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  1. 2 points
    Sehr theoretische Frage; Hängt alles von der Nachfrage ab. In meinem Markt und in C/D Mikrolage spielt es z.B. auch eine Rolle, welche Größen das Jobcenter akzeptiert.. Ist also pauschal m.E. nicht zu beantworten bzw. hängt von zu vielen Faktoren ab. Ich persönlich betrachte zunächst immer den "nackten Faktor" - also reiner KP (ohne KNK) / JNKM (ist). Finde ich grundsätzlich richtig .. Mein Rat (und ich bin ein kleines Licht; also bitte nicht nur auf mich hören!) wäre : Achte darauf, dass sich das Invest auch ordentlich lohnt. Nicht nur "kaufen des Kaufens wegen". Wenn die Rendite nach allen Kosten geringer oder ähnlich hoch ist, wie bei einer Geldanlage würde ich es nicht tun - nur um zu Diversifizieren.. Du willst ja auch Geld verdienen Risiko, Arbeitsaufwand etc. bei Immobilien sind nicht zu unterschätzen, daher muss die Immobilie m.E. deutlich mehr Rendite abwerfen als ein ETF o.ä.
  2. 2 points
    Ja klar, Sparschwein halt.. das muss man dann bei der alternativen Kapitalanlage auch berücksichtigen: 30k Anfangseinlage und monatliche Investition von 250€ (3% pa auf 100k) ergibt nach 10 Jahren bei 3% Zins 15.000€ vor Steuern Wertzuwachs. Bei 5.35% sind's 30.000€. Es geht mir hier nicht um eine Diskussion "Immobilie vs. ETF" - ich möchte nur aufzeigen, dass es auch alternative Arten gibt, um 30k + 250€/Monat anzulegen. Erst wenn die Immobilie gegenüber alternativen Anlagemöglichkeiten klar im Vorteil ist (CF, Wertsteigerung, Fremdkapital-Hebel ...) sollte man die Immobilie wählen. Bei dem vorgestellten Objekt (bei 80% Finanzierung un 3% Tilgung) würde ich den ETF ganz klar vorziehen.
  3. 2 points
    Haha, zwei Deppen, ein Gedanke 😉 Ich wollte hier preistechnisch erst keinen Kommentar abgeben ohne das Objekt näher zu kennen, aber dachte auch für €80k vielleicht eine Überlegung wert. Das wären bei den 530 dann 12,6x... ohne Kaufnebenkosten.
  4. 2 points
    Ich schließe mich der Meinung von @Cyclonean. Nach den qm-Angaben handelt es sich wohl um 2-Zimmerwohnungen. Sind diese in der Gegend überhaupt nachgefragt ? Gibt es eventuell sogar ein Überangebot ? In welchem Zeitrahmen lassen sich die Wohnungen in der Lage vermieten ? Auch Balkon und Stellplätze können an solchen Standorten für die Vermietung sehr wichtig sein. Etc. ... Bei den geringen Mieten ist es auch schwerer hohen Cashflow zu erzielen. Eventuell ist es sinnvoller nach 3-Zimmerwohnungen zu schauen. Mir persönlich wäre die Rendite bzw. der Cashflow für einen C - D-Standort zu gering.
  5. 2 points
    Exakt. Bei einer 100%-Finanzierung (hier versenkst du immer noch die KNK iHv >10.000€!) bekommst du die Bude nach Steuern nicht CF-positiv. Insbesondere nicht mit 3% Tilgung.. Aber auch nicht mit 2%. Bei 80% versenkst du an einem Tag mehr als 30.000€ EK. Selbst wenn da 500€ CF im Jahr übrig blieben (was sie nicht tun), würdest du ewig brauchen, um die 30k wieder rein zu bekommen. Vergleiche: Eine alternative Geldanlage (z.B. ETF) mit konservativen 3% auf die 30k bringen dir im ersten Jahr 675€ Gewinn nach Steuern. Wenn du auf Wertsteigerung der Immobilie spekulierst ist es ne andere Story; dann brauchen wir uns aber auch nicht über laufende Kosten und CF zu unterhalten. Ich sehe dir Faktor-Grenze maximal irgendwo bei Faktor 13. Zumindest, wenn das Ziel ein positiver CF ist und die Bude nicht untervermietet ist (also sich nicht kurzfristig drastisch steigern lässt).
