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  1. 3 points
    Nach meinem Verständnis wird hier ein bisschen was durcheinander gebracht, vielleicht liegt das auch an den unterschiedlichen Begrifflichkeiten: 1. (nachträgliche) Herstellungskosten sind immer über die Gebäudenutzungsdauer abzuschreiben (40/50 Jahre) 2. Der Unterschied zwischen Herstellungskosten und Instandhaltungskosten ergibt sich dabei aus der Betrachtung einer Standarderhöhung. Nur bei der Erhöhung des Standards handelt es sich um Herstellungskosten ansonsten um Instandhaltungskosten (sofort Abzug 1-5 Jahre). Zu dem Thema der Standards gibt es vom FA entsprechende Merkblätter. 3. Fallen in den ersten 3 Jahren (36 Monaten) nach Kauf Instandhaltungskosten von über 15% des Gebäudewertes bereinigt aus dem Kaufpreis an, dann gelten diese als Anschaffungsnahe Herstellungskosten. Als Instandhaltungskosten gilt dabei alles außer jährlich wiederkehrende Kosten (somit auch Tapezieren+Malern). Ausnahme: Kosten bis zu 4000€ pro Jahr und Immobilie, welche eigentlich Herstellungskosten wären können als Instandhaltungskosten sofort abgesetzt werden.
  2. 2 points
    So war meine Aussage gemeint: Malern und Tapezieren gehört auch zu den Instandhaltungskosten! Das kann ich bestätigen, denn von dieser Regelung hatte ich im vergangenen Jahr gebrauch gemacht: Nach dem Kauf eines ETW-Paketes musste ein langjähriger Mieter ausziehen. Leider war dieser Mieter ein Kettenraucher und hat in jedem Raum der Wohnung exzessiv geraucht. Wer solche Fälle kennt weiß, dass eine solche Wohnung von Grund auf saniert werden muss, d.h. Fußboden, Tapete, Fliesen, Bäder, einfach alles musste rausgerissen und fachmännisch wieder hergestellt werden. Beim Auszug hatten wir versucht über die Haftpflichtversicherung des Mieters den Schaden anzuzeigen und darüber die Kosten zumindest zum Teil zu decken, was jedoch keine Früchte getragen hat. Laut Aussage der Versicherung hat der Mieter durch sein rauchen innerhalb der Wohnung den Schaden in Kauf genommen, weshalb es sich um eine "bewusste Beschädigung" handelte, welche nicht über die Versicherung abgedeckt ist. Soweit so schlecht. Es war somit klar, dass wir auf den Kosten sitzen bleiben würden (vom Mieter war nichts zu holen, er hatte kein Geld) und unglücklicherweise auch noch die 15%- deutlich reissen würden. Bei der Erstellung der Steuererklärung im vergangenen Jahr war ich gerade dabei die anfallenden Kosten fein säuberlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten im Steuerprogramm einzutragen, als mir in einem seitlichen Informationsfenster von WISO (keine bezahlte Werbung;-)) angezeigt wurde, dass absichtliche Beschädigungen wie bspw. Graffiti und die daraus resultierenden Kosten keine Instandhaltungskosten in dem Sinne sind und somit auch nicht unter die 15%-Grenze fallen. Dabei fiel mir das damalige Schreiben der Versicherung ein, in welchem von einer absichtlichen Beschädigung gesprochen wurde und ich versuchte mein Glück mit einer ausführlichen Erläuterung im Anschreiben der Steuererklärung. Das Finanzamt hat sämtliche angefallenen Kosten für die Sanierung der Wohnung als Sofortabzug akzeptiert! Das war zumindest ein kleiner Trost..
  3. 1 point
    Achtung! Meiner Ansicht nach ganz viel gefährliches Halbwissen hier im Thread. Eine "Spekulationssteuer" gibt es nicht. Generell musst du auf Dinge, mit denen du handelst, Steuern zahlen. Es gibt Konstellationen in denen dir unterstellt wird, dass du nicht handelst --> beispielsweise wenn du die Immobilie 10 Jahre gehalten hast. Wenn du eine Wohnung kaufst und ein Jahr später nachweislich aus beruflichen Gründen umziehen musst (ggf. ins Ausland) kann man dem Finanzamt stichhaltig erklären, dass hier kein Immobilienhandel vorliegt. Ich bin kein steuerberater - das muss mit dem Steuerberater abgeklärt werden. Bitte bedenke auch, dass du ggf. auf den Gewinn (!) Steuern zahlst. Wenn du eine Wohnung kaufst und sie innerhalb eines Jahres wieder verkaufst und das Finanzamt dir Handel unterstellt, dann fällt eine Steuer auf den Gewinn an. Ich verstehe nicht, warum hier im Forum Newbies immer gleich mit dem denkbar kompliziertesten theoretischen Problem starten. Fassen wir zusammen: Du möchtest eine Wohnung kaufen, die derzeit von einer Familie bewohnt wird.. Diese Familie Möchtest du (anscheinend?) auf Eigennutz rausklagen oder zumindest kündigen? Zudem erwartest du, dass die Wohnung innerhalb weniger Monate massiv an Wert zulegt und du ggf. aufgrund eines Umzugs wieder verkaufen musst. Hab ich das richtig zusammengefasst?
