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Showing content with the highest reputation since 06/19/16 in all areas

  1. 14 points
    Hallo Danke - ja war hart , sehr harte Zeit für meine Frau und mich - wir hatten keinen Anspruch. 1800 netto und 10000 eur Schulden für das Auto , 2012 Auto verkauft und 10000 in den Kauf zur 1. ETW getätigt , heute über 100 Wohnungen plus Gewerbe , 13 Häuser mehrere ETW demnächst vermutlich 15 Häuser und dann ist Schicht im Schacht in der gleichen Geschwindigkeit wird das nicht nochmal möglich sein, man wird älter und ruhiger, es fehlen geeignete Objekte und alles ist teurer geworden (Immobilien , Baumaterial, Handwerker) ohne mein Know-how hätte das alles nicht funktioniert, niemals auch Verzicht ... 1. auto nach Verkauf von meinem Z3M ein 150 eur Astra , viele im Umfeld darüber gelacht , aber wer zuletzt lacht, lacht am besten
  2. 14 points
    Wer viel hinlangt langt auch schon mal daneben - auch mir ist in den letzten mehr als 20 Jahren in dieser Branche einiges gründlich misslungen. Ein Beispiel aus den Anfangsjahren, mein erster Ausflug ins Bauträgergeschäft. Die Erkenntnis nehme ich mal vorweg: Banken sind keine Freunde sondern Geschäftspartner mit einem eigenen Geschäftsmodell, dass sich durchaus auch mal ändern kann! Was war passiert... Mit Freunden habe ich eine Bauträgerfirma gegründet und wir wollten DHH und ETW bauen - hierzu konnten wir uns das Filetgrundstück im neu ausgewiesenen Baugebiet sichern. Die örtliche Sparkasse hat das Vorhaben mit einem Bauträgerdarlehen in Höhe von DM 1,2 Mio begleitet, welches ich als GF unterschrieben habe. Der Kontakt zur Sparkasse war freundschaftlich, besichert war das Darlehen mit einer Grundschuld auf das Baugrundstück und auf zwei weitere Immobilien aus dem Bestand eines Mitgesellschafters. Das Tagesgeschäft nahm seinen Lauf - der beauftragte Architekt hat die Planung gemacht, es wurde ein Modell erstellt, der Vertrieb ging los, etc. Absehbar war aber, dass die vereinbarten 18 Monate Laufzeit des Darlehens nicht ausreichen würden und so haben wir schon frühzeitig eine Prolongation besprochen, die uns mündlich zugesichert wurde - einen Tag vor dem Unterzeichnungstermin der Prolongation kam dann der Hammer per Einschreiben: Die Sparkasse nahm Abstand von der Prolongation und forderte uns (namentlich mich als GF) auf, das Konto binnen 14 Tagen auszugleichen! Um es abzukürzen: Zwei Tage vor Ultimo (und nach 12 schlaflosen Nächten) konnten wir bei einer Geschäftsbank umfinanzieren und so das Vorhaben aber auch die anderen Sicherheiten retten! Wie kam es dazu? Beim Kauf des Grundstücks haben wir einen Mitbieter ausgestochen, wie wir später erfuhren eine 100% ige Sparkassentochter. Als man dort mitbekam, dass sich das Vorhaben positiv entwickelte beschloss man Sparkassen-intern die beschriebene Maßnahme, um das Projekt der Sparkassentochter zukommen zu lassen!
  3. 13 points
    Hi, das ist extrem schwer zu sagen. Das sagt leider nichts aus. Meiner Erfahrung nach kann man immer erst im Rückblick sagen, welche nicht-umlagefähigen-Kosten tatsächlich entstehen. Ich habe sie bei meinem Haus (ebenfalls Anfang 20. Jahrhundert, ebenfalls "in vernünftigem Zustand") total unterschätzt. Bei mir kamen bisher: Persönlicher Zeitaufwand (die mit Abstand größte Kostenposition, wenn ich einen realistischen Stundenlohn ansetzen würde) .. Ist natürlich nicht Cash-relevant und je nach Definition kann man dies ausblenden .. Ich habe den Aufwand auf jeden Fall unterschätzt. Komplett-Renovierungen von 3 Wohnungen (war nicht zwingend notwendig, aber half dabei die Miete bei Neuvermietung deutlich höher anzusetzen) - Beeinflusst Cash und Rendite Umbau einer Wohnung von nicht-zu-Wohnzwecken-dienenden-Räumlichkeiten in Wohnraum (erhöht natürlich Mieteinnahmen und Immobilienwert, daher je nach Definition keine "nicht-umlagefähige-Kostenposition") - Beeinflusst dennoch Cash und Rendite Diverse Neuvermietungen und damit zusammenhängende Vermarktungskosten - Beeinflusst Cash und Rendite Eine drohende Schornstein-Versottung - da muss ich vor dem nächsten Winter was tun Kosten im Zusammenhand mit der technischen Verwaltung - also Kleinkram, den man nicht umlegen kann oder will .. das reicht von Glühbirnen im Treppenhaus bis zu Namensschildern / Briefkastenschildern .. Ich habe auch einen Hauswart angestellt - dessen Kosten kann ich zwar auf die Mieter umlegen (sofern dies mietvertragsmäßig möglich ist oder zumindest nicht angefochten wird).. Die Eigenleistung für Beitragsmeldung etc. kostet Zeit bzw. die dafür notwendige Software kostet Geld bzw. das Outsourcen an den Steuerberater kostet Geld. Dazu kommen Kosten, die man ggf. aus eigener Tasche zahlt, weil man keine Lust hat sich mit dem Mieter auseinanderzusetzen. Beispiel: Ein Mieter zieht aus (und verabschiedet sich ins Ausland) .. im Mietvertrag (den man bei Erwerb übernommen hat) war keine Kaution vereinbart und somit gibt es nunmal leider keine Kaution. Der Mieter signalisiert, dass er kein Interesse an einer Nebenkostenabrechnung bzw. einer Verrechnung hat. Im übrigen findest du eine Woche später zwei Regale und eine kaputte Spülmaschine im Keller (die natürlich niemandem gehören und voraussichtlich vom nun unerreichbaren Mieter hinterlassen wurden). Die Nebenkostenabrechnung ein Dreivierteljahr später ergibt eine Nachzahlung von 300€. Die Entsorgung von Regalen und Spülmaschine kostete 100€. Macht 400€, die du nun entweder unter viel Aufwand und mit wenig Aussicht auf Erfolg eintreiben lassen kannst .. oder du schreibst sie ab. Das ist nur ein Beispiel, aber aus dem echten Leben gegriffen. Diese Kosten werden seltenst bei einer Rendite-Berechnung eingepreist und lassen sich m.E. auch schwer vorhersehen. Sichelich passieren diese Dinge bei Anfängern (ich) auch häufiger als bei erfahrenen Vermietern. Noch ein Beispiel: Mieter hat gekündigt - du stellst dich darauf ein, dass du easy neuvermietest .. Leider wird genau dann die Oma krank und du hast wochenlang keine Zeit für die Neuvermietung.. Wenn du endlich Zeit hast musst du Fotos machen, inserieren und Besichtigungen planen/durchführen.. Der beste Mieter-Kandidat kann leider wegen Kündigungsfrist der alten Wohnung erst in 2 Monaten einziehen.. Zack, stand die Wohnung 4 Monate leer. Dabei hattest du doch mit maximal einem Monat Leerstand kalkuliert... Bums, 1000€ weniger Einnahmen als geplant. Wenn der Mieter dann einzieht stellt sich heraus, dass die Sicherungen regelmäßig rausfliegen und die Steckdose im Wohnzimmer nicht funktoioniert. Also Elektriker holen, zack noch mal 150€ weg. Ja ich weiß: Das sind alles Anekdoten! "Diese Dinge kann man doch alle besser planen!". Maybe. Ich warne nur davor zu glauben, man könne die nicht-umlegbaren-Kosten bis auf den letzten Euro durchkalkulieren. Ich sehe oft Posts mit Modell-Rechnugnen à la "da bleiben 50€ Cashflow im Monat über" - das ist m.E. viiiiiel zu engmaschig gerechnet. Ich unterstelle dir, @Markus123 keinesfalls, dass du so rechnest. Meine Aussage ist generell und richtet sich nicht an dich persönlich! All die "ungeplanten Kosten" (ich nenne sie mal "Unusals", obwohl sie mehr "usual" als "unusual" sind) werden häufig verschwiegen und/oder kleingeredet. Sie passen auch in kein Excel-Rendite-Tool, da sie eben nicht planbar sind bzw. viel von der Erfahrung des Vermieters und vom Zufall abhängen. Lange Rede kurzer Sinn: Plane so gut du kannst anhand der Dokumentation, die du eventuell vom Vor-Vermieter bekommen kannst (alte NK-Abrechnung zum Beispiel) .. und plane dann noch mal großzügig "Unusuals" mit ein. Aus persönlicher Erfahrung habe ich für mich festgestellt: Alles über Faktor 13 (für die Immobilienklasse "Vollfinanziertes Altbau MFH in C/D-Lage") ist für mich nicht CF-positiv darstellbar. Auch, wenn man es sich mit Excel-Tools schönrechnen kann
  4. 13 points
    Habe eine Seite entwickelt, bei der Ihr euer Wissen in Hinblick auf Bauen/Sanieren/Renovieren erweitern könnt. Mehr als 30 Baublogs stehen euch zur Verfügung, alle gängigen Wohnungsgrößen, Vorher Nachher, Kosten Material/Lohn Wie ich es schaffe, für dermaßen niedrige Preise zu sanieren/renovieren, erfahrt ihr dort. Wo kaufe ich Material ein, wie kriege ich Handwerker dazu, günstig zu sein etc Zusätzlich gibt es viele Vermietungsvorlagen, Mietverträge etc, alles geprüft. Mieterhöhungen Musterschreiben etc. Mieterselektion usw. Schreibt mich einfach an, falls Ich euch weiterhelfen kann, danke und LG www.vermieten-investieren.de
  5. 13 points
    Das hört man von vielen Einsteigern, unabhängig davon wo sie gerade wohnen! Als ob es ein ungeschriebenes Gesetz sei, dass in der Ferne der Immobilienkauf einfacher, leichter, günstiger, etc. sei. Interessanterweise glauben die Kölner in München sei ihr Geld am besten investiert, die Münchner zieht es nach Köln, etc. Der einzige Grund hierfür ist oftmals, dass man sich mit dem Heimatstandort und der näheren Umgebung nicht wirklich auseinandergesetzt hat! Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass Du nichts passendes in München und Umgebung findest. Kauf Dir eine Umgebungskarte von München (jawohl, aus Papier - nicht google maps), ziehe einen Radius von 50 oder 70 km rund um München und folge den Pendlerströmen und Bahnlinien ins Umland. Arbeite Dich sternförmig einmal rund um München und schaue Dir die Ortschaften an, auf die Du dabei triffst. Lass Deine eigenen Vorurteile außen vor, nicht Du musst da leben sondern die Mieter, die sich München nicht leisten können. Wenn Du dabei strukturiert vorgehst wirst Du narrensicher die für Dich passende Investitionsmöglichkeit finden und zwar ohne dafür in die Ferne schweifen zu müssen. Noch ein allgemeiner Tipp: Schaffe Dir Dein doppeltes Expertengebiet räumlich (zum Beispiel Wohnort plus x Km) - besorge Dir alle Informationen die Du zu diesem Standort benötigst (Größe, Einwohnerzahl, Kaufkraft, Arbeitslosigkeit, Lagebewertungen, Kaufpreise, Mietansätze, etc.), so dass Du sicher bist in der Standortbewertung inhaltlich - Geld verdienen kann man nur gegen den Strom, suche Dir einen Schwerpunkt (Erbbau, Nachtspeicherheizung, Nießbrauch, etc), bei dem davon auszugehen ist, dass die meisten anderen ihn meiden und mach Dich hierzu fit! Du wirst sehen, der Einkauf macht so umso mehr Freude, da Du nicht einer von vielen Interessenten bist sondern einer der wenigen Problemlöser!
  6. 12 points
    Mein Profiling sagt, dass Menschen, die "öfters" statt "öfter" sagen/schreiben, eher zur Unterschicht zuzuordnen sind...
