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Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

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Showing content with the highest reputation since 08/18/18 in all areas

  1. 14 points
    Hallo Danke - ja war hart , sehr harte Zeit für meine Frau und mich - wir hatten keinen Anspruch. 1800 netto und 10000 eur Schulden für das Auto , 2012 Auto verkauft und 10000 in den Kauf zur 1. ETW getätigt , heute über 100 Wohnungen plus Gewerbe , 13 Häuser mehrere ETW demnächst vermutlich 15 Häuser und dann ist Schicht im Schacht in der gleichen Geschwindigkeit wird das nicht nochmal möglich sein, man wird älter und ruhiger, es fehlen geeignete Objekte und alles ist teurer geworden (Immobilien , Baumaterial, Handwerker) ohne mein Know-how hätte das alles nicht funktioniert, niemals auch Verzicht ... 1. auto nach Verkauf von meinem Z3M ein 150 eur Astra , viele im Umfeld darüber gelacht , aber wer zuletzt lacht, lacht am besten
  2. 13 points
    Hi, das ist extrem schwer zu sagen. Das sagt leider nichts aus. Meiner Erfahrung nach kann man immer erst im Rückblick sagen, welche nicht-umlagefähigen-Kosten tatsächlich entstehen. Ich habe sie bei meinem Haus (ebenfalls Anfang 20. Jahrhundert, ebenfalls "in vernünftigem Zustand") total unterschätzt. Bei mir kamen bisher: Persönlicher Zeitaufwand (die mit Abstand größte Kostenposition, wenn ich einen realistischen Stundenlohn ansetzen würde) .. Ist natürlich nicht Cash-relevant und je nach Definition kann man dies ausblenden .. Ich habe den Aufwand auf jeden Fall unterschätzt. Komplett-Renovierungen von 3 Wohnungen (war nicht zwingend notwendig, aber half dabei die Miete bei Neuvermietung deutlich höher anzusetzen) - Beeinflusst Cash und Rendite Umbau einer Wohnung von nicht-zu-Wohnzwecken-dienenden-Räumlichkeiten in Wohnraum (erhöht natürlich Mieteinnahmen und Immobilienwert, daher je nach Definition keine "nicht-umlagefähige-Kostenposition") - Beeinflusst dennoch Cash und Rendite Diverse Neuvermietungen und damit zusammenhängende Vermarktungskosten - Beeinflusst Cash und Rendite Eine drohende Schornstein-Versottung - da muss ich vor dem nächsten Winter was tun Kosten im Zusammenhand mit der technischen Verwaltung - also Kleinkram, den man nicht umlegen kann oder will .. das reicht von Glühbirnen im Treppenhaus bis zu Namensschildern / Briefkastenschildern .. Ich habe auch einen Hauswart angestellt - dessen Kosten kann ich zwar auf die Mieter umlegen (sofern dies mietvertragsmäßig möglich ist oder zumindest nicht angefochten wird).. Die Eigenleistung für Beitragsmeldung etc. kostet Zeit bzw. die dafür notwendige Software kostet Geld bzw. das Outsourcen an den Steuerberater kostet Geld. Dazu kommen Kosten, die man ggf. aus eigener Tasche zahlt, weil man keine Lust hat sich mit dem Mieter auseinanderzusetzen. Beispiel: Ein Mieter zieht aus (und verabschiedet sich ins Ausland) .. im Mietvertrag (den man bei Erwerb übernommen hat) war keine Kaution vereinbart und somit gibt es nunmal leider keine Kaution. Der Mieter signalisiert, dass er kein Interesse an einer Nebenkostenabrechnung bzw. einer Verrechnung hat. Im übrigen findest du eine Woche später zwei Regale und eine kaputte Spülmaschine im Keller (die natürlich niemandem gehören und voraussichtlich vom nun unerreichbaren Mieter hinterlassen wurden). Die Nebenkostenabrechnung ein Dreivierteljahr später ergibt eine Nachzahlung von 300€. Die Entsorgung von Regalen und Spülmaschine kostete 100€. Macht 400€, die du nun entweder unter viel Aufwand und mit wenig Aussicht auf Erfolg eintreiben lassen kannst .. oder du schreibst sie ab. Das ist nur ein Beispiel, aber aus dem echten Leben gegriffen. Diese Kosten werden seltenst bei einer Rendite-Berechnung eingepreist und lassen sich m.E. auch schwer vorhersehen. Sichelich passieren diese Dinge bei Anfängern (ich) auch häufiger als bei erfahrenen Vermietern. Noch ein Beispiel: Mieter hat gekündigt - du stellst dich darauf ein, dass du easy neuvermietest .. Leider wird genau dann die Oma krank und du hast wochenlang keine Zeit für die Neuvermietung.. Wenn du endlich Zeit hast musst du Fotos machen, inserieren und Besichtigungen planen/durchführen.. Der beste Mieter-Kandidat kann leider wegen Kündigungsfrist der alten Wohnung erst in 2 Monaten einziehen.. Zack, stand die Wohnung 4 Monate leer. Dabei hattest du doch mit maximal einem Monat Leerstand kalkuliert... Bums, 1000€ weniger Einnahmen als geplant. Wenn der Mieter dann einzieht stellt sich heraus, dass die Sicherungen regelmäßig rausfliegen und die Steckdose im Wohnzimmer nicht funktoioniert. Also Elektriker holen, zack noch mal 150€ weg. Ja ich weiß: Das sind alles Anekdoten! "Diese Dinge kann man doch alle besser planen!". Maybe. Ich warne nur davor zu glauben, man könne die nicht-umlegbaren-Kosten bis auf den letzten Euro durchkalkulieren. Ich sehe oft Posts mit Modell-Rechnugnen à la "da bleiben 50€ Cashflow im Monat über" - das ist m.E. viiiiiel zu engmaschig gerechnet. Ich unterstelle dir, @Markus123 keinesfalls, dass du so rechnest. Meine Aussage ist generell und richtet sich nicht an dich persönlich! All die "ungeplanten Kosten" (ich nenne sie mal "Unusals", obwohl sie mehr "usual" als "unusual" sind) werden häufig verschwiegen und/oder kleingeredet. Sie passen auch in kein Excel-Rendite-Tool, da sie eben nicht planbar sind bzw. viel von der Erfahrung des Vermieters und vom Zufall abhängen. Lange Rede kurzer Sinn: Plane so gut du kannst anhand der Dokumentation, die du eventuell vom Vor-Vermieter bekommen kannst (alte NK-Abrechnung zum Beispiel) .. und plane dann noch mal großzügig "Unusuals" mit ein. Aus persönlicher Erfahrung habe ich für mich festgestellt: Alles über Faktor 13 (für die Immobilienklasse "Vollfinanziertes Altbau MFH in C/D-Lage") ist für mich nicht CF-positiv darstellbar. Auch, wenn man es sich mit Excel-Tools schönrechnen kann
  3. 12 points
    Mein Profiling sagt, dass Menschen, die "öfters" statt "öfter" sagen/schreiben, eher zur Unterschicht zuzuordnen sind...
  4. 12 points
    Für alle anderen hier noch einmal eine sehr nützeliche Funktion: Wenn man bestimmte Nutzer ignoriert, werden deren Beiträge komplett versteckt. So werden Posts wenig hilfreicher User komplett ausgeblendet und die sachliche Diskussion kann weiter stattfinden - ohne dass man sich um die Posts dieser Nutzer kümmen- geschweige denn darauf reagieren muss
  5. 11 points
    Dieser Absatz zeigt mir, dass du es nicht verstanden hast. Warum das so ist, musst du für dich selber herausfinden. Die 6% Rendite stellt eben in keiner Weise das Risiko dar. Es ist total verzerrt worden in den letzten Jahren. Denn am selben Standort konntest du vor 2, 3 Jahren locker 10% Renditen einfahren. Und ein paar Jahre davor 15 %. Nach deiner Denkweise müsste das Risiko also gesunken sein, weil es ja weniger Rendite gibt. Aber genau das Gegenteil ist der Fall. Das Risiko steigt, u.a. weil der Überschuss weniger wird (zeitgleich aber die Kosten steigen) und z.B. die politischen Begebenheiten (Mietendeckelung, Umlagefähigkeit von bestimmten NK, neue Grundsteuerberechnung, usw.) schwieriger werden. Du hast vielleicht die ganzen vorgepredigten Faktoren für einen guten Standort (Unistadt, positive Bevölkerungsentwicklung, große Arbeitgeber, Bla und Blub) drauf, du kannst aber anscheinend die Marktmanipulation durch EZB und Politik nicht richtig einordnen. Und daher hast du ebenfalls ein verzerrtes Bild auf die momentanen Begebenheiten, wahrscheinlich auch, weil du keine Erfahrungen in dem Bereich hast. Und das ist eine Sache, die ich eben anprangere. Es werden nur die Standardhinweise gegeben: Guter Standort, Wohnung muss sich von selbst tragen, usw. Es wird aber in der Regel nicht darauf hingewiesen, dass zur Zeit die Risiken steigen, obwohl die Renditen fallen! Zur Zeit sollten nur Leute kaufen, die genau wissen, was sie tun. Das war vor ein paar Jahren noch ganz anders. Es gibt eben einen durchaus großen Unterschied zwischen einer Excel-Tool-Berechnung und der Wirklichkeit. Schau z.B. mal auf dem Blog von @Alexander Raue. Er dokumentiert sehr gut, was er vorher dachte zu erwirtschaften und was letztendlich dabei rumkommt. Da schlackern dir die Ohren! Manch einer mit normalem Gehalt wäre da schon pleite gewesen.
