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Showing content with the highest reputation since 05/25/19 in all areas

  1. 5 points
    Jetz kannst du dich darauf Einstellen dass jeden mögliche Kleistreparatur richtung 500 Euro laufen wird :(((. Gute Hausverwaltungen gibt es nicht. Besser als du als Eigentümer wird um deine Immobilie keiner kümmern. Das ist leider die traurige Wahrheit.
  2. 4 points
    Ich staune da keinesfalls drüber und bin gedanklich eher bei jb007 und philipp. Wenn bei mir bei einem Mieter etwas kaputt ist, läuft es oft so ab: Mieter ruft mich an, ich kann nicht rangehen Ich rufe den Mieter zurück, Mieter geht nicht ran Mieter schreibt mir ne WhatsApp Ich rufe den Mieter an, er möge probieren es selbst zu lösen (Heizung entflüften, Sicherung reindrücken, Rauchmelder selbst tauschen etc.) Wenn das nicht klappt und ich tätig werden muss, rufe ich den Handwerker an Der Handwerker ist im Urlaub Ich recherchiere und finde nach einigen Anrufen / Rückrufen einen Handwerker, der die Aufgabe übernehmen kann (und will) Ich gebe dem Handwerker die Nummer des Mieters, damit die beiden sich verabreden können Im besten Fall löst der Handwerker das Problem [worst case ruft er noch mal an, Ersatzteil xyz wird benötigt (dieses ist natürlich teuer) etc. etc.] Handwerker schickt mir die Rechnung Ich zahle die Rechnung Rechnungsbetrag: 300€ Wenn mir jetzt jemand sagt: Zahl 350€, und dafür bekäme ich von Punkten 1 bis 11 nicht mal etwas mit und sie passieren "automatisch".. da müsste ich nicht lange überlegen . Take my money! Und jetzt stell dir mal vor du hast nicht ein Dutzend Wohneinheiten sondern hunderte... Ich sehe es wie Thomas: Ich möchte mich auf die Investoren-Tätigkeit konzentrieren. Da schaffe ich den größten Mehrwert für meine eingesetzte Zeit. Ich will nicht Verwalter sein, und schon gar nicht Handwerker oder Buchhalter. Wenn mir das Auslagern dieser Tätigkeiten ermöglicht, ein paar weitere renditeträchtige Objekte zu akquirieren - dann zahle ich doch gern dafür. Thomas' redet nicht umsonst von "Systemen". Ab einer gewissen Anzahl von Objekten geht es um das Auslagern und die Automatisierung von Prozess-Schritten. Im besten Fall läuft alles auch dann weiterhin rund, wenn ich 3 Wochen auf einer Detox-Farm in Sri Lanka bin (überspitzt..) Und das ist mir dann ein paar Scheine wert.
  3. 4 points
    Das dürften eher 8 Jahre sein, da der Mietspiegel erst mit 8 Monaten Zeitverzug veröffentlicht wird. M.E. liegt hier die eigentliche Begründung für das Vorgehen des Senats. Er weiß m.E. das das Gesetz wahrscheinlich verfassungswidrig ist, allerdings weiß er auch, dass das BVG wohl erst in 2 Jahren entscheiden wird. Bis dahin sinken die Mieten eher und bilden die Grundlage für die kommenden Mietspiegel. Daher: ich vermiete in Berlin nicht mehr regulär. Ich verkaufe alle Einheiten die ich verkaufen kann (muß teilweise noch etwas warten). Bei denen bei denen ich warten muß versuche ich Mieter aus Wohnungen die ich verkaufen will unterzubringen. Schlimmstenfalls vermiete ich möbiliert mit Zeitmietvertrag oder lasse sie vorübergehend bis zum Verkauf leerstehen. Ich empfehle allen MFH-Eigentümern ob in Berlin oder Bundesgebiet so schnell wie möglich die Häuser aufzuteilen. Irgendwann wird das nur noch mit sehr großem Zeitverzug möglich sein (siehe Berlin, aber vielleicht nicht ganz so extrem in München). Soll dieser Senat doch sehen, wo die Mietwohnungen bleiben (ich könnte noch 3 DG-Wohnungen ausbauen, forget it). Sozialismus hat noch nie funktioniert.
  4. 4 points
    Wenn man in schwachen Lagen einen Fehler macht, kann es vor allem der letzte Fehler im Leben eines Investors sein. Das bitte auch bedenken.
  5. 3 points
    leider sehr wahr ... darum staune ich immer mit welcher Leichtigkeit Herr Knedel & Co empfehlen für jeden Handgriff "Spezialisten" zu beauftragen
  6. 3 points
    Günstige Mieten sind zum politikum geworden, es ist also nicht wirklich klug, auf weiter steigende Mieten zu setzen
  7. 3 points
    https://www.morgenpost.de/berlin/article225942857/Mieten-in-Berlin-sollen-fuenf-Jahre-lang-nicht-erhoeht-werden.html sollte es wirklich dazu kommen, wird meiner Meinung die Vermietung insgesamt in Berlin einbrechen und hauptsächlich versucht werden, Wohnungen an Eigennutzer zu verkaufen. im Grunde müsste rot-rot-grün auch einen Gehaltsstop für Handwerker fordern, die Reperaturen in Wohnungen durchführen.
