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  3. ChristophV

    Suche Finanzierung für MFH in Bremen

    Hi Wassili, ja super, ich werd morgen früh mal anrufen wenn das okay ist! Gruß, Christoph
  4. Das ist mein Standardsatz für Wohnungen, 10 € / qm p.a. Ich habe es nicht deswegen gewählt, um deinen Cashflow zunichte zu machen. Ich denke, ich habe das schon richtig verstanden. Die IHR in dem Hausgeld bezieht sich aber ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum. Alles, was innerhalb deiner Wohnung kaputt geht oder gemacht werden muss, musst du zusätzlich aus deiner Tasche bezahlen. Daher macht es schon Sinn dafür auch eine separate IHR zu kalkulieren. Nochmal: Du hast keinen Überschuss! Du finanzierst deine IHR für die Wohnung bereits aus der eigenen Tasche. Wenn du die Wohnung mal (wann auch immer das sein soll) zu der momentan marktüblichen Miete vermietet bekommst, dann bist du gerade mal bei einer Cashflow-Null. Als Abschluss kann ich nur den letzten Satz von Arnd zitieren, der mir aus der Seele spricht.
  5. Wassili Finanzierungsspezi

    Suche Finanzierung für MFH in Bremen

    Hi Christoph! Wir können gerne telefonieren. Beste Grüsse, Wassili Kontakt & Referenzen auf: www.capital-center.de
  6. Glückwunsch das hört sich an wie ein richtiges schnäppchen. Hab gerade mal grob bei immoscout geschaut, hätte nicht gedacht, dass das Preisniveau dort so günstig ist. Kann zu der Region aber bis auf Vorurteile (Osten ist strukturschwach ) nichts sinnvolles sagen was das Preisniveau in die Umstände vorort einordnet. Hab aber direkt danach auch mal nach den Mieten geguckt und da erklärt sich dann auch wieder ein Teil des Kaufpreises... 5-7 Eur Nettokaltmiete hab ich da beim überfliegen gesehn und dann relativieren sich Einkaufsfaktoren natürlich wieder... Trotzdem sicherlich interessant, weil man ja nicht so groß ins Risiko geht was das Kreditvolumen angeht. Für mich kommt aber nur Bremen als Investitionsstandort in Frage, da ich Lokal bleiben möchte und Hamburg aufgrund des extremen Preisniveaus nicht in Frage kommt. Hier sind solche Kaufpreise zumindest über meine Informationsmöglichkeiten nicht realisierbar.
  7. Hallo zusammen, Ich suche derzeit eine Finanzierung für ein MFH, 6 Parteien in Bremen, 640.000 EUR. Falls jemand mir helfen kann eine 110% auf die Beine zu stellen, bitte per PN melden! Vielen Dank, Christoph Vogels
  8. Arnd Uftring

    Kaufangebot für 2 Wohnungen - eine schlecht vermietet

    Der Wertzuwachs sollte beim Ankauf NIEMALS berücksichtigt werden, da er spekulativ ist! Noch dazu bei einem so schwachen Standort wie Bremen. Immer auch bedenken, dass wir uns im neunten Jahr einer Boomphase befinden, das Spiel wird sicher nicht mehr lange so weiter gehen. Insgesamt finde ich es spannend, sich mit einer so schwachen Rendite am schwachen Standort Bremen so lange zu beschäftigen.
  9. pilsator2000

    Grenzsanierung - Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnaher Aufwand?

    @Real: ja das meine ich mit optimieren. Und danke für deine Meinung.
  10. pilsator2000

