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Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

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  1. Yesterday
  2. Soweit ich mich erinnere, hat Alexander Raue hauptsächlich 1-2 Zimmer-Wohnungen innerhalb von Leipzig (also nicht außerhalb) gekauft. - Zwar nicht in den super starken Stadtvierteln, aber durchaus in "normalen". Meistens zu Preisen um 1.000 €/m² (nicht darüber). Die liegen heute (ca. 2 Jahre später) eher um 1.300 €/m². Ich schätze Leipzig als recht attraktive, lebenswerte Großstadt ein. Da finde ich eine Wohnung (Altbau, saniert, guter Grundriss, ordentliche Lage) mit 60m² Wfl. für 60.000 € schon günstig. Klar, hier gibt es ja viele, die sehr hohe Ansprüche an Rendite haben und nicht über Faktor 10-12 gehen würden. Ist auch ein super Ansatz und bewundernswert, wer das so umgesetzt hat bzw. weiterhin so umsetzt. Auch wenn Alexander eine sehr vorwärts preschende Herangehensweise hat, rein von den Kaufpreisen für den Standort Leipzig würde ich seine Investments durchaus als solide bezeichnen. Je nachdem wie sich Leipzig entwickelt, vielleicht sogar als clever (bzw. Glück gehabt). Zu seinen Finanzierungen habe ich keine Einschätzung. Zumindest ist es meiner Ansicht nach nicht hirnrissig, in einer Stadt wie Leipzig 2-Zimmerowhnungen für 1.000 €/m² in akzeptablen Lagen zu kaufen.
  3. Last week
  4. Klar, solche Pseudoargumente wie von dir sind beste Werbung. Aber ich maße mir nicht an für Andere zu bestimmen welche Rechte sie haben. Das unterscheidet uns beide eben. Übrigens habe ich nirgends Beschwerden von Alex gelesen. [emoji41]
  5. Ja, es sei denn, du kannst mein Argument, dass er auch mit Kritikern, Neidern und sogar Hatern Geld verdient, weil die Clicks und Traffic bringen, widerlegen.
  6. daeda