  7. 12 points
    Für alle anderen hier noch einmal eine sehr nützeliche Funktion: Wenn man bestimmte Nutzer ignoriert, werden deren Beiträge komplett versteckt. So werden Posts wenig hilfreicher User komplett ausgeblendet und die sachliche Diskussion kann weiter stattfinden - ohne dass man sich um die Posts dieser Nutzer kümmen- geschweige denn darauf reagieren muss
  8. 12 points
    Hallo @Florian683. Das ist eine Frage, bei der es kein Richtig oder Falsch gibt. Wenn du hier 5 Leute danach fragst, wirst du wahrscheinlich 5 unterschiedliche Antworten bekommen. Es hängt halt sehr von deinem Risikoprofil ab, von deinem Know-How, von deinem Wesen und von dem, was du planst zu machen. Ich persönlich würde niemals eine ETW oder ein MFH kaufen, bei der/dem ich weiß, dass ich da dazuzahlen müsste. Bei mir gibt es nur Cashflow positive Objekte und Finanzierungen. Grundlage ist immer 2% Tilgung. Ich würde niemals mehr als 3 % tilgen aber auch nie unter 2%. Ich arbeite da eher mit Sondertilgungen bzw. mit Tilgungen am Zinsbindungsende. Ich lege mir den Großteil des positiven CF zurück und investiere diesen in z.B. ETF-/ Fonds-Sparpläne. Wenn die Sollzinsbindungsfrist ausläuft, kann ich dann den angesparten Betrag entweder als Sondertilgung nutzen oder als EK für ein weiteres Objekt nutzen oder den Sparplan weiter laufen lassen (wenn der Aktienmarkt z.B. in den letzten Jahren davor stark eingebrochen ist). So behalte ich mir die maximale Flexibilität und kann auf fast alle Begebenheiten reagieren. Steigt der Zinssatz, tilge ich nach 10 Jahren hoch, um die Raten niedrig zu halten. Ist der Zins ungefähr gleich geblieben oder gar gesunken, investiere ich das Geld eher in neue Objekte (wenn etwas vernünftiges da ist) oder lass es weiterhin angelegt. Eine Anlage wäre z.B. auch eine Firmenbeteiligung (mal vom Aktienmarkt abgekoppelt) oder -kauf. Egal was ich damit auch mache, es gibt nur ein Tabu: Es für Konsum auszugeben! Also kein neues Auto und keine Weltreise davon finanzieren! Deshalb ist es äußerst wichtig dieses Geld deutlich getrennt von deinem anderen Geld (z.B. Gehaltskonto, von dem alle Kosten abgehen) zu halten. Investitionen und Konsum muss ganz klar getrennt werden, wenn man das nicht trennen kann, sollte man lieber 5 % tilgen. Andere wiederum sagen ganz klar, dass sie hoch tilgen, um so schnell wie möglich aus dem Risiko zu gehen. Sie verbinden nämlich niedriges Tilgen mit höherem Risiko. Was ja auch stimmt, wenn man die Überschüsse auf den Kopf haut oder zu schnell zu viele Objekte mit zu niedriger Tilgung anschafft. Wenn man es aber so macht wie ich es oben beschrieben habe, wäre das Risiko nicht höher als von demjenigen, der 5% oder mehr jeden Monat tilgt. Im Gegenteil, wahrscheinlich könnte ich nach 10 Jahren mehr tilgen, als das, was der Hochtilger in den 10 Jahren davor getilgt hatte. Das ist deswegen so, weil ich wahrscheinlich im Durchschnitt mehr als 5 % Rendite pro Jahr erwirtschaftet habe und der Zinseszinseffekt für mich arbeitet (und darüber hinaus auch noch die Inflation). Aber wie gesagt, hohes Tilgen kann auch Vorteile für den einzelnen Investor haben, weil er sich damit z.B. gut fühlt und besser schlafen kann, weil er dadurch seine Disziplin ausbildet nicht unnötig Geld auszugeben, usw. Es kann die unterschiedlichsten Gründe dafür geben. Der nächste sagt, ich tilge nur 1,5 %, damit ich so viel Cashflow wie möglich generiere. Mit der richtigen Strategie wäre auch das nicht falsch. Man muss nur einen Plan haben, was man mit dem Geld anstellt. Denn letztlich muss ich es so anlegen können, dass ich mehr Zinsen bekomme, als das, was ich an Zinsen zahlen muss. Momentan ist das nicht wirklich schwer, wenn man sich mit dem Aktienmarkt auseinandersetzt. Da sind die historischen durchschnittlichen jährlichen Rediten von etwa 6-10 %, nur wenn man den Aktienmarkt alles machen lässt. Also wenn ich für finanziertes Geld 1,5 oder 2 % Zinsen zahlen muss, aber 6 oder 7 % Rendite am Aktienmarkt im Durchschnitt erzielen kann, ist die Rechnung ganz einfach, was wohl rentabler ist für seine Investments. Wenn man allerdings keine Affinität zum Aktienmarkt hat, wird es problematisch eine Anlageform zu finden, die eine höhere Rendite als die Zinszahlung der aufgenommenen Krediten haben. Dann sollte man lieber hoch tilgen. Etwas anderes ist es, wenn man 1,5 % tilgt, damit man die Rate gerade so noch zahlen kann. Das macht in meinen Augen überhaupt keinen Sinn, weil ich mich dann immer im Spekulationsbereich aufhalte. Dann bin ich sehr stark davon abhängig ob mein Objekt an Wert gewinnt, ob die Miete ordentlich steigt, usw. Tritt das nicht ein, bin ich ganz schnell aus dem Spiel raus. Das ist für mich keine Investition, sondern eine Spekulation. Das machen zur Zeit gar nicht so wenige, die zur Zeit mit 4% und weniger in vermeidlich sicheren A-Lagen investieren. Man braucht ja alleine mehr als 5 % Mietrendite, damit man bei hohem Finanzierungsgrad (ca. 100%-Finanzierungen) in etwa CF +/- 0 (nach Steuern) ist. Wenn man da aber nur 4% erwirtschaftet, zahlt man ständig drauf bei 2 % Tilgung. Also setzt man die Tilgung runter auf 1,5 % und schon ist man neutral. Was man aber unmerklich damit auch macht, ist das Risiko exponentiel zu erhöhen. Das kann dann 10 Jahre später ein böses Erwachen geben. Da muss der Zinssatz nämlich nicht auf 8 % gestiegen sein, sondern es reicht hier eine Verdopplung aus, um den Investor zu zwingen das Objekt u.U. zu verkaufen. Und wenn viele Objekte von vielen "Investoren" zur gleichen/ähnlichen Zeit auslaufen und viele haben ihre Investments auf diese Art gemacht, gibt es einen Preiscrash am Immo-Markt (viel Angebot bei mäßiger Nachfrage). Dann hat der Spekulant u.U. auch noch dann das Pech, dass er 10 Jahre gar nichts verdient hat UND am Ende sein Objekt auch noch günstiger verkaufen muss. Darüber sollte man sich im Klaren sein, wenn man jetzt noch zu 4 % Rendite in A-Lagen mit hohem Finanzierungsgrad reingeht.
  9. 12 points
    Ist bei mir nicht so... ich mache in Kürze, wenn die 5 Jahre um sind, eine Darstellung meiner gesamten Vorgehensweise der letzten 5 Jahre und wie ich damals vorgegangen bin. Ich habe nur die Buy and hold Strategie verfolgt
  10. 12 points
    Ja, das habe ich auch und kommt sehr gut und professionell an. Die Banken sind dadurch positiv beeindruckt und es macht den Eindruck, dass man sich auskennt in der Materie udn weiß was man will. So bei meiner letzten Finanzierung! Ich arbeite gerade an einer Powerpoint-Präsentation, als Standard-Grundlage für die künftigen Finanzierungen. Darin sind folgende Inhalte abgedeckt: Anschreiben mit der Anfrag (Konfitionsanfrage oder Finanzierungsanfrage) ggf. Kurzzusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse der Präsentation (max. 2 Seiten) Lebenslauf der Kreditnehmer (grob dargestellt) Darstellung der Erfahrungen im Immobilienbereich Einnahmen und Ausgabenrechnung Vermögensverhältnisse Bestehendes Immobilienportfolio Bestehende Finanzierungen für die Immobilien Altersvorsorgeplanung (wg. WIKR) Beschreibung des zu finanzierenden Objekts Best practice wie man sich die Finanzierung inkl. Besicherung vorstellt (realistische Annahmen bzgl. Kreditkonditionen treffen, auch wenn diese nicht den tatsächlichen der Bank entsprechen) Einnahmen-/Ausgabenrechnung (inkl. vor- und nach-Steuer-Betrachtung) Cash Flow-Rechnung (Ziel: die Immobilie trögt sich und die Finanzierung kann geleistet werden) ggf. Bankszenarien rechnen (z.B. 8 % Annuität, Anstieg der BWK um 25 % bis 30 %) ggf. Wertprognose als Szenariorechnung Anlagen (Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate, letzter Rentenbescheid, ggf. Grundbuchauszüge, ggf. Bilanzen bei Beteiligungen, ggf. Versicherungsscheine) Hab ich noch was vergessen? Dann gerne Antworten. Freu mich auf Eure Erfahrungen! Ich weiß das ist viel, aber wenn das erst mal steht muss man es nur kurzfristig aktualisieren und die Berechnungen muss man sowieso für die Entscheidungsfindung machen, so daß man auch gleich dadurch gezwungen wird noch mal alles zu durchdenken ob es stimmig ist.
  11. 12 points
    Bei diesen Worten durchzuckt es mich regelmäßig, ist doch zu erwarten, dass sich hinter einem laxen und schnell formulierten "kein Problem" ein größeres Problem versteckt oder sich zumindest aufbaut! Seit 1994 bin ich nun in unterschiedlichen Funktionen in der Immobilienbranche und in all den Jahren gab es eine Konstante: die Naivität und die Sorglosigkeit mit der Menschen Immobilien kaufen! Der Kauf eines Handys, Autos oder einer Waschmaschine wird in der Regel "von langer Hand" vorbereitet - man liest Testberichte, macht Probefahrten, befragt Freunde, nimmt die Geräte in die Hand, etc. Kurzum, man beschäftigt sich ausgiebig und lange vor dem Kauf mit dem Objekt der Begierde. Bei Immobilien ist das interessanterweise anders, hier spricht sich eine breite Schicht eine natürliche Kompetenz zu. Notarvertrag, Bau- und Leistungsbeschreibung, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Bebauungsplan, Wohnungsbindungsgesetz, WEG, etc. - alles kein Problem! Und das, obwohl die meisten Käufer in ihrem Leben bisher keine Berührungspunkte hiermit hatten. Eine kleine Anekdote: Vor vielen Jahren habe ich mit Freunden in der Nähe von Kaiserslautern Häuser und Wohnungen gebaut. Mit einem unserer Käufer saß ich beim Notar zur Beurkundung des Kaufvertrags, ein relativ komplexes Werk mit Bau- und Leistungsbeschreibung. Der Notar fragte, ob er alles verstande habe - der Käufer wollte sich keine Blöße geben (es war sein erster Notarvertrag) und antwortete schnell "ja" ! Er hatte nur eines zu bemängeln - wir hatten die zugesagte Mikrowelle im Bestandsverzeichnis vergessen! Der gleiche Käufer hat dann auch die Bauendabnahme persönlich gemacht (er war nicht vom Fach) - und er ist und war damit nicht alleine! Und, macht es klick? Mein Appell an alle, die sich nicht (semi-) professionell mit Immobilien beschäftigen: Macht Euch fachlich fit und falls das nicht möglich ist holt Euch eine professionelle Begleitung. Glaubt um Gottes willen nicht, dass das alles "kein Problem" ist! Profis aber auch Anwälte, Steuerberater und Notare gehen regelmäßig, teilweise mehrfach pro Jahr zu Weiterbildungen - alles "kein Problem"? Das Immobiliengeschäft ist ein Marathon und kein Sprint - die Fehler von heute fallen Euch erst in einigen Jahren vor die Füsse, da ist der Jubel um den "tollen Deal" schon lange verklungen! Diese Zeilen werden nun x-mal gelesen und viele werden sich denken "mich betrifft das nicht" - in sehr vielen Fällen, auch in diesem Forum, ist das schon der erste Fehler! PS.: Interessanterweise habe ich noch keinen Profi erlebt, der glaubt, alles alleine machen zu können. Profis holen sich professionelle Hilfe, Laien versuchen in der Regel alles alleine zu machen - auch wenn sie davon keine Ahnung haben!
  12. 11 points
    Das stimmt! Nur höre ich lieber einem Profi zu und kaufe seine Produkte, da er bereits 20 Jahre Erfahrung hat, als ein paar Studenten, die zusammen 5 oder 6 Buden seit ein paar Jahren besitzen. Falls der Post auf mich bezogen war: Ich habe nichts gegen Immocation. Die sind auch dabei sich durch externe Kompetenzen professioneller aufzustellen. Und das, was sie erreicht haben ist definitiv bemerkenswert. Ich höre aber trotzdem lieber einem zu, der mehr Erfahrung hat als ich und nicht umgekehrt. Und ihr Ansatz ist ja nun wirklich nichts Neues, dass man sagen müsste:"Ok, das ist the next big thing und Immocation ist hier der Pionier". Man kann sich das alles mal anschauen aber die bringen ja auch nichts innovatives zum Vorschein, was mich weiterbringt. Ich finde man sollte sich an Leute halten, die das erreicht haben, wo man selber hin will und nicht an die, die weniger Erfahrung haben als ich und dafür aber besseres Marketing machen können. Denn dann könnte ich auch zu meinem Bank"berater" gehen und ihn fragen, wie ich mein Vermögen am besten anlegen sollte. Aus gutem Grund mache ich das aber nicht >> Ein alter Schulfreund ist Filialleiter einer Sparkasse. Er sagte mir, dass er nicht in Aktien als Altersvorsorge anlegen würde. Das wäre ihm zu riskant. Er hat sich dafür ein Eigenheim gekauft. Selbst redend ist auch, dass er keine einzige vermietete Immobilie hat, denn auch das sei ja viel zu gefährlich. Und die Banken sind voll von solchen "Anlageexperten". Ich bin zwar jetzt ein bisschen abgeschweift, aber der Sinn dahinter ist der gleiche = Such dir Leute, die auf einem bestimmten Gebiet mehr erreicht haben als du!
