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Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

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Popular Content

Showing content with the highest reputation since 10/20/19 in Posts

  1. 6 points
    Ich finde diese Forum wirklich toll zum Austausch von Informationen und wie andere Investoren/Immobilienbesitzer agieren und denken. Deine Frage überschreitet, meiner Meinung nach aber tatsächlich die Grenze der Faulheit. Wenn du deine Überschrift "Steuern Verkauf..." 1 zu 1 bei Google eintripps (ja, ich habe es getan) erhältst du zig Antworten auf deine Frage. Wer einen Gewinn von 100.000€ mitnehmen möchte, sollte sich die 20min nehmen die ersten 5 Website durchzulesen oder den Stundensatz eines St-Beraters zahlen.
  2. 5 points
    Butter bi die Fische (platt): 1. Ich habe alle MFH bis auf ein kleines aufgeteilt, in einem weiteren Fall werde ich die Aufteilung kurzfristig abschließen. 2 WGH teile ich aufgrund des hohen ANteils von Gewerbe (größer 70%) ebenfalls nicht auf. 2. In Berlin verkaufe ich alle Immobilien, bei denen ich das steuerlich machen kann (aktuell 12 Wohnungen (inkl. bereits verkaufter EInheiten), nach Abschluß sollten meine Liquide Mittel höher sein als meine Gesamtverschuldung). 3. Ich werde mein Immobilienportofolio so steuerlich möglich in den nächsten Jahren deutlich verringern. Da wir von den Immobilienerträgen leben, kann und werde ich einen Großteil allerdings behalten. 4. Die Instandhaltung habe ich dieses Jahr bereits deutlich reduziert und werde sie insbesondere in Berlin weiter reduzieren (o.k. bereits laufende Sachen bringe ich zu Ende). 5. Die freiwerdenden Mittel werde ich in anderen Assetklassen insbesondere im Ausland anlegen.
  3. 3 points
    Sicher, Berlin wird für Deutschland nie die Bedeutung wie London oder Paris für UK oder F haben. Allerdings war Berlin bis zur Teilung wirtschaftlich wesentlich bedeutender. Bis zur Deutschen Einigung (1871) war Deutschland sehr föderal organisiert. Berlin war eine Stadt wie jede andere. Nach der Einigung wuchs Berlin kräftig und konnte sehr viele Firmen anlocken. Alle Großbanken (Dt. Bank, Cobank, Dresdnerbank, wurden neugegründet, früher war das Bankwesen eher in Frankfurt, wie heute), die größte Versicherung (Allianz, in München gegründet), die beiden führenden Elektrokonzerne (AEG und Siemens, beide in BErlin entstanden) und zahlreiche weitere Großunternehmen (Borsig, Shell etc. etc.) und praktich alle großen (Zeitungs-) Verlage hatten ihre Zentrale in Berlin. Aufgrund der Teilung sind die große Zentralen alle nach Westdeutschland verlegt worden. Perspektivisch wird diese Entwicklung nicht komplett rückgängig gemacht werden. Allerdings ist absehbar, dass die wirtschaftliche Bedeutung Berlins stark wachsen wird. Berlin ist die Digitalhauptstadt in D, in Europa war in den letzten Jahren nur London bei VC erfolgreicher. Immer mehr Firmen in den Bereichen Medien (Musik, Verlage) verlagern immer mehr Aktivitäten nach Berlin. Auch ausländische Firmen und viele Dienstleister siedeln ihre (deutschen) Zentralen nach Berlin. Da die Bedeutung dieser Bereiche immer mehr zunimmt dürfte Berlins wirtschaftliche Bedeutung in den nächsten Jahren weiter stark wachsen (gebremst wird sie nur von der unfähigsten Landesregierung und Verwaltung in Deutschland). Hinzu kommen dann Lottogewinne wie möglicherweise Tesla. Insoweit ist längerfristig eine auch wirtschaftlich führende Rollle Berlins wie vor dem 2. Weltkrieg durchaus denkbar. Kulturell (diverse Opernhäuser, Theater, umfangreichste deutsche Museumslandschaft, eines (das?) der weltbesten Orchester) ist Berlin in Deutschland ohnehin unangefochten. Wenn man dann die relativ geringe Bevölkerungszahlt des Großraums Berlins mit nur 4 bis max. 4,5 Mio. Einwohnern nimmt (nur wenig mehr als in Hamburg mit gut 3 Mio. und München mit knapp 3 Mio.) kann man das wirtschaftliche Aufholpotential Berlins ermessen. Full Dislosure: Ich verkaufe aktuell einen (kleinen) Teil meiner Berliner Immobilien.
