten so. Lieber steigere jährlich ich die Mieteinnahmen um 30.000 oder 40.000 Euro p.a. (entsprechend einer Wertsteigerung von deutlich über 500.000 Euro), als jährlich im Boom vielleicht 50 Seminarplätze a 2380 Euro (d.h. 100.000 nach Abzug MWSt und ca. 40.000 Euro nach Abzug Kosten und Einkommenssteuer) zu verdienen.
  28. 6 points
    Hier in Frankfurt ist das ein Riesenthema, weil die Stadt täglich um mehr als 40 Personen wächst und es mangels Grundstücken kaum andere Möglichkeiten gibt, um schnell auf die Situation zu reagieren. Ich habe deswegen bereits mehrere Marktteilnehmer zu diesem Thema befragt: Privatinvestoren, Volks- Bau- und Sparverein, ABG-Holding etc. Alle haben mir in etwa das gleiche berichtet: Man rennt mit dem Thema keine offenen Türen ein, weil jeder Angst vor Komplikationen, Lärm und Schmutz hat. „Freiwillig“ macht keiner mit und man hat mit erheblichen Widerständen zu kämpfen - was das Thema somit in die Profi-Liga hebt. "Erfolgsrezepte" sind aber: 1.) Man muss für sämtlichen Mieter und Vermieter-Eigentümer eine EXZELLENTE Kommunikationsanlaufstelle bieten – oft geht es nur um Kleinigkeiten, aber man muss verhindern, dass wegen „vernachlässigbaren Anliegen“, die Atmosphäre vergiftet wird. 2.) Während der Ausbauphase sind regelmäßige (mindestens monatliche) Grillfeste mit Mietern und Vermieter-Eigentümern zu veranstalten: Man kommt sich näher und jeder identifiziert sich mit der Maßnahme. 3.) Man sollte sich nicht zu kleinlich geben und auch der Gemeinschaft im Zuge der Ausbaumaßnahme etwas spendieren, alternativ oder kumulativ: neuer Treppenhausanstrich, neue Haustüre, Klingelanlage, hübsche Briefkastenanlage mit größeren Briefkästen oder neue Vorgartengestaltung etc.
  29. 5 points
    Es ist verrückt dass heutzutage schon gefragt wird ob Faktor 20 ok ist.... Vor 10 Jahren habe ich gerätselt warum man ETW zu 300 Euro/ qm kaufen kann... das war etwa Faktor 6 , ich hab Excel-Tabellen gebastelt, hin und her gerechnet, Risikoanalysen erstellt.... immer kamen Wahnsinns- Renditen heraus .....trotzdem hatte ich noch Zweifel wie solche Fehlbewertungen überhaupt möglich sind ....aber nur einige ältere Männer interessierten sich für Immobilien, in der Verwandschaft und von Freunden wurde besorgt gefragt ob ich keine Angst hätte vor Mietnomaden ... in den ZVs saß ich oft nur allein und es wurde direkt mit der Bank verhandelt, die nach der 5.Versteigerung keine Nerven mehr hatte
  30. 5 points
    Was du, merlin, nicht einsehen willst oder kannst (wie auch schon in dem Auto-Thread ersichtlich) ist, dass Vermögenswerte nun einmal nicht ausschließlich den Sinn und Zweck haben, liquidiert und verkonsumiert zu werden. Für mich war das in jungen Jahren auch schwer zu verstehen.
  31. 5 points
    Da bin ich vollkommen bei Dir. Ich sage immer, wenn alle finanzierten Autos rot wären, sähe es auf deutschen Straßen sehr interessant aus. Und was Merlinbanderas schreibt: "Warum fährt Alexander Raue wohl einen Porsche ? Das Auto ist geil und es zeigt dass er einfach Erfolg hat." Hier bestätigt er genau Deine Aussage. Alexander Raue hat nach eigener Aussage kaum Rücklagen auf dem Konto, nach Abzug der Verbindlichkeiten kein Immobilienvermögen und einen finanzierten Porsche. Welchen Erfolg zeigt er mit dem Auto also nach außen, den tatsächlichen oder den vermeintlichen?