    Kaufangebot für 2 Wohnungen - eine schlecht vermietet

    Hallo Asseler, ohne deine Rechnung auf den Euro nachvollzogen zu haben und ohne die Makro/Mikrolage bewerten zu können, finde ich die Gelegenheit nicht so schlecht wie einige Vorredner. Eine Bruttorendite zwischen 5-6% hört sich erst Mal nicht nach einen Verlustgeschäft an. Ich suche selbst in Berlin (OK nicht Bremen und sicherlich etwas überhitzter Markt), aber hier findet man selten 5% Bruttorendite. Ich finde, dass häufig die Wertzuwachs der Immobilie nicht berücksichtigt wird, ergo der mögliche Gewinn nach 10 Jahren und wie du schreibst scheint die Immobilie durchaus weitere Potentiale zu haben. Zu mal vlt einige hier in größeren und professionellen Maßstäben denken. Ich für meinen Teil beschäftige mich als Hobby neben einem Vollzeitjob und meiner Familie mit dem Thema, dementsprechend ist der Ertrag/Gewinn auch kleiner. Wenn du von Immobilien leben willst ist dein Deal sicherlich nicht lukrativ, wenn du langfristig denkst und ggf. deine Rente aufbessern willst würde ich's tun. Kann Eduard H. nur zustimmen: Wohnung ohne Prüfung einer Baugenehmigung kaufen ist äußerst fahrlässig! Mach einen Termin beim Bauarchiev, bekommt man i.d.R. innerhalb 14 Tagen. Das MUSS man tun vor Kauf. Kostet dich lediglich Zeit.
  11. 2017 30.000 Euro für eine 70 qm Dachgeschoßwohnung in Magdeburg in einer mittleren Lage (Sudenburg). In Magdeburg findet man für unter 1000 Euro pro qm eine Vielzahlt von Wohnungen. Halle ist ähnlich teuer, Chemnitz billiger. Abgesehen davon würde ich Bremen nicht als klassische Landeshauptstadt sehen, da die Wirtschafts- und Sozialstruktur am ehesten mit Ruhrgebietsstädten wie Essen oder Dortmund vergleichbar ist (Letzendlich ist Bremen ja nur Landeshauptstadt für Bremerhaven...). Dort gibt es teilweise noch Immobilien für unter 1000 Euro /qm.
  12. Wir rechnen genau dasselbe mit dem Unterschied, dass ich die Zahlen gerundet habe. Die Differenz bei den Mieteinnahmen zwischen deinem Wert 9180 und meinem 8905 ist exakt das Mietausfallwagnis, was ich in der Zahl direkt berücksichtigt habe. IHR hast du mit 92 EUR jetzt genauso hoch gewählt wie meine "schwarze Null" gewesen wäre. Ich habe mich oben in der Kalkulation vermutlich nicht sauber ausgedrückt aber in den 160 EUR ist die IHR i.H.v. 30€ p.m. (gem. offizieller Anlage der Hausverwaltung) bereits enthalten, deswegen ist der umlagefähige Teil mit 40% auch nur relativ gering. Ich gebe dir allerdings recht, dass die vermutlich zu gering ist. Ich bin auch ein Freund davon hier lieber zu viel als zu wenig anzusetzen. Aber die monatliche Mindestzahlungsverpflichtung die ich leisten muss ist eben nur bei 30 Eur. Der Rest ist ja quasi flexibel, weil ich den dann ja nur für