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  1. 14 points
    Wer viel hinlangt langt auch schon mal daneben - auch mir ist in den letzten mehr als 20 Jahren in dieser Branche einiges gründlich misslungen. Ein Beispiel aus den Anfangsjahren, mein erster Ausflug ins Bauträgergeschäft. Die Erkenntnis nehme ich mal vorweg: Banken sind keine Freunde sondern Geschäftspartner mit einem eigenen Geschäftsmodell, dass sich durchaus auch mal ändern kann! Was war passiert... Mit Freunden habe ich eine Bauträgerfirma gegründet und wir wollten DHH und ETW bauen - hierzu konnten wir uns das Filetgrundstück im neu ausgewiesenen Baugebiet sichern. Die örtliche Sparkasse hat das Vorhaben mit einem Bauträgerdarlehen in Höhe von DM 1,2 Mio begleitet, welches ich als GF unterschrieben habe. Der Kontakt zur Sparkasse war freundschaftlich, besichert war das Darlehen mit einer Grundschuld auf das Baugrundstück und auf zwei weitere Immobilien aus dem Bestand eines Mitgesellschafters. Das Tagesgeschäft nahm seinen Lauf - der beauftragte Architekt hat die Planung gemacht, es wurde ein Modell erstellt, der Vertrieb ging los, etc. Absehbar war aber, dass die vereinbarten 18 Monate Laufzeit des Darlehens nicht ausreichen würden und so haben wir schon frühzeitig eine Prolongation besprochen, die uns mündlich zugesichert wurde - einen Tag vor dem Unterzeichnungstermin der Prolongation kam dann der Hammer per Einschreiben: Die Sparkasse nahm Abstand von der Prolongation und forderte uns (namentlich mich als GF) auf, das Konto binnen 14 Tagen auszugleichen! Um es abzukürzen: Zwei Tage vor Ultimo (und nach 12 schlaflosen Nächten) konnten wir bei einer Geschäftsbank umfinanzieren und so das Vorhaben aber auch die anderen Sicherheiten retten! Wie kam es dazu? Beim Kauf des Grundstücks haben wir einen Mitbieter ausgestochen, wie wir später erfuhren eine 100% ige Sparkassentochter. Als man dort mitbekam, dass sich das Vorhaben positiv entwickelte beschloss man Sparkassen-intern die beschriebene Maßnahme, um das Projekt der Sparkassentochter zukommen zu lassen!
  2. 13 points
    Habe eine Seite entwickelt, bei der Ihr euer Wissen in Hinblick auf Bauen/Sanieren/Renovieren erweitern könnt. Mehr als 30 Baublogs stehen euch zur Verfügung, alle gängigen Wohnungsgrößen, Vorher Nachher, Kosten Material/Lohn Wie ich es schaffe, für dermaßen niedrige Preise zu sanieren/renovieren, erfahrt ihr dort. Wo kaufe ich Material ein, wie kriege ich Handwerker dazu, günstig zu sein etc Zusätzlich gibt es viele Vermietungsvorlagen, Mietverträge etc, alles geprüft. Mieterhöhungen Musterschreiben etc. Mieterselektion usw. Schreibt mich einfach an, falls Ich euch weiterhelfen kann, danke und LG www.vermieten-investieren.de
  3. 13 points
    Das hört man von vielen Einsteigern, unabhängig davon wo sie gerade wohnen! Als ob es ein ungeschriebenes Gesetz sei, dass in der Ferne der Immobilienkauf einfacher, leichter, günstiger, etc. sei. Interessanterweise glauben die Kölner in München sei ihr Geld am besten investiert, die Münchner zieht es nach Köln, etc. Der einzige Grund hierfür ist oftmals, dass man sich mit dem Heimatstandort und der näheren Umgebung nicht wirklich auseinandergesetzt hat! Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass Du nichts passendes in München und Umgebung findest. Kauf Dir eine Umgebungskarte von München (jawohl, aus Papier - nicht google maps), ziehe einen Radius von 50 oder 70 km rund um München und folge den Pendlerströmen und Bahnlinien ins Umland. Arbeite Dich sternförmig einmal rund um München und schaue Dir die Ortschaften an, auf die Du dabei triffst. Lass Deine eigenen Vorurteile außen vor, nicht Du musst da leben sondern die Mieter, die sich München nicht leisten können. Wenn Du dabei strukturiert vorgehst wirst Du narrensicher die für Dich passende Investitionsmöglichkeit finden und zwar ohne dafür in die Ferne schweifen zu müssen. Noch ein allgemeiner Tipp: Schaffe Dir Dein doppeltes Expertengebiet räumlich (zum Beispiel Wohnort plus x Km) - besorge Dir alle Informationen die Du zu diesem Standort benötigst (Größe, Einwohnerzahl, Kaufkraft, Arbeitslosigkeit, Lagebewertungen, Kaufpreise, Mietansätze, etc.), so dass Du sicher bist in der Standortbewertung inhaltlich - Geld verdienen kann man nur gegen den Strom, suche Dir einen Schwerpunkt (Erbbau, Nachtspeicherheizung, Nießbrauch, etc), bei dem davon auszugehen ist, dass die meisten anderen ihn meiden und mach Dich hierzu fit! Du wirst sehen, der Einkauf macht so umso mehr Freude, da Du nicht einer von vielen Interessenten bist sondern einer der wenigen Problemlöser!
  4. 10 points
    Hallo liebe Immobilienfreunde, als ersten Misserfolg hier etwas zum Schmunzeln: Vor ca. 10 Jahren war mein 2. Objekt ein MFH in dem ein kleines Appartement leerstand (Zu der Zeit war die Situation auf dem Mietmarkt völlig anders, man musste sich echt um Mieter bemühen, keine Warteschlangen wie heutzutage), nur ca. 12 qm mit Bad über dem Flur. Den Hausverwalter hatte ich quasi mitgekauft, wie ich heute weiß eine völlige Null, aber damals der einzige "Experte" den ich kannte. Er hat mich dann gleich mit der Aussage entmutigt: "Diese Zimmer sind nur sehr schwer zu vermieten, und wenn dann nur an ganz üble Mieter". Ich habe dann inseriert, und da das Appartement unsaniert war gab es nur einen Interessenten, den ich natürlich mit offenen Armen genommen habe. Freudestrahlend brachte ich dem Hausverwalter den unterschriebenen Mietvertrag, er schaut auf die Voranschrift des Mieters.... "Aha, XY-Straße 148"...meinte er nur vielsagend. Ab da kannte ich die Anschrift der städtischen Obdachlosenunterkunft... Nun, ich hatte ein echtes Prachtstück gefunden: Extrem-Alkoholiker (hat oft im Treppenhaus geschlafen da es nicht mehr bis ins Zimmer gereicht hat), bei Harndrang einfach laufen lassen...und ein Messi mit Spezialgebiet Tomaten und Weintrauben in Pappkartons (ihr glaubt gar nicht was es alles für Insekten gibt ...!). Zu meinem "Glück" war er eigentlich ein ganz gebildeter Mensch, kannte seine Rechte - wenn er denn mal nüchtern war - ganz genau. Alle Polizisten in unserer Kleinstadt kannten ihn mit Vornamen, wenn er wieder irgendwo lag wurde er einfach bei meinem Haus "abgeladen". Hilfe, Beratung - Fehlanzeige. Soviel zum Thema: Die Polizei, dein Freund und Helfer. Nach 2 1/2 Jahren bin ich ihn endlich losgeworden - da musste ihn unsere Gemeinde unterbringen - seitdem ist mein Name dort auch verbrannt. Was habe ich daraus gelernt ? - Geduld auch bei der Neuvermietung, lieber mal einen Monat Leerstand in Kauf nehmen. - Wer verdienen will muss investieren. Ich habe die Appartements (in dem Haus sind insgesamt 3 davon) nach und nach saniert, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Fenster neu, kleine Pantryküche rein und bei bei einem sogar ein 2. Zimmer von der Nebenwohnung dazugeschlagen. War pro qm viel Geld, aber seitdem habe ich immer gut vermietet. - Vorher Gedanken machen über die Zielgruppe: Diese Appartements biete ich gezielt an für Berufstätige die in der Woche eine Schlafmöglichkeit brauchen und am Wochenende zuhause sind, ich hatte schon Azubis aber auch einen Laborleiter, der nur für Notfälle immer ein Zimmer zur Verfügung haben will. Ich mache eine Pauschalmiete inkl. Nebenkosten und komme so auf einen guten Schnitt. - Meine Mieter schaue ich mir seitdem ganz genau an !!! Mieterselbstauskunft, Schufa-Auskunft, Angaben über Vorvermieter und Grund des Wohnungswechsels, und das wichtigste: alle Besichtigungen mache ich mit meiner Frau zusammen, wir sprechen intensiv mit den Interessenten und tauschen uns dann hinterher aus. Ich habe nie wieder einen schlechten Mieter gehabt. Für mich war das eine sehr lehrreiche Erfahrung !