  32. 5 points
    Den "Mindeststandard für Autos von "Investoren" (Ich mag das Wort nicht. Als ob hier alle die riesen Investoren wären...) - das klingt irgendwie lächerlich. Es gibt keine Schablone für Glück. Ich würde mich über ein cooles, neues, schnelles Auto freuen. 2 Monate lang. Danach wäre es Alltag. Bei anderen Leuten mag das anders sein. Und die sollen sich das gerne gönnen. Wenn sie es nicht am Weiterkommen hindert, Stichwort Portokasse. Ich gehe lieber mit meinen Kumpels auf Mountainbiketour durch die Alpen, oder über Weihnachten mit der Familie nach Madeira. 4 mal im Jahr Urlaub, das ist, was ich mir gönne und was meine Belohnungszentren triggert. Meine Nachbarn wissen nicht, dass ich mehrere Häuser und Wohnungen habe. Dass ich mit meinem Nettovermögen (laut in der FAZ veröffentlichten Statisktiken) zu den top 8% in Deutschland gehöre (*). Die, die mich nicht kennen, denken, dass ich in der Wohnung zur Miete wohne wie meine Nachbarn. Und dass ich wahrscheinlich Arbeitslos bin, weil ich Nachmittags so oft zu Hause bin. 😅 Aber das ganze Haus gehört mir. Und die selbstbewohnte Wohnung ist auch abgezahlt. Das zu wissen ist für mich auch schon eine grosse Belohnung. Würde ich jetzt noch ein fettes Auto fahren, dann würden sich die Leute nur das Maul verreißen. Mich können die mit ihren Leasing-Autos nicht beeindrucken. Ich finde das eher albern. Vor allem, wenn sie dann am Stammtisch anfangen sich über ihre Geldsorgen auszutauschen. Und dass die Politiker doch endlich mal was unternehmen müssen, gegen diese bösen Reichen... Aber ich drifte ab... Früher habe ich überlegt, welche Klamotten ich mir leisten kann, ob ich in den Urlaub gehen kann (5 Jahre lang war die Antwort darauf "Nein"), ich habe "jeden Euro umgedreht". Hätte ich das damals nicht gemacht, wäre ich heute nicht, wo ich bin. Heute überlege ich eben eine Ebene höher. Ob ich in Urlaub gehe? Selbstverständlich - es ist eher die Frage, wie oft. Muss ein neues Auto für 20k sein, oder warte ich, bis es 50k werden und kaufe noch ein Haus? Noch ein paar Häuser und ich denke über sowas auch nicht mehr nach. Und wenn ich darüber nicht mehr nachdenken muss, dann ist das genau der Zeitpunkt, wo ich es mir tatsächlich leisten kann. So denke ich eben darüber, darf man darüber denken, wie man will. Ich bin mit der Einstellung aber bisher gut gefahren. Hängt vermutlich auch davon ab, wo man her kommt. So ein verwöhnter Zahnarztsohn... (ach verdammt, das bin ich ja selbst. ) (*) Das mit der Vermögensverteilung ist echt irgendwie traurig. Ich bin eigentlich, was meinen Alltag an geht, gefühlt alles andere als reich. Und mein Vermögen kommt und geht mit dem Leitzins. Aber dass 92% der Deutschen noch viel weniger haben als ich - und trotzdem bessere Autos fahren und einen grösseren Fernseher haben - das finde ich schon seltsam.
  33. 5 points
    Typisches Phänomen, habe ich eigentlich in allen Foren bemerkt, in denen ich bisher angemeldet war. Der "harte Kern" trägt das ganze Forum. Idealerweise diffundieren immer neue Leute in diesen Kern, während ganz alte nach ein paar Jahren das Interesse verlieren, weil sie zB das Gedfühl haben, dass sie jetzt schon alles 100 mal durchgekaut haben. Das ist kein Problem, wenn es genug neue Leute gibt, die das Wissen weitergeben können. Ist das nicht der Fall, stirbt das Forum langsam ab. Das ist aber nichts, was man als einzelner Schreiber groß beeinflussen könnte. Man muss einfach positiv bleiben, immer freundlich schreiben, damit die "Forenkultur" auf einem guten Niveau bleibt und fertig. Weitermachen!
