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  1. Past hour
  2. Hmm, ich hatte zwar schon länger keinen Grundstücksmarktbericht mehr gelesen, aber da war mir nie aufgefallen, dass die Etagenhöhe differenziert betrachtet wurde, aber ich werde da nochmal reingucken. Ja, ich habe vorwiegend höher gelegene Wohnungen, aber eben etliche Mietinteressenten, die dort durchschnittliche Mietpreise erwarten. Die Statistik sollte hauptsächlich dazu dienen, diesen Interessenten klar zu machen, dass ich keine übertriebenen Preise verlange (ich vermiete ohnehin eher etwas niedriger (z.B. im Vergleich zu einer spiegelsymmetrischen Wohnung auf derselben Etage im selben Gebäude). Und dann gehts eben auch darum, dass bei einer tiefer gelegenen Wohnung kein Durchschnittsmarktpreis gerechtfertigt ist in Hinblick auf einen potentiellen Kauf. Besonders hoch sind die Unterschiede nicht, aber ganz vernachlässigen darf man sie auch nicht. Ganz in der Nähe, wo ich wohne, wird grade ein 4-stöckiger Neubau gebaut, und da besteht z.B. ein Preisunterschied von über 10% zwischen Etage 2 und 3 von ansonsten baugleichen Wohnungen. Ein Bekannter kaufte neulich eine Wohnung im 4. Stock in einem Neubauhaus mit 5 Etagen. Diese Wohnung war über 20% teurer als die baugleiche im Erdgeschoss (Haus mit Lift und ohne Garten). Allerdings sind beim Verkauf (einer dann bereits gebrauchten Wohnung) die Unterschiede wohl nicht mehr so immens. Und auch bei der Miete sind die Unterschiede eher geringer, jedoch schon vorhanden.
  3. Yesterday
  4. Und warum sollte ein Mieter darauf eingehen?
  5. Ein Aufhebungsvertrag ist sinnvoll, wenn der alte Mietvertrag ungültige Passagen enthält. Oder wenn man seine eigenen Vertäge verwenden will, deren Inhalt man gut kennt.
  6. Reicht ein schreiben dass du die Miete erhöhen möchtest und weswegen. Beide unterschreiben und gut is. Normalerweise musst du noch die Vergleichsmieten/-objekte etc. angeben aber wenn der Mieter einverstanden ist müsste es auch ohne gehen.
  7. Hallo kurze Frage, Wohnung gekauft mit einem bereits bestehenden Mietvertrag - der Mieter ist einverstanden mit einer Mieterhöhung, da diese aktuell weit unter dem Mietspiegel ist. Wir würdet Ihr vorgehen? Aufhebungsvertrag zum alten Mietvertrag und dann einen neuen aufsetzen? Was muss in den Aufhebungsvertrag rein? Danke
  8. Yunus, vielen Dank für deine ausführlichen Antworten! Die 100€ fallen dann wohl in die Kategorie "wieder was gelernt".. . Kalle, auch ein sehr guter Hinweis, vielen Dank. Glücklicherweise hat der ehemalige Eigentümer letztes Jahr noch die Grundsteuer gezahlt, so dass ich zumindest das in der nächsten Abrechnung noch rechtzeitig mit einfügen kann. Nur als kleiner Nachtrag: das mit dem "Gespräch suchen" habe ich natürlich als Erstes probiert. Meine Anrufe werden nicht beantwortet, Emails nur sporadisch und dann auch nur mit Antworten, die sich nicht auf meine Fragen beziehen 🤔. Daher bin ich da auch am Überlegen, ob ich den Sondereigentumsvertrag nicht kündige, das bringt mir ja so nichts. Nochmal danke an euch!