  5. 10 points
    Ich glaube in den A-Städten 2018 nur noch langsames Preiswachstum bzw. Stagnation - eben weil viel gebaut wird und auch iwann einfach rechnerisch CashFlow nicht mehr zu erreichen ist. Dafür immer mehr Fokus von Investoren auf B / C / D Städte und größere Risikobereitschaft. Gutes Beispiel Ruhrgebiet: In Essen merkt man seit 1-2 Jahren, dass die Preise extrem nach oben knallen. Käufer zunehmend Leute, die früher nicht hier gekauft hätten. Die finden in ihren Regionen (z.B. Düsseldorf) aber nix mehr und gehen deshalb in den Pott. Vermischt mit den lokalen Investoren ziemlicher Nachfrageüberhang. Brauchbare Objekte zu akzeptablen Preisen sind schnell weg, Preisnachlässe fast nicht mehr drin. inzwischen sind 1000 €/m² eher die Regel als die Ausnahme. @Jb007 hatte vor 1-2 Jahren hier mal geschrieben, dass er davon ausgeht, dass man sich in Essen wahrscheinlich an Preise um die 1000 €/m² gewöhnen muss. Und das ist leider auch passiert (wenn nicht sogar überholt) Also gehen die Leute entweder Kompromisse beim Objekt ein (ich selbst bin z.B. an einem Objekt mit 2 Ladenlokalen dran - das hätte ich vor 2 Jahren niemals angesehen), oder sie weichen auf andere Standorte aus. Die Leute sind dann jetzt in Duisburg, Oberhausen, Gelsenkirchen usw unterwegs und das treibt dann auch da wieder die Preise. So dreht sich das aktuell immer weiter und ich glaube auch nicht, dass wir an solchen Standorten 2018 da ein Ende sehen. Mag sein, dass es 2019 soweit ist aber solange man irgendwie Rendite machen kann werden die Preise auch hier weiter steigen. Und das ist m.E. nicht nur aufs Ruhrgebiet zu beziehen - die Käufer gehen immer weiter in die Fläche oder schwächere Regionen und nehmen Abschläge bei der Standortauswahl oder der Objektqualität in Kauf (sei es jetzt hoher Gewerbeanteil, schlechte Bausubstanz o.ä.). Wer früher nur in seinem Mittelzentrum mit 50.000 € Einwohnern gekauft hat, der kauft dann ggf. jetzt im Dorf vor der Stadt. Weil es da ja noch schön günstig ist. Und da liegt dann auch das Problem. Irgendwann ist das Ende der Fahnenstange erreicht und die Preise sinken und die Leute mit der vergammelten Bude im Dorf sind dann vllt. nicht mehr so froh über ihr Schnäppchen. Besonders, wenn man dann zum "Schönrechnen" auch noch die Ansätze falsch wählt. Das sieht man ja hier durchaus öfter mal: Tilgung noch 1% runter, damit es passt - auch mal Miete unrealistisch hoch kalkulieren, wird schon passen - Mietausfallwagnis ist nicht notwendig, man muss ja nur gut aufpassen - Instandhaltung noch bisschen runter, was soll schon passieren. Möchte mich da gar nicht von freisprechen. Ich habe z.B. früher immer mit 7% Annuität kalkuliert, heute mit 5%. Früher hätte ich kein Haus mit Nachtspreicherheizung gekauft - heute schon. Früher hätte ich auch kein Haus mit Läden gekauft - heute schon. Man muss halt sehen, dass man sich da trotzdem etwas zusammenreißt. Ein paar Zugeständnisse gehen schon, man sollte aber nicht völlig durchdrehen Die Zeiten von modernisierten Häusern aus den 70er Jahren zum 9-fachen sind halt vorbei. Um es kurz zu machen: Sehe für 2018 weiterhin einen Preisanstieg, aber eher in diesen klassischen "Ausweichstandorten". Die Top Städte werden wahrscheinlich auch noch steigen, aber ggf. etwas schwächer. Es kommt aber aktuell halt auch viel ausländisches Kapital nach Deutschland und das wird eben oftmals klassisch in den A- Städten platziert.
  6. 9 points
    Da es hier im Forum immer wieder mal Diskussionen um den gewerblichen Charakter kreativer Vermietungs- und Verpachtungsideen gibt, habe ich das Thema hier noch einmal aufgegriffen. Nach der Lektüre seht ihr wesentlich klarer… Bei Miet- und Pachteinnahmen ist vor einer Anwendung des § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) stets zu prüfen, ob diese Einnahmen auch im Rahmen einer anderen Einkunftsart angefallen sein könnten, beispielsweise einer aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG). Dies setzt voraus, dass die Einkünfte ihrer Art nach mehreren Einkunftsarten zugeordnet werden können. Hierher kommt die Abgrenzungsfrage zu gewerblichen Einkünften, die in der Praxis (steuerrechtlich) von erheblicher Bedeutung ist. Die Vermietung unbeweglichen Vermögens ist in der Regel eine private und damit nicht gewerbesteuerpflichtige „Vermögensverwaltung“. Kommen aber besondere Umstände hinzu, welche der Betätigung des Vermieters (als Ganzes gesehen), das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr verleihen, tritt die bloße Nutzung des privaten Vermögens zurück. Das entscheidende Merkmal liegt also darin, dass die bloße Vermögensnutzung hinter der Bereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktritt. Das ist jetzt erst einmal der Grundsatz, der von Tausenden Gerichten ständig mit Leben gefüllt wird. Dass man sich irgendwann einmal mit der Einordnung auseinandersetzen muss, wird von verschiedenen Interessenvertretern früher oder später zwangsweise an einen herangetragen. Das können Banken, Versicherer (!), Behörden, konkurrierende Marktteilnehmer etc. sein. Die Auseinandersetzung gewinnt derjenige, der die besseren Argumente hat. Zu beachten ist: Bei den jeweiligen Entscheidungen der Gerichte handelt es sich immer um Einzelfälle! Es sind jedoch deutliche, deckungsgleiche Tendenzen der Gerichte bei der Einordnung der Einzelfälle zu erkennen: Bei der Überlassung von Wohnräumen ist eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen, wenn die Tätigkeit eine einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation bedingt. Von den Gerichten wird untersucht, ob der Vermieter neben der Vermietung von Wohnraum nicht gerade übliche Sonderleistungen erbringt. Art und Anzahl der (wiederkehrenden) Sonderleistungen werden von allen Gerichten in Deutschland unterschiedlich bewertet. Ein Abgrenzungskriterium, welches mich persönlich am meisten überzeugt hat, ist das permanente Vorhalten von Ansprechpartnern, Kundendiensten oder Betreuungspersonal. Ich selbst würde also mit diesem Abgrenzungskriterium gegenüber den oben genannten Interessenvertretern operieren, denn neben allen anderen Kriterien bekommt man damit auch viele Grenzfälle gut eingeordnet. Aber selbst wenn der Umgang mit sehr vielen Mietern erhebliche Verwaltungsarbeit (mit Ansprechpartnern) erforderlich macht oder