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  1. Past hour
  2. Matt

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    Ich will mal an all diejenigen erinnern die Anfang der90er Jahre günstig in den neuen Bundesländern in der Provinz Wohnungen gekauft haben... Und an diejenigen die zur gleichen Zeit "überteuerte" Wohnungen in München oder Stuttgart gekauft haben... Wer hatte das bessere Geschäft gemacht? Ich halte momentan den Hype auf Leipzig und Berlin als überbewertet, da hier die wirtschaftliche Substanz fehlt und bei der nächsten kleinen Kriese dort die Immobilien neu bewertet werden(müssen). Wenn man die Kohle Cash hat und nichts damit anfangen kann ist vielleicht München mit Faktor 30 OK, da hier die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen besser passen, langfristiges solides Wachstum, keine Enteignungsrufe und verprellen von Firmen (guten Arbeitgebern). Faktor 40 für Köln ist jenseits von gut und böse @JB007 hast Du etwas in Köln? Wenn ja, würdest Du (nach 10 Jahren) verkaufen und die Kohle in Duisburg Marxloh zum Faktor 10 investieren?
  3. MvA

    Stammtisch Stadt "Essen"

    Hallo Zusammen, ich habe den Stammtisch schon die ganze Zeit eingeplant, schaffe es nun aber leider nicht bis 18Uhr. Stellt es ein Problem dar um 19Uhr dazuzukommen? Ein Freund hat das gleich Problem und würde auch gerne dabei sein. BG Michael
  4. Today
  5. Arminius

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    Danke erstmal für Deine ausführlich dargelegten Gedanken! Darüber kann man wenigsten inhaltlich diskutieren, und ich teile Deine Meinung nicht! 1) Gerade wenn Du Immobilien als Wette auf die Konjunktur siehst, solltest Du eher auf gute Lagen in der Provinz als auf überteuerte Lagen in München und Frankfurt setzen. Die Gefahr daß sich bei einer größeren und anhaltenden Wirtschaftskrise der junge, dynamische Unternehmensberater oder Junganwalt in Schwabing sein überteuertes Appartement nicht mehr leisten kann ist wesentlich größer als beim doppelverdienenden Handwerker-Ehepaar mit gemietetem Reihenhaus in der Lüneburger Heide. Oder Du vermietest direkt an Hartz IV Empfänger, denn bei denen zahlt Vater Staat und der ist sicherer als jeder private Arbeitgeber. 2) Was ist ein hohes KGV bei Aktien? Die eingepreiste Zukunftserwartung (höhere Gewinne) des Marktes. Das gleiche gilt für Immobilien mit hohen Faktoren. Die erwartete Preisentwicklung der Zukunft ist schon in den heutigen Kaufpreis eingepreist. Ob der Markt - allgemein und konkret an dem Ort und für das Objekt - sich zukünftig so entwickeln wird, weiß heute niemand. Das ist auch eine valide Immobilienstrategie, man sollte sie aber bewusst fahren. 3) Zustimmung, insofern daß es sich unterhalb einer gewissen Mindestmiete einfach nicht mehr rechnet. (4€/qm in Chemnitz)
  6. Real

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    Hier auch noch kurz mein Gedanke dazu. Zum Rest ist schon vieles gesagt worden, dass will ich nicht wiederholen. Auch meine Objekte sind überwiegend in C-Lagen. Auch ich denke, dass es regionale Unterschiede bei den Handwerkern Preisen gibt. Auch wenn ich @Mars dahin gehend recht gebe, dass im Verhältnis zum Mietpreis die Renovierung in C-Lagen teurer ist. ABER: mich interessiert gar nicht so sehr, was die Maßnahme im Verhältnis zur Miete kostet, sondern zum Cashflow. Und wenn meine Wohnung in C-Lage 400€ Miete und dabei 100€ Cashflow im Monat bringt, dann rechnet sich eine 1000€ Reperatur ggf. schneller als bei einer Wohnung mit 1000€ Miete bei nur 50€ Cashflow. Insbesondere wenn die Reperatur dann auch noch 1500€ auf Grund der teuren Region kostet. Was in C-Lagen allerdings wirkliuch etwas uninteressanter ist, ist die Verdichtung. Ein Dachbodenausbau in München rechnet sich viel schneller und besser als ein Dachboden in Bremerhaven.
  7. Yesterday
  8. Eduard H.

