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Immopreneur.de | Community

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  1. Yesterday
  2. @namosi: da du ja aus dem Gewerbe zu kommen scheinst, erklär doch mal bitte welcher konkrete Arbeitsumfang mit dem Zensus für Verwalter verbunden ist. Leider konnte oder wollte mir das KEIN Verwalter konkret vorrechnen. Der eine Teil betrifft überigens tatsächlich nur ein paar Gebäudedaten. Den aufwendigeren Teil, nämlich der zur Wohnungsnutzung (Leerstand, Anzahl Personen etc.) wollen meine Verwalter nämlich alle direkt von den Einzeleigentümern selbst machen lassen, trotz Sondervergütung. Deshalb auch meine Nachfrage hier, wie das in euren WEGs gehandhabt werden soll. Hajo
  3. .... biete der Gemeinschaft doch deine Dienste an, wenn es mit ein „paar Gebäudedaten“ getan ist ..... Um deine Frage zu beantworten: 100 € pro Haus plus 25 € pro ETW Außerdem wird der Zensus um 1 Jahr nach hinten verschoben.....
  4. Hallo zusammen, solange es das Forum noch gibt! So langsam trudeln bei mir die Einladungen zu den WEG-Versammlungen 2020 ein. Eine Hausverwaltung will doch tatsächlich 35€ + MWST als Sondervergütung für die Zuarbeit für den Zensus 2021 beschließen. Bei den 40 Einheiten im Haus sind das mal eben 1400€, die sich der Veralter nur für dieses eine Objekt einstreichen will. Eine andere möchte nur 150€ pauschal fürs ganze Objekt. Ich habe mich ein wenig über die vom Verwalter zu liefernden Daten schlau gemacht und finde absolut nichts, was diesen Betrag rechtfertigen würde: https://www.zensus2021.de/DE/Wer-wird-befragt/GWZ/_inhalt.html Was wollen eure Verwalter an Sondervergütung? Mit vielen ETWs in vielen WEGs kommt ja ein hübsches Sümmchen zusammen, dafür dass die Verwalter ein Onlineformular mit paar Gebäudedaten ausfüllen. Hajo
  5. Last week
  6. Hm. Ich kaufe ein Haus und vermiete es anschließend an den ehemaligen Eigentümer mit einem realistischen Mietvertrag. Nun entstehen mir ja Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die ich zu versteuern habe. Nach Kauf führe ich renovierungsarbeiten am Objekt durch und diese liegen unterhalb der 15% Grenze, dann kann ich diese doch sofort abschreiben. Nun ziehen meine Mieter aus. Ich habe keine Einnahmen mehr, Kosten laufen natürlich weiter und weil ich kurzfristig keinen Mieter finde, entscheide ich mich aus meiner Mietwohnung auszuziehen und in mein Haus einzuziehen um nicht doppelt belastet zu werden. Ab jetzt kann ich natürlich die Kreditzinsen oder weitere Renovierungsmaßnahmen nicht mehr als Kosten im Sinne der Steuer berücksichtigen. Wie würde das Finanzamt damit umgehen? Ich glaube wenn du einem Steuerberater es auf diese Art und weise erklärst, kommt das besser rüber als dein konstruierte Steuerersparnis Schöne Grüße Horst
  7. Davon kannst du ausgehen. Gefängnis würde ich ausschließen. 😉
  8. Vielen Dank für eure Antworten. Was wäre der Worst-Case wenn wir es probieren und das FA erfährt das wir nach einem Jahr selber eingezogen sind? Müssten wir die genutzten Steuervorteile dann zurück zahlen?
  9. Es gibt einen neuen Nutzer, registriert vor 12 Stunden. Ich dachte, das wird eingeschränkt, oder bleibt uns das Forum erhalten?
