All Activity

This stream auto-updates     

  1. Today
  2. Rooki€

    Neubau MFH mit 6 Wohneinheiten

    Gute Idee - Was ist mit: wird ein Bauträger nicht genau die selbe Rechnung aufmachen? D.h. er wird eine Zuzahlung haben wollen. Macht das Projekt dann noch Sinn?
  3. Mars

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    Ich kaufe Immobilien seit über 10 Jahren und habe noch NIE eine Immobilie mit einem Faktor unter 20 gekauft und bereue das überhaupt nicht, ganz im Gegenteil. Allerdings kaufe ich auch nur in Top-Lagen in Ballungszentren mit (weiterhin zu erwartendem) Bevölkerungswachstum. Natürlich kann man keine Pauschalisierungen aufstellen, aber tendenziell bin ich von Nachfolgendem überzeugt: Ich halte diese Prärieimmobilienkäufe mit 7-8% Sollmietrendite für deutlich riskanter. Im Moment haben wir zwar eine konjunkturell passable Situation in Deutschland. Aber wenn wir mal wieder eine echte Wirtschaftskrise bekommen (ich meine damit jetzt keine Lapalien wie nach der Lehman-Pleite vor ca. 10 Jahren), dann sind es grade diese Randlageimmobilien mit 8% Mietrendite, die dann Probleme mit der Vermietung machen, da dort vorwiegend zB Leiharbeiter, die dann als erstes entlassen werden, wohnen bzw. Leute, die nicht mehr solvent sind, aber es noch Zeit braucht, sie rauszuklagen (man dann vermutlich auch keinen Nachfolgemieter findet) und das Leerstandsrisiko in diesen Regionen eben exorbitant höher ist als in den wirklich guten Lagen , wo immer eine gewisse solvente Nachfrage herrscht. Und keine Miete bedeutet auch alle NK selbst tragen etc.) Ich habe z.B. EU-Angestellte oder einen Millionär als Mieter. In den höherrenditeträchtigen Randlagen muss man sich dann womöglich noch mit Harzern etc. rumärgern. (klar es gibt da auch Zwischenstufen) Diese Immobilien mit niedrigen Faktoren sind in der Regel eine Wette auf die Konjunktur, klar kann das klappen und die Wirtschaft wurschtelt irgendwie noch weitere 10 Jahre vor sich hin und man hat dauerhafte Vollvermietung, aber die Rahmenbedingungen können sich auch sehr schnell ändern. Die Preise in den Ballungszentren fallen zwar in Krisen auch etwas, aber eben bei weitem nicht so stark wie die auf der Wiese/in Randlagen. Die Situation ist ja ähnlich der am Aktienmarkt. Immobilien in Top-Lagen mit hohem Faktor entsprechen Aktien von Weltmarktführern mit höherem KGV (=Faktor), die Immobilien in Randlagen entsprechen Aktien von kleineren Unternehmen mit niedrigerem KGV als das der Weltmarktführer. Was an der Börse tendenziell zu beobachten ist, dass in konjunkturellen Aufschwungsphasen die kleineren (spekulativeren) Unternehmen besser abschnitten als die globalen Grosskonzerne, dass jedoch in den Krisenzeiten die Weltmarktführer deutlich besser abschneiden (zwar auf absoluter Basis meist auch etwas an Wert verlieren, aber eben z.B. weit weniger oft bankrott als kleinere Unternehmen gehen) und auf ganz lange Sicht im Schnitt auch insgesamt besser abschnitten. Und ein hohes KGV an der Börse bedeutet nicht, dass die Akltie deshalb unattraktiv ist --> siehe Amazon, die vor Jahren schon mit KGVs > 100 gehandelt wurde (von vielen Analysten fälschlicher Weise als zu teuer bezeichnet wurde), aber trotzdem weiter gestiegen ist. --> bei den Immobilienkäufen führt ja eine anfängliche Mietrendite von 4% nach einer Wertverdopplung, auch etwa zu einer Verdopplung der Mietrendite auf 8% bezogen auf den Kaufpreis (wenn Miet- und Kaufpreise in etwa im Einklang sich bewegen, was zuletzt durch die Niedrigzinspolitik natürlich nicht der Fall war), also genauso wie sich das KGV mit höheren Unternehmensgewinnen erniedrigt, erniedrigt sich auch der Faktor bei Immobilieninvestments durch Wertsteigerung; der