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    Also ich schließe mich den Aussagen von @Jb007 und @Andreas an. Momentan sehe ich eindeutig eher das größere Risiko in den A-Lagen als in den C-Lagen, weil die Immobilienpreise sich dort viel stärker von den Mieten entkoppelt haben. In den C-Lagen kannst du durch die günstigen Einkäufe sehr viel mehr kompensieren als in den teuren A-Lagen. Wenn du in C-Lage zu Faktor 10 gekauft hast, kannst du deine Objekte immer noch kostendeckend halten, wenn die Mieten um 30 oder 40 % runtergehen. Wenn du in A-Lagen zu Faktor 20 gekauft hast, konntest du seit dem ersten Monat nicht mal kostendeckend sein, es sei denn du hattest einen sehr hohen EK-Anteil gehabt. Und wenn dann dort die Mieten aufgrund von hoher Arbeitslosigkeit oder sonstigen mietpreisdrückenden Ereignissen runtergehen, dann bist du quasi sofort in der Privatinsolvenz bzw. musst schnell dein Portfolio veräußern, wenn du kein sonstiges hohes Einkommen hast. Und wie @Jb007 richtig darstellte, würde der Mietrückgang in C-Lagen wohl bei solchen Szenarien weitaus geringer ausfallen, als in den aufgeblähten Boomstädten. Dort muss man doch jetzt schon 50% und mehr seines Gehaltes für Mieten abdrücken. In C-Lagen ist das deutlich entspannter. Dort wendest du vielleicht 1/4 bis 1/3 deines Gehaltes dafür auf. Natürlich hast du scheinbar nun sehr hohe Buchgewinne durch die sehr guten Preisentwicklungen, aber jetzt noch zu sagen, dass man in A-Lagen investieren sollte, halte ich für fatal. Du bekommst heute in keiner A-Lage zu Faktor 20 irgendetwas ordentliches. Wenige Ausnahmen mag es geben, aber ansonsten läuft dort nichts mehr unter Faktor 25. Und mal ganz ehrlich, wenn du vor über 10 Jahren nicht gerade in München gekauft hast, hast du mit Faktor 20 damals viel zu teuer eingekauft. Meines wissens gab es außer München keine Städte, wo solche Faktoren bezahlt wurden. Ich lasse mich aber gerne eines besseren belehren. Also in Frankfurt und Köln z.B. war man deutlich unter Faktor 20. Berlin konnte man da zu Faktor 10 und günstiger kaufen (war aber auch eine Sondersituation; da beneide ich @Andreas für sein damaliges Handeln). Das halte ich für ein Gerücht, dass der Kapitalbedarf der gleiche ist. In meinen Standorten kann ich definitiv günstiger sanieren/renovieren als in München. Warum ist das so? Weil der Handwerker in München auch ein viel höheres Einkommen benötigt, um zu überleben, die Mieten für sein Gewerbe zu bezahlen, seine Angestellten zu bezahlen, usw. Hast ja selber davon gesprochen. Versuche doch mal in München für 5000 Euro ein Bad zu sanieren. In meiner Gegend bisher kein Problem. Ich habe alleine letztes Jahr 6 Bäder und 3 Gäste-WC für zusammen 30.000 € sanieren lassen. In München bekommst du dafür vielleicht zwei bis drei Bäder saniert.
  9. Fröhn

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    @Jb007 Köln 40ig fach ist ja krass. Für mich zeigt sich, dass man in einem ungedecktem Papiergeldsystem letztendlich jede Zahl auf einen Geldschein schreiben kann. Man kann ja die Potenzschreibweise über Hochzahlen wählen. Meines Erachtens nach kommt es im Leben nicht so sehr darauf an, dass man viel Geld hat, sondern das man sich mit dem Geld, was man hat, auch etwas kaufen kann. Ich weiß, dass das viele anders sehen, vermutlich sogar alle Zentralbänker, Finanzpolitiker und "Wirtschaftsprofessoren" dieser Welt - aber ich denke, dass ich trotzdem richtig liege.
  10. Jb007