mich und die Dinge die mein Sondereigentum betreffen anspare . Was das Soutterain angeht: Habt ihr einen Punkt getroffen, den ich so tatsächlich nicht auf dem Schirm hatte und dem ich näher nachgehen muss. Grundsätzlich will ich zu den obigen Berechnungen nochmal anfügen, dass es sich um eine Break-even-Kalkulation gehandelt hat und damit nicht um das Ziel für den Kaufpreis handelt. Das der Kaufpreisfaktor da kein guter sein kann ich ja völlg klar. Der Kaufpreis muss darunter liegen, der bauliche Zustand muss in Ordnung sein und es darf keinen Investitionsstau geben und die Zulässigkeit der Vermietung muss gewährleistet sein. Dann wird das ganze interessant. Der KFP ist im übrigen ein ganz anderer, wenn die Wohnung im HP zu markgängigen Konditionen vermietet werden kann.... Zu den Preisen in Bremen: Mein Investitionsfokus sind 2-3 Zimmerwohnungen bis ca. 70 qm Fläche. Nach meinen Quellen (Immoscout, Immonet, Ebay Kleinanzeigen) ist ein Kaufpreis <2.000 Eur in dieser Kategorie äußerst selten. Die Wohnungen die darunter angeboten werden gibt es nur mit massivem Investitionsstau, sodass sich angesichts des zusätzlichen Kapitaleinsatzen der nötig wäre um die Wohnung vermietbar zu machen man am Ende auch wieder über den 2.000 Eur liegt. Zum oben kalkulierten Ankaufspreis ergibt sich ein Preis pro qm von 1.755 Eur. Damit liegt das Angebot auf Marktniveau. Mondpreise von 110 TEUR für 110 qm in einer Großstadt wie Bremen sind aber leider nicht mehr zeitgemäß (ist aber auch nich schlimm, das sich das ganze ja aufgrund des Zinsniveaus und des Mietniveaus auch bei höheren Preisen finanzieren lässt). Das mit dieser Investition (noch) nicht das ganz große Geld zu verdienen ist, ist klar. Trotzdem kann sich das ganze rechnen, wenn sich der Kaufpreis in eine Region <190.000 € bewegt und der Finanzierungszins <2% liegt. Der bereits bei den schlechten Vermietungsverhältnissen entstehende monatliche Überschuss würde für eine erhöhte Instandhaltungsrücklage zusammen mit der erwarteten Steuererstattung nach Einbeziehung der Abschreibung verwendet werden. Wenn die HP Wohnung in ein paar Monaten oder Jahren neu vermietet werden muss und ich dafür Marktkonditionen erziele, dann rechnet sich das ganze m.E. sehr schön. Alles natürlich unter dem Vorbehalt die Wohnung und der Zustand des Hauses ist in Ordnung. Da ihr ja scheinbar diese Konditionen alle als unzumutbar betrachtet bin ich daran interessiert was ihr denn in Erwägung zieht. Wo und was kauft ihr denn in einer Großstadt bzw. Landeshauptstadt zu welchen Konditionen? Und wann war das? Ich freue mich weiterhin über einen regen Austausch! Nach Oldenburg schaffe ich es leider zeitlich zu 19.00 Uhr nicht. Wann trefft ihr euch mal in Bremen?
  13. Darth Vader