  4. 3 points
    ich glaube auch, das die meisten Investoren das politische Risiko unterschätzen. nach der nächsten Bundestagswahl, die schon bei Bruch der Koalition im Frühjahr stattfinden kann, wird es einen Koalitionsvertrag geben, der weitere Einschnitte für Vermieter beschließt. deshalb kaufe ich auch nur Wohnungen bis 1300 Euro/QM, denn die dann benötigten 6- 7 Euro Miete bekomme ich auch bei starker Regulierung. wer über etwa 2500 Euro/qm kauft, braucht auf jeden Fall eine Miete von über 10 Euro und ist damit vollkommen darauf angewiesen, dass sich nichts ändert, was extrem risikoreich wäre mein Tipp für das Mietrecht in 5-7 Jahren Erhöhung im laufenden Mietvertrag nur in Höhe der Inflation, Modernisierungsumlage bei 1-2 Euro Neuvermietung max in Höhe Mietspiegel Mietspiegelberechnung aus den Veränderungen der letzten 8-10 Jahre bei möblierten Wohnungen muss der Möblierungszuschlag einzeln ausgewiesen werden und bestimmt sich nach einer festgelegten Tabelle für einzelne Möbelstücke Grundsteuer teilweise oder ganz nicht umlagefähig
  5. 3 points
    Ich handhabe es nach der Maßgabe: Alles, was mich ruinieren kann, versichere ich. Bei Immobilien sind das Wohngebäudeversicherung und Vermieterhaftpflicht. Anwaltskosten ruinieren mich nicht, daher versichere ich das auch nicht. Das kann allerdings am Anfang bei Junginvestoren, die kaum EK haben, schon Sinn machen. Sowas wie Mietausfallversicherung halte ich für vollkommen unnötig. Wer sich mal die Versicherungsbedingungen durchgelesen hat, wird feststellen, dass hier nur ein ganz enger Korridor besteht, in denen die Versicherung überhaupt zahlt. Nicht sofort abgemahnt, nicht sofort nach zwei vollen Mietrückständen fristlos gekündigt und schon kann sich die Versicherung herauswinden. Und genau für solche Fälle sollte eigentlich eine solche Versicherung sein, für Anfänger, die eben nicht sofort wissen, was sie zu tun haben.
  6. 2 points
    Ist mir auch aufgefallen. Über folgenden Link funktioniert es aktuell noch: https://www.immobilienscout24.de/anbieten/gewerbliche-anbieter/tipps/anwender-tipps/anwender-handbuch/VermarktungAkquiseMarkenbildung/Image/Archiv.html Und dann auf das Bild bei "b) über die Ergebnisliste"
  7. 2 points
    Ich glaube, dass Äußerungen dieser Art nur dazu dienen sich selbst und anderen einen wohligen Schauer über den Rücken zu treiben. Wenn nichts passiert hat man nichts verloren und wenns passiert kann man sagen "Hab ich doch gesagt". Ich denke nicht, dass in den nächsten 10Jahren wirksame Regelungen (d.h. welche die vor Gericht bestand haben) getroffen werden, die Immobilien als Investment uninteressant machen. (Für mich ist alles >Faktor 12 eh kein gutes Investment) Falls ihr ernsthaft glaubt, dass obiges so eintritt, dann müsst ihr auch Butter bei die Fische geben und konkret Schritte unternehmen (Aufteilen, abverkaufen, Rücklagen bilden etc). Die meisten reden aber nur machen aber nix.
  8. 2 points
    Ich investiere an zwei Standorten. Einer hat einen Mietspiegel, der andere nicht. Dort wo kein Mietspiegel ist, mache ich immer einen Indexmietvertrag. An diesem Standort werden Mieten in Höhe von ca. 5-7 € (je nach Lage und Zustand auch mal 4,50 oder bei Neubau 10 €). Aber an diesem Standort, obwohl hier die Nachfrage nach Mietwohnungen sehr hoch ist, explodieren die Mieten nicht. Und sie sind auch in den letzten 10 Jahren nicht explodiert. Hätte ich also vor 10 Jahren einen normalen Mietvertrag hier abgeschlossen, müsste ich mich ständig mit Vergleichswohnungen und mit nicht einsichtigen Mietern herumschlagen. Aktuell versuche ich an diesem Standort drei Mieterhöhungen nach MFH-Erwerb mit Vergleichsmieten durchzuführen. Einer hat direkt zugestimmt, die anderen beiden zögern. Wenn sie nicht zustimmen, kann ich sie nicht verklagen, weil meine Mieterhöhung nicht gerichtsfest ist (Vergleichswohnungen kommen teilweise über Immoscout), weil ich nicht genügend vergleichbare Wohnungen im eigenen Bestand habe und die Hausverwaltungen hier teilweise ihre Daten nicht herausgeben bzw. diese ungenügend sind. D.h. ich muss dann ein Gutachten erstellen lassen und dann erneut ein Mieterhöhungsverlangen auf dieser Grundlage vorlegen. Das kostet enorm viel Geld und Zeit für das bisschen Mieterhöhung. Bei Indexmieten ist alles geregelt und sehr transparent. Da kann sich kein Mieter herausreden. Ich hatte es auch noch nie, dass sich da ein Mieter quer gestellt hatte. Was ich damit sagen will: an Standorten, wo es keinen Mietspiegel gibt, sind meiner Meinung nach nur Indexmieten oder Staffelmieten praktikabel. Normale Mietverträge sind bei Mieterhöhungen ein Horror und kosten sehr viel Geld und Zeit. Und man muss auch noch mal festhalten, dass es an den meisten Standorten abseits der Großstädte keine qualifizierten Mietspiegel vorhanden sind.
