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Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

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  2. Wenn die Vorgabe lautet, dass das Kapital zwingend in 5 Jahren wieder frei sein muss würde ich hiermit kurzfristige Handelsgeschäfte (kaufen/verkaufen) zum EK-Aufbau finanzieren. Beim Bestandsaufbau wirst Du aus heutiger Sicht nicht gewährleisten können, dass Du die Vorgabe erfüllen kannst - da gibt es zu viele Unwägbarkeiten.
  3. Das Problem betrifft ja nur bestimmte Regionen, in weiten Teilen Deutschlands gibt es diese Diskussion doch garnicht. Der letzte Mietspiegel für Magdeburg ist z.B. von 1998. Ich begründe damit derzeitig einige Mieterhöhungen. Es ist wirklich ein Krampf, bei einem Mieter muß ich jetzt noch klagen weil er nicht zustimmt. (bei 120 Euro Kaltmiete)
  4. Es sind übrigens damals sehr, sehr viele Esel pleite gegangen, auch wenn sie damals billig gekauft haben. Ich habe selbst in Berlin 2009 ein MFH zu gut 600 Euro pro qm von einem Schweizer gekauft. Er hatte das Haus 2006 preiswert für 850 Euro aus der Insolvenz gekauft (deutlich unter Substanzwert). Das Haus war damals ganz klar kein Selbstläufer. Mein Vorgänger hatte diverse Zwangsräumungen (die Leute zahlten bei dem damaligen enormen Leerstand viel schlechter als heute). Irgendwann (ca. 2008) verlor er alle seine Berliner Immobilien an die Bank/Zwangsverwaltung. Übrigens bekam man damals (nach 2008) im Gegensatz zu heute nur mit mindestens 20 % EK plus Nebenkosten vernünftige Kreditangebote. Esel konnten also meist auch nicht 8 oder 9 MFH kaufen (da brauchte man locker mehr als 1 Mio Euro EK). Heute freue ich mich über Verkaufspreise von teilweise deutlich über 4000 Euro qm. Wie da ein Käufer trotz der bekannten Probleme wirtschaftlich klar kommen will ist mir schleierhaft, aber auch nicht mein Problem...... Über die bei Immobilien vorkommenden Probleme (teilweise warte ich schon 5 Jahre auf die endgültige Baugenehmigung, Schwamm, Drogensüchtige Mieter,Pfusch am Bau, Illegale Kettenuntervermietung bei nicht zahlenden Gewerbemietern) könnte ich Bücher schreiben (alles erlebt, wobei mir letzteres bei einem anderen Haus einen sehr guten Kaufpreis ermöglicht hat). Ich glaube 95% der Leute hier im Board können sich gar nicht vorstellen, welche Probleme man mit Immobilien haben kann..... Aber die meisten hier wollen sich ja wie ich hauptberuflich um ihre Immobilien kümmern (ich habe übrigens im Regelfall Hausverwaltungen vor Ort).
  5. Ich habe die Möglichkeit bekommen mir für 5 Jahre die Summe von 50.000€ zinsfrei zu leihen aus meiner Familie. Dann aber muss ich es zurückgeben. Mir geht es absolut nicht um die Frage ob das persönlich ratsam ist dieses Angebot in Anspruch zu nehmen. Meine Frage ist: Was könnte ich in dieser Zeit mit dem Geld tun? Mein Ziel ist es ein Immobilienportfolio aufzubauen. Ich möchte es ausschließlich für den Aufbau eines Immobilienportfolios einsetzen. Meine Idee war es gar nicht anzurühren, sondern einfach als Sicherheit vorweisen zu können, wenn ich mir ein Darlehen von der Bank hole. Natürlich könnte ich es auch nutzen um NK für eine Immo zu bezahlen. Aber ich muss es dann halt in 5 Jahren wieder zurückzahlen können. Das wäre aus meiner Sicht gehupft wie gesprungen, weil ich die Rückzahlung ja ebenfalls aus selbst angespartem Geld leisten würde. Dann könnte ich auch gleich dieses EK nehmen um die NK einer Immo zu bezahlen.