  9. Denk bitte auch noch daran, die Grundsteuer zu den vom-Mieter-zu-zahlenden Positionen hinzuzufügen!
  10. Last week
  11. Hallo Tina, (1) für die WEG Verwaltung gibt es kein Du/Mieter. Die erstellt eine Abrechnung die Umlagefähige und nicht Umlagefähigen kosten beinhaltet. Besonders gute Verwaltungen teilen das noch netterweise auf, sodass du 2 Blöcke auf der Abrechnung hast (Umlagefähig und nicht Umlagefähig). Die Umlagefähigen rechnest du dann mit dem Mieter ab. Dazu kriegst du eigtl. auch eine kopie der Abrechnung vom Versorger. Ob das alles eine SEV übernimmt weiss ich nicht. Haus&Grund bietet das unter anderem an. Ist aber in meinen Augen unnötig und kostspielig. (2) Selbstverständlich bekommst du hier auch eine Abrechnung, auch die Versorgerabrechnung sollte dazugehören. Würde mich sehr wundern wenn nicht, aber dazu vielleicht noch die Antworten von den erfahreneren Benutzern abwarten. (3) Hier musst du dann wahrscheinlich in Vorleistung treten. Bsp: Ihr schätzt realistische NK in höhe von 150€, diese Zahlt der Mieter fleißig (1800€ auf Jahr gerechnet). Du zahlst aber 200€ (+ nicht umlagefähige Kosten) monatlich an die HV (2400€ aufs Jahr gerechnet). Die Jahresabrechnung besagt, dass 1900€ fällig gewesen wären: 100€ Nachzahlung durch Mieter an dich. 500€ Gutschrift durch Verwaltung an dich. Forderungen ignorieren/nicht zahlen würde ich nicht machen. Allein um ein gutes Verhältnis zu wahren, dann lieber nochmal das Gespräch aufsuchen. Gruß Yunus
  12. Hallo zusammen, *Achtung, Neuling-Fragen* . Erstes Objekt, erste Nebenkostenabrechnung. Google half leider nicht, daher versuch ich es mal hier. (1) Sehe ich es richtig, dass bei der Berechnung der Nachzahlung grundsätzlich keine Aufteilung erfolgt, wer wieviel gezahlt hat (ich vs Mieter)? Beispiel: Plan: umlagefähigen Kosten = Vorauszahlung des Mieters = 2000€. Nicht-umlagefähigen Kosten = von mir gezahlt = 1000€. Tatsächliche Abrechnung: umlagefähigen Kosten = 2500€ --> Mieter hat 500€ zu wenig gezahlt. Nicht-umlagefähigen Kosten = 900€ --> ich habe 100€ zuviel gezahlt. Die Nebenkostenabrechnung, die ich von der Hausverwaltung bekommen habe, sagt nun, die Nachzahlung beträgt 400€. Wenn ich dies so an den Mieter weitergebe, "subventioniere" ich ja seinen erhöhten Verbrauch. Denkfehler? Ist das Standard? Oder muss ich das immer selbst ausrechnen? Wofür ist dann die Sondereigentums-Verwaltung gut? (Bekomme ich die Abrechnung in der Rolle der Hausverwaltung als WEG-Verwalter oder in seiner Rolle als mein Sondereigentumsverwalter?) (2) Da ich gerade beim Thema bin: wenn ich die Sondereigentumsverwaltung selber übernehmen möchte, ist der Hausverwalter dennoch verpflichtet mir die Daten für die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen oder woher bekomme ich diese Infos dann? (z.B. Abrechnung vom Versorger). Hinweis: WEG-Verwaltung und Sondereigentums-Verwaltung ist dieselbe Firma (normal, nehme ich an), daher auch die Frage danach, in welcher Funktion er die Nebenkostenabrechnung schickt. (3) Basierend auf dem erhöhten Verbrauch aus dem Beispiel oben wurde der Wirtschaftsplan angepasst und die Vorauszahlung erhöht. Allerdings hatte ich einen Mieterwechsel und weiß mit 100%iger Sicherheit, dass dieser sehr viel weniger verbrauchen wird. Ich bat die Hausverwaltung daher, die Vorauszahlung nicht zu erhöhen, da ich dem neuen Mieter nicht gleich ungerechtfertigter Weise die Nebenkosten erhöhen wollte. Die Bitte wurde komplett ignoriert. Habe ich hier Spielraum zu entscheiden, wieviel Hausgeld ich dem Verwalter überweise (sprich, kann ich der Erhöhung widersprechen, in dem ich weiter das bisherige Hausgeld überweise?) Danke vorab für Euren Input! VG Tina
  13. Du hast dir die Antwort schon selbst gegeben: Wie immer Leben, es kommt drauf an, manche Leute mögen einen Garten haben, die anderen keinen wegen Einbruchgefahr oder weil sie sich um den Garten nicht kümmern wollen. Aber dass höher gelegene Wohnungen immer teurer werden halte ich für ein Gerücht. Ich glaube, die Differenz ist marginal, und wenn dann ist es immer eine individuelle Angebots-/Nachfrage-Situation. Offenbar hast du eine höher gelegene Wohnung und möchtest hier das Maximale rausholen. Oder ist dir langweilig und du sammelst gerne Statistiken?