  9. 2 points
    Und du lernst noch was dabei. Solche "Nachbauten" sind sehr wertvoll um zu verstehen wie andere sich so einer Kalkulation nähern. Dein "Excel-Skill" wird dadurch auch etwas besser.
  10. 2 points
    Eigenbedarf wegen eines "Arbeitszimmers halte ich für ziemlich aussichtslos... Eigenbedarf würde dann klappen wenn Du für Dich eine eigene Wohnung benötigt, da Du Dich von Deiner Frau trennen willst, aber nahe bei den Kindern bleiben willst.
  11. 1 point
    Hallo zusammen, ich habe bislang leider noch keine Immobilien, bin also Anfänger, möchte aber im Rahmen des B&H Kurses investieren. Soweit ich das verstanden habe, sollte man als Anfänger zu Beginn erst einmal privat investieren, damit die Bankfinanzierungen einfacher zu bekommen sind. Würde ich ohne Track Record sofort eine Firma gründen (z.B. eine VVGmbH) und über diese investieren, ist die Beschaffung der Finanzierungen bei den Banken anscheinend anfangs deutlich schwieriger. Wie sieht es aber nun aus, wenn ich über ein Einzelunternehmen (mit anfangs der Kleinunternehmerregelung) investiere? Sieht die Bank das als gleichwertig an wie eine private Investition? Als Einzelunternehmer haftet man doch ebenso wie als Privatperson PERSÖNLICH gegenüber der Bank, so dass es für diese keinen Unterschied machen sollte, oder? Bekomme ich die Finanzierungen über ein Einzelunternehmen genauso einfach wie über die private Schiene? Anders und umfangreicher gefragt: Was für Vor- und Nachteile habe ich, wenn ich über ein Einzelunternehmen investiere, im Vergleich dazu, wenn ich die Immobilien privat kaufe? Thomas, auch deine persönliche Ansicht dazu würde mich sehr interessieren! Danke und Liebe Grüße Flo
  12. 1 point
    Ich mache jedes Jahr Ende Dezember eine Stadtrundfahrt mit einem Zeugen. ich drucke alle unbezahlte BKA mit Nachzahlung nochmal aus und lasse diese von meinem Zeugen direkt in den Briefkasten stecken Damit habe ich dann den Nachweis und kann dann ab Februar mit dem Mahnverfahren beginnen.
  13. 1 point
    Falsche Frage.. Welche Vorteile versprichst du dir von einem Gewerbe? Du willst B&H doch gar nicht gewerblich machen (oder? warum??) Also: schön privat einkaufen und vermieten.. Die Frage nach einer Unternehmensform stellt sich ab einer gewissen Größe von ganz alleine. Zum jetzigen Zeitpunkt sind jegliche Gedanken in diese Richtung m.E. Overkill. Stecke die Zeit und Energie lieber in die Akquise.
  14. 1 point
    Zur Ausgangsfrage: Nein, das geht aus diesem Grundbucheintrag überhaupt nicht hervor. Dass Sondernutzungsrechte an der Garage und den Stellplätzen begründet wurden, bedeutet nicht, dass sie dir zugeordnet sind. Geht auch gar nicht, denn dieser Satz steht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit identisch in jedem zur ETG gehörenden Grundbuchblatt. Und noch dazu steht da ja auch klipp und klar, dass diese Sondernutzungsrechte noch zuzuordnen sind, was bis zur Eintragung im Grundbuch also nicht geschehen. In der ursprünglichen Teilungserklärung wird demnach keine Zuordnung stehen, denn sonst wäre diese ja auch gleich mit ins Grundbuch eingetragen worden. Es kann also nur einen Nachtrag zur Teilungserklärung oder eine vergleichbare Vereinbarung geben, wo festgelegt ist, wem welcher Stellplatz zugeordnet wurde. Manchmal ist diese Zuordnung auch niemals geschehen, dann gehören die Stellplätze weiter der gesamten ETG.
