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  1. 13 points
    Hi, das ist extrem schwer zu sagen. Das sagt leider nichts aus. Meiner Erfahrung nach kann man immer erst im Rückblick sagen, welche nicht-umlagefähigen-Kosten tatsächlich entstehen. Ich habe sie bei meinem Haus (ebenfalls Anfang 20. Jahrhundert, ebenfalls "in vernünftigem Zustand") total unterschätzt. Bei mir kamen bisher: Persönlicher Zeitaufwand (die mit Abstand größte Kostenposition, wenn ich einen realistischen Stundenlohn ansetzen würde) .. Ist natürlich nicht Cash-relevant und je nach Definition kann man dies ausblenden .. Ich habe den Aufwand auf jeden Fall unterschätzt. Komplett-Renovierungen von 3 Wohnungen (war nicht zwingend notwendig, aber half dabei die Miete bei Neuvermietung deutlich höher anzusetzen) - Beeinflusst Cash und Rendite Umbau einer Wohnung von nicht-zu-Wohnzwecken-dienenden-Räumlichkeiten in Wohnraum (erhöht natürlich Mieteinnahmen und Immobilienwert, daher je nach Definition keine "nicht-umlagefähige-Kostenposition") - Beeinflusst dennoch Cash und Rendite Diverse Neuvermietungen und damit zusammenhängende Vermarktungskosten - Beeinflusst Cash und Rendite Eine drohende Schornstein-Versottung - da muss ich vor dem nächsten Winter was tun Kosten im Zusammenhand mit der technischen Verwaltung - also Kleinkram, den man nicht umlegen kann oder will .. das reicht von Glühbirnen im Treppenhaus bis zu Namensschildern / Briefkastenschildern .. Ich habe auch einen Hauswart angestellt - dessen Kosten kann ich zwar auf die Mieter umlegen (sofern dies mietvertragsmäßig möglich ist oder zumindest nicht angefochten wird).. Die Eigenleistung für Beitragsmeldung etc. kostet Zeit bzw. die dafür notwendige Software kostet Geld bzw. das Outsourcen an den Steuerberater kostet Geld. Dazu kommen Kosten, die man ggf. aus eigener Tasche zahlt, weil man keine Lust hat sich mit dem Mieter auseinanderzusetzen. Beispiel: Ein Mieter zieht aus (und verabschiedet sich ins Ausland) .. im Mietvertrag (den man bei Erwerb übernommen hat) war keine Kaution vereinbart und somit gibt es nunmal leider keine Kaution. Der Mieter signalisiert, dass er kein Interesse an einer Nebenkostenabrechnung bzw. einer Verrechnung hat. Im übrigen findest du eine Woche später zwei Regale und eine kaputte Spülmaschine im Keller (die natürlich niemandem gehören und voraussichtlich vom nun unerreichbaren Mieter hinterlassen wurden). Die Nebenkostenabrechnung ein Dreivierteljahr später ergibt eine Nachzahlung von 300€. Die Entsorgung von Regalen und Spülmaschine kostete 100€. Macht 400€, die du nun entweder unter viel Aufwand und mit wenig Aussicht auf Erfolg eintreiben lassen kannst .. oder du schreibst sie ab. Das ist nur ein Beispiel, aber aus dem echten Leben gegriffen. Diese Kosten werden seltenst bei einer Rendite-Berechnung eingepreist und lassen sich m.E. auch schwer vorhersehen. Sichelich passieren diese Dinge bei Anfängern (ich) auch häufiger als bei erfahrenen Vermietern. Noch ein Beispiel: Mieter hat gekündigt - du stellst dich darauf ein, dass du easy neuvermietest .. Leider wird genau dann die Oma krank und du hast wochenlang keine Zeit für die Neuvermietung.. Wenn du endlich Zeit hast musst du Fotos machen, inserieren und Besichtigungen planen/durchführen.. Der beste Mieter-Kandidat kann leider wegen Kündigungsfrist der alten Wohnung erst in 2 Monaten einziehen.. Zack, stand