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  1. 8 points
    - Auto verkaufen, bevor der finanzielle Totalschaden kommt, weil irgendein dummer Kunde die Kiste verheizt hat - Immobilien tlw. abstoßen und vom Gewinn reinvestieren, aber lieber in seiner Nähe, wo man mehr Kontrolle hat, bzw. sich fragen, ob man akt. überhaupt noch etwas kauft, es lohnt sich nicht, wie man bei seinen Zahlen sieht. - den Hauptjob weiter ausbauen, entweder Vorbereitung für die Selbstständigkeit oder halt woanders mit weiteren Perspektiven - das E-Business mit Immobilien einstellen, da der Bereich ist eh ausgelutscht ist und irgendwann das ganze abkühlt, 4/5 die ich von Stammtischen kenne, meinen mittlerweile, es nervt nur noch, man würde auch keine Seminare mehr gehen oder sich damit beschäftigen wollen. Würde mich eher auf das konzentrieren, was ich gut kann > er kommt aus der Softwarebranche... bessere Voraussetzungen kann man doch gar nicht haben. Wird doch für die Zukunft mehr und mehr benötigt. Man kann ja auch irgendeine App erfinden, die nützlich ist, Unternehmen verkaufen und jut. Was ich früher gelernt habe ist, dass man den Erfolg eines Ziels nicht erzwingen kann, wenn andere Faktoren davon abhängen, auf die man kein Einfluss hat. Bei Immobilien ist das akt. so: es sind zu viele Faktoren dabei, wie Wettbewerb, verrückte Makler, Finanzierungen mit EK usw, Leute die einen das Geschäft kaputt machen wollen, horende Vorstellungen des Eigentümer usw. Umso mehr man sich darauf fokussiert und sich versteift, um so eher lässt man andere Möglichkeiten außer betracht (zB. Software App usw, finde ich viel effektiver, gibt so vieles, was mir da einfallen würde) und umso mehr Zeit verliert man, nach vorne zu kommen. Ist meine Meinung Bin mal gespannt, wie er weitermacht. Aber man sieht deutlich, die goldenen Zeiten sind vorbei. Ich habe immer gesagt, man brauch mind.! 10% Rendite, um die Objekte laufen lassen zu können und um Ausgaben locker kompensieren zu können. Von pauschalen Rücklagenansetzen halte ich garnichts, 1 Heizung a 10000 EUR und man ist mit seinen Pauschalen Rücklagen schnell am Ende
  2. 5 points
    Ich habe die alle durch und mache es nun wieder alles manuell in Excel. Schaue min. einmal im Monat in das Konto und übertrage dann in Excel. Die Tools waren (für mein Empfinden) alle theoretisch nett, in der Praxis läuft es mit Excel bei mir schneller und unkomplizierter.
  3. 5 points
    @Andreas; @HamburgInvest So wie Ihr das handhabt ist gegen Outsourcen nichts einzuwenden. Wenn man die Zügel straff in der Hand hält ist die HV praktisch der verlängerte Arm des Investors. Wenn ich dann die Kosten aus dem CF spielend decke - ist doch super. Bei 50 € Überschuss pro Einheit davon 25 € für die HV zahlen macht aber keinen Sinn mehr. Im übrigen stehe ich ja bei steigendem Bestand auch vor der Wahl, mir evtl. eine Hilfe einzustellen, die die Verwaltung intern macht. Kostet dann auch etwas. Das Alexander-Raue-Modell sieht aber anders aus. Der kauft ja sogar die Wohnungen ohne selber besichtigt zu haben ! So sympathisch er das auch rüberbringt, dennoch ist seine Strategie in meinen Augen zum Scheitern verurteilt. Bei +/- 1,7 Mio € Verbindlichkeiten krebst er an der Nulllinie herum. Warum ist das so ? 1. Höherer Leerstand da schlechte Lagen gekauft (kalkulatorisch geht er immer von Vollvermietung aus). 2. Ausgaben für Objektunterhaltung. Dabei sind seine Sanierungen immer nur Notfallmaßnahmen, mal ein neues Laminat und durchstreichen, so in der Preisklasse. Wo kommt das Geld her wenn er mal eine Wohnung komplett durchsaniert, mit neuen Bädern, Elektro, Türen usw. ? @Berri Ich will hier nicht miesmachen. Mich stört nur diese Flapsigkeit, wie hier mit der Existenz von (jungen) Menschen gespielt wird. "Mal eben 60 Buden kaufen und dann schnell in Frührente, ab nach Costa Rica" - so wird es nicht funktionieren. Ich bin manchmal erschrocken was für ein SCHROTT gekauft wird, nur für einen niedrigen Faktor ! Leute, gebt lieber etwas mehr Geld aus und kauft vernünftige Objekte !!! Es gibt am Markt nichts geschenkt, der Preis bildet einfach das Risiko, die Objektqualität und die Lage ab. @enterpreneur Ich gebe dir Recht, jetzt 10 Jahre warten zu wollen ist keine Option. Wer sagt, dass es dann bessere Bedingungen gibt ? Momentan sind die Zinsen eben auch historisch niedrig.
  4. 4 points
    Wie immer wird die Wahrheit irgendwo in der Mitte liegen. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile. Masse hat den Nachteil des höheren Verwaltungssaufwands. Ich denke, das ist der Haupt-Nachteil. Wenn wir aber das Risiko betrachten, dann lässt sich das schon nicht mehr so einfach sagen, denn da kommt es darauf an, weshalb die Renditen bei den "vielen" Objekten niedriger sind. Wenn das wegen sorglosem Einkauf zustande gekommen ist, man also schlicht zu viel/mehr gezahlt hat für die gleiche Art Häuser verglichen zum "sorgfältigen Strategen". Dann fährt man zumindest was die Wertentwicklung an geht ein etwas höheres Risiko. Kommt die höhere Rendite der "wenigen" Objekte aber vom Lageunterschied, dann ist es genau anders herum. Gleichzeitig ist das Einkommensausfallrisiko bei vielen Objekten geringer, weil breiter gestreut. Ich bin tendenziell geneigt zu sagen, dass eine "Masse"-Strategie am Ende besser laufen wird als wenn man wenig kauft. Nicht, weil es rein rechnerisch so wäre, sondern weil es eigentlich ein Luftschloss ist, zu denken, man könne immer so sorgfältig aussuchen, dass man quasi nur die Perlen findet. In der Realität wird so eine Person vermutlich nicht ins Machen kommen. Stattdessen immer zögern und überlegen. Während der Andere schon mitten drin ist, Erfahrung sammelt, schon Geld verdient und so einen Vorsprung herausarbeitet. Natürlich kann man nicht einfach wahllos drauf los kaufen. Aber am Ende wird er mit seiner Erfahrung tatsächlich die Perlen finden, über die der "Besonnene" immer noch nachdenkt.