  15. 1 point
    Hallo zusammen, könnt ihr mir vielleicht einen kompetenten Steuerberater in Berlin, der sich mit den im Betreff genannten Themen auskennt? Wünschenswert wäre, wenn er auch Rechtsanwalt ist oder zumindest einen Rechtsanwalt im Hause hat. Vielen Dank.
  16. 1 point
    Guten Tag zusammen, ich möchte meine erste ETW kaufen. Das aktuelle Objekt der Begierde ist eine 1-Zimmer-Wohnung in einem Bj. 1976 32-Parteien MFH. Nun wurde letztjährig eine Überschreitung der Legionellen-Grenzwerte im Trinkwasser festgestellt. Eine Bekämpfung wurde bereits von der WEG bezahlt, die letzte Trinkwasseruntersuchung war negativ (keine Legionellen). Hat jemand Erfahrung mit solch einer Problematik? Ist das hiermit behoben oder lauern dort moglicherweise größere Kostenfallen? vielleicht könnt ihr mir hierbei weiterhelfen... Danke schon mal, Felix
  17. 1 point
    Hallo, ich habe letztes Jahr in einer meiner Wohnungen neue Fenster einbauen lassen. Danach machte ich am 01.03.2018 eine Mieterhöhung wegen Modernisierung. Wannn kann man danach wieder eine reguläre Mieterhöhung durchführen? Viele Grüße Melli
  18. 1 point
    Der Punkt war nicht so sehr ausländische Werte zu kaufen und dann im Inland zu halten, sondern einige Vermögenswerte ins Ausland zu verlagern und dort breit über alle wesentlichen Assetklassen und Regionen zu investieren. Da sind leider die Gebühren deutlich höher als bei Deutschen Direktbanken. Wobei ich sehr interessiert bin an nicht Euro-Direktbanken mit akzeptabler Reputation und Einlagensicherung etc. Vielleicht hat hier jemand Erfahrungen.
  19. 1 point
    Hallo enterpreneur, meine Ankäufe in München liegen schon deutlich länger zurück, das war noch vor dem großen Boom, also zu völlig anderen Faktoren als heute. Ich persönlich würde momentan in München eher nicht ankaufen, wegen der hohen Faktoren und auch Aspekten wie der o.g. Blasengefahr.
  20. 1 point
    Ich besitze eine ETW in einer WEG. Auf der TO der jährlichen WEG-Versammlung gibt es eine Beschlussvorlage zur Ertüchtigung der Schächte für den Umbau von Heizwertthermen auf Brennwertthermen. Jeder zahlt für sich, je nach Bedarf oder die Kosten des zeitgleichen Umbaus werden auf die WEG umgelegt. Für die Nutzung einer Brennwerttherme muss in den Schornsteinzug ein doppelwandiges Rohr über Dach in den vorhandenen Schornsteinzug eingezogen werden. Laut Schornsteinfegers ist jede Wohnung an einen separaten Schornsteinzug angeschlossen. Kostenbudget ca. 3.000€ pro ETW, ggf. günstiger bei Umrüstung im Paket. Die Vorgaben der Öko-Design-Richtlinie (seit 26.09.2015) sind so streng, dass bei Thermenwechsel eh ein Umrüsten auf Brennwerttechnik nötig wäre. Ich frage mich jetzt ist die Ertüchtigung des Kamins eine energetische Modernisierung nach §555b (1) und somit umlagefähig, ca 20€ p.m.? Ist sie nicht umlagefähig würde ich lieber später umrüsten und solange warten bis die alte Heizwerttherme den Geist aufgibt, ist es umlegbar wäre ich an einer Paketlösung interessiert. Es liegt noch eine Indexmiete vor, nur Modernisierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat sind umlegbar, wäre hier doch der Fall mit der Öko-Richtlinie? Hat wer von euch einen ähnlichen Fall gehabt?
  21. 1 point
    Grundsätzlich kann ja der SEV-Vertrag gekündigt werden. Wenn ich verkaufe, würde ich den SEV -Vertrag kündigen. Was der neue Eigentümer macht ist ja seine Sache. In den meisten Fällen die ich kenne, hat der Verwalter den alten Eigentümer sofort rausgelassen. In einem Fall hat er auf 3 Monate Kündigungsfrist bestanden. Man kann ja aus juristischer Sicht auch mit dem Wegfall der Geschäftsgrundlage argumentieren. Die Beträge sind ja überschaubar.Daher sollte man sich darüber nicht allzu viele Gedanken machen. Auch die meisten Verwalter sehen das pragmatisch und wegen 20 Euro für die 3 Monate wird kaum einer alle juristischen Register ziehen.
