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Campus Problemimmobilien

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Staatliche Maßnahmen gegen Eigentümer von Problemimmobilien (hier: Brandschutz)

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Thorsten Beckers

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Einer von vielen Themenkreisen im Bereich der Problemimmobilien, sind erforderliche staatliche Maßnahmen gegen Immobilien-Eigentümer. Dabei steht den staatlichen Stellen für die Verfolgung verschiedener, öffentlich-rechtlicher Motive ein umfangreicher Instrumentenkatalog zur Verfügung, den die örtlichen Verwaltungen jedoch unterschiedlich intensiv nutzen…

 

Eine von mehreren Motivationsrichtungen staatlichen Handelns ist eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung, also wenn ein Einschreiten aus Gründen der Gefahrenabwehr geboten ist.

Aus aktuellem Anlass (Hochhausbrand in London) haben wir nach einem Brandschutz-Sachverhalt gesucht, bei dem der Eigentümer seine Problemimmobilie lange Zeit „sich selbst“ überlassen hat und so lange untätig geblieben ist, bis staatliche Stellen die Angelegenheiten selbst in die Hand genommen haben…

 

Die darauf folgenden, gerichtlichen Auseinandersetzungen fanden vor dem Verwaltungsgericht (VG) Düsseldorf statt. Dieses hat unter anderem entschieden,


dass die Nutzung eines Wohngebäudes untersagt werden kann, wenn in allen Geschossen von der Kellertür bis zu den Dachgeschossen Brandschutzmängel festgestellt werden,


dass die Bauaufsichtsbehörde zum Schutz hochrangiger Rechtsgüter (wie Leib und Leben) schon dann gefahrenabwehrend tätig werden kann, sobald eine „gewisse Wahrscheinlichkeit“ dafür gegeben ist, dass Brandschutzmaßnahmen durch den Eigentümer wahrscheinlich nicht ergriffen werden,

 

dass Maßnahmen wie das Verschließen der Hauseingänge mit Metalltüren und Versiegelungen zur Verhinderung einer Brandgefahr auch schon im Rahmen einer (vorläufigen) Verwaltungsvollstreckung rechtmäßig sind.


Wer sich in den zu entscheidenden Sachverhalt des VG Düsseldorf (Beschl. v. 17.10.2016, Az.: 25 L 3430/16) vertiefen möchte, kann dies beispielsweise hier machen:


https://www.justiz.nrw.de/nrwe/ovgs/vg_duesseldorf/j2016/25_L_3430_16_Beschluss_20161017.html

+++
In eigener Sache: Die Untätigkeit der Eigentümer von Problemimmobilien kann teilweise komplizierte Hintergründe haben. Diese und andere Fallgestaltungen, können wir jedenfalls mit Hilfe unseres Kompetenznetzwerkes zu Problemimmobilien, einer außergerichtlichen Lösung zuführen.
 

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4 Comments


Recommended Comments

Nach meiner Erfahrung mit etlichen Bauordnungsämtern, müßen sehr lange sehr viele Brandschutzmängel oder aber eine Anzeige vorliegen, bevor das Amt wirklich einschreitet. Oftmals tolerieren die Ämter über viele Jahre ihnen bekannte Mängel (alllerdings vermeiden sie meist den Eintrag in die Bauakte).

Ich habe in mehreren MFH ungenehmigte/abweichend genehmigte Dachgeschoßausbauten nachgenehmigt. Häufig sind die Sachbearbeiter froh, das ein neuer Eigentümer aufräumt. Es empfiehtl sich in solchen Fällen (derartige Objekte sind häufig sehr günstig zu kaufen) ein frühzeitiger Kontakt mit dem Bauordnungsamt und Handwerkern und Architekten/Fachplanern für Brandschutz, damit man nach Erwerb diese Maßnahmen unverzüglich umsetzen kann. Bei einem kleinen 7 EInheiten MFH hatte ich alle Maßnahmen 1 oder 2 Monate nach Eigentumsübergang durch, da ich im Vorfeld bereits den neuen Bauantrag fertig und besprochen hattte, so daß die Maßnahmen gleich nach Eigentumsübergang begonnen und abgeschlossen werden konnten (Bauantrag wurde parallel eingereicht). In diesem Fall hatte ich das Haus aus Haftungsgründen in eine GmbH gekauft (war aber nicht notwendig).