  6. 11 points
    Das stimmt! Nur höre ich lieber einem Profi zu und kaufe seine Produkte, da er bereits 20 Jahre Erfahrung hat, als ein paar Studenten, die zusammen 5 oder 6 Buden seit ein paar Jahren besitzen. Falls der Post auf mich bezogen war: Ich habe nichts gegen Immocation. Die sind auch dabei sich durch externe Kompetenzen professioneller aufzustellen. Und das, was sie erreicht haben ist definitiv bemerkenswert. Ich höre aber trotzdem lieber einem zu, der mehr Erfahrung hat als ich und nicht umgekehrt. Und ihr Ansatz ist ja nun wirklich nichts Neues, dass man sagen müsste:"Ok, das ist the next big thing und Immocation ist hier der Pionier". Man kann sich das alles mal anschauen aber die bringen ja auch nichts innovatives zum Vorschein, was mich weiterbringt. Ich finde man sollte sich an Leute halten, die das erreicht haben, wo man selber hin will und nicht an die, die weniger Erfahrung haben als ich und dafür aber besseres Marketing machen können. Denn dann könnte ich auch zu meinem Bank"berater" gehen und ihn fragen, wie ich mein Vermögen am besten anlegen sollte. Aus gutem Grund mache ich das aber nicht >> Ein alter Schulfreund ist Filialleiter einer Sparkasse. Er sagte mir, dass er nicht in Aktien als Altersvorsorge anlegen würde. Das wäre ihm zu riskant. Er hat sich dafür ein Eigenheim gekauft. Selbst redend ist auch, dass er keine einzige vermietete Immobilie hat, denn auch das sei ja viel zu gefährlich. Und die Banken sind voll von solchen "Anlageexperten". Ich bin zwar jetzt ein bisschen abgeschweift, aber der Sinn dahinter ist der gleiche = Such dir Leute, die auf einem bestimmten Gebiet mehr erreicht haben als du!
  7. 11 points
    Ich bin der Meinung, dass du auch heute noch unter gleichen Voraussetzungen einen beachtlichen Immobilienbestand aufbauen kannst, wenn du ein wenig Zeit in Know How Aufbau und die Suche investierst. Letztes Jahr gab es die Diskussion schon einmal irgendwo. Wenn ich heute starten würde, dann würde ich mir relativ schnell 5-10 kleine ETW an einfach Standorten kaufen. Die sind i.d.R. günstig, haben eine höhere Miete je m² als große Wohnungen und sind bei den meisten Investoren nicht auf dem Radar, weil sie eben viel Arbeit beim Ankauf machen. Wenn du jetzt eine kleine Whg für 20.000 - 30.000 € kaufst musst du halt im Prinzip fast soviel prüfen wie bei einem kleinen MFH. Dann musst du finanzieren usw usw... Die Mühe lohnt sich aber. Wenn du 250,00 - 300,00 € bekommst hast 100-200 € je WE Überschuss im Monat. Wirkt sich wieder auf deine Einkommenssituation aus. Und dann kannst du sehen, dass du dich Stück für Stück vergrößerst. Du lernst erstens das Geschäft kennen und gehst überschaubare Risiken ein und zweitens baust du zusätzlich automatisch zusätzliches Einkommen auf.
  8. 10 points
    Wer für ein online Startup arbeitet ist ja per Definition schon mal kein Rentner. Ich finde es auch eigenartig, dass hier plötzlich zig „Gäste“ auftauchen um das Konzept zu verteidigen. Wenn es für euch funktioniert dann seid doch zufrieden. Aber wenn ihr wirklich hier mitdiskutieren wollt macht euch doch Accounts und beteiligt euch an anderen Themen.
  9. 10 points
    Ich finde, man sollte erstmal hinterfragen, was der Sinn hinter Immocation ist. Immocation ist in meinen Augen keine Plattform, die sich auf die Fahnen geschrieben hat gemeinnützig über das Immobiliengeschäft aufzuklären. Immocation ist ein Businessmodell, welches Immobilien zur Geldschöpfung nutzt. Dabei geht es eben nicht vordergründig darum die Risiken ganz klar zu benennen, sondern die Leute zu annimieren Kurse und Coachings zu kaufen, um sich vermeidlich als Immobilieninvestor zu qualifizieren. Sie suggerieren dabei natürlich, dass sie einen Expertenstatus haben, denn sonst würden sie ihre Produkte nicht verkaufen können. Man muss aber ganz klar sagen, dass die Jungs selber blutige Anfänger sind, die gerade mal zusammen eine handvoll ETW seit wenigen Jahren besitzen. Sie können also gar nicht das Know How haben, um das Immobilienbusiness im Detail zu kennen und dieses richtig einzuschätzen. Und da sehe ich die größte Gefahr für Anfänger, die sich von denen motivieren lassen irgendwelche 6%er in B-C-Lagen zu kaufen. Der Markt ist heute deutlich schwieriger geworden als noch vor ein paar Jahren. Ein Fehlkauf kann große Folgen nach sich ziehen, die die Jungs aber selber gar nicht richtig einschätzen können, da sie keine Erfahrungen haben. Überspitzt gesagt konnte man vor 10 Jahren nahezu jede Bude kaufen und man konnte alles noch hinbiegen, weil die Rendite eine ganz andere war. Da war es nicht schlimm, wenn eine Wohnung mal ein paar Monate leer stand, weil nicht genügend Nachfrage da war oder man ging halt mit dem Mietpreis etwas runter. Man konnte auch mal locker einen Mietpreller aushalten. Es war zwar damals schon nicht so toll, aber es brachte einen finanziell nicht um. Heute sind die Faktoren aber so dermaßen angestiegen, dass Fehler sich sehr viel stärker auf das eigene Vermögen auswirken. Konnte man früher Unvorhegesehenes aus dem Cashflow auffangen, ist das heute bei den niedrigen Renditen nicht mehr drin und man muss zwangsläufig aus den übrigen Einnahmen (meistens eben von seinem Gehalt) oder seinem Vermögen Geld entziehen, um die Probleme zu lösen. Aber wer ist denn der Hauptkunde von Immocation? Es sind in der Regel junge Menschen mit wenig Vermögen, die frisch im Berufsleben sind und daher auch noch keine großen Finanzpolster haben. Und genau für diese kann die Aussage "Ab 6% kann man sich Wohnungen kaufen und der Mieter bezahlt dir die Bude ab." verheerend sein. Vor ein paar Jahren hast du noch in Münster, Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, usw. für 6% Rendite Wohnungen bekommen. Heute ohne Netzwerk fast unmöglich. Also was sagt Immocation? Geht doch ins Ruhrgebiet. In Essen kannst du noch locker 6%er bekommen. Was sie aber nicht sagen, dass 6% in Frankfurt von vor ein paar Jahren in keinster Weise mit einem 6%er heute in Essen Altendorf vergleichbar ist. Es wird nicht aufgeklärt, sondern eher motiviert zu handeln. Das ist ja auch verständlich. Würde man eher auf die Risiken hinweisen, wäre das ganze Konzept nicht erfolgreich. Mittlerweile haben sie sich aber auch ein paar "echte" Experten ins Team geholt. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es sich bei Immocation um einen Vertriebskanal handelt. Sicherlich kann man da etwas mitnehmen, man sollte aber eben nicht alles einfach so glauben und denken, dass es tatsächlich so einfach ist, wie es dort suggeriert wird. Und genau das denken die ganzen Anfänger: "Ich kaufe mir ein paar Wohnung und bin übermorgen finanziell frei."