  14. Die 1% Regel bezieht sich auf Allgemein-Verbraucher-Darlehen. Diese zeichnen sich dadurch aus, dass sie nicht durch Immobilien beschert sind. Für Immobiliar-Verbraucher-Darlehen mit Zinsbindung gibt es eine BGH-Rechtsprechung. Diese läuft auf Matze's Erklärung raus. Ich habe mal gehört, dass die Banken verpflichtet sind dir den Betrag informatorisch zu nennen. Normalerweise sind die Kündigungsbedingungen im Kleingedruckten des Vertrages zu finden. Hast du mal im Vertrag nachgesehen? VG Tobias
  15. Wenn du eine Immobilie verkaufst und deswegen den Kredit ablösen willst, wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Fertig. Ist jetzt kein sehr seltener Vorgang. Ist im prinzip ja auch ein Schadensersatz, du musst aber nicht die kompletten Zinsen bis Vertragsende blechen, weil durch das vorzeitige Tilgen für die Bank auch jegliches Risiko entfällt. Du zahlst sozusagen die Zinsen der Restlaufzeit, die du zahlen würdest, wenn du der Bank 100% des Kredites als Bar-Sicherheit hinterlegen würdest. So habe ich das zumindest im Kopf. Die eigentliche Berechnung ist nicht komplett Idiotensicher, deswegen kann das nur die Bank selbst.
  16. Ich würde dies auf §502 BGB beziehen, aber eben wegen solcher Fragen wie du sie nun aufwirfst, frag ich derzeit
  17. woher das? (gilt nur bei Ratenkrediten, nicht bei baufi)
  18. Der Internetrechner erscheint mir hier aber auch falsch zu liegen, wenn ich betrachte, dass die Vorfälligkeitsentschädigung maximal 1% der Restschuld betragen darf. Da kommt etwas höheres bei mir raus.
  19. Überschlagsweise kannst du es mal mit einem Internet-Rechner berechnen, z.B. https://vorfaelligkeit.fmh.de/fmh/default.aspx Den endgültigen Wert kannst du nur bei deiner Bank erfahren.
  20. Ich spiele mit dem Gedanken etwas zu verkaufen, was noch mit Kredit behaftet ist. Ich will sicher gehen, weil im BGB ist ja fast alles irgendwie, irgendwo möglich....daher meine Frage.
  21. Die Bank muss mit der vorzeitigen Tilgung auch einverstanden sein, sonst wird das nichts. Ausnahme: die Immobilie wird verkauft. die Vorfälligkeitsentschädigung nach §502 BGB Diese soll ja gerade den Aufwand und den entgangenen Zins ersetzen. Warum noch extra Schadensersatz??