die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen, liegt in der Regel immer noch eine Vermögensverwaltung und keine gewerbliche Tätigkeit vor. Auch die Vermietung möblierter Zimmer ist selbst bei der Erbringung von Sonderleistungen wie Reinigungsarbeiten noch keine gewerbliche Tätigkeit. Weitere (allgemein anerkannte) Beispiele und Einordnungskriterien: Wer für Behörden Gebäude zur Unterbringung von Zuwanderern errichtet und dort von den Behörden zugewiesene Personen gegen pauschales Entgelt je Person und Tag, beispielsweise durch Bereitstellung von Personal, Bettwäsche und Handtüchern sowie durch Übernahme der Reinigung beherbergt und betreut, erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Vermietung einer Ferienwohnung in einem Feriengebiet stellt sich regelmäßig als gewerbliche Tätigkeit dar, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Hier werden insbesondere auch die Werbemaßnahmen untersucht. Betreibt man auf diese Art und Weise aber nur eine einzelne Wohnung im Stadtgebiet, kann auch nur Vermögensverwaltung vorliegen. Die Beherbergung in Gaststätten fällt regelmäßig in das Kriterium eines Gewerbebetriebes. Der Inhaber eines Campingplatzes ist gewerblich tätig, wenn er ständig vor Ort neben der Vermietung wesentliche Nebenleistungen erbringt, wie die Zurverfügungstellung sanitärer Anlagen und ihrer Reinigung, die Trinkwasserversorgung, die Stromversorgung, Abwasser- und Müllbeseitigung – und zwar auch dann, wenn die Benutzer Dauercamper sind. Wer ein solches Abgrenzungsurteil einmal nachlesen möchte (Bundesfinanzhof Urt. v. 11.07.1984, Az.: I R 182/79), kann das beispielsweise hier machen: https://www.jurion.de/urteile/bfh/1984-07-11/i-r-182_79/ Wie „großzügig“ die Auslegung aber im Einzelfall sein kann, hat auch mich mitunter schon oft auf den ersten Anschein verblüfft: Ein Eigentümer einer 74qm großen 3-Zimmer-Wohnung in Berlin vermietete diese in voll möbliertem Zustand und großzügiger Ausstattung an regelmäßig wechselnde Mieter tage-, wochen- und monatsweise. Beispielsweise im Jahre 2002 an insgesamt 162 Tagen an 17 verschiedene Mieter und 2004 an 21 Tagen an 3 Mieter. Die ausgewiesenen Tages- und Wochenpreise schlossen die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern sowie eine Endreinigung ein. Im Einkommensteuerbescheid stufte das Finanzamt die Einkünfte nicht als gewerblich, sondern als Vermögensverwaltung ein! Wer jetzt zu Recht neugierig geworden ist, kann sich hier über die Hintergründe informieren: https://www.haufe.de/steuern/steuer-office/fg-berlin-brandenburg-urteil-vom-20012010-14-k-135506-b_idesk_PI27_HI2979048.html# +++ Steuerliche Aspekte der kurzfristigen Untervermietung: https://www.st-verbund.de/web/rll/externalcontent/-/print/portal/steuern.html?_leongshared_externalcontentid=portalcontentservice%2Fnews%2F207450
  7. 8 points
    Also meine Erfahrungen sind anders. Bei den letzten Häusern bin ich meist überboten worden, obwohl ich zum Teil schon den Angebotspreis geboten hab. Klar kommen Pakete auf den Markt, das ist aber immer schon so gewesen und wird auch zukünftig immer so sein... Ist ja durchaus auch legitim, dass Investoren jetzt die hohen Preise für den Exit nutzen. Ich spiele aktuell selbst mit dem Gedanken mal was zu verkaufen und Gewinne mitzunehmen. Viele Verkäufer haben aber tatsächlich auch unrealistische Preisvorstellungen, die man am Markt dann nicht durchgesetzt bekommt. Gerade das o.g. Beispiel - 50% Gewerbeanteil ist halt nicht Investors Liebling - von den Banken mal ganz abgesehen. Das ist halt kein Objekt für die breite Masse, sondern für Leute mit viel EK oder Profis. Da hätte man vor einigen Jahren aber eher Faktor 6-7 für verlangt und nicht 10. Wohnhäuser die einigermaßen in Schuss sind und bei denen es auch keine Probleme gibt werden aktuell ziemlich schnell aufgekauft. Vor 2-3 Jahren konnte ich IS24 aufmachen und hab in Essen auf Anhieb 5 Häuser gefunden, die man bedenkenlos kaufen konnte und bei denen der Preis stimmt. Kommt jetzt ein vernünftiges Haus auf den Markt, kannst du dich in die Schlange stellen und hoffen, dass du evtl. zum Zug kommst. Preisnachlass kriegst du schon fast garnicht mehr verhandelt. Ich hab früher immer locker 20-30% drücken können - dafür hast du heute einfach zuviel Konkurrenz. Und Partystimmung kommt bei mir sowieso eher auf, wenn die Preise mal wieder unten sind. Ich hab von den hohen Preisen am Ende ja nichts. Ob die Häuser jetzt 20% mehr Wert sind als vor ein paar Jahren wirkt sich erstmal im Tagesgeschäft nicht auf meinen Cashflow aus. ich wäre schwer dafür, dass die Preise mal wieder deutlich sinken, dann würde ich nicht mehr soviel Zeit aufwenden müssen um was zu kaufen. Ich sehe nur ehrlich gesagt aktuell keine entsprechende Tendenz. Als ich angefangen hab mich in Essen umzuschauen, da hätte ich jedem gesagt er spinnt, wenn er was zum Faktor 12 loswerden will. Heute ist aber 15+ normal (bei "normalen" MFH). Noch zum Thema Mieten: Die Mieten in Essen sind gefühlt extrem gestiegen, ich wohne seit 2012 hier. Als ich damals nach Wohnungen geguckt habe, konnte ich ganz easy für 5€/m² eine renovierte Wohnung mieten. Das ist inzwischen eher die Ausnahme geworden. Ich vermiete inzwischen eigentlich nicht mehr unter 7€. Und ich bin nicht in guten Lagen unterwegs. Das gilt auch für Wesel - da habe ich früher zufällig gewohnt. 5 € war gut möglich was zu finden, ich vermiete da heute zum Teil sogar für mehr als 7€... Ich sehe auch überhaupt kein Problem bei Preiseinbrüchen. Interessiert mich als Investor doch nur wenig. Ich habe meine Zinsfestschreibung und nach den 10 Jahren hab ich meine 30-40% getilgt. Ist doch Latte, ob das Haus dann 20-30% weniger Wert ist. Dann hab ich im Zweifel 10 Jahre schön Cashflow generiert und von den Mieten gut gelebt. Dann verkaufe ich das Haus entweder und mache keinen Veräußerungsgewinn oder ich behalte die Bude einfach im Bestand. Wenn man vernünftig einkauft sehe ich überhaupt keine Problematik bei niedrigen Preisen. Wenn ich mir natürlich für Faktor 20 in Gelsenkirchen ne ranzige Bude gekauft hab, dann bekomme ich halt Probleme. Dann ist einen aber sowieso nicht mehr zu helfen^^ Um es kurz zu machen - die Immos müssen einfach guten Cashflow abwerfen und solide/realistisch kalkuliert sein dann können einem Preisschwankungen vollkommen egal sein und man kann gut schlafen.