  13. 10 points
    Hallo liebe Immobilienfreunde, als ersten Misserfolg hier etwas zum Schmunzeln: Vor ca. 10 Jahren war mein 2. Objekt ein MFH in dem ein kleines Appartement leerstand (Zu der Zeit war die Situation auf dem Mietmarkt völlig anders, man musste sich echt um Mieter bemühen, keine Warteschlangen wie heutzutage), nur ca. 12 qm mit Bad über dem Flur. Den Hausverwalter hatte ich quasi mitgekauft, wie ich heute weiß eine völlige Null, aber damals der einzige "Experte" den ich kannte. Er hat mich dann gleich mit der Aussage entmutigt: "Diese Zimmer sind nur sehr schwer zu vermieten, und wenn dann nur an ganz üble Mieter". Ich habe dann inseriert, und da das Appartement unsaniert war gab es nur einen Interessenten, den ich natürlich mit offenen Armen genommen habe. Freudestrahlend brachte ich dem Hausverwalter den unterschriebenen Mietvertrag, er schaut auf die Voranschrift des Mieters.... "Aha, XY-Straße 148"...meinte er nur vielsagend. Ab da kannte ich die Anschrift der städtischen Obdachlosenunterkunft... Nun, ich hatte ein echtes Prachtstück gefunden: Extrem-Alkoholiker (hat oft im Treppenhaus geschlafen da es nicht mehr bis ins Zimmer gereicht hat), bei Harndrang einfach laufen lassen...und ein Messi mit Spezialgebiet Tomaten und Weintrauben in Pappkartons (ihr glaubt gar nicht was es alles für Insekten gibt ...!). Zu meinem "Glück" war er eigentlich ein ganz gebildeter Mensch, kannte seine Rechte - wenn er denn mal nüchtern war - ganz genau. Alle Polizisten in unserer Kleinstadt kannten ihn mit Vornamen, wenn er wieder irgendwo lag wurde er einfach bei meinem Haus "abgeladen". Hilfe, Beratung - Fehlanzeige. Soviel zum Thema: Die Polizei, dein Freund und Helfer. Nach 2 1/2 Jahren bin ich ihn endlich losgeworden - da musste ihn unsere Gemeinde unterbringen - seitdem ist mein Name dort auch verbrannt. Was habe ich daraus gelernt ? - Geduld auch bei der Neuvermietung, lieber mal einen Monat Leerstand in Kauf nehmen. - Wer verdienen will muss investieren. Ich habe die Appartements (in dem Haus sind insgesamt 3 davon) nach und nach saniert, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Fenster neu, kleine Pantryküche rein und bei bei einem sogar ein 2. Zimmer von der Nebenwohnung dazugeschlagen. War pro qm viel Geld, aber seitdem habe ich immer gut vermietet. - Vorher Gedanken machen über die Zielgruppe: Diese Appartements biete ich gezielt an für Berufstätige die in der Woche eine Schlafmöglichkeit brauchen und am Wochenende zuhause sind, ich hatte schon Azubis aber auch einen Laborleiter, der nur für Notfälle immer ein Zimmer zur Verfügung haben will. Ich mache eine Pauschalmiete inkl. Nebenkosten und komme so auf einen guten Schnitt. - Meine Mieter schaue ich mir seitdem ganz genau an !!! Mieterselbstauskunft, Schufa-Auskunft, Angaben über Vorvermieter und Grund des Wohnungswechsels, und das wichtigste: alle Besichtigungen mache ich mit meiner Frau zusammen, wir sprechen intensiv mit den Interessenten und tauschen uns dann hinterher aus. Ich habe nie wieder einen schlechten Mieter gehabt. Für mich war das eine sehr lehrreiche Erfahrung !
  14. 10 points
    Spannendes Thema. Ich kaufe durchaus auch zu Faktoren über 20. Meine Schmerzgrenze ist immer eine Mietrendite von +/- 4 % die das Objekt anfänglich bringen muss. Ich gehe immer mit einem relativ hohen EK-Anteil in das Objekt und versuche baldmöglichst voll zu tilgen. Mir ist aber natürlich auch bewusst das Investoren im Alter von 20/25/30 Jahren, am Anfang ihres Berufslebens und mit wenig EK, das nicht können. Für mich sehe ich aber auch nur wenige andere Investitionsmöglichkeiten für mein EK. Anleihen/Bankguthaben bringen gar nichts, Aktien okay, aber auch dort ist das kein Selbstläufer. Das Interessante bei Immobilien ist doch, dass ich selber unternehmerisch handeln kann und für die Erfolge und Misserfolge alleine verantwortlich bin. Über die Jahre, und das damit meine ich Zeiträume von 5-10 Jahren, kann ich die Objekte aufwerten und die Mieten steigern. Sanierungen nach Ablauf der 3-Jahres-Frist ermöglichen mir schöne Steuerspareffekte und steigern den Wert meiner Häuser. Mittlerweile habe ich mir einen schönen Bestand aufgebaut und viel freien Cashflow den ich wieder für neue Investitionen verwenden kann, das Ganze hat eine ordentliche Eigendynamik bekommen, wächst aus sich selbst heraus. Meines Erachtens ist eine Beurteilung von Immobilien nur anhand des Faktors alleine nicht besonders aussagekräftig - so als würde man eine Aktie nur anhand ihrer Dividendenrendite bewerten. Ich beurteile in erster Linie die Qualität des Objekts: - Bausubstanz und in den nächsten 15/20 Jahren anstehende Maßnahmen (auch architektonische Attraktivität und energetischer Zustand) - Lage Makro/Mikro/Nano - Wohnungsgrößen und -zuschnitte (> 45 und < 100 qm ) - Nur mit Balkon (evtl. Balkon nachrüstbar) - Nur mit PKW-Stellplatz Da ich selber die Vermietung durchführe habe ich mittlerweile gelernt worauf die Mieter Wert legen. Stimmen muss auch der Qm-Preis, für mich fast die wichtigste Vergleichsgröße, denn auch ich will ja nicht zu teuer einkaufen. Auch wenn ich höhere Preise zahle als hier im Forum allgemein genannt werden sehe ich mich dennoch als rational handelnden Investor. Ich parke beileibe nicht nur EK in "Betongold", sondern baue mir gezielt einen Bestand auf und versuche den so gut wie möglich zu bewirtschaften.
  15. 10 points
    Ich bin der Meinung, dass du auch heute noch unter gleichen Voraussetzungen einen beachtlichen Immobilienbestand aufbauen kannst, wenn du ein wenig Zeit in Know How Aufbau und die Suche investierst. Letztes Jahr gab es die Diskussion schon einmal irgendwo. Wenn ich heute starten würde, dann würde ich mir relativ schnell 5-10 kleine ETW an einfach Standorten kaufen. Die sind i.d.R. günstig, haben eine höhere Miete je m² als große Wohnungen und sind bei den meisten Investoren nicht auf dem Radar, weil sie eben viel Arbeit beim Ankauf machen. Wenn du jetzt eine kleine Whg für 20.000 - 30.000 € kaufst musst du halt im Prinzip fast soviel prüfen wie bei einem kleinen MFH. Dann musst du finanzieren usw usw... Die Mühe lohnt sich aber. Wenn du 250,00 - 300,00 € bekommst hast 100-200 € je WE Überschuss im Monat. Wirkt sich wieder auf deine Einkommenssituation aus. Und dann kannst du sehen, dass du dich Stück für Stück vergrößerst. Du lernst erstens das Geschäft kennen und gehst überschaubare Risiken ein und zweitens baust du zusätzlich automatisch zusätzliches Einkommen auf.
  16. 10 points
    Ich glaube in den A-Städten 2018 nur noch langsames Preiswachstum bzw. Stagnation - eben weil viel gebaut wird und auch iwann einfach rechnerisch CashFlow nicht mehr zu erreichen ist. Dafür immer mehr Fokus von Investoren auf B / C / D Städte und größere Risikobereitschaft. Gutes Beispiel Ruhrgebiet: In Essen merkt man seit 1-2 Jahren, dass die Preise extrem nach oben knallen. Käufer zunehmend Leute, die früher nicht hier gekauft hätten. Die finden in ihren Regionen (z.B. Düsseldorf) aber nix mehr und gehen deshalb in den Pott. Vermischt mit den lokalen Investoren ziemlicher Nachfrageüberhang. Brauchbare Objekte zu akzeptablen Preisen sind schnell weg, Preisnachlässe fast nicht mehr drin. inzwischen sind 1000 €/m² eher die Regel als die Ausnahme. @Jb007 hatte vor 1-2 Jahren hier mal geschrieben, dass er davon ausgeht, dass man sich in Essen wahrscheinlich an Preise um die 1000 €/m² gewöhnen muss. Und das ist leider auch passiert (wenn nicht sogar überholt) Also gehen die Leute entweder Kompromisse beim Objekt ein (ich selbst bin z.B. an einem Objekt mit 2 Ladenlokalen dran - das hätte ich vor 2 Jahren niemals angesehen), oder sie weichen auf andere Standorte aus. Die Leute sind dann jetzt in Duisburg, Oberhausen, Gelsenkirchen usw unterwegs und das treibt dann auch da wieder die Preise. So dreht sich das aktuell immer weiter und ich glaube auch nicht, dass wir an solchen Standorten 2018 da ein Ende sehen. Mag sein, dass es 2019 soweit ist aber solange man irgendwie Rendite machen kann werden die Preise auch hier weiter steigen. Und das ist m.E. nicht nur aufs Ruhrgebiet zu beziehen - die Käufer gehen immer weiter in die Fläche oder schwächere Regionen und nehmen Abschläge bei der Standortauswahl oder der Objektqualität in Kauf (sei es jetzt hoher Gewerbeanteil, schlechte Bausubstanz o.ä.). Wer früher nur in seinem Mittelzentrum mit 50.000 € Einwohnern gekauft hat, der kauft dann ggf. jetzt im Dorf vor der Stadt. Weil es da ja noch schön günstig ist. Und da liegt dann auch das Problem. Irgendwann ist das Ende der Fahnenstange erreicht und die Preise sinken und die Leute mit der vergammelten Bude im Dorf sind dann vllt. nicht mehr so froh über ihr Schnäppchen. Besonders, wenn man dann zum "Schönrechnen" auch noch die Ansätze falsch wählt. Das sieht man ja hier durchaus öfter mal: Tilgung noch 1% runter, damit es passt - auch mal Miete unrealistisch hoch kalkulieren, wird schon passen - Mietausfallwagnis ist nicht notwendig, man muss ja nur gut aufpassen - Instandhaltung noch bisschen runter, was soll schon passieren. Möchte mich da gar nicht von freisprechen. Ich habe z.B. früher immer mit 7% Annuität kalkuliert, heute mit 5%. Früher hätte ich kein Haus mit Nachtspreicherheizung gekauft - heute schon. Früher hätte ich auch kein Haus mit Läden gekauft - heute schon. Man muss halt sehen, dass man sich da trotzdem etwas zusammenreißt. Ein paar Zugeständnisse gehen schon, man sollte aber nicht völlig durchdrehen Die Zeiten von modernisierten Häusern aus den 70er Jahren zum 9-fachen sind halt vorbei. Um es kurz zu machen: Sehe für 2018 weiterhin einen Preisanstieg, aber eher in diesen klassischen "Ausweichstandorten". Die Top Städte werden wahrscheinlich auch noch steigen, aber ggf. etwas schwächer. Es kommt aber aktuell halt auch viel ausländisches Kapital nach Deutschland und das wird eben oftmals klassisch in den A- Städten platziert.
  17. 10 points
    Über einen Geschäftspartner habe ich Zugriff auf vergünstigte Produkte von Europas größtem Fensterhersteller, Drutex. Lieferbar sind Fenster in unterschiedlichen Materialien (Holz, Kunststoff, Alu), in allen erforderlichen Größen und für viele Anwendungsbereiche und Anforderungen (Denkmalschutz, KfW 40, Lärmschutz nach Fraport-Standard, etc.). Der Einbau kann mit vermittelt werden. Bei Bedarf bitte ich um konkrete Anforderungen.