    Darth Vader

  14. Letzte Woche
  15. Ich weiß nicht, wie du das alles gerechnet hast, aber ich komme auf ganz andere Werte. Zunächst ist dein Faktor 21 und deine Bruttomietrendite ca. 4,8%. Das ist jenseits von passabel für Bremen! Ich rede hier nicht von nicht marktüblich (das kann momentan durchaus marktüblich sein), sondern aus meiner Investorensicht ist das kein intelligentes Investment. Warum ich das so sehe, erkläre ich weiter unten. Wenn die NKM 765 € p.M. beträgt, dann sind das 9180 € p.A. und nicht wie bei dir angegeben 8905 €. Jetzt aber mal die Cashflowrechnung auf Jahressicht Einnahmen: 9180 € Nicht umlagefähigen Kosten inkl. IHR für WEG: 1152 € (Hausgeld i.H.v. 160 € abzgl. 40% umlagefähige Kosten = 96 € p.M.) IHR + Mietausfallwagnis Wohnung: 1404 € (IHR = 92 €, Mietausfall 25 € p.M.) Kapitaldienst 2% Tilgung, 2% Zinssatz: 7716 € Steuern können wir hier tatsächlich außen vor lassen, weil es sich nahezu neutralisiert. Somit ergibt sich: 9180 - 1152 - 1404 - 7716 = - 1092 € p.A. oder - 91 € p.M. Und das ist dein Cashflow auf Grundlage der obigen Zahlen, ohne es sich schön zu rechnen. Nun kann man darüber streiten, ob eine IHR für die Wohnung in Höhe von monatlich 92 € nicht zu hoch ist, aber wenn man ein mal eine Wohnung komplett renoviert hat oder gar inkl. Badsanierung, der weiß, wie teuer das ist. Und früher oder später wird das so kommen. Selbst wenn man nur die Hälfte davon nimmt, bleibt man aber immer noch weit im negativen Cashflow. Du zahlst definitiv jeden Monat drauf. Dafür bindest du dann auch noch gut 25000 € EK und wirst bei der nächsten Immobilie uninteressanter für die Banken. Du sagst, dass es für dich nicht uninteressant ist. Ich sage, dass so ein Deal für mich nicht mal ansatzweise in Frage käme. Das hat rein gar nichts zu sagen. Wenn ich in meinem Eigenheim mein Dachgeschoss schwarz ausbaue und dort zwei weitere Zimmer mit Heizung schaffe, dann werde ich diese als Wohnfläche nutzen, ich darf es allerdings nicht, zumindest nicht ohne Baugenehmigung. Aber das Risiko, dass das Bauamt da eine Nase dran kriegt, ist fast null. Bei vermietetem Wohnraum ist das Risiko sehr viel höher. Da muss nur mal ein Mieter der Wohnung oder ein anderer Miteigentümer der WEG, der dir nicht wohlgesonnen ist, eine Meldung ans Bauamt geben und schon bist du dran mit allen Konsequenzen, nämlich Räumung der Wohnung, Schadenersatz für die Mieter, Geldbußen, evtl. nicht mehr genehmigungsfähiger Wohnraum und somit eine erhebliche Wertminderung dieser "Wohnung" auf einfache Kellernutzfläche. Dazu kommen noch die baulichen Risiken von Feuchtigkeit und Schimmel, die man individuell bewerten muss. Dein Einwand sagt mir, dass du den Ratschlag von @Andreasnicht oder nicht genügend Beachtung schenken willst. Ich sage dir, dass es elementar ist, ob diese Wohnung genehmigt oder nicht genehmigt ist. Das mit einem Satz wie "Es wurde vorher von der verstorbenen Voreigentümerin selbst bewohnt, sodass nicht glaube, dass dies nicht zulässig sein sollte." abzutun ist gelinde gesagt äußerst fahrlässig! Aber du bist für dein Handeln selber verantwortlich.
  16. Ich kenne mich mit den Preisen in Bremen bestens aus. Also die geforderten Preise sind marktgängig - aber keine Schnäppchen.
  17. Der nächste Stammtisch findet am Freitag in Oldenburg statt. Treffen ist um 19:00 Uhr im Florian. Schaffst du es?
  18. In Inhalt und Wortwahl hier fehl am Platze was merlinbanderas hier postet.
  19. merlinbanderas