  8. 7 points
    Hallo @Bluedream, ja, ich verwalte meine MFH selber. Hatte anfänglich einen Hausverwalter (mit dem ersten MFH mitgekauft), das war aber ein Looser, für den war mir das Geld zu schade. Ich habe die klassischen Hausmeisterdienste, also Treppenhausreinigung, Mülltonnen rein- und rausstellen, Gartenpflege und Winterdienst an einen Hausmeisterservice abgegeben. Die Kosten kann ich natürlich umlegen. Von der Idee her hatte ich eigentlich vor, dass dieser auch Kleinreparaturen erledigt und für meine Mieter Serviceleistungen anbietet, z,B. mal ne Lampe aufhängt, nen Schrank aufstellt usw. Das klappt aber nicht, damit ist er schon überfordert. Somit bin ich Ansprechpartner für meine Mieter, wenn mal etwas zu erledigen ist. Die Ablesungen von Strom/Gas/Wasser führt ein Ablesedienst aus. Ich habe da ein kleineres Ingenieurbüro, welches der BFW-Gruppe angeschlossen ist. Ein Objekt ist bei Kalorimeta, einer der großen bundesweit tätigen Dienste - ganz schlechte Erfahrungen, unfreundlich, unpersönlich und teuer. Aber man kommt kaum aus den Verträgen raus. Die stellen die Wärmemengenzähler und Wasserzähler (Achtung, mach Garantiewartung, kein Kauf, so kannst Du die Kosten auch Umlegen), lesen ab und erstellen die Heizkostenabrechnung. Das ist mir wichtig, damit alles rechtssicher ist. Zur gesamten NK-Abrechnung fehlen dann nur noch Versicherungen, Grundsteuer und Hausmeisterservice, das setze ich dann mit einer kleinen Excel-Tabelle selber um. Mir bleibt jetzt insgesamt noch folgender Aufwand: - alle 3-4 Wochen fahre ich alle Objekte ab, schaue nach ob in Haus u. Grundstück alles okay ist. Fast immer muss ich dann auch dem Hausmeister auf die Finger klopfen. Mir ist wichtig, dass alles immer tiptopp aussieht. Die Mieter sollen auch ruhig sehen, dass ich mich persönlich darum kümmere. Zeitaufwand: pro Objekt vielleicht eine halbe Stunde plus die Fahrtkosten, die ich aber bei der Steuer angebe. - jeden Sonntag mache ich für alle meine Objekte den Schriftverkehr, Kontrolle der Mieteingänge usw. Zeitaufwand: vielleicht eine Stunde jede Woche - Nebenkostenabrechnung 1 x jährlich, das erste Mal dauert immer länger. Zeitaufwand: vielleicht noch 2-3 Stunden pro Objekt, wenn die Heizkostenabrechnung vorliegt Ich mache auch die Neuvermietung selber, das ist natürlich dann etwas mehr Aufwand. Wenn ich das an eine Hausverwaltung abgebe zahle ich hier in der Region meist so um die 20,- €/WE + MWSt., sind dann schon 23,80. Für Neuvermietung 1,5 Monatsmieten. Bei 30 Einheiten und ca. 3 Mieterwechseln/Jahr kommen da locker ein paar Tausend Euro zusammen. So habe ich einen guten Stundenlohn und selber ein Auge darauf was mit meinen Objekten ist.
  9. 7 points
    Ich sehe das ehrlich nicht ganz so bitter wie Thorsten. Wenn man es mal auf die gröbsten Faktoren runterbricht: 23.000€ Einnahmen Kaltmiete (JNKM) - 2800€ Zinsen - 2300€ Nicht-umlagefähige NK (Annahme 10% der JNKM) = 18.000€ "Überschuss" - 3.000€ AfA = 15.000€ zu versteuern Also je nach Steuersatz .. sagen wir mal irgendwo zwischen 8 - 10k netto Finde ich jetzt erst einmal nicht sooo übel. Davon gehen natürlich noch mal 4400€ Tilgung runter, bleiben rund 4-5k€ free cash. Was dich jetzt natürlich reinreißen könnte sind Reparaturen, Leerstände, Rechtsstreitigkeiten etc. Stell dir vor, ein Mieter zahlt 3 Monate die Miete nicht (bevor du ihn rausschmeißt) und die Wohnung muss renoviert werden, bevor du sie neu vermieten kannst. Also 3 Monatsmieten weg, noch mal mindestens ein Monat Leerstand, Renoveierungskosten, und Vermarktungsosten fpr die Neuvermietung. Das sind schnell mal einige tausend Euro. Wenn jetzt noch die Heizung oder das Dach kaputt gehen, ist deine gesamte Jahres-Rendite futsch. Klar, die Kosten verringern wieder dein zu versteuerndes Einkommen, aber Kosten bleiben es dennoch. Diese Kosten kann ich nicht abschätzen, ohne die Lage (bzw. das Klientel) und den Zustand des Hauses zu kennen. Ebenfalls hast du einen sehr hohen EK-Einsatz. Bedenke: Du bräuchtest 15 perfekte Jahre, um gerade einmal deinen EK-Einsatz wieder raus zu haben. Realistisch ist es denke ich, dass du doppelt so lange brauchen wirst. Also mindestens 30 Jahre. Nach 15 Jahren endet allerdings deine Zinsbindung - das heißt du müsstest ab dann im Zweifelsfall einen deutlich höheren Zinssatz verkraften können. Sprich: Nach 15 Jahren hast du vielleicht die Hälfte deines EKs wieder raus und 66k€ getilgt. WICHTIGE 2 PUNKTE (die werden m.E. immer wieder gern vergessen): Opportunitätskosten 75.000€ mit 2% angelegt bringen nach 15 Jahren ca. 25k€ 75.000€ etwas besser angelegt, in einem gut gestreuten Portfolio bspw. bringen evt. 5% durchschnittliche Rendite, also 80k€ In beiden Fällen bekommst du obendrein dein volles EK wieder raus. Arbeitsaufwand Ich merke das mit meinem MFH.. Passives Einkommen ist das nicht! Viel Papierkram (Kaufprozess, Energieversorger, Kabelanschluss, Versicherungen, .. alles will geprüft und ggf. gewechselft werden) Viel Babysitting ("Mein Nachbar ist zu laut", "Her xyz putzt das Treppenhaus nicht", "ich habe da eine feuchte Stelle entdeckt", ...) Arbeit mit der buchhalterischen Verwaltung (Mieteingänge, Mahnwesen, Rechnungen bezahlen, ..) Rechtsstreitigkeiten, Kündigungen/Räumungen, Renovierungen, Neuvermietungen, ... Befriedigung der staatlichen Willkür (von enef bis Rauchwarnmelder, ..) Das ist wirklich nicht zu unterschätzen. Ich habe gerade das volle Brett! Lastenübergang war der 1.7., seitdem habe ich: Unregelmäßige Zahlungseingänge, sodass ich fast täglich aufs Konto schauen muss zwei nicht zahlende Mieter, einer davon bekommt diese Woche die Fristlose Ein Wasserschaden, der mir verschwiegen wurde und aufwändig instandgesetzt werden musste (zum Glück größtenteils auf Ksoten des Verkäufers) Neuvermietung mit 8 Besichtigungsterminen Keine / ungenügende Treppenhausreinigung Beschwerde einer Mieterin über Lautstärke einer anderen Mieterin Anderer Mieter: "Ich glaube hier bildet sich eine feuchte Stelle" Ein weiterer Mieter lässt durchblicken, dass er demnächst kündigen wird / ausziehen möchte Unzureichende Deckung bei der GebäudeVers. Wechsel Haftpflicht zu einer HP mit H&G-Besitzer-HP Unvorteilhafte Müllregelung im Haus, evt. Bestellung von Tonnen und Beauftragung eines Rausstell-Service Mieterhöhunhen in Vorbereitung ... Ist alles nicht dramatisch - ich komme damit klar (und lerne viel) .. aber von passivem Einkommen kann man hier definitiv nicht sprechen. Und - wie gesagt - man braucht je nach EK EInsatz erst einmal 10+ Jahre, um überhaupt das Eigenkapital wieder raus zu haben. Ich mache das, weil ich etwas lernen will und weil ich es skalieren möchte (beim zweiten Haus weiß ich dann viel besser, worauf ich achten muss und bin routinierter). Dazu habe ich Mietsteigerungspotenzial.. Dazu noch 35m² Büro/Nutzfläche, die sich noch zu Wohnraum umnutzen möchte. Außerdem hoffe ich insgeheim etwas auf einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise - und erhoffe mir so langfrisitig evt. einen kleinen Spekulationsgewinn. Wenn die Zielsetzung aber ist, in wenigen Jahren "Gewinn" gemacht zu haben und evt. das Geld wieder raus bekommen zu wollen um stattdessen ein eigenes Business aufzubauen.. dann ist das MFH hier falsch. Ebenso wenn die Lage mies ist, der Betreuungsaufwand dadurch noch höher ist und eine Wertsteigerung nicht in Sicht ist. Mein Fazit also: Haus von den Zahlen her nicht schlecht.. Dafür EK Einsatz aber sehr hoch und Lage zu schlecht (?) .. und kein Optimierungspotenzial.