  5. 4 points
    Naja, das packe ich dann aber in die Schublade Zockerei bzw. Spekulation - denn bei einer Korrektur der Immobilienpreise würde B auch deutlich schneller abrauchen. Zumal man dies immer erst im Nachhinein weiß. Klar, wenn ich in 2010 gewusst hätte, wie die Preise in 2019 aussehen, dann hätte ich eher auf Bestandsaufbau gesetzt und der Cashflow wäre so ziemlich egal gewesen, da die Wertentwicklung jegliche Cashflow-Unterschiede in den Schatten stellt. Hätte hätte Fahrradkette. Wenn ich gewusst hätte, dass Amazon heute so viel wert ist, adnn hätte ich vor 10 Jahren Amazon Aktien gekauft. Wenn ich gewusst hätte, dass am Roulette-Tisch rot kommt, hätte ich alles auf rot gesetzt. Ich halte B für brandgefährlich.. A für deutlich klüger/besonnener.
  6. 3 points
    Meinen Bestand habe ich prospektiv (nach Optimierung) für das 8fache gekauft. Mittlerweile liegen Kaufpreis und Nebenkosten plus anfängliche Instandhaltung bei unter 7 dem fachem der NKM. Ähnlich Nemo kaufe ich seit Ende 2012 nicht mehr, da ich sonst meine Kennzahlen verschlechtern würde. Stattdessen optimiere ich den Bestand und trenne mich auch von Objekten. Ich habe immer sehr auf Wirtschaftlichkeit geachtet und auf Wachstum verzichtet, da ich die Risiken lieber minimieren wollte. Gerade heute würde ich auch jedem anderen dieses empfehlen. Die Risiken haben sich aufgrund der hohen Kaufpreise und Mieten (das vergessen die meisten) deutlich erhöht. Hierzu tragen vor allem die Regulierungsrisiken bei. Falls der Mietendeckel in Berlin wirklich kommt, werden dort sehr viele Kleinanleger Pleite gehen (die großen haben meist sehr günstig gekauft und haben fast alle LTV von unter 40%). Wenn es zu einer Rot-rot-grünen Bundesregierung kommt, dürfte eine ähnliche Regelung bundesweit kommen (plus etliche weitere Belastungen z.B. Grundsteuer, Energieeinsparung etc.). In einem solchen Szenario (teuer) zu kaufen und dann auch noch hoch zu finanzieren halte ich für extrem riskant.
  7. 3 points
    Also ich setze meistens Fristen, allerdings erst nachdem mein Angebot bereits eine Weile im Markt ist. Ich suche mir meistens die hässlichen Töchter aus, die halt auch länger am Markt stehen und viel (bisher nicht erkanntes) Potential haben. Dafür gehe ich bei den Kaufpreisen immer in den Keller. Diese Preise wirken zunächst teilweise wie ein Affront für den Verkäufer. Wenn sie jedoch nach einigen Wochen oder Monaten merken, dass sie ihren Wunschpreis nicht durchbekommen, frage ich erneut höflich an (oder werde teilweise auch von den Verkäufern/Maklern nochmal angeschrieben), ob eine Annäherung an meinen Preis möglich wäre. Wenn dann eine gewisse Bereitschaft zu spüren ist, dann setze ich auch eine Frist für mein erneutes Kaufangebot, um dem Verkäufer ein bisschen Druck zu verschaffen. Natürlich setze ich nicht einfach eine Frist, sondern erkläre diese schlüssig. Bei meiner letzten Immobilie habe ich z.B. der Verkäuferseite eine Frist gesetzt und diese damit begründet, dass ich entweder das Haus kaufen möchte oder das EK für umfangreiche Sanierungen meiner Bestandsobjekte verwenden will. Und da sich das ganze bereits über Monate hinzog und einige Sanierungsarbeiten gutes Wetter benötigten (es war Frühjahr), brauchte ich eben eine schnelle Entscheidung. Das schien der Verkäuferseite einleuchtend gewesen zu sein und sie ging auf meinen Preis ein. Übrigens hätte ich diese "Sanierungen" auch bei einem nicht zustande gekommen Geschäft nicht durchgeführt. Ist vielleicht moralisch nicht ganz einwandtfrei, aber ich habe auch keinen Bock mich zum Sanktnimmerleinstag hinhalten zu lassen. Und eine Frist ohne triftige Begründung ist meiner Ansicht nach komplett sinnlos!
  8. 3 points
    Ich hab das so aufgebaut: Händisch einmal im Monat vom Online-Banking in diese Liste übertragen. Jeweils zwei Zeilen pro Wohnung: Erste Zeile Kaltmieten, zweite Zeile Nebenkostenvorauszahlung). Dann jeweils ebenfalls zwei Spalten pro Monat, eine Soll- und eine Ist-Spalte. Daraus kann ich dann (in meinem Fall per Pivot-Tabelle) die benötigten Übersichten pro Monat bzw. pro Mieter erstellen, je nach dem was ich mir anschauen möchte. Mir persönlich ist bei Excel-Arbeit immer wichtig, dass ich Daten und Ansicht trenne. Daten werden "nackt" und ohne Schnörkel / Formatierungen eingetragen. Aus diesen Rohdaten kann ich dann beliebig viele dynamische Ansichten generieren, übersichtlich aufbereitet und nach Belieben formatiert.
