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Showing content with the highest reputation on 08/31/16 in all areas

  1. 4 points
    Nach langer Pause (Zeitmangel) in diesem tollen Forum muss ich mal ein paar Worte hierzu schreiben: Grundsätzlich bin ich eher für Deregulierung und für freie Märkte! Doch diese Regelung begrüße ich außerordentlich! Ich will auch begründen warum: Nur wenn ausschließlich professionelle und gut ausgebildete Immobilienmakler am Markt sind, kann sich das teilweise negativ besetzte Image massiv verbessern. Denn dies funktioniert nur durch Aussortierung der "schwarzen Schafe". Für Hausverwalter und WEG-Verwalter gilt Ähnliches. Natürlich könnt ihr sagen, dass "Nixkönner" auch keinen Erfolg am Markt haben, weil sie Kunden schlecht oder gar falsch beraten! Doch damit haben sie den Kunden dennoch erstmal Schaden zugefügt und das ggf. sogar beträchtlich und teilweise existenzbedrohend für den gutgläubigen Kunden! Meistens haben diese tollen "Möchtegern-Makler" noch nicht mal eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung, die dann für einen Schaden eintreten kann. Und da (noch) immer eine Gewerbeanmeldung und eine Erlaubnis nach §34c GewO ausreicht, um als Makler tätig zu sein, schießen auch immer noch diese Glücksritter wie Pilze aus dem Boden. Wenn also eine Regelung oder ein Gesetz so etwas verhindern kann und somit auch Schaden von den Verbrauchern fernhält, dann ist diese Regelung für mich absolut positiv. @RainerBethke: Ich bin deiner Meinung, Rainer. Für mich geht auch diese Regelung nicht weit genug. Ein Bestellerprinzip auch für Kaufimmobilien würde ich absolut begrüßen! Das würde noch wesentlich effektiver die Spreu vom Weiten trennen!
  2. 3 points
    Ich auch, was ich in den letzten Wochen mit Maklern erlebt habe... Einfach nur Horror und ein Witz, das diese Sippschaft noch Geld von mir bekommen soll! Bestellerprinzip per Petition, meine Unterschrift habt Ihr
  3. 2 points
    Was bis jetzt zu lesen ist, ist doch die Lightvariante der Weichspülgesetzes! Die effektivste und fairste Qualifikation ist die, das grundsätzlich der Auftraggeber zahlt. Da regelt der Markt dann eine ganze Menge von ganz alleine.
  4. 2 points
    Wird vermutlich schwer umsetzbar sein, aber die Anzahl der unfähigen Makler, die sich einfach mal nicht mehr melden wenn man wirklich Kaufrelevante Informationen nachfragt, gibt es nicht nur in den Ballunszentren zu Hauf. Noch geht es der ganzen Branche zu gut, ansonsten würde sich sowas schnell selbst bereinigen.