    Gera

    Das ist für Gera schon ein stolzer Preis. Kannst du die Strasse nennen?
  7. damit muss man leben wenn man sein Leben so ins Netz stellt - er verdient ja auch daran, also hat er null Recht, sich über Besserwisser und Neider zu beschweren
  8. Glückwunsch, das gönne ich dir wirklich von Herzen. Aber vielleicht macht es gerade dann Sinn, ein paar Objekte zu behalten, bis der Wahnsinn vorbei ist. Die Menschen sind ja Gott sei Dank nicht annähernd so arm, wie die rote Politik Glauben machen will.
  9. Es wird nicht über ihn als Person, sondern über seine Anlagestrategie diskutiert. Das solltest Du etwas differenzierter betrachten. Diese Diskussion ist nur möglich, weil er die Welt transparent an seinem Tun teilhaben lässt. Aus diesem Grund geht es auch so oft um seine Strategie. Ich zumindest bin weder Besserwisser noch Neider, sondern diskutiere die Chancen und Risiken einer Immobilienstrategie.
  10. Ich finde es ehrlich gesagt komisch, dass immer über Alex diskutiert wird (meist ohne ihn). Über seinen Blog bin ich dankbar, dass er die Welt so transparent teilhaben lässt. Wenn etwas schief läuft, gibt es immer die Besserwisser, die es anders gemacht hätten. Wenn es gut läuft, kommen die Neider... Egal wie man es macht.
  11. Hinsichtlich Leipzig würde ich Dir zustimmen wenn Alexander Raue in guten innerstädtischen Lagen gekauft hätte. Er hat aber billig (nicht preiswert) gekauft, d.h. mäßige Bausubstanz irgendwo weit außerhalb von Leipzig. Das musste auch so kommen, weil er möglichst schnell sein Ziel von 50 Einheiten erreichen wollte. Und das erreicht man eben, wenn man kleine, billige Einheiten kauft. Hätte er als Ziel gehabt X.000€ Cashflow oder Kaltmiete pro Monat zu erzielen, wäre er anders vorgegangen. Sollte sich der Immobilienmarkt etwas abkühlen oder Alexander Raue seinen Job in der Schweiz an den Nagel hängen, werden die zahlreichen Anschlussfinanzierungen noch witzig werden. Mal abgesehen davon, daß er bei 40 Objekten und immer nur 5 Jahren Zinsbindung allein für den Bestand 8 Anschlussfinanzierungen pro Jahr hat. Wenn er die Zeit die ihn das kostet mit einem realistischen Stundensatz multipliziert, frisst das den Cashflow seiner kleinen Einheiten auf.
  12. Und es wird an jeder Ecke gebaut. Wirklich an jeder Ecke. Die ganze Stadt ist eine Baustelle.
  13. Ich persönlich würde genau das Gegenteil behaupten. In meinen Augen ist Leipzig die unattraktivste und überschätzteste Großstadt Deutschlands für Immobilieninvestoren. Wenn ich mir den Leipziger Mietwohnungsmarkt bei Immoscout anschaue, dann sehe ich ca. 4800 (!!!) Mietwohnungsangebote bei einer Einwohnerzahl von grob 590.000. Wenn ich das mit ähnlich großen Städten wie Bremen (570.000 EW, 550 Mietangebote), Hannover (540.000 EW, 600 Mietangebote), Essen (580.000 EW, 1500 Mietangebote) oder selbst Duisburg (500.000 EW, 1200 Mietangebote) vergleiche, dann hat Leipzig ein Mehrfaches an leerstehenden Mietwohnungen. Sicherlich hat Leipzig einen starken Zuzug, aber das Mietwohnungsangebot hat sich trotzdem nicht merklich verringert in den letzten Jahren. Vom Faktor kann man Leipzig am besten wohl mit Hannover vergleichen. Und das spricht Bände. Warum sollte ich also für den gleichen Faktor in Leipzig einkaufen, wo ich mit 4800 anderen freien Mietwohnungen konkurrieren muss, wenn ich zum Beispiel in Hannover lediglich 600 Konkurrenten habe? Leipzig ist ein eindeutiger Mietermarkt und wird es auch noch mindestens für die nächsten Jahre bleiben. Der hohe Faktor ist einfach dem Hype geschuldet und hat in der Höhe keine bzw. nicht genügend substanziellen Gesichtspunkte. Und ob es in 5 Jahren immer noch so starken Zuzug gibt, steht auf einem ganz anderen Blatt.