  22. 1 point
    Die Auffassung teile ich voll und ganz. Als Folge werden die meisten Vermieter versuchen, die Wohnungen an Eigennutzer zu veräußern. Dieses wird zu einem sehr starken Rückgang des Angebots von Mietwohnungen führen. Die Politik wird deshalb versuchen, die Umwandlung von Mdehrfamilienhäusern in WEGs zu verhindern/zu verlangsamen. Die sog. Große Koalition hat deshalb vereinbart, die Umwandlung von MFH stark einzuschränken. https://www.spiegel.de/politik/deutschland/mieten-grosse-koalition-beschliesst-neue-mietpreisbremse-a-1282522.html Daher sollte man die MFH (bis auf WGH mit hohem Gewerbeanteil) grundsätzlich in ETW aufteilen, solange es noch geht. Die Kosten sind relativ niedrig (insbesondere wenn Pläne vorhanden sind), der potentielle Nutzen ist aber sehr hoch (siehe die Situation in Berlin gegenwärtig, ich freue mich jeden Tag, dass ich meine beiden Häuser dort aufgeteilt habe).
  23. 1 point
    Dass die Umlagefähigkeit der Grundsteuer gekippt wird, das befürchte ich auch. Es ist einfach zu verlockend für die Politiker: die Mieter werden finanziell entlastet, es kostet aber die Kommunen nichts, weil die Grundsteuer ja weiter bezahlt wird. Win-Win sozusagen, außer halt für uns Vermieter. Aber die Vermieter-Lobby erscheint mir persönlich als nicht stark genug, um solche vermieterunfreundliche Gesetzgebung abzuwenden...
  24. 1 point
    Danke für die Quelle! " Auch der neue Eigentümer ist an diesen Verwaltervertrag nicht gebunden. " Das ist für mich positiv. Die alten Eigentümer müssen aber sehr wohl checken, ob der Vertrag automatisch terminiert oder ob sie ihn beenden müssen. Gleichzeitig ist das für jeden hier im Forum wichtig zu wissen, damit man beim Abschluss einer SEV Verwaltung nicht im Verkaufsfall den Vertrag weiter tragen muss.
  25. 1 point
    Hallo Leutz, ich habe jetzt mal hier einen eigenen Thread für unseren inzwischen recht beliebten Stammtisch Voreifel angelegt. Noch mal zur Info: Regelmäßiges Treffen jeden zweiten Freitag im Monat, i. d. R. in Zülpich. Ausnahmen dieser Regelung kommen (je nach Terminkalender der Teilnehmer) gelegentlich vor und werden dann hier bekannt gegeben. Gestern fand wieder ein Treffen bei uns statt (das war eine der o. g. Ausnahmen... ). Es wurden zahlreiche Informationen ausgetauscht und ich denke, dass alle Teilnehmer wieder begeistert waren.
  26. 1 point
    Der Stammtisch findet ausserplan nicht am 2ten Freitag im Monat sondern am 3ten sprich am 22.11.2019 statt.
  27. 1 point
  28. 1 point
    Genau so halte ich es auch (dementsprechend auch keine Rechtsschutz .. ermöglicht durch EK Polster). Wohngebäude ist im Rahmen der WEG enthalten. Eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht ist auch Teil der WEG - diese deckt auch für die einzelnen Eigentümer das Gemeinschaftseigentum ab. Schau mal in deine private HP, da ist ggf. eine HUGBesitzer-HP fürs Sondereigentum enthalten (je nach HP ggf. nicht enthalten oder für ein- oder mehrere vermietete Objekte). Ich habe zusätzlich noch eine HUGBesitzer-HP für alle meine vermieteten Einheiten. Diese kannst du bei einem Versicherer abschließen (also nicht eine pro Objekt), jedoch solltest du neue Objekte immer in die Police mit aufnehmen lassen.