  8. 3 points
    Zum Verkauf in Berlin rate ich ohnehin jeden. Die Preise sind einfach sensationell gut und die Regulierung (Milieuschutz, Mietspiegel, Mietpreisbremse und jetzt auch der meiner meiner Meinung nach verfassungswidrige geplante Mietenstopp) wird immer härter. Als mahnendes Beispiel sehe ich immer den Verfall der Altstadt von Lissabon und die DDR vor Augen. Hinzu kommt, dass eine mögliche Grün-Rot-Rote Regierung (sehr wahrscheinlich m.E. nach der wohl in kürze anstehenden Bundestagswahl) den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren abschaffen dürfte (fordert die SPD schon seit gefühlten Ewigkeiten). Spätestens wenn sich eine derartige Maßnahme abzeichnet, werden die Preise deutlich einbrechen.... Ich verkaufe deshalb in Berlin alle aus der 10 Jahresfrist herausgefallenen Immobilien (12 Wohneinheiten, 2 bereits verkauft). Leider kann ich das Gros meiner dortigen Bestände und noch nicht verkaufen.....(gilt leider auch für Bestände außerhalb Großraum Berlin).
  9. 3 points
    Ich habe die Erfahrung gemacht, dass auch die Hausverwaltung nicht immer glänzt. Ich schau mittlerweile den Mieter selber an. Mehr Arbeit am Anfang, aber viel weniger Stress danach. Alle Mieter, die ohne meine Suchtprävention eingezogen sind haben Stress gemacht. Alle Mieter die ich überprüft habe, habe keine Probleme gemacht.
  10. 3 points
    Hatte ich auch gerade. Mieterin hat behauptet, dass die Wohnung kleiner ist. Ich hatte Wohnflächenberechnung - hat sie trotzdem angezweifelt. haben uns dann aber mehr oder weniger in der Mitte getroffen. 45 € statt 70 € erhöht. Ich versuche meistens ohne Rechtstreit auszukommen. Der Vergleich war für mich auf jeden Fall in Ordnung. Hätte es auch durchziehen können - für 25 € im Monat ist es mir das aber nicht wert.
  11. 3 points
    Es gibt ein neues Internet-Angebot um Mietern das Geld aus der Tasche zu ziehen: wenigermiete.de Interessant finde ich dieses Dokument und wollte es Euch nicht vorenthalten: https://www.wenigermiete.de/mieterhoehung_abwehren Bei der nächsten Mieterhöhung werde ich mein Schreiben gegen diese Punkte "benchmarken" Habt Ihr noch weitere Punkte auf die man achten sollte? Dann bitte hier verlinken. dass der Stresstest umfänglich wird.
  12. 2 points
    die Kleinreparaturen sind bei mir nicht die großen Zeitfresser. Und die Einsparung, die mit einem gewissen Koordinationsaufwand erreicht werden kann, ist enorm. Die Einsparung kommt ja zu den 50 Euro noch dazu Die großen Zeitfresser sind hingegen Neuvermietung, Steuererklärung, Betriebskostenabrechnung und größere Renovierungs/ Sanierungsprojekte
  13. 2 points
    Hjalmar, ich weiß nicht wie du auf diese Aussage kommst. Aufteilung hat nach meiner Kenntnis (keine Steuerberatung, allerdings habe ich mich intensiv mit § 23 EStG und den steuerlichen Voraussetzungen für gewerblichen Grundstückshandel beschäftigt) keine Auswirkungen auf die 10 Jahresfrist des § 23 EStG und führt (soweit nicht unwesentlich Modernisierung/Instandhaltung getrieben wird etc.) auch nicht zu einem Neustart der möglichen Fristen beim gewerblichen Grundstückshandel. Trotz verschiedener Teilungen in den letzten 5 Jahren hat dieses bei mir keine Auswirkungen bei mir lt. Finanzamtsauskunft auf Steuerfreiheit lt. § 23 EStG und gewerblichen Grundstückshandel, d.h. ich kann steuerfrei verkaufen. Ich habe nur noch geteilte MFHs und meine noch ungeteilten WGHs sind bis auf eines zu über 70% gewerblich (d.h. da macht die Teilung keinen Sinn).