  10. 10 points
    Spannendes Thema. Ich kaufe durchaus auch zu Faktoren über 20. Meine Schmerzgrenze ist immer eine Mietrendite von +/- 4 % die das Objekt anfänglich bringen muss. Ich gehe immer mit einem relativ hohen EK-Anteil in das Objekt und versuche baldmöglichst voll zu tilgen. Mir ist aber natürlich auch bewusst das Investoren im Alter von 20/25/30 Jahren, am Anfang ihres Berufslebens und mit wenig EK, das nicht können. Für mich sehe ich aber auch nur wenige andere Investitionsmöglichkeiten für mein EK. Anleihen/Bankguthaben bringen gar nichts, Aktien okay, aber auch dort ist das kein Selbstläufer. Das Interessante bei Immobilien ist doch, dass ich selber unternehmerisch handeln kann und für die Erfolge und Misserfolge alleine verantwortlich bin. Über die Jahre, und das damit meine ich Zeiträume von 5-10 Jahren, kann ich die Objekte aufwerten und die Mieten steigern. Sanierungen nach Ablauf der 3-Jahres-Frist ermöglichen mir schöne Steuerspareffekte und steigern den Wert meiner Häuser. Mittlerweile habe ich mir einen schönen Bestand aufgebaut und viel freien Cashflow den ich wieder für neue Investitionen verwenden kann, das Ganze hat eine ordentliche Eigendynamik bekommen, wächst aus sich selbst heraus. Meines Erachtens ist eine Beurteilung von Immobilien nur anhand des Faktors alleine nicht besonders aussagekräftig - so als würde man eine Aktie nur anhand ihrer Dividendenrendite bewerten. Ich beurteile in erster Linie die Qualität des Objekts: - Bausubstanz und in den nächsten 15/20 Jahren anstehende Maßnahmen (auch architektonische Attraktivität und energetischer Zustand) - Lage Makro/Mikro/Nano - Wohnungsgrößen und -zuschnitte (> 45 und < 100 qm ) - Nur mit Balkon (evtl. Balkon nachrüstbar) - Nur mit PKW-Stellplatz Da ich selber die Vermietung durchführe habe ich mittlerweile gelernt worauf die Mieter Wert legen. Stimmen muss auch der Qm-Preis, für mich fast die wichtigste Vergleichsgröße, denn auch ich will ja nicht zu teuer einkaufen. Auch wenn ich höhere Preise zahle als hier im Forum allgemein genannt werden sehe ich mich dennoch als rational handelnden Investor. Ich parke beileibe nicht nur EK in "Betongold", sondern baue mir gezielt einen Bestand auf und versuche den so gut wie möglich zu bewirtschaften.
  11. 8 points
    - Auto verkaufen, bevor der finanzielle Totalschaden kommt, weil irgendein dummer Kunde die Kiste verheizt hat - Immobilien tlw. abstoßen und vom Gewinn reinvestieren, aber lieber in seiner Nähe, wo man mehr Kontrolle hat, bzw. sich fragen, ob man akt. überhaupt noch etwas kauft, es lohnt sich nicht, wie man bei seinen Zahlen sieht. - den Hauptjob weiter ausbauen, entweder Vorbereitung für die Selbstständigkeit oder halt woanders mit weiteren Perspektiven - das E-Business mit Immobilien einstellen, da der Bereich ist eh ausgelutscht ist und irgendwann das ganze abkühlt, 4/5 die ich von Stammtischen kenne, meinen mittlerweile, es nervt nur noch, man würde auch keine Seminare mehr gehen oder sich damit beschäftigen wollen. Würde mich eher auf das konzentrieren, was ich gut kann > er kommt aus der Softwarebranche... bessere Voraussetzungen kann man doch gar nicht haben. Wird doch für die Zukunft mehr und mehr benötigt. Man kann ja auch irgendeine App erfinden, die nützlich ist, Unternehmen verkaufen und jut. Was ich früher gelernt habe ist, dass man den Erfolg eines Ziels nicht erzwingen kann, wenn andere Faktoren davon abhängen, auf die man kein Einfluss hat. Bei Immobilien ist das akt. so: es sind zu viele Faktoren dabei, wie Wettbewerb, verrückte Makler, Finanzierungen mit EK usw, Leute die einen das Geschäft kaputt machen wollen, horende Vorstellungen des Eigentümer usw. Umso mehr man sich darauf fokussiert und sich versteift, um so eher lässt man andere Möglichkeiten außer betracht (zB. Software App usw, finde ich viel effektiver, gibt so vieles, was mir da einfallen würde) und umso mehr Zeit verliert man, nach vorne zu kommen. Ist meine Meinung Bin mal gespannt, wie er weitermacht. Aber man sieht deutlich, die goldenen Zeiten sind vorbei. Ich habe immer gesagt, man brauch mind.! 10% Rendite, um die Objekte laufen lassen zu können und um Ausgaben locker kompensieren zu können. Von pauschalen Rücklagenansetzen halte ich garnichts, 1 Heizung a 10000 EUR und man ist mit seinen Pauschalen Rücklagen schnell am Ende
  12. 8 points
    @Merlinbanderas. Am Dienstag wolltest Du noch mit "fetten Felgen" und "ordentlicher Mucke" andere Menschen beeindrucken und heute bist vollkommen geläutert. Also entweder bist Du ein Super-Troll (meine Vermutung) oder zwei Personen teilen sich Deinen Account oder Du leidest unter einer veritablen Persönlichkeitsspaltung. Wie dem auch sei, der Unterhaltungswert ist hoch!
  13. 8 points
    Ich finde es immer wieder spannend, wie oft das Wort "belohnen" benutzt wird bzw. dass immer der Vergleich "sparen/investieren vs. ausgeben/belohnen" gezogen wird. Mein Ziel ist es, dass ich mich im Leben eben nicht mehr über Geld (bzw. Gegenstände, die man mit selbigem kaufen kann) belohnen muss. Das klingt jetzt etwas hochgestochen - und ich bilde mir nicht ein, dass ich micht nicht auch oft mal belohne (z.B. schick essen gehen meiner Liebsten). Bei vielen Konsumgütern klappt es schon ganz gut. Ich will kein neues Handy, keinen neuen Laptop, keinen Saugroboter ... Oftmals kommt ein Konsumreiz (bleiben wir beim Beispiel: "neues iPhone wird vorgestellt") .. Am nächsten Tag freue ich mich riesig, dass ich der Reiz verflogen ist und das Geld noch auf meinem Konto. Das finde ich richtig cool.. Und würde es gern noch auf andere Bereiche des Lebens ausweiten (klappt noch nicht überall so gut)... Das Gefühl von "ich habe die Kohle für Objekt XYZ locker übrig, und ich "belohne" mich trotzdem nicht!" ist für mich die größte Genugtuung und Belohnung überhaupt .. Das ist für mich Glück.
  14. 8 points
    So, meine Kinder sind im Kindergarten - bevor der "Ernst" des Tages beginnt kümmere ich mich mal um diesen "Kindergarten" ….. Auch wenn es @Mario Wehm nicht gefällt hat die Mieterin hier lediglich von ihren rechtlichen Möglichkeiten Gebrauch gemacht - dafür und für die Tatsache, dass nicht alle Menschen die gleichen wirtschaftlichen Möglichkeiten haben wird hier niemand (auch nicht in Abwesenheit und aus der Anonymität eines Fakenamens heraus) mit unflätigen Worten bedacht! @merlinbanderas Dein Welt- und Menschenbild kann Dir hier niemand vorschreiben - da Du es aber offensichtlich nicht schaffst, Deine Wortwahl zumindest hier im Forum zu zügeln versuchen wir mal in den nächsten 2 Wochen ohne Deine Beiträge auszukommen. Klartext - Du hast Schreibpause bis Ende des Monats, sollte es Dir danach immer noch schwer fallen, Dich zivilisiert auszudrücken müssen wir schweren Herzens auf Deine Teilnahme hier verzichten!
