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Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

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  1. 3 points
    Also gibt es dazu irgendwas offizielles? Wenn nicht sollte man auch keine Gerüchte verbreiten. So einfach ist nicht alles in Deutschland. Wir sollten ein fundiertes Forum sein und nicht Panikmache betreiben.
  2. 2 points
    Und du lernst noch was dabei. Solche "Nachbauten" sind sehr wertvoll um zu verstehen wie andere sich so einer Kalkulation nähern. Dein "Excel-Skill" wird dadurch auch etwas besser.
  3. 2 points
    Eigenbedarf wegen eines "Arbeitszimmers halte ich für ziemlich aussichtslos... Eigenbedarf würde dann klappen wenn Du für Dich eine eigene Wohnung benötigt, da Du Dich von Deiner Frau trennen willst, aber nahe bei den Kindern bleiben willst.
  4. 2 points
    Du meinst über Kunden die Negativzinsen auf Ihre Einlagen zu zahlen haben? Das wird eher die Seltenheit sein, machen ja auch noch nicht viele Banken. Bei der EZB bekommen die Banken derzeit Geld für 0,00 % Zinsen. Richtig ist aber, dass die Bank auf Einlagen bei der EZB -0,5 % Zinsen bekommt. Und da ist es für die Bank eben besser das Geld für -0,1 % an einen Kunden rauszugeben. Verlust bleibt es trotzdem. Habe das Thema bei einer Bank neulich angesprochen. Rückmeldung war, dass die Bank in Liquidität schwimmt. Da wird nichts bei der EZB aufgenommen sondern es sind 100 % Einlagen von anderen Kunden, die als Kredit weiter vergeben werden. In so einem Szenario, wenn die Bank die Liquidität nicht los wird und bei der EZB parken müsste, kann ein Negativzins auf einer Immofinanzierung ein gutes Geschäft für die Bank sein...
  5. 2 points
    Gestern kam die Antwort der Mieterin *Trommelwirbel, Spannung in die Höhe treib, Werbepause für zusätzliche Einnahmen* Die Mieterhöhung wurde akzeptiert.
  6. 2 points
    Preisübertreibungen oder Preiskorrekturen der letzten Jahre, bzw. Jahrzehnte? Es wird immer Artikel und Studien geben, die von einem Blasenrisiko ausgehen genau wie gegenteilige Artikel. Sofern man die Preise in München, Frankfurt und Co. mit anderen Metropolen (EU und Weltweit) vergleicht, sind die Preise noch relativ günstig. Aus dem Bericht von Haufe geht klar hervor, dass die Preise in München sehr stark angestiegen sind und das in kurzer Zeit. So war es in anderen Metropolen auch und da ist bisher keine Blase geplatzt, was aber kein Indiz dafür ist, dass es hier nicht passiert. Meine persönliche Meinung dazu: Was bringen mir solche Indikatoren, Berichte, Auswertungen und Statistiken? => nicht wirklich viel, da es kein einziges Invest ohne Risiko gibt. Was wäre die Alternative? Überhaupt nicht investieren. In schwachen Standorten (z. B. C und D) gibt es wiederum andere Risiken. Wenn man starke Angst vor einem solchen Szenario hat, sollte man eher einen Gang zurückfahren und dann auch ggf. den Bestand etwas abbauen. Das eigene Wohlbefinden sollte im Vordergrund stehen. Mit Angst und unguten Gefühlen würde ich nicht investieren wollen. Habe mich auch eine Zeit lang relativ intensiv mit dem Blasenrisiko an meinem Standort auseinandergesetzt. Hat mir letztendlich nicht wirklich viel geholfen, da keiner weiß, wie es tatsächlich kommen wird! Hoffen wird letztendlich nicht viel bringen. Aber das geht mit Sicherheit nicht nur dir so 🙂 Da kannst du es doch relativ entspannt angehen... Meine Frage an dich: Angenommen dir würde nun jemand hier empfehlen zu halten oder zu verkaufen? => würdest du das dann tun? Das wäre nur eine weitere Meinung bzw. ein Vorschlag von jemandem, der nicht weiß wie es kommen wird. Verlasse dich auf dich selbst und mache das, wobei du dich wohl fühlst!