  34. 5 points
    Absolute Zustimmung! Es macht einfach kein Spaß mehr, wenn man nur Geld wechseln tut, dann geht man lieber zur Sparkasse und lässt das Risiko zuhause... Ich kann die Forderungen der Bundesregierung sogar tlw. nachvollziehen, wenn Wohnen zum Luxus wird, dann geht der soziale Frieden baden. Das ist für niemanden gut. Ich finde, man merkt heute schon, wie extrem unentspannt die Leute heutzutage sind. Wobei auch hier anzumerken ist, hier sind nicht nur Städte betroffen, wie man so schön sagt, auch im Umland der Städte ist es gewaltig teurer geworden. Meiner Meinung nach ist bei den Preisen in unserem Sektor (Ruhrgebiet/Bergisches) das Ende der Fahnenstange erreicht. Einer meiner Grundstücksnachbarn verlangt heute für halb so viel Fläche wie ich, den Doppelten Preis, den ich noch vor 5 Jahren bezahlt habe - Quasi eine Vervierfachung... und er wundert sich, warum er das Haus nicht verkauft kriegt. Ich bin sicher, der Markt dreht so oder so. Mehr Miete kann man in vielen Gebieten nicht mehr verlangen. Die Mieten steigen auch nicht mehr, weil bereits Neubauten für das gleiche Geld gemietet werden können. In sofern werden viele Erstkäufer mit der Zeit schlauer, 1-2 Jahre im Bestand und dann sehen die, das es sich nicht lohnt, für aktuelle Preise zu kaufen. Aber orakeln bringt nix, wir werden sehen, wie es weitergeht. Ich selbst ziehe mich ähnlich wie @Andreas zurück und kaufe nur noch, wenn ich den Megaschnapper finde (womit ich selbst nicht mehr rechne).
  35. 5 points
    Das investieren in Immobilien ist keine Erfindung der Neuzeit und auch keine Erfindung aktueller Protagonisten - es hat zu jeder Zeit Menschen gegeben, die mit Immobilien vermögend geworden sind und auch solche, die damit pleite gegangen sind. Aktuell sind wir im neunten/zehnten Jahr einer Boom-Phase mit steigenden Preisen, das mag noch einen Moment so weiter gehen aber die Marktkorrektur kommt gewiss. Auch in der aktuellen Marktphase ergeben sich Chancen für die, die sie erkennen und nutzen können. Oder anders ausgedrückt - wenn Du es kannst, kannst Du es auch jetzt, wenn Du es nicht kannst hilft Dir auch abwarten nicht ….. PS.: Bei Marktveränderungen verschiebt sich nie nur ein Parameter, sondern alle miteinander - abzuwarten führt Dich auch nur in ein Umfeld marktfähiger Preise.
  36. 5 points
    Ich gehe mittlerweile folgendermaßen vor: - ich versende den Mietvertragsentwurf und teile mit, der 1. der sich nach Prüfung zurück meldet, kriegt die Wohnung ich mache grundsätzlich keine einzige Zusage mehr ggü. den Leuten, da diese sowieso alle nur Lügen und parallel andere Buden weiter suchen. Habe Lehrgeld im letzten Jahr bezahlt... letztes Jahr mehreren Leuten zugesagt und musste danach von vorne anfangen, weil diese nicht mehr erreichbar waren. Bei Einzelterminen gebe ich euch den Tipp, lasst euch mind. 1,5 Std. vorher anrufen und den Termin nochmal bestätigen. Ich fahre nicht mehr raus, wenn die Leute mich vorher nicht mehr anrufen. Man fährt immer umsonst hin.... wenn ich die Leute vorher anrufe, ist oft die Mailbox an. also lieber anrufen lassen... ist das einfachste.