  5. 1 point
    Beim Kauf bebauter Grundstück stellt sich regelmäßig die Frage, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Weil der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, darf der Kaufpreis nicht abgeschrieben werden. Für den anteiligen Gebäudpreis kann gem. § 7 EStG Abschreibung (steuerrechtlich "Absetzung für Abnutzung") steuermindernd als Werbungskosten abgezogen werden. Daher ist es aus Sicht des Investors vorteilhaft, den Kaufpreis möglichst zu Gunsten des Gebäudeanteils aufzuteilen. Die Finanzverwaltung hat naturgemäß ein gegenläufiges Interesse. Zur Aufteilung des Kaufpreises hat das Bundesfinanzministerium im Jahr 2014 eine Arbeitshilfe in Form einer Exceltabelle veröffentlicht, die im Januar 2016 überarbeitet wurde: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Arbeitshilfe.html In der Arbeitshilfe werden die Normalherstellungskosten des Gebäudes zu dem Bodenwert auf Basis der Bodenrichtwerte addiert und die sich daraus ergebende Aufteilung auf den Kaufpreis inkl. Anschaffungsnebenkosten (siehe unten) übertragen. Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten sind Links in die Tabelle eingearbeitet. Es handelt sich bei der Tabelle nicht um eine die Verwaltung bindende Anweisung, sondern um ein qualifiziertes Schätzwerkzeug. Somit sind begründete Abweichungen von der so ermittelten Aufteilung möglich. Mit der o.g. überarbeiteten Fassung ist es auch möglich, ein vom tatsächlichen Baujahr abweichendes Bewertungsbaujahr zugrundezulegen, wenn größere Modernisierungsmaßnahmen in der Vergangenheit erfolgt sind. Bei dem Bodenrichtwert ist beispielsweise zu beachten, dass ein minderausgenutztes Grundstück (zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) nicht ausgenutzt) weniger wert ist. Dafür gibt es Umrechnungskoeffiezienten, die von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt werden. Weitere Wertminderungen können etwa durch die Mikrolage - vielbefahrene Straße, Bahnlinie angrenzend - ergeben, die u.U. von den Bodenrichtwerten nicht erfasst werden. Bei den Normalherstellungskosten des Gebäudes können sich Abweichungen zu den bundeseinheitlich normierten Werten ergeben - z.B. Mehrkosten durch geologische Besonderheiten, eine besondere Ausstattung des Gebäudes oder ein überdurchschnittliches Lohnniveau in bestimmten Ballungsräumen. Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören u.a. Notar- und Gerichtskosten für den Abschluss des Kaufvertrags und die Maklerkosten, jedoch nicht die miterworbene WEG-Rücklage bei ETW. Notar- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Eintragung von Grundschulden gehören als Geldbeschaffungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Nach einem BFH-Urteil vom 16.09.2015 (Az. IX R 12/14) ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anzuerkennen, soweit sie nicht offensichtlich rechtsmißbräuchlich ist.
  6. 1 point
    Hallo Community, am 30 August 2016 (Dienstag) wird es einen Live-Stream auf Facebook mit Thomas und mir geben. Hier findet Ihr die Daten und Anmeldemöglichkeiten: https://www.facebook.com/events/1454606957899698/ zusätzlich könnt ihr euch über die Immopreneur Facebookgruppe ebenfalls registrieren. Also schaut mal vorbei Edit 31.08.: Und hier die Aufzeichnung direkt zum ansehen. Die Hauptthemen waren neben vielen Fragen rund um den Kongress und Immobilien-Investments im Allgemeinen diese: 1) Vorstellung der Experten 2) Die Sonderformate auf dem Kongress rund um das Netzwerken und die Projektreviews 3) Die Vorabend-Veranstaltung (Cash-Flow-Spielrunde mit dem Richlife-Team, u. a. Ash Shalaby und Nino Lahrmann) 4) Einem besonderen Angebot (sofern noch verfügbar) 5) Grober Zeitplan für weitere Ankündigungen
  7. 1 point
    Ich habe bisher kein MFH aber lasse alle 6 Wohnungen durch SEV verwalten. Freundlichkeit, Erreichbarkeit, Kompetenz, Flexibilität muss man ausprobieren; mit Flexibilität meine ich z.B., Verwalter wird schon vor dem Notartermin für mich tätig und setzt mir (in Absprache mit Verkäufer) einen Mieter in die Wohnung! Also zur Not den Vertrag auslaufen lassen oder kündigen und jemand anderes ausprobieren bis man den richtigen gefunden hat. Mein Ziel: nicht mehr als ein Verwalter pro Stadt, der dann alle Einheiten vor Ort betreut. Hier als Beispiel ein Angebot das ich abgelehnt habe:
  8. 1 point
  9. 1 point
    Der Stammtisch gestern war echt super! Es macht einfach Spaß, sich mit Gleichgesinnten auszutauschen. Danke auch an @Thomas Knedel für diese tolle Plattform!