Faktor ist also nicht als statisch anzusehen. Mir kommt die heutige Immobiliensituation so ein bisschen wie die am Neuen Markt seinerzeit vor. Alles steigt, auch (und insb. die Randlageimmobilien) steigen massiv im Preis, naja, was blieb übrig ? Solide Werte wie Grenke Leasing oder Qiagen etc. Also die gegenwärtige ordentliche konjunkturelle Lage täuscht etwas über den langfristigen Schnitt hinweg, auf dem Immobilieninvestitionen beurteilt werden sollten. Und dieses Mehr an Mietrendite (von 3-4%), was man bei den Randlage-/Prärie-Immobilien bekommt, sollte diesem Risikoausgleich entsprechen, nur ob es dies wirklich auf lange Sicht tut, halte ich zumindest für sehr fragwürdig. Ich verfolge die Preisentwicklung von Immobilien seit ca. einem Vierteljahrhundert. Fortwährend meldeten / melden sich so genannte Immobilien-Experten zu Wort, dass die Immobilienpreise in München zB zu teuer wären. Fakt ist jedoch, dass dort die Preise sich mit wenigen Ausnahmen kontinuierlich nach oben entwickelten. Dass sich ein Polizist dort schon lange keine Mietwohnung mehr von seinem Gehalt leisten kann, ist ja kein Grund dafür, dass dort die Preise jetzt fallen müssen. Es geht um das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und ich gehe davon aus, dass die Nachfrage weiterhin steigen wird bei nicht allzusehr zunehmendem Angebot (ist ja bereits fast alles verbaut) es in Zukunft Leute geben wird, die auch mal 3.000 € für eine 30 m2 bezahlen werden (auch wenn sich das viele nicht leisten werden können). München ist im Vergleich zu anderen europäischen Städten wie Paris billig. Und überhaupt sind die deutschen Immobilienpreise im zentraleuropäischen Vergleich relativ niedrig. Ein Argument, gute Lagen zu kaufen, ist auch, dass sich Renovierungskosten %-ual deutlich weniger auswirken. Also ob ich eine 50 m2 - Wohnung mit einem m2-Preis von 1.000 € renovieren muss oder eine baugleiche mit einem m2-Preis von 10.000 €, läuft auf denselben Kapitalbedarf hinaus. Nur bleibt natürlich im 2. Fall von der Miete signifikant mehr übrig als im 1. Fall. Zudem sind auch die Mietertragssteuern höher bei den schlechteren Lagen mit höherer Mietrendite. Fazit: Es gibt natürlich auch noch Kompromisse mit halbwegs passablen Lagen und Faktoren im Bereich 15-20. Aber ich halte Immobilien mit Faktoren über 20 für sehr interessant, würde auch noch zukaufen, wenn ich kann. Dazu interessiert mich allerdings die Kreditvergabepraxis . Würde mich freuen, wenn mir da noch jemand weiterhelfen kann --> siehe
  4. Yesterday
  5. verwende die App Office Lense. Lädt Dokumente in die Microsoft Cloud, von wo ich die Dokumente dann noch in die entsprechenden Ordner sortiere. Das könnte auch geschickter, sprich ohne den manuellen Zwischenschritt funktionieren, aber bisher ist es für mich noch nicht soviel Aufwand, daher hab ich noch keine andere Alternative gesucht.
  6. Das Einzige was ich mir vorstellen kann, wenn es unbedingt ein Mfh auf deinem Grundstück sein soll bei dem dir zwei ETW gehören wäre: Mach einen Deal mit einem Bauträger. Er bekommt das Grundstück und du im Gegenzug zwei Wohnungen. Er projektiert, baut und verkauft. Somit trägt er auch die jeweiligen Risiken, was aber nicht tragisch ist, da er ein Profi ist und es für ihn Tagesgeschäft ist! Er kann das kalkulieren und hat Erfahrung damit. Ich habe schon so viele „Nebenerwerbs Bauträger“ gesehen die sich mehr als nur die Finger verbrannt haben. Und das waren in der Regel erfahrene Handwerker mit einem guten Netzwerk. Die Chance, dass das in Eigenregie gut geht und wirtschaftlich ein Erfolg wird sehe ich gegen Null. Wie man das steuerlich gestaltet (Grunderwerbsteuer, etc) sollte auch ein Profi planen.
  7. Jb007