  7. 2 points
    Hallo zusammen, in unserem Artikel - Eine Wohnung, viele Einflussfaktoren - wird ersichtlich, wie sich die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren bei einer 90%, 100% und Vollfinanzierung darstellt. Kleine Änderungen der Parameter haben schon relativ große Auswirkungen. https://www.wohnungsanalyse.de/post/eine-wohnung-viele-einflussfaktoren-behalten-sie-die-kleinen-details-im-auge Für viele nichts neues aber für den ein oder anderen sicherlich lesenswert Viel Spaß bei der Lektüre LG, Stefan
  8. 1 point
    weil die Bank sich wiederum mit negativen Zinsen refinanziert, Z.B. Einlagezins -0,5 % // Kreditzins -0,1 % Marge 0,4 %
  9. 1 point
    Ich würde sie mir selbst bauen an deiner Stelle. Dann weißt du, dass sie das enthält, worauf du Wert legst und wie die dahinterliegende Kalkulation funktioniert.
  10. 1 point
    Danke. Ui, das ist ja schon morgen.
  11. 1 point
    Hi, der E-Check ist eine "Marke" der Innungsfirmen. Du kannst auch von jeder anderen eingetragenen Elektrofirma eine "Überprüfung der Elektroinstallation" vornehmen lassen. Im tapezierten und bewohnten Zustand kann man die Elektroinstallation nur bedingt prüfen, und exakt in die Wände schauen kann keiner. Der E-Check ist wichtig bei Mieterwechsel nach längerer Nutzungszeit. Nimm Dir für Deinen Fall einen Elektriker Deines Vertrauens, geht mal alle Räume durch, schraubt mal ein paar Schalter und Steckdosen auf und schaut Euch die Unterverteilung genau an. Danach kann der Elektriker wie es um die Elektroanlage steht, und ggf. Nachbesserungsvorschläge machen. Nachteil des E-Checkes: Wenn du die Mängel der E-Installation Deiner Wohnung kennst, dann Bist Du im Zugzwang zur Nachbesserung, da Du dann offiziell vom maroden Zustand der Elektroinstallation in Kenntnis gesetzt worden bist. Hohe Schalterhöhen so ca. 1,30 und mehr + Schraubsicherungen sind ein erstes Anzeichen für Uraltinstallationen. Normgerechte Elektroinstallationen ab ca. 1980 lassen sich meist ohne großen Aufwand und Dreck auf "Neubaunorm" nachrüsten.
  12. 1 point
    destatis.de und dann nach Wertsicherungsklausel suchen, da gibt es eine Rechenhilfe.....
  13. 1 point
    Da kann ich nur erkennen, dass der Finanzverwaltung die Privilegierung von VVG nicht gefällt. Den Urteilen kann ich dagegen entnehmen, dass eine reine VVG, d.h. ohne Nebenumsätze aus Mieterstrom, fremden Grundstücken, Waschmaschinenvermietung etc. etc. rechtlich auf der sicheren Seite ist. Ich wäre nur vorsichtig, falls der Gesetzgeber die erweiterte Kürzung im Gesetz abschaffen wollte. Diese wurde im Rahmen der Abschaffung der Steuerfreiheit von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen in den 1980er oder 1990ern eingeführt. Derartige Gesetzesvorschläge habe ich allerdings noch nicht mitbekommen (würde gegen Dt. Wohnen etc. auch nicht viel bringen, da die Buchwerte damals sehr hoch hochgeschrieben wurden und die Gesellschaften meist noch über umfangreiche Verlustvorträge verfügen..). Aber klar, da ist ein Risiko. Daher würde ich immer zweigleisig fahren: VVG und Immobilien in Privatbesitz.
