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  1. Yesterday
  2. Ich bilde mir ein ab und an Rechtsprechung zu lesen und zumindest gute juristische Grundkentnisse zu haben. In keiner mir bekannten Quelle findet sich in irgendeinem Zusammenhang eine garantierte Possitivrendite. Im Gegenteil: Gesetze und Auflagen gelten immer unabhängig von Deiner Rendite. Oder hast Du schonmal gehört, dass bspw. eine Baugenehmigung für eine Umnutzung erteilt wurde, damit der Eigentümer noch ins Plus kommt. Oder Auflagen der EnEV nur gelten wenn Du sonst nicht draufzahlen musst? Im Gegenteil: Eine möglichst hohe Rendite ist der beste „Schutz“ vor zukünftigen Ereignisen jedweder Art.
  3. https://m.faz.net/aktuell/finanzen/wieso-alte-mietvertraege-unsozial-sind-16228587.html Sehr interessante Argumentation. Verfolgt allerdings die Idee des großen Bruders aus Übersee, wo zeitlich befristete Mietverträge die Regel sind. Für Deutschland kann ich mir das (noch) nicht vorstellen. Die Tatsache der (ggf. gutgemeinten) Unantastbarkeit von Alt-Mietverträge ist aber aus meiner Sicht nicht von der Hand zuweisen.
  4. Ich bin schockiert. Ich habe Deine Beiträge immer gern gelesen, fand sie durchdacht und fundiert, und jetzt das?! Was ist das für ein Stuss?
  5. Egal was da kommt, es wird einen massiven Crash herbeiführen, ein Mietdeckel ist Gefährlich - es fängt damit an, dass Handwerker Ihre Rechnungen nicht mehr gezahlt bekommen, das keine Aufträge mehr erteilt werden, ein ganzer Investitionsstop wird kommen, wenn er nicht schon auf dem Anmarsch ist. Häuser werden weniger Wert sein, die Banken haben höhere Buchwerte in den Akten und fordern weitere Sicherheiten, die die Leute nicht mehr bezahlen können, dann kommt der panikartige Verkauf und die Preise purzeln weiter. Das wird die Genossen und die Grünen sicherlich freuen, quasi die Schadensfroheit, dass die Leute alles verlieren: „Selbst schuld, lieber für mindestlohn arbeiten gehen, dann kannst Du auch nichts verlieren“ siehe auch SPD Mitglied selbst Hausbesitzerin, was sie davon hält https://m.tagesspiegel.de/berlin/uns-geht-es-nicht-um-reichtum-was-kleine-vermieter-vom-berliner-mietendeckel-halten/24454644.html?utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.de%2F Nur die Banken vergeben keine Kredite mehr und es verlieren sehr viele Leute Ihre Arbeitsplätze, Löhne purzeln und Steuerausfälle drohen Wenn dann noch von außen, Strafzölle kommen, oder ein Krieg, dann ist es aber lange zappenduster hier Demnächst fängt evtl. wieder die Schnäppchenzeit an, kaufen wenn die Kanonen feuern
  6. Männer, ist der Thread hier noch am leben? Ich würde gerne eine whatsapp Gruppe gründen. Wir könnten uns auch regelmäßigen in meinem Büro zusammensetzen und Ideen besprechen. Wer hat Interesse? Bitte mir eine Nachricht schreiben, dann mache ich eine whatsapp Gruppe auf. Grüsse, Wassili www.capital-center.de
  7. Natürlich steht soetwas nicht "plain" in irgendwelchen Gesetzestexten, sondern ergibt sich aus dem Kontext. Dazu brauchen wir eben die Jurisprudenz, die uns das herleitet. Ein schönes Beispiel sind die Entschädigungen an die Energiekonzerne für den übereilten "Atomausstieg". Damals wurde in Kraftwerke investiert, natürlich im Glauben an die bestehende Rechtslage, die jedoch nach Fukushima gekippt wurde. Die Konzerne haben sich das anschließend fett bezahlen lassen und haben nun das gleiche bei den Braunkohlekraftwerken vor. Aber Recht haben und bekommen sind verschiedene Paar Schuhe. Vonovia und Deutsche Wohnen würden jedenfalls einen Ausweg finden.