  9. 3 points
    Da stimme ich dir uneingeschränkt zu. Man muss aus meiner Sicht schon alle Anfangsinvestitionen mit einrechnen und dann beurteilen bzw. ausrechnen, ob sich das Objekt rentiert. Aber man muss auch die Rahmenbedingungen des Einzelnen mit berücksichtigen. Z.B. beim Herrn Raue ist das ein hohes Einkommen aus dem Hamsterrad und selbstständiger Arbeit (kleines Hamsterrad ;-). Das ist natürlich nicht für alle Ewigkeit garantiert, aber er kann es natürlich beeinflussen und damit ein höheres Risiko eingehen als jemand der nichts drum herum hat. Vor allem kann er Dinge leichter ausprobieren und fällt nicht gleich auf die Nase wenn das erste Objekt nicht so läuft wie er sich das vorstellt. Ich selbst z.B. achte darauf, dass ich mit meinen Mitteln entsprechende, unvermietete Objekte (bisher nur ETW) deutschlandweit kaufe, entsprechend aufbereiten lasse (durch Homestaging), mit dem Makler die entsprechende Zielgruppe für die Vermietung definiere (z.B. Klinikpersonal in Chemnitz) und so in die Erstverwertung bekomme. Die Kosten dafür kalkuliere ich soweit es geht von Anfang mit ein, damit ich ungefähr weiß was ich investieren muss, um das Objekt ans Laufen zu kriegen. So habe ich auch bei ETW's von Beginn an möglichst viel unter eigener Kontrolle und Management und bisher funktioniert das auch sehr gut. Der nächste Schritt wird die Anschaffung eines MFH sein, dass natürlich schon eine Mieterklientel mitbringen soll, da ich auch dieses weitgehend automatisieren will und muss (aus Zeitgründen). Die für mich bisher wesentliche Erkenntnis ist die Notwendigkeit eines guten Teams drum herum. Letztlich ist der Anteil Immobilien auch nur ein Teil meines Investmentportfolios (neben Aktien, P2P, CFD), welches zusammen mit dem Einkommen aus meinem Hamsterrad (Bw, seit 27 Jahren) und mit einer (zukünftigen) Familienstiftung meinen Gesamtplan für meine Zukunft und die der folgenden Generationen meiner Familie bildet. Mir geht es hier im Forum und in Diskussionen überhaupt nur darum sachlich zu bleiben, denn Menschen müssen Fehler machen um zu lernen. Ein Hinweis auf Risiken halte ich immer für sinnvoll und angebracht. Aussagen wie "lass es besser sein, weil du es nicht draufhast" (sinngemäß) sind da aus meiner Sicht nicht hilfreich. Ebenso wie Pauschalaussagen, dass Immobilien heutzutage kein lohnenswertes Investment mehr darstellen. Das mag für B&H in vielen Ballungsräumen richtig sein, aber gewohnt wird überall, auch in Zukunft. Und es gibt Großstädte, die derzeit vor allem politisch nicht attraktiv dargestellt werden. Wer aber z.B. mal selbst nach Chemnitz, Schloßchemnitz fährt und sich dort umschaut, stellt fest, dass die infrastrukturellen Voraussetzungen den aktuellen Marktpreis vieler Objekte unterbewertet erscheinen lässt. Das ist natürlich nur meine eigene Meinung und die muss auch niemand zwingend teilen. Aber andere Meinungen sind aus meiner Sicht immer erstmal zu akzeptieren. Im weiteren kontroversen aber konstruktiven Austausch kann sich das Bild für jede Partei schärfen und natürlich auch zu einem Umdenken führen. Also, ich bin gerne hier im Forum und wer Lust und Zeit hat, am Immopreneur-Kongress im September teilzunehmen, kann sich mit mir auch gerne persönlich abends beim Bier austauschen. Würde mich freuen. Viele Grüße, Jürgen
  10. 3 points
    Ich sehe keinen Widerspruch in Euren Aussagen. Mir geht es wie @HamburgInvest, @Arminius.Ich habe ebenfalls gut 90 % der Einheiten outgescourced. Durch eine sehr enge Führung der Verwalter habe ich die Mieteinnahmen stark steigern können und die Instandhaltung deutlich reduzieren können. Meinen Free CF habe ich durch das enge Führen ggü. der Entwicklung mit "normalen" Verwalterführen sicherlich verdoppelt. Ohne Verwalter könnte ich das aufgrund der Anzahl der Einheiten und vor allem aufgrund der räumlichen Entfernung nie machen (mal abgesehen von so DIngen wie Urlaub etc.). Trotz des Fehlens von wesentlichen Ankäufen seit Ende 2012 bringt mir das Geschäft trotz allem Ärger mit Behörden und Mietern etc. etc. immer noch viel Spaß (jeden Monatsanfang und jedes Mal wenn ich an die ExKollegen denke). @Jb007 s Punkte kann ich daher voll nachvollziehen. Alexander Raue sollte Immobilien und Porschevermietung etc lieber sein lassen. Im IT Bereich könnte er sicherlich einfacher Geld verdienen (und wenn er von Costa Rica aus eine SAP-Beratung aufzieht und die billigen Arbeitskosten der dortigen Leute für Outsourcingangebote für europäische Firmen nutzt etc. etc.).
  11. 2 points
    Das Buch beschäftigt sich um Prozesse und Institutionen und was passiert wenn diese ausgehölt / missbracht werden. Die Beispiele stammen aus einem breiten Zeitraum (altes Rom, China, Kollonialzeit, Moderne) und vom gesamten Planeten (Asien, Afrika, Amerika, Europa) Aus dem Buch habe ich mitgenommen, dass der Schutz des persönlichen Eigentums und Rechtssicherheit an sich, eine fundamentale Errungenschaft sind. Die Leute nehmen das heutzutage als einfach gegeben hin und vergessen, aus welchen schlechten Zeiten wir kamen. Auch das Bild vom "guten König/Kaiser" ändert sich nach der Lektüre nochmal und verliert ihren romantischen Glanz.
  12. 2 points
    Das hier ist genau die Mentalität die ich bei Buy&Hold nicht begreifen kann. An "meinem Standort" gibt es nur extrem teure Objekte, deshalb muss ich mich damit abfinden. NEIN. Wenn zu Hause alles Faktor 20 ist, dann kaufe ich halt wo anders zu Faktor 13, liege daneben und komme im Schlimmsten Fall auch bei Faktor 19 Raus. Finanziell ist das aber trotzdem besser als WISSENTLICH Faktor 20 zu kaufen. Das einzige was mich davon abhält an billigen Standorten zu investieren ist mangelnde Rechtssicherheit und Steuerproblematiken. Das ist aber bei Investments innerhalb Deutschlands kein Problem. Also kann ich mir die günstigeste Ecke suchen.