  14. 2 points
    Weil es in Berlin eingeschränkt ist, aufzuteilen, man kann auch ohne Aufteilung nach Brucheigentumsanteil verkaufen, quasi 7 Leute im Grundbuch eingetragen, untereinander Dienstbarkeiten zugeordnet, geht auch. Wenn man jetzt aufteilt, beginnt die 10 Jahresfrist von vorne... bitte beachten Jedoch ist es so, dass der Schuss mit dem Mietdeckel total nach hinten los gehen wird. Wie ich schon erwähnt habe, werden massenweise Leute Ihre Arbeitsplätze verlieren: man muss sich nur mal anschauen, wie viel der Immobiliensektor in der Wirtschaft ausmacht... Es sind gigantische Summen. Die Zeiten, wo niemand investiert, die kenne ich noch von früher... Es sind ja nicht nur die Handwerker, sondern auch massenhaft Dienstleister, rund um das Gebäudemanagement, Verwalter, Digitale Dienstleister, usw. Auch ausländische Investoren, könnten Ihre Bestände verfallen lassen und Personal massiv abbauen - das Geld wird dann aus Deutschland abgezogen und in lukrative Länder investiert. Wenn die das Bundesweit ausbauen sollten, dann glaube ich, sind die Banken platt.... soviel Buchwertverluste auf einen Schlag können die gar nicht auffangen. Wird spannend
  15. 2 points
    Das Ganze nennt sich Drittschuldnerauskunft. Dazu bist Du verpflichtet, aber nur wenn ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss vorliegt. Nicht auf blose Anfrage. Der Hintergrund ist einem Gläubiger Deines Mieters die Möglichkeit zu geben die Kautionsrückzahlungsansprüche zu pfänden. Du dürftest dann die Kaution, oder Teile davon, nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Mieter zurückzahlen sondern nur an den Gläubiger. Deine Ansprüche befriedigst Du natürlich ganz normal vorher. Vergisst Du das (weil bspw. das Mietverhältnis noch Jahre dauert) und zahlst irtümlich an den Mieter, haftest Du dem Gläubiger gegenüber. Also, alles in allem bedeutet das für Dich Arbeit und Risiko. Bei einem rechtmäßigen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss, hast Du aber keine Wahl und musst die Drittschuldnererkärung binnen 14 Tagen abgeben. Ich interpretiere Deine aktuelle Situation dahingehend, dass das Inkassobüro im Vorfeld wissen will, ob es sich lohnt weitere Schritte einzuleiten, oder ob eh nichts zu holen ist.
  16. 2 points
    Leider geistern hier viele Ansichten herum (gab letzt mal ein Urteil des LG Berlin, was mich viel Aufklärungsarbeit gekostet hat, da es kaum einer richtig gelesen hatte.). 1. Wie Ekki schreibt: bei Verträgen vor 2004 gilt immer die 50% Regel 2. Ab 2004 zählt die Ausrichtung und Lage des Balkons oder der Terrasse. Es kommt hier nur dann auf die mögliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter an, wenn es nicht zu einer Neuberechnugn der Wohnfläche kommt bzw. die mögliche Abweichung kleiner als 10% der Wohnfläche ist bzw. die Balkonberechnung explizit geregelt wurde. Gründe können sein: Mieterhöhung (der Mieter kann normlerweise nicht einen Neuansatz der Fläche vereinbaren). 3. Falls die Punkte unter 2. nicht mehr anwendbar sind (bzw. wenn man korrekt bei der Neuvermietung vorgeht) gilt: 50% sind nur anwendbar, wenn der Balkon eine gute Ausrichtung (z.B. zur Südseite) und/oder eine ruhige Lage hat (d.h. hochwertig ist). 50% können auch gelten, wenn dieses ortsüblich ist (in Berlin hat das LG entschieden, dass nicht die allgemein bei Privatvermietern üblichen 50% bei weniger hochwertigen Balkonen gelten, sondern sich eine derartige Üblichkeit nicht feststellen ließe. Ansonsten können nur 25% angesetzt werden (z.B. Balkon an lauter Straße mit Nordausrichtung) oder fehlende Verkehrsitte. https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/wohnflaechenberechnung-balkon/ https://www.anwalt.de/rechtstipps/lg-berlin-keine-oertliche-verkehrssitte-balkone-mit-ihrer-flaeche-zu-beruecksichtigen_138991.html
  17. 2 points
    Ich habe ein kleines MFH gekauft, welches viele Investoren vorher verworfen hatten, da alle (Bauordnungsamt, Feuerwehr, Verkauf betreibende Bank) davon ausgingen, dass der Zweite Rettungsweg nicht möglich sei (DG war 15 Jahre vorher schwarz ausgebaut worden) ohne eine Brücke zu bauen (Kosten 80.000 Euro), damit ein Feuerwehrfahrzeug auf das Grundstück kommen konnte. Ich habe mir das Haus (7 Einheiten) trotzdem angesehen und mit den Anforderungen der Bauordnung verglichen. Es stellt sich heraus, dass auf der Rückseite die Feuerwehr mit ihren Leitern ohne weiteres zu den DG-FEnstern kommen konnte (ich glaube der DG-Boden war weniger als 6 oder 7 m höher als der Erdboden hinten vs. 8 m vorne, die anderen hatten anscheinend nur vorne gemessen). Ich habe dann zwei Ortstermine vor Kauf gemacht: 1. Mit Mitarbeiterin Bauordnungsamt. 2. mit der gleichen Dame und Chef der lokalen Feuerwehr. Nachdem ich das o.k. hatte (der Feuerwehrhauptmann war übrigens unglücklich, dass er seine neue Brücke nicht bekam), habe ich das Haus gekauft. Was ich sagen möchte ist einfach: Prüfe die Vorschriften, vielleicht findest Du ein ausreichend großes Fenster (kann ja auch straßenseitig sein) oder irgendeine andere Lösung, welche die Vorschriften der jeweiligen Bauordnung erfüllt. M.E. ist es komisch, dass die Feuerwehr mit einem Fahrzeug unbedingt an das Haus heranfahren muß (kenne ich aus Bauordnungen nicht, obgleich ich eine ganze Reihe geprüft habe). M.E. geht es nur um die Rettung der Bewohner. Wenn dieses mit Leitern möglich ist, dann reicht das m.E. (keine Rechtsberatung etc.) . Ansonsten solltest Du m.E. den Notausgang mit einem Ständerbalkon kombinieren, dann hat das ganze doch einen gewissen Nutzen.