die Wohnung 4 Monate leer. Dabei hattest du doch mit maximal einem Monat Leerstand kalkuliert... Bums, 1000€ weniger Einnahmen als geplant. Wenn der Mieter dann einzieht stellt sich heraus, dass die Sicherungen regelmäßig rausfliegen und die Steckdose im Wohnzimmer nicht funktoioniert. Also Elektriker holen, zack noch mal 150€ weg. Ja ich weiß: Das sind alles Anekdoten! "Diese Dinge kann man doch alle besser planen!". Maybe. Ich warne nur davor zu glauben, man könne die nicht-umlegbaren-Kosten bis auf den letzten Euro durchkalkulieren. Ich sehe oft Posts mit Modell-Rechnugnen à la "da bleiben 50€ Cashflow im Monat über" - das ist m.E. viiiiiel zu engmaschig gerechnet. Ich unterstelle dir, @Markus123 keinesfalls, dass du so rechnest. Meine Aussage ist generell und richtet sich nicht an dich persönlich! All die "ungeplanten Kosten" (ich nenne sie mal "Unusals", obwohl sie mehr "usual" als "unusual" sind) werden häufig verschwiegen und/oder kleingeredet. Sie passen auch in kein Excel-Rendite-Tool, da sie eben nicht planbar sind bzw. viel von der Erfahrung des Vermieters und vom Zufall abhängen. Lange Rede kurzer Sinn: Plane so gut du kannst anhand der Dokumentation, die du eventuell vom Vor-Vermieter bekommen kannst (alte NK-Abrechnung zum Beispiel) .. und plane dann noch mal großzügig "Unusuals" mit ein. Aus persönlicher Erfahrung habe ich für mich festgestellt: Alles über Faktor 13 (für die Immobilienklasse "Vollfinanziertes Altbau MFH in C/D-Lage") ist für mich nicht CF-positiv darstellbar. Auch, wenn man es sich mit Excel-Tools schönrechnen kann
  2. 12 points
    Mein Profiling sagt, dass Menschen, die "öfters" statt "öfter" sagen/schreiben, eher zur Unterschicht zuzuordnen sind...
  3. 10 points
    Das stimmt! Nur höre ich lieber einem Profi zu und kaufe seine Produkte, da er bereits 20 Jahre Erfahrung hat, als ein paar Studenten, die zusammen 5 oder 6 Buden seit ein paar Jahren besitzen. Falls der Post auf mich bezogen war: Ich habe nichts gegen Immocation. Die sind auch dabei sich durch externe Kompetenzen professioneller aufzustellen. Und das, was sie erreicht haben ist definitiv bemerkenswert. Ich höre aber trotzdem lieber einem zu, der mehr Erfahrung hat als ich und nicht umgekehrt. Und ihr Ansatz ist ja nun wirklich nichts Neues, dass man sagen müsste:"Ok, das ist the next big thing und Immocation ist hier der Pionier". Man kann sich das alles mal anschauen aber die bringen ja auch nichts innovatives zum Vorschein, was mich weiterbringt. Ich finde man sollte sich an Leute halten, die das erreicht haben, wo man selber hin will und nicht an die, die weniger Erfahrung haben als ich und dafür aber besseres Marketing machen können. Denn dann könnte ich auch zu meinem Bank"berater" gehen und ihn fragen, wie ich mein Vermögen am besten anlegen sollte. Aus gutem Grund mache ich das aber nicht >> Ein alter Schulfreund ist Filialleiter einer Sparkasse. Er sagte mir, dass er nicht in Aktien als Altersvorsorge anlegen würde. Das wäre ihm zu riskant. Er hat sich dafür ein Eigenheim gekauft. Selbst redend ist auch, dass er keine einzige vermietete Immobilie hat, denn auch das sei ja viel zu gefährlich. Und die Banken sind voll von solchen "Anlageexperten". Ich bin zwar jetzt ein bisschen abgeschweift, aber der Sinn dahinter ist der gleiche = Such dir Leute, die auf einem bestimmten Gebiet mehr erreicht haben als du!
