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  2. Hi @Robert Barthel, deine 6% Brutto bedeuten, dass dein Faktor bei 16,5 liegt. Wenn du Hauskosten, Nebenkosten, etc. berücksichtigst hast du eine Nettorendite von etwa 3,5 - 4,5 %. Wenn ich nun eine 60m2-Wohnung als Grundlage nehme, liegt die Miete bei etwa 4,95€/m2. Bedeutet im Umkehrschluss, dass so eine Wohnung etwa 58.800€ kostet. Bruttorendite = 60 x 4,95 x 12 / 58.800€ = 6% => sofern nun eine einzige Miete im Jahr ausfällt, läge die Bruttorendite bei 5,5% (60 x 4,95 x 11 / 58.800€). Oft aber nicht immer verhält es sich wie folgt: kleiner Faktor = hohe Rendite = erhöhtes Risiko hoher Faktor = geringere Rendite = geringeres Risiko Hier mal ein Auszug aus einem Artikel von uns: Je höher der Kaufpreisfaktor, desto geringer die Rendite und desto geringer i. d. R. auch das Risiko. Teurere Wohnungen (höherer Kaufpreisfaktor) befinden sich meist an besseren/stabileren Standorten. Ein guter Standort, z. B. A-Lage in einer größeren Stadt, bietet auch eine gute Vermietbarkeit aufgrund hoher Nachfrage. Umgekehrt kann gesagt werden, dass bei kleinerem Faktor, was wiederum eine höhere Rendite bedeutet, das Risiko höher ist. Im Immobilienbereich ist dieses Risiko z. B. der Leerstand der Immobilie. Auch kann sich bei renditestärkeren Objekten ein Risiko daraus ergeben, dass die Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort einfach gering ist (schwierige Bezirke, schlechte Infrastruktur, soziale Brennpunkte, etc.). Durch die geringere Nachfrage ist die Auswahl eines potenziellen Mieters kleiner. Je kleiner die Nachfrage bzw. Auswahlmöglichkeit, desto weniger Anforderungen können an den potenziellen Mieter gestellt werden. So ist beispielsweise in sehr schwachen Regionen der Vermieter teilweise froh, wenn er seine Wohnung überhaupt vermieten kann. Aus diesen nicht abschließenden Gründen wird die Rendite im Zusammenhang mit dem Multiplikator auch oft als Chancen-Risiko-Barometer bezeichnet. Zu deiner Frage Das Risiko ist aus meiner Sicht nicht egal. 12% Leerstandsquote ist schon eine Menge, gibt nicht viele größere Städte wo die Quote schlechter ist. Dafür wäre mir persönlich die Rendite viel zu gering. 6% brutto sind auch an anderen Standorten mit weniger Leerstandsquote realisierbar. Den Hinweis würde ich mir sehr zu Herzen nehmen. Ggf gibt es in Chemnitz Mikrolagen, wo die Vermietbarkeit deutlich besser ist, als die übergreifenden 12% Leerstandsquote auf die ganze Stadt gesehen. Vielleicht sind auch 6€ Miete leicht realisierbar, wie @Berri sagt. Zudem sagst du, dass du ein paar Wohnungen kaufen möchtest. Dies streut natürlich auf der einen Seite dein Leerstandrisiko etwas, auf der anderen Seite näherst du dich aber vermutlich bei vielen Wohnungen auch dem allgemeinen Schnitt von 12% an. Persönlich würde ich, wenn überhaupt, nur in sehr guten Mikrolagen zu 8% brutto kaufen. Grüße
  3. Nach meinem Verständnis wird hier ein bisschen was durcheinander gebracht, vielleicht liegt das auch an den unterschiedlichen Begrifflichkeiten: 1. (nachträgliche) Herstellungskosten sind immer über die Gebäudenutzungsdauer abzuschreiben (40/50 Jahre) 2. Der Unterschied zwischen Herstellungskosten und Instandhaltungskosten ergibt sich dabei aus der Betrachtung einer Standarderhöhung. Nur bei der Erhöhung des Standards handelt es sich um Herstellungskosten ansonsten um Instandhaltungskosten (sofort Abzug 1-5 Jahre). Zu dem Thema der Standards gibt es vom FA entsprechende Merkblätter. 3. Fallen in den ersten 3 Jahren (36 Monaten) nach Kauf Instandhaltungskosten von über 15% des Gebäudewertes bereinigt aus dem Kaufpreis an, dann gelten diese als Anschaffungsnahe Herstellungskosten. Als Instandhaltungskosten gilt dabei alles außer jährlich wiederkehrende Kosten (somit auch Tapezieren+Malern). Ausnahme: Kosten bis zu 4000€ pro Jahr und Immobilie, welche eigentlich Herstellungskosten wären können als Instandhaltungskosten sofort abgesetzt werden.