  10. 1 point
    Hat riesen Spaß gemacht, freue mich schon auf eine Wiederholung und die nächsten Ankündigungen. @Thomas Knedel evtl schaffen wir es dann ja nicht nur Communitys vorzustellen sondern auch schon etwas über Kongresshelfer zu sagen. Es wird schon rege nachgefragt ^^ Nochmal Danke an alle für die Kommentare und das rege Interesse. Gerne könnt ihr noch weiteres Feedback, Kommentare, Anmerkungen oder auch Fragen für das nächste mal hier lassen. Grüße
  11. 1 point
    UPDATE: 2. Stammtisch-Bodensee am Mittwoch, 19.10.2016, um 19:00 Uhr im Barbarossa in Ravensburg. Ich freue mich @Mr. Shady, @Tobi, @FBue, @PhilippKemptenHeidelberg @Markus Rehkuglerund andere Interessierte wieder zu sehen!
  12. 1 point
    Hallo zusammen, nach meinen Erfahrungen würde ich bei einem MFH immer wieder eine Hausverwaltung einkalkulieren und beauftragen. Gerade wenn man noch nicht in der Verwaltung erfahren ist, kein großes Netzwerk hat und vor allem, wie auch in meinem Fall, voll berufstätig mit Familie nur "nebenbei" investieren kann, sind sehr gute Hausverwaltungen ihr Geld wert. Mir hat die Hausverwaltung sowohl bei problematischen Mietern, als auch bei der Neuvermietung (Maklerhonorar fiel zusätzlich an) und bei der Abwicklung (Angebote einholen, Kontrolle der Ausführung) von Renovierungen usw. bis auf die (grundsätzlichen) Entscheidungen alles abgenommen. Vor allem am Anfang eines Projekts fällt idR der ganze Einrichtungsaufwand an. Das mindert die Rendite (in meinem Fall aber nur um 210 Euro je Einheit p.a.). Sollte man nach zwei Jahren das Gefühl haben, das alles läuft und weiterhin gern Kontakt zu seinen Mietern in Bezug auf die Dinge des täglichen Mieterlebens haben, kann man die Hausverwaltung auch wieder kündigen. Zusammenfassung: wer wenig Erfahrung und/oder keine Zeit hat, sollte m.E. immer eine sehr gute Hausverwaltung bei MFH-Projekten einkalkulieren. VG, Robert
  13. 1 point
    Hier ist das Video nun auch direkt zu sehen: War eine klasse Runde - auch danke unseren spontanen Besuchern im Münchener Hilton Hotel! Sowie besten Dank für die überwältigende Resonanz und Teilnahme an der Dikussion - war einfach der Hammer! Viel Spaß beim anschauen!
  14. 1 point
    Also hier bitte schön eine exemplarische Rechnung für eine Wohnung zum Faktor ca 9,5 mit Nebenkosten als EK. Klar das muss man auch erst mal finden. Sie enthält noch mehr Kennwerte, ob die jetzt stimmen oder nicht sei dahingestellt. Im ungünstigsten Fall hat man Kapitalbedarf, der die Restschuld übersteigt. Das ist das zentrale Problem an dieser Stelle. EDIT: Hmm gibts die Möglichkeit das Excel-Sheet direkt anzeigen zu lassen? Beispielrechnung.xlsx
  15. 1 point
    @Thomas Knedel Wird es das Video dann zum hinterher anschauen geben?
  16. 1 point
    https://www.facebook.com/erfolg.mit.wohnimmobilien/ da bin ich und sehe es. Sitze ihnen auch gegenüber.
  17. 1 point
    @Clemens Wenn alles in Ordnung ist mit dem Haus dann rechnet man mit 0,5 Euro / qm / Monat - damit müßte man hinkommen.