    Kaufangebot für 2 Wohnungen - eine schlecht vermietet

    Viel zu teuer für Bremen, wir reden hier über Bremen ??? Momentan ist es ja leider so dass viele kaufen wollen nur um dabei zu sein und es sich auch schön rechnen, sollten die Immopreise wieder fallen dann wird es Bremen umso härter treffen, ich erkenne mich da selbst wieder, in Ermangelung von Objekten werden Preise akzeptiert die man früher niemals gezahlt hätte, die beiden Wohnungen wären früher für 100 000 Euro verkauft worden, Soutterrain Wohnungen wären früher unverkäuflich, niemand wollte diese schlechten Wohungen wo dir jemand sprichwörtlich in die Küche urinieren kann oder Tiere dich nachts besuchen kommen. Angemietet werden diese Wohnungen in der Regel von einkommensschwachen Mietern aus Bremerhaven ( Übler wie der Ruhrpott ) Ich sage dir nur Hände weg, ernstgemeinter Rat
  20. Senkrechtstarter35

    MFH aus Jahr 1900 mit schlimmer Fassade & top CF

    Vielen Dank für Eure Beiträge! War sehr hilfreich. Ich habe eben mit dem Verkäufer telefoniert. Der meinte, er hätte nochmal nachgeschaut, die Wasserrohre wären alle 1980 gemacht worden, Kupferleitungen sollen jetzt drin sein. Ansonsten meinte er "Machen Sie doch das Nötigste, und verkaufen es dann mit Gewinn weiter" Ich habe ihm aber gesagt, dass ich eher alles top in Schuss bringen würde, und das mich das extrem viel kosten würde. Er meinte, er hätte noch 2 Interessenten, die die am Wochenende vorbei kommen und einem von denen will er es dann verkaufen, er will das jetzt abschließen. Und ob ich mitkommen möchte. Ich hab dankend abgelehnt. Ihr habt recht, das ist einfach zuviel Arbeit, wenn man denn alles macht.. Alternative wäre, eben tatsächlich nur das Nötigste zu machen! Also Fassade, den einen Balkon instandsetzen, Hauseingang wechseln. Sagen wir 70.000 Euro Invest. Die Elektrik scheint ja zu funktionieren, Wasserrohre ist wohl auch kein Bedarf da 1980 gemacht. Kann man sich bei 38 Jahre alten Wasserrohren eigentlich zurück lehnen, oder muss da iwann wieder was gemacht werden? Und den Rest lässt man halt. Die Wohnungen innen unrenoviert oder später step by step, das Dach auch später (ist kein Notfall) Die Lage ist durchschnittlich. Kein Denkmal. Mietsteigerungspotential, sind halt Hartzer drin, 10 % mehr bei Neuvermietung ginge auf jeden Fall.
  21. Ähm mal nur so blöd gefragt, meinst Du mit „optimieren“ dass der Handwerker nur bis zum einem Betrag x eine Rechnung schreibt und alles darüber Bar auf die Hand erhält? Dass das nicht erlaubt und ggf. strafbar ist, ist Dir klar? Von daher kann der Rat hier nur sein, lass die Finger von solchen Spielchen. Am Ende führt das zu nichts.
  22. Die Wohnung ist in Stadtteil Buntentor, nahe des REWE. Würde ich tatsächlich gerne, komme gebürtig aus der Gegend um Bassum/Syke und bin daher interessiert in Bremen zu investieren. Lebe und arbeite allerdings in Hamburg und da hat sich das bisher nicht ergeben. Wann macht ihr denn den nächsten Stammtisch und wo trefft ihr euch? vielleicht passt es ja doch mal, würde mich freuen... Inputfaktoren: Netto Immobilienpreis 193.000 € Größe 110 qm Jährliche Abschreibung 2,5% Grunderwerbssteuer 5% Notar und Grundbuchkosten 2,00% Maklerprovision 5,95% Nettokaltmiete 765 € Hausgeld (laut Abrechnung) 160 € davon 40% umlagefähig und 30 € IHR Grundsteuer 800 € (angenommen, ist aber auch quasi egal weil umlegbar) Zinssatz 2% Tilgungssatz 2% Mietausfallwagnis 3% Bei einer 100% Finanzierung ergibt sich damit eine Kreditbelastung im ersten Jahr von 7.720 €. Hinzukommen noch Verpflichtungen aus Hausgeldzahlungen in Höhe von 1.920 €. In Summe also jährliche Kosten von 9.640 €. Demgegenüber stehen Mieteinnahmen von 8.905 € zzgl. 745 € Nebenkosten. In Summe 9.650 €. Ergibt eine "schwarze Null" in Höhe von 10 € pro Jahr. Die steuerliche Betrachtung habe ich bewusst ausser betracht gelassen, da ich mich durch die Abschreibung auf das Gebäude ja nur "schönrechnen" würde. Falls ich irgendetwas in dieser Rechnung übersehen habe lasse ich mich gerne korrigieren. Was das Souterrain angeht habe ich weniger bedenken. Es wurde vorher von der verstorbenen Voreigentümerin selbst bewohnt, sodass nicht glaube, dass dies nicht zulässig sein sollte. Ich habe Freunde