  13. 2 points
    Ich erwerbe auch kein Abschreibungsmodell, sondern ich habe ein Haus erworben und werde die Sanierungsarbeiten selbst durchführen. Das Objekt muss sich auch ohne die steuerliche Berücksichtigung selbst tragen, die Abschreibung ist am Ende On-Top. Bei den von dir genannten Modellen, liegen die qm-Preise hier in Chemnitz derzeit bei ca. 3500€/qm und es wird mit hohen Abschreibungssummen geworben.. aus meiner Sicht für den Erwerber häufig nicht der beste Deal;-) Wenn ein Haus als Kulturdenkmal eingestuft ist, dann ist das gesamte Objekt vom Denkmalschutz betroffen und nicht nur Teile wie beispielsweise eine erhaltenswerte Fassade etc. Das Denkmalamt akzeptiert dabei alle Maßnahmen, welche für den langfristigen Erhalt des Gebäudes notwendig sind und dabei werden auch Modernisierungen anerkannt.
  14. 2 points
    Mir geht es genauso: ungelesene Dokumente und gut ist. Generell finde ich, dass dieses Forum viel zu viele Unterbereiche hat. Oftmals weiß man nicht in welchen unter Bereich Mann sein Thema packen soll. Aus meiner Sicht wäre hier weniger mehr
  15. 2 points
    Normalerweise wird so versucht an persönliche Daten zu kommen. Als nächstes die Telefonnummer, dann die Adresse, dann die Information über eigene kleine Kinder, dann die Entführung, dann die Lösegeldforderung. Das ist nur ein Horror-Szenario, welches im Cyberraum tagtäglich stattfindet. Von daher ist aus meiner Sicht dringend geboten, den Gast-Zugang zu sperren. Zumindest für eine gewisse Zeit um potentielle Antworten zu unterbinden. Auch wäre eine Anzeige bei der Polizei möglich.
  16. 2 points
    Ich kann das gut nachvollziehen. Meine Erklärung ist folgende: Spass macht doch der Ankauf, die Suche nach Schnäppchen, die Erfolgserlebnisse bei Versteigerungen oder Verhandlungen mit Anlegern und Banken. Der Reiz des Neuen. Der Ankauf fällt aber nun komplett weg da die Preise uninteressant sind. Was übrig bleibt, ist das zähe Verwaltungsgeschäft. Sind wir doch ehrlich ... für jemanden der früher ein Schnäppchen nach dem anderen gekauft hat ist das doch frustierend.
  17. 1 point
    wichtig für alle MFH Eigentümer https://ikb-law.blog/2019/08/20/umwandlung-jetzt/
  18. 1 point
    IHR zählt nicht zu Anschaffungskosten, darauf wird auch nicht abgeschrieben. Also vorher vom KP abziehen, dann Aufeilung.
  19. 1 point
    Man kann Apfel nicht mit Birnen vergleichen. Faktor 15 mit guter Bausubstanz in guter Lage kann ein Schnäppchen sein, und Faktor 10 in schlechter Lage mit viel Leerstand und schlechter Bausubstanz kann ein Fass ohne Boden werden. Wie ist die Marktlage? Lässt sich die Miete in absehbarer Zeit steigern? Oder ist die Miete schon am Limit? Wenn die Lage stimmt schaue ich mir auch Faktor 20 an... Aber in den letzten 3 Jahren ist der Markt völlig aus dem Ruder gelaufen... Ich halte lieber das Pulver trocken und suche lieber solange passende Objekte wo Preis und Leistung passen.
  20. 1 point
    Da stimme ich dir vollkommen zu, Matze. Wenn man ins Machen kommt, sammelt man so viele Erfahrungen und Kontakte die man mit ein bisschen Cashflow garnicht aufwiegen kann. Natürlich nicht auf Teufel-komm-raus, sondern mit vernünftigen Objekten. Ist natürlich leichter gesagt als getan, schon klar. Was bei der reinen Cashflow Betrachtung ebenfalls übersehen wird ist der Vermögenszuwachs durch die Tilgung. Wenn man wirklich von Masse spricht (7stellig) und davon jährlich 2% tilgt, kommt da in ein paar Jahren auch eine ganz schöne Summe zusammen.
  21. 1 point
    Der KFW-Anteil ist schon relativ hoch, da ich die Bäder und Balkone barrierefrei plane, kann ich diese im Kredit altersgerecht sanieren mit unterbringen. Die von dir genannten 100.000€ pro Wohnung beziehen sich nur auf energetische Maßnahmen, d.h. alle weiteren Gewerke wie Massivbau, Trockenbau, Maler & Tapezierer, Elektriker, Bäder das ist allem im Rahmen der energetischen Sanierung nicht förderfähig und fällt deshalb nicht unter die KFW. Nein, die Bank bezuschusst quasi das KFW-Darlehen nochmal und gewährt dort einen Zins von 0,25% für den KFW-Anteil. Für die restlichen 30% der Kosten bin ich noch in Verhandlung, das entscheidende wird sein, wie die Bank das Objekt nun mit der anstehenden Sanierung neu bewertet und was sich für eine Beleihung ergibt. Das entscheidet sich in den kommenden Wochen;-)
  22. 1 point
    Mal eine Frage, was ist besser 100 eur Abschreibung oder 100 eur cash in der tasche? Ich würde solche Abschreibungsmodelle nie erwerben...