  29. 1 point
    https://www.strunz-alter.de/content/der-verwaltervertrag-bei-ver%C3%A4u%C3%9Ferung-der-immobilie-oder-der-eigentumswohnung
  30. 1 point
    Das ist natürlich ein berechtigter Einwand. Daher ist eine vorausschauende Planung und die Abwägung der Vor-/Nachteile wichtig. Wenn voraussichtlich viel und vor allem kostenintensiv modernisiert werden muss, macht es u.U. tatsächlich Sinn mit normalen Mietverträgen zu arbeiten. Andererseits muss man natürlich auch etwas haben, was auch umlagefähig ist. Einige kostenintensive Maßnahmen, wie z.B. Streichen der Fassade oder die bloße Neueindeckung des Daches kann man ja sowieso nicht umlegen. Andere Maßnahmen, wie z.B. Badmodernisierungen, bieten sich eh erst nach Mietende an. Auch kann man z.B. den Austausch von Fenstern in die Zeit des Leerstands legen. Am Ende bleiben dann nicht mehr ganz so viele Maßnahmen übrig. Mir fallen auf Anhieb nur Fassadendämmung, Anbau von Balkonen und Austausch der Zentralheizung ein, die signifikant kostenintensiv wären. Sowas wie Installation eines Aufzuges ziehe ich erst gar nicht in Betracht, weil es in meiner Welt nicht vorkommen wird. Und dann muss man auch noch abwägen, was es letztlich an Mieterhöhung einbringt. Wenn ich in den kommenden 10 Jahren ein paar umlegbare Modernisierungsmaßnahmen durchführen muss/will, die mir pro Wohneinheit 5% Mehrmiete bringt, dann würde ich das vollkommen vernachlässigen, denn im gleichen Zeitraum werde ich voraussichtlich durch einen Indexmietvertrag ca. 15-20 % Mietsteigerung (und zwar ohne irgendwelche Vergleichswohnungen, Gutachter, Gerichte) einfahren. Mir ist bewusst, dass Modernisierungsmieterhöhungen zusätzlich zu den normalen Mieterhöhungen anfallen würden. Aber auf der anderen Seite hätte man für die 5 % dann einen u.U. exorbitanten Mehraufwand. Und wenn man dann auch noch Gutachten erstellen lassen muss, sinkt die tatsächliche Mieterhöhung nochmal signifikant oder geht sogar auf einer 10-Jahressicht ins Negative. Ich schreibe natürlich aus Sicht eines Immobilieninvestors, der nur MFH im Bestand hat. Bei ETW in nicht durch Mehrheit kontrollierten WEG sieht die Sache schon wieder etwas anders aus. Da ist eine Planung nur sehr eingeschränkt möglich. Aber dieses "Problem" habe ich persönlich eben nicht.
  31. 1 point
    Sollte man auch nicht nur vom Standort abhängig machen. Bei Indexmieten kann man Modernisierungsmieterhöhungen nach §559 nur durchführen, wenn diese auf Umstände zurückzuführen sind die man nicht selbst zu vertreten hat. Wer also ein altes Haus mit alter Heizung etc kauft und hier durch Modernisierungen die Miete anpassen möchte sollte in jedem Fall die Finger von Indexmietverträgen lassen.
  32. 1 point
    fDie Legionellen-Thematik ist recht komplex und kann gerne auch mal langwierig und teuer werden. Das von Dir beschriebene Objekt (1-Zimmer-Wohnung in einem Bj. 1976 32-Parteien MFH) klingt erstmal klassisch für diese Problematik. Sind die Wohnungen alle ständig bewohnt oder sind dort auch Ferienwohnungen, Studentenzimmer (in den Semesterferien leerstehend) o.ä.? Welche Art von Bekämpfung wurde durch die WEG veranlasst und bezahlt? Schnell, einfach und kostenarm ist ein Spülen und Desinfizieren der Leitungen. Leider beseitigt das regelmäßig nicht die Grundproblematik. Tauchen Legionellen wiederholt auf, so muss an den Leitungen gearbeitet werden, für regelmäßiges Spülen gesorgt werden etc. Ich habe ein solches Objekt im Bestand und hier wurde das eigentlich für eine Fassadenerneuerung angesparte Geld aus der Rücklage zur Beseitigung der Legionellenproblematik verwendet (>100.000€ für 70 Einheiten). U.a. wurde in jeder Einheit eine Automatikarmatur im Bad eingebaut, die alle 3 Stunden für 120 Sekunden spült. D.h. Du hast die einmaligen Einbaukosten, regelmäßige Wartung sowie 60l Wasser pro Tag und Einheit für das Spülen der Leitung. Dir muß bewusst sein, daß bei hoher Legionellenbelastung das Gesundheitsamt einschreitet und ggf. die Wassernutzung (Duschen, Waschen, Trinken) verbietet oder das ganze Objekt sperrt. Meine Bank wertet Objekte mit nicht abschließend (z.B. durch bauliche Maßnahmen und mehrfache Beprobung) geklärter Legionellenproblematik mit 0€ ein.
  33. 1 point
    Du hast das Potenzial der Daten hier noch nicht ausgeschöpft. Was ich aber meine, ist, dass du hier ohne ein grundlegendes Wissen von Statistik/Ökonometrie nicht weiterkommst. Bitte lies dich zuerst einmal zu den folgenden Themen ein: Lineare Regression, Fixed Effects, Kontrollvariablen. Dann kannst du mit jedem gewöhnlichen Statistikprogramm (bspw. RStudio (kostenlos)) eine lineare Regression aufstellen, die den Effekt des Merkmals Aufzug auf den Kaufpreis schätzt und dabei für Variablen wie Baujahr, Stockwerk, Art der Heizung, Anzahl Stockwerke etc. kontrollierst und den Effekt durch die Qualität der Wohnlage bspw. durch Fixed Effects auf Ebene des Wohnviertels herausrechnest.