  10. 6 points
    Ganz allgemein ohne auf diesen speziellen Fall direkt zu antworten, sollte sich jeder folgendes fragen: Warum verwendet, jemand der angeblich doch sooo erfolgreich ist, die dafür doch umfangreiche notwendige Zeit um Bücher zu schreiben, Seminare zu halten und dabei hohe Gebühren nimmt? M.E. sind die weitaus Meisten, die dieses Geschäftsmodell verfolgen (oder wie ich ab und zu sich mal hier äußern) eher kleine Fische mit max. einigen Dutzend oder vielleicht mal 100 oder 200 Einheiten. Die richtig erfolgreichen größeren Marktteilnehmer mit tausenden von Einheiten (z.B. Herr Doblinger und Familie Sahle mit jeweils über 20.000 Einheiten) haben weder die Zeit noch das Interesse für solche Aktivitäten. Sie setzen ihre Zeit lieber bei der Optimierung ihrer Immobilien ein: da bringt es halt deutlich mehr als ein paar teure Seminare zu verkaufen. Das geht selbst mir bei meinen paar Einheiten so. Lieber steigere jährlich ich die Mieteinnahmen um 30.000 oder 40.000 Euro p.a. (entsprechend einer Wertsteigerung von deutlich über 500.000 Euro), als jährlich im Boom vielleicht 50 Seminarplätze a 2380 Euro (d.h. 100.000 nach Abzug MWSt und ca. 40.000 Euro nach Abzug Kosten und Einkommenssteuer) zu verdienen.
  11. 6 points
    Hier in Frankfurt ist das ein Riesenthema, weil die Stadt täglich um mehr als 40 Personen wächst und es mangels Grundstücken kaum andere Möglichkeiten gibt, um schnell auf die Situation zu reagieren. Ich habe deswegen bereits mehrere Marktteilnehmer zu diesem Thema befragt: Privatinvestoren, Volks- Bau- und Sparverein, ABG-Holding etc. Alle haben mir in etwa das gleiche berichtet: Man rennt mit dem Thema keine offenen Türen ein, weil jeder Angst vor Komplikationen, Lärm und Schmutz hat. „Freiwillig“ macht keiner mit und man hat mit erheblichen Widerständen zu kämpfen - was das Thema somit in die Profi-Liga hebt. "Erfolgsrezepte" sind aber: 1.) Man muss für sämtlichen Mieter und Vermieter-Eigentümer eine EXZELLENTE Kommunikationsanlaufstelle bieten – oft geht es nur um Kleinigkeiten, aber man muss verhindern, dass wegen „vernachlässigbaren Anliegen“, die Atmosphäre vergiftet wird. 2.) Während der Ausbauphase sind regelmäßige (mindestens monatliche) Grillfeste mit Mietern und Vermieter-Eigentümern zu veranstalten: Man kommt sich näher und jeder identifiziert sich mit der Maßnahme. 3.) Man sollte sich nicht zu kleinlich geben und auch der Gemeinschaft im Zuge der Ausbaumaßnahme etwas spendieren, alternativ oder kumulativ: neuer Treppenhausanstrich, neue Haustüre, Klingelanlage, hübsche Briefkastenanlage mit größeren Briefkästen oder neue Vorgartengestaltung etc.
  12. 6 points
    Hallo, habe mich vor einiger Zeit auch mit dem Thema beschäftigt und meinen Steuerberater konsultiert. Dieser hat mir nach dem Gespräch das Prüfschema des Finanzamts zu diesem Thema und ein Schreiben des BMF (Bundesministerium für Finanzen) übersandt das sich mit der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel beschäftigt und lt. Aussage meines Steuerberaters als Grundlage für Entscheidungen aller Finanzämter zu diesem Thema dient. Diese beiden Schreiben habe ich als Anlage beigefügt. Lt Aussage meines STB gibt es halt diese beiden Schematas nach denen die Finanzämter entscheiden. Da es sich jedoch um kein Gesetz handelt kann das BMF natürlich auch seine Anweisungen ändern, eine 100%ige Sicherheit bis in alle Ewigkeit gibt es wohl nicht, aber die gibt es leider nirgends im Leben. Ich hoffe die Anlagen sind hilfreich. BMF Schreiben Grundstückshandel.pdf Prüfschema.pdf
  13. 6 points
    Bemerkungen wie: Keine Rechtsberatung / keine Steuerberatung Die Zusatzbemerkungen „keine Rechtsberatung“ bzw. „keine Steuerberatung“ sind nach meiner Auffassung in der Tat überflüssig, weil dies hier ein Forum ist – gemacht von Menschen für Menschen, aber eben auch mit menschlichen Fehlern (und zwar nicht zu knapp). Einige Menschen sind nämlich (auch hier) nicht einmal in der Lage, ihre Äußerungen wenigstens als Meinungen oder als Tatsachen zu kennzeichnen – womit wir schon mal einen erheblichen Schritt weiter wären… Dazu kommt, dass hier im Forum neben Tatsachenbehauptungen teilweise auch unvollständige Informationen kommuniziert werden, was zwangsläufig dazu führen muss, dass die Leser einem Irrtum unterliegen. Außerdem kann man hier beobachten, dass einige Forenteilnehmer und Mitstreiter nicht einmal die Grundlagen der Gewaltenteilung (Exekutive, Legislative, Judikative) verstanden haben: Der Unterschied zwischen den Maßnahmen einer Behörde, Rechtsprechung und Gesetzen wird völlig durcheinandergeworfen. Dabei wird fast immer verkannt, dass Urteile und Behördenmaßnahmen Einzelfallentscheidungen sind – nicht mehr und auch nicht weniger. Das bedeutet: Wir haben in Deutschland kein Fall-Recht (case-law) wie im anglo-amerikanischen Rechtsraum. Deutsches Recht und kontinentaleuropäisches Recht sind daher tatsächlich weitestgehend vorhersagbar wie Mathematik – entgegen der weit verbreiteten öffentlichen Meinung. Das ist auch Absicht vom Gesetzgeber, weil das Recht dadurch besonders „effizient“ und „preisgünstig“ ist (in Deutschland werden z. B. über Fragen von Vollmachten oder wer was zu vertreten hatte oder ob ein Abteilungsleiter überhaupt handlungsbefugt war, keine teuren und zeitraubenden Vorprozesse geführt – anders im anglo-amerikanischen Recht. Wer das nicht glauben möchte, der schaue sich beispielsweise den Spielfilm “Zivilprozess“ mit John Travolta an – ich war sprachlos, entsetzt, fassungslos – so etwas gibt es in Deutschland nicht). Das bedeutet aber auch (wie in der Mathematik): Verändert man auch nur eine einzige, winzige Komponente (in einem scheinbar so ähnlichen Fall), kommt (wie in der Mathematik) ein völlig anderes Ergebnis dabei heraus! Deshalb findet ihr beispielsweise bei Online-Anwälten zur Rechtsberatung, einleitend immer einen Hinweis, wie: Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf der Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten: (…) Dieser Satz ist auf mehreren Ebenen wichtig: Neben einem Haftungsausschluss begegnet er auch nützlicherweise dem Phänomen, dass viele Zeitgenossen nicht einmal in der Lage sind, ihren eigenen Sachverhalt richtig und vollständig zu schildern… Ich selbst habe vor, während und nach meinem Jurastudium bis auf 9 Monate ausschließlich fachfremd als Texter in der Unternehmenskommunikation gearbeitet. Aber in den 9 Monaten Rechtsanwaltstätigkeit begegneten mir immer wieder Vorfälle wie, dass auf meine Nachfrage, wer denn Eigentümer des PKW ist, der Mandant zu mir sagte, dies sei er selbst. Meine Kollegin fertigte im Vertrauen darauf einen entsprechenden Schriftsatz, bei dem sich erst zwei Wochen später herausstellte, dass Eigentümer des PKW aber tatsächlich eine „Volkswagen Leasing Bank“ war… Mandanten wissen also nicht einmal, dass sie nicht der Eigentümer, sondern nur der Besitzer „ihres“ Fahrzeuges sind. Das soll zeigen, dass man (als Rechtsanwalt) schnell in der Haftungsfalle landen kann, weil man in einem Vertragsverhältnis zum Mandanten steht und die Richtigkeit der Handlungsschritte (völlig zu Recht) erwartet werden darf - der Anwalt wird schließlich dafür bezahlt. Jeder aktiv tätige Rechtsanwalt zahlt für Haftungsfälle hohe Versicherungsbeiträge, was von den Rechtsanwaltskammern kontrolliert wird (nebenbei: bei den Ärztekammern ist das leider nicht so – was mich furchtbar ärgert. Selbst nach gewonnener BGH-Rechtsprechung bleiben Patienten daher mitunter auf ihrem Schaden sitzen, weil Ärzte zu dumm oder zu geizig oder beides waren, ihre Versicherungsbeiträge