  6. Unser Suchgebiet ist im Grunde gleich, Düsseldorf +30km, MFH ab 400qm. Dauert etwas, finde aber im Grunde immer wieder mal etwas. Teilweise Glück, teilweise Geschwindigkeit, teilweise Problemlöser. Kaufe nur unter Faktor 12,5 , in der Regel aber für Faktor 10. Warum also Anfänger direkt davon abhalten? Lieber Strategie erarbeiten lasse, suchen lassen, unterstützen wenn hier Fragen kommen. Gut wäre es, wenn die Fragen VOR dem Notarvertrag kommen... 😉
  7. Nun, dann schlage ich mal vor, besser zu suchen :-()
  8. Ich teile Hjalmars Feststellung, dass man die Immobilien in heißgelaufenen Märkten verkaufen sollte. Der Artikel ist ein erneuter Hinweis auf die für Vermieter wesentlich ungemütlicher werdende Gesetzgebung und Rechtssprechung (es gibt BGH Urteile insbesondere zu Schönheitsreparaturen, die jegliche Vermietung wirtschaftlich extrem erschweren; allerdings haben die Mietervereine noch nicht soweit ihr Augenmerk gerichtet). Egal welche Partei an der Regierung ist, es wird ungemütlich (Miethöhe, Auflagen Energieeinsparung, Umlegung Modernisierung, Bauvorschriften etc. etc.). Auch von daher, wer kann, sollte m.E. seine Schulden durch Objektverkäufe soweit drücken, dass ein durch die zu erwartende Regulierung und mögliches Überangebot aus Neubau ausgelöster Preisrutsch nicht zu Problemen führt. Darüber hinaus empfielt es sich m.E. auch Geld außerhalb deutscher Wohnimmobilien zu investieren. In der Sache halte ich übrigens die rückwirkende Strafbarkeit für bereits abgeschlossene Verträge für eher unwahrscheinlich. M.E. wird diese Regelung eher nach Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Verträge betreffen.
  9. Vermutlich lebe ich in etwas anderen Welt. Wir sprechen natürlich nicht von Wohnungen für 20.000 Euro, die viel zu klein sind. Ich kenne mehrere Leute die in unserer Umgebung Essen-Duisburg + 50 km die Objekte im Rahmen 200.000- 1.5 Mio suchen und gegenwärtig gar nichts finden. Absolute schrottlagen zu überteurten Preisen, soziale Brennpunkte und Faktoren von 20 plus sind natürlich nicht interessant :)))). Habe neulich ein Angebot gesehen: Essen-Alterdorf, Altendorferstraße dijenige die Lage nicht kennen können einfach googlen "essen altendorfer straße" Leerstand 50%. Bei zurückhaltender Betrachtung 14-15 Fach auf Soll:). Viel Spaß dabei...
  10. Mein Anliegen ist etwas anders, vll habe ich mich da nicht gut ausgedrückt. Ich, Markus, habe ein Nettogehalt, dass 2.600€ ist. Also das doppelte von meiner Frau. Aber ich bin halt noch eine Weile in der Probezeit und wollte daher schon loslegen mit einer ersten kleinen Immobilie. Ich dachte es wäre eine gute Idee das meine Frau diese kleine Immobilie kauft, nur denke ich eben das ihr Gehalt dafür nicht reicht, um eine Finanzierung zu bekommen. Was die Haushaltsrechnung angeht sieht die Bank ja das ich als Ehemann die monatlichen privaten Kosten decken kann, so dass die 1.350€ quasi "frei" zur Verfügung stehen. Ich weiß aber natürlich das die Bank so nicht rechnet.
  11. Und die dazu passenden Dienstleister für Mieter gibt es auch bereits - zum Beispiel https://www.wenigermiete.de/
  12. Es ist jetzt nicht unmöglich einen ähnlichen Weg zu gehen, es ist nur schwerer geworden. Vor ein paar Jahren konnte im Grunde jeder Esel Faktor 8/9 Häuser kaufen und hatte damit einen gesunden Risikopuffer. Die ordentlich gestiegenen Miet- und Kaufpreise lassen die Projekte, die vor ein paar Jahren getätigt wurden, inzwischen als Selbstläufer erscheinen. Heute muss man sich halt etwas mehr anstrengen. Es gibt aber immer noch genügend vernünftige Projekte die sich rechnen oder die sich entwickeln lassen - man muss halt jetzt etwas die Komfortzone verlassen. Weitere Wege, größere Renovierungen, Streitigkeiten mit irgendwelchen Parteien - alles lösbar.
  13. Damit hat das von mir beschriebene Szenario ebenso wenig zu tun wie die Beschreibung des initialen Posters @Markus123. Ich bin wirklich ein Freund von gesunder Risikobewertung, aber nicht von Schwarzmalerei. Vieles kann man durch gute Vorprüfung kalkulieren.