  10. Da hast Du natürlich Recht, wenn der Staat schon zu Unrechtsinstrumenten wie einer Zwangshypothek greifen würde, dann würde er wohl auch darauf pfeifen, den Rang der bestehenden Grundschulden zu respektieren. Allerdings: Dem Staat geht es ja dabei primär um die Zwangshypothek, also, dass Du als Immobilieneigentümer eine Hypothek zugunsten des Staates aufnehmen muss. Die Grundschuld dient ja nur dazu, diese Hypothek abzusichern. Der Staat kann aber selbst bei einer Zwangshypothek Deine Immobilie nicht beliebig hoch beleihen, sondern meinem Verständnis nach (bin aber kein Fachmann auf dem Gebiet) letztlich nur in Höhe des Wertes der Immobilie. Wenn Du jetzt aber - und das werden wohl die meisten Immobilienbesitzer - noch eine laufende Hypothek bei einer Bank hast (z.B. mit 80% initialer Beleihung, der Einfachheit halber gehen wir davon aus, dass noch ohne Tilgung), dann kann der Staat meinem Verständnis nach höchtens 20% des Immobilienwertes beleihen, ohne die Immobilie zu überschulden. Denn würde die Immobilie überschuldet, dann würde diese der Bank nicht mehr als ausreichende Sicherheit dienen für deren Hypothek, und dies könnte dann (wir reden ja von quasi allen deutschen Immobilien, die mit einer solchen Zangsyhpothek belastet würden), um eine krasse Erosion der Solidität der von den Banken ausgegebenen Hypotheken, was dann leicht zu einer großflächigen Bankenkrise führen könnte, oder alternativ dazu, dass die Banken die Immobilieneigentümer massenhaft zwingen, die Immobilien zu verkaufen, und dadurch einen Teufelskreis verursachen könnte. Beides kann nicht im Sinne des Staates sein. Ebenso wenig würde der Staat bei einer mit 80% beliehenen Immobilie, der Bank diese Hypothek quasi wegnehmen können, denn dann wäre das für die Bank ja wieder ein Kreditausfall, und bei einer Vielzahl von Banken gäbe das eine erneute Hypothekenkrise wie 2008. Auch das kann der Staat auf keinen Fall wollen. Insgesamt denke ich daher, dass im Falle einer staatlichen Zwangshypothek, diese eine bestehende Bankhypothek nicht anfassen würde, und auch der Eintrag einer vorrangigen Grundschuld macht dann eigentlich keinen Sinn, auch wenn der Staat das sicherlich könnte. Dein Kommentar zeigt mir aber eine wichtige Sache, nämlich dass die ursprünglich von mir gestellte Frage, ob man mit einer Eigentümergrundschuld alleine (also ohne tatsächliche Hypotheken) eine Zwangshypothek abwenden könnte, wohl mit Nein zu beantworten wäre. Aber es könnte (theoretisch) trotzdem Sinn machen, eine Eigentümergrundschuld eintragen zu lassen. Ist absehbar, dass es Zwangshypotheken geben wird, so könnte man diese (erstrangige) Grundschuld an eine Bank abtreten (z.B. in Form eines Grundschuldbriefes) für eine reguläre Bankhypothek, deren Mittel man dann anderweitig nutzen kann und so die Immobilie vor einer Zwangshypothek schützen könnte. Also im Grunde käme das auf das gleiche raus wie wenn man im Falle einer sich anbahnenden Zwangsyhypothek noch schnell eine Hypothek bei einer Bank aufnimmt. Allerdings würde der Staat ein solches Schlupfloch ziemlich sicher stopfen, mit einer bereits vorhandenen Grundschuld, die man dann nur noch an eine Bank abtritt, könnte man dies aber möglicherweise umgehen.... Das alles ist aber natürlich rein spekulativ, und ich bin wie gesagt kein Experte im Bereich Grundpfandrecht oder Hypothekenrecht, also alle Ideen unter starkem Vorbehalt. Ist einfach nur ein Gedankenspiel, ich finde aber, dass es nicht schlecht ist, sich in instabilen Zeiten schon früh genug ein paar Gedanken zu machen. VG Münchner Kindl
  11. This! Das FA wird bei einem so Kurzem Zeitraum definitiv untersuchen, ob eine langfristige Vermietung geplant ist. Wenn die Eltern eine Neubauwohnung für den Eigengebrauch erwerben und/oder ein befristeter Mietvertrag aufgesetzt wird. Spricht dies mE erstmal für eine geplante Eigenverwendung.
  12. Earlier
  13. Hallo @Mat350ze Ich wäre bei solchen Konstruktionen eher vorsichtig. Persönliche habe ich mit so etwas keine Erfahrung aber ich habe dazu gelesen, dass die Finanzämter sich anschauen, ob man eine "Schamfrist" nach dem Kauf beim Bezug einer vorher vermieteten Immobilie einhält. Insbesondere wenn man dann noch größere Kosten von der Steuer absetzen möchte, dürfte das zuständige Finanzamt umso genauer hinschauen und prüfen, ob man dir nicht auch nachträglich noch die Steuerersparnis streicht. Spekulieren könnte man vielleicht über Absetzungsmöglichkeiten, wenn glaubhaft dargestellt werden kann, dass eine langfristige Vermietung geplant war und sich das Haus dann hinterher als nicht vermietbar darstellt. Aber das kann dir nur ein Steuerberater beantworten. Meine Vermutung wäre, dass man damit bei kaum einem Finanzamt durchkommen dürfte. Keine Steuerberatung.