zu zahlen). Aber: Ich selbst benutze für die Prozessführung ständig fremde Rechtsanwälte, z. B. im Markenrecht, Wettbewerbsrecht und im Kunst- und Urheberrecht. Allerdings beauftrage ich nur Fachanwälte, weil man immer Spezialisten aufsuchen sollte: Sie sind mit der Materie in der Regel viel besser vertraut und arbeiten daher kostengünstiger (weil schneller), als wenn ein herkömmlicher Anwalt mehrere Tage an (m)einem Fall sitzt – und mehrere Tage abrechnet. Aber dennoch habe ich (allerdings in seltenen Fällen) mit der Spezialisten-Beauftragung schon völlige Katastrophen in den Schriftsätzen erlebt. Wenn ich mich dann als Jurist zu erkennen gab, habe ich (wohl aus Scham der Anwälte) die kostenlose Prozessführung angeboten bekommen (…) Sehr wichtig: Zu einer optimalen Rechtsberatung gehört nicht nur das materielle Recht, was hier im Forum von vielen Mitstreitern gut beherrscht wird. (Materielles Recht: Gesamtheit der Rechtsnormen). Zu einer optimalen Rechtsberatung gehört auch das formelle Recht (Gesamtheit der Rechtsnormen, die zur Durchsetzung des materiellen Rechts dienen – kurz: Prozessrecht). Und das kann dieses Forum hier auf gar keinen Fall leisten… Dazu gehören nämlich unter anderem Fragen wie beim Schach: Wie geht der Fall aus, wenn der Gegner seine Strategie ändert? Welche Strategie könnte er überhaupt haben? Was kann der Gegner? Was weiß der Gegner? Welche Kenntnis hatte der Gegner bzw. welche Kenntnis hätte er haben müssen? Wer muss was wann beweisen? Wie geht man in welcher Reihenfolge mit welchen Beweisanträgen vor? Lohnen sich Rechtsmittel? Welchen Sachverhalt präsentieren wir zunächst mal? Von welchem Sachverhalt geht der Gegner aus? Dennoch sind die hier geleisteten Forenbeiträge in vielen Fällen richtig, wichtig und absolut Gold wert, beispielsweise als Unterrichtung bzw. Kurzanweisung (Briefing) des eignen Anwaltes oder Steuerberaters. Denn auch wenn es im Fernsehen oft anders dargestellt wird: Die Spezialisten müssen sich in euren individuellen Fall immer erst einlesen / einarbeiten. Alles andere wäre verantwortungslos gegenüber dem Mandanten. Man ist als aufgeschlossener Anwalt und Steuerberater sogar dankbar, wenn der Mandant geeignetes Quellenmaterial mitbringt! +++ Historischer Hintergrund: 1935 (!) wurde das Gesetz zur Verhütung von Missbräuchen auf dem Gebiete der Rechtsberatung eingeführt. Danach war die Rechtsbesorgung an die Erteilung einer Erlaubnis gebunden. Der Antragsteller wurde auf die erforderliche Zuverlässigkeit und persönliche Eignung sowie auf genügende Sachkunde überprüft. Ziel des Gesetzes war es in erster Linie, die ab 1933 durch das Gesetz über die Zulassung zur Rechtsanwaltschaft ausgeschlossenen jüdischen Rechtsanwälte daran zu hindern, in die nichtanwaltliche Rechtsberatung auszuweichen. Daher wurde in einer Verordnung zur Ausführung des Rechtsberatungsgesetzes 1935 festgelegt, dass Juden die erforderliche Erlaubnis nicht erteilt wird. Infolge dieser Regelung konnten auch die noch amtierenden jüdischen Richter und Staatsanwälte, die zum Jahresende 1935 aus dem Dienst ausscheiden mussten, nicht rechtsberatend tätig werden. Diese Nazi-Gesetze hat man natürlich – wie in vielen anderen Berufen - zur Sicherung von Pfründen lange unangetastet gelassen… In der Rechtsberatung leider bis etwa 2008. So gab es tatsächlich noch zu meiner Zeit als Referendar gefestigte Rechtsprechung, dass man noch nicht einmal als Referendar (!) für die Gegenleistung eines Mittagessens (!) einen individuellen Rechtstipp geben durfte, ohne dafür die Konsequenzen tragen zu müssen. Die Zeiten sind (nicht zuletzt durch die Europäische Rechtsharmonisierung) endgültig vorbei, aber noch in aller Munde (Augen und Ohren). Das ganze hatte sich unter anderem nicht mehr mit der Niederlassungsfreiheit anderer europäischer Berufsträger vertragen. Man könnte auch sagen: Recht ist seit 2008 für alle da – nicht nur für Juristen. Was zurzeit alles möglich ist, ist übrigens im Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) geregelt, siehe unten. Im RDG wird beispielsweise die Möglichkeit eingeräumt, Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen beruflichen Tätigkeit zu erbringen. Im Arbeitsrecht kann man sich beispielsweise auch von Gewerkschaftern vertreten lassen. Rechtsdienstleistungen sind zulässig, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören. Beispiele sind Sanierungs- oder Insolvenzberatung durch Diplom-Betriebswirte, Diplom- Kaufleute oder Diplom-Wirtschaftsjuristen, Beratung über Fragen des Baurechts oder der Sachmängelhaftung durch Architekten, Beratung über Gestaltungsmöglichkeiten bei der Vermögens- oder Unternehmensnachfolge durch Banken, Mitwirkung bei der Vorbereitung eines Erbscheinantrages durch Erbenermittler. In der Folge wird unterschieden zwischen Rechtsdienstleistungen durch registrierte – etwa Rechtsanwälte oder sachkundige Unternehmen (wie etwa ADAC) – und nicht registrierte Personen. Zu letzteren gehören etwa Mitarbeiter von Behörden, Verbänden, die Insolvenzverwaltung, Verbraucherschutz oder soziale Dienste. +++ Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) im Volltext: http://www.gesetze-im-internet.de/rdg/
  14. 6 points
    nur weil die Preise im Umfeld hoch Bzw höher sind, muss man doch nicht kaufen, Vergiss das Asset Immobilien einfach Lufthansa Aktien kosten derzeit 17-18 EUR, vielleicht steigen die noch auf 20-21 EUR, warum ichmir die Aktien trotzdem nicht kaufe ? Weil das Risiko zu hoch ist, warum soll ich mir etwas kaufen, wenn die Wahrscheinlichkeit höher ist, Geld zu verlieren als daran zu verdienen.... bei Immobilien ist sogar noch der Verwaltungsaufwand dabei, Risiko Mieter zahlt nicht etc wenn sich was nicht rechnet, einfach anderen Sachen widmen , meine Meinung
  15. 6 points
    Hallo @Florian683. Das ist eine Frage, bei der es kein Richtig oder Falsch gibt. Wenn du hier 5 Leute danach fragst, wirst du wahrscheinlich 5 unterschiedliche Antworten bekommen. Es hängt halt sehr von deinem Risikoprofil ab, von deinem Know-How, von deinem Wesen und von dem, was du planst zu machen. Ich persönlich würde niemals eine ETW oder ein MFH kaufen, bei der/dem ich weiß, dass ich da dazuzahlen müsste. Bei mir gibt es nur Cashflow positive Objekte und Finanzierungen. Grundlage ist immer 2% Tilgung. Ich würde niemals mehr als 3 % tilgen aber auch nie unter 2%. Ich arbeite da eher mit Sondertilgungen bzw. mit Tilgungen am Zinsbindungsende. Ich lege mir den Großteil des positiven CF zurück und investiere diesen in z.B. ETF-/ Fonds-Sparpläne. Wenn die Sollzinsbindungsfrist ausläuft, kann ich dann den angesparten Betrag entweder als Sondertilgung nutzen oder als EK für ein weiteres Objekt nutzen oder den Sparplan weiter laufen lassen (wenn der Aktienmarkt z.B. in den letzten Jahren davor stark eingebrochen ist). So behalte ich mir die maximale Flexibilität und kann auf fast alle Begebenheiten reagieren. Steigt der Zinssatz, tilge ich nach 10 Jahren hoch, um die Raten niedrig zu halten. Ist der Zins ungefähr gleich geblieben oder gar gesunken, investiere ich das Geld eher in neue Objekte (wenn etwas vernünftiges da ist) oder lass es weiterhin angelegt. Eine Anlage wäre z.B. auch eine Firmenbeteiligung (mal vom Aktienmarkt abgekoppelt) oder -kauf. Egal was ich damit auch mache, es gibt nur ein Tabu: Es für Konsum auszugeben! Also kein neues Auto und keine Weltreise davon finanzieren! Deshalb ist es äußerst wichtig dieses Geld deutlich getrennt von deinem anderen Geld (z.B. Gehaltskonto, von dem alle Kosten abgehen) zu halten. Investitionen und Konsum muss ganz klar getrennt