  23. 1 point
    Ich bin gerade in der Vorbereitung für eine Komplettsanierung eines Mehrfamilienhauses mit Denkmalschutz in Chemnitz. Die Kauf- und Sanierungskosten liegen in denen von euch genannten Bereichen. Es rechnet sich erst richtig durch die erhöhten Abschreibungen aufgrund des Denkmalschutzes. Dabei kann man grob so kalkulieren: 90% der Sanierungskosten können über einen Zeitraum von 12 Jahren (8 Jahre 9% und 4 Jahre 7%) steuerlich geltend gemacht werden, ohne Berücksichtigung des 3-Jahreszeitraumes der anschaffungsnahen Herstellungskosten. 90% deshalb, weil nicht alle Kosten steuerlich geltend gemacht werden können, wie beispielsweise Abriss- und Entkernungsarbeiten. Es ist definitiv viel Arbeit und Stress, jedoch hat man dabei einen unheimlich hohen Gestaltungsspielraum und kann sich das Objekt im Rahmen der Machbarkeit nach seinen Vorstellungen gestalten. In meinem Fall muss ich nach der Fertigstellung keine Kompromisse bzw. Abstrich in Sachen Lage, Grundriss, Ausstattung, Balkone, Anzahl der Zimmer, energetische Aspekte etc. machen. Die Arbeitsumfang ist hoch, wird jedoch auch meiner Sicht durch den maximalen Gestaltungsspielraum mehr als ausgeglichen:-)
  24. 1 point
    Ich meine damit mein Kaufpreisangebot. Ich besichtige das Objekt und lasse dem Verkäufer/Makler dann innerhalb von 48 Stunden ein schriftliches (per eMail) Angebot zukommen.
  25. 1 point
    Ich habe immer innerhalb von 1-2 Tagen nach Kenntnis der Verkaufsabsicht ein Angebot gemacht, dies allerdings unter Vorbehalt der Detailprüfung und Finanzierungsvorbehalt. Eine Frist habe ich nie gesetzt. Oft habe ich die Angebote auch ohne Besichtigung gemacht. Begründet habe ich mit dem baulichen Zustand und Vergleichspreisen ähnlicher Objekte, die ich früher gekauft hatte. Das hat bis vor 2 Jahren trotz meiner sehr niedriger Angebote meistens funktioniert.
  26. 1 point
    Naja... In den besten Lagen setze ich 5,5€ an und ich bin schon echt am Maximum bei einem Faktor von 12. Was man als außenstehender leicht unterschätzt ist das Leerstandsrisiko. Selbst in den Top Lagen in Chemnitz hast du mal ein paar Monate Leerstand zwischen der Neuvermietung. Gutachter rechnen regelmäßig mit einem Leerstandsrisiko von 2%. Je nach Wohnungstyp (z.B. 1R und 2R Wohnungen) kannst du jedoch mit einem Mieterwechsel alle 1-2Jahre rechnen. Da bist du Ruck Zuck bei 10% Leerstand! Und wenn du ne Scheiß-Lage oder schlechten Zustand hast, dann steht deine Wohnung auch in den Toplagen mal 3-4Moante leer und dann will der Makler noch 2KM. Wer hier mit einer Berliner/Münchner/Köllner/Stuttgarter/Freiburger.... Brille drauf guckt, der wird sich nach 2-3 Jahre über "sein Pech" wundern.......
  27. 1 point
    Wenn die Gegenseite die Frist setzt, sage ich zum Ablauf zu bzw. ab. Falls ich ein Frist setze ist es an der Gegenpartei sich zu melden.
  28. 1 point
    Ich melde mich immer nach einer Frist, egal ob meinerseits oder seitens der anderen Partei. Gebietet aus meiner Sicht alleine die Höflichkeit. Bei mir was es in der Vergangenheit so dass die vom VK mit einer Frist versehenen Objekte danach auch immer recht zeitnah verkauft waren.
  29. 1 point
    Auch ich arbeite mit einer Exceltabelle. Ein separates Programm dafür lohnt sich erst bei richtig großem Bestand. Nur für die Mietüberwachung eine Insellösung macht m.E. keinen Sinn, Excel ist da schon breit verwendbar, es hat jeder und es kann auch jeder damit umgehen. Ich habe eine Exceltabelle für jedes Wirtschaftsjahr für meinen gesamten Bestand: - Pro MFH ein Tabellenblatt - Links Spalten mit Mieterdaten, Telefon/Mail usw. - Monatlich eine Spalte für Kaltmiete und Nebenkosten. - Ebenso trage ich hier alle Kosten ein. Am Jahresende habe ich dann auch gleich die Endsummen für die Anlage V+V, für die Nebenkostenabrechnung usw. So spart das eine Menge Arbeit und ich habe alles auf einen Blick griffbereit.
  30. 1 point
    Ich nutze vermiete.de jetzt schon seit einer Weile und finde es echt Klasse. Auch dass der Funktionsumfang ständig erweitert wird ist super. Ich hoffe nur, dass sich das halten kann, ist ja manchmal schwierig mit den Gratisanbietern...
  31. 1 point
    Das ist richtig. Aber im Gegenzug spart es vor allem Zeit und Nerven. Und die wesentlichen Kosten sind am Anfang und somit relativ gut kalkulierbar. Meine Erwartung ist dann, dass nicht jedesmal die Wohnung durch die Mieterschaft verwüstet wird und erstmal Ruhe ist. Da meine Objekte auch nicht um die Ecke sind wäre das alles für mich anders gar nicht möglich. Aber es ist völlig in Ordnung, dass andere Menschen für Dienstleistungen entsprechend bezahlt werden.
  32. 1 point
    Erfahrung und Kompetenz gleichstellen? Würde ich nicht tun wollen. Wie kann ich Dir weiterhelfen, damit Du ein besseres Bild von mir hast? Feindseligkeiten bringen keinen weiter...
  33. 1 point
    Ich source alles aus und verdiene sehr gut ! Beispiel MFH CF 4000 € Verwaltung 400 € , die Verwaltung nimmt mir soviele arbeiten und stress ab! Lediglich die Neuvermietung mache ich nur noch selber!
  34. 1 point
    Ich gebe grundsätzlich immer ein niedrigeres Gebot ab, wenn es das Objekt/die Wohnung auch erfordert. Seien es Baumängel, mietvertragliche Defizite oder zu erwartende Beeinträchtigungen im direkten Umfeld. ( War an einer Wohnung mit Südbalkon im DG interessiert, wusste aber das das angrenzende unbebaute Grundstück bald projektiert wird und somit das Mietausfallrisiko erheblich zunimmt für die Bauzeit von 1-2 Jahren. Davon wusste der Verkäufer nichts --> 18% Preisreduzierung akzeptiert) Ist meines Erachtens auch dringend nötig sämtliche Risikofaktoren entsprechend einzupreisen und diese auch bei seiner Kaufgebotshöhe zu begründen. Alles andere wäre blinder Kauf von Scout24. Somit wären auch 20-30% nicht frech oder gar unseriös , wenn es dafür auch Gründe gibt. Niedrigere Referenzpreise in direkter Nachbarschaft könnten natürlich auch als Argument herhalten...