    Neubau MFH mit 6 Wohneinheiten

    Für 6 Wohnungen so ein Rad drehen, ich kann da nur mit dem Kopf schütteln...
  8. Michael Fritz

    Neubau MFH mit 6 Wohneinheiten

    Gute Punkte! Bei den Referenzen müsste ich auf jene meines Architekten/Projektplaners verweisen. Verhaften ist auch ein Stichpunkt. Als privater Bauträger hafte ich mit meinem Privatvermögen... Auch hier gilt als augenblickliche Gegenmaßnahme: Erst muss alles vorab im Sack sein. Wenn nicht, dann nicht.
  9. Michael Fritz

    Neubau MFH mit 6 Wohneinheiten

    Bezüglich Vorab/Blindverkauf: Da sehe ich auch ein Risiko. Obwohl es in meinem Umfeld eine Reihe von Neu ETW Käufer gibt, die vorab gekauft haben. Meine Gegenmaßnahme: Erst alle verkaufen. Wenn nicht, dann halt nicht. Bezüglich möglichen Preisabschlag. Ist natürlich möglich. Meine Gegenmaßnahme via Argumentation: Provisionsfrei!
  10. Rooki€

    Neubau MFH mit 6 Wohneinheiten

    ... und keine Referenzen etc. hat. Selbst ein wie auch immer geartetes Rücktrittsrecht hilft dem Käufer letztendlich nicht, da er Zeit verliert. Evtl. könntest Du mit einem Bauträger bauen und den denn "verhaften" die Wohnungen für Dich anzubieten. Ob der das macht? Keine Ahnung ...
  11. Welche Tools nützt ihr um eure Darlehenssalden, Gehaltsabrechnungen, Mietverträge..zu digitalisieren?
  12. Berri

    Mieterhöhung rechtens?

    https://www.finanztip.de/mieterhoehung/
  13. swsakard

    Mieterhöhung rechtens?

    ok sorry will nicht spammen, aber ist das korrekt max 20% ? auch wenn die Vergleichbare Ortsmiete deutlisch drüber liegt?
  14. Berri

    Mieterhöhung rechtens?

    Bitte lies dir wenigstens die Grundlagen an. Oder möchtest Du selbst ein Buch schreiben aus den Antworten (sofern welche kommen)?
  15. swsakard

    Mieterhöhung rechtens?