  8. Das Grundgesetz zu lesen ist eigentlich kein Akt. Das hat man locker an einem Abend durch. Es liest sich wesentlich leichter das das BGB und hat nicht annähernd die Stoffdichte. Das Grundgesetz erlaubt in Artikel 15 Sozialisierungen: "Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden." Da stehts. Interessant ist auch, was nicht im GG steht. An keiner Stelle des GG wird Eigentum garantiert. Das gibt es nicht. Kein einziger Artikel handelt davon. Natürlich greift das Ganze erst, wenn das Grundgesetz wieder in Kraft tritt. Bis dahin wird man sich gedulden müssen. Ich hab keine Ahnung, ob die Kanzlerin sich dazu mal äußert.
  9. Leider geistern hier viele Ansichten herum (gab letzt mal ein Urteil des LG Berlin, was mich viel Aufklärungsarbeit gekostet hat, da es kaum einer richtig gelesen hatte.). 1. Wie Ekki schreibt: bei Verträgen vor 2004 gilt immer die 50% Regel 2. Ab 2004 zählt die Ausrichtung und Lage des Balkons oder der Terrasse. Es kommt hier nur dann auf die mögliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter an, wenn es nicht zu einer Neuberechnugn der Wohnfläche kommt bzw. die mögliche Abweichung kleiner als 10% der Wohnfläche ist bzw. die Balkonberechnung explizit geregelt wurde. Gründe können sein: Mieterhöhung (der Mieter kann normlerweise nicht einen Neuansatz der Fläche vereinbaren). 3. Falls die Punkte unter 2. nicht mehr anwendbar sind (bzw. wenn man korrekt bei der Neuvermietung vorgeht) gilt: 50% sind nur anwendbar, wenn der Balkon eine gute Ausrichtung (z.B. zur Südseite) und/oder eine ruhige Lage hat (d.h. hochwertig ist). 50% können auch gelten, wenn dieses ortsüblich ist (in Berlin hat das LG entschieden, dass nicht die allgemein bei Privatvermietern üblichen 50% bei weniger hochwertigen Balkonen gelten, sondern sich eine derartige Üblichkeit nicht feststellen ließe. Ansonsten können nur 25% angesetzt werden (z.B. Balkon an lauter Straße mit Nordausrichtung) oder fehlende Verkehrsitte. https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/wohnflaechenberechnung-balkon/ https://www.anwalt.de/rechtstipps/lg-berlin-keine-oertliche-verkehrssitte-balkone-mit-ihrer-flaeche-zu-beruecksichtigen_138991.html
  10. Hallo, ich habe ein Ladenlokal in Hürth (bei Köln) gekauft. Es befindet sich in einer WEG, die in erster Linie aus Wohnungen besteht. Leider gestaltet sich die Vermietung als Gewerbeeinheit als schwierig, daher würde ich es gerne in eine Wohnung umwandeln. Beim Bauamt sagte man mir, dass eine Nutzungsänderung aufgrund der Gegebenheiten mit einfachen Mitteln und ohne große bauliche Veränderung möglich sei. So muss wahrscheinlich nur eine Dusche / Wanne eingebaut resp. das Badezimmer wohngerecht umgebaut werden. Nun zu meinen Fragen: Wie würdet ihr gegenüber der WEG vorgehen? Muss ein einstimmiger Beschluss zur Zustimmung eingeholt werden? Würde sich ein sog. Umlaufbeschluss anbieten? Ich gehe davon aus, dass eine Zustimmung aller Eigentümer möglich ist. Der Beirat ist auf meiner Seite und in der Vergangenheit wurden die Bewohner stets durch die Gewerbemieter (Kiosk Shisha-Bar etc.) gestört. Muss ggf. auch die Teilungserklärung geändert werden? Anbei ein aktueller Plan und ein paar Fotos.. hat vielleicht jemand kreative / praktische Ideen hinsichtlich umbau? Vielen Dank für eure Hilfe!