Mich ärgert allerdings manchmal auch die Lethargie der Behörden in diesem Punkt. So habe ich einen meiner Gewerbemieter (hatte ich aus anderen Gründen bereits fristlos gekündigt, leider ist er in Berufung gegangen....) bereits im Januar wegen der baurechtlich unerlaubten Nutzung der Ladenräume für gastronomische Zwecke angezeigt. Leider tut sich hier bisher nichts......

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Angesichts des wirklich umfangreichen Instrumentenkataloges in Bundes- und Landesgesetzen, muss man wirklich mutmaßen, dass entweder die Behörden personell unterbesetzt sind oder aber die Gesamtheit der Normen und Handlungsmöglichkeiten nicht kennen (oder beides) und deswegen fast nie gegen Promblemimmobilien oder entsprechende Problem-Grundstücke vorgehen. Allein im Bauplanungsrecht gibt es zahlreiche Rechtsinstrumente wie beispielsweise Enteignung, Vorkaufsrechtssatzung, verbindliche Bauleitplanung, städtebauliche Sanierungsmaßnahmen und vieles andere mehr…

Meiner Aufmerksamkeit mag es zwar entgangen sein, aber obwohl ich seit einigen Jahrzehnten täglich mehre Zeitungen sichte, lese ich neulich zum ersten Mal eine spannende Geschichte von einer Beschlagnahme, während ein Problemgrundstücks-Eigentümer bzw. Investor im Ausland im Gefängnis sitzt.

Teil 1: 

http://www.fnp.de/lokales/frankfurt/Schockiert-ueber-Elendslager;art675,2191262

Teil 2:

http://www.fnp.de/lokales/frankfurt/Ehemaliges-Rumaenenlager-Industriebrache-im-Gutleutviertel-wird-versteigert;art675,2597224

Teil 3:

http://www.fnp.de/lokales/frankfurt/Rumaenen-Lagerplatz-an-der-Gutleutstrasse-ist-verkauft;art675,2678882

Wenn also Beschlagnahmen im Bereich von Problemliegenschaften möglich sind, dann sollten sich Behörden auch nicht länger davor scheuen, Problemimmobilien „anzugehen“, deren direkte Eigentümeransprache deswegen besonders „kompliziert“ ist, weil sie manchmal Eigentümer-Holdings an steueroptimierten Offshore-Firmensitzen gehören. Mal sehen, wie schnell sich dann plötzlich doch jemand meldet…

(Zu meiner Zeit bei der Staatsanwaltschaft, habe ich mittels Verfügung an die Polizei, bei Intensivtätern schwerer Verbrechen, auch ALLE Wertgegenstände (Schmuck, Goldbarren, Uhren, Autos, Bargeld) einziehen lassen und schriftlich mitgeteilt, dass die Wertgegenstände unter Fristsetzung der Staatskasse zufallen, wenn nicht nachgewiesen wird, dass die Wertgegenstände durch sozialversicherungspflichtiges Einkommen (Lohnsteuernachweise etc.) erstanden wurden. Es hat sich jedoch nie jemand gemeldet...    :-)

 

Insgesamt sehe ich im Öffentlichen Recht etwa drei verschiedene Ansätze, gegen Eigentümer von Problemimmobilien vorzugehen:

a)    Die oben genannte Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung (z. B. lockere Dachziegel, Brandschutz etc.)

b)    Wenn Problemimmobilien den geltenden rechtlichen Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht entsprechen (z. B. Wohnungsaufsichtsrecht, Bauordnungsrecht etc.)

c)    Problemimmobilien entsprechen nicht (mehr) städtebaulichen Entwicklungszielen oder Anforderungen bzw. wohnungspolitischen Zielsetzungen (z. B. kommunale Leitlinien, Rahmenplanungen, Konzepte, Denkmalschutz etc.)

 

Wir hier im Forum sollten Problemimmobilien aller Art  tatsächlich immer auch als Chance sehen.

 

Edited by Thorsten Beckers

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