  15. 7 points
    Genau das gleiche habe ich ihm auch gesagt. Zu hohe Preise in zu schlechten Lagen. Es ist nicht verwunderlich, dass er mit Leerstand kämpft und sogar nun scheinbar auch Mieten nach unten anpassen muss, um überhaupt Mieter zu finden. Er kauft ja nicht direkt Leipzig, sondern unbeliebte Randbezirke oder noch weiter draußen. Dazu hat er nun auch noch einen der schlechtesten Standorte (im Bezug von Faktor zur Standortqualität) dazugenommen, nämlich Chemnitz. Und selbst in Chemnitz geht er auch noch in die schlechten Lagen (Sonnenberg), in denen der Leerstand sowieso schon extrem hoch ist. Das sind einfach leichtsinnige Anfängerfehler. Aber im Grunde macht er genau das, was bei Immocation bei z.B. "Alex kauft ne Bude" propagiert wird: Such dir einen 6-8% Stadtteil und alles wird gut. Aber dass dieser 6-8% Stadtteil vor ein paar Jahren ein 15 % Stadtteil war, der auch das Risiko dementsprechend realistisch darstellte, wird nicht gesagt. Und das Risiko ist seit dem ja auch nicht wirklich kleiner geworden. Dementsprechend kauft man sich hohes Risiko zu einer (wenn überhaupt) Minirendite ein. Das ist einfach unklug und vor allem gefährlich! Ich finde Alex und seine Offenheit ebenfalls sympathisch. Vielleicht kommt er auch noch mit einem blauen Auge davon. Ich wünsche es ihm! Dass er aber irgendwelche Anfänger coacht, halte ich für sehr verantwortungslos! Jemand, der seinen eigenen Bestand nicht mal im Griff hat und dazu auch noch solche Fehler macht, sollte nicht noch anderen sein "Wissen" beibringen. Aber auch das habe ich ihm bereits gesagt.
  16. 7 points
  17. 7 points
    Ich bezweifele, dass es in Berlin wirklich zu einer Enteignung von Dt. Wohnen etc. kommt. Allerdings ist das aktuell schon geltende Recht und die Behandlung von Bauwilligen in Berlin schon extrem abschreckend. Kurze Beispiele: 1. Mittlerweile sind - bis auf Teile Wilmersdorf und von Plattenbaugebieten - fast alle Gebiete innerhalb des S-Bahnrings und teilweise weit darüber hinaus Milieuschutzgebiete, d.h. eine Umwandlung in ETW wird defacto verhindert, ein freier Verkauf von MFH wird verhindert (d.h. der Senat zwingt die Käufer zu Abwendungsvereinbarungen oder übt Vorkaufsrecht aus), Modernisierungen sind defacto nicht möglich (Wärmedämmung vernünftigerweise nicht, aber auch viele andere Sachen wie jede Grundrißänderung, wodurch ich z.B. ein Bestandsgebäude nicht um Wohnraum (von 100 auf 150qm) erweitern darf....) etc. 2. Der Senat manipuliert in altbewährter Weise den Mietspiegel, nutzt alle Kappungsgrenzen und Mietstopregeln um den allgemeinen Mietpreisanstieg zu verhindern. Es wird geprüft einen allgemeinen Mietstopp in Berlin zu verordnen (d.h. auch die 2 Euro Miete bleibt bei Mieterwechsel erhalten, was zu Korruption udn Scheingeschäften führen würde)...... 3. Der Senat kauft absolute Schrottwohnungen zu Mondpreisen (gestern gerade 1800 unsanierte Plalttenbauten) 4. Gleichzeitig versucht Senatorin Lompscher mit den Koryphäen der Bezirksverwaltungen wie Bezirksstadtrat Schmidt, jeglichen Neubau von Wohnungen zu verhindern (Tempelhof, Elisabethaue etc.. etc.). So werden keine/kaum neuen Bebauungspläne erstellt (Senator Geisel hatte im letzten Jahr 13 Gebiete ausgewiesen, Fr. Lompscher nicht eines im 1. Jahr). Begründet wird dieses damit, dass man den Zuzug nach Berlin stoppen will (kämen wohl MIeter die nicht Rot-Rot-Grün wählen würden). 5. Persönlich finde ich die Entwicklung kurzfristig sehr angenehm, da ich meine Häuser in heutigen Milieuschutzgebieten rechtzeitig aufgeteilt habe und ich die ETWs jetzt zu Mondpreisen verkaufen kann (werde wohl meine Schulden damit abbauen bzw. diversifizieren). Den eigentlich geplanten Ausbau eines größeren Dachbodens (350qm) werde ich bei diesem Senat aber wohl auf den St. Nimmerleinstag verschieben. Die Instandhaltung werde ich zukünftig ebenfalls deutich stärker dosieren. Die Mieter tun mir allerdings leid, denn kaum ein Vermieter wird seine ETW noch vermieten, sondern lieber an Eigennutzer verkaufen und auch die Aufteilung in ETW ist m.E. immer noch (wenn auch schwieriger) möglich. Andererseits unterstützen die meisten Berliner diese unsinnige Politik.
  18. 7 points
    Hallo @Smart Ich bin gegenteiliger Meinung. Mit einer Bruttomietrendite von 5% und der Tatsache, dass die Miete ausgereizt ist, halte ich die Wohnung für ein No-Go. Die Wohnung trägt sich nicht einmal von alleine, es sei denn, du steckst ordentlich EK hinein. Ob man heute noch auf weiter steigende Miet- und Immobilienpreise spekulieren sollte, muss jeder für sich selber wissen. Ich lasse solche nicht kalkulierbaren Variablen außen vor und halte mich an die Tatsachen. An deiner Stelle würde ich mich fragen, was dir diese Wohnung bringt? Cashflow definitiv nicht. In 25 - 30 Jahren hast du sie mal abbezahlt. In dieser Zeit musst du aber zumindest damit rechnen ständig Geld in dieses Invest nachzuschießen. Ich halte das für kein schlaues Investment.
  19. 7 points
    Und genau für diese Äußerung hat der Kandidat nun erneut Forumspause - diesmal für 4 Wochen und als letzten Warnschuss! Er kann sich also ganz entspannt und ohne sich um das Privatleben anderer Leute Gedanken machen zu müssen auf Weihnachten vorbereiten ….
  20. 7 points
    Das ist ja sowas an Haaren herbeigezogen. Vermiete mal an einen Anwalt oder Richter, Polizisten, Lehrerin oder Arzt und dann siehst du, was wirklich hart bedeutet. Die bestehen penibel auf rechtskonforme Umsetzung. Ich vermiete 50% an ARGE Empfänger und es sind gute Mieter. Zusätzlich habe ich da die höchsten Mieten. Weder mehr, noch weniger Stress. Ich spreche hier nicht von 1-2 Wohnungen, sondern von viel mehr. Man sollte seine Mieter genau prüfen, dann passiert sowas nicht. Hat nix mit Ethnie, Rase, Einkommen oder ähnlichem zu tun. Jeder Mensch ist anders. Man sollte eins nicht vergessen, wenn die Mieterhöhung nicht von ARGE übernommen wird, dann muss der Mieter von seinem Geld es zahlen. Da tut jeder Euro weh. Dir gebe ich ein Rat. Im Leben und im Forum gelten ähnliche Regeln, wenn man keine Ahnung hat, sollte man sein Mund am besten halten. Du hast genug auffällige Beiträge hier von sich gegeben.
  21. 7 points
    Das ist tatsächlich ein oft genannter Punkt. Kann ich in der Praxis aber nicht bestätigen... wichtige Hürde sind 25.000 € - darunter geht meiner Erfahrung nach nichts. Bei mir haben die meisten Banken problemlos unter 50.000 € finanziert. Meine Erfahrung ist da eher, dass die Banken gerne noch die Nebenkosten mitfinanzieren, damit der Darlehensbetrag etwas steigt. Und auch der Zinsaufschlag ist absolut vertretbar. Mal 2 Beispiele aus dem letzten Jahr: ETW 1 gekauft für 24.000 € (ca. 42 m²) Bank hat 28.000 € finanziert Zins ist bei 2,2 % Vermietet damals für 220,00 € Mieterhöhung sofort nach Übergang auf 264,00 € Mieter hat zum 31.08. gekündigt. Ich investiere jetzt ca. 1.200 € (die habe ich im Prinzip sogar noch fast vom Darlehen übrig, weil die Bank einfach 4.000 € mehr als den KP finanziert hat) für bisschen aufhübschen und gehe mit ca. 310,00 - 320,00 € wieder in die Vermietung. Meine Rate beträgt 130,00 € mtl. - nicht umlagefähige Nebenkosten inkl. Rücklage ca. 60,00 € mtl. Macht am Ende ohne einen Euro EK ca. 120 € Überschuss ETW 2 gekauft für 24.000 € (ca. 48 m²) Bank hat 25.000 € finanziert. EK ca. 6.000 €, weil noch bisschen was renoviert werden musste. Zins ist bei 2,15% Vermietet nach Renovierung für 360,00 € Rate liegt bei 113,00 € - nicht umlagefähige Kosten inkl. Rücklage ca. 75,00 € mtl Macht dann ca. 172,00 € Überschuss (hier allerdings mit EK Einsatz) Man hat ja auch die Möglichkeit mal 2 ETW zusammenzufassen über ein Darlehen, dann bist du nicht ganz so niedrig im Darlehensvolumen und die Banken stellen sich nicht so an. Sind natürlich jetzt vereinfachte Rechnungen - geht ja nur drum mal aufzuzeigen, dass das ggf. eine Möglichkeit wäre zu starten und deine Einnahmen etwas nach oben zu drücken. Ich habe jetzt nochmal 2 ETW gekauft - allerdings nur, weil ich die mit einem anderen Haus direkt mitfinanzieren konnte. Ich würde die o.g. Vorgehensweise ggf. einfach als Einstieg nutzen - wenn man einige Sachen hat, dann sollte man schon nach etwas größeren Objekten schauen. Ist nach dem zehnten mal auch einfach etwas nervig... LG
  22. 6 points
    Es ist wie ein Schneeballsystem: A. Fischer & Co waren die ersten, jetzt machen es andere (amateurhafter) nach. Und es scheint sich auch für die Nachfolger noch finanziell zu lohnen. Es ist wie damals im Goldrausch: Das meiste der wurde nicht mit dem Goldschürfen verdient, sondern mit dem Verkauf von Jeans und Werkzeug. Und so lange die Leute für das Zeug bezahlen, selbst Schuld..