  37. 5 points
    Ich sach ma so: Es kann eigentlich nicht genug Persönlichkeiten geben, die für uns ihr Wissen in allen möglichen Varianten zur Verfügung stellen. Ich wäre außerdem froh, wenn sich einige Forenteilnehmer mal die Mühe geben würden, überhaupt druckreif zu schreiben, damit ich nicht so viel Zeit verschwenden müsste, ihren schriftlichen Grundschul-Standard zu entziffern. Vielleicht wissen sie dann solche Publikationen von Florian Roski und anderen mehr zu schätzen… Es tut doch nicht weh, sich ein zusätzliches Buch ZUM THEMA durchzulesen…? Man kann von fast jedem Autor, Publizisten oder Gesprächspartner wenigstens noch eine zusätzliche Kleinigkeit hinzulernen. Wenn Bücher nämlich DAS kosten würden, was man aus ihnen lernen kann (und sei es nur eine Kleinigkeit zusätzlich), wären sie UNBEZAHLBAR… Ich nehme mal ein Beispiel: Neulich tauchte jemand beim Stammtisch auf mit dem Buch von Paul Mizar… Ich fragte ihn, das wievielte Immobilienbuch es denn sei, was er da lesen möchte und er sagte, das sei jetzt das fünfte Buch und warum ich das fragen würde… Ich habe ihm gesagt, dass er sich über den Inhalt wahrscheinlich freuen wird, weil es ERST das Fünfte sei. Wenn es das Buch Nr. 40 oder Nr. 50 wäre, würde er sich wahrscheinlich ärgern, weil man aus diesem Buch von Paul nicht viel Neues lernen kann (wenn man schon 50 verschiedene Immo-Bücher vorher gelesen hat). Ich habe bei mir irgendwann aufgehört zu zählen, weil ich selbstverständlich ALLES zum Thema lese und trotzdem habe ich mich über Pauls Buch sehr gefreut: Es ist zusätzlicher Content, von dem es niemals genug geben kann. Es ist motivierend und man sollte neben Fachbüchern auch reichlich „Motivationsliteratur“ mit ins persönliche Programm einpflegen. Es ist in Großdruck geschrieben, so dass man es prima zum Einschlafen lesen kann… Obwohl für mich nichts Neues in Pauls Buch stand, hatte ich Dinge, die ich dort gelesen hatte, bereits komplett aus dem Gedächtnis gelöscht, so dass ich dankbar war, sie nochmals aufzufrischen. Ich will damit sagen, dass ich SELBST für SOLCHE Bücher, wie das von Paul Misar dankbar bin. Das von Florian ist natürlich um Längen besser. Wer aber hier im Forum täglich Zeit hat, hilfreiche Gedanken, von „geschriebenem Müll“ zu filtern, der kann auch JEDES Buch lesen. Wer hingegen meint, für Informationen kein Geld ausgeben zu wollen und keine Zeit für Wissen investieren möchte, der soll sich bitte andere Aktivitäten suchen, als Investor zu spielen…
  38. 5 points
    Ich finde, das kann man gar nicht miteinander vergleichen. Du schreibst hier bei den "großen Fischen" nicht von einzelnen Personen, sondern von großen Millionenunternehmen. Alleine Sahle Baubetreuungsgesellschaft mbH hat 5 Geschäftsführer. Mit dem richtigen "Tagesgeschäft" (Mieterauswahl, Instandhaltungsmaßnahmen, usw.) haben sie (Familie Sahle) doch gar nichts mehr zu tun. Wenn ich einen Lehrmeister suchen würde, dann würde ich so einen gar nicht wollen, sondern einen, der näher an der Basis ist und mir die Kniffe bei der Vermietung, der Instandhaltung usw. verraten kann. Und das kann nunmal nur der "kleine Fisch" mit seinen "lächerlichen" 20, 50 oder 100 Wohneinheiten, der alles selbst verwaltet bzw. koordiniert. Ich kenne diesen Roski nicht, bis auf ein paar Videos. Ich habe keine Ahnung, ob er Ahnung hat. Aber ich finde, man kann nicht daran festmachen, ob einer kompetent ist oder nicht, nur weil er ein Buch schreibt (oder nicht schreibt) oder Videos auf YouTube einstellt (oder auch nicht). Letztendlich ist es einfach nur eine weitere Einkommensquelle. Daran festzumachen, ob jemand Erfahrung oder Kompetenz auf einem bestimmten Gebiet hat, finde ich einfach falsch. Und übrigens die o.g. Gesellschaften haben auch nicht nur die Einkommensquelle der Immobilienvermietung/-verwaltung.