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    Für meine Zone kann ich folgendes mitteilen (ich bin seit fast 17 jahren im geschäft) im Jahre 2002-2003 hatten wir eine extrem schlechte Arbeitslage, „Kranker Mann Europas“ „Ausbildungspakt“ „7 mio Arbeitslose“ „dax auf dem Tiefpunkt“ usw. jobs waren Rah und die Löhne auf einen sehr niedrigen Niveau Die Mieten im Ruhrgebiet damals 5 eur/heute 6 eur - objekte gingen immer zum 10-fachen weg / heute Faktor 17-18 Die Mieten in Düsseldorf 6 eur/heute 12 eur Objekte gingen zum 12-fachen weg / heute Faktor 30 aufwärts Die Mieten in Köln 8 eur/ heute 20 Objekte gingen zum 14 fachen weg, heute faktor 40 aufwärts welches der Standorte sind wohl die besseren Invests, wenn die Konjunktur massiv einbricht, wenn bereits heute bekannt ist, das die Leute unter zu hohen Mieten in den Top-Städten leiden?
  11. Andreas

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    Ich sehe die Angelegenheit etwas anders (bis auf die Einschätzung dass die Kaufpreise gerade auch in Pampaorten zu hoch sind): Ich halte einen für einen Kleinvermieter doch recht netten Bestand (> 100 Einheiten, einiges an Gewerbe) meist in den jeweiligen Altbauvierteln von Berlin, Umgebung und ostdeutschen Großstädten über 200.000 Einwohnern, für den ich bei Kauf im SChnitt das 8 Fache der nach Optimierung erwarteten NKM bezahlt hatte (Kauf erfolgte fast ausschließlich 2007-2012, mittlerweile liege ich im Schnitt etwas über dem 6fachen, inkl. Nebenkosten und Umbaukosten etwas unter dem 7 fachem). Bis auf ein kleines WGH in sehr guter Geschäftslage in Rostock und einem kleineren (6 Einheiten) Neubau-MFH direkt an einem See im Berliner Umland sind die Lagen alle Mittel bis Einfach. Meine Mieterschaft ist im Wohnbereich fokussiert auf Angestellte (keine Selbstständige bis auf Einzelfälle, keine Harzer bis auf Altfälle und Alleinerziehende mit Elternbürgschaft) und Studenten mit Elternbürgschaft. Ich hatte bisher bei Wohnungsmietern noch keinen einzigen Mietausfall bei den Vermietungen die ich selbst durchgeführt habe und habe nur selten Leerstand. Eine Vermietung an bestimmte Akademikergruppen (Anwälte, Lehrer, Sozialberufe etc.) vermeide ich. Ich kann nicht erkennen, warum eine derartige Struktur riskanter sein soll als die Vermietung in "besseren" Wohngegenden. In der Krise erfolgen genauso Kündigungen von Managern wie von Angestellten. Vielfach bauen die Firmen aktuell vor allem diese höher bezahlten Führungspositionen verstärkt ab. Auch liegen die Leistungen der Sozialkassen meist sehr viel niedriger als die Mieten in besseren Vierteln. Eine Wirtschaftlichkeit von Kaufpreisen über 20 kann ich nirgendwo erkennen (daher verkaufe ich aktuell auch eifrig...) Vielmehr wird durch den Kauf zu einem hohen Multiple bei gleicher EK Quote (d.h. deutlich höheren EK-Einsatz absolut) ein sehr viel höherer Kapitaldienst und ein dadurch sehr viel höheres Risiko in Kauf genommen.
  12. Florian Thieme