  18. 2 points
    Genauso ist es. Die Welt ist die einzige Zeitung, die man noch lesen kann. Das neue Westfernsehen heißt übrigens NZZ oder BZ. Sehr lesenswert kann ich nur sagen.
  19. 2 points
    Ich würde hier das Zustandekommen eines Vertrages erstmal bezweifeln. Daher vermeide es am besten davon zu reden, dass du ihm den Auftrag entziehst oder einen Leistungsnachweis haben willst (habe hier meine Meinung ein wenig überdacht), da du damit implizierst, dass du einen Vertrag mit ihm hast. Verbiete ihm weiterhin für deine Wohnung zu inserieren, Notfalls erwirke über einen RA eine Unterlassungserklärung. Wichtig im Recht, gerade Linie beibehalten, wenn man handelt.
  20. 2 points
    Ich würde den Vertrag mit der oben genannten Fragestellung für keines Geld (ca. 70€) bei "frag-einen-Anwalt.de prüfen lassen. Hier tummeln sich massig Fachanwälte und die Aussagen sind rechtsverbindlich. Dem Makler würde ich nämlich keinen Cent zahlen wollen. Eher kann man den Makler ggf umgekehrt irgendwie in Regress nehmen wegen Nichterfüllung? Wenn der Immobilienmarkt irgendwann kippt und sich nicht mehr jeder Schrott verkaufen lässt, werden nur noch die guten Makler übrig bleiben. Wäre diesbezüglich mal sehr zu begrüßen. LG, Stefan
  21. 2 points
    Also ich beauftrage für Neuvermietungen immer die Hausverwaltung. Denn die haben ja interesse daran einen vernünftigen Mieter zu finden, da sie quasi mit dem zusammenarbeiten. Und da ich immer die Sondereigentumsverwaltung in Anspruch nehme, ist die Neuvermietung manchmal auch günstiger als über Makler.
  22. 2 points
    Auftrag entziehen und anderen Makler nehmen, sollte der Makler Geld verlangen, würde ich dies über einen RA klären lassen, da die Tätigkeit des Maklers in der Regel erst mit erfolgtem Vertragsabschluss als erfolgreich beendigt gilt. Alles in allem, würde ich dies als einen Werkauftrag sehen, kein vollendetes Werk, kein Geld, zumindest nicht im vollem Umfang.
  23. 2 points
    Bei 3 Leipziger Wohnungen á 3 Monate nicht vermietet, beläuft sich der Schaden aktuell geschätzt auf ca 2500. Da die Wohnungen aber noch nicht vermietet sind und noch kein Mieter gefunden wurde und man nicht weiß, ob er dann sofort oder zum 15 einzieht, kommt da nochmal was oben drauf. Super Kacke. Das passt wieder mal zum Thema maklerische Glanzleistungen.
  24. 2 points
    Die Bank hat keinen Nachteil dadurch, dass du vorzeitig tilgst und die Vorfälligkeit entschädigst. Ein zuverlässiger Partner zeichnet sich dadurch aus, dass er kluge Entscheidungen trifft und sich an Abmachungen hält. Beides tust du ja, meine ich. Die Bedingungen des vorzeitigen Tilgens sind nicht umsonst Teil des Kreditvertrags. Du machst dir in diesem Fall also umsonst Sorgen, würde ich sagen.
  25. 2 points
    @Frederic Das ist doch die klassische Situation, mit der Bank ein offenes Gespräch zu führen und denen die Sachlage zu erörtern. Ich sehe da folgende Möglichkeiten: - Du verkaufst das Objekt und zahlst den Kredit vorzeitig zurück. Die Bank berechnet eine Vorfälligkeitsentschädigung, eine weitere Schadenersatzforderung hast Du aber nicht zu befürchten (Das war - wenn ich das richtig verstanden habe - ja Deine Frage). - Wenn der Verkauf erfolgt um z.B. EK freizumachen für weitere, größere Investitionen ist die Bank u.U. bereit, hier einen Objekttausch vorzunehmen und auch das neue Objekt zu finanzieren. Das ist natürlich alles Verhandlungssache aber - wenns passt - eine super Lösung. @ShaiHulud79 Aus meiner Sicht ist Dein Tipp brandgefährlich. Du wirst vertragsbrüchig, und das mögen Banken gar nicht. Bei meiner Hausbank wird neben der Schufa immer auch die Auskunftei Bürgel abgefragt - wenn solch ein Verhalten dort eingetragen ist war's das mit der Finanzierbarkeit.