  14. Das hat mich auch verwundert. Grundvoraussetzung für seinen Start war ja der gute Job. In Top-Lagen ist das Auslagern von Verwaltungstätigkeiten unproblematisch. In einem Mietermarkt, und in diesem ist Herr Raue investiert, verbessert die Selbstverwaltung die Rendite ungemein. Läßt man einen Makler vermieten sind schnell 3 Monate Leerstand möglich. Hinzu kommt die Maklergebühr. Mache ich das selbst, kann ich den Leerstand fast immer aus 1 Monat begrenzen. Der starke Zuzug in Leipzig ist nur möglich gewesen, weil der Leerstand so groß war. Leipzig war vor 10 Jahren ein ausgetrockneter Schwamm der mit extrem billigen und dabei oft qualitativ hervorragend ausgestattenen Wohnungen gelockt hat. Der Markt hat alles aufgesogen was nicht bei 3 auf dem Baum war. Welche andere große und attraktive Stadt wäre denn dazu sonst in der Lage ? Keinesfalls darf man das Umland mit Leipzig gleichsetzen. Die Vermietung ist dort nicht einfach. Ich habe vor nicht allzu langer Zeit 2 größere ETW in einem Vorort vom Leipzig (20 min Autobahn bis zur Innenstadt) gekauft. Die Altbau-Wohnungen sind wahrscheinlich die schönsten in meinem gesamten Bestand. Die Vermietung war allerdings so zäh, dass ich vorsichtig wäre nochmal in dem gleichem Ort zu investieren.
  15. Ich vermute Herr Raue fällt auf seine Füße und bekommt es hin: Er verdient einfach sehr gut und kann dadurch vieles ausgleichen Mit dem Standort Leipzig lag er einfach super. Der Zuzug von netto ca. 8000 Menschen p. a. lässt die Leerstandsquote schmelzen wie Schnee in der Sonne, das wird früher oder später auch auf seine schlechten Lagen durchschlagen und reduziert sein gewaltiges Leerstandsproblem (atm 13% - Leipzig als ganzes hat atm 3,5%). Zudem gibt es ihm früher oder später Spielraum für Mieterhöhungen. Der Trend zur Urbanisierung ist ungebrochen und auch die Zuwanderung nach Deutschland wird stark bleiben Ich gehe von niedrigen Zinsen min. die nächsten 5 Jahre aus - er wird seine Immos neu einwerten lassen können, bei der Refinanzierung Pakete schnüren und seine Zinslast dadurch deutlich senken. 5 Jahre Zinsbildung war hoch gepokert, aber wird sich mMn. für ihn lohnen. Zudem hat er ja zwischenzeitlich erkannt das er seinen Bestand grade ziehen muss. Der Porsche ist im Verkauf. Youtube, Blog und AirBnB spielen Geld ein. Die nächsten Jahre werden sicher haarig, aber dank seiner Finanzkraft kann er sich den Bestand leisten, der ob seiner Zusammensetzung aus vielen kleinen ETWs zwar auch in Zukunft hohe Verwaltungskosten verursachen wird. Aber Tilgung, steigende Mieten und eher sinkende Finanzierungskosten werden ihn aus Sicht von 10 Jahren ins Plus befördern. Manch einer, der sich heute ein Beispiel an ihm nimmt (ebenso wie an Immocation und Konsorten), wird es hingegen bitter bereuen. In guten Zeiten geht es vielen gut - in schlechten Zeiten geht es nur den Guten gut. Was ihn aber auf die Idee bringt auf Sicht von wenigen Jahren seinen schweizer Job an den Nagel zu hängen und von einem Leben auf Costa Rica zu träumen bleibt mir ein Rätsel. Bis die Buden alle einmal refinanziert sind sehe ich dafür beim besten Willen keinen Spielraum. Er hat netto kaum Immobilienvermögen, einen Bestand der die letzten 12 Monate CF mässig ein minus von 10800 Euro gemacht hat und ca. 1,7 Millionen Euro Verbindlichkeiten. Wenn er seiner Bank erzählt, das er den Job an den Nagel hängt, sich im nicht-EU-Ausland unter ne Palme legt und jetzt vom Bloggen leben will - der Bänker fragt ihn doch ob er an ner Kröte geleckt hat
  16. ich vermute der Gewinn liegt zwischen 500 und 1000 % ?
  17. Ich kann über mich über den Verkauf nicht beklagen (Bei Verkaufserlösen von bisher über 5000 Euro pro qm (dürfte langfristig eher gegen 4000 Euro laufen) und dem Einkauf von MFH aus der Bankensanierung in den Jahren 2008 bis 2010 (damit kennen die älteren berliner Investoren meinen ungefähren Kaufpreis) und Aufteilung vor Beschlußfassung über das Milieuschutzgebiet, wäre es unverschämt unzufrieden zu sein). Da ich nicht nur 5 oder 6 Einheiten verkaufen möchte, dauert das Ganze inkl. Mieterumsetzungen auch nicht nur 3 oder 4 Monate. Ich gehe übrigens auch davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippen wird. Nur wird die Welt bis dahin anders aussehen (möglicher Wegfall Steuerfreiheit für Verkäufe, Preisrückgang aufgrund Rezession und Zubau). Daher verkaufe ich lieber jetzt (teilweise).
  18. FlorianI