  4. echt? das ist ein super Tipp! Bei mir berücksichtigt das FA auch Erhaltungsaufwendungen unter Berechnung der 15% Grenze, immer wieder Diskussionen. Selbst Sperrmüll beseitigen oder alte Tapeten runter neue Drauf... Wenn die Kosten nicht berücksichtigt werden dürfen, wäre mir sehr geholfen. Gibt es dazu noch eine BFG Entscheidung oder Paragraphen? das würde mir ungemein weiterhelfen. EDIT: hab dein 2. Post erst später gesehen, DANKE
  5. Nein, die 15 % Grenze gilt für nachträglichen Herstellungskosten. Wie sich das vom Erhaltungsaufwand abgrenzt ist in den beiden von mvg geposteten Links sehr gut erklärt.
  6. Yesterday
  7. Den kann ich nicht folgen, da für Erhaltungsaufwand die 15%-Grenze gilt, oder?
  8. Bei ETW ist das auch etwas leichter, da größere Eingriffe ohne Veränderung im Gemeinschaftseigentum kaum möglich wären. Im Bad nur alle Sanitärobjekte tauschen und neue Fliesen etc. ist kein Problem und Erhaltungsaufwand. Das ist aber meistens nicht das, was ich vorfinde. Wenn ich aus schlecht vermietbaren 165 qm Wohnungen zwei Einheiten mache, dafür komplett neue Bäder schaffen muss etc., bleibt am Ende außer neues Laminat und Wandfarbe und vielleicht Außenanstrich kaum etwas für den Erhaltungsaufwand / die 15% Grenze, siehe mein Beitrag oben. Ich beschäftige mich allerdings auch weniger mit ETW, sondern mehr mit MFH.
  9. Mit der Technik von Aldi habe ich, um ehrlich zu sein, keine gute Erfahrung. Ich würde solche Sachen doch lieber irgendwo anders kaufen. Das letzte, was ich bei Aldi gekauft habe und total enttäuscht davon wurde, war ein Leitungssucher. Ich musste mir am Ende ein anderes Gerät kaufen, habe aber vorher online recherchiert und mich für ein Markenprodukt entschieden. Solche Leitungssucher von Bosch sind empfehlenswert, ich habe ihn auch und bin zufrieden. No-Name Produkte sind nicht unbedingt eine gute Wahl, vor allem wenn es um Technik geht. Aber am Ende muss es sowieso jeder für sich entscheiden. Viele Grüße an alle
  10. das ist ja sehr spannend - danke für die Links. Ich hatte das Thema immer "negativer" im Kopf. Den Links zu Folge kann man - bezogen auf eine ETW - sich ja fast austoben wie man will, wenn man es geschickt anstellt. Und kommt dennoch nicht über die 15 %. Im zweiten Link von mvg steht: Eine solche substanzerhaltende Erneuerung (und damit sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand) liegt beispielsweise vor, wenn eine 1980 errichtete Immobilie (damals mittlerer Standard) nach Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2014 wieder den ursprünglichen mittleren Standard aufweist, welchen sie durch technischen Fortschritt und die Änderung der Lebensgewohnheiten verloren hatte. Darunter fällt dann auch u.a. eine komplette Bad-Renovierung, solange man nichts umgestaltet oder neu anordnet. Ebenfalls neuer Bodenbelag, solange gleichwertig wie davor. Tapete/Malern sowieso. Seht ihr das auch so bzw. bestätigt das eure Erfahrung?
  11. Last week
  12. Genau, aber die Zuführung zu den Rücklagen mindert eben die tatsächlich gezahlten Hausgelder. Bei Eigentumswohnungen liegen idR zum 10. Januar des Folgejahres alle steuerlich relevanten Einnahmen und Werbungskosten vor. Allerdings nicht die Zuführung und die Entnahme der Rücklage. Dazu benötigst Du die Abrechnung des betreffenden Jahres (manchmal bekommst Du die erst Ende des Jahres).