  4. 7 points
    Ich finde, man sollte erstmal hinterfragen, was der Sinn hinter Immocation ist. Immocation ist in meinen Augen keine Plattform, die sich auf die Fahnen geschrieben hat gemeinnützig über das Immobiliengeschäft aufzuklären. Immocation ist ein Businessmodell, welches Immobilien zur Geldschöpfung nutzt. Dabei geht es eben nicht vordergründig darum die Risiken ganz klar zu benennen, sondern die Leute zu annimieren Kurse und Coachings zu kaufen, um sich vermeidlich als Immobilieninvestor zu qualifizieren. Sie suggerieren dabei natürlich, dass sie einen Expertenstatus haben, denn sonst würden sie ihre Produkte nicht verkaufen können. Man muss aber ganz klar sagen, dass die Jungs selber blutige Anfänger sind, die gerade mal zusammen eine handvoll ETW seit wenigen Jahren besitzen. Sie können also gar nicht das Know How haben, um das Immobilienbusiness im Detail zu kennen und dieses richtig einzuschätzen. Und da sehe ich die größte Gefahr für Anfänger, die sich von denen motivieren lassen irgendwelche 6%er in B-C-Lagen zu kaufen. Der Markt ist heute deutlich schwieriger geworden als noch vor ein paar Jahren. Ein Fehlkauf kann große Folgen nach sich ziehen, die die Jungs aber selber gar nicht richtig einschätzen können, da sie keine Erfahrungen haben. Überspitzt gesagt konnte man vor 10 Jahren nahezu jede Bude kaufen und man konnte alles noch hinbiegen, weil die Rendite eine ganz andere war. Da war es nicht schlimm, wenn eine Wohnung mal ein paar Monate leer stand, weil nicht genügend Nachfrage da war oder man ging halt mit dem Mietpreis etwas runter. Man konnte auch mal locker einen Mietpreller aushalten. Es war zwar damals schon nicht so toll, aber es brachte einen finanziell nicht um. Heute sind die Faktoren aber so dermaßen angestiegen, dass Fehler sich sehr viel stärker auf das eigene Vermögen auswirken. Konnte man früher Unvorhegesehenes aus dem Cashflow auffangen, ist das heute bei den niedrigen Renditen nicht mehr drin und man muss zwangsläufig aus den übrigen Einnahmen (meistens eben von seinem Gehalt) oder seinem Vermögen Geld entziehen, um die Probleme zu lösen. Aber wer ist denn der Hauptkunde von Immocation? Es sind in der Regel junge Menschen mit wenig Vermögen, die frisch im Berufsleben sind und daher auch noch keine großen Finanzpolster haben. Und genau für diese kann die Aussage "Ab 6% kann man sich Wohnungen kaufen und der Mieter bezahlt dir die Bude ab." verheerend sein. Vor ein paar Jahren hast du noch in Münster, Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, usw. für 6% Rendite Wohnungen bekommen. Heute ohne Netzwerk fast unmöglich. Also was sagt Immocation? Geht doch ins Ruhrgebiet. In Essen kannst du noch locker 6%er bekommen. Was sie aber nicht sagen, dass 6% in Frankfurt von vor ein paar Jahren in keinster Weise mit einem 6%er heute in Essen Altendorf vergleichbar ist. Es wird nicht aufgeklärt, sondern eher motiviert zu handeln. Das ist ja auch verständlich. Würde man eher auf die Risiken hinweisen, wäre das ganze Konzept nicht erfolgreich. Mittlerweile haben sie sich aber auch ein paar "echte" Experten ins Team geholt. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es sich bei Immocation um einen Vertriebskanal handelt. Sicherlich kann man da etwas mitnehmen, man sollte aber eben nicht alles einfach so glauben und denken, dass es tatsächlich so einfach ist, wie es dort suggeriert wird. Und genau das denken die ganzen Anfänger: "Ich kaufe mir ein paar Wohnung und bin übermorgen finanziell frei."
  5. 6 points
    Das nächste mal fange bitte hiermit an. Dann können wir uns das Lesen der restlichen 8 Zeilen sparen...