  4. 1 point
    Hallo an alle Immopreneure! Im Buch von Thomas Knedel habe ich zum ersten Mal die Empfehlung gelesen, den Grundbucheintrag löschen zu lassen nachdem ein Darlehen komplett getilgt/ zurückbezahlt wurde.Diesen Tipp habe ich auch im Internet einige Male gelesen (und dass man danach auf Eigentümergrundschuld umschreiben sollte) aber weder mein Notar, noch mein Banker konnte diese Ansicht teilen.Sie meinten es mache wenig Sinn denna) es besteht keine Gefahr wenn der Eintrag einfach stehen bleibt undb) es sei günstiger im späteren Bedarfsfall die Grundschuld umzuschreiben anstatt sie zu löschen und neu zu beantragen. Ich kann mir als Grund vorstellen, dass die Kreditgebende Bank solche "Grundschulden" als Wertpapier noch irgendwie verwerten/verkaufen kann... sicher weiß ich es nicht, aber ich denke dass ein Notar darüber Bescheid wissen müsste.Hat jemand hier fundierte Kenntnisse und kann mir den Hintergrund/Sachverhalt erklären warum Sie diese Empfehlung ausgesprochen wird? Herzlichen Dank für eure kostbare Zeit und den wertvollen Wissenstransfer! best, tony
  5. 1 point
    Moin Tony, da noch keiner was hierzu geantwortet hat: Ich stand gerade exakt vor der gleichen Frage. Die Antwort ist: Es kommt drauf an 😉 Wenn das Darlehen vollständig getilgt ist bekommst du von der Bank einen Schrieb mit der Löschungsbewillgung o.ä. Ab dem Zeitpunkt bist du quasi der Herr über diese Grundschuld. Die Bank kann und darf damit eigentlich nichts mehr anfangen. Thema Umschreiben: Verabschiede dich davon hierbei Kosten zu sparen, es sei denn du willst bei exakt dem gleichen Geldinstitut, bzw z.B. innerhalb Sparkassen- oder VR-Verbund noch einmal finanzieren. Jede andere, fremde Bank, wird erwarten ihre saubere, eigene Grundschuld neu eintragen zu lassen. Ein Punkt wäre noch zu erwähnen; Wenn du eine erledigte Grundschuld im ersten Rang im Grundbuch hast kann dir z.B. kein Handwerker eine Sicherungshypothek eintragen lassen oder solche Scherze. Wie real diese Gefahr allerdings ist hängt aber nicht unmaßgeblich von deinen Partner und deiner Zahlungsmoral ab 😉 Also auch eher ein konstruierter Fall würde ich sagen. Ich lasse meine Grundschulden jetzt löschen; Ok, ich will das betreffende Objekt auch verkaufen. Da will eh niemand "Altlasten" haben. Hoffe meine Sicht und Erfahrung mit dem Thema konnte dir etwas helfen.
  6. 1 point
    Neue Badewanne gegen alte Badewanne nicht , aber dabei bleibt es bei einer Sanierung ja nicht. Keiner stellt ja Bäder wie in den Fünfzigern wieder her. Ein guter Link findet sich hier: https://www.rtskg.de/service/news/beitrag/renovierungskosten-steuer.html und hier: https://www.roedl.de/themen/baumassnahmen-bestehende-gebaeude#verbesserung
  7. 1 point
    Was Du aus meiner Sicht auf jeden Fall lernen wirst, ist, zu solch einem Faktor zukünftig nicht mehr zu kaufen. Ich persönlich halte wenig von der Aufforderung, Hauptsache ins "Tuen" zu kommen. Ein Invest von 100k Euro sollte sich schon finanziell lohnen, aus einem Buch im Wert von 40€ kann ich was lernen.. Du lernst auch was, indem Du Dir erst einmal 1-2 Jahre lang Wohnungen ansiehst, Protokolle und sonstige Unterlagen durchliest, in den Markt eintauchst. Auch eine eigene Excel-Tabelle erstellen hilft, das Immo-Invest verstehen zu lernen.
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