  14. Today
  15. Neuer Gesetzesentwurf https://m.spiegel.de/wirtschaft/soziales/barley-mietervereine-sollen-vermieter-fuer-wucher-inserate-abmahnen-koennen-a-1268511.html kann nur jedem empfehlen, sein asset dahingehend zu überprüfen und liegt man über den 20% , besser verkaufen...aber mit hinweis im Kaufvertrag, sonst könnte der Käufer künftig mit einem guten RA rückabwickeln mit dem Wucherparagraphen hatte ich letztens schon mitbekommen, das dieser abgeändert werden soll, damit das Strafrecht einfacher vollzogen werden kann. Künftig gilt dann nicht mehr „mieter ist in nachweispflicht, das er in einer notlage war“ sondern „über 20% = automatisch Strafrecht anzuwenden“ bin zum Glück überall unter den 1,2 fachen des Mietspiegels - es wird akt. Immer uninteressanter, noch in Immobilien zu investieren
  16. Das ist leider die traurige Wahrheit insbesondere im Hinblick auf die aktuelle Marktlage und Kaufpreisfaktoren :(((. Das was viele hier im Forum geschafft haben wie z.B. Jb007 und andere mit 10.000 Euro anzufangen um anschließend ein Bestand von mehreren Wohnhäusern in relativ kurze Zeit aufzubauen um davon leben zu können, wird heute nicht mehr funktionieren. Das war eine einmalige Situation aus damals noch günstigeren Einstiegspreisen, sinkenden Finanzierungszinsen, finanzierungsfreudigen Banken, steigenden Mieten und Beleihungswerten. Aus meiner Sicht müssen aber solche Entscheidungen sehr gut überlegt sein. Das ist kein Monopolyspiel. Was ist wenn die Wohnung aus welchen Gründen auch immer leersteht? Der Mieter einfach verschwindet, im Krankenhaus liegt und nicht zahlt? Aus meiner Sicht würde ich jedem Anfänger emfehlen - insbesondere wenn keine Vorhanden ist - eine kleine (im Hinblick auf die spätere Vermietung) renovierungsbedürftige Eigentumswohnung zuerst für die Eigennutzung zu erwerben. Dann noch versuchen einen Handwerker für die Renovierung zu finden. Wenn man die aufgerufene Preise zu hören bekommt, denkt man schon nach ob die Berufswahl richtig war. Anschließend die Wohnung in Eigenregie mit ein Paar Bekannten/Kollegen zu renovieren. Falls die Renovierung schnell geklappt hat und schon eingezogen sei, muss man anschließend an einer Eigentümerversammlung teilnehmen um sich mit den streitsüchtigen Nachbarn kennenzulernen und wie es in einer Eigentümerversammlung abläuft sicht vertraut zu machen (insbesondere wenn man erfährt, dass die Prüfung der Heizungsanlage (Warmwasser) auf die Legionellen sehr wohl 7500 Euro kosten kann, Aufzugsreparatur locker 30.000 Euro beträgt und die Fassadensanierung laut einem Kostenvoranschlag um die 50.000 Euro verschlingen würde) Falls es weiterhin spaß macht, die Beziehung in Ordnung ist kann man sehr wohl über die weitere Investitionen und Darlehnsaufnahme nachdenken.
  17. Das bedeutet bei Verfügbarkeit des monatlichen Einkommens, Annahme einer 100%-Finanzierung, mit einer Stress-Annuität von 8% eine monatliche "Soll-Erbringungsleistung" der Immobilie von anfänglich 666€ pro Monat. Wenn sich eine Immobilie findet, die diese Kriterien erfüllt, erwirtschaftet diese einen soliden Überschuss, solange sie vermietet ist. Das Risiko wäre aus meiner Sicht dann gut kalkulierbar.