  23. 6 points
    Also gerade Friedrich & Weik höre ich seit gefühlt 5 Jahren erzählen, dass uns jetzt bald langsam alles um die Ohren fliegt. Weiß garnicht genau wann ich das erste Buch von denen gelesen hab, ist aber schon ne ganze Weile her. Ich bin grundsätzlich schon der Meinung, dass eine Menge falsch läuft und teile auch einen Großteil der Thesen. Aber: Das Problem an den ganzen Untergangspropheten / Kritikern etc ist halt, dass man auch nichts verdient wenn man dauerhaft auf die Leute hört. Hätte ich als ich das erste Buch von denen gelesen hab alles in Gold investiert und die Barren irgendwo vergraben, dann hätte ich deutlich geringeren (bzw keinen) Vermögenszuwachs verzeichnet. So bin ich jetzt die ganze Immobilienwelle mitgeritten und hab gut verdient. Wenn die alle zufällig mal richtig liegen, dann haben sie es natürlich genau so vorausgesagt - wenn sie daneben liegen hörst du nie wieder was davon. Jeder rückt seine richtigen Prognosen in den Fokus, dabei verzerrt sich das Bild m.E. deutlich. Da fällt mir spontan Max Otte ein. Der berichtet fasst in jedem Video, wie toll er den Bitcoin Crash vorausgesagt hat... aber er hat bis vor einem Jahr zB auch oft und gerne die Kraft Heinz Aktie als sehr günstig empfohlen. Wenn man den heute reden hört, dann hörst du ständig von seiner richtigen Bitcoin Prophezeiung, von Kraft Heinz und seiner Fehleinschätzung hör aber irgendwie ich nix mehr^^ Als wäre die nie erwähnt worden. Trotzdem höre ich mir die Sachen (Otte, Krall, Weik/Friedrich, Homm, Müller,...) ganz gerne beim Autofahren oder so an. Dazu kann man sich dann im Gegensatz das ganze rosarote Immobilienprogramm hier von Immocation und wie sie alle heißen geben. So bleibt man einfach etwas informiert, hört sich an was alle so zu sagen haben, behält die Risiken im Auge und zieht seine eigenen Schlussfolgerungen. Wer am Ende recht hat wird sich dann ja zeigen.
  24. 6 points
    Ein Auswahlverfahren suggerieren mittlerweile viele Seminar-Anbieter. Es gibt da auf einmal einen Ansturm auf die ach so knappen Plätze um die sich die Leute balgen. Man bewirbt sich und leider ist dann kein Platz mehr frei. Man kommt auf eine Warteliste und ach Wunder auf einmal hat man doch die Chance einen der letzten freien Plätze zu bekommen. Aber natürlich nur wenn man schnell ist. Ich denke mir immer, dass diese Seminare ja für relativ intelligente Leute angeboten werden. Fallen die alle auf diese Schein-Auswahlverfahren rein ? Alex Fischer zB. erklärte in einem älteren Video selbst wie diese Online Marketing Masche funktioniert. Vielleicht geht es nach dem Motto ... jeden Tag steht ein Dummer auf...tja....vielleicht ist die Welt wirklich so einfach 🤔
  25. 6 points
    Was hat denn Berlin mit "den Ossis" zu tun? Sorry, aber das ist absoluter Bullshit. Die Stadt Berlin ist mindestens zur Hälfte BRD-geprägt und alle unter 35 Jährigen haben eh keine DDR-Sozialisation mehr genossen. Die Art und Weise, wie hier pauschal über mehrere Millionen Menschen gelästert wird, ist anmaßend. Wenn man als Westdeutscher bis heute nicht in Ostdeutschland war, dann ist das ein Armutszeugnis für persönliche Ignoranz und Kulturlosigkeit. Ich habe noch niemanden erlebt, der eine Reise in die neuen Bundesländer bereut hätte. Das hat auch etwas mit Bildung und Interesse am eigenen Land zu tun.
  26. 6 points
    Ich sehe die Angelegenheit etwas anders (bis auf die Einschätzung dass die Kaufpreise gerade auch in Pampaorten zu hoch sind): Ich halte einen für einen Kleinvermieter doch recht netten Bestand (> 100 Einheiten, einiges an Gewerbe) meist in den jeweiligen Altbauvierteln von Berlin, Umgebung und ostdeutschen Großstädten über 200.000 Einwohnern, für den ich bei Kauf im SChnitt das 8 Fache der nach Optimierung erwarteten NKM bezahlt hatte (Kauf erfolgte fast ausschließlich 2007-2012, mittlerweile liege ich im Schnitt etwas über dem 6fachen, inkl. Nebenkosten und Umbaukosten etwas unter dem 7 fachem). Bis auf ein kleines WGH in sehr guter Geschäftslage in Rostock und einem kleineren (6 Einheiten) Neubau-MFH direkt an einem See im Berliner Umland sind die Lagen alle Mittel bis Einfach. Meine Mieterschaft ist im Wohnbereich fokussiert auf Angestellte (keine Selbstständige bis auf Einzelfälle, keine Harzer bis auf Altfälle und Alleinerziehende mit Elternbürgschaft) und Studenten mit Elternbürgschaft. Ich hatte bisher bei Wohnungsmietern noch keinen einzigen Mietausfall bei den Vermietungen die ich selbst durchgeführt habe und habe nur selten Leerstand. Eine Vermietung an bestimmte Akademikergruppen (Anwälte, Lehrer, Sozialberufe etc.) vermeide ich. Ich kann nicht erkennen, warum eine derartige Struktur riskanter sein soll als die Vermietung in "besseren" Wohngegenden. In der Krise erfolgen genauso Kündigungen von Managern wie von Angestellten. Vielfach bauen die Firmen aktuell vor allem diese höher bezahlten Führungspositionen verstärkt ab. Auch liegen die Leistungen der Sozialkassen meist sehr viel niedriger als die Mieten in besseren Vierteln. Eine Wirtschaftlichkeit von Kaufpreisen über 20 kann ich nirgendwo erkennen (daher verkaufe ich aktuell auch eifrig...) Vielmehr wird durch den Kauf zu einem hohen Multiple bei gleicher EK Quote (d.h. deutlich höheren EK-Einsatz absolut) ein sehr viel höherer Kapitaldienst und ein dadurch sehr viel höheres Risiko in Kauf genommen.
  27. 6 points
    Das nächste mal fange bitte hiermit an. Dann können wir uns das Lesen der restlichen 8 Zeilen sparen...