  39. 5 points
    Ich habe eine Mietein offiziell aus Hausmeisterin angestellt. Sie putzt das Treppenhaus, stellt die Mültonnen raus bzw. holt sie wieder rein.. Ist auch ein Glücksfall. Mal ein Beispiel: Letztens schrieb sie mir, sie hätte mal den Trockenspeicher ordentlich aufgeräumt - dabei sind einige Gegenstände zum Vorschein gekommen (alte Matratze, Röhrenfernseher, ..) .. Sie hat dann alle Mieter gefragt und (wie erwartet..) gehören die Sachen niemandem. So schrieb sie mich also an; demnächst sei Sperrmüll - ob es okay sei, wenn sie die Sachen entsore. Dieses "Mitdenken" ist finde ich das wertvollste überhaupt.. Das machen die wenigsten. Ich habe sie über die Minijobzentrale eingestellt.. Ganz blauäugig dachte ich damals, dass dies einfach sei (die Webseite der Minijobzentrale und der Begriff an sich suggerieren ja, dass das ne einfache Sache ist). Natürlich wurde ich eines besseren belehrt. Auch wenn man inzwischen alles digital einreichen kann (svnet..) ist der Aufwand für den Betrag einfach immens. Ein externer Hausmeister (selbst versichert) der einfach ne Rechnung stellt ist das 1000x einfacher. Anyway - ich bin sehr glücklich, dass ich sie habe!
  40. 5 points
    Ich gehöre zu diesen "Spaßbietern", wobei ich mich als solcher niemals bezeichnen würde. Wenn ich ein Objekt besichtige und es sich nicht als Totalruine erweist und ich den Umfang der Sanierung leisten kann, gebe ich immer ein Angebot ab. Je weniger ich das Objekt haben will, desto niedriger ist natürlich mein Angebotspreis und desto attraktiver wäre für mich der Kaufpreis und meine erzielbare Rendite. Ich gebe aber niemals einen Preis nur zum Spaß ab. Wenn ich einen Preis abgebe, kaufe ich auch zu diesem und ziehe mein Angebot nicht zurück, wenn ich den Zuschlag bekomme. Ich finde dieses Vorgehen sehr charmant, weil ich ein Kaufpreisangebot mache und mich dann nicht mehr darum kümmere. Man kann hier eigentlich nur gewinnen. Entweder bekomme ich in ein paar Tagen, ein paar Wochen oder ein paar Monaten eine Zusage oder eben nicht. Gedanklich schließe ich nach meinem Angebot ab und beschäftige mich auch nicht weiter mit dem Objekt. Sollte eine positive Antwort erst viel später kommen, würde ich das Objekt noch einmal prüfen, ob sich in der Zwischenzeit etwas am status quo geändert hat.
  41. 5 points
    Hallo Arnd, danke für die Verlinkung dieses (und anderer) interessanter Artikel. Als einziges Szenario für einen (Teil-)Verkauf - der Sinn macht - ist für mich denkbar, diese Zeit guter VK-Preise für eine Senkung der Verschuldung zu nutzen oder für eine Portfoliobereinigung in dem Sinne, dass man Objekte jetzt für gutes Geld aussortiert, die ohnehin "über" im Bestand sind oder sonstwie "weg sollen". Langfristigen Bestandshaltern können die Aufs und Abs der Preise egal sein - wie mir - ich behalte eben meine Objekte und kassiere Miete. Wo es passt kaufe ich auch weiter zu. Ich bin durch die Preisanstiege der letzten Jahre nicht reicher geworden und werde durch Preisrückgänge auch nicht ärmer. Der "Flipper" denkt ohnehin immer nur in Tagespreisen... Probleme könnten die Mitstreiter bekommen die einen Verkauf in 10 Jahren fest einplanen, womöglich mit schon sicher einkalkulierter Wertsteigerung, da frage ich mich schon ob dort immer die Rechnung aufgeht.
  42. 5 points
    Soweit seine Forderung - aber mit welcher Anspruchsgrundlage begründet er diese Forderung? Hat er vermittelt oder nachgewiesen oder bezieht er sich auf einen Paragraphen in seinen AGB? PS.: Ich finde auch, dass Du nicht provisionsfrei kaufen solltest - meine Rechnung bekommst Du in den nächsten Tagen ....
  43. 5 points
    Gerade Brandschutz - riesen Thema beim DG Ausbau! Brauchst teilweise Brandschutzkonzept, welches du in Vorkasse anfertigen lassen musst. Wenn dann rauskommt, dass die Maßnahme nicht durchführbar ist (meist aus wirtschaftlichen Gründen), haste den Rohling an der Backe und die Kosten fürs Konzept (fängt bei 5000 € an). Sowas ist für absolute Profis meiner Meinung nach und nichts für Anfänger.