  26. 1 point
    Der Punkt von Matt bzgl. der Ausnahmen bei mehreren Gasetagenheizungen ist sehr wichtig (geht leider leicht unter): Man darf bei mehreren Gasetagenheizungen an einem Schornstein immer noch die alten Heizwertthermen offiziell einbauen und betreiben. Das habe ich z.B. auch letztes Jahr bei einer Wohnung so gemacht. Das ist viel billiger als der Umbau des Schornsteins plus neue Brennwerttherme.
  27. 1 point
    Punkt 3 + 4 gehen wohl über eine Genossenschaft.
  28. 1 point
    https://www.welt.de/kultur/stuetzen-der-gesellschaft/article194969279/Don-Alphonso-Casino-Fatale.html
  29. 1 point
    kurios beim Mietendeckel ist auch die Situation beim Neubau Der Deckel gilt nämlich nur nicht bei der ersten Vermietung des Neubaus. Ich stelle mir vor, wie ein findiger Mieter seinen Vermieter erpressen kann Die Wohnung wird z.B: für 15 Euro/QM vermieter, der Deckel erlaubt in der Wohnalterklasse nur 10 Euro. nach dem Einzug droht der Mieter dem Vermieter mit Auszug, wenn er nicht die Miete auf 11 Euro senkt. das wäre für den Vermieter immer noch attraktiver, als unter dem Mietendeckel für 10 Euro mit keinen Erhöhungen zu vermieten und zusätzlich die Kosten des Mieterwechsels wie Makler zu bezahlen.
  30. 1 point
    Es kann in Bezug auf den Gewerblichen Grundstückshandel Probleme geben, wenn andere Faktoren hinzukommen. Sind diese (i.d.R. hohe Modernisierungs- und Instandhaltungsausgaben in letzten 5 Jahren, Tätigkeit im Immobilienbereich) gegeben, könnte es Probleme geben. Bei Dir könnte das der Fall sein, da Du als Makler tätig bist plus sanierst (da könnte ggf. sogar eine 10 Jahresfrist vorliegen). Bei normalen Investoren ohne Branchennähe (d.h. keine Steuerberater, Architkten, Makler, Bauunternehmer) sehe ich das normalerweise eher nicht. Das hat aber nichts mit der 10 Jahresfrist lt. § 23 EStG zu tun.
  31. 1 point
    Ich habe MFH-Verwalterverträge mit 4 Hausverwaltungen und einen WEG-Verwaltervertrag mit einer anderen HV (mir gehören dort 85% der MEA), alle Häuser sind in verschiedenen Großstädten Ostdeutschlands plus eine Unistadt. Bei keiner Verwaltung zahle ich für Handwerkerbeauftragung. Meistens wird ja ohnehin nur der Haushandwerker beauftragt. Allerdings mache ich die Handwerkerauswahl und Bauaufsicht bei größeren Bauvorhaben (Fassade, Wohnungssanierung etc.) weitgehend alleine. Bei der WEG-Verwaltung kommt so etwas schon häufiger vor. Allersdings kenne ich dort Zahlungen eher für größere Bauprojekte (ab einigen tausend Euro). Kleinaufträge sollten auf jeden Fall von der Verwaltung ohne seperate Berechnung durchgeführt werden (ich habe praktisch alle ETW ohne Sondereigentumsverwaltung, im Sondereigentum lasse ich mir meist Handwerkerkontakte von der Verwaltung geben und beauftrage die Handwerker direkt, auch um diese kennenzulernen).
  32. 1 point
    Zum einen kann man die Teilung ja fix rückgängig machen (sofern einem noch alle Whg. gehören), zum anderen ist von Markt zu Markt unterschiedlich wo die höheren Preise zu erzielen sind. In Berlin, wo eine Aufteilung nur noch mit sehr langer Vorlaufzeit möglich ist, sind es Wohnungen. Da derartiges auch für andere "angespannte Märkte" zu befürchten ist, ist vorausschauende Planung sicher nicht verkehrt. Zudem sind die Kosten idR. überschaubar und der Gewinn ggf. erheblich.
  33. 1 point
    Diese Autohäuser gehen ja nicht in die Insolvenz weil man ihnen verboten hat Autos für mehr als 15.000€ zu verkaufen. DAS wäre ein Angemessener Vergleich zum Mietendeckel. Sondern die gehen jetzt pleite, weil ihre Autobauer BESCHISSEN haben, sich nicht an bereits bestehende (!) Regelungen gehalten und damit massiv Vertrauen beim Kunden verloren haben. Sorry, aber für mich macht die Diskussion auf diesem Niveau keinen Sinn.