in der Nähe wohnen die für eine Souterrainwohnung mit vergleichbarer Wohnungsqualität auch 400 Eur an Miete zahlen. Sicherlich ist Bremen nicht Frankfurt oder München was die Makrolage angeht, dadurch ist das Preisniveau auch noch vergleichsweise moderat. Ich habe mit Vermietungen in Bremen allerdings keine negativen Erfahrungen gemacht, so hatte ich bei einer anderen Wohnung die ich in der Neustadt zu 8,90 EUR pro qm vermiete eine sehr gute Nachfrage und sehe aktuell keinen Grund warum ich bei der Souterrainwohnung keine Miete von 8,50 EUR pro qm erzielen sollte. Ich sage nicht, dass dies jetz ein absoluter mega Deal ist aber völlig banane finde ich den nun auch nicht. Zumal es mir gelegen kommen könnte, dass die Eigentümerin aufgrund eines Erbfalles recht schnell verkaufen möchte und dadurch Verhandlungsspielraum beim Preis sein sollte. Bei einem Kaufpreis unterhalb von den genannten 193k finde ich das ganze nicht uninteressant. Zumal ich Steigerungspotential in der Vermietung der oberen Wohnung sehe, sodass bei Neuvermietung mein Cashflow deutlich steigen würde. Ich freue mich auf eine weitere Diskussion mit euch und lass mich auch gerne vom Gegenteil überzeugen. Lieber einmal zu wenig gekauft als einmal zu teuer....
  23. Hallo alle, ich bin relativ neu hier, lese mit großer begeistern die Themen. Ich kenne leider niemanden in meinen direkten Umfeld, der sich intensiver mit Immobilen beschäft, daher möchte ich gerne das Forum für mein Anliegen nutzen: ich habe eine Wohnung 2018 in Berlin gekauft (leider bevor ich das Forum kannte, sonst hätte ich 1-2 Dinge sicherlich besser gemacht) und leider nicht im KV den Gebäudewert festgehalten. Die Wohnung wird aktuell saniert. Gebäudekosten habe ich per xls-Hilfe vom BFM errechnet. Musste leider feststellen Sanierungskosten sind höher als 15% gemäß Exceltabelle (63 Gebäude / 37 Boden) . Wenn ich davon ausgehe, dass das FA die Exceltabelle anwendet, ist das mein Sanierungsgrenzwert. Frage mich nun ob mit dem Handwerker die Rechnung bis zum Grenzwert optimiere. Er erhält seinen Netto Betrag und ich kann gerade so die 15% einhalten. Vorteil: Kosten kann ich abschreiben über 5 Jahre = 20% AfA (anstatt 2,5%), würde eh nicht in einem Jahr abschreiben, da ich durch meine Frau ab 2020 ein weiteres Einkommen erhalten -> höherer Grenzsteuersatz Nachteil: Rechnung ist ca 13% niedriger um Grenzwert nicht zu überschreiten. (Abschreibung geringer) Risiko: - Ich habe für die nächsten 3 Jahre keinen Puffer - FA nimmt dennoch an, die Sanierung sind Herstellungsaufwendungen (dann kann ich ja schlecht die "wahre" Rechnung nachträglich einreichen und kann dann nur 2,5% der "optimierten" Rechnung abschreiben) - FA zieht Argument HGB §255 Aufwendungen, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Habe Elektrik und Bad komplett erneuert, Fenster, Heizung nicht. Also nur 2 von 4 Gewerke, aber alles gestrichen, Böden abgezogen, noch einen Durchbruch und eine Trockenbauwand gesetzt. Weiss nicht ob das FA sowas als Gewerk interpretiert. Chance: - Mit Steuererklärung den FA den Wind aus den Segeln nehmen und argumentieren, dass tatsächlicher Gebäudewert höher 63% liegt. -> zusätzlicher Puffer und eh wünschenswert - alles logisch Aufarbeiten und eine Fotodokumentation beilegen, den Aufwand des Sachbearbeiters gering zu halten und somit höhere Akzeptanz meiner Begründung zu erhalten. Eine Schnippschnapp Steuerberechnung um die beiden Szenarios vergleichbar zu machen ergibt: Wahre Rechnung Optimierte Rechnung Steuerersparnis erste 5J -2.000€ +14.000€ Folge 35 Jahre -13.000€ - 31.000€ Total (40J = 2,5% AfA) -15.000€ - 17.000€ weder Mieterhöhungen, Grenzsteuersatzänderungen, Inflation berücksichtigt. Überschlägig ist der Steuereffekt über 40J ähnlich, natürlich sind 14k€ in den ersten 5 Jahren deutlich höher zu bewerten als Abschreibungen in 20-30 Jahren. Was meint ihr, sollte ich das Risiko eingehen, die Rechnung optimieren und hoffen, dass ich knapp unter der 15% Grenze liege oder lieber die gesamte Rechnung einreichen und 2,5% AfA akzeptieren. Um Eure Einschätzung ist gebeten. Oder fallen euch noch andere Möglichkeiten an die 15% zu halten. Besten dank im Voraus, freue mich auf eure Einschätzung.
  24. Schibo