  6. 4 points
    Aus meiner Sicht ist die Immobilie extrem überteuert, isbesondere wenn man den Faktor 22 auf IST beachtet. Das ist aber ganz normal,dass man bei dem Verkauf versucht den möglichst höheren Preis zu erzielen und einfach den Markt austestet. Klar dass die Immobilie vor 5 Jahren max 11-12 fach gekostet hätte. Wir haben heute aber ganz andere Rahmenbedigungen. JB kann uns aber berichten ob zu diesem Faktor Anfragen und Interessenten für die Besichtigungen gibt. Da wäre ich wirklich gespannt. Ich vermute das am Ende irgendein vermögender Unternehmer aus der Region mit höhem EK Anteil die Immobilie für das 15 Fache kaufen würde... Ich würde jedem Anfänger das, was der Kalle geschrieben hat, als Pflichtlecture empfehlen, weil auch aus meiner Sicht der Verwaltungaufwand, den jede Immobilie verursacht extrem unterschätzt wird. Der beste Beispiel aus eigenem Bestand: -eine gemischt genutzte Immobilie, die wir Ende des Jahren übernommen haben. Eine Wohnung ist an eine Frau vermietet. Miete wird vom Jobcenter bezahlt. Jobcenter zahlt aber seit Dezember 2018 nur die Kaltmiete und keine NK, weil die angeblich (so die Mieterin) die NK-Abrechnungen vor dem Voreigentümer brauchen. Voreigentümer ist nicht erreichbar. Rückstand gegenwärtig 500 Euro. Hinzu kommt dass die Frau regelmäßig Partys veranstaltet, Besuch hat und bis morgen früh relativ laut Musik hört. Der Voreigentümer hat natürlich nicht für nötig gehalten mitzuteilen, dass die Mieter schon regelmäßig diesbezüglich beschwert haben, es Polizeieinsätze gab und einer der Mieter deswegen schon gekündigt hat. Hat man alles nach der Übergabe erfahren. Wir haben schon die Frau darauf hingewiesen, dass es so nicht weiter gehen wird, aber Gespäche haben bis jetzt nicht gebracht. Nach der Mitteilung der Mitbewohner war letzte Woche wieder an zwei Tagen musik bis in die Nacht. Die anderen Mieter wollen die Polizei selbst nicht rufen, aber erwarten, dass wir als Eigentümer tätig werden. Aus meiner Sicht muss man ganz klar und offen sagen, dass der Immobilienmarkt heute extrem viel an Professionalität und EK erfordert und für neulinge ungeeignet ist. Wenn Sie bei Interessanten Objekten oin die erste Besichtigungsrunde kommen wollen, müssen Sie am besen sofort den Kontoauszug mit Ihrer Anfrage über Scout24 mitsenden und rein schreiben, dass Sie die Immobilie in bar bezahlen können. Auch das gewährleistet nicht, dass Sie die Immobilie wirklich bekommen. In der Regel gibt es aber zumindest irgendeine eine Rückmeldung. Objekte, die in gutem Instandhaltungszustand und ohne Probleme und ohne Arbeitsaufwand sind (am besten mit anständigen Hausverwaltung mitdabei) werden von vermögenden Investoren (Unternehmer, Erben und und und....) ständig gesucht. Diese Käufer haben keine Ahnung von Immobilien, sind durch die heutige Zinspolitik der EZB aber gezwunden irgendeine Immobilie zu erwerben, weil die zum Teil sechstellige Beträge in Bar haben und gar keine Erträge auf die Ersparnisse bekommen. Da wird aber mit ganz anderen Eigenkapitalanteilen gearbeitet und sehr sehr konservativ finanziert , weil die Leute das Geld schon haben. Es geht um Vermögenserhalt und mehr oder wenige auskömliche Rendite. Wenn man aber weder Erfahrung mit Sanierungen, Kontakte mit Bautrupps aus Osteuropa hat oder viel Eigenkapital mitbringen kann, hat auf dem heutigen Immobilienmarkt nur das Nachsehen.
  7. 4 points
    @Kalle gut geschrieben - genauso ist es. Die Kosten „sonstiges“ habe ich bisher in keinem video gesehen - der Markt wird sich entweder vom Anlage, zum Spekulationsmarkt entwickeln oder sich entspannen. Mit den gemachten Erfahrungen aus der V+V werden viele zum Ergebnis kommen, das man sich das „vermieten“ bei steigenden Faktor XX (jeder hat sein eigenes Maß) nicht mehr antut... wozu auch, jedes weitere Objekt bedeutet, zusätzlichen Aufwand, zusätzliches Risiko, weniger Zeit und mehr Konfliktpotenzial. Ab einer bestimmten Größe kommt man nicht mehr um externe Dienstleister herum, da zu viel Gleichzeitig passiert. Die Rechtslage in diesem Land, lässt das Prellen zwangsläufig zu... man kommt halt immer davon, immer mehr machen davon gebrauch, man hat ja nichts zu verlieren Am staunen bin ich, was mittlerweile in Schalke / Bulmke aufgerufen wird... 700-850 tlw 1000 eur /m2...da muss viel Euphorie im Spiel sein, um sowas zu kaufen und zu finanzieren.