    Immobiliengutachter

    Liebe Investoren, wofür benötigt man einen Immobiliengutachter, wenn man diesen Job nach dem Lesen von „Erfolg mit Wohnimmobilien“ beinahe selbst erledigen könnte? In diesem Forum hat sich mittlerweile ein Wissen zusammengetragen, von dem selbst ein Profi-Immobiliengutachter noch lernen kann! Alle Achtung! Für Standard-Objekte wird ein Gutachter hier vermutlich nicht mehr gebraucht. Eine überschlägige Wertberechnung kann hier jeder selber. Hinzu kommt, dass es sich bei einem Wertgutachten im Grunde genommen nur um die Prognose des am Markt erzielbaren Preis handelt. Welcher Preis im Falle eines Verkaufs tatsächlich erzielt wird, hängt vom Ergebnis der Verhandlungen ab. Nun ja, dennoch gibt es für ein Immobiliengutachten einige Gründe: - Gutachten gegen das Finanzamt bei steuerlichen Hintergründen (Erbschaft, Schenkung) - Gutachten bei familieninternen Angelegenheiten, z. B. Auszahlung von Erben oder Miteigentümern, Pflichtteilsanspruch - Minderwertberechnungen bei Sachmängeln an Immobilien (z. B. fehlende Genehmigung und materielle Illegalität von Anlagen) - Als Gutachter kann ich Auskünfte aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse beantragen (Vergleichspreise) - Bewertung von Rechten an Grundstücken - Bewertung von individuellen oder ungewöhnlichen Immobilien fernab vom Standard - Ermittlung des Werteinflusses bei Schäden an Gebäuden (Kosten ungleich Wert!) Mein Name ist Florian Thieme. Ich bin Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Bei Spezialfragen zu einem Thema stehe ich entweder hier oder unter meinen Kontaktdaten zur Verfügung. Viele Grüße! Thieme Architekt – Büro für Grundstücksbewertung (Bochum, NRW) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Wertermittlung Chartered Surveyor (MRICS) Architekt Raumplaner weitere Infos unter www.thieme-architekt.de
  13. Ich bin ein extremer Selbermacher. Und als ein solcher versuche ich gerade rauszufinden, wie das mit dem deligieren effizient funktoinieren kann. Kann es? Denn ich versuche jetzt quasi, all die Sachen,, die ich selber machen könnte, durch jemand anderes machen zu lassen, Aber dann werde ich von der Ineffizienz und den Kosten wieder zum selbermachen genötigt... Ich meine, es gibt Dinge, die mit zunehmendem Bestand nicht viel mehr werden. ZB Steuerkram, Schreibarbeiten, alles, was sich hier immer wiederholt, kann man gut durch Vorlagen und planbare Abläufe gut abarbeiten. Was aber bei mir zunimmt, sind so Hausmeister und Handwerker-"jobs". Hat man zwei/drei Wohnungen, dann kann man die paar Einsätze locker abends nebenbei erledigen. Aber mit zunehmendem Bestand läuft das irgendwann aus dem Ruder, denke ich. Spätestens dann kann man oder sollte man sogar auslagern. Sonst ist man wieder beim "Angestellenjob", blos, dass man sich selbst angestellt hat...