  14. wen du innerhalb der 30% bleibst und direkt im jahr der anschaffung den aufwand umsetzen und ansetzten kannst geht das aufgrund von der vermietung schon mal durch meine ich ob die schwiegereltern auf der baustelle wohnen wollen ist noch die frage 🙂 hast du keinen mieter und vernietest danach nicht wird’s vermutlich schwierig werden. ggf mach es sinn noch 1-2 jahre in miete zu wohnen und das haus befristet zu vermieten. ist ja einfach ein rechen exempel. die fassade kannst ja vermietet machen - innenarbeiten halt nur wenn dir die keiner abwohnt
  15. Ich hoffe mal sehr stark, dass unser Steuersystem solch einen Murks nicht zulässt.
  16. Hallo zusammen, kurze Frage zu unserer jetzigen Situation: Schwiegereltern wohnen in einem EFH. Wir könnten dieses Haus ab September 2020 für 390k kaufen. Ausziehen werden die Schwiegereltern erst Ende 2021, da hier die von Ihnen gekaufte Neubauwohnung fertig gestellt wird. Geplant ist das wir anschließend einziehen und unsere Mietwohnung kündigen. Nun meine Frage: Wir möchten das Haus renovieren sobald wir es gekauft haben (Fassade, Fließen, eine Wand einreißen, neue Küche). Wäre es möglich das Haus zu kaufen, einen Mietvertrag mit den Schwiegereltern aufzusetzen (Bis Ende 2021) und die Renovierungskosten als Erhaltungsaufwand geltend zu machen? Gibt es bei unserer Konstellation irgendwie Möglichkeiten Steuern zu sparen, bzw. wie würdet ihr vorgehen ? Danke Grüße
  17. Also mal ehrlich. Wenn es eine Zwangshypothek geben würde, dann würde die qua Gesetz erstrangig eingetragen und alle anderen gucken in die Röhre. Wenn es soweit kommt, ist mit Fairnis nicht mehr zu argumentieren. Nicht von dir und nicht von der Bank 😉
  18. Hallo, danke für dein Feedback! Da hast du recht, den Punkt habe ich aufgenommen und bin ihn schon am umsetzen. Das nächste größere Update wird dieses Feature dann enthalten. Es würde mich freuen, wenn du die App dann nochmal ausprobierst
  19. Liebe Stammtischmitglieder, wann und wie der nächste Stammtisch statt findet wird hier demnächst bekannt gegeben. Viele Grüße Daniel
  20. Eine Corona-Vermögensabgabe könnte ja in Bezug auf Immobilienvermögen als Zwangsyhypothek zugunsten des Staates daherkommen (wie dies nach dem Krieg mit dem Lastenausgleich der Fall war). Ich bin jetzt bei Nutzerkommentaren bei einem Artikel zu dem Thema auf einen interessanten Punkt gestoßen: Der Nutzer meinte, dass man durch "Eintragung einer Eigentümergrundschuld (vgl. Wikipedia Eigentümergrundschuld) eine solche Zwangshypothek vermeiden" könnte. Leider hat er keine weiteren Details angegeben, und jetzt weiß ich nicht, ob und - wenn ja - wie man dieses Instrument nutzen könnte um eine Zwangshypothek zu vermeiden (ich selbst habe mit Eigentümergrundschuldeintragungen noch keine Erfahrung). Ich vermute, die Idee des Kommentators ist, dass wenn man eine solche Eigentümergrundschuld bereits eingetragen hat (z.b. in Höhe des ungefähren Werts der Immobilie bzw. Restwerts bei beliehenen Immos), dass der Staat dann nur eine nachrangige Zwangshypothek eintragen könnte, und da ja der Wert der Immobilie schon mit einer Grundschuld belastet ist, diese Zwangshypothek praktisch keinen Wert haben kann. Ich weiß aber nicht, ob sowas funktionieren würde, zumal ja der Eigentümergrundschuld keine reale Hypothek gegenübersteht. Hat jemand von Euch zufällig Erfahrungen mit dem Thema und eine Meinung dazu, ob dies so theoretisch funktionieren könnte? Viele Grüße Münchner Kindl
  21. Habe es mir runtergeladen und mal angeschaut. Sieht intuitiv aus und ist recht einfach zu bedienen. Was mir allerdings fehlt ist die Möglichkeit Protokolle zu editieren. Sobald man einmal das Protokoll erstellt hat, kann man nichts mehr ändern, was aus meiner Perspektive die App unbrauchbar macht. Sinnvoll wäre auch die Möglichkeit existierende Protokolle als Vorlage verwenden zu können um nicht Wiederkehrendes immer neu eingeben zu müssen.