    Gera

    Ich vermiete derzeit zwischen 5,00 und 7,00 €/m² je nach Lage. Habe aber auch keine schlechten Microlagen, dabei. wobei 6,00 € und mehr schon was besonderes sein muss.
  19. Guest

    Gera

    Wir bezahlen für 90m2 815€ warm. Nicht so hoch im Vergleich zu anderen Städten, aber das Haus ist voll vermietet, da vernünftiger Standort und ordentlich saniert mit Aufzug.
  20. selbst wenn gibt es doch unzählige Vermeidungsstrategien mir fällt spontan ein 1) Vermietung der Wohnung zum Mietendeckel nur bei gleichzeitigem Gewerbemietvertrag mit hoher Miete für einen Kellerrraum 2)hohe Abstandszahlung für z.B. Küche knapp unter Wucher 3) Erlaubnis gegenüber Mieter einen Teil der Wohnung(erlaubt) bei AIRBNB zu vermieten für einen hohen Betrag findige Leute werden noch dutzend weitere entwickeln
  21. Wenn man den Mietmarkt mit diesen Berliner Maßnahmen auch überregional regulieren möchte bis hin zu rückwirkenden Mietrückzahlungen, muss man in der Politik dafür sorgen, dass die Eigentumsquote steigt, was auch schwierig wird (Grunderwerbssteuer/ sonstige Abgaben). Der politische Zeitgeist verlangt einfach grün-soziale Opfergaben, um Ideologien und Neid zu befriedigen. In Deutschland tut man sich anscheinend immer schwerer mit Selbstverantwortung, Streben nach Wohlstand und individueller Entfaltung. Das ist schade, aber schon länger zu beobachten. Als Vermieter oder generell Investor ist man hier in der Minderheit und hat keine wirkliche Lobby, wenn das Ziel zusätzliches Vermögen neben der Angestellten- Tätigkeit ist.
  22. Übertreibungen (sichtbar auch an den extrem gestiegenen Multiples) rütteln immer auch Glücksritter, Neider und Benachteiligte wach. Die in letzter Zeit extrem starke Aufmerksamkeit insbesondere für den Berliner Markt führt bei den Gegenkräften automatisch zu einer Überreaktion. Aus Sicht eines Politikers oder Mieters ist das für mich durchaus nachvollziehbar. Am Aktienmarkt gibt es z.B. die Möglichkeit der Kursaussetzung. Bei Wiederaufnahme des Handels haben sich die Gemüter dann meistens wieder beruhigt. Egal ob das Gesetz Bestand haben wird, es wird viele Investoren und Spekulanten nachdenklicher machen.
  23. Mein Lösungsansatz wäre wohl zu versuchen, einige der Immobilien bei der Bank abzulösen, damit das Einkommen aus diesen für die anderen Immobilien genutzt werden kann. Ein hohe Aufbau des Bestandes von heute auf morgen mag möglich sein, ich halte es jedoch nicht für gesund oder ungefährlich. Viele der Top Investoren haben zu Beginn ihrer Karriere als Immopreneur bereits mit Immobilien oder Krediten gearbeitet, was Ihnen einen Vorsprung gibt, der nicht leicht aufzuholen ist und was viele nicht immer im Blick haben. Ich würde mich selbst als Laien bezeichnen, der sich vielleicht in dem Bereich ein wenig gebildet hat, aber das tiefere Verständnis von jemanden, der solche Einblicke im Rahmen seines Berufs oder Ausbildung erhalten hat, fehlt mir und fehlt auch vielen Anderen. Das muss man bei solchen Beispielfiguren stehts beachten, wie die Vorgeschichte aussieht
  24. Also wenn 5,97€/qm kalt kommt, gehe ich in die Privatinsolvenz und jegliche finanzielle Unterstützung für die Ausbildung meiner Kinder kann ich streichen um Kredite zu tilgen. Ich gehöre leider nicht zu den glücklichen, die vor Jahren für <1.000€/qm eingekauft hatten. Ich hoffe hier schwer auf Lobby-Arbeit von Seiten der Vermieter/Eigentümer. Aber egal welcher Mietdeckel kommt, ich stell mich auf herbe Verluste ein. Investitionen in Immos in Berlin ist für mich jedenfalls gestorben -> Ziel erreicht.
  25. Um das Eigentum instand zu halten, bis der politische Wahnsinn sich in Berlin von selbst erledigt. Wenn jemand mit dem Rücken zur Wand steht, tut er sich das meiner Meinung nach nicht mehr an. Lieber ein Ende mit Schrecken als Schrecken ohne Ende. Diese Ausnahme vom Mietendeckel kann jederzeit auch noch geschlossen werden. Bei so vielen Bedenken, würde ich mich nicht darauf verlassen, dass diese Frist noch lange bestehen bleibt. Viel Glück dafür, dass du noch Käufer für einen aus deiner Sicht angemessenen Preis findest. Da du dies aber bereits seit Längerem propagiert, scheint es wohl nicht so gut zu funktionieren. Mit einer Kalkulation von 6€/m² kalt als Einnahme hätte ich bei einer schwarzen Null als Käufer Interesse . Spaß bei Seite, vielleicht sollte man als Betroffener Ruhe bewahren. Wer sagt denn, dass alle Mieter sofort auf die Barrikaden gehen. Ist ein Mieter bisher zufrieden, so wird der sich dreimal überlegen, ob er den Schritt raus ins Ungewisse wagt.
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