  34. 1 point
    https://m.faz.net/aktuell/finanzen/wieso-alte-mietvertraege-unsozial-sind-16228587.html Sehr interessante Argumentation. Verfolgt allerdings die Idee des großen Bruders aus Übersee, wo zeitlich befristete Mietverträge die Regel sind. Für Deutschland kann ich mir das (noch) nicht vorstellen. Die Tatsache der (ggf. gutgemeinten) Unantastbarkeit von Alt-Mietverträge ist aber aus meiner Sicht nicht von der Hand zuweisen.
  35. 1 point
    Dieser Artikel beinhaltet das übliche unkonkrete Blabla. Entscheidend ist in dem Zusammenhang einzig und allein wie die juristische Situation aussieht: Ich kenne diverse Juristen (u.a. ehemalige BGH-Richter). Der Tenor ist immer derselbe: Ein Mietendeckel in Berlin für alle Vermieter mit einer konkreten harten Obergrenze von zB 7,20 € ist juristisch nicht haltbar. Man muss hier aber differenzieren: Was defintiv ausgeschlossen ist, wäre, wenn JETZT zB. jemand zu einer Mietrendite von 3% kauft und dann auf einmal auf Basis so eines (im Raum stehenden) Gesetzes die Miete um die Hälfte reduzieren soll. Der könnte seine Kosten nicht mehr decken (also würde sogar Verluste machen). Sowas ist verfassungsrechtlich unzulässig. Anders sieht die Situation hingegen aus, wenn jemand vor 10 Jahren in Berlin gekauft hat und nun bezogen auf seinen Einkaufspreis Mietrenditen von über 10% erzielt. Diesem könnte zB sehr wohl zugemutet werden, dass er die Miete um die Hälfte reduzieren muss. Aber es darf von der Verfassung her NIE durch neue Gesetze zu Enteignungen kommen in dem Sinne, dass ein Vermieter dadurch keinen Gewinn mehr macht bzw. er durch diese neuen Gesetze Verluste macht. Es darf aber eben sehr wohl zu Einschnitten der Gewinnmarge kommen, wieviel muss immer im Einzelfall betrachtet werden. Insofern gehen diese ganzen Prophezeiungen von Insolvenzen, Immobiliencrashs etc. in Berlin an der juristischen Realität vorbei. Zudem ist es so, dass es mindestens 5 Jahre dauern wird, bis höchstrichterlich durch alle Instanzen hindurch geklärt ist, was Sache ist. Solange wird sich faktisch in Berlin nicht viel ändern, die Vermieter werden weiterhin ihre Mieten erhöhen/ Bestandsmieten beibehalten (gerechtfertigt oder ungerechtfertigt) mit Verweis auf Einspruch gegen ein etwaiges Gesetz (dessen Verabschiedung ich für extrem unwahrscheinlich erachte).(Viele Mieter wissen sich ja gar nicht zu wehren, also denen ist der juristische Aufwand viel zu hoch bzw. zu ungewiss, die nehmen das einfach so hin, was ihnen der Vermieter aufbürgt.). Wenn Mieter dann die geforderten Mieten in der Zeit nicht in voller Höhe zahlen, dürfte das in der Regel den Vermietern sogar noch zusätzlich in die Karten spielen, da sie dann nach Gerichtsentscheid auch noch hohe Verzugszinsen geltend machen können. Bzw. was aktuell passiert: Der Vermieterbund glaubt offenbar an die (juristisch auch nicht zulässige) rückwirkende Wirkung des für Ende des Jahres geplante Gesetz, so dass er den Vermietern empfiehlt, noch ein halbes Jahr vorher (also jetzt) die Miete kräftig zu erhöhen, was auch viele machen. (laut Vermieterbund, soll die Regelung rückwirkend bis Mitte Juni gelten). Mit dieser Politikankündigung wird also eher das Gegenteil dessen erreicht, was eigentlich bezweckt wird ! Grade AUFGRUND dieses politisch völlig unausgegorenen Hickhacks erwarte ich in Berlin eher noch weitere Preissteigerungen, weil nicht zuletzt die Neubauaktivität darunter leidet bzw. damit das Angebot gebremst wird. Es wird jedenfalls alles geben, nur keinen deutlichen Einbruch der Preise in Berlin. (dafür sind die Preise dort im europäischen Vergleich noch viel zu niedrig). Ganz allgemein: Ich möchte - selbst wenn es für mich als Vermieter nachteilig ist - dass Mieter finanziell nicht völlig ausgenommen werden und sich ein würdiges Dasein ermöglichen können. Und ich finde es auch prinzipiell richtig, dass Vermieter keine Wucherrenditen einfahren sollten. Dies sollte auch gesetzlich in verfassungskonformer Art gesichert werden; wie konkret ist sicher eine extrem komplexe Frage. Der Ansatz, in