  18. 9 points
    Da es hier im Forum immer wieder mal Diskussionen um den gewerblichen Charakter kreativer Vermietungs- und Verpachtungsideen gibt, habe ich das Thema hier noch einmal aufgegriffen. Nach der Lektüre seht ihr wesentlich klarer… Bei Miet- und Pachteinnahmen ist vor einer Anwendung des § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) stets zu prüfen, ob diese Einnahmen auch im Rahmen einer anderen Einkunftsart angefallen sein könnten, beispielsweise einer aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG). Dies setzt voraus, dass die Einkünfte ihrer Art nach mehreren Einkunftsarten zugeordnet werden können. Hierher kommt die Abgrenzungsfrage zu gewerblichen Einkünften, die in der Praxis (steuerrechtlich) von erheblicher Bedeutung ist. Die Vermietung unbeweglichen Vermögens ist in der Regel eine private und damit nicht gewerbesteuerpflichtige „Vermögensverwaltung“. Kommen aber besondere Umstände hinzu, welche der Betätigung des Vermieters (als Ganzes gesehen), das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr verleihen, tritt die bloße Nutzung des privaten Vermögens zurück. Das entscheidende Merkmal liegt also darin, dass die bloße Vermögensnutzung hinter der Bereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktritt. Das ist jetzt erst einmal der Grundsatz, der von Tausenden Gerichten ständig mit Leben gefüllt wird. Dass man sich irgendwann einmal mit der Einordnung auseinandersetzen muss, wird von verschiedenen Interessenvertretern früher oder später zwangsweise an einen herangetragen. Das können Banken, Versicherer (!), Behörden, konkurrierende Marktteilnehmer etc. sein. Die Auseinandersetzung gewinnt derjenige, der die besseren Argumente hat. Zu beachten ist: Bei den jeweiligen Entscheidungen der Gerichte handelt es sich immer um Einzelfälle! Es sind jedoch deutliche, deckungsgleiche Tendenzen der Gerichte bei der Einordnung der Einzelfälle zu erkennen: Bei der Überlassung von Wohnräumen ist eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen, wenn die Tätigkeit eine einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation bedingt. Von den Gerichten wird untersucht, ob der Vermieter neben der Vermietung von Wohnraum nicht gerade übliche Sonderleistungen erbringt. Art und Anzahl der (wiederkehrenden) Sonderleistungen werden von allen Gerichten in Deutschland unterschiedlich bewertet. Ein Abgrenzungskriterium, welches mich persönlich am meisten überzeugt hat, ist das permanente Vorhalten von Ansprechpartnern, Kundendiensten oder Betreuungspersonal. Ich selbst würde also mit diesem Abgrenzungskriterium gegenüber den oben genannten Interessenvertretern operieren, denn neben allen anderen Kriterien bekommt man damit auch viele Grenzfälle gut eingeordnet. Aber selbst wenn der Umgang mit sehr vielen Mietern erhebliche Verwaltungsarbeit (mit Ansprechpartnern) erforderlich macht oder die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen, liegt in der Regel immer noch eine Vermögensverwaltung und keine gewerbliche Tätigkeit vor. Auch die Vermietung möblierter Zimmer ist selbst bei der Erbringung von Sonderleistungen wie Reinigungsarbeiten noch keine gewerbliche Tätigkeit. Weitere (allgemein anerkannte) Beispiele und Einordnungskriterien: Wer für Behörden Gebäude zur Unterbringung von Zuwanderern errichtet und dort von den Behörden zugewiesene Personen gegen pauschales Entgelt je Person und Tag, beispielsweise durch Bereitstellung von Personal, Bettwäsche und Handtüchern sowie durch Übernahme der Reinigung beherbergt und betreut, erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Vermietung einer Ferienwohnung in einem Feriengebiet stellt sich regelmäßig als gewerbliche Tätigkeit dar, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Hier werden insbesondere auch die Werbemaßnahmen untersucht. Betreibt man auf diese Art und Weise aber nur eine einzelne Wohnung im Stadtgebiet, kann auch nur Vermögensverwaltung vorliegen. Die Beherbergung in Gaststätten fällt regelmäßig in das Kriterium eines Gewerbebetriebes. Der Inhaber eines Campingplatzes ist gewerblich tätig, wenn er ständig vor Ort neben der Vermietung wesentliche Nebenleistungen erbringt, wie die Zurverfügungstellung sanitärer Anlagen und ihrer Reinigung, die Trinkwasserversorgung, die Stromversorgung, Abwasser- und Müllbeseitigung – und zwar auch dann, wenn die Benutzer Dauercamper sind. Wer ein solches Abgrenzungsurteil einmal nachlesen möchte (Bundesfinanzhof Urt. v. 11.07.1984, Az.: I R 182/79), kann das beispielsweise hier machen: https://www.jurion.de/urteile/bfh/1984-07-11/i-r-182_79/ Wie „großzügig“ die Auslegung aber im Einzelfall sein kann, hat auch mich mitunter schon oft auf den ersten Anschein verblüfft: Ein Eigentümer einer 74qm großen 3-Zimmer-Wohnung in Berlin vermietete diese in voll möbliertem Zustand und großzügiger Ausstattung an regelmäßig wechselnde Mieter tage-, wochen- und monatsweise. Beispielsweise im Jahre 2002 an insgesamt 162 Tagen an 17 verschiedene Mieter und 2004 an 21 Tagen an 3 Mieter. Die ausgewiesenen Tages- und Wochenpreise schlossen die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern sowie eine Endreinigung ein. Im Einkommensteuerbescheid stufte das Finanzamt die Einkünfte nicht als gewerblich, sondern als Vermögensverwaltung ein! Wer jetzt zu Recht neugierig geworden ist, kann sich hier über die Hintergründe informieren: https://www.haufe.de/steuern/steuer-office/fg-berlin-brandenburg-urteil-vom-20012010-14-k-135506-b_idesk_PI27_HI2979048.html# +++ Steuerliche Aspekte der kurzfristigen Untervermietung: https://www.st-verbund.de/web/rll/externalcontent/-/print/portal/steuern.html?_leongshared_externalcontentid=portalcontentservice%2Fnews%2F207450
  19. 8 points
    Ich finde, man sollte erstmal hinterfragen, was der Sinn hinter Immocation ist. Immocation ist in meinen Augen keine Plattform, die sich auf die Fahnen geschrieben hat gemeinnützig über das Immobiliengeschäft aufzuklären. Immocation ist ein Businessmodell, welches Immobilien zur Geldschöpfung nutzt. Dabei geht es eben nicht vordergründig darum die Risiken ganz klar zu benennen, sondern die Leute zu annimieren Kurse und Coachings zu kaufen, um sich vermeidlich als Immobilieninvestor zu qualifizieren. Sie suggerieren dabei natürlich, dass sie einen Expertenstatus haben, denn sonst würden sie ihre Produkte nicht verkaufen können. Man muss aber ganz klar sagen, dass die Jungs selber blutige Anfänger sind, die gerade mal zusammen eine handvoll ETW seit wenigen Jahren besitzen. Sie können also gar nicht das Know How haben, um das Immobilienbusiness im Detail zu kennen und dieses richtig einzuschätzen. Und da sehe ich die größte Gefahr für Anfänger, die sich von denen motivieren lassen irgendwelche 6%er in B-C-Lagen zu kaufen. Der Markt ist heute deutlich schwieriger geworden als noch vor ein paar Jahren. Ein Fehlkauf kann große Folgen nach sich ziehen, die die Jungs aber selber gar nicht richtig einschätzen können, da sie keine Erfahrungen haben. Überspitzt gesagt konnte man vor 10 Jahren nahezu jede Bude kaufen und man konnte alles noch hinbiegen, weil die Rendite eine ganz andere war. Da war es nicht schlimm, wenn eine Wohnung mal ein paar Monate leer stand, weil nicht genügend Nachfrage da war oder man ging halt mit dem Mietpreis etwas runter. Man konnte auch mal locker einen Mietpreller aushalten. Es war zwar damals schon nicht so toll, aber es brachte einen finanziell nicht um. Heute sind die Faktoren aber so dermaßen angestiegen, dass Fehler sich sehr viel stärker auf das eigene Vermögen auswirken. Konnte man früher Unvorhegesehenes aus dem Cashflow auffangen, ist das heute bei den niedrigen Renditen nicht mehr drin und man muss zwangsläufig aus den übrigen Einnahmen (meistens eben von seinem Gehalt) oder seinem Vermögen Geld entziehen, um die Probleme zu lösen. Aber wer ist denn der Hauptkunde von Immocation? Es sind in der Regel junge Menschen mit wenig Vermögen, die frisch im Berufsleben sind und daher auch noch keine großen Finanzpolster haben. Und genau für diese kann die Aussage "Ab 6% kann man sich Wohnungen kaufen und der Mieter bezahlt dir die Bude ab." verheerend sein. Vor ein paar Jahren hast du noch in Münster, Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, usw. für 6% Rendite Wohnungen bekommen. Heute ohne Netzwerk fast unmöglich. Also was sagt Immocation? Geht doch ins Ruhrgebiet. In Essen kannst du noch locker 6%er bekommen. Was sie aber nicht sagen, dass 6% in Frankfurt von vor ein paar Jahren in keinster Weise mit einem 6%er heute in Essen Altendorf vergleichbar ist. Es wird nicht aufgeklärt, sondern eher motiviert zu handeln. Das ist ja auch verständlich. Würde man eher auf die Risiken hinweisen, wäre das ganze Konzept nicht erfolgreich. Mittlerweile haben sie sich aber auch ein paar "echte" Experten ins Team geholt. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es sich bei Immocation um einen Vertriebskanal handelt. Sicherlich kann man da etwas mitnehmen, man sollte aber eben nicht alles einfach so glauben und denken, dass es tatsächlich so einfach ist, wie es dort suggeriert wird. Und genau das denken die ganzen Anfänger: "Ich kaufe mir ein paar Wohnung und bin übermorgen finanziell frei."
  20. 8 points
    @Merlinbanderas. Am Dienstag wolltest Du noch mit "fetten Felgen" und "ordentlicher Mucke" andere Menschen beeindrucken und heute bist vollkommen geläutert. Also entweder bist Du ein Super-Troll (meine Vermutung) oder zwei Personen teilen sich Deinen Account oder Du leidest unter einer veritablen Persönlichkeitsspaltung. Wie dem auch sei, der Unterhaltungswert ist hoch!
  21. 8 points
    Ich finde es immer wieder spannend, wie oft das Wort "belohnen" benutzt wird bzw. dass immer der Vergleich "sparen/investieren vs. ausgeben/belohnen" gezogen wird. Mein Ziel ist es, dass ich mich im Leben eben nicht mehr über Geld (bzw. Gegenstände, die man mit selbigem kaufen kann) belohnen muss. Das klingt jetzt etwas hochgestochen - und ich bilde mir nicht ein, dass ich micht nicht auch oft mal belohne (z.B. schick essen gehen meiner Liebsten). Bei vielen Konsumgütern klappt es schon ganz gut. Ich will kein neues Handy, keinen neuen Laptop, keinen Saugroboter ... Oftmals kommt ein Konsumreiz (bleiben wir beim Beispiel: "neues iPhone wird vorgestellt") .. Am nächsten Tag freue ich mich riesig, dass ich der Reiz verflogen ist und das Geld noch auf meinem Konto. Das finde ich richtig cool.. Und würde es gern noch auf andere Bereiche des Lebens ausweiten (klappt noch nicht überall so gut)... Das Gefühl von "ich habe die Kohle für Objekt XYZ locker übrig, und ich "belohne" mich trotzdem nicht!" ist für mich die größte Genugtuung und Belohnung überhaupt .. Das ist für mich Glück.
  22. 8 points
    So, meine Kinder sind im Kindergarten - bevor der "Ernst" des Tages beginnt kümmere ich mich mal um diesen "Kindergarten" ….. Auch wenn es @Mario Wehm nicht gefällt hat die Mieterin hier lediglich von ihren rechtlichen Möglichkeiten Gebrauch gemacht - dafür und für die Tatsache, dass nicht alle Menschen die gleichen wirtschaftlichen Möglichkeiten haben wird hier niemand (auch nicht in Abwesenheit und aus der Anonymität eines Fakenamens heraus) mit unflätigen Worten bedacht! @merlinbanderas Dein Welt- und Menschenbild kann Dir hier niemand vorschreiben - da Du es aber offensichtlich nicht schaffst, Deine Wortwahl zumindest hier im Forum zu zügeln versuchen wir mal in den nächsten 2 Wochen ohne Deine Beiträge auszukommen. Klartext - Du hast Schreibpause bis Ende des Monats, sollte es Dir danach immer noch schwer fallen, Dich zivilisiert auszudrücken müssen wir schweren Herzens auf Deine Teilnahme hier verzichten!