  8. 3 points
    Wie viele Führungszeugnisse für behördliche Zwecke (Belegart 0) haben Dir Mietinteressenten bisher vorgelegt? Da diese dem Antragsteller nicht ausgehändigt sondern direkt (und ausschließlich) an die anfordernde Behörde versandt werden, dürfte die Belegart 0 bei Dir bisher exakt 0 mal vorgekommen sein. Und Du fragst, warum ich Dich als Troll bezeichne? 🤣
  9. 3 points
    Vielleicht haben die guten Mieter --- die du zweifelsfrei suchst --- ja auch lange Listen mit vielen Kriterien an einen guten VERmieter und brechen den Kontakt mit DIR ab?! 😋 Hajo PS: Hast du etwa Tattoos? 🤣
  10. 3 points
    Man muss ihnen zugute halten dass sie qualitativ gute Videos produzieren und ich inhaltlich noch kein Fehler festgestellt habe. Auch die Werbung für ihre Workshops sind nicht sehr aggressiv. Da sind viele andere ganz anders unterwegs. Ich sag mal, "Monteurswohnungen"
  11. 3 points
    Spannendes Thema. Ich kaufe durchaus auch zu Faktoren über 20. Meine Schmerzgrenze ist immer eine Mietrendite von +/- 4 % die das Objekt anfänglich bringen muss. Ich gehe immer mit einem relativ hohen EK-Anteil in das Objekt und versuche baldmöglichst voll zu tilgen. Mir ist aber natürlich auch bewusst das Investoren im Alter von 20/25/30 Jahren, am Anfang ihres Berufslebens und mit wenig EK, das nicht können. Für mich sehe ich aber auch nur wenige andere Investitionsmöglichkeiten für mein EK. Anleihen/Bankguthaben bringen gar nichts, Aktien okay, aber auch dort ist das kein Selbstläufer. Das Interessante bei Immobilien ist doch, dass ich selber unternehmerisch handeln kann und für die Erfolge und Misserfolge alleine verantwortlich bin. Über die Jahre, und das damit meine ich Zeiträume von 5-10 Jahren, kann ich die Objekte aufwerten und die Mieten steigern. Sanierungen nach Ablauf der 3-Jahres-Frist ermöglichen mir schöne Steuerspareffekte und steigern den Wert meiner Häuser. Mittlerweile habe ich mir einen schönen Bestand aufgebaut und viel freien Cashflow den ich wieder für neue Investitionen verwenden kann, das Ganze hat eine ordentliche Eigendynamik bekommen, wächst aus sich selbst heraus. Meines Erachtens ist eine Beurteilung von Immobilien nur anhand des Faktors alleine nicht besonders aussagekräftig - so als würde man eine Aktie nur anhand ihrer Dividendenrendite bewerten. Ich beurteile in erster Linie die Qualität des Objekts: - Bausubstanz und in den nächsten 15/20 Jahren anstehende Maßnahmen (auch architektonische Attraktivität und energetischer Zustand) - Lage Makro/Mikro/Nano - Wohnungsgrößen und -zuschnitte (> 45 und < 100 qm ) - Nur mit Balkon (evtl. Balkon nachrüstbar) - Nur mit PKW-Stellplatz Da ich selber die Vermietung durchführe habe ich mittlerweile gelernt worauf die Mieter Wert legen. Stimmen muss auch der Qm-Preis, für mich fast die wichtigste Vergleichsgröße, denn auch ich will ja nicht zu teuer einkaufen. Auch wenn ich höhere Preise zahle als hier im Forum allgemein genannt werden sehe ich mich dennoch als rational handelnden Investor. Ich parke beileibe nicht nur EK in "Betongold", sondern baue mir gezielt einen Bestand auf und versuche den so gut wie möglich zu bewirtschaften.