  14. 1 point
    Hier wird folgender Weg geschildert: personengesellschaften.info/grunderwerbsteuer-personengesellschaften/vermeidung-grunderwerbsteuer-umstrukturierung/ a) GbR b) Von GbR zu OHG mit Handelsregister Eintrag c) Formwechsel zur GmbH Angeblich Grunderwerbssteuerfrei und ohne Haltefrist von 5 Jahren. Hat jemand hierzu Details oder kennt jemanden, der eine solche Umstrukturierung begleiten kann? Danke und Gruß Max
  15. 1 point
    Stimmt, sollte jetzt auch keine Panikmache sein und hat mit Deinem aktuellen Projekt nichts zu tun. Fiel mir nur in dem Zusammenhang ein und hat mir verdeutlicht, wie wichtig die Ankaufsprüfung ist (DD). Falls Du sowas mal sehen willst, hier bspw. 34.000 € Sonderumlage für Fassade und Balkone 😉 https://www.immobilienscout24.de/expose/110462813?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-T%2FWohnung-Kauf%2FNordrhein-Westfalen%2FHeinsberg-Kreis%2FWegberg%2F-%2F35%2C00-%2FEURO--60000%2C00%3FenteredFrom%3Done_step_search%26exposeId%3D110462813&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=397b654c-e188-3d0a-956b-860bad0467ab&searchType=district#/
  16. 1 point
    Azubis nehmen auch gern WG-Zimmer. Oder eben einfach einkommensschwache/sparsame Singles. Ich habe gerade eine WG in Horb a.N. aufgemacht. Es gibt dort eine Hochschule mit dualen Studiengängen, sodass ich jetzt alle 6 Zimmer mit Studenten belegen konnte. Ich hatte aber auch Anfragen von Azubis und Singles. Sogar ein Pärchen mit Migrationshintergrund hat für zwei ODER ein Zimmer angefragt, weil sie einfach nichts finden. Ich glaube, dass man fast überall einen Bedarf für WGs hat. Ich hätte die WG locker auch ohne Studenten voll bekommen. Nur sinkt vermutlich die Einkommensklasse mit zunehmender Entfernung von Ballungszentren. Man muss dann sehr aufpassen, dass man sich kein "Gesocks" ins Haus holt. Es gibt auch einen Unterschied zwischen Studenten und allen anderen, was die Ansprüche an geht. ZB brauchen Studenten nicht zwingend Stellpätze oder eine Waschmaschine. Die brauchen eigentlich nur Wlan, ein Bett, ein Klo und eine Mikrowelle. In dieser Reihenfolge. Fies ausgedrückt. Ich bin gespannt wie sich der Verwaltungsaufwand und die Nebenkosten entwickeln werden. Der Unterschied in der Miete ist halt sehr beachtlich. Normale Vermietung wäre bei der Wohnung ca. 1000 Euro zu 1700 Euro (jeweils Warmmiete) bei mir. Bei 110k Invest. Meine Frau macht gerade einen Investment-Kurs einer russischen "Beraterin" mit und hat dort einige Kontakte geknüpft. Viele der Investoren aus dieser Gruppe haben zum Teil einige Wohnungen und Häuser in Deutschland und sie vermieten ausschliesslich einzelne Zimmer. Der Markt ist also scheinbar sehr groß. Natürlich weiss ich nicht, ob diese Investoren ihre Wohnungen entsprechend aussuchen, vor dem Kauf. Ich muss das mal fragen.
  17. 1 point
    Genau, die Voraussagerei der "Experten" hat ja bisher auch so gut geklappt...z. B. bei der Finanzkrise Kann @Stefan-RheinMain nur zustimmen: Taleb ist womöglich der relevanteste Denker unserer Zeit und sowieso Pflicht alle, die ein Verständnis für das Risiko in der echten (nicht akademischen) Welt entwickeln wollen.
  18. 1 point
    ach kommt, 97 % aller Klimaforscher können doch die Temperaturentwicklung auf der Erde bis 2060 vorhersagen, da wird das bei Immobilienpreisen doch wohl auch gehen
  19. 1 point
    Hast Du wirklich 50€/qm an IHR pro Wohnung?