    Mieterin lebt seit 9 Jahren in der Eigentumswohnung. Zahlt seit Beging die Gleiche Kaltmiete 330 €. 54 qm --> 6,11 €/qm / Bis dato wurde die Miete durch den Voreigentümer nicht angehoben. Ortsübliche Miete bei ca. 8,50 €/qm Wie viel kann der neue Eigentümer erhöhen? DAnke
  16. KFleischer

    Wer muss zahlen? neuer oder alter Eigentümer

    1. Kannst du nachweisen, dass die Probleme mit der Therme dem Voreigentümer zum Zeitpunkt des verkaufs bekannt waren? z.B. durch email-Verkehr der Mieterin mit dem alteigentümer. 2. Steht im Kaufvertrag, dass keine solchen Probleme bekannt sind. 3. Bist du bereit wegen 200-500 € zum Anwalt zu gehen? Angenommen beim Verhandeln hätte der Alteigentümer dem Verkauf nur zugestimmt, wenn der Preis 200-500€ höher gewesen wäre. Hättest du dann trotzdem gekauft?
  17. KFleischer

    Möbliert vermieten Berlin - Einschätzung

    Machst du das nach der "Wo kein Kläger da kein Richter" Methode, oder hast du da was anderes? Schließlich gibt es keine Pauschalen Betriebskosten mehr, sondern verbrauchsabhängige BK sind immer abzurechnen.
  18. KFleischer

    Neubau MFH mit 6 Wohneinheiten

    Würdest du über Immoscout eine ETW kaufen, welche noch nicht mal existiert? Noch dazu ohne, dass es einen persönlichen Ansprechpartner gibt der dich an die Hand nimmt und dir gut zuredet? Ich würde vermuten(!) dass du diesen Nachteil durch ordentliche Preisabschläge erkaufen musst.
  19. Eigentumswohnung erworben, nach Erwerb sagt die Mieterin, dass die Gas-Therme kaputt ist -und seit längerer Zeit Probleme macht. Wer muss die Instandhaltung zahlen, der neue oder der alte Eigentümer?
  20. MvA

    MFH zu dritt kaufen

    Hallo Zusammen, die letzten Tage war ich leider etwas weg vom Fenster. Vielen Dank für die Rückmeldungen in dieser Zeit. Die 300.000€ waren ein von mir geschätzter Wert der Immobilie nach Sichtung vergleichbarer Objekte im Umfeld. Der für uns anfallende Kaufpreis wird nach Rücksprache deutlich geringer sein. Das Haus wird definitiv von uns gekauft werden müssen, da es sonst Probleme mit einem Testament gibt. Daher auch der Kauf zu dritt, welcher sich nicht umgehen lässt. Was dazu zu sagen ist, dass es erst richtig interessant dadurch wird, dass ein Vorkaufswert für ein großes 7 Familienhaus mit zusätzlichem Baugrundstück damit verbunden ist, welches direkt angrenzt. Natürlich sollen sich alle zu gleichen Teilen finanziell einbringen. Nach der Sichtung morgen, kann ich sicher mehr zu dem Entwicklungspotenzial oder notwendigen Sanierungsmaßnahmen sagen. Ich war leider schon länger nicht mehr vor Ort. Meines Erachtens müssen zunächst nur Ausbesserungsarbeiten gemacht werden und in drei Jahren zwei Bäder, da ich eines erst vor 8 Jahren selbstgemacht habe, ordentliche Wohnungstüren, der Hausflur, die Fassade gestrichen, etc. . Fahrrad- oder Lagerboxen sind sicherlich auch interessant um zu entwickeln. Werde dann sicherlich nach der morgigen Begehung mehr sagen können.
  21. Last week
  22. andreas-s

    Steuerberater - Empfehlungen?

    Liebe Immopreneur-Community, liebend gerne würde ich euren professionellen Rat zum Thema Steuerberater befragen :) Momentan bin ich auf der Suche nach einem wirklich guten Steuerberater der mich auch strategisch beraten kann. Das wunderbare Buch "Steuern steuern" hat mich kürzlich zu einigen Änderungswünschen inspiriert. Deren Umsetzung möchte ich aber nur mit einem passenden Steuerberater durchführen. Daher: könnt ihr konkrete Steuerberater empfehlen, die strategisch beraten und auch mit fortgeschrittenen Themen wie etwa Holding-Strukturen vertraut sind? Außerdem: wie ist eure Erfahrung mit Steuerberatern die geografisch entfernt liegen? Also in einer andren Stadt? Habt Ihr hier Erfahrungen? Vielen lieben Dank, ich weiß jeden Kommentar sehr zu schätzen! Andreas
  23. Chris Wurzer