  34. 1 point
    Du meinst über Kunden die Negativzinsen auf Ihre Einlagen zu zahlen haben? Das wird eher die Seltenheit sein, machen ja auch noch nicht viele Banken. Bei der EZB bekommen die Banken derzeit Geld für 0,00 % Zinsen. Richtig ist aber, dass die Bank auf Einlagen bei der EZB -0,5 % Zinsen bekommt. Und da ist es für die Bank eben besser das Geld für -0,1 % an einen Kunden rauszugeben. Verlust bleibt es trotzdem. Habe das Thema bei einer Bank neulich angesprochen. Rückmeldung war, dass die Bank in Liquidität schwimmt. Da wird nichts bei der EZB aufgenommen sondern es sind 100 % Einlagen von anderen Kunden, die als Kredit weiter vergeben werden. In so einem Szenario, wenn die Bank die Liquidität nicht los wird und bei der EZB parken müsste, kann ein Negativzins auf einer Immofinanzierung ein gutes Geschäft für die Bank sein...
  35. 1 point
    Ich würde sie mir selbst bauen an deiner Stelle. Dann weißt du, dass sie das enthält, worauf du Wert legst und wie die dahinterliegende Kalkulation funktioniert.
  36. 1 point
    Hallo Fabian, Ich finde dein Tool für die Suche nach Immobilien nicht schlecht, aber diese "Analysen" / Korrelationen sind m.E. in dieser Form nicht aussagekräftig und helfen einem leider bei Investitionsentscheidungen in keinster Weise weiter. Gründe in diesem Fall: Der Balkonanbau ist wahrscheinlicher bei guter Aussicht / teuren Lagen sowie wahrscheinlicher bei größeren Wohnungen. Die beobachteten Kaufpreisdifferenzen lassen sich dementsprechend höchstwahrscheinlich nicht auf die Eigenschaft des Balkons zurückführen. Wenn du möchtest, dass die Analysen für andere hilfreich sind, musst du hier schon etwas mehr Arbeit hineinstecken und mind. eine ordentliche lineare Regression bzw. ein ordentliches Machine Learning-Modell aufsetzen.
  37. 1 point
    Hallo zusammen, in unserem Artikel - Eine Wohnung, viele Einflussfaktoren - wird ersichtlich, wie sich die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren bei einer 90%, 100% und Vollfinanzierung darstellt. Kleine Änderungen der Parameter haben schon relativ große Auswirkungen. https://www.wohnungsanalyse.de/post/eine-wohnung-viele-einflussfaktoren-behalten-sie-die-kleinen-details-im-auge Für viele nichts neues aber für den ein oder anderen sicherlich lesenswert Viel Spaß bei der Lektüre LG, Stefan
  38. 1 point
    Berlin ist die Hauptstadt der viertgrößten Volkswirtschaft der Welt, die zugleich tonangebend im europäischen Binnenmarkt (der ein BIP ähnlich der USA hat) ist. So gesehen sind die Mieten ein Witz. Das Problem an Berlin ist die niedrige Produktivität. Als einzige Hauptstadt weltweit liegt die Produktivität/Kopf Berlins unter der des Landes. Einerseits ist zu Zeiten der Teilung die Industrie abgewandert, andererseits wurde das Leben dort massiv subventioniert, Westberliner mussten keinen Wehrdienst leisten etc. Als Student der Theaterwissenschaften konnte man mit ein bisschen kellnern ganz gut leben, entsprechendes Klientel hat die Stadt über Jahrzehnte angezogen. Heute ist Berlin hip und holt auf. Das gefällt dem Theaterwissenschaftler natürlich nicht, denn 10 Stunden kellnern die Woche reicht halt nicht mehr zum leben im In Viertel. Zum Thema: Das Ding wird vor Gericht nicht bestehen, die SED kann sich als Märtyrer feiern, ansonsten bleibt alles beim alten - außer, dass das Vertrauen weg ist und niemand mehr Mietwohnungen errichtet. Wobei ich mittlerweile glaube, dies soll so sein. Gäbe es genug Wohnungen würde R2G Wähler verlieren.