  20. 1 point
    Hallo Stefan, vielen dank für diese umfassende und wirklich gute Antwort! Das stimmt natürlich, wobei in anderen Metropolen auch die Gehälter sowie die Mieten höher sind. Hier gibt es in München schon ein Ungleichgewicht, das in anderen Metropolen der Studie zufolge geringer ausfällt. In München scheint der Studie nach langsam auch ein Niveau erreicht zu sein, wo trotz der niedrigen Zinsen die Menschen das EK nicht mehr aufbringen können. Die "Blase" muss deswegen nicht platzen, aber die Gefahr, dass sie es doch tut wegen eines bestimmten Anlasses (z.B. wird gerade in Bayern ein Volksbegehren vorbereitet das Mieterhöhungen verbieten soll - vielleicht bringt das ja das Fass zum Überlaufen, wenn das durchkommt) steigt doch etwas ... Wenn man z.B. an der Börse investiert, dann kann man sich z.B. auch gewisse Indikatoren (z.B. bildet sich in der Chartstruktur gerade ein Top aus) zunutze machen, die einem etwas über die Wahrscheinlichkeiten des künftigen Verlaufs sagen. In etwa so sehe ich das auch bei dieser Studie, dass sie aussagt, dass die Wahrscheinlichkeit, dass die Preise in München weiter so steigen wie bisher eher abnimmt, und die Wahrscheinlichkeit einer Korrektur zunimmt. Ja, das ist tatsächlich die zentrale Frage, ob die Angst vor dem Eintreten eines solchen Szenarios groß genug ist, um deswegen den Bestand abzubauen. Die Studie spricht davon, dass in anderen Metropolen wie Sydney, die 2016 den höchsten Blasenindex hatten, mittlerweile eine Korrektur von ca. 10% eingesetzt hat. Eine solche Korrektur wäre sicherlich etwas was man aussitzen kann. Wenn man verkauft, und dann aber doch keine Korrektur kommt, kann das auch wiederum blöd sein: Ich habe vor zwei Jahren eine ETW in München verkauft, um mehr Liquidität zur Verfügung zu haben, und ärgere mich mittlerweile, dass ich zu früh verkauft habe. Hinterher ist man halt immer klüger... Das ist wirklich ein guter Ratschlag. Man sollte beim Investieren bzw. beim Investiertsein ein gutes Gefühl haben. Das muss ich mir jetzt einfach überlegen, ob ich mich wirklich wohler fühlen würde mit einem etwas reduzierten Bestand... Nochmal vielen Dank für Deine hilfreiche Antwort! Viele Grüße Münchner Kindl
  21. 1 point
    Hi Fabian, ich denke, dass eine vermietete Immo lukrativer ist als eine unvermietete. Liegt ja in der Natur der Sache. Bei der einen kommt Geld rein, bei der anderen nicht. Viel Erfolg bei deinen weiteren Studien und Lernerfolgen. Vielleicht kannst du bei Gelegenheit eine Frage klären, die mich schon eine Weile beschäftigt. Wird man beim Sprung in einen mit Wasser gefüllten Swimmingpool nasser, als bei einem ungefüllten? Vielen Dank für dein Feedback und viele Grüße Tobias
  22. 1 point
    https://immopreneur.de/forum/topic/3388-3-objekt-grenze-auch-nach-10-jahres-frist https://immopreneur.de/forum/topic/5549-ff-gewerbliche-infizierung-bzw-steuerliche-aspekte-zwischen-ff-und-vv/ https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/
  23. 1 point
    Strenggenommen sind die Fenster IMMER im Eigentum der WEG, auch wenn in der Teilungserklärung was anderes steht. Denn alle Teile des Hauses, die für "den Bestand" des Hauses erforderlich sind, müssen der WEG unterliegen. Damit eben nicht ein Eigentümer die Dachfenster ausbaut und anschliessend das ganze Haus absäuft. Die Eigentümergemeinschaft kann aber beschließen, dass die Fenster von Sondereigentümer bezahlt werden müssen oder "dürfen". Die Entscheidung über das Aussehen und die Beschaffenheit der Fenster ist aber wieder zwingend ein WEG-Beschluß. Zum Fenstereinbau gehört meines Erachtens auch der korrekte Anschluss an die Fassade. Somit wäre das in meinen Augen derjenige in der Pflicht, der den Austausch der Fenster zahlt. Wenn das in dem WEG-Beschluß so formuliert wurde. Auftraggeber für den Austausch der Fenster müsste aber (strenggenommen) sowieso die WEG sein. Aus oben genannten Gründen. (§ 5 Abs. 2 WEGesetz)
  24. 1 point
    Das hört sich für mich ziemlich wirr an: Heisst das, du willst das Haus vermieten (nur so macht ja AfA Sinn), andererseits willst du eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, obwohl du nicht selber einziehst? Ganz dünnes Eis, ungesetzlich bis kriminell.