werden, wenn man das nicht trennen kann, sollte man lieber 5 % tilgen. Andere wiederum sagen ganz klar, dass sie hoch tilgen, um so schnell wie möglich aus dem Risiko zu gehen. Sie verbinden nämlich niedriges Tilgen mit höherem Risiko. Was ja auch stimmt, wenn man die Überschüsse auf den Kopf haut oder zu schnell zu viele Objekte mit zu niedriger Tilgung anschafft. Wenn man es aber so macht wie ich es oben beschrieben habe, wäre das Risiko nicht höher als von demjenigen, der 5% oder mehr jeden Monat tilgt. Im Gegenteil, wahrscheinlich könnte ich nach 10 Jahren mehr tilgen, als das, was der Hochtilger in den 10 Jahren davor getilgt hatte. Das ist deswegen so, weil ich wahrscheinlich im Durchschnitt mehr als 5 % Rendite pro Jahr erwirtschaftet habe und der Zinseszinseffekt für mich arbeitet (und darüber hinaus auch noch die Inflation). Aber wie gesagt, hohes Tilgen kann auch Vorteile für den einzelnen Investor haben, weil er sich damit z.B. gut fühlt und besser schlafen kann, weil er dadurch seine Disziplin ausbildet nicht unnötig Geld auszugeben, usw. Es kann die unterschiedlichsten Gründe dafür geben. Der nächste sagt, ich tilge nur 1,5 %, damit ich so viel Cashflow wie möglich generiere. Mit der richtigen Strategie wäre auch das nicht falsch. Man muss nur einen Plan haben, was man mit dem Geld anstellt. Denn letztlich muss ich es so anlegen können, dass ich mehr Zinsen bekomme, als das, was ich an Zinsen zahlen muss. Momentan ist das nicht wirklich schwer, wenn man sich mit dem Aktienmarkt auseinandersetzt. Da sind die historischen durchschnittlichen jährlichen Rediten von etwa 6-10 %, nur wenn man den Aktienmarkt alles machen lässt. Also wenn ich für finanziertes Geld 1,5 oder 2 % Zinsen zahlen muss, aber 6 oder 7 % Rendite am Aktienmarkt im Durchschnitt erzielen kann, ist die Rechnung ganz einfach, was wohl rentabler ist für seine Investments. Wenn man allerdings keine Affinität zum Aktienmarkt hat, wird es problematisch eine Anlageform zu finden, die eine höhere Rendite als die Zinszahlung der aufgenommenen Krediten haben. Dann sollte man lieber hoch tilgen. Etwas anderes ist es, wenn man 1,5 % tilgt, damit man die Rate gerade so noch zahlen kann. Das macht in meinen Augen überhaupt keinen Sinn, weil ich mich dann immer im Spekulationsbereich aufhalte. Dann bin ich sehr stark davon abhängig ob mein Objekt an Wert gewinnt, ob die Miete ordentlich steigt, usw. Tritt das nicht ein, bin ich ganz schnell aus dem Spiel raus. Das ist für mich keine Investition, sondern eine Spekulation. Das machen zur Zeit gar nicht so wenige, die zur Zeit mit 4% und weniger in vermeidlich sicheren A-Lagen investieren. Man braucht ja alleine mehr als 5 % Mietrendite, damit man bei hohem Finanzierungsgrad (ca. 100%-Finanzierungen) in etwa CF +/- 0 (nach Steuern) ist. Wenn man da aber nur 4% erwirtschaftet, zahlt man ständig drauf bei 2 % Tilgung. Also setzt man die Tilgung runter auf 1,5 % und schon ist man neutral. Was man aber unmerklich damit auch macht, ist das Risiko exponentiel zu erhöhen. Das kann dann 10 Jahre später ein böses Erwachen geben. Da muss der Zinssatz nämlich nicht auf 8 % gestiegen sein, sondern es reicht hier eine Verdopplung aus, um den Investor zu zwingen das Objekt u.U. zu verkaufen. Und wenn viele Objekte von vielen "Investoren" zur gleichen/ähnlichen Zeit auslaufen und viele haben ihre Investments auf diese Art gemacht, gibt es einen Preiscrash am Immo-Markt (viel Angebot bei mäßiger Nachfrage). Dann hat der Spekulant u.U. auch noch dann das Pech, dass er 10 Jahre gar nichts verdient hat UND am Ende sein Objekt auch noch günstiger verkaufen muss. Darüber sollte man sich im Klaren sein, wenn man jetzt noch zu 4 % Rendite in A-Lagen mit hohem Finanzierungsgrad reingeht.
  16. 5 points
    Ich sach ma so: Es kann eigentlich nicht genug Persönlichkeiten geben, die für uns ihr Wissen in allen möglichen Varianten zur Verfügung stellen. Ich wäre außerdem froh, wenn sich einige Forenteilnehmer mal die Mühe geben würden, überhaupt druckreif zu schreiben, damit ich nicht so viel Zeit verschwenden müsste, ihren schriftlichen Grundschul-Standard zu entziffern. Vielleicht wissen sie dann solche Publikationen von Florian Roski und anderen mehr zu schätzen… Es tut doch nicht weh, sich ein zusätzliches Buch ZUM THEMA durchzulesen…? Man kann von fast jedem Autor, Publizisten oder Gesprächspartner wenigstens noch eine zusätzliche Kleinigkeit hinzulernen. Wenn Bücher nämlich DAS kosten würden, was man aus ihnen lernen kann (und sei es nur eine Kleinigkeit zusätzlich), wären sie UNBEZAHLBAR… Ich nehme mal ein Beispiel: Neulich tauchte jemand beim Stammtisch auf mit dem Buch von Paul Mizar… Ich fragte ihn, das wievielte Immobilienbuch es denn sei, was er da lesen möchte und er sagte, das sei jetzt das fünfte Buch und warum ich das fragen würde… Ich habe ihm gesagt, dass er sich über den Inhalt wahrscheinlich freuen wird, weil es ERST das Fünfte sei. Wenn es das Buch Nr. 40 oder Nr. 50 wäre, würde er sich wahrscheinlich ärgern, weil man aus diesem Buch von Paul nicht viel Neues lernen kann (wenn man schon 50 verschiedene Immo-Bücher vorher gelesen hat). Ich habe bei mir irgendwann aufgehört zu zählen, weil ich selbstverständlich ALLES zum Thema lese und trotzdem habe ich mich über Pauls Buch sehr gefreut: Es ist zusätzlicher Content, von dem es niemals genug geben kann. Es ist motivierend und man sollte neben Fachbüchern auch reichlich „Motivationsliteratur“ mit ins persönliche Programm einpflegen. Es ist in Großdruck geschrieben, so dass man es prima zum Einschlafen lesen kann… Obwohl für mich nichts Neues in Pauls Buch stand, hatte ich Dinge, die ich dort gelesen hatte, bereits komplett aus dem Gedächtnis gelöscht, so dass ich dankbar war, sie nochmals aufzufrischen. Ich will damit sagen, dass ich SELBST für SOLCHE Bücher, wie das von Paul Misar dankbar bin. Das von Florian ist natürlich um Längen besser. Wer aber hier im Forum täglich Zeit hat, hilfreiche Gedanken, von „geschriebenem Müll“ zu filtern, der kann auch JEDES Buch lesen. Wer hingegen meint, für Informationen kein Geld ausgeben zu wollen und keine Zeit für Wissen investieren möchte, der soll sich bitte andere Aktivitäten suchen, als Investor zu spielen…
  17. 5 points
    Genau an diesem Punkt wusste ich bereits, dass es alles andere als ein guter Deal ist. Das sind fast 2500 € / qm. Vergiss die Wohnung und such weiter
  18. 5 points
    Ich habe eine Mietein offiziell aus Hausmeisterin angestellt. Sie putzt das Treppenhaus, stellt die Mültonnen raus bzw. holt sie wieder rein.. Ist auch ein Glücksfall. Mal ein Beispiel: Letztens schrieb sie mir, sie hätte mal den Trockenspeicher ordentlich aufgeräumt - dabei sind einige Gegenstände zum Vorschein gekommen (alte Matratze, Röhrenfernseher, ..) .. Sie hat dann alle Mieter gefragt und (wie erwartet..) gehören die Sachen niemandem. So schrieb sie mich also an; demnächst sei Sperrmüll - ob es okay sei, wenn sie die Sachen entsore. Dieses "Mitdenken" ist finde ich das wertvollste überhaupt.. Das machen die wenigsten. Ich habe sie über die Minijobzentrale eingestellt.. Ganz blauäugig dachte ich damals, dass dies einfach sei (die Webseite der Minijobzentrale und der Begriff an sich suggerieren ja, dass das ne einfache Sache ist). Natürlich wurde ich eines besseren belehrt. Auch wenn man inzwischen alles digital einreichen kann (svnet..) ist der Aufwand für den Betrag einfach immens. Ein externer Hausmeister (selbst versichert) der einfach ne Rechnung stellt ist das 1000x einfacher. Anyway - ich bin sehr glücklich, dass ich sie habe!