  11. Das habe ich mich auch gerade gefragt. Wo sagt unser Grundgesetz denn so etwas aus?
  12. Last week
  13. bin bei meiner Recherche ob die Fläche eines Balkons zu 25 % oder 50 % oder dazwischen als m² im MV anzusetzen ist auf folgendes Bewertungstool gestoßen. Ist keine Rocket Science aber ganz nett. https://www.balkonfuchs.de/Fuchsbau/Service/wohnwertmatrix Ansonsten hat man wohl nur Sicherheit, wenn man die Anrechnung zu 50 % im MV explitzit vereinbart, wie ekki oben schreibt.
  14. Wie @Jb007 schon sagt, es kommt auf die Bodenrichtwerte an. Echtes Beispiel eines meiner MFH - vom Finanzamt auch so akzeptiert, da Ergebnis ihrer Tabelle.
  15. Rechne mal mit 2k laufend und 1k setup.Sowie Grunderwerbssteuer bei bestehenden Immobilien. Lohnt sich aus meiner sich nur bei - neu zu erwebenden Immos in gutem Zustand -Verkauf bestehender CF Immos zwecks EK Generierung -Bestand deutlich über Freigrenze Erbschaftssteuer -Erwerb einer privat zu nutzenden Immobilie mit Vermietung an sich selbst (Achtung Gestaltungsmissbrauch) Und vor allem wenn man den CF nicht braucht. Da kommt man nämlich schlecht dran...
  16. Hallo zusammen, mich würde interessieren, mit welchen laufenden Kosten man in etwa für eine (vermögensverwaltende) GmbH rechnen muss. Häufig höre und lese ich die Tips, dass jedenfalls bei hohem Cash-Flow Überschuss eine solche GmbH aus steuerlichen Gründen Sinn macht. Für sich betrachtet leuchtet mir das auch ein, aber bei dieser Rechnung müsste man doch auf jeden Fall die laufenden Kosten einer solchen GmbH in Abzug bringen. Das dürfte dann doch dazu führen, dass sich so etwas bei einem oder zwei ETWs kaum lohnt?
  17. Sozi-links-Einstellung - sorry, das sollte so nicht rüberkommen. Habe nur an ein Projekt von mir gedacht, da musste ich auch eine Aufteilung machen (da nicht im Kaufvertrag beschrieben). Dort war der Anteil auch 60/40.
  18. Ehrlich gesagt, verstehe ich deine Sozi-links Einstellung nicht - es hängt von dem Kaufpreis ab - der anteil des Bodens lässt sich durch Bodenwertkarten schnell ermitteln, pauschale sätze habe icz bei keinen meiner objekte
  19. Gewinngarantie für unternehmerische Tätigkeit durch die Verfassung?
  20. Ganz ehrlich - ich hätte auch eine 40/60 erwartet. 20/80 hätte ich nicht geglaubt - überall liest man von fehlendem Bauland, warum sollte dann das Land "nur" 20% ausmachen, es sei denn es wäre eine super Luxus-Wohnung, mit Jacuzzi, hochwertigem Inventar, etc. Aber wie gesagt: Wäre mein Bauchgefühl.