  28. 6 points
    Hallo Hajo, die Erstellungskosten für Wohngebäude sind in den letzten 20 Jahren völlig aus dem Ruder gelaufen, und das hauptsächlich wegen gesetzlicher Auflagen, selbst wenn man das Grundstück geschenkt bekommen würde muss man bei einem MFH mit Erstellungskosten von mindestens 3000,-€ /m² rechnen, das ist bei 10,-€ Miete / m² Faktor 25 ohne Grundstück.... das legt den Mietwohnungsbau im unteren Segment lahm... Wenn Du auf VONOVIA schimpfst, dann schaue Dir mal an welche Kosten und Vorschriften in den letzten 20 Jahren entstanden sind. Brandschutz, Brennwertkessel, Wärmdämmung, Legionellen, Rauchmelder, Mindestlohn... Früher gab es einen festen Hausmeister der sich um alles gekümmert hat, und kleinere Reparaturen selber ausgeführt hat.... heute gibt es nur noch Reinigungskräfte die Fremdfirmen für Reparaturen anrufen, für alles wird ein Gutachten benötigt... Genehmigungen.... keiner will oder kann noch etwas verantworten... Die Lohnnebenkosten sind exorbitant gestiegen... (unfähige) Mitarbeiter sind fast unkündbar.... das Thema Arbeitssicherheit treibt auch teilweise Stielblüten.... wie z.b. Warnwesten Leiterprüfung durch Leiterbeauftragte +zugehörige jährliche wiederkehrende Unterweisungen über Benutzung von Leitern... Wir als kleine private Vermieter können unsere Kosten im Griff behalten, bei Konzernen sieht das völlig anders aus, und ein Konzern muss auch an "südosteuropäische landfahrende Minderheiten" vermieten, ohne jede Chance diese jemals wieder los zu werden... Vandalismusschäden sind auch ein Thema das Konzerne mehr betrifft als uns... ebenso Ordnung und Sauberkeit Wir können mit Mietern direkt reden und unbürokratische schnelle individuelle Sonderlösungen finden, Konzerne benötigen Gutachter und ziehen den vollen Klageweg durch.... ich denke hier z.B. an Schimmel.... Das Fernsehen berichtet hier nur sehr einseitig und sehr Mieterfreundlich
  29. 6 points
    Also ich kenne keinen einzigen in meinem Freundes-, Bekannten- und Verwandtenkreis, der sowas mit 30+ machen würde. Ich lege aber auch keinen Wert auf Proleten in meinen sozialen Kreisen. Das scheint bei dir anders zu sein.
  30. 6 points
  31. 6 points
    Hierzu ein recht bekanntes Zitat. "Wer die ganze Zeit arbeitet , hat keine Zeit um Geld zu verdienen." Du musst eben deine Prioritäten setzen. Wenn du deine ganze Zeit für Andere opferst, bleibt eben nichts für dich übrig. Ich selbst arbeite 60-80% in meinem "Hauptberuf" als selbstständiger EDV-Berater. Und den Rest der Zeit habe ich für Familie und Projekte. Meine Frau arbeitet 50% und sie macht neben der Familie (wir haben 3 Kinder) noch den kompletten Bürokram, sucht nach Objekten, bereitet unser Portfolio so auf, dass man es bei der Bank schnell und gut präsentieren kann. Ich mache den "Hausmeister", renoviere, baue Küchen ein, mache Besichtigungen. Unsere Zeit ist gut ausgefüllt. Wenn gerade ein Projekt ansteht, wird es manchmal sehr stressig. Da sitze ich um 7 Uhr im Auto, bringe die Jungs in die Schule, dann Arbeit, dann Baustelle. Zwischen 20 und 22 Uhr komme ich nach Hause und falle nach ein paar YT-Videos in Ohnmacht. Wochenende/Feiertage interessieren mich dann nicht. Da wird durchgepowert. Allerdings gehen solche Phasen immer nur ein/zwei Monate, dann kommt eine Ruhephase, wo man sich auf das nächste Projekt vorbereiten kann und wo ich dann auch mal ein paar Wochen nur bis Mittags arbeite und dann Zeit für die Familie und meine zahlreichen Hobbys habe. Wenn ich jeden Tag von 8 bis 21 Uhr arbeiten würde, wäre ich bereits ausgebrannt, meine Frau hätte sich von mir getrennt und meine Kinder würden mich hassen. Und ich mich selbst vermutlich auch. Ich habe grossen Respekt vor Leuten, die jahrelang die Energie aufbringen, so viel zu arbeiten. Aber ich bin der Meinung, dass das kein guter und nachhaltiger Lebensentwurf ist. Auch wenn das gesellschaftlich anerkannt und (so kommt es mir vor) auch gefördert wird.
  32. 5 points
    Ganz klar - A. B geht auch in Ordnung, solange der Gesamtbetrag überschaubar ist. Was hier alle zu übersehen scheinen ist die Nachbesicherung im Fall eines Preisverfalls. Noch vor wenigen Monaten hab ich keinen gesehen, war der Meinung "niedrige Zinsen=hohes Preisniveau" und die Zinsen werden nicht steigen, weil das Italien nicht verkraften würde (und Italien ein ganz anderes Kaliber ist wie Griechenland). Jetzt sehe ich den Gesetzgeber als Risiko Nr. 1. RRG im Bund, Mietpreisbremse flächendeckend, und ab gehts. Wer von den hier aufgeführen Käufertypen würde denn einen 25%-35% Preisverfall überstehen ? Bzw. welches Nachbesicherungsvolumen könnte geschultert werden, zur not mit dem Geld aus dem Hamsterrad ? Die Leute bekommen Probleme von 2 Seiten - sie haben teuer gekauft, dadurch trifft sie der Preisverfall härter (wer 10% unter MW gekauft hat, muss nur 15% Nachbesicherung auftreiben), und gleichzeitig mehr Volumen (doppeltes Kreditvolumen=doppeltes Nachbesicherungsvolumen). Mal Hand aufs Herz - wer könnte hier 15% seines Portfoliovolumens binnen 3 Wochen auftreiben ? Nein ? Dann willkommen in der Zwangsverwertung. PS: Ich war Typ A und habe in 38 Jahren 4 Häuser und 2 Gewerbehallen gekauft sowie 2 der Häuser aus- und angebaut. Ein ZFH vor wenigen Monaten verkauft, schuldenfreier Bestand von 20 Wohneinheiten + 3 Gewerbeeinheiten, Barreserve im 6stelligen Bereich. Kosten habe ich immer niedrig gehalten, selbst gemalert, selbst gemauert, am Sonntag selbst mit der Spirale das verstopfte Mieterklo bearbeitet statt den Notdienst zu holen. In all den Jahren lief ich nie Gefahr in die Privatinsolvenz zu gehen, ein 30%er Preisverfall (den ich auch ganz real erlebt habe) hat mich auch schlucken lassen, aber ich hab nie mehr als 80% finanziert. Aber mein Weg ist nicht der Weg des schnellen Reichtums und nichts an ihm ist "passiv".
  33. 5 points
    Wie Eduard schon richtig erwähnt, die Risiken werden nicht aufgezeigt oder verharmlost. In Essen 6-7% wäre zukunftssicher...Das ich nicht lache... dann noch in Altendorf, was echt Makaber ist. Was sind eigentlich diese 6-7%??? Die Rendite, wenn alles Glatt läuft, kein Zahlungsausfall vorhanden ist oder kein Mieterwechsel innerhalb der gesamten Abzahlperiode vorkommt. Ich muss kein Hellseher sein, dass dieser Idealfall nicht vorkommen kann. 7.000 EUR sind ein Witz! Ganz ehrlich, das ganze Know-How findet man mittlerweile in Youtube Videos, man muss sich nur einlesen. Sind ja etliche, die gratis Videos veröffentlicht haben... Alles ist Gratis über das Netz zu finden. Ich vermute, die meisten buchen den Kurs, damit sie sich DAS "Renditeschnäppchen" erhoffen - Sie erhoffen sich, dass Immocation, das passende 20% Rendite Objekt raussucht.... Das kann man vergessen. Wenn 20% da irgendwo zu finden sind, würden (wie man raushört) die Coaches selbst kaufen. Die 7.000,- EUR würde ich eher als EK für den nächsten Immobilienkauf verwenden. Überlegt doch selbst... wie schnell habt Ihr die 7.000,- EUR wieder zusammen? @Eduard H.bei A. Raue habe ich echt Bauchschmerzen, wenn ich mir die Fakts anschaue (Anzahl Einheiten, Lage, Größe der Einheiten, Überschüsse) dann, glaube ich, wird es nicht besser. Die Überschüsse müssen einfach besser sein, genau wie die Lagen. Ansonsten kommt man nicht nach vorne. Ist meine Meinung - Wobei mir A. Raue sehr sympathisch ist, ich hoffe, er kriegt das Segel irgendwie in den Wind. Es erinnert mich ein wenig an mich: denn mit steigender Anzahl der Einheiten hat man dauerhaft Ausgaben, aber ich hatte von vorne rein bessere Preise, bessere Objekte und hab mich um alles selbst gekümmert (=weniger Ausgaben)
  34. 5 points
    Jetz kannst du dich darauf Einstellen dass jeden mögliche Kleistreparatur richtung 500 Euro laufen wird :(((. Gute Hausverwaltungen gibt es nicht. Besser als du als Eigentümer wird um deine Immobilie keiner kümmern. Das ist leider die traurige Wahrheit.