  14. Du musst weniger für andere und mehr für Dich arbeiten, dass ist das Rezept... Sobald Du für andere arbeitest, sitzt Du die meiste Zeit am Tag "fest" und musst das tun, was andere von Dir verlangen - Früher habe ich Kiyosaki nicht so gut verstanden, zu der Zeit war ich noch Angestellter... heute muss ich sagen: alles, was er sagte, ist korrekt. Er sagte vorallem: "Jeder der im Angestelltenverhältnis sitzt, sollte seinen letzten Monat nehmen * die nächsten 30 Jahre und dann hat er einen Ausblick, wie sein Leben künftig aussehen wird, bezogen auf Zeit & Geld" Dabei ist es egal, ob man in Führungspostionen ist oder im niedrigen Bereich arbeitet. Absolut richtig, man kommt nicht vorwärts, wie auch, wenn man keine Zeit dafür hat. Schaufel Dir die Zeit frei, mach keine Überstunden und reduziere deine Arbeitszeit, investiere mehr, mach doch am besten eine 3 Tage Woche als Angestellter oder 20 Std. pro Woche. Bei der Hälfte des Gehalts. Heute erntet niemand mehr Ruhm dadurch, dass er am Supermarkt oder an irgendeiner Kasse sitzt. Hinzu kommt, mit der Zeit hat man mehr Stress und er macht krank. Wenn die Zahlen nicht mehr stimmen, ist man schnell weg vom Fenster, die entscheidende Frage: wer sorgt sich dann um Dich? Niemand!! Kein Arbeitgeber zahlt Dir dann dein Gehalt weiter...man hat dann noch mehr Stress und sitzt im Abwärtsstrudel "Stress" Zu der Verwaltung: Ich habe für mich ein komplettes Ablaufsystem erstellt, für jeden Arbeitsvorgang ein festes Schema, alles ist vorausschauend geplant und wird dann nur noch umgesetzt. Ich habe etliche Vorlagen und das erleichtert viele Arbeitsprozesse. Mit jedem neuen Objekt kommt halt mehr arbeit dazu - hat man sein festes System, kann nicht viel passieren. Dafür benötigt man einiges an Vorbereitungszeit. Vermietung etc mache ich selbst. Sobald Du fremde Dienstleistung einkaufst, kommst Du selbst nicht mehr vorwärts, da Dir das Geld zum investieren fehlt. Gibt bestimmt andere Meinungen und Lösungsansätze. Hier war meine
  15. Ich nutze derzeit vermietet.de. Dort kannst du bis 25 Objekte kostenlos anlegen und dein Konto einbinden. Bekommst dann Mieteingangsbestätigungen. Kannst direkt vorgefertigte Mahnungen schicken. Mietverträge hinterlegen usw. Den Rest habe ich auf meinem NAS-Server auf der Fritzbox (USB-Stick an der Fritzbox). Ich habe den Ordner als Netzlaufwerken auf iMac und MacBook eingebunden und kann auch bei der Arbeit über den Browser drauf zugreifen. dadurch auch mal eben was nachschauen oder eine excel bearbeiten oder ein Schreiben aufsetzen. Vorteil:Daten befinden sich bei mir zuhause und nicht in einer cloud. Generell frage ich mich auch, wie ich das alles mache. Habe letztes Jahr 7 Einheiten gekauft. Arbeite Vollzeit als Projektleiter, habe 3 Kinder unter 7 Jahren zuhause und meine Frau arbeitet auch auf 75%.🙄 Ab 01.05. reduziere ich um 8 Stunden, damit ich einen Tag Immobilien machen kann. Mein Ziel ist es, den dadurch entgangenen Lohn in 2 Jahren durch Immo-Cashflow nach steuern kompensiert zu haben und dann weiter Stück für Stück zu reduzieren. Solle es nicht klappen, gehe ich wieder hoch. Mache die Reduzierung als Brückenteilzeit für 2 Jahre. Ist so seit 2019 möglich. Bin gespannt, was ich dieses Jahr auf die Beine stellen kann... 🤔
  16. Matt