  18. @Markus123 Ist garnicht so schwer herauszufinden. Schaut euch auf den Immobilienportalen mal um, sucht euch ein Beispielobjekt aus (muss nicht perfekt sein, muss nur ca. zu euer Situation passen). Mit diesem Objekt schreibt ihr paar Banken an ob deine Frau in ihrer finanziellen Situation ein Kredit dafür bekommen würde. Die schicken euch dann paar Formulare bzgl. finanzieller Situation (Einnahmen/Ausgaben). Dann checken die alles und sagen euch obs gehen würde oder nicht. Sind ein paar E-Mails + je nachdem wie lange ihr braucht um die Formulare auszufüllen. Wenn alle nein sagen schreib einen Finanzvermittler an. Die wissen ob sie Banken in ihrer Datenbank haben die euch wahrscheinlich ein Kredit geben würden. Anfragen schadet nie und kostet nichts. Zu den vorhergehenden Kommentaren: Beide Seiten haben ihre Berechtigung (auch wenn ich vermute, dass @Arnd Uftring euch nicht vom investieren abraten wollte, sondern eher euch sagen wollte vorsichtig und mit Verstand zu investieren, nicht das komplette EK zu nutzen aber auch nicht das höchst möglich finanzierbare Volumen auszunutzen sodass schlechte Zeiten überbrückt werden können.) Um zu wachsen muss man investieren und auch mal was wagen, um nicht auf die Schnauze zu fallen darf man sich nicht übernehmen.
  19. Also jetzt abgesehen davon, dass Geld in der Tat aus nichts gemacht wird - worauf soll diese Argumentation hinauslaufen? Man muss sparen und das Geld anlegen. Das ist nie ohne Risiko. Nur so kann man es zu etwas bringen. Und damit man nicht all zu viele Fehler macht, fragt man Leute, die sich besser auskennen als man selbst. Angst vor Fehlern und Problemen zu haben ist zwar richtig, aber man sollte es auch nicht übertreiben und sofort von allem abraten. Man sollte die Leute ermutigen, sich schlau zu machen. Und natürlich auch warnen, wenn man der Meinung ist, dass sie konkret einen Fehler machen. Aber die Balance sollte hier stimmen... Ich finde es super, wenn jemand mit 1350 Euro Einkommen es schafft 30k auf die Seite zu bekommen! Das ist schon was. Und dass der oder diejenige das Geld auch noch sinnvoll investieren wollen ist auch vernünftig. Jetzt muss man eben gut überlegen, was die beste Investition wäre. Ich persönlich würde erstmal auch zu einer kleinen (!) Wohnung raten. Das Ganze sollte aber nicht auf Kante genäht sein,sonst kann es übel enden, wie @Arnd Uftring schon geschrieben hat. Ich muss allerdings auch zugeben, ich habe in meinen ersten Jahren übelst auf Kante genäht. Meine erste ETW und auch mein erstes MFH waren jeweils am Rand dessen, was ich mir zu der Zeit leisten konnte. Heute zahlt sich das sehr aus. Hätte halt auch in die Hose gehen können. Dann steht man 7 Jahre auf dem Abstellgleis.
  20. die Leute haben Angst, diese "historisch einmalige Chance" mit den Niedrigzinsen zu verpassen, wo ja bekanntlich "der Mieter mir die Wohnung abzahlt" - Geld aus dem Nichts machen war schon immer ein Traum der Menschheit, siehe Alchimisten mit dem Gold usw.
  21. @Arnd Uftring: Mit dieser Argumentation könnten ja nur Menschen Vermögen mit Immobilien aufbauen, die bereits Vermögen haben. Du implizierst ja Annahmen über das Gesamtkonstrukt der Vermögenssituation des Ehepaars, die wir alle nicht kennen. Wir wissen z.B. nicht, ob noch andere Vermögenswerte als Absicherung bereits vorhanden sind. Absolutes Null-Risiko gibt es nicht mal beim Tagesgeld, wie die Bankenkrise deutlich gezeigt hat.
  22. Das ist doch genau das, was ich mit "Schlinge um den Hals" meine - klar kann man das machen, diese Schönwetterbetrachtung (die in der Regel nur eine Momentaufnahme ist) fällt einem aber spätestens dann auf die Füße, wenn das Gehalt im Haushalt dann doch mal gebraucht wird. Arbeitslosigkeit, Krankheit, Gehaltskürzung, Tod des Partners oder ganz banal Trennung/Scheidung sind im Verlaufe mehrerer Jahre zumindest nicht unwahrscheinlich. Dann zieht sich die Schlinge zu .... Alles auf eine Karte und volles Risiko nur für eine ETW? Muss am Ende jeder selber wissen.
  23. EK plus Konsumentenkredit und Wohnung cash kaufen - wäre auch noch ne Möglichkeit
  24. Solche Kommentare sind wirklich sehr hilfreich. Die Höhe des Gehaltes sagt leider nichts über die Qualität der Arbeit aus. Wichtig ist, dass ihr die Arbeit Erfüllung bringt. Ich hab jetzt nirgendwo gelesen, welche Ausgaben von den 1350€ sonst noch getragen werden (müssen). Wenn die Summe größtenteils zur freien Verfügung steht, kann man aus meiner Sicht über ein Investment nachdenken.