  35. 5 points
    Aber lasst doch das schwarzmalen. Das Leben läuft nicht so wie auf RTL2. Was du schreibst wird ganz bestimmt bei irgend jemanden so laufen. Aber bei 99,5% der anderen Betroffenen werden die Zähne zusammen gebissen, der Gürtel enger geschnallt und nach 14Monaten eine neue Stelle gefunden. "Lebe geht weiter"
  36. 5 points
    Du musst weniger für andere und mehr für Dich arbeiten, dass ist das Rezept... Sobald Du für andere arbeitest, sitzt Du die meiste Zeit am Tag "fest" und musst das tun, was andere von Dir verlangen - Früher habe ich Kiyosaki nicht so gut verstanden, zu der Zeit war ich noch Angestellter... heute muss ich sagen: alles, was er sagte, ist korrekt. Er sagte vorallem: "Jeder der im Angestelltenverhältnis sitzt, sollte seinen letzten Monat nehmen * die nächsten 30 Jahre und dann hat er einen Ausblick, wie sein Leben künftig aussehen wird, bezogen auf Zeit & Geld" Dabei ist es egal, ob man in Führungspostionen ist oder im niedrigen Bereich arbeitet. Absolut richtig, man kommt nicht vorwärts, wie auch, wenn man keine Zeit dafür hat. Schaufel Dir die Zeit frei, mach keine Überstunden und reduziere deine Arbeitszeit, investiere mehr, mach doch am besten eine 3 Tage Woche als Angestellter oder 20 Std. pro Woche. Bei der Hälfte des Gehalts. Hinzu kommt, mit der Zeit hat man mehr Stress und er macht krank. Wenn die Zahlen nicht mehr stimmen, ist man schnell weg vom Fenster, die entscheidende Frage: wer sorgt sich dann um Dich? Niemand!! Kein Arbeitgeber zahlt Dir dann dein Gehalt weiter...man hat dann noch mehr Stress und sitzt im Abwärtsstrudel "Stress" Zu der Verwaltung: Ich habe für mich ein komplettes Ablaufsystem erstellt, für jeden Arbeitsvorgang ein festes Schema, alles ist vorausschauend geplant und wird dann nur noch umgesetzt. Ich habe etliche Vorlagen und das erleichtert viele Arbeitsprozesse. Mit jedem neuen Objekt kommt halt mehr arbeit dazu - hat man sein festes System, kann nicht viel passieren. Dafür benötigt man einiges an Vorbereitungszeit. Vermietung etc mache ich selbst. Sobald Du fremde Dienstleistung einkaufst, kommst Du selbst nicht mehr vorwärts, da Dir das Geld zum investieren fehlt. Gibt bestimmt andere Meinungen und Lösungsansätze. Hier war meine
  37. 5 points
    Es ist verrückt dass heutzutage schon gefragt wird ob Faktor 20 ok ist.... Vor 10 Jahren habe ich gerätselt warum man ETW zu 300 Euro/ qm kaufen kann... das war etwa Faktor 6 , ich hab Excel-Tabellen gebastelt, hin und her gerechnet, Risikoanalysen erstellt.... immer kamen Wahnsinns- Renditen heraus .....trotzdem hatte ich noch Zweifel wie solche Fehlbewertungen überhaupt möglich sind ....aber nur einige ältere Männer interessierten sich für Immobilien, in der Verwandschaft und von Freunden wurde besorgt gefragt ob ich keine Angst hätte vor Mietnomaden ... in den ZVs saß ich oft nur allein und es wurde direkt mit der Bank verhandelt, die nach der 5.Versteigerung keine Nerven mehr hatte
  38. 5 points
    Naja ich halte es für Unwahrscheinlich, dass alle C oder D Standorte im totalen Chaos enden... Man muss halt realistische Mieten kalkulieren und nicht automatisch von Mietsteigerungen ausgehen.
  39. 5 points
    Wo ist eigentlich Junginvestor Juergen? Den vermisse ich als wertvollen Contributor hier..
  40. 5 points
    Was du, merlin, nicht einsehen willst oder kannst (wie auch schon in dem Auto-Thread ersichtlich) ist, dass Vermögenswerte nun einmal nicht ausschließlich den Sinn und Zweck haben, liquidiert und verkonsumiert zu werden. Für mich war das in jungen Jahren auch schwer zu verstehen.
  41. 5 points
    Da bin ich vollkommen bei Dir. Ich sage immer, wenn alle finanzierten Autos rot wären, sähe es auf deutschen Straßen sehr interessant aus. Und was Merlinbanderas schreibt: "Warum fährt Alexander Raue wohl einen Porsche ? Das Auto ist geil und es zeigt dass er einfach Erfolg hat." Hier bestätigt er genau Deine Aussage. Alexander Raue hat nach eigener Aussage kaum Rücklagen auf dem Konto, nach Abzug der Verbindlichkeiten kein Immobilienvermögen und einen finanzierten Porsche. Welchen Erfolg zeigt er mit dem Auto also nach außen, den tatsächlichen oder den vermeintlichen?
  42. 5 points
    Den "Mindeststandard für Autos von "Investoren" (Ich mag das Wort nicht. Als ob hier alle die riesen Investoren wären...) - das klingt irgendwie lächerlich. Es gibt keine Schablone für Glück. Ich würde mich über ein cooles, neues, schnelles Auto freuen. 2 Monate lang. Danach wäre es Alltag. Bei anderen Leuten mag das anders sein. Und die sollen sich das gerne gönnen. Wenn sie es nicht am Weiterkommen hindert, Stichwort Portokasse. Ich gehe lieber mit meinen Kumpels auf Mountainbiketour durch die Alpen, oder über Weihnachten mit der Familie nach Madeira. 4 mal im Jahr Urlaub, das ist, was ich mir gönne und was meine Belohnungszentren triggert. Meine Nachbarn wissen nicht, dass ich mehrere Häuser und Wohnungen habe. Dass ich mit meinem Nettovermögen (laut in der FAZ veröffentlichten Statisktiken) zu den top 8% in Deutschland gehöre (*). Die, die mich nicht kennen, denken, dass ich in der Wohnung zur Miete wohne wie meine Nachbarn. Und dass ich wahrscheinlich Arbeitslos bin, weil ich Nachmittags so oft zu Hause bin. 😅 Aber das ganze Haus gehört mir. Und die selbstbewohnte Wohnung ist auch abgezahlt. Das zu wissen ist für mich auch schon eine grosse Belohnung. Würde ich jetzt noch ein fettes Auto fahren, dann würden sich die Leute nur das Maul verreißen. Mich können die mit ihren Leasing-Autos nicht beeindrucken. Ich finde das eher albern. Vor allem, wenn sie dann am Stammtisch anfangen sich über ihre Geldsorgen auszutauschen. Und dass die Politiker doch endlich mal was unternehmen müssen, gegen diese bösen Reichen... Aber ich drifte ab... Früher habe ich überlegt, welche Klamotten ich mir leisten kann, ob ich in den Urlaub gehen kann (5 Jahre lang war die Antwort darauf "Nein"), ich habe "jeden Euro umgedreht". Hätte ich das damals nicht gemacht, wäre ich heute nicht, wo ich bin. Heute überlege ich eben eine Ebene höher. Ob ich in Urlaub gehe? Selbstverständlich - es ist eher die Frage, wie oft. Muss ein neues Auto für 20k sein, oder warte ich, bis es 50k werden und kaufe noch ein Haus? Noch ein paar Häuser und ich denke über sowas auch nicht mehr nach. Und wenn ich darüber nicht mehr nachdenken muss, dann ist das genau der Zeitpunkt, wo ich es mir tatsächlich leisten kann. So denke ich eben darüber, darf man darüber denken, wie man will. Ich bin mit der Einstellung aber bisher gut gefahren. Hängt vermutlich auch davon ab, wo man her kommt. So ein verwöhnter Zahnarztsohn... (ach verdammt, das bin ich ja selbst. ) (*) Das mit der Vermögensverteilung ist echt irgendwie traurig. Ich bin eigentlich, was meinen Alltag an geht, gefühlt alles andere als reich. Und mein Vermögen kommt und geht mit dem Leitzins. Aber dass 92% der Deutschen noch viel weniger haben als ich - und trotzdem bessere Autos fahren und einen grösseren Fernseher haben - das finde ich schon seltsam.