    Brandschutz - Wie geht ihr damit um?

    Ich wollte mir auch einen Dachboden als Zweitwohnung ausbauen, .... aber das ganze ist auch bei noch so viel Eigenleistung unrentabel... Wirtschaftlich gesehen stehe ich besser da wenn ich bei einen Bestandsmieter Eigenbedarf anmelde...
  17. Jb007

    Brandschutz - Wie geht ihr damit um?

    Sind einfach bekloppt in Deutschland mit Ihrem Regulierungswahn, sieht man wieder am E-Scooter, eine tolle Erfindung, Regulierungen aber ohne Ende, mit Zulassung, mit Versicherungspflicht, mit Führerschein ab einer bestimmten Geschwindigkeit usw. Deutschland geht allerhöchstens deswegen unter, weil keiner mehr durchblickt PS: ist es nicht billiger, die Holztreppe dann herauszureißen und in Beton neu reinzusetzen?
  18. tmsnasi

    Brandschutz - Wie geht ihr damit um?

    Sehr interessant was Krandi dort berichtet. Ich sag mal der Immobilien-Brandschutz unterscheidet sich dann ja auch nochmal stark vom betrieblichen Brandschutz. Allerdings frage ich mich, ob man sich dafür dann nicht auch einen Brandschutzbeauftragten dazuholen kann? Habe mich dazu mal etwas eingelesen und die Anforderungen an die Kompetenzen unterscheiden sich nicht besonders stark. Wahrscheinlich hat man dann doch das Problem, von dem Krandi berichtete - Sachbearbeiter stellen sich diesbezüglich oftmals stur und haben dann auch nicht die nötige Kompetenz und das entsprechende Fachwissen. Heikles Thema...
  19. Last week
  20. KFleischer

    Möbliert vermieten Berlin - Einschätzung

    Das kam doch durch die Heizkostenverordnung: http://mietrecht-suedwest.de/die-vereinbarung-einer-pauschalmiete-ist-unzulaessig/ Hat hier einer der rechtlich bewandernden mal eine Klärung parat?
  21. Michael Fritz

    Neubau MFH mit 6 Wohneinheiten

    Guter Punkt. Zudem habe ich eben von der Salzburger Wirtschaftskammer erfahren, dass die Voraussetzungen eines Bauträgers (Stichwort produzieren und verkaufen) in Österreich anders als in Deutschland geregelt sind. In Österreich benötigt man im Vorfeld eine erfolgreiche Bauträgerbefähigungsprüfung inkl. 1-2 Jahre Praxis. Da muss ich nochmal eine Runde fliegen und ein paar Dinge klären.
  22. Ok. Du gehst also davon aus, dass du das genauso gut kannst und das der Bauträger bei dem Objekt einen Gewinn von 200k€ macht? Oder meinst du sogar du machst es besser als ein Bauträger? Ohne Erfahrung (Unterstellung)? Risiko, Zeit und Hirnschmalz reichen dafür m. M. nicht aus. Ein Architekt ist kein Kaufmann und es interessiert ihn nicht wenn die Kosten um 10 oder 20% steigen oder wenn die Bauzeit 6-12 Monate überschritten wird. Im Gegenteil damit erhöht sich unter Umständen auch sein Honoraranspruch. Klar, an der fehlenden Wirtschaftlichkeit ändert der Grundstücksdeal auch nichts. Neu bauen und rentabel (6-10%) vermieten ist höchstens in Toplagen möglich.
  23. Michael Fritz

    Neubau MFH mit 6 Wohneinheiten

    Genau. Ich gehe im Moment davon aus, wenn ich das Grundstück einem Bauträger verkaufen würde, so bliebe mir nur 1 Wohnung. Genau so hat es ein Bekannter gemacht, der 0 Risiko, kein Hirnschmalz und keine Zeit investieren wollte. Wenn ich selber der Bauträger (mit Unterst. eines ortskundigem Architekten/Planers/Leitung) bin, so mein Plan, blieben mir 2 Wohnungen.
  24. Pauschale Nebenkosten hab ich auch in MFH wo die Mieter Strom Wasser Heizung mit dem Versorger abrechnen.
  25. Chris Wurzer

    Möbliert vermieten Berlin - Einschätzung

    Also meines Erachtens können Betriebskosten pauschal abgerechnet werden, das muss nur im Mietvertrag vereinbart sein. https://www.mietrecht.com/nebenkostenpauschale/ https://ratgeber.immowelt.de/a/betriebskostenpauschale-als-alternative-zur-vorauszahlung.html
  26. Rooki€

    Neubau MFH mit 6 Wohneinheiten

    Gute Idee - Was ist mit: wird ein Bauträger nicht genau die selbe Rechnung aufmachen? D.h. er wird eine Zuzahlung haben wollen. Macht das Projekt dann noch Sinn?
  27. Mars