  25. 1 point
    Du hast aber schon verstanden, daß es dem Threadersteller um Suchroutinen zum Finden von Eigentumswohnungen zum KAUF und für Investitionszwecke geht, oder? Das ist hier nämlich kein Mieterforum.
  26. 1 point
    Das stimmt! Nur höre ich lieber einem Profi zu und kaufe seine Produkte, da er bereits 20 Jahre Erfahrung hat, als ein paar Studenten, die zusammen 5 oder 6 Buden seit ein paar Jahren besitzen. Falls der Post auf mich bezogen war: Ich habe nichts gegen Immocation. Die sind auch dabei sich durch externe Kompetenzen professioneller aufzustellen. Und das, was sie erreicht haben ist definitiv bemerkenswert. Ich höre aber trotzdem lieber einem zu, der mehr Erfahrung hat als ich und nicht umgekehrt. Und ihr Ansatz ist ja nun wirklich nichts Neues, dass man sagen müsste:"Ok, das ist the next big thing und Immocation ist hier der Pionier". Man kann sich das alles mal anschauen aber die bringen ja auch nichts innovatives zum Vorschein, was mich weiterbringt. Ich finde man sollte sich an Leute halten, die das erreicht haben, wo man selber hin will und nicht an die, die weniger Erfahrung haben als ich und dafür aber besseres Marketing machen können. Denn dann könnte ich auch zu meinem Bank"berater" gehen und ihn fragen, wie ich mein Vermögen am besten anlegen sollte. Aus gutem Grund mache ich das aber nicht >> Ein alter Schulfreund ist Filialleiter einer Sparkasse. Er sagte mir, dass er nicht in Aktien als Altersvorsorge anlegen würde. Das wäre ihm zu riskant. Er hat sich dafür ein Eigenheim gekauft. Selbst redend ist auch, dass er keine einzige vermietete Immobilie hat, denn auch das sei ja viel zu gefährlich. Und die Banken sind voll von solchen "Anlageexperten". Ich bin zwar jetzt ein bisschen abgeschweift, aber der Sinn dahinter ist der gleiche = Such dir Leute, die auf einem bestimmten Gebiet mehr erreicht haben als du!
  27. 1 point
    Ich finde, man sollte erstmal hinterfragen, was der Sinn hinter Immocation ist. Immocation ist in meinen Augen keine Plattform, die sich auf die Fahnen geschrieben hat gemeinnützig über das Immobiliengeschäft aufzuklären. Immocation ist ein Businessmodell, welches Immobilien zur Geldschöpfung nutzt. Dabei geht es eben nicht vordergründig darum die Risiken ganz klar zu benennen, sondern die Leute zu annimieren Kurse und Coachings zu kaufen, um sich vermeidlich als Immobilieninvestor zu qualifizieren. Sie suggerieren dabei natürlich, dass sie einen Expertenstatus haben, denn sonst würden sie ihre Produkte nicht verkaufen können. Man muss aber ganz klar sagen, dass die Jungs selber blutige Anfänger sind, die gerade mal zusammen eine handvoll ETW seit wenigen Jahren besitzen. Sie können also gar nicht das Know How haben, um das Immobilienbusiness im Detail zu kennen und dieses richtig einzuschätzen. Und da sehe ich die größte Gefahr für Anfänger, die sich von denen motivieren lassen irgendwelche 6%er in B-C-Lagen zu kaufen. Der Markt ist heute deutlich schwieriger geworden als noch vor ein paar Jahren. Ein Fehlkauf kann große Folgen nach sich ziehen, die die Jungs aber selber gar nicht richtig einschätzen können, da sie keine Erfahrungen haben. Überspitzt gesagt konnte man vor 10 Jahren nahezu jede Bude kaufen und man konnte alles noch hinbiegen, weil die Rendite eine ganz andere war. Da war es nicht schlimm, wenn eine Wohnung mal ein