  18. 1 point
    Guten Abend zusammen, ich möchte dieses Thema durchaus gerne einmal vertiefen. Daher die Frage an diejenigen, die mit professionellen Mietverwaltungen bereits zusammenarbeiten. Ich selbst besitze mehrere Mehrfamilienhäuser, die von 2 verschiedenen Verwaltungen gemanagt werden. Das hat historische Gründe. Ich habe eine Verwaltung als Standard Firma - und die andere Verwaltung habe ich quasi bei dem Kauf von einem Komplex mit übernommen. War quasi Teil des Deals. Was mir auffällt ist, dass das Leistungsspektrum stark variiert. Verwalter 1 verlangt 22 Euro zzgl. MwSt. pro Whg./mtl. Verwalter 2 verlangt 25 Euro zzgl. MwSt. pro Whg./mtl. Ich meine damit, das beide Firmen ein unterschiedliches Verständnis haben über den Leistungsumfang der damit abgedeckt ist. Mit Verwalter 2 diskutiere ich sehr häufig darüber, wenn er für gewisse Arbeiten nach Stunden abrechnet, ergo 59 Euro zzgl. MwSt. Zum Beispiel hatten wir einen Wasserschaden der mittels Versicherung und diverser Handwerksbetriebe gemanagt werden musste. Hier entstehen dann die Stundenlohnzahlungen für - Termin mit der Versicherung, - Vor-Ort die Handwerker kontrollieren - Schriftkram Daher würde ich gerne mal die Verwalterverträge mit euch vergleichen - um mal ein Gespür zu bekommen was quasi Standard ist und was Sonderleistung. Was sollte quasi im Standard enthalten sein. Davon mal ab: Ich bin bereit gutes Geld für eine gute Verwaltung zu zahlen. Kein Problem. Es muss nur kalkulierbar sein. Momentan habe ich zu viele variable Kosten - das ist suboptimal. LG FF
  19. 1 point
    Ich hab ein Finanzinterview als Podcast, wo @Thomas Knedel interviewt wird.. Dort sagte er u.a. dass er es nicht ganz versteht, wieso man unbedingt in seiner Umgebung bzw. an seinem Ort investieren will/muss.. Das KANN durchaus gut sein, MUSS aber nicht.. Meine Einstellung dazu: MFH kaufe ich da, wo ich Kontakte habe (z.B. Eltern, allg. Familie, Freunde, Bekannte, Handwerker Kontakte etc.).. So habe ich zu Beginn Sicherheit, bis ich mir einen Kreis aufgebaut habe.. ETWs ist mir vollig egal, aber sowas von, solange sich das Investment rentiert natürlich.. Das ist die Voraussetzung für jedes investment ! Wieso meine Einstellung so ist? Ganz einfach.. MFH will ich selber verwalten.. Von Nebenkostenabrechnung bis hin zur Weiterentwicklung des Objektes.. Alles aus meiner Hand und über mein Auge hinweg.. Ich will kontrollieren, sehen, mitfühlen, alles mitbekommen.. Auch wenn es dann Handwerker und andere Dienstleister sind, die die Arbeiten ausführen.. Ich bin der Projektmanager meines Projektes.. Und auch gerne und oft vor Ort ! ETW kaufe ich, gebe sie an eine Verwaltung ab und habe dann meine Ruhe, wenn ein ordentlicher Mieter etc. gefunden wurde.. Da entwickelst du auch nicht ewig weiter.. Solange dein Mieter drin ist, musst du nur die Miete anpassen (zumindest die Anpassungen im Auge behalten) und evtl. renovieren/sanieren, wenn mal ein Mieterwechsel ansteht.. Auch das Anpassen der Miete sollte hier jedoch dann Aufgabe der Hausverwaltung sein.. Du kannst natürlich auch die Mietersuche und und und über deinen Verwalter abwickeln, wenn du das möchtest.. Also!? So viel hast du dann damit nicht zu tun.. ACHTUNG! Immobilie besichtigen, durchrechnen etc. solltest du natürlich tun! Eigentlich muss man das nicht erwähnen, da es selbstverständlich sein sollte! NEIN.. IST ! Nicht, wie in den 90er einfach kaufen, weil die Bank oder ein Vermittler das empfiehlt..!!!!! Und auch noch wichtig.. Mach dir nicht zuuuuu vielllll Kopf.. Kaufst du links nicht.. Kaufst du eben rechts.. Hast du heute nicht gekauft, dann kaufst du morgen.. Mach dir keinen Stress.. Aber tue es und komme voran! In diesem Sinne.. Du machst das schon! ;-)