  21. Dieser Artikel beinhaltet das übliche unkonkrete Blabla. Entscheidend ist in dem Zusammenhang einzig und allein wie die juristische Situation aussieht: Ich kenne diverse Juristen (u.a. ehemalige BGH-Richter). Der Tenor ist immer derselbe: Ein Mietendeckel in Berlin für alle Vermieter mit einer konkreten harten Obergrenze von zB 7,20 € ist juristisch nicht haltbar. Man muss hier aber differenzieren: Was defintiv ausgeschlossen ist, wäre, wenn JETZT zB. jemand zu einer Mietrendite von 3% kauft und dann auf einmal auf Basis so eines (im Raum stehenden) Gesetzes die Miete um die Hälfte reduzieren soll. Der könnte seine Kosten nicht mehr decken (also würde sogar Verluste machen). Sowas ist verfassungsrechtlich unzulässig. Anders sieht die Situation hingegen aus, wenn jemand vor 10 Jahren in Berlin gekauft hat und nun bezogen auf seinen Einkaufspreis Mietrenditen von über 10% erzielt. Diesem könnte zB sehr wohl zugemutet werden, dass er die Miete um die Hälfte reduzieren muss. Aber es darf von der Verfassung her NIE durch neue Gesetze zu Enteignungen kommen in dem Sinne, dass ein Vermieter dadurch keinen Gewinn mehr macht bzw. er durch diese neuen Gesetze Verluste macht. Es darf aber eben sehr wohl zu Einschnitten der Gewinnmarge kommen, wieviel muss immer im Einzelfall betrachtet werden. Insofern gehen diese ganzen Prophezeiungen von Insolvenzen, Immobiliencrashs etc. in Berlin an der juristischen Realität vorbei. Zudem ist es so, dass es mindestens 5 Jahre dauern wird, bis höchstrichterlich durch alle Instanzen hindurch geklärt ist, was Sache ist. Solange wird sich faktisch in Berlin nicht viel ändern, die Vermieter werden weiterhin ihre Mieten erhöhen/ Bestandsmieten beibehalten (gerechtfertigt oder ungerechtfertigt) mit Verweis auf Einspruch gegen ein etwaiges Gesetz (dessen Verabschiedung ich für extrem unwahrscheinlich erachte).(Viele Mieter wissen sich ja gar nicht zu wehren, also denen ist der juristische Aufwand viel zu hoch bzw. zu ungewiss, die nehmen das einfach so hin, was ihnen der Vermieter aufbürgt.). Wenn Mieter dann die geforderten Mieten in der Zeit nicht in voller Höhe zahlen, dürfte das in der Regel den Vermietern sogar noch zusätzlich in die Karten spielen, da sie dann nach Gerichtsentscheid auch noch hohe Verzugszinsen geltend machen können. Bzw. was aktuell passiert: Der Vermieterbund glaubt offenbar an die (juristisch auch nicht zulässige) rückwirkende Wirkung des für Ende des Jahres geplante Gesetz, so dass er den Vermietern empfiehlt, noch ein halbes Jahr vorher (also jetzt) die Miete kräftig zu erhöhen, was auch viele machen. (laut Vermieterbund, soll die Regelung rückwirkend bis Mitte Juni gelten). Mit dieser Politikankündigung wird also eher das Gegenteil dessen erreicht, was eigentlich bezweckt wird ! Grade AUFGRUND dieses politisch völlig unausgegorenen Hickhacks erwarte ich in Berlin eher noch weitere Preissteigerungen, weil nicht zuletzt die Neubauaktivität darunter leidet bzw. damit das Angebot gebremst wird. Es wird jedenfalls alles geben, nur keinen deutlichen Einbruch der Preise in Berlin. (dafür sind die Preise dort im europäischen Vergleich noch viel zu niedrig). Ganz allgemein: Ich möchte - selbst wenn es für mich als Vermieter nachteilig ist - dass Mieter finanziell nicht völlig ausgenommen werden und sich ein würdiges Dasein ermöglichen können. Und ich finde es auch prinzipiell richtig, dass Vermieter keine Wucherrenditen einfahren sollten. Dies sollte auch gesetzlich in verfassungskonformer Art gesichert werden; wie konkret ist sicher eine extrem komplexe Frage. Der Ansatz, in Metropolen wie z.B. Berlin die Mietpreise einfrieren zu wollen, ist jedoch völlig verkehrt. Meine Mieter (in guten Metropollagen) zahlen im Schnitt in etwa eine m2-Miete von 23 €. Keiner meiner Mieter (bzw. das Nettohaushaltseinkommen