Metropolen wie z.B. Berlin die Mietpreise einfrieren zu wollen, ist jedoch völlig verkehrt. Meine Mieter (in guten Metropollagen) zahlen im Schnitt in etwa eine m2-Miete von 23 €. Keiner meiner Mieter (bzw. das Nettohaushaltseinkommen bei mehreren Mietern) muss jedoch mehr als 30 % seines Nettoeinkommens für die WARM-Miete aufwenden. Hingegen gibt es viele Leute, die in Prärielagen sich keine 5 €/m2 -Mieten leisten können, weil die schon über 50% ihres verfügbaren Einkommens dafür aufwenden müssten und ihnen vor allem auf absoluter Basis kaum mehr was zum Leben bleibt. Das Problem ist mMn also nicht die absolute Miethöhe in Ballungszentren (wo sehr viele Gutverdiener sich tummeln und die schwächer Verdienenden immer mehr verdrängen), sondern besteht mMn vor allem in dem horrenden Anstieg der Preise der schlechteren Lagen. Dort müsste man gesetzlich an Dämpfungen der Mietpreiserhöhungen arbeiten. Ein Recht auf lebenslanges Wohnen an ein - und demselben Ort wie in Ballungszentren sollte es nicht geben, wird aber völlig unverständlicher Weise sogar schon von Vonovia an Leute über 70 versprochen ... In manchen Ländern (zB Luxemburg) gibt es gesetzliche Mietrenditebegrenzungen für Vermieter. Das wäre verfassungskonform, bringt aber natürlich auch nicht die gewünschte Mietpreisdämmung, denn wenn durch Mieterhöhungen die Maximalrendite erreicht wurde, wird verkauft und ein neues Objekt erworben, was dann zunächst wieder Mieterhöhungen zulässt... In Zukunft wird es in Deutschland 2 Parteien geben, die den Ton angeben werden: Eine merkel- und AKK-lose CDU/CSU und die Grünen. (Grün-Rot-Rot wird zumindest auf Bundesebene auf absehbare Zeit keine Mehrheit finden) Von beiden Parteien erwarte ich keine sigfikanten Einschnitte für Vermieter. Und bei den Grünen (z.B. Habeck) muss man schon differenzieren, welche Worte in der Wohnpolitik benutzt werden: Da ist beim öff. Wohnungsbauprogramm von "MUESSEN" die Rede, Grundstücksbesitzer sollen eine Bau"PFLICHT" auferlegt bekommen, bei der Begrenzung der Miete durch eine Obergrenze ist dann aber nur die Rede von "denkbar". Also in Klartext übersetzt: Die Grünen wollen in Wirklichkeit gar keinen Mietpreisstop, stellen halt solche "Scheinforderungen" auf, um noch ein paar Wählerstimmen zu bekommen. Und auch die CDU will nicht wirklich tiefe Einschnitte für Vermieter. Fazit: In der Politik wird laufend (seit Jahrzehnten) diskutiert, gedroht, angekündigt, nur KONKRET an Gesetzen kommt da vergleichsweise wenig bei rum, was nachhaltig signifikant schädlich für Vermieter ist. Ja, es wird Einschnitte geben (insb. im energetischen Bereich) und ja man wird weniger Profit machen als früher, aber die von manchen verbreitete Panik und Hektik, jetzt deswegen schnell aus Immobilien auszusteigen, halte ich für sachlich nicht gerechtfertigt.
  36. 1 point
    Ich kann diese empfehlen https://heimeshoff-riese.de
  37. 1 point
    Oranienbrug ist sehr interessant. Schon durch die S-Bahn Anbindung. Auch die Mieten haben sich super entwickelt. 9 EUR ist fast Standard. Aber eben die Kaufpreise sind viel zu teuer. Das rechnet sich nicht.
  38. 1 point
    Also erst einmal: Ich finde gut, dass Du eine Lösung suchst. Lass es mal brennen und Deinen Mietern was passieren - da wirst Du Deines Lebens nicht mehr froh, auch wenn nur seelisch/psychisch. Der fehlende zweite Rettungsweg ist kein Spaß (sag ich als Feuerwehrmann). Aber dermaßen Druck aufzubauen ist auch keine faires Vorgehen, zumal eine Genehmigung damals vorlag. Ich würde mir einen Anwalt nehmen (kostet keine 3.500 EUR), der kann Zeit schinden - und die permanente Lösung in Auftrag geben. Was soll passieren? Zwangsräumung der Wohnung? Bis da ein Gerichtstermin zustande kommt (Auslastung der Gerichte), ist die permanente Lösung längst angebracht.
  39. 1 point
    Benachrichtigung aktivieren 😎
  40. 1 point
    @Andreas beneidenswert. 12 Einheiten, die du steuerfrei verkaufen kannst PLUS eine Anzahl X (vermutlich mehr als 12) noch im Bestand. Gratulation, finanziell dürfte dich wenig aus der Bahn werfen.