  23. 8 points
    Liebe Community, wie bereits angedeutet, haben wir einen Partner für die Idee der "Objektbesichtigungen direkt vor Ort" gewinnen können. Ronny Fieber (immobilienbesucher.de) stellt uns ab sofort sein Sachverständigen-Netzwerk für vergünstigte Konditionen zur Verfügung. Was bedeutet dies? Wir können ab sofort Immobilien bundesweit ganz ohne Reiseaufwand besichtigen Alle Details sind hier bzw. unter http://www.immobilienbesucher.de/ zu finden: Die Order läuft über ein SSL-verschlüsseltes Auftragsformular: https://www.immobilienbesucher.de/auftragsformular.php Als Aktenzeichen bitte immer vorab folgendes Kürzel eingeben: IP + Nutzername + individuelles Zeichen (Beispiel: "IP Thomas Knedel Projekt FFM") Anhand des vorangestellten Kürzels "IP" werden automatisch die vergünstigten Konditionen für die Mitglieder unserer Community eingeräumt. 1. Außenbesichtigung mit bis zu 10 Objektfotos + BelWertV-konformer Besichtigungsbericht, Preis: 55,00 EUR/netto 2. Innen- und Außenbesichtigung mit bis zu 20 Objektfotos + BelWertV-konformer Besichtigungsbericht, Preis: 85,00 EUR/netto Für Rückfragen und weitere Zusatzleistungen ist @immobesucher jederzeit für Euch erreichbar. Weitere Infos: http://www.immobilienbesucher.de/ Dir, Ronny, noch einmal besten Dank für dieses grandiose Angebot
  24. 8 points
    Also meine Erfahrungen sind anders. Bei den letzten Häusern bin ich meist überboten worden, obwohl ich zum Teil schon den Angebotspreis geboten hab. Klar kommen Pakete auf den Markt, das ist aber immer schon so gewesen und wird auch zukünftig immer so sein... Ist ja durchaus auch legitim, dass Investoren jetzt die hohen Preise für den Exit nutzen. Ich spiele aktuell selbst mit dem Gedanken mal was zu verkaufen und Gewinne mitzunehmen. Viele Verkäufer haben aber tatsächlich auch unrealistische Preisvorstellungen, die man am Markt dann nicht durchgesetzt bekommt. Gerade das o.g. Beispiel - 50% Gewerbeanteil ist halt nicht Investors Liebling - von den Banken mal ganz abgesehen. Das ist halt kein Objekt für die breite Masse, sondern für Leute mit viel EK oder Profis. Da hätte man vor einigen Jahren aber eher Faktor 6-7 für verlangt und nicht 10. Wohnhäuser die einigermaßen in Schuss sind und bei denen es auch keine Probleme gibt werden aktuell ziemlich schnell aufgekauft. Vor 2-3 Jahren konnte ich IS24 aufmachen und hab in Essen auf Anhieb 5 Häuser gefunden, die man bedenkenlos kaufen konnte und bei denen der Preis stimmt. Kommt jetzt ein vernünftiges Haus auf den Markt, kannst du dich in die Schlange stellen und hoffen, dass du evtl. zum Zug kommst. Preisnachlass kriegst du schon fast garnicht mehr verhandelt. Ich hab früher immer locker 20-30% drücken können - dafür hast du heute einfach zuviel Konkurrenz. Und Partystimmung kommt bei mir sowieso eher auf, wenn die Preise mal wieder unten sind. Ich hab von den hohen Preisen am Ende ja nichts. Ob die Häuser jetzt 20% mehr Wert sind als vor ein paar Jahren wirkt sich erstmal im Tagesgeschäft nicht auf meinen Cashflow aus. ich wäre schwer dafür, dass die Preise mal wieder deutlich sinken, dann würde ich nicht mehr soviel Zeit aufwenden müssen um was zu kaufen. Ich sehe nur ehrlich gesagt aktuell keine entsprechende Tendenz. Als ich angefangen hab mich in Essen umzuschauen, da hätte ich jedem gesagt er spinnt, wenn er was zum Faktor 12 loswerden will. Heute ist aber 15+ normal (bei "normalen" MFH). Noch zum Thema Mieten: Die Mieten in Essen sind gefühlt extrem gestiegen, ich wohne seit 2012 hier. Als ich damals nach Wohnungen geguckt habe, konnte ich ganz easy für 5€/m² eine renovierte Wohnung mieten. Das ist inzwischen eher die Ausnahme geworden. Ich vermiete inzwischen eigentlich nicht mehr unter 7€. Und ich bin nicht in guten Lagen unterwegs. Das gilt auch für Wesel - da habe ich früher zufällig gewohnt. 5 € war gut möglich was zu finden, ich vermiete da heute zum Teil sogar für mehr als 7€... Ich sehe auch überhaupt kein Problem bei Preiseinbrüchen. Interessiert mich als Investor doch nur wenig. Ich habe meine Zinsfestschreibung und nach den 10 Jahren hab ich meine 30-40% getilgt. Ist doch Latte, ob das Haus dann 20-30% weniger Wert ist. Dann hab ich im Zweifel 10 Jahre schön Cashflow generiert und von den Mieten gut gelebt. Dann verkaufe ich das Haus entweder und mache keinen Veräußerungsgewinn oder ich behalte die Bude einfach im Bestand. Wenn man vernünftig einkauft sehe ich überhaupt keine Problematik bei niedrigen Preisen. Wenn ich mir natürlich für Faktor 20 in Gelsenkirchen ne ranzige Bude gekauft hab, dann bekomme ich halt Probleme. Dann ist einen aber sowieso nicht mehr zu helfen^^ Um es kurz zu machen - die Immos müssen einfach guten Cashflow abwerfen und solide/realistisch kalkuliert sein dann können einem Preisschwankungen vollkommen egal sein und man kann gut schlafen.
  25. 8 points
    Hallo zusammen, neben den schönen Erfolgsstories, die hier gepostet werden, dachte ich, daß wir ja im allgemeinen am meisten durch Fehler lernen. Da es so viele mögliche Fehler gibt, kann ja jeder seine Anfänger- oder Fortgeschrittenenfehler mitteilen, damit der Leser nicht mehr alle selbst machen muss. :-) Ich fange gleich mal an: ich habe zwar nur zwei Immobilien, aber schon bei der ersten habe ich - jetzt erst bemerkt - zehn Jahre lang was falsch gemacht. Nichts dramatisch Schlimmes, aber lehrreich allemal. Dazu gehört die Info, daß ich sie mir damals aus elterlichem Antrieb heraus gekauft und mich nie wirklich so richtig damit beschäftigt habe. Jetzt, älter und vor der Anschlußfinanzierung, sah das anders aus. Also gekauft hatte ich eine 62qm ETW in sehr guter Lage im Düsseldorfer Zooviertel. 62qm standen in der Anzeige damals, in jeder Jahresabrechnung, 62qm habe ich angegeben und vermietet. Doch als ich der Bank den Grundriß zeigen sollte, stand da was von 64qm. Und tatsächlich: wer die Teilungserklärung dieser WEG wirklich liest, der sieht, daß der 4qm-Balkon in der Abrechnung nie mit eingerechnet wird (zumindest in diesem Objekt). Ich habe also zehn Jahre lang die Wohnung zu klein gemacht und somit zu günstig vermietet. Nicht viel, aber über die Jahre kam das ein bißchen was zusammen und dumm war es allemal. Also: Teilungserklärung gründlich lesen!
  26. 8 points
    Soooo Freunde. Ich bedanke mich noch einmal bei euch allen für die Tipps - den Großteil habe ich auch umgesetzt. Im Endeffekt ist der Rat von @Arminius am nächsten an der Tatsächlichen Umsetzung. Ich habe einen Blauarbeit-Auftrag eingestellt, auf den sich ein Renovierungs-Service beworben hat. Ich habe ihm dirket den Auftrag zugeteilt, da mir der Besitzer/Handwerker sehr sympatisch war und den Auftrag noch in 2016 erledigen konnte. Neue Duschkabine aus Klarglas Eigentlich sollte die alte Duschwanne bleiben, jedoch war das Format mit 70x80 so ungewöhnlich, dass es günstiger war, eine neue 80x80 Tasse einzusetzen. Zudem sieht diese noch besser aus und ist deutlich (!) flacher geworden (wenn auch nicht ganz ebenerdig). Um die Dusche wurden neue weiße Fliesen gesetzt und abdedichtet Neuer Duschkopf mit Stange und Schlauch (Armatur blieb die alte) Neues Waschbecken (beim alten Waschbecken waren die Abfluss-Rohre nicht fachmännisch gearbeitet und es lief Wasser in die Wand.. Hatte ich vorher gar nicht bemerkt.. Gut, dass es getauscht wurde) Neues WC mit soft-close Brille Alles neu mit Silikon abgedichtet (auch die Fugen der Wanne, auch wenn die alte Wanne drin bleibt) Neuer beleuchteter Spiegel-Schrank, welcher auch die alten Bohrlöcher abdeckt Neuer Anstrich über den Fliesen mit Bad-Farbe Anbringen einer Lampe (habe ein LED Panel selbst besorgt .. 39€ von Amazon.. Wirkt sehr schlicht/modern und macht das ansonsten fensterlose Bad wahnsinnig hell!) Die Fußbodenheizungs- und Sicherungs-Kästen wurden weiß gestrichen (waren etwas vergilbt) Die Rolladengurte sollten auch getauscht werden, allerdings hätten heir echt die ganzen Kästen geöffnet werden müssen. Der Handwerker hat es versucht, aber der Aufwand rechtfertigte die angestrebte Aufwertung am Ende nicht. Der Spaß hat 3300€ netto gekostet (Material inkl. Arbeit). Der Handwerker hat alles mal eben in den letzten beiden Wochen des Jahres erledigt - trotz Weihnachten/Silverster. Ich habe jetzt noch einmal ordentlich durchgeputzt und die Wohnung für 8€ kalt plus 70€ Garage bei Immoscout eingestellt. Das ist recht hoch gegriffen, dennoch kommt Samstag schon die erste Besichtigung zustande. Mal schauen, was dabei herauskommt! Ach ja: Im Wohnzimmer habe ich den Teppich zunächst gelassen, jedoch dem Mieter angeboten bei Bedarf ein Laminat einzulegen. Das ist bei den veranschlagten 8€ auch okay. Küche erst mal keine, bzw. nach Absprache mit dem Mieter zusätzlich vermietet.
  27. 8 points
    Du wirst auch nichts nachteiliges finden, da Erbbaurecht grundsätzlich nichts nachteiliges ist, es ist nur eine andere Verfahrensweise (Beleihungswertermittlung, Ermittlung der Grunderwerbsteuer, etc.), die man sich aneignen muss. Die Vorurteile zu diesem Thema entstehen in den Köpfen der Leute, dies ist aber wieder positiv, da es zu einer Kaufzurückhaltung bei solchen Objekten führt => bessere Verhandlungsposition für tatsächliche Interessenten. Du solltest von zwei Dingen die Finger lassen wenn Du keine Ahnung hast (gemeint ist selbst erworbene Ahnung, kein Stammtischgewäsch oder Stille-Post Spiel) wenn es alle machen Mein Tipp für Dich als Anfänger: Schaffe Dir Dein doppeltes Expertengebiet räumlich (zum Beispiel Wohnort plus 50 Km) - besorge Dir alle Informationen die Du zu diesem Standort benötigst (Größe, Einwohnerzahl, Kaufkraft, Arbeitslosigkeit, Lagebewertungen, Kaufpreise, Mietansätze, etc.), so dass Du sicher bist in der Standortbewertung inhaltlich - Geld verdienen kann man nur gegen den Strom, suche Dir einen Schwerpunkt (Erbbau, Nachtspeicherheizung, Nießbrauch, etc), bei dem davon auszugehen ist, dass die meisten anderen ihn meiden und mach Dich hierzu fit! Du wirst sehen, der Einkauf macht so umso mehr Freude, da Du nicht einer von vielen Interessenten bist sondern einer der wenigen Problemlöser!
  28. 8 points
    Hallo @Cordell die Frage ist sehr häufig, am besten verdeutliche ich diese Strategie kurz an einem Beispiel (Zahlen vereinfacht): @Thomas Knedel bei Fehler bitte korrigieren. angenommen du kaufst eine Immobilie für 100.000€ und erwirtschaftest, mit einer Miete von 700€, einen Netto Cashflow (Steuern nicht betrachtet) von 100€ im Monat. Du entwickelst die Immobilie über die nächsten 10 Jahre und erhöhst die Miete insgesamt auf 1.000€. dein Cashflow liegt dann (ohne andere Preisanpassungen!) bei 400€. nach 10 Jahren verkaufst du steuerfrei an deine Frau die Immobilie für 150.000€. Dieser Kredit benötigt natürlich eine höhere Rate, da du aber die Immobilie entwickelt hast, hast du ja auch einen höheren Cashflow. Durch den neuen Kredit bleibt nun wieder ein Cashflow von 100€ pro Monat bei dieser Immobilie. Ergo hat deine Frau nun wie du am Anfang 100 € p. Monat in der Familienkasse plus 50.000€ Steuerfrei. Diese hast du dir dadurch erkauft das du auf 300€ Cashflow im Monat "verzichtest" (was eigentlich nicht stimmt, da sie teilweise ja wieder in die Immobilie gehen). Wenn du nun hier aufhörst würde die Rechnung sagen das du über 166 Monatsmieten zu 300 Euro auf einmal eingesackt hast und diese frei ausgeben könntest. ABER jetzt kommt der Clou. Nutzt du nun diese 50.000€ um eine weitere Immobilie anzuzahlen für 500.000€ die einen nettocashflow von 500 p.Monat erzeugt sieht die Rechnung sogar wie folgt aus. In die Familienkasse kommen 600€ p. M. (anstelle von 400) , Ihr besitzt 2 Immobilien mit mehreren Einheiten und könnt dadurch das Risiko von Leerstand minimieren. Es Zahlen sich 2 Immobilien ab, Ihr nutzt von 2 Immobilien die Steuervorteile und Ihr könnt 2 Immobilien weiter entwickeln wodurch der Cashflow viel stärker gesteigert werden kann. Wie gesagt die Zahlen sind stark vereinfacht und im Realen können diese deutlich besser ausfallen. Grüße
  29. 7 points
    Ich bezweifele, dass es in Berlin wirklich zu einer Enteignung von Dt. Wohnen etc. kommt. Allerdings ist das aktuell schon geltende Recht und die Behandlung von Bauwilligen in Berlin schon extrem abschreckend. Kurze Beispiele: 1. Mittlerweile sind - bis auf Teile Wilmersdorf und von Plattenbaugebieten - fast alle Gebiete innerhalb des S-Bahnrings und teilweise weit darüber hinaus Milieuschutzgebiete, d.h. eine Umwandlung in ETW wird defacto verhindert, ein freier Verkauf von MFH wird verhindert (d.h. der Senat zwingt die Käufer zu Abwendungsvereinbarungen oder übt Vorkaufsrecht aus), Modernisierungen sind defacto nicht möglich (Wärmedämmung vernünftigerweise nicht, aber auch viele andere Sachen wie jede Grundrißänderung, wodurch ich z.B. ein Bestandsgebäude nicht um Wohnraum (von 100 auf 150qm) erweitern darf....) etc. 2. Der Senat manipuliert in altbewährter Weise den Mietspiegel, nutzt alle Kappungsgrenzen und Mietstopregeln um den allgemeinen Mietpreisanstieg zu verhindern. Es wird geprüft einen allgemeinen Mietstopp in Berlin zu verordnen (d.h. auch die 2 Euro Miete bleibt bei Mieterwechsel erhalten, was zu Korruption udn Scheingeschäften führen würde)...... 3. Der Senat kauft absolute Schrottwohnungen zu Mondpreisen (gestern gerade 1800 unsanierte Plalttenbauten) 4. Gleichzeitig versucht Senatorin Lompscher mit den Koryphäen der Bezirksverwaltungen wie Bezirksstadtrat Schmidt, jeglichen Neubau von Wohnungen zu verhindern (Tempelhof, Elisabethaue etc.. etc.). So werden keine/kaum neuen Bebauungspläne erstellt (Senator Geisel hatte im letzten Jahr 13 Gebiete ausgewiesen, Fr. Lompscher nicht eines im 1. Jahr). Begründet wird dieses damit, dass man den Zuzug nach Berlin stoppen will (kämen wohl MIeter die nicht Rot-Rot-Grün wählen würden). 5. Persönlich finde ich die Entwicklung kurzfristig sehr angenehm, da ich meine Häuser in heutigen Milieuschutzgebieten rechtzeitig aufgeteilt habe und ich die ETWs jetzt zu Mondpreisen verkaufen kann (werde wohl meine Schulden damit abbauen bzw. diversifizieren). Den eigentlich geplanten Ausbau eines größeren Dachbodens (350qm) werde ich bei diesem Senat aber wohl auf den St. Nimmerleinstag verschieben. Die Instandhaltung werde ich zukünftig ebenfalls deutich stärker dosieren. Die Mieter tun mir allerdings leid, denn kaum ein Vermieter wird seine ETW noch vermieten, sondern lieber an Eigennutzer verkaufen und auch die Aufteilung in ETW ist m.E. immer noch (wenn auch schwieriger) möglich. Andererseits unterstützen die meisten Berliner diese unsinnige Politik.