bei mehreren Mietern) muss jedoch mehr als 30 % seines Nettoeinkommens für die WARM-Miete aufwenden. Hingegen gibt es viele Leute, die in Prärielagen sich keine 5 €/m2 -Mieten leisten können, weil die schon über 50% ihres verfügbaren Einkommens dafür aufwenden müssten und ihnen vor allem auf absoluter Basis kaum mehr was zum Leben bleibt. Das Problem ist mMn also nicht die absolute Miethöhe in Ballungszentren (wo sehr viele Gutverdiener sich tummeln und die schwächer Verdienenden immer mehr verdrängen), sondern besteht mMn vor allem in dem horrenden Anstieg der Preise der schlechteren Lagen. Dort müsste man gesetzlich an Dämpfungen der Mietpreiserhöhungen arbeiten. Ein Recht auf lebenslanges Wohnen an ein - und demselben Ort wie in Ballungszentren sollte es nicht geben, wird aber völlig unverständlicher Weise sogar schon von Vonovia an Leute über 70 versprochen ... In manchen Ländern (zB Luxemburg) gibt es gesetzliche Mietrenditebegrenzungen für Vermieter. Das wäre verfassungskonform, bringt aber natürlich auch nicht die gewünschte Mietpreisdämmung, denn wenn durch Mieterhöhungen die Maximalrendite erreicht wurde, wird verkauft und ein neues Objekt erworben, was dann zunächst wieder Mieterhöhungen zulässt... In Zukunft wird es in Deutschland 2 Parteien geben, die den Ton angeben werden: Eine merkel- und AKK-lose CDU/CSU und die Grünen. (Grün-Rot-Rot wird zumindest auf Bundesebene auf absehbare Zeit keine Mehrheit finden) Von beiden Parteien erwarte ich keine sigfikanten Einschnitte für Vermieter. Und bei den Grünen (z.B. Habeck) muss man schon differenzieren, welche Worte in der Wohnpolitik benutzt werden: Da ist beim öff. Wohnungsbauprogramm von "MUESSEN" die Rede, Grundstücksbesitzer sollen eine Bau"PFLICHT" auferlegt bekommen, bei der Begrenzung der Miete durch eine Obergrenze ist dann aber nur die Rede von "denkbar". Also in Klartext übersetzt: Die Grünen wollen in Wirklichkeit gar keinen Mietpreisstop, stellen halt solche "Scheinforderungen" auf, um noch ein paar Wählerstimmen zu bekommen. Und auch die CDU will nicht wirklich tiefe Einschnitte für Vermieter. Fazit: In der Politik wird laufend (seit Jahrzehnten) diskutiert, gedroht, angekündigt, nur KONKRET an Gesetzen kommt da vergleichsweise wenig bei rum, was nachhaltig signifikant schädlich für Vermieter ist. Ja, es wird Einschnitte geben (insb. im energetischen Bereich) und ja man wird weniger Profit machen als früher, aber die von manchen verbreitete Panik und Hektik, jetzt deswegen schnell aus Immobilien auszusteigen, halte ich für sachlich nicht gerechtfertigt.
  22. und ganze Plattenbauviertel wurden abgerissen
  23. Im Osten war das nicht nur 1 Jahr. Ich erinnere mich noch gut daran, dass Leipzig "gefühlt" zu 50% leer stand. Es gab Wohnungen für 5000 Euro an jeder Ecke - wie Sand am Meer. Hat man eine gekauft, hat man noch 2 dazu geschenkt bekommen.
  24. Wo hast Du die 7,2 Euro gefunden? Ich werde mich voraussichtlich nicht an ein derartiges "Gesetz" halten, da es klar verfassungswidrig ist. Lt. wissenschaftlichem Dienst des Bundestages und der internen Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen darf ein Bundesland nicht die Miethöhe festlegen, da dieses Bundesrecht (BGB ist). Da wird die Justiz der Stadt Berlin viel zu tun bekommen, bei all den Klagen......Schaun wir mal bis das BVG entscheidet. https://www.tagesspiegel.de/berlin/unveroeffentlichtes-senatspapier-darf-berlin-die-mieten-deckeln/24096236.html https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=2ahUKEwjYs8agtufiAhVC-qQKHdjWDo4QFjAAegQIABAC&url=https%3A%2F%2Fwww.bundestag.de%2Fresource%2Fblob%2F592066%2F409b80b8bd9764f047a54e923b7c0ab3%2Fwd-3-029-19-pdf-data.pdf&usg=AOvVaw2K5ikHsJnkLpKT-2MjUcL1
  25. Wann war denn der letzte in Deutschland? 🤔
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