  6. 1 point
    Chemnitz hat definitiv ein Überangebot an 2-Zimmerwohnungen. Und recht hohen Leerstand. Ca. 50% der Mietangebote sind 2-Zimmerwohnungen. Da musst du schon viel bieten.... Eine weitere Herausforderung in Chemnitz sind die Hausverwaltungen. Es gibt viele unprofessionelle und zweifelhafte. Ich habe schon gute Objekte abgelehnt, weil der Verwalter nicht meinen Anforderungen genügt hat. Da kommt es dann aber auf deine Strategie an. Sprich mal mit Chemnitzer Maklern; das wird dir weiterhelfen.
  7. 1 point
    Man darf aber nicht vergessen, dass durch die Tilgung natürlich ein Vermögenszuwachs entsteht, auch bei gleichbleibendem Wert der Immobilie. Klar, den hat er bei der 100% Finanzierung genauso bzw. in noch etwas größerem Umfang (wobei er dann garantiert noch monatlich privat Geld mitbringen muss bei den Eckdaten, zumindest anfänglich), aber wollte es nur anmerken. Für den Cash Flow zwar erstmal negativ aber für seine Renditekalkulation zu beachten.
  8. 1 point
    Hallo RL3, hier meine ersten Gedanken dazu. Ohne den Zustand zu kennen ist es natürlich nie leicht, dazu eine Meinung zu äußern. Nichtsdestotrotz wäre der Faktor selbst nach Runterhandeln (also wenn Du für 100k den Zuschlag erhältst) für eine wie du selbst sagst C/D Stadt nichts, wo ich vor Freude auf dem Tisch tanzen würde. Und dass, obwohl ich nicht zu denen gehöre, die sagen über Faktor 8 kaufen sie nicht. Wäre es jetzt ein Neubau am besten Fleck der Stadt wäre es vielleicht was anderes aber das wird es nicht sein, denn sonst wäre auch die Miete wohl etwas höher als €5,10. Sofern Du es noch nicht gemacht hast, schau doch zu welchen Faktoren und QM Preisen sonst so angeboten wird in der Gegend. Zu den Kalkulationen. Es ist gut, dass du Dinge wie Mietausfallsrisiko miteinkalkuliert hast, aber andere generelle Positionen fehlen, um den CF nach Steuern auszurechnen (z.B. Afa, was wie auch die sonstigen Aufwendungen dein Vorsteuereinkommen mindert, und die Steuer). Diese würde ich auf jeden Fall noch berücksichtigen. Das soll jetzt keine Anschuldigung an dich als Anfänger sein, jeder Youtuber, der heutzutage zwei Wohnungen besichtigt hat, meint ja, sich als Immobiliencoach positionieren zu müssen, und leider wird dann in den Videos oft nur Halbwissen weitergegeben. Die 4% Mietausfallsrisiko halte ich bei einem größeren Portfolio für konservativ, bei zwei Einheiten musst Du jedoch bedenken, dass es bei zwei Monaten Leerstand in einer Wohnung insgesamt schon 8% sind. Ich würde es trotzdem bei den 4% belassen für deine Berechnung, aber sei dir bewusst, dass es auch deutlich schwanken kann, und du im Zweifelsfall die Rate an die Bank mal vorübergehend aus deinem Portemonnaie zahlst. Und auch wenn deine Kalkulation in etwa hinkommt, €12 monatlich ist einfach nicht genug Polster, um ein Zuschießen zu vermeiden. Ansonsten solltest du dich auch bzgl. Instandhaltungsrücklage, möglicher Sonderumlage etc. bzgl. des Objektes informieren. Da mein Fokus auf Häusern liegt und ich mich mit WEG zu wenig auskenne, bin ich hierzu der falsche Ansprechpartner, aber es gibt im Forum sicherlich genug Leute, die dir hier etwas zu sagen können. Wie du merkst, hält sich meine Begeisterung in Grenzen, und ich denke nicht, dass dir hier etwas entgeht, wenn du nicht zuschlägst. Aber wie erwähnt kenne ich die Gegend und den Zustand des Objektes nicht.