  30. 7 points
    Hallo @Smart Ich bin gegenteiliger Meinung. Mit einer Bruttomietrendite von 5% und der Tatsache, dass die Miete ausgereizt ist, halte ich die Wohnung für ein No-Go. Die Wohnung trägt sich nicht einmal von alleine, es sei denn, du steckst ordentlich EK hinein. Ob man heute noch auf weiter steigende Miet- und Immobilienpreise spekulieren sollte, muss jeder für sich selber wissen. Ich lasse solche nicht kalkulierbaren Variablen außen vor und halte mich an die Tatsachen. An deiner Stelle würde ich mich fragen, was dir diese Wohnung bringt? Cashflow definitiv nicht. In 25 - 30 Jahren hast du sie mal abbezahlt. In dieser Zeit musst du aber zumindest damit rechnen ständig Geld in dieses Invest nachzuschießen. Ich halte das für kein schlaues Investment.
  31. 7 points
    Und genau für diese Äußerung hat der Kandidat nun erneut Forumspause - diesmal für 4 Wochen und als letzten Warnschuss! Er kann sich also ganz entspannt und ohne sich um das Privatleben anderer Leute Gedanken machen zu müssen auf Weihnachten vorbereiten ….
  32. 7 points
    Das ist ja sowas an Haaren herbeigezogen. Vermiete mal an einen Anwalt oder Richter, Polizisten, Lehrerin oder Arzt und dann siehst du, was wirklich hart bedeutet. Die bestehen penibel auf rechtskonforme Umsetzung. Ich vermiete 50% an ARGE Empfänger und es sind gute Mieter. Zusätzlich habe ich da die höchsten Mieten. Weder mehr, noch weniger Stress. Ich spreche hier nicht von 1-2 Wohnungen, sondern von viel mehr. Man sollte seine Mieter genau prüfen, dann passiert sowas nicht. Hat nix mit Ethnie, Rase, Einkommen oder ähnlichem zu tun. Jeder Mensch ist anders. Man sollte eins nicht vergessen, wenn die Mieterhöhung nicht von ARGE übernommen wird, dann muss der Mieter von seinem Geld es zahlen. Da tut jeder Euro weh. Dir gebe ich ein Rat. Im Leben und im Forum gelten ähnliche Regeln, wenn man keine Ahnung hat, sollte man sein Mund am besten halten. Du hast genug auffällige Beiträge hier von sich gegeben.
  33. 7 points
    Hallo @Bluedream, ja, ich verwalte meine MFH selber. Hatte anfänglich einen Hausverwalter (mit dem ersten MFH mitgekauft), das war aber ein Looser, für den war mir das Geld zu schade. Ich habe die klassischen Hausmeisterdienste, also Treppenhausreinigung, Mülltonnen rein- und rausstellen, Gartenpflege und Winterdienst an einen Hausmeisterservice abgegeben. Die Kosten kann ich natürlich umlegen. Von der Idee her hatte ich eigentlich vor, dass dieser auch Kleinreparaturen erledigt und für meine Mieter Serviceleistungen anbietet, z,B. mal ne Lampe aufhängt, nen Schrank aufstellt usw. Das klappt aber nicht, damit ist er schon überfordert. Somit bin ich Ansprechpartner für meine Mieter, wenn mal etwas zu erledigen ist. Die Ablesungen von Strom/Gas/Wasser führt ein Ablesedienst aus. Ich habe da ein kleineres Ingenieurbüro, welches der BFW-Gruppe angeschlossen ist. Ein Objekt ist bei Kalorimeta, einer der großen bundesweit tätigen Dienste - ganz schlechte Erfahrungen, unfreundlich, unpersönlich und teuer. Aber man kommt kaum aus den Verträgen raus. Die stellen die Wärmemengenzähler und Wasserzähler (Achtung, mach Garantiewartung, kein Kauf, so kannst Du die Kosten auch Umlegen), lesen ab und erstellen die Heizkostenabrechnung. Das ist mir wichtig, damit alles rechtssicher ist. Zur gesamten NK-Abrechnung fehlen dann nur noch Versicherungen, Grundsteuer und Hausmeisterservice, das setze ich dann mit einer kleinen Excel-Tabelle selber um. Mir bleibt jetzt insgesamt noch folgender Aufwand: - alle 3-4 Wochen fahre ich alle Objekte ab, schaue nach ob in Haus u. Grundstück alles okay ist. Fast immer muss ich dann auch dem Hausmeister auf die Finger klopfen. Mir ist wichtig, dass alles immer tiptopp aussieht. Die Mieter sollen auch ruhig sehen, dass ich mich persönlich darum kümmere. Zeitaufwand: pro Objekt vielleicht eine halbe Stunde plus die Fahrtkosten, die ich aber bei der Steuer angebe. - jeden Sonntag mache ich für alle meine Objekte den Schriftverkehr, Kontrolle der Mieteingänge usw. Zeitaufwand: vielleicht eine Stunde jede Woche - Nebenkostenabrechnung 1 x jährlich, das erste Mal dauert immer länger. Zeitaufwand: vielleicht noch 2-3 Stunden pro Objekt, wenn die Heizkostenabrechnung vorliegt Ich mache auch die Neuvermietung selber, das ist natürlich dann etwas mehr Aufwand. Wenn ich das an eine Hausverwaltung abgebe zahle ich hier in der Region meist so um die 20,- €/WE + MWSt., sind dann schon 23,80. Für Neuvermietung 1,5 Monatsmieten. Bei 30 Einheiten und ca. 3 Mieterwechseln/Jahr kommen da locker ein paar Tausend Euro zusammen. So habe ich einen guten Stundenlohn und selber ein Auge darauf was mit meinen Objekten ist.
  34. 7 points
    Ich sehe das ehrlich nicht ganz so bitter wie Thorsten. Wenn man es mal auf die gröbsten Faktoren runterbricht: 23.000€ Einnahmen Kaltmiete (JNKM) - 2800€ Zinsen - 2300€ Nicht-umlagefähige NK (Annahme 10% der JNKM) = 18.000€ "Überschuss" - 3.000€ AfA = 15.000€ zu versteuern Also je nach Steuersatz .. sagen wir mal irgendwo zwischen 8 - 10k netto Finde ich jetzt erst einmal nicht sooo übel. Davon gehen natürlich noch mal 4400€ Tilgung runter, bleiben rund 4-5k€ free cash. Was dich jetzt natürlich reinreißen könnte sind Reparaturen, Leerstände, Rechtsstreitigkeiten etc. Stell dir vor, ein Mieter zahlt 3 Monate die Miete nicht (bevor du ihn rausschmeißt) und die Wohnung muss renoviert werden, bevor du sie neu vermieten kannst. Also 3 Monatsmieten weg, noch mal mindestens ein Monat Leerstand, Renoveierungskosten, und Vermarktungsosten fpr die Neuvermietung. Das sind schnell mal einige tausend Euro. Wenn jetzt noch die Heizung oder das Dach kaputt gehen, ist deine gesamte Jahres-Rendite futsch. Klar, die Kosten verringern wieder dein zu versteuerndes Einkommen, aber Kosten bleiben es dennoch. Diese Kosten kann ich nicht abschätzen, ohne die Lage (bzw. das Klientel) und den Zustand des Hauses zu kennen. Ebenfalls hast du einen sehr hohen EK-Einsatz. Bedenke: Du bräuchtest 15 perfekte Jahre, um gerade einmal deinen EK-Einsatz wieder raus zu haben. Realistisch ist es denke ich, dass du doppelt so lange brauchen wirst. Also mindestens 30 Jahre. Nach 15 Jahren endet allerdings deine Zinsbindung - das heißt du müsstest ab dann im Zweifelsfall einen deutlich höheren Zinssatz verkraften können. Sprich: Nach 15 Jahren hast du vielleicht die Hälfte deines EKs wieder raus und 66k€ getilgt. WICHTIGE 2 PUNKTE (die werden m.E. immer wieder gern vergessen): Opportunitätskosten 75.000€ mit 2% angelegt bringen nach 15 Jahren ca. 25k€ 75.000€ etwas besser angelegt, in einem gut gestreuten Portfolio bspw. bringen evt. 5% durchschnittliche Rendite, also 80k€ In beiden Fällen bekommst du obendrein dein volles EK wieder raus. Arbeitsaufwand Ich merke das mit meinem MFH.. Passives Einkommen ist das nicht! Viel Papierkram (Kaufprozess, Energieversorger, Kabelanschluss, Versicherungen, .. alles will geprüft und ggf. gewechselft werden) Viel Babysitting ("Mein Nachbar ist zu laut", "Her xyz putzt das Treppenhaus nicht", "ich habe da eine feuchte Stelle entdeckt", ...) Arbeit mit der buchhalterischen Verwaltung (Mieteingänge, Mahnwesen, Rechnungen bezahlen, ..) Rechtsstreitigkeiten, Kündigungen/Räumungen, Renovierungen, Neuvermietungen, ... Befriedigung der staatlichen Willkür (von enef bis Rauchwarnmelder, ..) Das ist wirklich nicht zu unterschätzen. Ich habe gerade das volle Brett! Lastenübergang war der 1.7., seitdem habe ich: Unregelmäßige Zahlungseingänge, sodass ich fast täglich aufs Konto schauen muss zwei nicht zahlende Mieter, einer davon bekommt diese Woche die Fristlose Ein Wasserschaden, der mir verschwiegen wurde und aufwändig instandgesetzt werden musste (zum Glück größtenteils auf Ksoten des Verkäufers) Neuvermietung mit 8 Besichtigungsterminen Keine / ungenügende Treppenhausreinigung Beschwerde einer Mieterin über Lautstärke einer anderen Mieterin Anderer Mieter: "Ich glaube hier bildet sich eine feuchte Stelle" Ein weiterer Mieter lässt durchblicken, dass er demnächst kündigen wird / ausziehen möchte Unzureichende Deckung bei der GebäudeVers. Wechsel Haftpflicht zu einer HP mit H&G-Besitzer-HP Unvorteilhafte Müllregelung im Haus, evt. Bestellung von Tonnen und Beauftragung eines Rausstell-Service Mieterhöhunhen in Vorbereitung ... Ist alles nicht dramatisch - ich komme damit klar (und lerne viel) .. aber von passivem Einkommen kann man hier definitiv nicht sprechen. Und - wie gesagt - man braucht je nach EK EInsatz erst einmal 10+ Jahre, um überhaupt das Eigenkapital wieder raus zu haben. Ich mache das, weil ich etwas lernen will und weil ich es skalieren möchte (beim zweiten Haus weiß ich dann viel besser, worauf ich achten muss und bin routinierter). Dazu habe ich Mietsteigerungspotenzial.. Dazu noch 35m² Büro/Nutzfläche, die sich noch zu Wohnraum umnutzen möchte. Außerdem hoffe ich insgeheim etwas auf einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise - und erhoffe mir so langfrisitig evt. einen kleinen Spekulationsgewinn. Wenn die Zielsetzung aber ist, in wenigen Jahren "Gewinn" gemacht zu haben und evt. das Geld wieder raus bekommen zu wollen um stattdessen ein eigenes Business aufzubauen.. dann ist das MFH hier falsch. Ebenso wenn die Lage mies ist, der Betreuungsaufwand dadurch noch höher ist und eine Wertsteigerung nicht in Sicht ist. Mein Fazit also: Haus von den Zahlen her nicht schlecht.. Dafür EK Einsatz aber sehr hoch und Lage zu schlecht (?) .. und kein Optimierungspotenzial.