  12. 2 points
    Bravo @Kalle Genau so ist es nämlich. Ich hatte noch nie das raus, was ich vorher kalkuliert hatte. Manchmal mehr und öfter auch mal temporär weniger, weil irgendetwas eben nicht so lief, wie ich es mir vorher ausgemalt hatte. Bei "mehr" brauchen wir nicht reden, das ist eben das Bonbon. Aber bei "weniger" wird in den ganzen Hurra-Gruppen a la "mit 7000 € zum Immobilienmillionär" und "6%-Immobilien reichen aus, damit sich die Bude von selbst abbezahlt" wird gerne der Mantel des Schweigens drüber gelegt. Das sind reine Theoretiker mit keiner oder ein bis zwei Immobilien, die wahrscheinlich ihre Bunden vermietet übernommen hatten und bisher noch keine Probleme hatten. Früher oder später kommen aber die Probleme. Das steht fest, wie das Amen in der Kirche! Und wenn man dann nur 6%-Buden hat, kommt das böse Erwachen. Und wenn man sieht, in welchen C-Lagen man heutzutage gerade mal 6%er angeboten bekommt, da schlackern einem die Ohren. Da kann man nicht mal mehr sagen, dass dort die Wertsteigerung quasi vorprogrammiert oder zumindest sehr wahrscheinlich ist. Erst heute ein Angebot für ein Wohnkomplex in Salzgitter mit einer Rendite (natürlich Verhältnis Kaufpreis exkl. KNK und notwendige Investitionen zu JNKM) von 5,9x % gesehen. Und ich bin mir sicher, dass auch dieser Verkäufer/Makler einen Dummen finden wird, der sich eine tolle Rechnung aufstellt. Vielleicht nicht zu 5,9x% aber sicherlich auch nicht deutlich mehr als 6%.
  13. 2 points
    Das Resultat einer früheren Rot-Grünen Regierung (bis heute).
  14. 2 points
    Auch die Immopreneur Community ist meiner Meinung nach nicht gemeinnützig, sondern ein Business Modell mit dem Fokus, Geld zu verdienen. Eben auch ein Online Vertriebskanal.
  15. 2 points
    Ich denke, hier wurde schon alles dazu gesagt. Das Vorhaben wirst du nicht in den positiven Cashflow bringen, wenn deine angenommenen Daten in etwa stimmen. Daher macht es einfach keinen Sinn auch nur einen Gedanken daran zu verschwenden. Wenn du das Grundstück noch nicht mal veräußern willst, dann kann man nicht mal ETW bauen und diese dann an Eigennutzer abverkaufen. Das wäre m.M.n. noch die einzige Chance etwas Gewinnbringendes aus diesem Vorhaben zu ziehen.
  16. 2 points
    Nein deine Ansichten sind keineswegs komisch. In Stuttgart sollte man auch so hart vorgehen. Allerdings kann man dies in anderen Märkten nicht. Man würde dann schlicht keinen Mieter finden. Hier sind Kompromisse gefragt. Man muss die Balance zwischen Leerstand und Mieterrisiko halten. Interessant ist auch, dass Topmieter oft nicht lange bleiben. Ein Kompromiss-Mieter kann sich längerfristig als der bessere erweisen. Er meckert weniger und bleibt länger. Ich hatte schon einige ausländische Mieter die reumütig ihre Kündigung zurückgezogen haben, weil diese keine neue Wohnung gefunden haben. Für mich war's Ok, denn die Miete kommt und es gab keine Beschwerden.
  17. 2 points
    ...schwieriges Unterfangen. Ich habe mir derartige Projekte auch immer mal gerechnet. Letztlich war es rechnerisch unterm Strich schlicht sinnlos. Das liegt m. E. an den sehr hohen Baukosten. Man kommt eigentlich nie auf eine vernünftige, sinnvolle Rendite...kann man drehen wie man will. Schade, aber Tatsache. Wenn Du was Vernünftiges mit dem Grundstück machen willst - dann vielleicht drehen und den Erlös in eine lohnende Bestandsimmobilie investieren...!?
  18. 2 points
    Das ist ja ein Millionengrab. Was versprichst du dir davon?