  44. 5 points
    Ja. Das gezeigte Ergebnis vor Steuern ist falsch (nicht deine Schuld, Spreadsheet ist für die Tonne): NKM: 1931 Euro pro Monat - Zinsen 235- Bewirtschaftungskosten: 449 - Afa: 418= 829 Euro zu versteuern pro Monat Pro Jahr: 9948 Euro zu versteuern Darauf (42% persönlicher Steuersatz - 15% Steuersatz in GmbH): 27%*9948 Euro: 2686 Euro plus 5,5% Soli: 2833 Euro Steuervorteil pro Jahr abzüglich Verwaltungskosten (vielleicht 2000 Euro vor Steuern, d.h. 1684 Euro Gesamtvorteil GmbH nach Steuern laufend: ca. 1000 Euro. Aber: Bei Ausschüttung sind auf Gewinne in GmbH 25% Kapitalertragssteuer plus 5,5% Soli erforderlich. Spätestens dann dreht sich die Sache ins negative Aber: Veräußerungen sind in der GmbH immer steuerpflichtig (kein Privileg für 10 Jahre Haltedauer) Aber: Ich persönlich mache in meinen beiden GmbHs per Saldo keine steuerlichen Gewinne, da die ersten (mittlerweile 5) Jahren die Instandhaltungskosten zu hoch liegen...... Aber: der Verwaltungsaufwand der GmbH macht neben Kosten auch jede Menge zusätzlicher Arbeit Aber: die GmbH ist für Dinge wie Cash Manangement etc. nur wenig flexibel. Daher mein dringender Rat: bis auf Ausnahmesituationen (und eine mögliche Änderung des Steuerrechts, d.h. Wegfall Steuerfreiheit bei Veräußerungen nach 10 Jahren) Finger weg von VVGs (es sei denn Investment ist im Bereich von einigen Mio. Euro und /oder man möchte nur handeln...).
  45. 5 points
    @dkh99 Faktor 27 ohne Kaufnebenkosten u. Hausgeld das kann doch niemals eine lohnende Investion werden (wenn nicht irgendwelche stark werterhöhende Besonderheiten vorliegen von denen du nichts schreibst) und auch nicht Cash positiv sein. Der von dir aufgeführte Grund "es ist nichts anderes zu finden" macht das Invest auch nicht besser. Wenn du hier mal ausführlich liest so merkst du das viele Investoren aus diesem Grund aktuell kaum bzw. nur Sondersituationen kaufen. Schon mal darüber nachgedacht das vielleicht ein ungünstiger Zeitpunkt ist um Immobilien zu erwerben. Besser kein Invest als ein schlechtes Invest das gilt speziell auch für Immobilien, da diese doch erhebliche höhere An- u. Verkaufskosten und Aufwand verursachen als z.B. Aktien o.ä..
  46. 5 points
    Eine persönliche Erfahrung von mir: Eine Whg war an eine Frau über 70 vermietet, seit knapp 30 Jahren herzkrank, hat seit über 25 Jahren einen (bzw. mehrere - die werden von Zeit zu Zeit ausgetauscht, weil die Batterien leer sind) Defibrillatoren eingesetzt, direkt mit den Herzmuskeln verdrahtet. Bei Herzstörungen gibt der Defi Elektrostöße ab, da springt der ganze Körper 15 cm nach oben. Die Frau kannte die Wirkung, sie war bereits 3 mal Tot (=Herzstillstand). Ihr ging es plötzlich schlecht, sie war gerade am kochen, also schnell der Herd aus und ab zur Tochter ins Nachbarhaus, weil wenn der Defi anspringt ist man völlig hilflos. Die Frau hat der Herd nicht auf 0 gedreht, sondern auf 9, also einen Raster zu weit. Es kam zu einem Schmorbrand, Feuerwehreinsatz, der Hund ist erstickt, das ganze Haus war innen schwarz. Die Hitze war so groß das sich 2 Räume neben der Küche die Fließen von der Wand gelösst haben. Versicherung sagt, ja, zahlen sie. 2 Monate später kommt die Versicherung und will Rechnungen sehen, wer hat die Elektroinstallation gemacht. Antwort meinerseits" Ja ich, was hat das mit de Sache zu tun" Antwort Versicherung: "Ja, wir zahlen nicht, wäre das ganze nach Stand der Technik gemacht