  19. 5 points
    Hallo Arnd, danke für die Verlinkung dieses (und anderer) interessanter Artikel. Als einziges Szenario für einen (Teil-)Verkauf - der Sinn macht - ist für mich denkbar, diese Zeit guter VK-Preise für eine Senkung der Verschuldung zu nutzen oder für eine Portfoliobereinigung in dem Sinne, dass man Objekte jetzt für gutes Geld aussortiert, die ohnehin "über" im Bestand sind oder sonstwie "weg sollen". Langfristigen Bestandshaltern können die Aufs und Abs der Preise egal sein - wie mir - ich behalte eben meine Objekte und kassiere Miete. Wo es passt kaufe ich auch weiter zu. Ich bin durch die Preisanstiege der letzten Jahre nicht reicher geworden und werde durch Preisrückgänge auch nicht ärmer. Der "Flipper" denkt ohnehin immer nur in Tagespreisen... Probleme könnten die Mitstreiter bekommen die einen Verkauf in 10 Jahren fest einplanen, womöglich mit schon sicher einkalkulierter Wertsteigerung, da frage ich mich schon ob dort immer die Rechnung aufgeht.
  20. 5 points
    Soweit seine Forderung - aber mit welcher Anspruchsgrundlage begründet er diese Forderung? Hat er vermittelt oder nachgewiesen oder bezieht er sich auf einen Paragraphen in seinen AGB? PS.: Ich finde auch, dass Du nicht provisionsfrei kaufen solltest - meine Rechnung bekommst Du in den nächsten Tagen ....
  21. 5 points
    Ja. Das gezeigte Ergebnis vor Steuern ist falsch (nicht deine Schuld, Spreadsheet ist für die Tonne): NKM: 1931 Euro pro Monat - Zinsen 235- Bewirtschaftungskosten: 449 - Afa: 418= 829 Euro zu versteuern pro Monat Pro Jahr: 9948 Euro zu versteuern Darauf (42% persönlicher Steuersatz - 15% Steuersatz in GmbH): 27%*9948 Euro: 2686 Euro plus 5,5% Soli: 2833 Euro Steuervorteil pro Jahr abzüglich Verwaltungskosten (vielleicht 2000 Euro vor Steuern, d.h. 1684 Euro Gesamtvorteil GmbH nach Steuern laufend: ca. 1000 Euro. Aber: Bei Ausschüttung sind auf Gewinne in GmbH 25% Kapitalertragssteuer plus 5,5% Soli erforderlich. Spätestens dann dreht sich die Sache ins negative Aber: Veräußerungen sind in der GmbH immer steuerpflichtig (kein Privileg für 10 Jahre Haltedauer) Aber: Ich persönlich mache in meinen beiden GmbHs per Saldo keine steuerlichen Gewinne, da die ersten (mittlerweile 5) Jahren die Instandhaltungskosten zu hoch liegen...... Aber: der Verwaltungsaufwand der GmbH macht neben Kosten auch jede Menge zusätzlicher Arbeit Aber: die GmbH ist für Dinge wie Cash Manangement etc. nur wenig flexibel. Daher mein dringender Rat: bis auf Ausnahmesituationen (und eine mögliche Änderung des Steuerrechts, d.h. Wegfall Steuerfreiheit bei Veräußerungen nach 10 Jahren) Finger weg von VVGs (es sei denn Investment ist im Bereich von einigen Mio. Euro und /oder man möchte nur handeln...).
  22. 5 points
    @dkh99 Faktor 27 ohne Kaufnebenkosten u. Hausgeld das kann doch niemals eine lohnende Investion werden (wenn nicht irgendwelche stark werterhöhende Besonderheiten vorliegen von denen du nichts schreibst) und auch nicht Cash positiv sein. Der von dir aufgeführte Grund "es ist nichts anderes zu finden" macht das Invest auch nicht besser. Wenn du hier mal ausführlich liest so merkst du das viele Investoren aus diesem Grund aktuell kaum bzw. nur Sondersituationen kaufen. Schon mal darüber nachgedacht das vielleicht ein ungünstiger Zeitpunkt ist um Immobilien zu erwerben. Besser kein Invest als ein schlechtes Invest das gilt speziell auch für Immobilien, da diese doch erhebliche höhere An- u. Verkaufskosten und Aufwand verursachen als z.B. Aktien o.ä..
  23. 5 points
    Generell fokussiert sich hier in der Community vieles auf den Ankauf. Ich glaube, viele übersehen dass sie die Objekte ja dann auch für Jahre und Jahrzehnte im Bestand haben werden. Meiner Meinung nach kann ein Immobilieninvestment nur aufgehen wenn auch da alles stimmt. Also gleichzeitig die Kosten niedrig halten und trotzdem den Wert der Objekte durch sorgfältige Bewirtschaftung erhalten oder steigern, Stichwort Mieterselektion, äußeres Erscheinungsbild usw. Wer sich da nur auf die Hausverwaltung verlässt.... Ich kenne viele genervte Mieter und Eigentümer, die völlig frustriert sind über lustlose, unfreundliche Hausverwaltungen. Und solchen Firmen soll ich dann Vermögenswerte in 6stelliger Höhe anvertrauen ???
  24. 5 points
    Ich verstehe das nicht. Du siehst es selber ein, dass die Immopreise stark gestiegen sind und trotzdem willst (und hast du bereits schon) du zu diesen überteuerten Preisen kaufen. Das ist genauso wie im Aktienmarkt, wenn der Großteil der unwissenden Anleger am Hoch in den Markt einsteigen und sich dann nach einem Jahr wundern, dass die T-Aktie von 100 Euro auf 10 Euro verabschiedet hat. Dann verkaufen die für 10 Euro und sehen zu, wie der Markt wieder steigt. Halte doch die Füße Still und sammel EK oder gehe in Märkte, wo es noch 10 % Rendite gibt. Du musst dort aber natürlich mit anderen Voraussetzungen leben und umgehen. So ziemlich alles ist besser als jeden Monat Geld in ein Investment nachzuschießen, weil man viel zu teuer gekauft hat.
  25. 5 points
    Der Mieter zahlt nicht - und nun? Der eine oder andere kennt sich damit aus, die meisten (vor allem "frisch gebackene" Vermieter) haben hier keine Erfahrung und benötigen Unterstützung. In Kooperation mit einer Anwaltskanzlei bereiten wir diesbezüglich eine professionelle Lösung vor - von der Mahnung bis zur Räumungsklage.