  13. Geht nur noch bis 15 Uhr. das wird leider zu spät. Hab es eben erst gelesen...
  14. Neue Badewanne gegen alte Badewanne nicht , aber dabei bleibt es bei einer Sanierung ja nicht. Keiner stellt ja Bäder wie in den Fünfzigern wieder her. Ein guter Link findet sich hier: https://www.rtskg.de/service/news/beitrag/renovierungskosten-steuer.html und hier: https://www.roedl.de/themen/baumassnahmen-bestehende-gebaeude#verbesserung
  15. Nein, das ist nur seine Meinung. https://ratgeber.immowelt.de/a/steuern-sparen-mit-immobilien-afa-nutzen.html
  16. Eine Zustandsverbesserung (aka Sanierung) ist also in jedem Fall Abzuschreiben? Also wenn ich z.B. ne Alte Badewanne rauswerfe und ne Tolle Schnickschnack Badewanne verbaue. Dann muss ich das Abschreiben statt direkt abziehen zu können? Oder wie ist da die regel. Hast du da mehr infos bzw. ne gute Quelle dafür?
  17. Eine echte Sanierung wird aber meiner Meinung nach eine Zustandsverbesserung sein , und deswegen ein Zuwachs in den Anschaffungskosten, die dann abgeschrieben werden müssen mit 2/2,5%. Akt Bsp: MFH gekauft, ca. 90k reingesteckt, davon 65k Herstellungskosten, und der Rest Instandhaltung. In GmbH. Ich finde die 15 % Schwelle total überbewertet. Wenn man nur Laminat austauscht und Maler arbeiten hat kommt man kaum an die 15 % Grenze , alles andere sind Zustandsverbesserungen.
  18. Und dann auch nur Nettokosten, ohne Umsatzsteuer
  19. Wäre interessant zu wissen ob man Tickets übertragen kann. Ansonsten kann ich mir ja meine weitere Suche sparen.
  20. Soweit ich verstanden habe sind die Zuführungen egal, nur die echten Ausgaben kannst du ansetzen. Oder gibt es hierzu wieder irgendwo ein Urteil
  21. Naja... Bisl Marktkenntnis gehört dazu. Nur weil du eine Wohnung als attraktiv im Vergleich mit Berlin ansiehst, heißt das z.B. nicht, dass die einen Stich in Chemnitz sieht. Aufgrund des Leerstands ist man hier recht verwöhnt. Und in der Kalkulation muss man 8-10% Leerstand einplanen. Meine Meinung
  22. Gebäudewert, nicht Kaufpreis. Sonst stimmt das so.
  23. Hast du 6.000€ bezahlen müssen? Also deine Einheit? Oder waren das die Gesamtausgaben?
  24. Angenommen ich habe 5-10 Immobilien die regelmäßige Einnahmen generieren. Nun erwerbe ich eine neue Immobilie welche jedoch einer Sanierung bedarf. Die Kosten der Sanierung kann ich gegen die Einkünfte aus den andern Immobilien anrechnen. Soweit korrekt? Was passiert, wenn ich über die 15% Schwelle komme? Dann sind all diese Ausgaben plötzlich quasi "Kaufpreis"? (Und können nur noch abgeschrieben werden) Für Fix&Flipper die nebenbei auch Bestand haben: Wenn die eine Immobilie Sanieren dann entstehen ja auch kosten. Die ziehen diese ja einfach vom Erlös ab und haben entsprechend weniger Gewinn zu versteuern. Die interessiert die 15% Quote also mal gar nicht. Und das liegt daran, dass Erträge aus Verkauf/Handel von Immobilien nicht mit Erträgen aus Vermietung und Verpachtung zusammen gerechnet werden. Korrekt oder bin ich hier auf dem Holzweg? Daraus ergibt sich dann dieser Entscheidungsbaum (stimmt das so?): WENN zu erwerbende Immobilie renoviert werden muss DANN WENN durch Renovierung schneller & ertragreicher Flip möglich ist DANN Fix&Flip, Renovierungskosten egal solange danach ordentlich was über bleibt. [ENDE] SONST WENN Kosten der Renovierung >= 15% Kaufpreis liegen DANN WENN Vermietbarmachung für die nächsten 3J für weniger Geld möglich ist DANN Günstig herrichten und 3 Jahre warten. DANN sanieren. [ENDE] SONST Pech gehabt. Sanieren und Kosten langsam abschreiben.(Buy&Hold) Alternativ prüfen ob Weiterverkauf wirtschaftlicher ist. (Fix&Flip) [ENDE] SONST Buy&Hold BestCase: Sanieren und Kosten absetzen. [ENDE] SONST Alles Möglich (Fix&Flip, Buy&Hold)
  25. Gibts vielleicht doch noch jemand der sich damit auskennt? Würd mich freuen!
  26. itimber

    itimber

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