worden, dann wäre es nie zum Schmorbrand gekommen und der Schaden nie entstanden, und überhaupt zahlen wir nur wenn ein Fachbetrieb das gemacht hat" Antwort meinerseits: "Die Installation war Stand der Technik, der Brand ging vom Herd aus, das hat mit der Verkabelung nix zu tun" Antwort Versicherung: "Ist uns egal, keine Rechnung = wir zahlen nix" Ergebnis nach knapp 4 Jahren Prozess: Die Versicherung muss zahlen, ABER NUR WEIL ICH STAATLICH GEPRÜFTER NIEDERSPANNUNGSELEKTRIKER BIN. Selbst in diesem Fall, der 0,Garnix mit der Installation zu tun hat, wäre der Hausbesitzer am AR*** gewesen, weil er nicht nachweisen konnte, das der, der die Installation aufgebaut hat, auch berechtigt war. Selbst wenn ihr einen Elektromeister schwarz bezahlt, zahlt die Versicherung in Zweifel. Aber ihr müsst es nachweisen können, selbst wenn es mit der Ursache der Brandes nix zu tun hat. Besser der Meister baut mit 4 promille Sch****, als das Oleg super Arbeit abliefert. Ich habe ursprünglich mal IT-Systemelektroniker gelernt, darf alles bis 20.000 Volt machen (ua. Bahnstrom), und habe in meiner Lehre genau 1 (!!! in Worten: EINE) Steckdose (230 Volt) verkabelt. Elektro mache ich trotzdem selbst, mein Onkel hat den örtlichen Elektro-Meisterbetrieb und ich habe im Studium (nach der Ausbildung) da über Jahre mein Geld verdient, ich hab wahrscheinlich 25 km Schlitze geklopft bei Minusgraden im Rohbau.... Dennoch möchte ich jedem abraten, der nicht dazu berechtigt ist, Elektro selbst zu machen. Sicher, Schlitze klopfen kann man bedenkenlos selbst machen. Kabel ziehen auch. Aber wer die Dosen selbst verkabelt (das bring ich einem Affen in 3 Minuten bei) ist einfach nicht versichert, selbst wenn er 50 jahre Versicherungsbeiträge zahlt.
  47. 5 points
    Es gibt keine festen Definitionen von "Faktor", "Rendite" oder "Cashflow" .. Für mich machen diese Netto-Rechnereien auch relativ wenig Sinn, da sich jeder die Zahlen so schön/schlechtrechnen kann, wie er/sie will. Mietausfallwagnis? Wer weiß denn schon vor dem Kauf, wie viele Monate ein Objekt leerstehen wird? Steuern: Der eine zahlt 0 Steuern, der nächste zahlt Reichensteuer ... Der eine rechnet die Tilgung in seine Rendite ein, der nächste lässt sie raus. Der eine zählt die Kosten für eine Grundbesitzer-Haftpflicht mit rein, der andere nicht... Alles viel zu individuell bzw. theoretisch imo. Ich nutze zunächst immer Brutto-Werte. Also: Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten (!) geteilt durch Jahresnetto-Kaltmiete. Nur so kann ich schnell und einigermaßen objektiv Objekt A mit Objekt B vergleichen. Wenn dieser Faktor schon über 15 liegt, brauche ich mir das Objekt gar nicht erst mit einem Netto-Faktor schönzurechnen ("Kauf von privat", "wenig Leerstand in dieser Lage", "Mietsteigerungspotenzial", ...) Im zweiten Schritt gehe ich dann durch mein Excel-Sheet und treffe ein paar Annahmen - um zu sehen, ob am Ende ein positiver Cashflow übrig bleibt (nach Zins, Tilgung, nicht-umlagefähiger Kosten und Eventualitäten). Das sind dann aber m.E. Feinheiten.. Eine Brutto-Faktor 22 Wohnung rechnet sich nicht. Eine Brutto-Faktor 8 Wohnung rechnet sich auf jeden Fall.. Dazu brauche ich keine Netto-Rechnung. Steuern lasse ich generell raus. Wenn es sich vor Steuern lohnt, dann lohnt es sich auch nach Steuern. Wenn es sich vor Steuern nicht lohnt, dann lohnt es sich auch nach Steuern nicht
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