    Möbliert vermieten Berlin - Einschätzung

    Hallo, naja die genaue Möblierung und der Zustand sollte auf jeden Fall in dein Übergangsprotokoll. Also ich nehme eine Gesamtmiete Und splitte nicht die Möbel zu der Miete extra auf. Weiterhin würde ich in deinem Vertrag eine Mindest Mietdauer reinschreiben. 1 Jahr mindestens Bei mir sind sogar die Betriebskosten pauschal, somit weniger Verwaltungsarbeit
  24. Chris Wurzer

    Möbliert vermieten Berlin - Einschätzung

    Hallo, zu deinen Fragen. Nur weil ich eine Zimmer Vermietung betreibe, ist ja Nicht gleich gewerblich. Bei mir gibt es eine Mindestmietdauer von einem Jahr somit bin ich nicht gewerblich tätig. Wenn du hier aber einen genauen Gesetzestext haben willst frag am besten deinen Steuerberater. Bei deiner möblierten Wohnung in Wedding, denke ich schon, dass du dort viel mehr als 18 Euro nehmen kannst, kommt natürlich auch auf deine Möblierung drauf an.
  25. Ph1l1pp

    Möbliert vermieten Berlin - Einschätzung

    Hallo nochmal, Ich stehe jetzt gerade vor der Vermietung und ertstelle den Mietvertrag. Da würde ich gerne nochmal eure Erfahrungen in Anspruch nehmen. - spezifiziert ihr die Einrichtungsgegenstände im Mietvertrag nach Zimmer? (ist in den meisten Vorlagen vorgesehen) - gebt ihr eine Grundmiete und dann einen Möblierungszuschlag an oder einfach eine Gesamtmiete? - habt ihr sonst iwelche Tipps für den Vertag oder Besonderheiten? Vielen Dank im Voraus! Philipp
  26. Michael Fritz

    Neubau MFH mit 6 Wohneinheiten

    Das sind zwei gute Fragen. Zu 1) Verkaufen will ich nicht, da ich an dem Grundstück und der Gegend hänge. Ist noch immer meine zweite Heimat. Außerdem würden mich 2 vergleichbare ETWs min. 600.000 inkl. NK kosten. Das ist deutlich über dem Grundstückswert. Zu 2) Die Verkaufsabwicklung sehe ich im Augenblick auch als größtes Risiko ein. Mein Plan ist es ohne Makler auszukommen und über Immoscout zu gehen. Erst wenn ich im Vorfeld (!) alle 4 verkauft habe, möchte ich loslegen. Kann noch überhaupt nicht abschätzen, ob das zu naiv gedacht ist?! Hat hier eventuell jemand Erfahrungen beim Verkauf von Neubau ETWs?? VG Mike
  27. Rooki€

    Neubau MFH mit 6 Wohneinheiten

    Ich verfolge die Diskussionen (hier und in Nachbar-Thread) mit großen Interesse, da wir ein ähnliches Projekt in Aussicht haben. Dazu zwei Fragen: Das Grundstück in 2 ETWs verwandeln geht doch mit noch weniger Risiko: Grundstück verkaufen und 2 ETWs kaufen? Warum schliesst Du diese Option aus? Wie schätzt Du das Risiko ein, die Wohnungen nach Baufertigstellung doch nicht (oder nicht zum erhofften Preis) verkaufen zu können?
  28. Jo, das macht schon mehr Sinn, wenn denn die Zahlen so stimmen, die du in deiner Annahme kalkulierst. Ich kennen mich mit Österreich im Allgemeinen und auch nicht mit Salzburg im Speziellen aus, daher kann ich das auch nicht einschätzen.
  1. Load more activity