  19. 2 points
  20. 2 points
    § 551 Abs. 3 BGB Nichts, was man nicht auch in 15 Sekunden selbst herausfinden könnte.....
  21. 2 points
    Das Segment der 1-Zimmer-Buden ist nun mal problembehaftet. Wer Geld hat, der hätte idR. gerne mehr. Somit bleiben zwei Gruppen 1: die Anspruchslosen bzw. "armen", bei denen einfach die Mittel für was besseres fehlen, Berufseinsteiger etc. 2: die Pendler/Wochenendheimfahrer der mittleren Gehaltsschiene, die ein voll möbiliertes Zimmer suchen. Habe selbst 3 so Buden und plane, eine testweise zu möbilieren um in der 2. Zielgruppe zu fischen. Der typische 1Z-Mieter (außerhalb der Studentenstädte) ist nunmal ein anderer als der 4Z-Penthaus-Mieter. Jedes Klientel hat seine Macken und Ansprüche und den perfekten Mieter findet man selten. Damit muss man leben können.
  22. 2 points
    Hast Du auch die arschkarte... siehe hyperinflation, miete 50 mark, über nacht der gleiche wert 10000000 mark schein... mieter geht zu Dir hin, gibt 1 schein ab und kann lebenslang mietfrei wohnen... hinzu kommt, die steuern und abgaben werden an die Inflation schnell angepasst, ergo = Insolvenz
  23. 2 points
    Hallo, ich kann die Aussagen, dass sich ein solches Invest nicht lohnt, auch gut nachvollziehen. Meiner Meinung nach gibt es jedoch auch ein großes aber: Es wird immer gerne der Vergleich herangezogen. Die Jungs wie @Eduard H., @Jb007, etc haben tolles auf die Beine gestellt, keine Frage und Hut ab! Auf diesen Erfolgen basierend ist natürlich auch die Faktorenvorstellung etwas anders (ggf. nüchterner, realistischer, faktischer, wie man es auch nennen mag). Nun stellt sich für mich allerdings die Frage, was mit den neuen bzw. jungen Investoren ist, die gerade in der Gegenwart in den Markt eintreten und die Vergangenheit nicht als Vergleich heranziehen? Ich nehme einmal folgendes Beispiel mit obigen Werten: Faktor 20 Studentenstadt. Miete beispielhaft 500 € kalt, dies würde bedeuten, dass der Kaufpreis bei 120.000 € liegt. Sagen wir Annuität 4,0% (Zins 2%, Tilgung 2,0%) bei einer 100% Finanzierung. Die monatliche Belastung läge bei 400 €. Bei nicht übermäßigen nicht umlegbaren Nebenkosten (z. B. 70 €) könnte ein minimaler Cashflow übrig bleiben. Hierauf haben wir es jedoch nicht abgesehen und dieser ist auch verschwindend gering. Nehmen wir an, das Invest trägt sich gerade so (nicht umlegbare Nebenkosten inkl. IHR = 100 €) dann würden hier im Beispiel die Summe Einnahmen - Summe Ausgaben = 0 ergeben. Miete 500 € - Annuität 400 € - Nebenkosten 100 € = 0 € Ja, alles "Oberkante Unterlippe". Da stimme ich zu. Versicherung ist nicht mal berücksichtigt. Auch um den ungewissen Faktor Wertsteigerung (wie er in den vergangenen paar Jahren außerhalb der Inflation an einigen Standorten erfolgt ist) heraus zu lassen, bleibt dem Investor schlicht gesagt nur die Tilgung (2 %) pro Jahr und eine kleine, inflationsbedingte, Wertsteigerung (sagen wir einmal konservativ 1,8% pro Jahr). Das Invest sähe bei diesen Annahmen nach 10 Jahren folgendermaßen aus: Wert nach 10 Jahren = 143.436,28 € (1,8 % Inflation) Restschuld bei 2 % Tilgung nach 10 Jahren = 93.456,07 € Der Vermögensaufbau würde in diesem Fall knapp 50.000 € betragen. Natürlich müsste noch das eingesetzte EK (Kaufnebenkosten) abgezogen werden. Sagen wir es waren 10 % Kaufnebenkosten, also 12.000 €. Dann ergäbe