  43. 5 points
    Ich hatte in meiner "Karriere" auch einige Fehlgriffe, was Mieter anbelangt. Man macht eben Erfahrungen und lernt daraus. Unser allererster Mieter war auch ein "kleines Desaster". Ich muss dazusagen, wir waren damals sehr grün hinter den Ohren, gerade fertig mit Studieren und dann gleich eine Geldanlage-Wohnung gekauft. Mit Mieter schon drin. Der Typ war echt steil. Studierte Islamistik und Jura, Weisser Kaftan und Vollbart, von Beruf "Sohn von einem Antwalt". Hat sich um NICHTS gekümmert, die Miete war viel zu günstig, aber Papa beschwerte sich ständig, was an der Wohnung alles schlecht sei. Zum Glück war der Auszug absehbar. Natürlich wurden die letzten beiden Mieten einfach mal mit der Kaution "verrechnet" und nicht überwiesen. Tja, so sind sie, die Anwälte... Natürlich nicht alle, aber dieser schon. Zur Wohnungsübergabe kam dann auch nur der Papa und der wollte dann das Übergabeprotokoll nicht unterschreiben.... Wir haben die Wohnung nach seinem Auszug einmal komplett durchrenoviert, also war es eh egal. Aber die Einstellung von diesen Menschen - widerlich.Wir waren Froh den los zu sein. Echt. Die folgenden Mieter waren dann, weil wir sie selbst ausgesucht haben, zumindest menschlich OK. Aber wir hatten damals noch eine stark ausgeprägte soziale Ader, so will ich das mal formulieren. "Kaufe dir nicht die Probleme anderer" - Das war eine Lektion, die wir erst noch lernen mussten. Ein Pakistani, Dr. PHd an der Uni. Sehr gebildet und zuvorkommend. Er wusste aber nicht, dass man die Fenster im Winter lieber nicht die ganze Zeit auf Kipp lässt -> 2000 Euro NK-Nachzahlung - die er dann aber (nach Auszug wohlgemerkt!) in Raten abgezahlt hat. Und seine Frau wusste nicht, dass man bei "uns" zwischen Brotfladen und Ceranfeld eigentlich eine Pfanne legt. Weil sonst das ganze Fett am Ceranfeld anbackt. 😂 Super nette Menschen, aber halt einiges an Aufwand. Oder die 4-köpfige Familie, die unbedingt in die 48qm-Zweizimmerwohnung ziehen wollte. Bei der der Mann angeblich Handwerklich sehr begabt war, sodass er alles selber reparieren kann und wir somit nichts machen müssen ... ausser nach dem Auszug alle seine "Reparaturen" wieder in Ordnung zu bringen... Oder die alleinerziehende Mutter mit 3 Kindern (studiert, in Trennung lebend, machte eine Ausbildung zur Altenpflegerin, Amt zahlt), die mit der Erziehung letzterer komplett überfordert war. Deren Sohn hat dann aus Frust die Wände mit dem Hammer bearbeitet und die Kinder in der Nachbarschaft terrorisiert. Einmal die Woche kam die Psychiologin und spielte Spiele, da kann man echt nur mit dem Kopf schütteln. Die Nachbarn kamen dann zu uns und wir mussten ihr kündigen. Sie hat das natürlich alles uns zur Last gelegt, empfand das alles al schrecklich unfair. Das war damals für mich auch sehr emotional belastend. Nach 10 Jahren Erfahrungen mit diversen Mietern haben wir aber jetzt (toi, toi, toi!) den Bogen einigermassen raus. Mein Fazit: Studenten oder Studentenpärchen ist das beste, was einem passieren kann. Miete vom Amt ist sicher, aber die Leute haben oft Probleme, die ich lieber nicht haben will. Und wenn man mal gute Mieter gefunden hat, dann pflegt man die besser. Das ist es echt wert! Und was auch gut funktioniert ist "Mundpropaganda. Wenn ein Nachbar, den man einigermassen gut kennt, einem einen Mieter bringt, dann funktioniert das. Unterm Strich aber hatte ich mehrheitlich gute Erfahrungen mit Mietern. Die schlechten Erlebnisse speichert man eben nur länger. Nicht, dass jetzt hier ein falscher Eindruck entsteht.
  44. 5 points
    Meine ehrliche Antwort? Lass das Trollen hier im Forum sein, es nervt inzwischen! (Du schreibst hier von €3.000 Rücklagen und wolltest vor ein paar Tagen angeblich noch ein Objekt für €1,29 Mio. kaufen. ---> Troll-Alarm) Sollten Deine diversen Fragen ernst gemeint sein, dann lass die Sache mit den Immobilien sein. Das ist ganz offensichtlich nichts für Dich!
  45. 5 points
    Absolute Zustimmung! Es macht einfach kein Spaß mehr, wenn man nur Geld wechseln tut, dann geht man lieber zur Sparkasse und lässt das Risiko zuhause... Ich kann die Forderungen der Bundesregierung sogar tlw. nachvollziehen, wenn Wohnen zum Luxus wird, dann geht der soziale Frieden baden. Das ist für niemanden gut. Ich finde, man merkt heute schon, wie extrem unentspannt die Leute heutzutage sind. Wobei auch hier anzumerken ist, hier sind nicht nur Städte betroffen, wie man so schön sagt, auch im Umland der Städte ist es gewaltig teurer geworden. Meiner Meinung nach ist bei den Preisen in unserem Sektor (Ruhrgebiet/Bergisches) das Ende der Fahnenstange erreicht. Einer meiner Grundstücksnachbarn verlangt heute für halb so viel Fläche wie ich, den Doppelten Preis, den ich noch vor 5 Jahren bezahlt habe - Quasi eine Vervierfachung... und er wundert sich, warum er das Haus nicht verkauft kriegt. Ich bin sicher, der Markt dreht so oder so. Mehr Miete kann man in vielen Gebieten nicht mehr verlangen. Die Mieten steigen auch nicht mehr, weil bereits Neubauten für das gleiche Geld gemietet werden können. In sofern werden viele Erstkäufer mit der Zeit schlauer, 1-2 Jahre im Bestand und dann sehen die, das es sich nicht lohnt, für aktuelle Preise zu kaufen. Aber orakeln bringt nix, wir werden sehen, wie es weitergeht. Ich selbst ziehe mich ähnlich wie @Andreas zurück und kaufe nur noch, wenn ich den Megaschnapper finde (womit ich selbst nicht mehr rechne).
  46. 5 points
    Das investieren in Immobilien ist keine Erfindung der Neuzeit und auch keine Erfindung aktueller Protagonisten - es hat zu jeder Zeit Menschen gegeben, die mit Immobilien vermögend geworden sind und auch solche, die damit pleite gegangen sind. Aktuell sind wir im neunten/zehnten Jahr einer Boom-Phase mit steigenden Preisen, das mag noch einen Moment so weiter gehen aber die Marktkorrektur kommt gewiss. Auch in der aktuellen Marktphase ergeben sich Chancen für die, die sie erkennen und nutzen können. Oder anders ausgedrückt - wenn Du es kannst, kannst Du es auch jetzt, wenn Du es nicht kannst hilft Dir auch abwarten nicht ….. PS.: Bei Marktveränderungen verschiebt sich nie nur ein Parameter, sondern alle miteinander - abzuwarten führt Dich auch nur in ein Umfeld marktfähiger Preise.
  47. 5 points
    Ich gehe mittlerweile folgendermaßen vor: - ich versende den Mietvertragsentwurf und teile mit, der 1. der sich nach Prüfung zurück meldet, kriegt die Wohnung ich mache grundsätzlich keine einzige Zusage mehr ggü. den Leuten, da diese sowieso alle nur Lügen und parallel andere Buden weiter suchen. Habe Lehrgeld im letzten Jahr bezahlt... letztes Jahr mehreren Leuten zugesagt und musste danach von vorne anfangen, weil diese nicht mehr erreichbar waren. Bei Einzelterminen gebe ich euch den Tipp, lasst euch mind. 1,5 Std. vorher anrufen und den Termin nochmal bestätigen. Ich fahre nicht mehr raus, wenn die Leute mich vorher nicht mehr anrufen. Man fährt immer umsonst hin.... wenn ich die Leute vorher anrufe, ist oft die Mailbox an. also lieber anrufen lassen... ist das einfachste.
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