  35. 1 point
    @enterpreneur verstehe voll und ganz wovon du sprichst. Ähnliche Überlegungen trage ich auch. Ich bin in Leipzig recht wenig investiert aber wenn dann in guten Lagen wie beispielsweise Schleußig. Die aktuellen Kaufpreise, auch für 2 R -Wohnungen,sind nach der gängigen Meinung viel zu hoch, vor allem auch in Hinblick, wo Sie vor 3-5 Jahren standen. Aber meiner Meinung nach wird die aktuell am stärksten wachsende Stadt wohl nicht günstiger werden. Sicherlich muss man zwischen den einzelnen Mikrolagen differenzieren, denn das Waldstraßenviertel ist nicht mit Grünau gleichzusetzen. Insofern die Überlegung, aktuelle Marktpreise mitnehmen und auf weiteren Zuzug und Preissteigerung spekulieren oder abwarten..... Grüße aus Leipzig
  36. 1 point
    Nur wenn der Makler den Eindruck macht, dass er grundsätzlich meiner Argumentation folgen kann. Dann durchaus.
  37. 1 point
    Mehrfach versucht in letzter Zeit (durch Kontakte erster Ansprechpartner gewesen, offmarket). Einmal wären knapp 1% drin gewesen, alles andere wurde anderen angeboten und war innerhalb 24h weg. Gelsenkirchen zu Faktor 12 und mehr, nicht A Lagen ;-)
  38. 1 point
    Die Begründung kommt auf den Einzelfall an, wenn man mit "Textbausteinen" kommt, dann ist das keine echte Begründung... Zuerst nenne ich die positiven Dinge, dann geht es an die Kritikpunkte, Mieteinnahmen, Klientel, Dach, Keller Haustechnik, je nach dem was im argen ist... fundierte Kostenschätzungen machen manchmal Eindruck, weil für manche Mängel liegen schon Angebote vor, und wen man dann noch neue Mängel entdeckt, dann überdenkt manch einer doch noch mal den Preis.. Effektiv ist auch die "good cop bad cop" Methode... = immer zu zweit auf eine Besichtigung, einer findet die Bude toll, und der Andere findet die versteckten Mängel...
  39. 1 point
    Ich hatte eine ähnliche Situation. Kein Geld, 2 Kinder, fehlender Ersatzwohnraum. Ich bin hartnäckig geblieben, habe Geld geboten (aber trotzdem die Miete erhöht) und selbst die Initiative ergriffen und Ihnen bei der Suche geholfen. Wichtig ist im Gespräch zu bleiben, immer wieder den eigenen Standpunkt darzustellen und verhärtete Fronten zu vermeiden. Es bringt dich nicht weiter, auch wenn du dir manchmal auf die Zunge beissen musst. Ein Richter wird sich schwer tun eine Familie mit 2 Kindern auf die Strasse zu setzen, sofern sie den Nachweisen erbringen nach einer Wohnung zu suchen und keine bekommen. Mein Anwalt hat damals im Hintergrund immer wieder mit der Gegenseite (Anwalt) verhandelt. Kannst du nicht einer anderen Partei kündigen, die keine offensichtlichen Härtefälle hat?
  40. 1 point
    Ich mache durchaus auch mal sehr niedrige Angebote. Natürlich immer mit ausführlicher Begründung. Wenn es offensichtlich ist, dass mich das Haus oder die Wohnung nur interessieren, wenn der Preis viel niedriger ist, dann schreibe ich das schon vor der Besichtigung. Denn warum soll ich meine und des Maklers Zeit verschwenden, wenn wir am Ende wegen dem Preis sowieso nicht zusammenkommen? Viele (vor allem kleine/unerfahrene) Makler aber auch Käufer haben das nicht verstanden, habe ich den Eindruck. Man muss doch von vorn herein klar machen, was Sache ist. So wie ich erwarte, dass in der Anzeige drin steht, dass vor dem Fenster halbstündlich ein Güterzug vorbeirattert, so kann der Makler von mir erwarten, dass ich mir die Zahlen vor der Besichtigung durchkalkuliert habe und tatsächlich die Chance besteht, dass ich das Objekt erwerbe...
  41. 1 point
    Ich vermute Herr Raue fällt auf seine Füße und bekommt es hin: Er verdient einfach sehr gut und kann dadurch vieles ausgleichen Mit dem Standort Leipzig lag er einfach super. Der Zuzug von netto ca. 8000 Menschen p. a. lässt die Leerstandsquote schmelzen wie Schnee in der Sonne, das wird früher oder später auch auf seine schlechten Lagen durchschlagen und reduziert sein gewaltiges Leerstandsproblem (atm 13% - Leipzig als ganzes hat atm 3,5%). Zudem gibt es ihm früher oder später Spielraum für Mieterhöhungen. Der Trend zur Urbanisierung ist ungebrochen und auch die Zuwanderung nach Deutschland wird stark bleiben Ich gehe von niedrigen Zinsen min. die nächsten 5 Jahre aus - er wird seine Immos neu einwerten lassen können, bei der Refinanzierung Pakete schnüren und seine Zinslast dadurch deutlich senken. 5 Jahre Zinsbildung war hoch gepokert, aber wird sich mMn. für ihn lohnen. Zudem hat er ja zwischenzeitlich erkannt das er seinen Bestand grade ziehen muss. Der Porsche ist im Verkauf. Youtube, Blog und AirBnB spielen Geld ein. Die nächsten Jahre werden sicher haarig, aber dank seiner Finanzkraft kann er sich den Bestand leisten, der ob seiner Zusammensetzung aus vielen kleinen ETWs zwar auch in Zukunft hohe Verwaltungskosten verursachen wird. Aber Tilgung, steigende Mieten und eher sinkende Finanzierungskosten werden ihn aus Sicht von 10 Jahren ins Plus befördern. Manch einer, der sich heute ein Beispiel an ihm nimmt (ebenso wie an Immocation und Konsorten), wird es hingegen bitter bereuen. In guten Zeiten geht es vielen gut - in schlechten Zeiten geht es nur den Guten gut. Was ihn aber auf die Idee bringt auf Sicht von wenigen Jahren seinen schweizer Job an den Nagel zu hängen und von einem Leben auf Costa Rica zu träumen bleibt mir ein Rätsel. Bis die Buden alle einmal refinanziert sind sehe ich dafür beim besten Willen keinen Spielraum. Er hat netto kaum Immobilienvermögen, einen Bestand der die letzten 12 Monate CF mässig ein minus von 10800 Euro gemacht hat und ca. 1,7 Millionen Euro Verbindlichkeiten. Wenn er seiner Bank erzählt, das er den Job an den Nagel hängt, sich im nicht-EU-Ausland unter ne Palme legt und jetzt vom Bloggen leben will - der Bänker fragt ihn doch ob er an ner Kröte geleckt hat