  25. soll sie die 30k Eigenkapital lieber vernünftig an der Börse anlegen
  26. Eine meiner ersten schmerzlichen Erfahrungen war vor vielen Jahren, dass nicht alles was eine Bank einem Kunden zur Unterschrift vorlegt auch tatsächlich gut für den Kunden ist! Will sagen - selbst wenn es eine Bank gäbe die dazu bereit wäre sollte hier mehr als einmal die Sinnfrage gestellt werden. Was wäre wenn - Lehrstand, ungeplante Reparaturen, Sonderumlage, Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter, Mietkürzungen aufgrund äußerer Umstände, Änderung persönlicher Umstände, etc. Bei dem geringen Gehalt ist man/Frau schnell handlungsunfähig! Warum sich ohne Not und freiwillig die Schlinge um den Hals legen? PS.: Diese Gehaltsklasse war (und ist) das typische Beuteschema von Immobilienvertrieben - tausende haben das bitter bereut. Ihnen ist in schlechten Zeiten schlicht die finanzielle Puste ausgegangen ....
  27. Also beim Verkauf würde ich dem Makler auf keinen Fall 7% Zahlen! 3,57 ist imho das absolute Maximum. Wenn du die Bude vermietest, kannst du die Zinsen von der Steuer absetzen, bevor du den "Gewinn" versteuern musst. Welche Tilgungsrate hast du in deinem Kreditvertrag? Über 2%? Falls ja, kannst du das nachverhandeln und auf 2% runtersetzen. Wenn du mit all dem nicht aus dem negativen Cashflow raus kommst, dann würde ich selbst in den sauren Apfel beißen und verkaufen. Der Fehler war der zu hohe Einkaufspreis, den bekommt man in einer Lebenszeit kaum ausgeglichen. Ist leider heutzutage ein typischer Fehler, mit dem sich Eigennutzer selbst die finanzielle Zukunft verbauen. Leider. Aber wir können doch mal die Rechnung aufmachen. Ich habe deine Zahlen nicht, darum nehme ich mal meine Schätzwerte, du kannst sie ja gern korrigieren. Du schriebst, du hast etwa 50% EK in der Wohnung stecken. Das heisst, du hast 160k an Kredit aufgenommen, Restschuld 150k? Wenn ich Zins und Tilgung bei 2 und 2% annehme, und die Kaltmiete auf 650 Euro (sicherheitshalber weniger als du gesagt hast) komme ich auf folgende grobe Rechnung: 4% von 150k sind 6000€ per annum an die Bank, die hälfte ist von der Steuer absetzbar. Mieteinnamen 7800€ per annum. Macht ein mageres Cahsflow-plus von 1800 pro Jahr. Steuern grob (je nach persönlichem Steuersatz) 1500 Euro, macht einen Chashflow von null bis leicht neagtiv, wenn man eine Monatsmiete als Mietausfallwagnis von einem Monat abzieht. UND du müsstest dir eine neue Wohnung suchen und diese dann auch bezahlen... Auf der Habenseite ist ein leichter Vermögensaufbau durch die Tilgung und die Inflationswirkung. Eine Wertsteigerung ist auf absehbare Zeit (5 Jahre) nicht in Sicht. Wenn du die Wohnung jetzt verkaufst, müsstest du ja 130k Eigenkapital haben. Jemand, der sich auskennt kann mit so einer Summe ein sehr nettes Mehrfamilienhaus für 500k mit ein paar schönen Wohnungen anfinanzieren und daraus etwa 1000-1500 Euro Cashflow (vor Steuern) im Monat ziehen. (Plus die Tilgung und eventuelle Wertzuwächse, weil es kein Neubau mehr ist.) Man kann das sogar so hinbekommen, dass man zB ein 3 oder 4 Familienhaus kauft und eine der Wohnungen selbst nutzt. So kann man praktisch umsonst wohnen. Das Problem ist nur, dass man sich erst mal das Wissen aneignen muss, wie man solche Vermietobjekte kauft und auch verwaltet. Ist zwar kein Hexenwerk, aber man muss sich halt reinknieen. Wenn du diesen Weg einschlagen willst, dann ist imho der Verkauf der Wohnung die beste Lösung in deiner Situation.
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