  39. 1 point
    Ich habe über Jahre (meine Frau ist aus Berlin) mal versucht ein schönes Investment zu finden. Am Anfang war ich einfach zu feige (für alle Insider: alte Mälzerei in Pankow). Dann nahm das seinen Lauf, selbst ZV gingen zum doppelten des Verkehrswertes weg. Letztes mit einem Makler gesprochen der 4800,--€ für Schrott angeboten hat (mindestens das selbe nochmals für eine Bewohnbarkeit investieren) und mich als ... dargestellt hat. Das ist nur noch krank & seit mir gerne böse, aber ich gehe mal von folgender Möglichkeit aus wenn der Mietendeckel kommt: 1.) Zusammenbruch des Käufermarktes (warum sollte ich hier kaufen?) 2.) Mieter reduzieren die Miete aufgrund des Gesetzgebers, 3.)Banken müssen!!!! schauen ob Ertrag (Miete) weiterhin zum Kaufpreis (Zins&Tilgung passen); falls nein müssen Zusatzsicherheiten gestellt werden, sofern dies nicht möglich ist wird das Objekt vermarktet 4.) ich bin wieder im Spiel & ich darf mal mit Menschen (Bänkern, Makler & Verkäufern) auf Augenhöhe verhandeln; da ich investieren kann wenn ich will aber nicht muss 5.) Aussitzen kann sich auszahlen und zwar in mindestens 6stelliger Höhe... 6.) tja, was soll ich sagen...
  40. 1 point
    Das ging mir gerade durch den Kopf: Im Forum werden häufig nur die Antwortenden bewertet. Das macht ja auch Sinn, da sie ihr Wissen/Erfahrungen teilen und man dadurch etwas lernen kann. Die Bewertung ist dann das virtuelle Dankeschön. Häufig sind dies die selben Mitglieder (Pareto Prinzip) Aber was zu kurz kommt sind die Leute, welche die interessanten Fragen stellen und Problemfelder aufzeigen. Gerade Themen die nicht so häufig diskutiert werden, grundsätzliches hinterfragen oder die andere zum Denken anregen sollten ebenso Berücksichtung finden. Ich möchte deshalb Dich anregen, Bewertungen auch für mehrwertige Frage (zusätzlich zu mehrwertigen Antworten) zu vergeben. Ich werde das zukünftig so machen.
  41. 1 point
    Das ist ja nochmal glimpflich abgelaufen. Wenn man nach Kündigung eingermaßen zeitnah die Wohnung zurück hat geht es meist eigentlich. Schlecht ist, wenn man erst die Räumungsklage durchziehen muss^^
  42. 1 point
    Hallo Robin, ich finde deine Gedankengänge sehr strukturiert und wäre gleicher Meinung bei deiner Einschätzung. Mein take hierzu: den Kurssturz den du bei deinen ETFs im letzten Jahr erlebt hast, wird es wahrscheinblich in abgemilderter Form auch im Immobilienbereich sehen wenn die Zinsen wieder steigen. Dann einen guten Anteil EK in der Hand zu haben ist sicher nicht schlecht, denn dann werden sich Gelegenheiten ergeben. Grundsätzlich halte ich auch die C Stadt-A Lage Strategie auch nicht schlecht falls du ein richtig gutes Qualitätsobjekt (Bautechnisch!!! Denn in C und D Lagen haben die allermeisten Eigentümer seit 1990 nichts mehr in die Bausubstanz investiert) bekommst und dich gut darum kümmerst. 10fach wäre mir persönlich da ausreichen, denn langfristig kompensiert der Cashflow den Wertverlust. Das geht meiner Meinung aber nur wenn man vor Ort ist, sowohl vom Einkauf als auch vom Management. Deshalb habe ich trotz einiger Versuchungen in Zeitz oder Weißenfels nicht investiert.
  43. 1 point
    Gänzlich falsche Antworten. Die Abrechnungspflicht trifft den "Neu-Eigentümer" zumindest, wenn er bis zum 31.12 im Grundbuch steht. Teilabrechnungen dabei sind unwirksam. Alle NK Vorauszahlungen für das laufende Jahr müssen erstattet werden, dagegen werden alle Ausgaben gerechnet und alle Belege müssen übergeben werden. Dann hat man einen sauberen Schnittpunkt und ohnehin ist, das nicht herausgeben von bereits geleisteten Vorauszahlungen "Unterschlagung" Hab immer wieder mit Verkäufern die Diskussion, ich wäre erst ab WÜ verantwortlich, alles was davor eingegangen ist, wären die Einnahmen des Verkäufers... ja das stimmt, bis auf die Vorauszahlungen... Evtl. Leerstände im Zeitraum des Verkäufers müssen dem Voreigentümer dann im Rahmen der Abrechnung berechnet werden. Auch hier schon per Mahnbescheid eingefordert.. Die Verkäufer meinen alle, nach dem Geldeingang habe ich nichts mehr mit der Hütte zu tun. Irrtum
  44. 1 point
    Ich stimme euch prinzipiell bei allem zu... aber würdet ihr bei allem einen Experten hinzuziehen? Bei schweren Sachen klar, aber bei einfach ETWs, wo es keine Auffälligkeiten in den Protokollen gibt: wie seht ihr es da?
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