  42. 1 point
    Dieser Absatz zeigt mir, dass du es nicht verstanden hast. Warum das so ist, musst du für dich selber herausfinden. Die 6% Rendite stellt eben in keiner Weise das Risiko dar. Es ist total verzerrt worden in den letzten Jahren. Denn am selben Standort konntest du vor 2, 3 Jahren locker 10% Renditen einfahren. Und ein paar Jahre davor 15 %. Nach deiner Denkweise müsste das Risiko also gesunken sein, weil es ja weniger Rendite gibt. Aber genau das Gegenteil ist der Fall. Das Risiko steigt, u.a. weil der Überschuss weniger wird (zeitgleich aber die Kosten steigen) und z.B. die politischen Begebenheiten (Mietendeckelung, Umlagefähigkeit von bestimmten NK, neue Grundsteuerberechnung, usw.) schwieriger werden. Du hast vielleicht die ganzen vorgepredigten Faktoren für einen guten Standort (Unistadt, positive Bevölkerungsentwicklung, große Arbeitgeber, Bla und Blub) drauf, du kannst aber anscheinend die Marktmanipulation durch EZB und Politik nicht richtig einordnen. Und daher hast du ebenfalls ein verzerrtes Bild auf die momentanen Begebenheiten, wahrscheinlich auch, weil du keine Erfahrungen in dem Bereich hast. Und das ist eine Sache, die ich eben anprangere. Es werden nur die Standardhinweise gegeben: Guter Standort, Wohnung muss sich von selbst tragen, usw. Es wird aber in der Regel nicht darauf hingewiesen, dass zur Zeit die Risiken steigen, obwohl die Renditen fallen! Zur Zeit sollten nur Leute kaufen, die genau wissen, was sie tun. Das war vor ein paar Jahren noch ganz anders. Es gibt eben einen durchaus großen Unterschied zwischen einer Excel-Tool-Berechnung und der Wirklichkeit. Schau z.B. mal auf dem Blog von @Alexander Raue. Er dokumentiert sehr gut, was er vorher dachte zu erwirtschaften und was letztendlich dabei rumkommt. Da schlackern dir die Ohren! Manch einer mit normalem Gehalt wäre da schon pleite gewesen.
  43. 1 point
    Als was steht die Einheit denn in der Teilungserklärung ? Teileigentum ? Wenn ja, dann muss die Teilungserklärung geändert werden. Das kann nicht einfach "beschlossen" werden, sondern es muss jeder Eigentümer zum Notar. Zudem muss jeder Grundpfandgläubiger, also die Banken der anderen Eigentümer, ebenfalls notariell zustimmen (wodurch sie Arbeit, aber keinen Vorteil haben). Sobald eine WEG eine bestimmte Größe hat wird das nicht klappen. Sollte die WEG also mehr als vllt. 10 Eigentümer umfassen würde ich keinen Gedanken daran verschwenden, die Erfolgschancen sind praktisch null und die Kosten sehr hoch. Aus dem Grundriss, der Beschriftung "Haus C" und den Zahlen 32 und 33 würde ich eine große WEG vermuten. Dann ist das einfach vergeblich, du wirst mit dem leben müssen, was du gekauft hast.
  44. 1 point
    Also: Kautionen: In der Regel steht in den Kaufverträgen, dass der Verkäufer alle Kautionen auszuhändigen hat. Diese sind dann zur Übergabe fällig. Deren Höhe kannst Du ja den Mietverträgen entnehmen. Sollte es hier Abweichungen geben, Einzahlungsbeleg zeigen lassen. Die Freistellung ist in der Regel Sache des Veräußerers. Hier sollte er sich von den Mietern die schriftliche Bestätigung holen, dass er aus der Haftung entlassen wird, wenn er die Kaution an Dich überträgt. Anschreiben der Mieter: Natürlich kannst Du die Mieter anschreiben, Dich vorstellen und Deine neuen Bankdaten mitteilen. Mache ich immer. Idealerweise teilt der bisherige Eigentümer den Eigentümerwechsel auch mit. Rein rechtlich kann der Mieter aber bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch die Miete auch noch schuldbefreiend an den Veräußerer zahlen. Aber hier hilft dann meist ein Telefonat. Gebäudeversicherung: Leite den Versicherungsschein an Deine Versicherung weiter und bitte um ein Angebot. Du kannst die bisherige Versicherung weiterführen oder innerhalb von 4 Wochen nach Eigentumsumschreibung kündigen. Nebenkostenabrechnung: Du musst die Nebenkostenabrechnung für das gesamte Jahr 2019 machen. Lass Dir also alle Rechnungen und ggf. auch Anschriften ehemaliger Mieter, deren Zahlungen etc. geben, so dass Du die Abrechnung machen kannst. Evtl. rechnet ihr untereinander das halbe Jahr schonmal ab, oder einigt euch anderweitig. Versorgerwechsel: Das kannst Du machen. Einfach mit Zählernummer und Zählerstand den Grundversorger anschreiben. Danach kannst Du in Ruhe einen günstigen Anbieter etc. suchen. Sonstiges: Ich regel dann noch immer so Dinge wie Hausmeister, Treppenreinigung, Gartenpflege, Heizungswartung, Schlüssel, Hausordnung etc. Hier hast Du aber sicherlich schon eine Vorstellung. Evtl. kannst du was bestehendes weiter nutzen. Schornsteinfeger passiert automatisch.