  35. 7 points
    Hallo @Arnd Uftring danke für dein/euer Engagement. Ich finde diese Projekte (Fenster, EBK, usw.), die ihr in letzter Zeit anschieben wollt, sehr interessant. Vielleicht dazu ein paar Anmerkungen, was für mich wichtig wäre: 1. müsste die Bestellung, die Lieferung und ggf. der Aufbau deutschlandweit funktionieren. Regionale Vereinbarungen helfen zwar einigen wenigen Investoren, der Großteil, der hier vertreten ist, würde dann trotzdem leer ausgehen. 2. Alles aus einer Hand = Ich beauftrage Küchenhersteller X mir eine EBK in der Stadt Y aufzustellen. Das beinhaltet, dass das Aufmaß (wenn erforderlich) erfolgt, sowie die pünktliche Lieferung und den Aufbau. Ich will mich nicht darum kümmern die Küche auszumessen, den Transport zu organisieren und den Aufbau zu machen. Das mögen andere anders sehen, jedoch denke ich, dass viele auch das All Inclusive Paket haben wollen, um Zeit zu sparen. 3. Bedingte Flexibilität = Ich finde, es sollten vielleicht zwei Preisgruppen vorhanden sein, Low Budget und etwas bessere EBK. Je nach Wohnung habe ich persönlich verschiedene Anforderungen an eine EBK. Das würde man damit nahezu komplett abdecken können. Die übrigen 1%, die Luxusimmobilien vermieten, kann man, so denke ich, getrost außen vor lassen. Die Zusammensetzung der EBK sollte zwar ein wenig flexibel sein, ich finde jedoch, wenn es den Einkaufspreis drückt, kann man die Auswahl deutlich beschränken. Man braucht keine 20 Spülen und 30 Farben zur Auswahl. 5 oder 10 tun es auch. Jedoch sollte man schon wählen können, ob mit oder ohne Geschirrspüler. Auch sollte man entscheiden können, ob man aufstellen lässt oder selber aufstellen will. 4. Einhaltung von Terminen, bevorzugter Service = Das halte ich für einen sehr wichtigen Punkt. Jeder, der schon mal eine EBK gekauft hat, weiß dass viele Hersteller das nicht so genau nehmen. Da werden Termine verschoben, es wird nicht vollständig geliefert und der Aufbau verzögert sich dann. Das können wir in unserer Branche nur bedingt gebrauchen. Wenn Mietbeginn ist, hat der Mieter nun mal Anspruch auf eine vorhandene und funktionierende EBK. Hat er das nicht, kann er die Miete mindern. Ich stehe dann als Vermieter dafür gerade. Sowas sollte nur in Ausnahmefällen (z.B. das Lager ist abgebrannt, Streik, usw.) passieren. Leider ist bei den meisten Küchenherstellern/Möbelhäusern genau das Gegenteil der Fall: Die Ausnahme ist, dass die Küche pünktlich und vollständig steht! Ansonsten erwarte ich eine bevorzugte Behandlung, was das nachliefern von Teilen und Bearbeitung von Mängeln anbetrifft. Dafür generieren wir ja auch eine höhere Anzahl an Bestellungen als der einzelne private Eigenheimbesitzer. 5. Preis = Es gibt für mich zwei Varianten, warum ich über dieses "Portal" eine EBK ordern würde. Entweder ist der Preis außerordentlich gut oder der Preis bewegt sich im Rahmen des Normalen und der Service ist außerordentlich gut. Das wäre meine Gedanken dazu.
  36. 7 points
    Moin zusammen, ich habe mir mal die Mühe gemacht und mir eine Renditeberechnung mittels Excel angefertigt für die schnelle Überprüfung. Die gelben Felder sind alles Felder die geändert werden dürfen, beim Rest nicht, da dort eine Formel hinterlegt wurde. mich würde mal interessieren, wie ihr so diese Tabelle findet. Renditeberechnung leer.xlsx
  37. 7 points
    @MACODA @Georg J. Heininger @finanzdurchblick @SMS @haifisch030 @Mar.cus Ich habe eben das hier aus dem Netz gezogen. Ein Muss für alle Leipziginteressierten. Man sollte die Daten genau studieren und sollte sich dafür auch Zeit nehmen. Ich habe das getan und bin schlauer als vorher. Für mich ist interessant, dass Lindenau sich überhaupt nicht vergleichen läßt mit Altlindenau. Lindenau hat eine deutlich bessere Sozialstruktur und damit auch viel höhere Mieten. Es kommt in Leipzig sehr auf die Microlage an. Leipzig ist nicht gleich Leipzig. Wer sich für den Osten interessiert, sollte sich die Daten von Volkmarsdort - Neustadt - und Schönefeld-Abtnaundorf anschauen und vergleichen. Man muss hier wirklich unterscheiden. Statistischer_Quartalsbericht_Leipzig_2016_2.pdf
  38. 7 points
    Gerne, war ein Kundenauftrag, alles binnen 3,5 Wochen erledigt. Was man nicht sieht, der Messi hat ein Feuer in der Wohnung gelegt, die ganze decke war verkokelt und schwarz, musste komplett neu gemacht werden.
  39. 7 points
    Ich schließe zu beginn folgende Vereinbarung: falls jemand Probleme hat, soll er mich vorher anrufen. Ich wäre kein Bank und kann kein Kredit gewähren. Es wäre kein Problem für mich, wenn ich vorher eine Info kriege. In der Regel sagt jeder "das kommt nicht vor" Falls dann doch einer zu spät zahlt, gehe ich human vor, es gibt immer mal schwierigkeiten bei den Mietern, wir sind alle nur Menschen: Ich gehe in der Regel so vor: 1. Anruf -> Fragen was los ist und wann gezahlt wird, warum ich keine Info erhalten habe -> Abwägen, wenn soziale Probleme zB. Jobverlust etc, habe ich Verständnis = Aufschub max. 4 Wochen -> Alternative: verarschen = Anwalt einschalten 2. Vorbeifahren, gerne Abends und im Treppenhaus klären, warum bisher keine Miete bezahlt wurde. Das kriegen alle anderen mit. Resultat aus 1 und 2 = gute Erfahrung, Zahlungsausfall gleich Null in den letzten Jahren, zu späte Zahler toleriere ich, wenn es nicht übertrieben wird oder wenn es die Situation erfordert. Wird grundsätzlich immer zu spät gezahlt, will ich den Mieter los werden 3. Ansonsten Anwalt einschalten, der kümmert sich drum, wird dann teurer für den Mieter Direkt ein Schreiben hinschicken, Abmahnung etc, kommt nicht gut an und meistens melden sich die Mieter dann, "Fenster zieht, Toilettenspülung defekt etc", es kostet unterm Strich mehr, der Mieter ist dahingehend immer am längeren Hebel
  40. 7 points
    Die im verborgenen sind in der Regel viel spannender als die Marktschreier ....
  41. 7 points
    Im kommenden Jahr habe ich die 5 Jahre durch und wollte mal ein Resümee schreiben. Aber ja - immer EK, geht nur, wenn man viel verzichtet. Investieren und konsumieren auf hohen Niveau (rolex, ferrari 4-5 mal im Jahr Urlaub) gleichzeitig geht nicht selbst heute lebe ich noch sehr bescheiden, nur damit ich so schnell wie möglich noch 2-3 weitere Häuser verbriefen kann achso... Und ich gehöre nicht zu denen, die von Beruf "sohn" sind
  42. 7 points
    ich habe ähnlich gedacht wie du am anfang.. habe auch kürzlich (sogar mein erstes Investment) gekauft.. MFH mit 10 Einheiten.. Die Arbeit zu Beginn ist bei mir aufwendig, da es noch baurechtliche Maßnahmen zu erledigen gibt.. Ansonsten aber hält sich der Aufwand sehr in Grenzen.. Ich habe das Objekt mit einem Zimmermannmeister (hat auch eine eigene Firma) besichtigt.. Mir ging es da speziell um Dach etc. Fassade usw. sah okay aus.. Leitungen etc. kannst du auch nicht alles wirklich genau prüfen.. Wenn später was bricht, dann bricht es halt.. Dann muss man es reparieren lassen.. Zum Thema Zeit: Wenn es dein Baby ist, dann wirst du dort gerne mal selbst vorbeischauen.. Gerade bei Neuvermietungen würde ich dir das sogar raten, das selbst zu übernehmen.. Den Rest kann z.B. einen Hausverwaltung für dich übernehmen (ich mache das alles selbst).. Die Mieter haben eine Emailadresse und eine Telefonnummer (zu meinem Anrufbeantworter).. Wenn was ist können sie sich dahin melden und ich lese bzw. höre es ab, sobald ich die Zeit hierfür habe.. I.d.R. hört man einmal Abends den Anrufbeantworter ab, WENN überhaupt mal was drauf ist.. Kleiner und guter Tipp. Such dir einen Hausmeister bzw. einen handwerklich begabten Bekannten der als Hausmeister arbeiten könnte.. ODER du suchst dir allgemein einen Hausmeisterservice und buchst die dann eben, wenn es bei Mietern was zu tun gibt.. Ich mache das so: Der Nachbar meiner Eltern hat einen Sohn, der sich selbstständig gemacht hat als Gas/Wasserinstallateur etc... Ich habe mit ihm gesprochen und seine Nummer genommen.. Wenn was ist, soll ich direkt anrufen, egal wann.. Zudem habe ich noch in der gleichen Straße einen Bekannten, der sich mit Heizungen etc. auskennt und auch handwerklich was drauf hat.. Der läuft direkt rüber, wenn ich den anrufe.. Und so musst du auch arbeiten.. Kennst du keine Leute da, dann such dir welche =) Im Großen & Ganzen sehe ich das viel positiver als ETWs.. Du hast die Verantwortung, das Sagen und der Ertrag ist mehr.. Egal ob als CF im Monat/Jahr oder halt, wenn die Immobilie abbezahlt ist als Wert..
  43. 7 points
    Sehr cooler Beitrag! 2 qm haben und nicht haben sind 4 oder anders ausgedrückt: in Düsseldorf bestimmt schon 5 TEUR mehr Beleihungsreserve, von daher macht Kleinvieh auch Mist. Ich rechne mir meine qm immer(!) komplett selbst schon beim Ankauf durch bzw. lasse dies machen - es gibt in über 80% der Fälle immer erhebliche Abweichungen. Aktuell wurden mir rd. 450 qm angeboten, sind aber 550 qm P.S.: werde diesen Beitrag mal in einen neues Unterforum verschieben: "Mein schlimmster Fehler" - das wird gut
  44. 7 points
    Im Thread sieht man das der überwiegende Teil mit EK ran geht. Was sicherlich nicht zwangsläufig in Bargeld geleistet werden muss oder sollte (rollierendes EK) Über das gesamte Thema lässt sich lange diskutieren. Gibt da je nach Strategie und Status unterschiedliche richtige Ansätze. Der Mythos das immer alles mit 100% oder mehr geht kann ich hier mal klar entkräften. Es mag die ein oder andere Hausbank geben die je nach Bonität und nach Objekt (underrent etc.) und Status wie z.b. erstes Objekt dies gerne macht. So war es und ist es auch bei mir vorgekommen. Mit zunehmendem Portfolio spielt auch das vorhandene Portfolio eine größer werdende Rolle, so kalkuliert die ein oder andere Bank auch gern die Objekte mit 8 Prozent Annuität durch oder 25% BWK oder sogar 30% BWK (Alter und Lage spielen hier eine Rolle), wenn dann die Bestandsobjekte bereits mit 100% finanziert sind, hinzu kommen noch "schlecht" eingekauft (Das kann auch eine "zu gute" Lage eine Rolle spielen) dann macht die Bank auch gern mal ein paar Finanzierungen mit 70 oder 80 % EK, weil 100% nicht gehen. Für den Anfänger kann ich ein paar Tipps geben : Fangt klein an und sucht die passende Immobilie. Lieber Speckgürtel als TOP Lage. Nutzt das Tool von Thomas zur Kalkulation. Nutzt das Forum und stellt Fragen zu allem was euch bewegt, diese Möglichkeit ist "Gold wert", Trefft euch auch offline zum Gedankenaustausch. Kein Faktor über 15 ! Keine Renovierungsarbeiten ausser Wand- und Bodenbeläge. Keine Denkmalobjekte. Keine Pflege- oder Steuersparmodellle. Habt immer ein paar Tausend Euro in der Hinterhand für Eventualitäten. Wenn ihr 20% habt und die Bank macht es mit euch für 100% dann macht es mit 100% und legt die 20% zurück für Eventualitäten (Das ist gemeint mit Liquidität geht vor Rentabiliät). Vor dem Invest kommt Einnahmenoptimierung und Ausgabenkontrolle (Hier setzt Kiyoisaki an). Im Prinzip ist das ganze Thema wie eine Sinfonie, zuerst die ersten Töne, dann eine Strophe und zuletzt die Sinfonie der finanziellen Freiheit durch passives ImmobilienEinkommen. Natürlich muss der erste Ton gespielt werden, diesen sollte man überlegt spielen aber spielen. Später in der Sinfonie fallen einem dann die "Fehler" auf. Ein paar Schritte könnt ihr selber gehen aber es ist auch nicht für jeden machbar und sinnvoll, das muss auch klar ausgesprochen werden, denn hier sind auch Leute unterwegs bei denen ich Angst habe das diese Ihre ersten Investments machen !