  9. 1 point
    Hallo RL3, willkommen im Forum! Du schreibst es ist ein C/D Standort. Was heißt das für dich genau? Für mich sind das Städte mit leichten bzw. starken Rückgang an Bevölkerung in naher und mittlerer Zukunft. Hast du recherchiert, was der durchschnittliche Brutto-Faktor bzw. die durchschnittliche brutto-Rendite für Mietwohnungen in der Stadt/dem Stadtteil ist? In einem C/D Standort dürften doch locker auch Angebote zu finden sein, die mehr Rendite erwirtschaften als das Beispiel das du anführst. Weiterhin trifft dich eine Renovierung bei niedrigen Kaltmieten auch verhältnismäßig stark. Beim Cashflow von 12 €/Monat wirst du unweigerlich zuschießen müssen. Sowohl im Gemeinschafts- als auch im Sondereigentum. Mit den oben genannten Rücklagen wirst du über kurz oder lang Sonderumlagen zahlen müssen. Meiner Erfahrung nach gibt es kaum eine WEG die ohne auskommt. Es kommt also wie immer drauf an was du möchtest. Dein freies Einkommen wirst du wahrscheinlich nicht erhöhen.
  10. 1 point
    Ganz ehrlich, ich würde mir weiteren Aufwand gegen den Mieter sparen und dagegen bei der Neuvermietung besser prüfen. Überlege, dass Zeit und mentaler Ärger auch unbezahlter Aufwand ist.
  11. 1 point
    Wenn Du bei Variante 2 das Haus später an Deine GmbH weiterverkaufst, dann müsste ja für Deine GmbH die AfA wieder von vorne beginnen. Ob sich das in Bezug auf die jährlichen Abschreibungsmöglichkeiten lohnt hängt halt davon ab wie hoch der Kaufpreis zwischen Dir und der GmbH ist. Wenn du also fest planst das Haus an die GmbH zu verkaufen, könnte Variante 2 mehr Sinn machen. Bei Variante 2 könnte aber je nach Wert des Hauses Schenkungssteuer anfallen. Der Freibetrag von Mutter auf Kind liegt bei 400.000€, wenn das Haus mehr Wert (nach dem Ertragswert) ist waere die Differenz mit 11% bis 19% zu versteuern (je nach Höhe des übersteigenden Betrags). Um die Schenkungssteuer zu sparen könnte man vielleicht wiederum ein Niessbrauchsrecht zugunsten Deiner Mutter eintragen, was dann Wertmindernd wirkt. Und dieses könntest Du dann wiederum Deiner Mutter später monetär ablösen, sodass sie darauf verzichtet. Hier gibt es aber bestimmt Fristen innerhalb derer der Niessbrauch bei der Mutter bleiben muss, damit der Niessbrauch bei der Schenkungssteuer angerechnet wird. Eventuell könntest du auch das mit Niessbrauch belastete Haus an die GmbH weiterverkaufen, und dadurch die GmbH Grunderwerbsteuer sparen und die GmbH kauft es dann von Deiner Mutter frei... Alle diese Aussagen aber natürlich unter Vorbehalt, ich bin kein Steuerfachmann. Sowas würde ich auf jeden Fall mit dem Steuerberater abklären. VG Münchner Kindl
  12. 1 point
    Qualifizierter Mietspiegel ist dafür echt super. Hier habe ich besonders bei Jobcenter-Mietern gute Erfahrungen; wenn ich denen gesetzeskonform die Miete erhöhe (Begründung = qualifizierter Mietspiegel, oberes Ende) dann ging das bisher beim JC immer problemlos durch und 3 Monate später wird pünktlich die neue Miete überwiesen. Mit einem nicht-qualifizierten Spiegel habe ich keine Erfahrungen; Würde es aber erst einmal genau so probieren. Alles was von der Stadt kommt wirkt erst einmal offiziell Wenn du einen Mieter hast, der sofort mit allem zum Mieterschutzbund läuft oder alles durch diese "wir-klagen-für-dich-Webseiten" jagt dürfte es aufwändiger werden.
  13. 1 point
    Die Frage ist doch nicht Dein Ernst, Du kaufst ein MFH für wahrscheinlich mehrere hundert Tausend Euro und stellst jetzt danach diese Frage...mir fehlen echt die Worte...
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