  41. 1 point
    Ich bin kein "Urdresdner" und will mich nicht zu sehr aus dem Fenster lehnen. Fakt ist: Es gibt keine Pauschalaussagen zu Stadtteilen und letztlich hängt doch alles vom Einkaufspreis ab. Du zielst also auf eine möblierte Vermietung ab um höhere Einnahmen durchzusetzen. Das ist sicher der einzig denkbare Weg, um bei diesen Preisen (1700€+ vor Renovierung!) in Dresden noch Geld zu verdienen. Dann musst du aber unbedingt deine Strategie gründlichst prüfen: An wen willst du vermieten und wer soll dir das managen, wenn du nicht vor Ort bist? Kennst du alle rechtlichen Gegebenheiten und ggf. Fallstricke zu diesem Thema? Der Faktor LAGE in Kombination mit MIETERKLIENTEL ist extrem hoch zu bewerten.
  42. 1 point
  43. 1 point
    Es wäre interessant zu wissen was du an Qm Miete zahlst
  44. 1 point
    ..und vielleicht dann auch nicht mehr mit einem Handyvertrag oder einer Kreditkarte... Viel Spaß auch beim Gerichtsverfahren
  45. 1 point
    Normalerweise gibt es ja einen Grund dafür, warum man das tun möchte. Einfach diesen Grund transparent der Bank ggü. vermitteln. Mit mangelnder Zuverlässigkeit hat das aus meiner Sicht nichts zu tun.
  46. 1 point
    Und warum sollte ein Mieter darauf eingehen?
  47. 1 point
    Es sind übrigens damals sehr, sehr viele Esel pleite gegangen, auch wenn sie damals billig gekauft haben. Ich habe selbst in Berlin 2009 ein MFH zu gut 600 Euro pro qm von einem Schweizer gekauft. Er hatte das Haus 2006 preiswert für 850 Euro aus der Insolvenz gekauft (deutlich unter Substanzwert). Das Haus war damals ganz klar kein Selbstläufer. Mein Vorgänger hatte diverse Zwangsräumungen (die Leute zahlten bei dem damaligen enormen Leerstand viel schlechter als heute). Irgendwann (ca. 2008) verlor er alle seine Berliner Immobilien an die Bank/Zwangsverwaltung. Übrigens bekam man damals (nach 2008) im Gegensatz zu heute nur mit mindestens 20 % EK plus Nebenkosten vernünftige Kreditangebote. Esel konnten also meist auch nicht 8 oder 9 MFH kaufen (da brauchte man locker mehr als 1 Mio Euro EK). Heute freue ich mich über Verkaufspreise von teilweise deutlich über 4000 Euro qm. Wie da ein Käufer trotz der bekannten Probleme wirtschaftlich klar kommen will ist mir schleierhaft, aber auch nicht mein Problem...... Über die bei Immobilien vorkommenden Probleme (teilweise warte ich schon 5 Jahre auf die endgültige Baugenehmigung, Schwamm, Drogensüchtige Mieter,Pfusch am Bau, Illegale Kettenuntervermietung bei nicht zahlenden Gewerbemietern) könnte ich Bücher schreiben (alles erlebt, wobei mir letzteres bei einem anderen Haus einen sehr guten Kaufpreis ermöglicht hat). Ich glaube 95% der Leute hier im Board können sich gar nicht vorstellen, welche Probleme man mit Immobilien haben kann..... Aber die meisten hier wollen sich ja wie ich hauptberuflich um ihre Immobilien kümmern (ich habe übrigens im Regelfall Hausverwaltungen vor Ort).
  48. 1 point
    Die Provisionsdeckelung finde ich, zumindest in Regionen wie meiner, wo viele Wohnungen zwischen 30.000 und 40.000 € kosten interessant. Da wird kein Makler mehr kostendeckend arbeiten geschweige denn Geld verdienen beim Verkauf von Wohnungen. Kosten und Aufwand für eine ordentliche Vermarktung werden dann wohl nur noch ab eine gewissen Transaktionsvolumen, z. B. bei Mehrfamilienhäusern gedeckt. In hochpreisigen Märkten stellt das kein solches Problem dar, außer dass die fetten Jahre für Makler vorbei sind. Bleibt spannend und ich freu mich im Bezug auf weitere Zukäufe drauf.
  49. 1 point
    Ich mag EG-Wohnungen auch sehr. -Alten/Behindertenfreundlich -Man kann vermeintliche Nachteile in Vorteile drehen: schöne EG-Wohnung mit Gartenterrasse statt hässliches/dunkels Loch Kommt aber natürlich auch auf die Lage an. Dach: viele Leute mögen keine Trampelei über sich. Mit Aufzug sind DG-Wohnungen mit Dachterrasse in guten Lagen daher sehr, sehr wertvoll - nennt sich auch Penthouse-Effekt - ist eben etwas exklusives ganz oben wohnen zu dürfen.
  50. 1 point
    Moin zusammen, ich habe mir mal die Mühe gemacht und mir eine Renditeberechnung mittels Excel angefertigt für die schnelle Überprüfung. Die gelben Felder sind alles Felder die geändert werden dürfen, beim Rest nicht, da dort eine Formel hinterlegt wurde. mich würde mal interessieren, wie ihr so diese Tabelle findet. Renditeberechnung leer.xlsx
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