  45. 6 points
    Hier in Frankfurt ist das ein Riesenthema, weil die Stadt täglich um mehr als 40 Personen wächst und es mangels Grundstücken kaum andere Möglichkeiten gibt, um schnell auf die Situation zu reagieren. Ich habe deswegen bereits mehrere Marktteilnehmer zu diesem Thema befragt: Privatinvestoren, Volks- Bau- und Sparverein, ABG-Holding etc. Alle haben mir in etwa das gleiche berichtet: Man rennt mit dem Thema keine offenen Türen ein, weil jeder Angst vor Komplikationen, Lärm und Schmutz hat. „Freiwillig“ macht keiner mit und man hat mit erheblichen Widerständen zu kämpfen - was das Thema somit in die Profi-Liga hebt. "Erfolgsrezepte" sind aber: 1.) Man muss für sämtlichen Mieter und Vermieter-Eigentümer eine EXZELLENTE Kommunikationsanlaufstelle bieten – oft geht es nur um Kleinigkeiten, aber man muss verhindern, dass wegen „vernachlässigbaren Anliegen“, die Atmosphäre vergiftet wird. 2.) Während der Ausbauphase sind regelmäßige (mindestens monatliche) Grillfeste mit Mietern und Vermieter-Eigentümern zu veranstalten: Man kommt sich näher und jeder identifiziert sich mit der Maßnahme. 3.) Man sollte sich nicht zu kleinlich geben und auch der Gemeinschaft im Zuge der Ausbaumaßnahme etwas spendieren, alternativ oder kumulativ: neuer Treppenhausanstrich, neue Haustüre, Klingelanlage, hübsche Briefkastenanlage mit größeren Briefkästen oder neue Vorgartengestaltung etc.
  46. 6 points
    Bemerkungen wie: Keine Rechtsberatung / keine Steuerberatung Die Zusatzbemerkungen „keine Rechtsberatung“ bzw. „keine Steuerberatung“ sind nach meiner Auffassung in der Tat überflüssig, weil dies hier ein Forum ist – gemacht von Menschen für Menschen, aber eben auch mit menschlichen Fehlern (und zwar nicht zu knapp). Einige Menschen sind nämlich (auch hier) nicht einmal in der Lage, ihre Äußerungen wenigstens als Meinungen oder als Tatsachen zu kennzeichnen – womit wir schon mal einen erheblichen Schritt weiter wären… Dazu kommt, dass hier im Forum neben Tatsachenbehauptungen teilweise auch unvollständige Informationen kommuniziert werden, was zwangsläufig dazu führen muss, dass die Leser einem Irrtum unterliegen. Außerdem kann man hier beobachten, dass einige Forenteilnehmer und Mitstreiter nicht einmal die Grundlagen der Gewaltenteilung (Exekutive, Legislative, Judikative) verstanden haben: Der Unterschied zwischen den Maßnahmen einer Behörde, Rechtsprechung und Gesetzen wird völlig durcheinandergeworfen. Dabei wird fast immer verkannt, dass Urteile und Behördenmaßnahmen Einzelfallentscheidungen sind – nicht mehr und auch nicht weniger. Das bedeutet: Wir haben in Deutschland kein Fall-Recht (case-law) wie im anglo-amerikanischen Rechtsraum. Deutsches Recht und kontinentaleuropäisches Recht sind daher tatsächlich weitestgehend vorhersagbar wie Mathematik – entgegen der weit verbreiteten öffentlichen Meinung. Das ist auch Absicht vom Gesetzgeber, weil das Recht dadurch besonders „effizient“ und „preisgünstig“ ist (in Deutschland werden z. B. über Fragen von Vollmachten oder wer was zu vertreten hatte oder ob ein Abteilungsleiter überhaupt handlungsbefugt war, keine teuren und zeitraubenden Vorprozesse geführt – anders im anglo-amerikanischen Recht. Wer das nicht glauben möchte, der schaue sich beispielsweise den Spielfilm “Zivilprozess“ mit John Travolta an – ich war sprachlos, entsetzt, fassungslos – so etwas gibt es in Deutschland nicht). Das bedeutet aber auch (wie in der Mathematik): Verändert man auch nur eine einzige, winzige Komponente (in einem scheinbar so ähnlichen Fall), kommt (wie in der Mathematik) ein völlig anderes Ergebnis dabei heraus! Deshalb findet ihr beispielsweise bei Online-Anwälten zur Rechtsberatung, einleitend immer einen Hinweis, wie: Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf der Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten: (…) Dieser Satz ist auf mehreren Ebenen wichtig: Neben einem Haftungsausschluss begegnet er auch nützlicherweise dem Phänomen, dass viele Zeitgenossen nicht einmal in der Lage sind, ihren eigenen Sachverhalt richtig und vollständig zu schildern… Ich selbst habe vor, während und nach meinem Jurastudium bis auf 9 Monate ausschließlich fachfremd als Texter in der Unternehmenskommunikation gearbeitet. Aber in den 9 Monaten Rechtsanwaltstätigkeit begegneten mir immer wieder Vorfälle wie, dass auf meine Nachfrage, wer denn Eigentümer des PKW ist, der Mandant zu mir sagte, dies sei er selbst. Meine Kollegin fertigte im Vertrauen darauf einen entsprechenden Schriftsatz, bei dem sich erst zwei Wochen später herausstellte, dass Eigentümer des PKW aber tatsächlich eine „Volkswagen Leasing Bank“ war… Mandanten wissen also nicht einmal, dass sie nicht der Eigentümer, sondern nur der Besitzer „ihres“ Fahrzeuges sind. Das soll zeigen, dass man (als Rechtsanwalt) schnell in der Haftungsfalle landen kann, weil man in einem Vertragsverhältnis zum Mandanten steht und die Richtigkeit der Handlungsschritte (völlig zu Recht) erwartet werden darf - der Anwalt wird schließlich dafür bezahlt. Jeder aktiv tätige Rechtsanwalt zahlt für Haftungsfälle hohe Versicherungsbeiträge, was von den Rechtsanwaltskammern kontrolliert wird (nebenbei: bei den Ärztekammern ist das leider nicht so – was mich furchtbar ärgert. Selbst nach gewonnener BGH-Rechtsprechung bleiben Patienten daher mitunter auf ihrem Schaden sitzen, weil Ärzte zu dumm oder zu geizig oder beides waren, ihre Versicherungsbeiträge zu zahlen). Aber: Ich selbst benutze für die Prozessführung ständig fremde Rechtsanwälte, z. B. im Markenrecht, Wettbewerbsrecht und im Kunst- und Urheberrecht. Allerdings beauftrage ich nur Fachanwälte, weil man immer Spezialisten aufsuchen sollte: Sie sind mit der Materie in der Regel viel besser vertraut und arbeiten daher kostengünstiger (weil schneller), als wenn ein herkömmlicher Anwalt mehrere Tage an (m)einem Fall sitzt – und mehrere Tage abrechnet. Aber dennoch habe ich (allerdings in seltenen Fällen) mit der Spezialisten-Beauftragung schon völlige Katastrophen in den Schriftsätzen erlebt. Wenn ich mich dann als Jurist zu erkennen gab, habe ich (wohl aus Scham der Anwälte) die kostenlose Prozessführung angeboten bekommen (…) Sehr wichtig: Zu einer optimalen Rechtsberatung gehört nicht nur das materielle Recht, was hier im Forum von vielen Mitstreitern gut beherrscht wird. (Materielles Recht: Gesamtheit der Rechtsnormen). Zu einer optimalen Rechtsberatung gehört auch das formelle Recht (Gesamtheit der Rechtsnormen, die zur Durchsetzung des materiellen Rechts dienen – kurz: Prozessrecht). Und das kann dieses Forum hier auf gar keinen Fall leisten… Dazu gehören nämlich unter anderem Fragen wie beim Schach: Wie geht der Fall aus, wenn der Gegner seine Strategie ändert? Welche Strategie könnte er überhaupt haben? Was kann der Gegner? Was weiß der Gegner? Welche Kenntnis hatte der Gegner bzw. welche Kenntnis hätte er haben müssen? Wer muss was wann beweisen? Wie geht man in welcher Reihenfolge mit welchen Beweisanträgen vor? Lohnen sich Rechtsmittel? Welchen Sachverhalt präsentieren wir zunächst mal? Von welchem Sachverhalt geht der Gegner aus? Dennoch sind die hier geleisteten Forenbeiträge in vielen Fällen richtig, wichtig und absolut Gold wert, beispielsweise als Unterrichtung bzw. Kurzanweisung (Briefing) des eignen Anwaltes oder Steuerberaters. Denn auch wenn es im Fernsehen oft anders dargestellt wird: Die Spezialisten müssen sich in euren individuellen Fall immer erst einlesen / einarbeiten. Alles andere wäre verantwortungslos gegenüber dem Mandanten. Man ist als aufgeschlossener Anwalt und Steuerberater sogar dankbar, wenn der Mandant geeignetes Quellenmaterial mitbringt! +++ Historischer Hintergrund: 1935 (!) wurde das Gesetz zur Verhütung von Missbräuchen auf dem Gebiete der Rechtsberatung eingeführt. Danach war die Rechtsbesorgung an die Erteilung einer Erlaubnis gebunden. Der Antragsteller wurde auf die erforderliche Zuverlässigkeit und persönliche Eignung sowie auf genügende Sachkunde überprüft. Ziel des Gesetzes war es in erster Linie, die ab 1933 durch das Gesetz über die Zulassung zur Rechtsanwaltschaft ausgeschlossenen jüdischen Rechtsanwälte daran zu hindern, in die nichtanwaltliche Rechtsberatung auszuweichen. Daher wurde in einer Verordnung zur Ausführung des Rechtsberatungsgesetzes 1935 festgelegt, dass Juden die erforderliche Erlaubnis nicht erteilt wird. Infolge dieser Regelung konnten auch die noch amtierenden jüdischen Richter und Staatsanwälte, die zum Jahresende 1935 aus dem Dienst ausscheiden mussten, nicht rechtsberatend tätig werden. Diese Nazi-Gesetze hat man natürlich – wie in vielen anderen Berufen - zur Sicherung von Pfründen lange unangetastet gelassen… In der Rechtsberatung leider bis etwa 2008. So gab es tatsächlich noch zu meiner Zeit als Referendar gefestigte Rechtsprechung, dass man noch nicht einmal als Referendar (!) für die Gegenleistung eines Mittagessens (!) einen individuellen Rechtstipp geben durfte, ohne dafür die Konsequenzen tragen zu müssen. Die Zeiten sind (nicht zuletzt durch die Europäische Rechtsharmonisierung) endgültig vorbei, aber noch in aller Munde (Augen und Ohren). Das ganze hatte sich unter anderem nicht mehr mit der Niederlassungsfreiheit anderer europäischer Berufsträger vertragen. Man könnte auch sagen: Recht ist seit 2008 für alle da – nicht nur für Juristen. Was zurzeit alles möglich ist, ist übrigens im Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) geregelt, siehe unten. Im RDG wird beispielsweise die Möglichkeit eingeräumt, Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen beruflichen Tätigkeit zu erbringen. Im Arbeitsrecht kann man sich beispielsweise auch von Gewerkschaftern vertreten lassen. Rechtsdienstleistungen sind zulässig, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören. Beispiele sind Sanierungs- oder Insolvenzberatung durch Diplom-Betriebswirte, Diplom- Kaufleute oder Diplom-Wirtschaftsjuristen, Beratung über Fragen des Baurechts oder der Sachmängelhaftung durch Architekten, Beratung über Gestaltungsmöglichkeiten bei der Vermögens- oder Unternehmensnachfolge durch Banken, Mitwirkung bei der Vorbereitung eines Erbscheinantrages durch Erbenermittler. In der Folge wird unterschieden zwischen Rechtsdienstleistungen durch registrierte – etwa Rechtsanwälte oder sachkundige Unternehmen (wie etwa ADAC) – und nicht registrierte Personen. Zu letzteren gehören etwa Mitarbeiter von Behörden, Verbänden, die Insolvenzverwaltung, Verbraucherschutz oder soziale Dienste. +++ Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) im Volltext: http://www.gesetze-im-internet.de/rdg/
  47. 6 points
    Das ist so nicht richtig.. Das kannst du pauschal nicht sagen.. Wir kennen ja alle die Youtube Video von A.F., wo gesagt wird, dass du als lediger 2.000€ und verheiratet 2.500€ haben musst plus 300€ je Kind.. 1) Es kommt auf die Strategie der Bank an (der Berater der D.B. hat mir z.B. gesagt, dass man sich erst mit jemanden ab 2.110€/Netto beschäftigt) 2) Es kommt auf den Prüfmechanismus der Bank drauf an (bzgl. der neuen WIKR & weiteres) 3) Es kommt darauf an, wieviel die Bank als Lebenshaltungskosten etc. ansetzt 4) Es kommt darauf an, wie gut sich die ausgesuchte Immobilie rechnet und wie gut sie in stand gesetzt ist 5) Es kommt darauf an, wie viel Erfahrung du bereits mitbringst 6) Es kommt darauf an, wie viel Eigenkapital & weitere Sicherheiten mitbringst etc. (da gibt es noch viel mehr) Aber merk dir eines.. Geht nicht, gibt es nicht.. Irgendwie geht immer etwas. 1) Nimm dir den Tipp von @Drolgosch zu Herzen und mache genau das! (mit der Suchfa etc.) 2) Ordne deine Finanzen und liste diese genau auf 3) Sorge dafür, dass am Ende des Monats ein + rauskommt 4) Such dir Berater.. Und das kannst du machen, in dem du z.B. - alle Banken in deiner Gegend abklapperst - Google benutzen - Andere hier im Forum fragst, da helfen viele und geben ihre Kontakte weiter (vorausgesetzt, dass was du willst ist auch kein Traum) Also knüpfe dich nicht an irgendwelchen Aussagen.. Mir hat man auch viel am Anfang erzählt und es klappte doch so einiges mehr..
  48. 6 points
    Zwei Firmen, zwei Kinder, drittes kommt, Familienleben, Privates und Freunde intakt - trotzdem werden MFH mit größeren Flächen gesucht und gekauft, Bewirtschaftung mache ich dann selber, mit Hilfe und Untersützung für die Anfangszeit -> geht alles, wenn man will!
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