  20. 1 point
    Wir sind hier schon im richtigen Thema! Auf dieser Plattform ist sehr häufig vom "richtigen Mindset" zu lesen, Menschen geben viel Geld für Bücher aus, die ihnen genau das versprechen! Gleichzeitig gibt es hier viele Beiträge im Sinne von "Wie kommst Du nur an Objekte zum 10-fachen heran - unter dem 20-fachen finde ich nie etwas!" HIER fehlt das richtige Mindset und dafür muss man nicht einmal Unsummen für mitunter zweifelhafte Bücher ausgeben sondern einfach nur den Verstand einschalten! Die hier formulierte "No Go"-Liste sollte eigentlich "will haben"-Liste heißen
  21. 1 point
    @ajb13 Moin, ein Freund von mir hat da ähnlich gute Erfahrung in Nied gemacht. Er hatte vor zwei Jahren eine zwei Zimmer Whg im Hochhaus irgendwo zwischen Coventry und Birminghamstraße für 80k verkauft. Die Whg war sofort weg - ohne Verhandlung. Mich hat das total ersataut. Ich dachte, dass das wir ein langwieriger Prozess wird. Trotzdem wäre ich mit Hochhäusern super super vorsichtig. Für mich persönlich ein Nogo, außer sehr gute Lage und Faktor unter 10 und das bekommt man e nicht. Ansonsten bin ich draußen.
  22. 1 point
    Die "skyline" von Maintal sieht tatsächlich richtig "nett" aus. @Stefan Frankfurt bat mich per PN um eine Einschätzung, ich kopiere das hier mal rein - eventuell trägt es zur Meinungsbildung bei. "Das langfristige Kostenrisiko bei solchen Objekten ist nicht beherrschbar und unterliegt nicht selten externer Einflussgrößen (Wartungskosten der Aufzüge, TÜV-Auflagen, etc.). Darüber hinaus sind Eigentümergemeinschaften in Hochhäusern nicht selten notorisch blank (solche Objekte sind häufig über Strukturvertriebe platziert worden, die nicht unbedingt selektiv vorgegangen sind), was zum einen zu einer Belastung der zahlungsfähigen Eigentümer wird (Haftung von Gesamthand) und zum anderen dazu führt, dass oftmals notwendige Reparaturen verschleppt oder gar nicht vorgenommen werden." und "Wohnhochhäuser sind irgendwann aus der Mode gekommen und von den Planern und Investoren erst vor wenigen Jahren als Wohnform wieder entdeckt worden (wobei die neueren Wohnhochhäuser im lifestyle-Segment angesiedelt sind). Daher gibt es in diesem Bereich entweder alt und (im wesentlichen) "verschrammelt" oder neu und hochpreisig. Bei den älteren Baujahren sind die langfristigen Instandhaltungs- und Betriebskosten sowie die Anforderungen an das Thema "Energieeffizienz" die größten Herausforderungen (einer der wesentlichen Gründe, warum Hochhäuser in Einzeleigentum umgewandelt wurden und werden - es werden "Dumme" für das langfristige Risiko gesucht). Hinzu kommt die in Hochhäusern ständig problematische Müllentsorgung .... Um Deine Frage zu beantworten: ETW `s in Hochhäusern sind aus meiner Sicht grundsätzlich uninteressant."
  23. 1 point
    Im Erstjahr steckt viel Potential in der optimalen Kaufpreisallokation, denn nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, nicht der Grund und Boden. Dazu will ich mal in den nächsten Tagen einen Artikel veröffentlichen.
  24. 1 point
    Kommt drauf an was du kaufst und wie weit es von dir weg ist. Kaufst du eine ETW kommst du um den bestehenden Verwalter nicht drum rum. Kaufst du ein MFH was nicht zu weit entfernt ist, übernehme die Verwaltung selber. Das ist nicht schwer und spart dir einiges.
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