paar Monate leer stand, weil nicht genügend Nachfrage da war oder man ging halt mit dem Mietpreis etwas runter. Man konnte auch mal locker einen Mietpreller aushalten. Es war zwar damals schon nicht so toll, aber es brachte einen finanziell nicht um. Heute sind die Faktoren aber so dermaßen angestiegen, dass Fehler sich sehr viel stärker auf das eigene Vermögen auswirken. Konnte man früher Unvorhegesehenes aus dem Cashflow auffangen, ist das heute bei den niedrigen Renditen nicht mehr drin und man muss zwangsläufig aus den übrigen Einnahmen (meistens eben von seinem Gehalt) oder seinem Vermögen Geld entziehen, um die Probleme zu lösen. Aber wer ist denn der Hauptkunde von Immocation? Es sind in der Regel junge Menschen mit wenig Vermögen, die frisch im Berufsleben sind und daher auch noch keine großen Finanzpolster haben. Und genau für diese kann die Aussage "Ab 6% kann man sich Wohnungen kaufen und der Mieter bezahlt dir die Bude ab." verheerend sein. Vor ein paar Jahren hast du noch in Münster, Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, usw. für 6% Rendite Wohnungen bekommen. Heute ohne Netzwerk fast unmöglich. Also was sagt Immocation? Geht doch ins Ruhrgebiet. In Essen kannst du noch locker 6%er bekommen. Was sie aber nicht sagen, dass 6% in Frankfurt von vor ein paar Jahren in keinster Weise mit einem 6%er heute in Essen Altendorf vergleichbar ist. Es wird nicht aufgeklärt, sondern eher motiviert zu handeln. Das ist ja auch verständlich. Würde man eher auf die Risiken hinweisen, wäre das ganze Konzept nicht erfolgreich. Mittlerweile haben sie sich aber auch ein paar "echte" Experten ins Team geholt. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es sich bei Immocation um einen Vertriebskanal handelt. Sicherlich kann man da etwas mitnehmen, man sollte aber eben nicht alles einfach so glauben und denken, dass es tatsächlich so einfach ist, wie es dort suggeriert wird. Und genau das denken die ganzen Anfänger: "Ich kaufe mir ein paar Wohnung und bin übermorgen finanziell frei."
  28. 1 point
    Hallo Robin, die Höhe der Tilgung und auch die Ergebnisse dieser oder ähnlicher Tabellen interessieren das Finanzamt nicht. Auch den Begriff des Cash-Flow kennt das Steuerrecht nicht. Versteuern musst Du den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung des Objekts. Dieser besteht aus der Differenz von Mieteinnahmen und allen abzugsfähigen Ausgaben, wie z.B. Energiekosten, Hausverwaltung, Erhaltungsaufwendungen (Achtung, hier gibt es Grenzen, insbesondere bei neu angeschafften Objekten in den ersten 3 Jahren. 2 weitere wichtige Posten die abzugsfähig sind: Schuldzinsen, soweit durch das Objekt veranlasst, sowie die AfA (Absetzung für Abnutzung). Die AfA beträgt in aller Regel 2% des Gebäudeanteils an den Anschaffungskosten, wobei es auch hier Ausnahmen und andere Sätze gibt. Die Tilgung ist für das Finanzamt keine Ausgabe, sondern ein Vermögenszuwachs, und mindert daher auch nicht deine Steuerlast. Das obige ist jetzt wirklich nur eine Kurz-Kurz-Form, und stellt auch keine Steuerberatung dar. Steuern und Immobilien sind ein ganz wichtiges Thema, hier solltest Du dich unbedingt tiefer informieren. Und ein weiterer, hier im Forum anscheinend nicht ausrottbarer Irrtum: 2% AfA reichen nicht aus um davon 2% zu tilgen.
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