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    Ich kaufe Immobilien seit über 10 Jahren und habe noch NIE eine Immobilie mit einem Faktor unter 20 gekauft und bereue das überhaupt nicht, ganz im Gegenteil. Allerdings kaufe ich auch nur in Top-Lagen in Ballungszentren mit (weiterhin zu erwartendem) Bevölkerungswachstum. Natürlich kann man keine Pauschalisierungen aufstellen, aber tendenziell bin ich von Nachfolgendem überzeugt: Ich halte diese Prärieimmobilienkäufe mit 7-8% Sollmietrendite für deutlich riskanter. Im Moment haben wir zwar eine konjunkturell passable Situation in Deutschland. Aber wenn wir mal wieder eine echte Wirtschaftskrise bekommen (ich meine damit jetzt keine Lapalien wie nach der Lehman-Pleite vor ca. 10 Jahren), dann sind es grade diese Randlageimmobilien mit 8% Mietrendite, die dann Probleme mit der Vermietung machen, da dort vorwiegend zB Leiharbeiter, die dann als erstes entlassen werden, wohnen bzw. Leute, die nicht mehr solvent sind, aber es noch Zeit braucht, sie rauszuklagen (man dann vermutlich auch keinen Nachfolgemieter findet) und das Leerstandsrisiko in diesen Regionen eben exorbitant höher ist als in den wirklich guten Lagen , wo immer eine gewisse solvente Nachfrage herrscht. Und keine Miete bedeutet auch alle NK selbst tragen etc.) Ich habe z.B. EU-Angestellte oder einen Millionär als Mieter. In den höherrenditeträchtigen Randlagen muss man sich dann womöglich noch mit Harzern etc. rumärgern. (klar es gibt da auch Zwischenstufen) Diese Immobilien mit niedrigen Faktoren sind in der Regel eine Wette auf die Konjunktur, klar kann das klappen und die Wirtschaft wurschtelt irgendwie noch weitere 10 Jahre vor sich hin und man hat dauerhafte Vollvermietung, aber die Rahmenbedingungen können sich auch sehr schnell ändern. Die Preise in den Ballungszentren fallen zwar in Krisen auch etwas, aber eben bei weitem nicht so stark wie die auf der Wiese/in Randlagen. Die Situation ist ja ähnlich der am Aktienmarkt. Immobilien in Top-Lagen mit hohem Faktor entsprechen Aktien von Weltmarktführern mit höherem KGV (=Faktor), die Immobilien in Randlagen entsprechen Aktien von kleineren Unternehmen mit niedrigerem KGV als das der Weltmarktführer. Was an der Börse tendenziell zu beobachten ist, dass in konjunkturellen Aufschwungsphasen die kleineren (spekulativeren) Unternehmen besser abschnitten als die globalen Grosskonzerne, dass jedoch in den Krisenzeiten die Weltmarktführer deutlich besser abschneiden (zwar auf absoluter Basis meist auch etwas an Wert verlieren, aber eben z.B. weit weniger oft bankrott als kleinere Unternehmen gehen) und auf ganz lange Sicht im Schnitt auch insgesamt besser abschnitten. Und ein hohes KGV an der Börse bedeutet nicht, dass die Akltie deshalb unattraktiv ist --> siehe Amazon, die vor Jahren schon mit KGVs > 100 gehandelt wurde (von vielen Analysten fälschlicher Weise als zu teuer bezeichnet wurde), aber trotzdem weiter gestiegen ist. --> bei den Immobilienkäufen führt ja eine anfängliche Mietrendite von 4% nach einer Wertverdopplung, auch etwa zu einer Verdopplung der Mietrendite auf 8% bezogen auf den Kaufpreis (wenn Miet- und Kaufpreise in etwa im Einklang sich bewegen, was zuletzt durch die Niedrigzinspolitik natürlich nicht der Fall war), also genauso wie sich das KGV mit höheren Unternehmensgewinnen erniedrigt, erniedrigt sich auch der Faktor bei Immobilieninvestments durch Wertsteigerung; der Faktor ist also nicht als statisch anzusehen. Mir kommt die heutige Immobiliensituation so ein bisschen wie die am Neuen Markt seinerzeit vor. Alles