  22. Hallo liebe Immopreneure Ich wollte mal nachfragen, ob man der Bank einen Schadensersatz zahlen muss, wenn man einen Kredit vorzeitig beenden will und die Restsumme tilgen will. Hierbei meine ich explizit nicht die Vorfälligkeitsentschädigung nach §502 BGB, sondern einen tatsächlichen Schadensersatz, weil die Bank z.B. ja die zu erwartenden Zinsen nicht vereinnahmen kann mehr etc.
  23. Ich führe seit einem Jahr eine eigene kleine Datenbank, in der ich die Mietswohnungen, die in der betreffenden Ortschaft bei den üblichen Internetportalen eingestellt werden, einpflege. Mit Telefonnummer und Adresse, wenn verfügbar. Aber natürlich auch den Quadratmeterpreis. Ich mache das für alle Standorte, in denen ich investiert bin oder wo ich eventuell in Zukunft investieren könnte. Eine vergleichbare Wohnung ist mir aber seither noch nicht untergekommen. Das ist ja das Probem. Wenn ich eine 2-3 Zimmer Wohnung in einer Unistadt habe, dann finde ich 100 Vergleichswohnungen. Aber in C-Lagen und mit aussergewöhnlichen Wohnungen ist das ein echtes Problem. Ich habe die Wohnung jetzt mit Index-Mietvertrag vermietet. Trotzdem wurmt mich die Situation.
  24. Wenn du dir mal ein Gutachten von einer Zwangsversteigerung anschaust dann werden dort meist zur Gegenprüfung auch "Vergleichspreise" vom Gutachterausschuss angefragt. Daran kannst du erkennen, welche Faktoren für eine Vergleichbarkeit gegeben sein müssen. Es geht nicht nur um PLZ, Zimmer und Größe. Es geht auch um Etage (EG, Mittelgeschoss, DG), Straßenlage (Kreuzung, Hauptstraße, Nebenstraße), Balkon/Terasse, Garage/Stellplatz, Baujahr etc. Eventuell kann man Mietpreise auch beim Gutachterausschuss anfragen, man muss aber die Anfrage sehr präzise stellen. (Wobei ich bezweifle, dass Mietverträge an den gemeldet werden)
  25. Solche Infos sollte der Grundstücksmarktbericht hergeben. Ggf. könnte ein Gutachter deines Vertrauens einblick in die Datenbasis nehmen und da ne Auswertung für dich machen. Als normalsterblicher hat man ja nicht die möglichkeit sowas zu analysieren oder?
  26. Klasse, vielen Dank für die Antwort! Die von dir angenommenen m² Preise sind tatsächlich auch realistisch, die obere Etage ist genauso hochwertig ausgebaut wie die Untere und steht in nichts nach. Somit dürfte ein Käufer bei 1.500 Euro pro m² für die obere Etage einen guten Schnitt machen. Definitiv werde ich mit offenen Karten spielen, spätere Ansprüche möchte ich vermeiden und meine Nerven und den Geldbeutel schonen...!
  27. Die Variante 2 wird extrem teuer, da lohnt sich eine Mieterhöhung kaum noch. Muss der Mieter den Gutachter zahlen wenn er die Klage verliert ? Die Diskrepanz ist ja teilweise auch schon offensichtlich z.B. Marktmiete 300 Euro, tats. Miete 120 Euro. Hier sind die 3 Vergleichswohnungen völlig ausreichend. Das Problem sind ja eher die formalen Fehler die dem Mieter Angriffsfläche für eine Klage bieten.
  28. Grundsätzlich unter Offenlegung der baurechtlichen Situation - andernfalls haftest Du aus dem Kaufvertrag heraus. Eine nachträgliche Legalisierung scheint hier ausgeschlossen, daher verkaufst Du 65 qm Wohnfläche und 30 qm Nutzfläche. Ausgehend von € 220.000,-- Kaufpreis und € 2.700,--/qm Wohnfläche bewertest Du die Nutzfläche mit ca. € 1.500,--/qm - das kann funktionieren. Ich würde eher Eigennutzer ansprechen, Kapitalanleger haben mit der Nutzfläche in der Vermietung ein Problem.
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