sich ein tatsächlicher Vermögensaufbau von 38.000 €, sofern keine Zuschüsse aus eigener Tasche innerhalb der 10 Jahre in die Wohnung fließen (Idealfall). Komplett ohne Inflation ergäbe sich ein Vermögensaufbau von 26.544 €. Die Kaufnebenkosten (12.000 €) wieder abgezogen wären es grob 14.500 € Vermögensaufbau. Nun sollte man mal die Vor- und Nachteile Gegenüberstellung. Vorteile: Kapitalaufbau sofern Annahmen zutreffen Wohl relativ gute Vermietbarkeit da guter Standort Möglichkeit nach 10 Jahren mit etwas Gewinn zu verkaufen, sofern Annahmen zutreffen. Geringer Einsatz von EK (nur Kaufnebenkosten) Leverage Effekt genutzt Wohnung zahlt sich langsam selbst ab Nachteile: Ungewissheit, ob Annahmen zutreffen (z. B. Inflation?) Erhöhter Kaufpreis Aktuell Miete ausgereizt Ggf. Werteinbruch (sofern Korrektur bzw. Blase) Ggf. hin und wieder Zuschuss aus EK Arbeit So, nun ist das ganz klar kein top Invest und ja, im Vergleich zu diesen Beispielen mit Faktoren 8, 9, 10, etc. mit top Renditen sieht das nicht spannend aus. Ein neuer Investor, der z. B. mit einer Wohnung (nicht direkt MFH) starten möchte, wird wohl i. d. R. Schwierigkeiten haben, an relativ guten Standorten viel bessere Faktoren zu finden. Zu meiner eigentlichen Frage zurück, wie es Investoren ohne Vergleich betrachten können? Im Idealfall lohnt es sich trotz Faktor 20. Im "worste case" legt man drauf. Welche Annahmen zutreffen ist sowieso unklar. Die Wohnung kann einen guten Kapitalaufbau mit gerade einmal 12.000 € EK bringen. Die EK-Rendite ist dabei gut. Wenn also alles gut läuft lohnt sich das Invest per se betrachtet. Die Frage ist doch eher, ob es sich für jeden persönlich „ausreichend“ lohnt und wie er den Markt in der Zukunft einschätzt + wie hoch seine Risiko- und Arbeitsbereitschaft ist. Daher finde ich die Frage eigentlich genau passend. Bei dieser Diskussion wäre ich sehr auf Meinungen von Investoren gespannt, die sogar noch zu weit höheren Faktoren (z. B. 30+) investieren. Davon gibt es ja mehr als genug. Was wäre z. B. die Alternative mit 12.000 € Eigenkapital? Schöne Grüße Stefan
  24. 2 points
    Hallo @Smart Ich bin gegenteiliger Meinung. Mit einer Bruttomietrendite von 5% und der Tatsache, dass die Miete ausgereizt ist, halte ich die Wohnung für ein No-Go. Die Wohnung trägt sich nicht einmal von alleine, es sei denn, du steckst ordentlich EK hinein. Ob man heute noch auf weiter steigende Miet- und Immobilienpreise spekulieren sollte, muss jeder für sich selber wissen. Ich lasse solche nicht kalkulierbaren Variablen außen vor und halte mich an die Tatsachen. An deiner Stelle würde ich mich fragen, was dir diese Wohnung bringt? Cashflow definitiv nicht. In 25 - 30 Jahren hast du sie mal abbezahlt. In dieser Zeit musst du aber zumindest damit rechnen ständig Geld in dieses Invest nachzuschießen. Ich halte das für kein schlaues Investment.
  25. 2 points
    Kleine Anmerkung: Aus Sicht des Finanzamtes sind die Fahrten zur gekauften Wohnung, zum Notar, etc. vor dem Kauf bzw. vor der Fertigstellung Anschaffungskosten; dh. die sind nur anteilig über 40/50 Jahre absetzbar. Fahrten zur Bank gehören zu den Finanzierungskosten und sind immer sofort ansetzbar. Edit: Sofort absetzbar sind auch Auslagen zu nicht gekauften Immobilien. Alles andere ist im Ermessen des jeweiligen Finanzbeamten. (keine Steuerberatung )