    Immopreneur Stammtisch Oldenburg / Bremen

    Der nächste Termin für unseren 23. Stammtisch steht fest. Wir treffen uns am Freitag, den 16.11.2018 um 19:00 Uhr im Café "Florian" am Marktplatz (Markt 2-3) in Oldenburg. Falls noch jemand dazustoßen möchte, bitte ich um kurze Info. @hbtraveller komm gerne am Freitag vorbei.
  25. Monopoly

    MFH aus Jahr 1900 mit schlimmer Fassade & top CF

    In Deiner Kalkulation fehlen die Kosten für statische Stabilisierungsmaßnahmen, falls sich die Risse - so wie es den Anschein hat - als Setzungsrisse entpuppen. Damit wirst Du nie und nimmer hinkommen bei einer kompletten Dachsanierung. Rechne mal mit mindestens 60k - wenn die Hütte unter Denkmalschutz steht, noch mehr.
  26. mvg

    MFH aus Jahr 1900 mit schlimmer Fassade & top CF

    Erstmal zur Kostenschätzung: Wasserinstallation für 30K? Bei 7 Einheiten/7 Bädern/Küchen alles rausholen und neu machen für 30K ist sportlich. Balkonsanierung (was ist zu machen?) für 5K hört sich auch nach Schnäppchen an. Aber zu den Zahlen: oben hast Du von 23.000 NKM geschrieben. Was wäre in der Lage denn bei einem sanierten Haus möglich? Und wie würdest Du die Miete erhöhen wollen bei lfd. Mietverträgen? Davon hängt alles ab. Wenn Du die Bude für 100K bekommst, und (mit Makler gerechnet) ca. 112K zahlst, und 90K direkt investierst, bis Du mit 200K und unveränderten Mieten immer noch sehr gut bedient. Die Mieter scheinen ja mit dem akt. Zustand gut leben zu können. Wenn Du die Miete nicht signifikant steigern kannst, sieht das bei 312K Endsumme natürlich schelcht aus. Mit Mietsteigerung sieht es wieder besser aus. Das wäre zuu prüfen. Lage entscheidet also, und ob Du ein saniertes Haus deutlich besser vermietet bekommst. Verkaufsoption: den gesteigerten Wert bezahlst Du ja. Du gibst 312K aus, um ein Haus im Wert von 350K zu haben (wenn Deine Schätzung des Wertes stimmt). Jetzt kommst es auf die Lage ab, ob noch eine Wertsteigerung zu erwarten ist. Vermutlich nicht, bei Verkauf musst Du den Mehrwert entweder versteuern (Privat gehalten, Differenz + getätigte Afa, Verkauf vor 10 Jahren) oder Du musst mind. 10 Jahre warten - dann ist die Hochpreisphase wohl vorbei, außerdem das Haus 10 Jahre älter. An dem Standort ist Weiterverkauf wohl keine Option - war sie beim dem Voreigentümer ja auch nicht 🙂 Meine Meinung: Ohne Potenzial bei Mietsteigerung: 100K + das Nötigste, hohe IHR einrechnen. Das Nötigste ist alles, was Gefahr für Leib und Leben der Mieter ist, also Statik/Fassade, Bleirohre. Undichtigkeiten im Dach o.ä. natürlich auch. Mit Mietpotenzial: sehen was gehen könnte, Strategie machen (11% Umlage, Mietspiegel etc.,) und dann neu rechnen. Weiterverkauf: bringt nichts In jedem Fall: viel Arbeit für die nächsten Jahre. Kannst Du die machen/willst Du die machen? Noch ganz wichtig: wie sieht die finazierende Bank die Bude? Wenn die die schlecht rechnet, bekommst Du schlechte Konditionen bei Zins und Tilgung, und der CF und die Rendite ist wieder flöten.
  27. Senkrechtstarter35

    MFH aus Jahr 1900 mit schlimmer Fassade & top CF

    Also meine Kalkulation wäre diese, korrigiert mich gerne: Kaufangebot über 100.000 Euro abgeben. Kredit über 300.000 Euro aufnehmen MUSS: Nach Kauf Fassade für 50.000 machen lassen Gesamte Wasserinstallation ca 30.000 (sind vermutlich noch Bleirohre drin) Balkon erneuern 5.000 Hauseingang erneuern und Hausflur 5.000 KANN: Elektrik erneuern ca 25.000 (wobei ich nicht weiß, ob die wirklich gemacht werden muss. Funktionieren tut alles. Dach muss ich mir anschauen, rechne Mal pauschal mit 25.000 Wohnungen innen renovieren und Bäder erneuern 50.000. FAZIT Akut muss man denke ich 90.000 investieren Dann mittelfristig für Elektrik, Dach und Wohnungen renovieren nochmal 100.000 Aktueller Kaufpreis 200.000 Euro. Marktwert für ein 350 qm MFH bei 1.000 Euro /qm wäre 350.000 Euro. Wenn ich also den Zuschlag für 100.000 Euro kriegen sollte, selbst dann muss ich ca 200.000 Euro investieren, um es auf einem aktuellen Zustand zu bringen. Dann hätte ich gesamt 300.000 investiert. Berücksichtigt man dann noch die ganze Arbeit.. puhhhh Lohnt sich vielleicht in irgendeiner Steuersparkonstellation, aber ich glaube für mich macht es keinen Sinn. Vor allem als erstes MFH... Was meint Ihr?
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