  45. 1 point
    Auch überholt - gibt mehrere Urteile, wonach BK und ME auf den gebauen m2 abgerechnet bzw erhöht werden müssen. Die 10% gilt nur noch, bei Haftungen ggü den Verkäufer aber nur, wenn der Käufer privat war.
  46. 1 point
    Wenn du eine Immobilie verkaufst und deswegen den Kredit ablösen willst, wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Fertig. Ist jetzt kein sehr seltener Vorgang. Ist im prinzip ja auch ein Schadensersatz, du musst aber nicht die kompletten Zinsen bis Vertragsende blechen, weil durch das vorzeitige Tilgen für die Bank auch jegliches Risiko entfällt. Du zahlst sozusagen die Zinsen der Restlaufzeit, die du zahlen würdest, wenn du der Bank 100% des Kredites als Bar-Sicherheit hinterlegen würdest. So habe ich das zumindest im Kopf. Die eigentliche Berechnung ist nicht komplett Idiotensicher, deswegen kann das nur die Bank selbst.
  47. 1 point
    Was viele offensichtlich gar nicht auf dem Schirm haben in der heutigen Zeit: Die "Rendite" ist nicht in Stein gemeißelt. Wenn es wirtschaftlich bergab geht und die C/D-Standortmieter reihenweise in die Arbeitslosigkeit rutschen, dann kann die Investition ganz böse in die Hose gehen, wenn Mieten plötzlich sinken, weil Mieter in spürbarem Umfang finanziell zusammenbrechen. Die Buzzwords "Finanzielle Unabhängigkeit" und "Do-it-yourself-Rente mit Immobilien" sind aktuell die Top-Scheißhausparolen, mit denen Kreti und Pleti geködert werden. Das wäre ja alles total einfach und jeder könne damit ganz leicht reich werden. Das wird wieder in einem Blutbad enden, wie in der Subprime-Krise...
  48. 1 point
    Das ist tatsächlich ein oft genannter Punkt. Kann ich in der Praxis aber nicht bestätigen... wichtige Hürde sind 25.000 € - darunter geht meiner Erfahrung nach nichts. Bei mir haben die meisten Banken problemlos unter 50.000 € finanziert. Meine Erfahrung ist da eher, dass die Banken gerne noch die Nebenkosten mitfinanzieren, damit der Darlehensbetrag etwas steigt. Und auch der Zinsaufschlag ist absolut vertretbar. Mal 2 Beispiele aus dem letzten Jahr: ETW 1 gekauft für 24.000 € (ca. 42 m²) Bank hat 28.000 € finanziert Zins ist bei 2,2 % Vermietet damals für 220,00 € Mieterhöhung sofort nach Übergang auf 264,00 € Mieter hat zum 31.08. gekündigt. Ich investiere jetzt ca. 1.200 € (die habe ich im Prinzip sogar noch fast vom Darlehen übrig, weil die Bank einfach 4.000 € mehr als den KP finanziert hat) für bisschen aufhübschen und gehe mit ca. 310,00 - 320,00 € wieder in die Vermietung. Meine Rate beträgt 130,00 € mtl. - nicht umlagefähige Nebenkosten inkl. Rücklage ca. 60,00 € mtl. Macht am Ende ohne einen Euro EK ca. 120 € Überschuss ETW 2 gekauft für 24.000 € (ca. 48 m²) Bank hat 25.000 € finanziert. EK ca. 6.000 €, weil noch bisschen was renoviert werden musste. Zins ist bei 2,15% Vermietet nach Renovierung für 360,00 € Rate liegt bei 113,00 € - nicht umlagefähige Kosten inkl. Rücklage ca. 75,00 € mtl Macht dann ca. 172,00 € Überschuss (hier allerdings mit EK Einsatz) Man hat ja auch die Möglichkeit mal 2 ETW zusammenzufassen über ein Darlehen, dann bist du nicht ganz so niedrig im Darlehensvolumen und die Banken stellen sich nicht so an. Sind natürlich jetzt vereinfachte Rechnungen - geht ja nur drum mal aufzuzeigen, dass das ggf. eine Möglichkeit wäre zu starten und deine Einnahmen etwas nach oben zu drücken. Ich habe jetzt nochmal 2 ETW gekauft - allerdings nur, weil ich die mit einem anderen Haus direkt mitfinanzieren konnte. Ich würde die o.g. Vorgehensweise ggf. einfach als Einstieg nutzen - wenn man einige Sachen hat, dann sollte man schon nach etwas größeren Objekten schauen. Ist nach dem zehnten mal auch einfach etwas nervig... LG
  49. 1 point
    Ich bin der Meinung, dass du auch heute noch unter gleichen Voraussetzungen einen beachtlichen Immobilienbestand aufbauen kannst, wenn du ein wenig Zeit in Know How Aufbau und die Suche investierst. Letztes Jahr gab es die Diskussion schon einmal irgendwo. Wenn ich heute starten würde, dann würde ich mir relativ schnell 5-10 kleine ETW an einfach Standorten kaufen. Die sind i.d.R. günstig, haben eine höhere Miete je m² als große Wohnungen und sind bei den meisten Investoren nicht auf dem Radar, weil sie eben viel Arbeit beim Ankauf machen. Wenn du jetzt eine kleine Whg für 20.000 - 30.000 € kaufst musst du halt im Prinzip fast soviel prüfen wie bei einem kleinen MFH. Dann musst du finanzieren usw usw... Die Mühe lohnt sich aber. Wenn du 250,00 - 300,00 € bekommst hast 100-200 € je WE Überschuss im Monat. Wirkt sich wieder auf deine Einkommenssituation aus. Und dann kannst du sehen, dass du dich Stück für Stück vergrößerst. Du lernst erstens das Geschäft kennen und gehst überschaubare Risiken ein und zweitens baust du zusätzlich automatisch zusätzliches Einkommen auf.
  50. 1 point
    Gerade noch im Nachbarthema zu geschrieben - wieder das allerbeste Beispiel: die wenigsten haben Ahnung und meinen, einen schnellen Dollar machen zu können. Früher waren die Leute schlauer, hat man ihnen eine Immobilie aufgeschwatzt, wurde misstrauisch erstmal "nein" gesagt. Heute ist das anders, heute schwatzen die Leute Dir auf, dass Immobilien trotz hoher Preise und ausgereizten Mieten lohnenswerte Geschäfte sind
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