  22. Hi, diese Frage hier ist schon was älter, aber was sagt bei Dir die Bauakte? In den Grundrissen, die ich bislang gesehen habe, stand das immer drin.
  23. Nach meinem Kenntnisstand und deinen Daten: 66% von der Nettomiete = 3,93 € / m2 und da noch die Nk-Vz drauf: + 2,34 € / m2 Wenn du die Nk-Vz reduzierst, „rächt“ sich das bei der Nk-Abr in Form einer höheren Nachzahlung. ....bin aber kein Steuerberater...
  24. Ich möchte eine ETW an verwandte vermieten. Laut Berliner Mietspiegel 2019 Spalte 6E ergibt sich folgende Spanne: Aus dem Internet werde ich nicht schlau welcher Wert bei der 66% Warmmiete! herangezogen wird. unterer, mittlerer oder oberer Wert? Kann wer was dazu sagen? Ungern möchte ich der einfachhalber den höchsten nehmen. Um die 66% Grenze nicht zu unterschreiten rechne ich wie folgt: 5,95€/qm : Kaltmiete (ortsüblich?) 2,34 €/qm : NK (gemäß Abrechnung 2018) 8,29 €/qm : Warmmiete 5,47€/qm : 66% von Warmmiete (8,29*0,66) 3,13€/qm : mindest Kaltmiete 66% Warmmiete - 100% NK (5,47-2,34) 3,44€/qm : 10% Puffer (3,13*1,1) 5,78€/qm : minimale Warmmiete ohne Steuernachteile 3,44+2,34, (ca 70% Warmmiete zur ortsüblichen von 8,29) Macht das Sinn? Hat wer die gleiche Rechnung auch schon mal gemacht und kann die Erfahrung teilen
  25. Hey Leute, ich habe in den letzten Monaten die App EasyProto entwickelt, mit der man Übergabeprotokolle bei Mieterwechsel oder Verkauf erstellen kann. Es ist zwar nicht die erste App für diesen Nutzen, aber mein Fokus ist etwas anders als der, bestehender Apps: Einfache Bedienbarkeit. Es sollte jedem möglich sein, ohne vorher ein Tutorial gemacht zu haben, alle Funktionen intuitiv zu verstehen. Daher auch ein (hoffentlich) schlankes Design. iOS und Android. Teams, egal ob Makler, Verwalter oder mehrere Eigentümer, sollen die App sowohl auf dem iPhone/iPad als auch auf einem Android Handy/Tablet nutzen können. So ist die Struktur der Protokolle immer die gleiche, egal welches Teammitglied das Protokoll aufgenommen hat. Kostenlos. Die App soll dauerhaft kostenlos bleiben für Leute, die sie nur gelegentlich nutzen. Deshalb sind zwei Protokolle pro Monat dauerhaft kostenlos. So kann im Falle eines Mieterwechsels sowohl das Protokoll für den Auszug, als auch für den Einzug erstellt werden. Aktuell ist die App uneingeschränkt kostenlos. Bilder. Ein Bild sagt mehr als tausend Worte. Deshalb kann man Bilder nicht nur bei Mängeln einfügen, sondern auch für Schlüssel, Zähler und Heizkostenverteiler, oder in Notizen. Ich würde mich freuen, wenn ihr die App testet und mir Feedback gebt. Aktuell ist die App bis auf Weiteres uneingeschränkt kostenlos! Die Links zum Apple App Store und zum Google Play Store sind auf der Homepage: https://easy-proto.de Wenn euch die App gefällt, lasst doch bitte eine positive Bewertung im App Store zurück Fragen oder Verbesserungsvorschlägen könnt ihr einfach hier schreiben, ich freue mich auf jedes Feedback. Zu guter Letzt: Lasst auch gerne ein Like bei Facebook da, um auf dem Laufenden zu bleiben. Schöne Grüße Alex
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