steigt, auch (und insb. die Randlageimmobilien) steigen massiv im Preis, naja, was blieb übrig ? Solide Werte wie Grenke Leasing oder Qiagen etc. Also die gegenwärtige ordentliche konjunkturelle Lage täuscht etwas über den langfristigen Schnitt hinweg, auf dem Immobilieninvestitionen beurteilt werden sollten. Und dieses Mehr an Mietrendite (von 3-4%), was man bei den Randlage-/Prärie-Immobilien bekommt, sollte diesem Risikoausgleich entsprechen, nur ob es dies wirklich auf lange Sicht tut, halte ich zumindest für sehr fragwürdig. Ich verfolge die Preisentwicklung von Immobilien seit ca. einem Vierteljahrhundert. Fortwährend meldeten / melden sich so genannte Immobilien-Experten zu Wort, dass die Immobilienpreise in München zB zu teuer wären. Fakt ist jedoch, dass dort die Preise sich mit wenigen Ausnahmen kontinuierlich nach oben entwickelten. Dass sich ein Polizist dort schon lange keine Mietwohnung mehr von seinem Gehalt leisten kann, ist ja kein Grund dafür, dass dort die Preise jetzt fallen müssen. Es geht um das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und ich gehe davon aus, dass die Nachfrage weiterhin steigen wird bei nicht allzusehr zunehmendem Angebot (ist ja bereits fast alles verbaut) es in Zukunft Leute geben wird, die auch mal 3.000 € für eine 30 m2 bezahlen werden (auch wenn sich das viele nicht leisten werden können). München ist im Vergleich zu anderen europäischen Städten wie Paris billig. Und überhaupt sind die deutschen Immobilienpreise im zentraleuropäischen Vergleich relativ niedrig. Ein Argument, gute Lagen zu kaufen, ist auch, dass sich Renovierungskosten %-ual deutlich weniger auswirken. Also ob ich eine 50 m2 - Wohnung mit einem m2-Preis von 1.000 € renovieren muss oder eine baugleiche mit einem m2-Preis von 10.000 €, läuft auf denselben Kapitalbedarf hinaus. Nur bleibt natürlich im 2. Fall von der Miete signifikant mehr übrig als im 1. Fall. Zudem sind auch die Mietertragssteuern höher bei den schlechteren Lagen mit höherer Mietrendite. Fazit: Es gibt natürlich auch noch Kompromisse mit halbwegs passablen Lagen und Faktoren im Bereich 15-20. Aber ich halte Immobilien mit Faktoren über 20 für sehr interessant, würde auch noch zukaufen, wenn ich kann. Dazu interessiert mich allerdings die Kreditvergabepraxis . Würde mich freuen, wenn mir da noch jemand weiterhelfen kann --> siehe
  28. verwende die App Office Lense. Lädt Dokumente in die Microsoft Cloud, von wo ich die Dokumente dann noch in die entsprechenden Ordner sortiere. Das könnte auch geschickter, sprich ohne den manuellen Zwischenschritt funktionieren, aber bisher ist es für mich noch nicht soviel Aufwand, daher hab ich noch keine andere Alternative gesucht.
  29. Das Einzige was ich mir vorstellen kann, wenn es unbedingt ein Mfh auf deinem Grundstück sein soll bei dem dir zwei ETW gehören wäre: Mach einen Deal mit einem Bauträger. Er bekommt das Grundstück und du im Gegenzug zwei Wohnungen. Er projektiert, baut und verkauft. Somit trägt er auch die jeweiligen Risiken, was aber nicht tragisch ist, da er ein Profi ist und es für ihn Tagesgeschäft ist! Er kann das kalkulieren und hat Erfahrung damit. Ich habe schon so viele „Nebenerwerbs Bauträger“ gesehen die sich mehr als nur die Finger verbrannt haben. Und das waren in der Regel erfahrene Handwerker mit einem guten Netzwerk. Die Chance, dass das in Eigenregie gut geht und wirtschaftlich ein Erfolg wird sehe ich gegen Null. Wie man das steuerlich gestaltet (Grunderwerbsteuer, etc) sollte auch ein Profi planen.
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